Чтобы ресурсоснабжающая организация смогла взыскать с управляющей организации задолженность за сверхнорматив на ОДН, между ними должны быть договорные отношения. В противном случае, попытки РСО вернуть долг будут неприятными для управляющей компании, но бесполезными.
Это история об управляющей компании, которая смогла. Узнайте и вы, как УО выиграть суд по делу о задолженности за сверхнорматив на ОДН.
Кто предоставляет коммунальные услуги в спорных домах
Не бойтесь доказать свою правоту в суде
Если управляющая организация не будет отдавать долги за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества в МКД, РСО может обратиться в суд. И здесь главное не растеряться и продолжать бороться, даже в Верховном Суде РФ.
РСО обратилась в суд с иском к управляющей организации о взыскании задолженности за электроэнергию, потреблённую на общедомовые нужды сверх норматива.
Суд первой инстанции удовлетворил иск частично – постановил взыскать задолженность и пени только за определённый период. Апелляционный суд решение суда первой инстанции отменил и отказал в удовлетворении иска. Тогда РСО обратилась в Верховный Суд РФ и Верховный Суд РФ не нашёл оснований, по которым можно было бы не согласиться с решением апелляционного суда.
Определите исполнителя коммунальных услуг
РСО поставляет коммунальный ресурс в МКД, а оплачивает его исполнитель коммунальных услуг. Если в спорный период управляющая компания не была исполнителем КУ на объекте, требовать с неё возмещения задолженности нельзя.
Чтобы разобраться в проблеме и быть уверенной, кто является исполнителем коммунальных услуг в спорный период, управляющей организации нужно изучить ряд нормативных правовых актов. Именно на них ссылался апелляционный суд, а его выводы поддержал Верховный Суд РФ:
- статьи 161, 162 ЖК РФ;
- п. п. 13, 14, 17 Правил № 354;
- п. п. 10, 1 Правил № 124.
Не лишним будет изучить обзоры судебной практики от Верховного Суда РФ, в них содержатся полезные выводы, которые УО могут применять в своей работе:
- п. 9 раздела VI Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2014),
- п. 35 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22.
С вступлением в силу постановления Правительства РФ от 29.06.2016 № 603 у исполнителя коммунальных услуг появилась обязанность возмещать стоимость сверхнормативного объёма коммунальной услуги, поставленной на ОДН.
Определение понятия «исполнитель коммунальных услуг» устанавливают Правила № 124. В спорный для рассматриваемого дела период исполнителем коммунальных услуг, согласно п. 2 Правил № 124, было юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги.
Исполнителем КУ могла быть как управляющая организация, так и РСО в зависимости от обстоятельств их взаимоотношений с потребителем. Чтобы безошибочно установить исполнителя КУ суды рекомендуют руководствоваться законодательством, действовавшим в спорный период.
Обязанности УО при прямых договорах собственников с РСО
_thumb.jpg)
Изучите нормативные правовые акты
Управляющая организация предоставляет коммунальные услуги потребителям. Для этого она заключает с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов для их использования при предоставлении коммунальных услуг потребителям (п. 13 Правил № 354).
Управляющая организация начинает предоставлять коммунальные услуги потребителям в МКД с одной из двух дат:
- указанной в решении ОСС о выборе управляющей организации;
- заключения договора управления МКД, но не раньше даты начала поставки коммунального ресурса по договору, заключённому управляющей организацией РСО (п. 14 Правил № 354).
Выходит, УО не может считаться исполнителем коммунальной услуги, пока не заключит договор с ресурсоснабжающей организацией и не начнёт поставку коммунального ресурса.
До наступления указанных дат или если способ управления в МКД не выбран, собственники и пользователи помещений получают коммунальную услугу напрямую от РСО. Поэтому в судебных спорах о взыскании задолженности за коммунальные услуги, суду важно разобраться, предоставляла ли в спорных период УО коммунальную услугу, была ли у неё такая обязанность.
Как заключить договор ресурсоснабжения для жилых помещений
Докажите бездействие РСО
Если договор ресурсоснабжения не заключён в письменной форме, ресурсоснабжающая организация вправе направить исполнителю КУ оферту о заключении договора ресурсоснабжения на условиях прилагаемого к этой оферте проекта договора (п. 10 Правил № 124).
Исполнителю КУ после получения оферты отводится 30 дней на её рассмотрение. Если в течение этого срока не дать ответ в РСО о согласии или отказе заключить договор ресурсоснабжения, РСО может обратиться в суд с требованием о понуждении другой стороны к заключению договора ресурсоснабжения (п. 11 Правил № 124).
В нашем случае ресурсоснабжающая организация бездействовала. Более того, с предложением заключить договор в РСО обратилась сама управляющая организация.
Докажите отсутствие договорных отношений с РСО
УО по договору управления по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги в такой дом (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
УО не может предоставлять коммунальные услуги в МКД без заключения договора ресурсоснабжения (п. 9 раздела VI Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2014)). Если управляющая организация фактически приступила к управлению общим имуществом МКД, исполняя решение ОСС и собственники помещений платят ей за КУ, а РСО выставляет ей счета за поставку соответствующего ресурса, отношения между УО и РСО можно расценивать как договорные по снабжению ресурсом (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
В этом случае управляющую организацию можно признать выполняющей функции исполнителя коммунальных услуг. Эта позиция поддерживается п. 35 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22.
В нашем случае сложившиеся между УО и РСО отношения нельзя считать договорными отношениями по снабжению ресурсом на общедомовые нужды.
Что изменится после принятия закона о прямых договорах
Выводы
Верховный Суд РФ встал на сторону управляющей организации в вопросе взыскания задолженности за сверхнорматив на ОДН, потому что управляющая организация:
- Не побоялась доказать свою правоту в суде.
- Смогла правильно определить исполнителя коммунальных услуг.
- Изучила нормативные правовые акты и смогла грамотно ими воспользоваться.
- Смогла доказать бездействие РСО.
- Доказала отсутствие договорных отношений с РСО.
И всё же управляющая организация не смогла бы выиграть суд без хороших юристов. Экспертное заключение для суда помогли составить Елена Шерешовец, директор НП СРО УН «КИТ», член Экспертного совета Комитета по энергетике Государственной думы РФ, практикующий юрист и Сусана Киракосян, кандидат юридических наук, доцент, советник компании ALTHAUS Group, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА.
«У нас получилось победить в борьбе с незаконным взысканием ОДН. Суд признал, что между истцом и ответчиком отсутствуют фактические правоотношения по поставке электроэнергии, а ресурсоснабжающая организация приняла на себя статус исполнителя коммунальной услуги» – прокомментировала Елена Шерешовец.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 778 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
-
- Дата
- 12.05.2021
Действующее законодательство разделяет жилищные и коммунальные услуги. Если первые связаны с выполнением обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, то вторые предполагают действия исполнителя по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества. При этом самыми затратными при управлении многоквартирным домом являются коммунальные ресурсы, которые управляющая организация обязана покупать у поставщиков ресурса и вовремя их оплачивать. Введение в 2018 году прямых договоров позволило частично убрать эти небалансы с «плеч» управляющих организаций, но не полностью: общедомовое потребление коммунальных ресурсов все равно осталось за управляющими организациями.
КР на СОИ как дополнительное бремя расходов управляющих организаций
Коммунальный ресурс, поставляемый в многоквартирный дом, используется для двух целей: первое – это предоставление коммунальных услуг, второе – поддержание функционирования общего имущества.
Общедомовое потребление коммунальных ресурсов в законе поименовано как коммунальный ресурс, используемый при содержании общего имущества (далее – КР на СОИ).
Начиная с 2017 года КР на СОИ было включено в состав жилищной услуги (п. 2 ст. 154 ЖК РФ). Однако «игра слов» никого не должна вводить в заблуждение: государство, стремясь оградить ресурсоснабжающие организации от убытков, перенесло необходимость досбора КР на СОИ на управляющие организации, а те – на население.
Природа небалансов по коммунальному ресурсу вполне очевидна: поставщики ресурса не имеют и не хотят налаживать коммерческий учет с конечным потребителем. Поэтому государство создало систему (исключительно в интересах ресурсоснабжающих организаций), при которой та часть денег, которая собирается по прямым договорам за коммунальные услуги (ст. 157.2 ЖК РФ), платится ресурснику непосредственно населением, а все выпадающие небалансы относятся на управляющую организацию, которая вынуждена исполнять эти обязанности по сбору транзитных и чужих денег.
Система эта порочна и в корне несправедлива, поскольку ресурсник понимает, что даже в случае низкого качества коммерческого учета с конечным потребителем, он все равно получит свои транзитные деньги с управляющей организации, которая закроет эти небалансы из прибыли или, собрав с населения.
Отказаться от договоров с поставщиками коммунального ресурса управляющая организация не имеет права (п. 12 ст. 161 ЖК РФ). В случае, если управляющая организация накопит долги перед поставщиком ресурса – это будет считаться грубым нарушением лицензионных требований, а ресурсник получит право начинать шантаж управляющих организаций через органы государственного жилищного надзора.
Часто вмешательство в операционную деятельность управляющей организации по жалобам поставщиков ресурса осуществляет и прокуратура. Такая конструкция правовых норм делает нарушителями в части соблюдения лицензионных требований практически все управляющие организации страны.
Поскольку изначальная правовая норма по своевременной оплате средств ресурсникуне всегда может являться исполнимой (транзитные деньги еще нужно собрать), то органы власти получают рычаги для избирательного коррупционного шантажа.
Такая ситуация всех устраивает: жилищные инспекции и прокуратура доказывают свою нужность государству штрафными санкциями за невыполнение неисполнимых норм, а поставщик ресурса получает денежные средства. Управляющая организация, чтобы закрыть долги по КР на СОИ, вынуждена финансировать данные расходы из текущего содержания. Тем самым, дом недополучает жилищные услуги, а сам жилой фонд постепенно деградирует и разрушается.
Таким образом, КР на СОИ является дополнительным бременем расходов, которое было введено для управляющих организаций под заказ РСО-лобби.
Природа сверхнормативного потребления коммунального ресурса
Порядок расчета и начисления платы за КР на СОИ приведен в п. 9.2 и 9.3 ст. 156 ЖК РФ:
1.Если в многоквартирном доме нет коллективного (общедомового) прибора учета, то размер КР на СОИ определяется исходя из норматива, который установлен в субъекте РФ.
2.Если в многоквартирном доме есть коллективный (общедомовой) прибор учета, то размер КР на СОИ также определяется исходя из норматива, который установлен в субъекте РФ, но за исключением следующих ситуаций:
а) в многоквартирном доме установлена автоматизированная информационно-измерительная система учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, которая обеспечивает одномоментное снятие показания по общедомовым и индивидуальным приборам учета
б) в многоквартирном доме на общем собрании собственников принято решение о выставлении платы за КР на СОИ либо по факту по общедомовым приборам учета, либо исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов с последующим перерасчетом «под факт».
Таким образом, в базовом сценарии управляющая домом организация не сможет выставить жителям плату больше, чем норматив. Все остальные небалансы – предпринимательские риски управляющей организации, которая будет обязана закрыть долги перед поставщиком ресурса, чтобы не получить взыскание.
Рассмотрим, откуда берутся небалансы по сверхнормативному потреблению коммунального ресурса:
— прямое воровство коммунальных услуг потребителем (сюда относятся магниты на счетчике воды, электроэнергии, продувка счетчика пылесосом в обратную сторону и прочие многочисленные методы и лайфхаки, описанные в интернете в целях обмана управляющей организации);
— непрямое потребление коммунальных услуг без учета путем переустройства (например, собственник установил бойлер, но продолжает пользоваться полотенцесушителем, потребляя тепловой ресурс с горячей воды; при закрытой системе теплоснабжения вырастет цена за 1м3, а при открытой – взлетит КР на СОИ);
— бардак с коммерческим учетом и показаниями: недружная передача показаний жителями (или отсутствие передачи вовсе), необъяснимо маленькое потребление нежилых помещений (при фактически высоком потреблении) и так далее.
Все данные небалансы поставщик ресурса отнесет на управляющую организацию и будет с нее их взыскивать. Нужно помнить, что поставщики ресурса хорошо организованы, у них отличное лобби на всех уровнях власти, а собственникам многих крупных РСО являются приближенные к власти «предприниматели». В такой ситуации надежд на то, что транзитный сбор в виде КР на СОИ снимут с управляющих организаций, конечно не много, а значит, мы должны работать с тем, что есть.
Варианты решения проблем со сверхнормативным потреблением коммунального ресурса
- Самый первый способ борьбы со сверхнормативным потреблением – налаживание коммерческого учета. Поставщику ресурса это не интересно, а управляющей организации просто необходимо контролировать учет, иначе придется переплачивать. Поэтому жителям необходимо максимально подробно объяснить, какважно своевременнопередавать показания приборов учета, чтобы минимизировать все небалансы.
- В случае, если жители находятся на прямых договорах, необходимо контролировать те объемы, которые жителям выставляет поставщик ресурса. В соответствии с п. 10 ст. 157.2 ЖК РФ, при прямых договорах, ресурсоснабжающие организации обязаны предоставлять, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, лицам, осуществляющим управление многоквартирными домами, информацию о показаниях индивидуальных приборов учета при предоставлении таких показаний собственниками или пользователями помещений в многоквартирном доме ресурсоснабжающим организациям. Иногда поставщики ресурса намеренно занижают потребление помещениям, которые не передают показания, чтобы отнести эти небалансы на управляющую организацию. Поэтому контролировать ресурсника совершенно нелишне.
- Работа с жителями по несогласованному переустройству. Радиатор на балконе, теплые полы, запитанные со стояка ГВС в ванной или витиеватый полотенцесушитель – все это предпосылки для сверхнормативного потребления коммунального ресурса. Жители должны понимать последствия своих действий, а управляющая организация должна довести до них, что недопустимо в собственной квартире делать все, что заблагорассудится, поскольку могут пострадать интересы остальных жителей.
- Наконец, для управляющих организаций, крайне важно объединяться в отраслевые сообщества с реальными возможностями для ЖКХ-лоббизма (так, как это делают поставщики ресурса). На сегодняшний день таких лоббистских организаций у управляющих компаний нет. Все мы разобщены, а потому давление от государства и поставщика ресурса на управляющие компании будет нарастать.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/
- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Электроэнергия общедомовые нужды сверхнорматива
Электроэнергия общедомовые нужды сверхнорматива
Подборка наиболее важных документов по запросу Электроэнергия общедомовые нужды сверхнорматива (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Общедомовые нужды: обзор судебной практики
(Зайцева М.)
(«Жилищное право», 2018, N 4)Никаких решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о внесении платы за электроэнергию непосредственно ресурсоснабжающей организации либо о распределении сверхнормативного объема коммунальной услуги, представленной на общедомовые нужды, собственниками многоквартирного дома не принималось, и судом наличие таких решений не установлено. Таким образом, именно ООО Управляющая компания «***» являлась исполнителем коммунальных услуг и имела право взимать плату за оказанные услуги электроснабжения в местах общего пользования вместо ресурсоснабжающей организации — ПАО «***». Пункт 17 Правил (ПП РФ N 354 от 06.05.2011), на который ссылались суды первой и апелляционной инстанций, не предусматривает наделение ресурсоснабжающих организаций правом взимания платы за поставленную электроэнергию с жильцов при наличии договора управления многоквартирным домом управляющей организацией, в данном случае — ООО Управляющая компания «***». Аналогичная позиция раскрыта в Определениях Верховного Суда РФ N 41КГ17-16 от 11.07.2017, N 36-КГ16-23 от 24.01.2017.
Статья: Проблемы государственного и муниципального управления жилищной сферой
(Дибиров К.П.)
(«Современное право», 2020, N 2)Кроме того, новый законодательный порядок в сфере регулирования садоводства и огородничества обошел такие серьезнейшие проблемы сметного финансирования, как нормативно-расчетное обоснование расходов, главным образом необходимость нормативно-расчетного обоснования и порядка ценообразования по установленным тарифам на транспортировку воды и стоков, а также тарифно-расчетное обоснование затрат на электричество для общепоселковых нужд. При управлении многоквартирными домами с 2017 года законодательно установлен четкий порядок расчета оплаты общедомовых нужд (ОДН), согласно которому расходы на холодную, горячую воду и электричество в местах общего пользования перешли из коммунальной услуги в жилищную. При этом размер оплаты ОДН не может превышать нормативы, утвержденные региональным ведомством. Такие фиксированные нормативы — тарифы на ОДН — жестко контролируются жилищной инспекцией. Перерасход коммунальных ресурсов вынуждена оплачивать управляющая компания, а не собственники многоквартирного дома. Такой же тарифно-расчетный порядок оплаты водо- и электропотребления для общепоселковых нужд необходимо установить в садоводческих и огороднических объединениях, включая коттеджные поселки.
Нормативные акты
Федеральный закон от 29.06.2015 N 176-ФЗ
(ред. от 30.12.2021)
«О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»10. При первоначальном включении в плату за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме их размер не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленный субъектом Российской Федерации по состоянию на 1 ноября 2016 года. Для первоначального включения расходов, указанных в части 9 настоящей статьи, в плату за содержание жилого помещения не требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме также не требуется в случае изменения размера платы за содержание жилого помещения при изменении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме в связи с установлением или изменением тарифов на такие коммунальные ресурсы, установленных органами государственной власти субъектов Российской Федерации, и (или) установлением или изменением норматива потребления холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, норматива отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Ведомство выпустило письмо, где разъяснило последние поправки в законодательстве.
Речь о том, кто и как должен контролировать счетчик на электричество и в каком случае можно получить огромный штраф. А еще — могут ли сантехники с «Авито» поменять счетчик на воду и когда он считается вышедшим из строя.
Расскажем подробнее.
О чем расскажем подробнее
- Кто и как должен проверять электросчетчики
- Что делать, если пропущен срок поверки водосчетчиков
- Что такое ежегодный перерасчет платы за общедомовые ресурсы
Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно
Кто и как должен проверять электросчетчики
Люди часто путаются, кто должен приходить и проверять электросчетчики и когда их нужно менять. Этим пользуются мошенники: они навязывают дорогостоящие услуги, меняют исправные счетчики, при этом еще и срывают пломбы энергосбытовой компании.
В итоге на собственника квартиры могут наложить штраф от 10 000 до 15 000 Р и доначислить плату в десятикратном размере за весь период безучетного потребления.
Кроме того, придется пломбировать счетчик по новой.
Житель Московской области попался на такую уловку и заплатил мошенникам за замену рабочего счетчика 3900 Р. А потом узнал, что через Мосэнергосбыт это стоит вдвое дешевле. В довершение всего жильца обвинили в воровстве электричества, составили акт безучетного потребления, доначислили 6620 Р и оштрафовали.
Из-за сильных переживаний у мужчины случился инфаркт, и он умер. Дочь пошла в суд: потребовала признать акт незаконным и обязать энергосбыт выплатить ей компенсацию морального вреда за смерть отца.
Суд признал, что замена счетчика, пусть и без согласования с энергосбытом, еще не означает кражи электричества. Акт судья отменил, но в компенсации морального вреда отказал, поскольку дочь не смогла доказать, что инфаркт отца вызван только действиями Мосэнергосбыта.
Счетчики, которые до 1 апреля 2020 года вышли из строя или у них закончился межповерочный интервал, энергетики обязаны поменять бесплатно до конца 2023 года. Также они должны бесплатно поставить счетчики там, где их не было, до 1 апреля 2020 года.
Потом энергетики должны менять счетчики по мере выхода их из строя или истечения межповерочного интервала.
Не реже чем раз в год энергетики должны проверять счетчики. Вот из чего состоит проверка:
- Визуальный осмотр.
- Проверка схемы соединения прибора, наличия и сохранности пломб.
- Сверка показаний прибора с показаниями в квитанциях.
Проверку может запросить и сам абонент, если заподозрит, что со счетчиком что-то случилось. В таком случае энергетики должны прийти в течение десяти дней.
Но если специалистам дважды не удалось попасть в квартиру или дом для проверки прибора учета, будет считаться, что его вовсе нет. Следующие три месяца начислять будут по нормативу, а потом — по нормативу с коэффициентом 1,5.
Что делать, если пропущен срок поверки водосчетчиков
Водосчетчик считается вышедшим из строя, если на нем сломана пломба, видны следы вмешательства в работу или истек межповерочный интервал.
Жительница Тулы наняла сантехников и заменила счетчик на воду, потому что у старого запотевало стекло. Затем вызвала представителей водоканала для опломбировки прибора.
Те приехали, но после опломбировки составили акт о несанкционированном вмешательстве в работу прибора учета. А позже женщине доначислили за водоснабжение и водоотведение по нормативу 45 650 Р.
Суд пришел к выводу, что до замены надо было пригласить сотрудника водоканала или УК, чтобы те зафиксировали целостность пломб перед демонтажом счетчика. Акт не отменили, суд только обязал водоканал подкорректировать расчеты исходя из количества проживающих в квартире.
По правилам предупредить водоканал о неполадке со счетчиком нужно незамедлительно, а исправить ее в течение месяца. В этот период расход воды и количество сточных вод будут считать по среднесуточному расходу за последние полгода при работавшем приборе.
О планируемом демонтаже счетчика предупреждать нужно не менее чем за два дня. Снимать и ставить новый прибор можно только в присутствии специалистов водоканала.
В отличие от счетчиков на свет, за покупку и замену водосчетчиков собственник жилья платит сам.
Новый прибор нужно опломбировать в водоканале — это бесплатно. Счетчики на воду нужно периодически поверять, как правило, раз в 4—6 лет.
Минстрой объяснил, что если пропущен срок поверки, то плату рассчитают по нормативу с применением повышающего коэффициента 10. Но после поверки счетчика потребитель сможет обратиться за перерасчетом и сделать его по разнице показаний.
Правда, нужно доказать исправность прибора учета: пломба на счетчике цела и нет следов постороннего вмешательства. Счетчик должен быть исправен и до, и после поверки.
Что такое ежегодный перерасчет платы за общедомовые ресурсы
В 2023 году жители впервые получили квитанции, где по итогам предыдущего года сделан перерасчет за свет, воду и водоотведение, которые были потрачены в 2022 году на нужды всего дома. Например, это освещение лестниц и вода для уборки подъездов. Перерасчеты получились разными: в некоторых домах пришлось доплатить, в других, наоборот, итоговая сумма уменьшилась.
Такое изменение в платежках стало причиной слухов, что с 1 марта 2023 года увеличились тарифы, или же управляющие организации получили право раскидывать долги соседей на всех собственников. На самом деле это не так.
С 1 сентября 2022 года у УК и ТСЖ появилась возможность не платить ресурсоснабжающим организациям за сверхнормативное потребление ресурсов.
Это работает так. У каждой коммунальной услуги есть норматив — расход ресурса, который определен на уровне региона.
Например, заранее определено количество воды, которой должно быть достаточно для услуг по содержанию дома: чтобы помыть все подъезды, лифты и технические помещения. Это и есть норматив.
Так, в Тюменской области в домах с высотой от 10 до 16 этажей норматив на холодную воду — 0,021 м³, горячую — 0,014 м³ за каждый 1 м² общей площади, приходящейся на долю жильца.
Но бывает расход сверх норматива. Например, летом при подготовке системы отопления сантехники потратили много воды для промывки труб — получился перерасход.
Взимать плату сверх норматива с жильцов раньше было нельзя. Исключение было только для случаев, когда собственники проводят общее собрание и принимают решение о распределении платы за сверхнормативное потребление между собой.
Но с сентября 2022 года появился порядок доначислений. Теперь схема выглядит так: весь год сумму за общедомовые ресурсы определяют по региональным нормативам. И раз в год, если в доме есть общедомовой счетчик, делают перерасчет исходя из его показаний.
Если по итогам года обнаружится расход сверх нормативов, жильцам предъявят дополнительную сумму к уплате. Если же была переплата, последующие платежи уменьшат на ее сумму.
Если общедомовых счетчиков нет, всегда считают по нормативу, никаких перерасчетов нет.
Минстрой подчеркнул, что на уровне регионов важно уравнять в правах жильцов домов с общедомовыми счетчиками и без них. Для этого норматив потребления должен быть максимально приближен к реальному.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga.
Минстрой РФ разъяснил порядок перерасчёта сумм, начисляемых с 1 сентября 2022г. жильцам многоквартирных домов за расход электричества и воды на общедомовые нужды.
С 1 сентября 2022 года, в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 92 от 3 февраля 2022 года, устанавливается порядок перерасчета платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании содержании общего имущества для многоквартирного дома. Таким образом сверхнормативные платежи будут возложены на собственников, а не на управляющую компанию, как это было ранее.
Частью 9.2 статьи 156 Жилищного кодекса РФ (в редакции от 29.07.2017 № 258-ФЗ) перерасчет был предусмотрен, но конкретный порядок, отсутствовал. Постановлением Правительства № 92 от 3 февраля 2022 данный пробел восполнен.Суть Постановления № 92 — переход на фактическую оплату по показаниям ОДПУ, если в доме установлен такой ОДПУ.С 1 сентября текущего года коммунальные ресурсы, использованные на содержание общедомового имущества будет предъявляться населению в полном объеме – по показаниям ОДПУ, а не как раньше – не выше чем по нормативу. Поскольку закон обратной силы не имеет, Постановление № 92 не распространяется на отношения, возникшие до 1 сентября т.г.
Сумма начислений за общедомовые нужды распределяется пропорционально площади и не зависит от количества прописанных. Все расходы собственники несут пропорционально размеру общей площади жилого или нежилого помещения. При этом учитываются следующие ресурсы: вода холодная и горячая, водоотведение и электроэнергия.
В соответствии с положениями статьи 156 Жилищного кодекса РФ и с учетом Постановления № 92 предусматриваются следующие способы расчета КР на СОИ:
1)если дом оборудован ОДПУ – исходя из установленного норматива КР на СОИ и установленного тарифа с перерасчетом по показаниям ОДПУ в 1 квартале следующего года;
2)если дом не оборудован ОДПУ – исходя из норматива КР на СОИ и установленного тарифа;
3)в случае оснащения МКД автоматизированной информационно-измерительной системой учета — исходя из показаний такой системы при условии обеспечения этой системой учета возможности одномоментного снятия показаний и установленного тарифа;
4)по решению общего собрания собственников помещений об определении размера платы на содержание общего имущества:
— либо исходя из среднемесячного объема потребления КР на СОИ и установленного тарифа с проведением перерасчета исходя из показаний ОДПУ в 1 квартале следующего года,
— либо исходя из объема потребления КР на СОИ, определяемого по показаниям ОДПУ, и установленного тарифа — в этом случае перерасчёт не потребуется. Досрочный перерасчет проводится при прекращении управления домом (смена УК, способа управления).
Необходимо отметить, что если определяемый объем КР на СОИ составит отрицательную величину, то размер платы в расчетном периоде (следующих расчетных периодах принимается равным нулю, а размер в следующем расчетном периоде (следующих расчетных периодах) уменьшается на указанную величину.
Важно! Сделать выбор о способе расчетов жители могут только общим собранием собственников.
Вопрос
Для меня до конца до сих пор не понятно, кто будет оплачивать расход ОДН сверх нормы. Мы были на нормативах, и у нас действительно в верхней строчки платежки были нормативы, установленные государством. Однако все, что капало сверх нормы, все равно вычиталось со счет дома. Т.е. как бы в платежке этих платежей не было, но в конце года в отчете управляющей компании фигурировал пункт ОДН, где не было ни слова о нормативах, а висел весь ОДН за год, который соответственно списывался со счет дома. Прокомментируйте, пожалуйста, этот вопрос со ссылкой на конкретные документы, с которыми можно потом прийти в УК для доказательства свой правоты.
Частично данный вопрос уже был разобран в статье «Как начисляются общедомовые нужды и должны ли быть перерасчеты в конце года».
Кто должен оплачивать сверхнормативы?
В законодательстве нет нормы, которая прямо предусматривает, что УО или собственники обязаны оплачивать сверхнормативное потребление.
Но есть норма, которая ограничивает размер оплаты собственников по ОДН, согласно которой распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления соответствующего коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (абз. 2 п. 44 Правил 354).
Превышение норматива допустимо, если общим собранием собственников помещений принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения (абз. 2 п. 44 Правил 354).
В итоге, можно сказать, что собственники не обязаны оплачивать сверхнорматив. Тогда возникает вопрос: а кто должен оплачивать?
С точки зрения отношений между УО, собственниками и ресурсоснабжающими организациями. Ресурсоснабжающая организация будет требовать оплаты задолженности именно с УО. В свою очередь требования УО к собственникам в части ОДН, по общему правилу ограничены нормативом.
В таком случае обязанным лицом по оплате сверхнормативных ОДН становится УО. И здесь стоит учитывать, что единственным источником финансирования деятельности УО являются деньги собственников, поэтому и сверхнормативные оплачивают УО, но за счет тарифа.
Выставление сверхнорматива собственникам законно?
Безусловно, что нет. И правовое обоснование п. 44 Правил 354. Если УО включила в отчет сверхнормативные ОДН, то следует сначала выяснить — каким образом в доме рассчитывается ОДН (по нормативу или по общему счетчику) и уже когда будет ответ, можно будет жаловаться в ГЖИ и пытаться решить этот вопрос. Также не исключено обращение в суд с требованием о признании действий УО незаконными и возврату денежных средств на «счет дома».
Почему существует проблема оплаты сверхнормативных ОДН?
Проблема кроется в несовершенстве законодательства и самих потребителях. К сожалению, часть жителей может занижать показания, вовсе не передавать, а начисления, сделанные УО могут не отражать реальное потребление в квартирах. Поэтому получается огромная разница между показаниями общего счетчика и объемом услуг по начислениям (индивидуальные счетчики). Также согласно Правил 354 УО обязаны проводить проверки достоверности переданных показаний, но к сожалению процедура настолько сложна, что не всегда получается попасть в «любимые» квартиры. По своей практике скажу, что в домах, где счетчики вынесены в подъезды — проблем с общедомовыми нет, поскольку у УО есть возможность контролировать состояние счетчиков, их показания и т.д.
Дмитрий Бурняшев
Юрист, автор статей на тему ЖКХ
e-mail: bur1505@yandex.ru
Граждан продолжает волновать вопрос, как формируется окончательная сумма за электроэнергию на ОДН и почему чаще всего она так высока. Жители многоквартирных домов, оборудованных общедомовыми приборами учета, пытаются разобраться: что все-таки означает ОДН? Обязывает ли потребителей закон вносить плату за ОДН, какой организации и в каком размере? Что могут сделать сами жители для решения вопроса высокого ОДН?
Для начала надо разобраться в том, что же такое ОДН.
Общепринятое мнение «ОДН – это плата за свет лампочки в подъезде» в корне неверно. ОДН и места общего пользования (МОП) – не одно и то же.
Всю электроэнергию, поставленную в дом, фиксирует общедомовой счетчик. При выставлении счетов на оплату гарантирующий поставщик из объема, зафиксированного общедомовым прибором учета, вычитает сумму объемов электроэнергии, потребленной в каждой отдельной квартире. Разница этих показателей и есть ОДН. Его величина напрямую зависит от того, как мы ведем учет индивидуального потребления, насколько вовремя передаем показания своих приборов учета и, в конце концов, насколько мы честны с соседями.
Итак, ОДН = освещение мест общего пользования (лестничные клетки) + работа внутридомового оборудования (лифт, подкачивающие насосы, телекоммуникационное оборудование) + вся электроэнергия, потребляемая в обход приборов учета (незаконные подключения).
Мы часто слышим, что ОДН – распределение долгов нерадивых граждан на добросовестных. Давайте разберемся и в этом вопросе.
Долг – это неоплаченная сумма по выставленному счету. Собственник квартиры, не оплачивающий счета за электроэнергию, накапливает свой личный долг, не перекладывая его на плечи соседей. Однако если в сбытовую компанию не поступают не только средства, но и показания приборов учета от жителя, поставщик электроэнергии рассчитывает его сперва по среднемесячному потреблению, а затем – по нормативу. При этом фактические объемы использованного ресурса могут сильно отличаться от нормативных. И эта разница идет в ОДН.
Что жильцы могут сделать сами для снижения ОДН, а в чем им нужна помощь гарантирующего поставщика?
Самой действенной мерой по снижению величины ОДН является единовременное снятие и передача показаний индивидуальных счетчиков. Это может делать старший по дому. Поставщик ресурса предлагает целый ассортимент клиентских сервисов по дистанционной передаче показаний и контролю объемов потребленного ресурса: например, сайт АО «ТНС энерго Карелия» www. karelia.tns-e.ru или контакт-центр гарантирующего поставщика 8(8142)79-27-27.
А если пойти дальше и вынести счетчики на площадки или вообще установить систему автоматизированного учета, то передача искаженных показаний будет исключена.
После организации грамотного и точного учета электроэнергии внутри квартир можно и нужно пойти дальше и, к примеру, установить в подъездах энергосберегающие лампы, работающие от датчиков движения. Эти мероприятия должна осуществлять ваша управляющая компания за счет средств на содержание и ремонт жилья. А если на счету дома есть достаточный объем средств для замены старой электропроводки на новую, это просто необходимо сделать.
Иными словами: соблюдение порядка оплаты, исправные приборы учета и вовремя переданные показания – вот решение проблемы ОДН.
Еще один актуальный вопрос наших читателей: имеет ли право поставщик электроэнергии выставлять счета за фактический объём ОДН? Ведь жителям выгоднее платить за ОДН не больше норматива, а такая схема применяется при выставлении счетов управляющей компанией…
Поставщик ресурса при прямых договорных отношениях с потребителями выставляет счета на оплату напрямую жителям. При заключении договора с управляющей компанией счета выставляет последняя, причем плата за ОДН по такому договору для жителей не превышает нормативных значений. Казалось бы, для потребителей это решение всех проблем, однако в этой схеме, при ближайшем рассмотрении, больше минусов, чем плюсов.
При прямом договоре с поставщиком ресурса потребители получают счета, где отдельно прописываются их индивидуальное потребление и ОДН, рассчитанный исходя из площади помещения. Средства поступают поставщику и только на тот лицевой счет, по которому совершена оплата.
Иначе работает схема «поставщик – управляющая компания – потребитель». В ней УК – это своеобразный кошелек, в который попадают все средства, собранные с жителей многоквартирного дома как за коммунальные, так и за жилищные услуги. Подчеркнем – ОБЩИЙ кошелек за оба вида услуг. Нормативные начисления ОДН идут отдельной строкой в квитанции, а вот сверхнормативные «прячутся» в строке «содержание и ремонт жилья». Оплачивать фактическое, а не нормативное потребление ОДН из собственного кармана управляющая компания не может по определению, так как единственный источник дохода для нее – это средства жителей. УК собирает деньги с жителей, заключивших с ней договор управления, и распределяет подрядчикам (дворники, ремонтники и т.д.) и поставщикам ресурсов, в том числе и за сверхнормативные ОДН. Поэтому для добросовестных управляющих компаний договор с ресурсоснабжающей организацией на оплату сверхнормативного ОДН – это бремя. Большинство компаний прекрасно это понимают, поэтому не спешат к поставщику ресурса за заключением договора до решения проблемы с ОДН.
Куда хуже, если в дом придет недобросовестная организация. Так или иначе, УК будет брать средства для оплаты сверхнормативного ОДН из средств на содержание и ремонт жилья. Главный минус такой схемы расчетов – отсутствие возможности увидеть проблему сверхнормативного ОДН в вашем доме. В квитанции на оплату отражается только норматив, а вот незаконные подключения, потери из-за ветхости электропроводки и общий небаланс по дому «уходит» в «содержание и ремонт». Оплата фактического ОДН при этом производится за счет снижения трат на основное обслуживание дома, а отсюда – снижение общего уровня качества управления МКД: дворы и лестничные клетки убираются реже, ремонтные бригады реагируют на вызовы медленнее и проч.
Жителям важно понять: при посредничестве УК и ТСЖ они фактически не освобождаются от оплаты сверхнормативных ОДН, а продолжают оплачивать его через статью «содержание и ремонт жилья».
Вывод один: и при договоре с УК, и при прямых отношениях с поставщиком ресурса, самая важная роль в борьбе с высокими ОДН, как и прежде, отводится жителям. Без их участия снижения ОДН добиться невозможно. При прямых расчетах с ресурсниками эффект от предпринимаемых мер можно отследить, при договоре с УК это сделать невозможно, как и в принципе обнаружить проблему.