Управляющая организация по договору управления несёт ответственность перед собственниками помещений за надлежащее содержание и ремонт общего имущества в доме. Читайте о том, могут ли УО наказать за ошибки подрядных организаций и имеют ли право собственники отказаться от каких-то услуг УО в пользу других компаний.
УО сама выбирает подрядные компании для оказания услуг и проведения работ в доме
В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, если собственники на ОСС выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, то выбранная УО в течение срока действия договора управления за плату обязана выполнять работы и оказывать услуги для надлежащего содержания и ремонта общего имущества в МКД.
При этом УО имеет право привлекать к этому подрядные организации, в том числе выбирать их на конкурсной основе, что позволяет проводить работы по содержанию и ремонту имущества собственников в МКД на выгодных для них условиях. Соответствующее право УО на заключение договоров с третьими лицами закреплено в пп. «д» п. 4 ПП РФ №416.
Следовательно, выбранная собственниками управляющая организация имеет право заключать договоры с контрагентами, например, для обслуживания лифтов и котельных, уборки подъездов и придомовой территории, обслуживания домофонов и др.
Почему УО должна направлять жителям платёжные документы на бумаге
УО должны контролировать работу подрядных компаний
Предположим, что в многоквартирном доме под управлением УО произошел разрыв труб или сломался лифт вследствие ненадлежащего содержания этих элементов, входящих в состав общего имущества дома.
При этом авария причинила ущерб имуществу собственников. Обслуживанием данной части общего имущества занималась подрядная организация по договору с УО, и произошедшее – вина работников именно сторонней компании.
Однако ответственность за качество оказания услуг и выполнение работ по договору управления перед собственниками несёт управляющая организация (ч.ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ, п. 42 ПП РФ № 491). Она не может ссылаться на причинение вреда имуществу из-за действий или бездействия третьих лиц. УО должна контролировать, как подрядчики проводят работы и оказывают услуги.
В соответствии с п. 3 ст. 14 № 2300-1, вред, причинённый вследствие некачественно выполненных работ, подлежит возмещению исполнителем. Поскольку исполнителем услуг по договору управления является УО, то при причинении ущерба из-за оказания услуг ненадлежащего качества возмещать ущерб собственникам должна УО, а не подрядная организация (ст. 1064 ГК РФ). Данная позиция подкреплена обширной судебной практикой, например, по делу № 2-5141/17, № 2-1008/2017, № 33-2606/2016, № 33-5014/2016.
Следует учесть, что УО несёт ответственность не только за качество услуг и работ, которые оказывает/выполняет по договору подрядчик, но и за квалификацию таких компаний. Следовательно, заключая договоры с третьими лицами, УО обязана удостовериться, что подрядная организация обладает необходимыми сертификатами и лицензиями на конкретный вид работ, например, на обслуживание лифтов или газового оборудования.
6 важных изменений для УО в законодательстве в декабре 2018 года
УО не отвечает за работу компаний, договоры с которыми заключили собственники напрямую
Остановимся на ещё одном интересном вопросе, который может возникнуть при заключении договоров с обслуживающими компаниями: могут ли собственники передать часть работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома от управляющей организации напрямую подрядчикам.
В силу закона УО по договору управления отвечает перед собственниками за содержание всего общего имущества многоквартирного дома, независимо от того, упомянуты ли конкретные работы в договоре управления (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).
Однако при утверждении договора управления собственники на ОСС обязаны утвердить перечень работ и услуг, которые будет выполнять/оказывать управляющая организация, а также их стоимость (ч. 7 ст. 156, п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Следовательно, собственники имеют право определить по своему усмотрению виды и объём услуг, которые будут оказаны УО.
В соответствии с п. 12 ПП РФ № 491, собственники имеют право напрямую привлекать подрядные организации для оказания услуг/выполнения работ по ремонту и содержанию их общего имущества. Такое решение должно быть принято на общем собрании собственников, причём одновременно с утверждением договора управления с УО или внесением в него изменений.
Анализ статей ЖК РФ и ПП РФ № 491 позволяет сделать вывод, что по общему правилу все работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме должны выполнять УО.
Но собственники на ОСС могут исключить из состава общего имущества какие-то элементы, за содержание и ремонт которых отвечает управляющая организация. При этом они обязаны заключить соответствующий договор с компанией, которая будет оказывать такие услуги. В этом случае за качество оказания таких услуг и выполнение работ будет отвечать организация, с которой собственники напрямую заключили договор.
Дополнительные услуги УО и условия их предоставления жителям дома
УО должна внимательно подходить к выбору подрядчиков и следить за их работой
Управляющая домом организация должна помнить, что по договору управления отвечает перед собственниками за состояние общего имущества их дома. Она имеет право на своё усмотрение выбирать подрядчиков для выполнения работ/оказания услуг по договорам. Но при этом именно УО должна:
- удостовериться в соответствующей квалификации работников сторонней компании, наличии у них необходимых сертификатов и лицензий;
- контролировать качество и своевременность работ подрядных организаций.
В случае оказания услуг ненадлежащего качества, причинения ущерба имуществу собственников помещений в доме отвечать за это будет управляющая, а не сторонняя организация.
При этом жилищное законодательство РФ не запрещает собственникам отказаться от части услуг/работ по договору управления и передать их на исполнение другим компаниям, заключив с ними соответствующие договоры. Такое решение должно быть оформлено на ОСС в соответствии с ч.ч. 44-48 ЖК РФ.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 821 подписчику
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Вопрос
В многоквартирном доме управление осуществляется Управляющей компанией на основании проведенного конкурса Администрации. Услуги жителям в части подключения к интернету, телевидению, установки домофона и видеонаблюдения, услуги консъержной службы оказываются взаимозависимыми лицами с данной УК (т.е. одни и те же учредители). Более того, договор по водоснабжению заключен также с аффилированным лицом (Водоканал – ООО «Град» – УК). Говоря простым языком – «сторонние» компании в дом не допускаются и у жителей нет выбора, т.к. фактически в доме услуги оказываются дочерними компаниями холдинга.
Вопрос: регулируется ли законодательно аналогичные ситуации в сфере ЖКХ? Не обязана ли УК, «запуская» на дом очередную взаимозависимую фирму, проводить конкурс? Есть ли законодательная практика по аналогичным вопросам в СПб и Ленобласти?
Ответ
Законодательно не регулируются аналогичные ситуации в сфере ЖКХ. Законодательная практика по аналогичным вопросам в СПб и Ленобласти отсутствует.
УК не обязана, «запуская» на дом очередную взаимозависимую фирму, проводить конкурс. Вместе с тем, она имеет на это право.
Обоснование
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В целях реализации статьи 162 ЖК РФ постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее – Правила N 416).
Согласно подпункту «д» пункта 4 Правил N 416 управление многоквартирным домом обеспечивается, в том числе, организацией оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе заключением договоров энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах) с ресурсоснабжающими организациями в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида, а также договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем (в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации).
Кроме того, согласно пп. «д» п. 4 Правил N 416 осуществления деятельности по управлению МКД выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в доме, является стандартом управления, направленным на обеспечение эффективности управления, а не на получение дополнительного дохода УК.
В соответствии с пунктом 1 Правил N 416 под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение стандартов, предусмотренных разделом II Правил N 416.
Таким образом, деятельность управляющей организации лишь тогда будет соответствовать требованиям законодательства, когда она будет выполнять стандарты. В пункте 4 Правил N 416 перечислены такие стандарты. При этом в подпункте «д» установлено, что управляющая организация обязана выбирать, в том числе на конкурсной основе, исполнителя услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. Следовательно, управляющая компания по своему усмотрению может провести конкурс на отбор исполнителей, а может выбрать исполнителя (поставщика) услуг без проведения конкурса.
Законодательная практика по аналогичным вопросам в СПб и Ленобласти отсутствует.
С сожалением приходится отметить, что судебные органы практически не рассматривали споры, связанные с выбором УК исполнителей обязательств. Лишь изредка судебные инстанции делают по ходу разбирательства промежуточные выводы о том, что управляющие организации могут заключать договоры с третьими лицами, как это, например, имело место в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2012 г. N 13АП-8837/2012, и констатируют факт взаимозависимости управляющих компаний без правовой оценки данному обстоятельству, как, например, в Постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2016 г. по делу N А36-136/2016.
 |
На вопрос отвечала: С.А. Токмина, консультант ИПЦ «Консультант+Аскон» |
Одна управляющая организация написала, что собственники хотят решением общего собрания обязать её привлечь для текущего ремонта в качестве подрядчика другую УК-конкурента, причем цены на работы явно завышены. Отсюда возник вопрос: может ли общее собрание обязать УК заключить договор по работам текущего ремонта с определенной организацией.
Что в законе
| На что могут ссылаться собственники | На что может ссылаться управляющая организация |
| К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решения о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме. (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ) |
Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов: выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме. (подп. «д» п. 4 Правил управления многоквартирными домами № 416) |
Что на практике
Нам удалось найти несколько примеров из старой практики арбитражных судов, косвенно связанной с вопросом (в пользу собственников), и апелляционное определение суда общей юрисдикции (в пользу управляющей организации).
✔ Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2017 по делу № А35 – 5332/2016
Собственник из Курской области пытался взыскать с управляющей организации расходы, которые понес в связи с ремонтом общего имущества. Суд отказал в иске, указав среди прочего, что «право принятия решения о проведении ремонтных работ, о затратах на их выполнение и о выборе подрядной организации принадлежит всем собственникам жилого дома». При этом истец не доказал, что выполнение ремонта выносилось на общее собрание собственников.
✔ Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2017 по делу № А56 – 29363/2017
Суд признал частично недействительным предписание Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга. Инспекция при проверке изучила сметную документацию, акты о приемке выполненных работ по форме КС‑2 и пришла к выводу, что сметная стоимость работ по косметическому ремонту лестничных клеток завышена, «управляющей компанией произведена двойная оплата одних и тех же видов работ по двум договорам подряда на общую сумму 1 027 164 рублей».
Апелляционный суд посчитал, что инспекция не уполномочена оценивать эффективность и целесообразность финансовой деятельности управляющей организации. Дальше он указал, что
«выделение денежных средств на текущий ремонт и их использование является исключительной прерогативой общего собрания собственников МКД, также как и вопрос утверждения сметы и выбора подрядной организации (часть 2 статьи 44 ЖК РФ)».
✔ Апелляционное определение Кемеровского областного суда № 33 – 1338/2020
Управляющая организация обратилась с иском к собственникам о признании недействительным решения общего собрания. Сами же собственники подали встречный иск о возложении обязанности исполнить решение собрания.
Решение собрания, которое стало причиной раздора, звучало так:
«ремонт в подъездах № 2,3,5,6 производить подрядной организацией ООО «Иитерстрой‑С»;
ремонт в подъездах № 2,3,5,6 производить по графику, утвержденному решением совета дома, в соответствии со сметами, согласованными с советом дома и компанией ООО «Интерстрой‑С», с соблюдением объема работ, объема денежных средств, указанных в сметах.
На данные ремонтные работы направлять остатки денежных средств, скопившихся на счетах дома с прошлых лет, и денежные средства, ежемесячно поступающие от собственников помещений на выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома.
Обязать ООО «УК ЖЭУ» заключить договор с ООО «Интерстрой‑С» на проведение ремонта в подъездах № 2,3,5,6 с июля 2019».
Суды признали недействительным решение о возложении обязанности на ООО «Управляющую компанию жилищно-эксплуатационных услуг» заключить договор с ООО «Интерстрой‑С» на проведение ремонта в подъездах.
В удовлетворении встречных требований было отказано.
Мотивировка судебных решений:
- собственники незаконно возложили на управляющую организацию обязанность, понуждая ее к заключению договора, вмешиваясь в экономическую деятельность истца;
- собственники, заключив договор управления с ООО «УК ЖЭУ», передали обязанность надлежащего содержания общего имущества выбранной управляющей компании, в связи с чем, не вправе принимать решения о выборе иных подрядных организаций на выполнение ремонтных работ;
- исходя из положений жилищного законодательства, решение о привлечении подрядных организаций для выполнения работ вправе принимать управляющая организация, но не собственники помещений многоквартирного дома, указанные полномочия не относятся с компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, установленной ч.2 ст. 44 ЖК РФ. При этом, принятие таких решений ущемляет права управляющей компании на свободу экономической деятельности;
- ссылка заявителей жалобы на пункты 2 и 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами № 416 является несостоятельной, поскольку выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников, отнесён к обязанности именно управляющих организаций, а не собственников дома. Указанные правила регламентируют именно деятельности управляющих организаций по управлению многоквартирными домами, и не регламентируют права и обязанности собственников жилых помещений.
Рекомендации управляющей организации
Помимо оспаривания решения общего собрания собственников есть мирный путь, предложенный другой управляющей организацией в чате нашего телеграм канала:
«Нашу УК пробовали решением общего собрания обязать привлечь для выполнения тех или иных работ определённые организации.
1. Так как чаще всего инициатор этого решения хочет получить дивиденды или протолкнуть свою/ друга/родственника фирму, мы просили смету. Чаще всего там использовались более дешевые материалы, комплектующие.
2. После этого приглашали Совет МКД и инициатора. Показывали разницу, объясняли все. Больше таких вопросов не возникало.
3. Были жалобы в ГЖИ, в прокуратуру. Им были представлены опять-таки сметы и на этом вопрос закрывался. Тем более многие подрядчики хотят большой % предоплаты. У нас она 15 – 30%, зависит от вида работ, остальная сумма в течении трёх календарных месяцев со дня приема работ и подписания акта. Например, собственники хотели поставить пластиковые окна в подъезды за 11.200₽/окно, а у выбранного нами подрядчика цена была 8.500₽ и 3 года гарантии.
Был и случай, когда мы согласились на подрядчика без протокола собрания. Контролировали таких подрядчиков пожёстче своих, а сейчас сотрудничаем постоянно. Для такого варианта надо:
1. Сравнить все сметы, договоры, материалы, оценить реальность материальной и производственной базы, наличие специалистов.
2. Для проверки подрядчика использовать СБиС и ФНС.
3. Проверить, какие работы в городе выполняла эта фирма.
4. На крайний случай ужесточить условия договора».
Похожие материалы:
Можно ли обязать управляющую организацию отремонтировать подъезды
УК взыскала с собственников расходы на ремонт, проведённый по предписанию ГЖИ
Выбор подрядчика для проведения ремонтных работ в многоквартирном доме (МКД) – вопрос очень ответственный. И касается это не только капитального, но и текущего ремонта. На практике, почти у каждой управляющей организации или ТСЖ есть печальный опыт работы, после которого подрядчик или исчезал с деньгами или выполнял работы ненадлежащего качества. По каким критериям нужно выбирать подрядную организацию и должна ли быть у нее лицензия на выполнение ремонтных работ в МКД?
Кто может выбрать подрядчика для работ по содержанию и ремонту в МКД?
Согласно п. 3 ст. 182 Жилищного кодекса РФ, привлечением подрядчиков для ремонта в многоквартирном доме должна заниматься управляющая организация. Она же заключает с подрядными организациями договоры на проведение тех или иных работ или оказание услуг. Причем в документах должны быть предусмотрены гарантийные сроки, а также обязательства подрядчиков по устранению нарушений. Однако, все чаще в договоре управления собственники прописывают возможность самостоятельного выбора подрядной компании. Это позволяет более экономно расходовать средства. а также выбирать те компании, которые готовы делать работы качественно и нести ответственность и гарантию.
По какому принципу выбираются подрядчики для выполнения ремонтных работ?
При выборе подрядной организации для проведения ремонта в МКД, следует обратить внимание на несколько факторов. Как это делаем мы, специалисты системы ГИС РЕМОНТ ЖКХ? Прежде всего, смотрим на уровень квалификации подрядчика и опыт его работы — дата регистрации компании может быть датирована десятилетней давностью, но все эти годы фирма не вела деятельности. Также необходимо обратить внимание на гарантию качества, которую он предоставляет на выполненные работы, есть ли банковская гарантия?
Самым важным аспектом будет являться стоимость услуг (работ) подрядчика. Однако тот факт, когда подрядная организация предлагает слишком малую цену, должен как минимум насторожить председателя ТСЖ/ЖСК/УК. Часто это делается на первоначальном этапе, чтобы выиграть конкурс на выполнение работ, а затем либо «всплывают» новые статьи расходов, либо ремонт проводится с использованием крайне некачественных материалов. Поэтому важно требовать от подрядчика подробную смету с указанием конкретных материалов или их производителей.
Личное знакомство с директором подрядной компании и посещение ее офиса также будут не лишним аргументом при принятии решения в пользу того или иного подрядчика.
Должна ли быть лицензия у подрядчика для выполнения ремонтных работ?
Председатели обслуживающих компаний часто задают вопрос, а должна ли быть у подрядчика лицензия на выполнение различных видов ремонтных работ? В соответствии с Федеральным законом от 04.05.2011 N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», лицензия на проведение большинства видов ремонтных работ не нужна! Так, отделка гипсокартонном, штукатурные и облицовочные работы, полы и стяжки, малярные работы, фасадные работы, замена труб, монтаж сантехники и др. в многоквартирном доме не требуют специального разрешения.
Исключение составляет осуществление деятельности по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности. В соответствии со ст. 12, п. 14 Федерального закона N 99-ФЗ для проведения данных работ следует получить лицензию.
Для выполнения некоторого перечня работ необходим допуск СРО: например, для совершения деятельности по гидроизоляции, теплоизоляции, антисептированию (Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. N 624″Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства»). Так, внутренние отделочные работы не требуют допуска, однако при их выполнении возможно проведение скрытых работ, например, гидро- или теплоизоляции, на которые уже нужен допуск СРО. Поэтому следует обратить внимание на состав данных работ. Что касается работ по теплоизоляции МКД, то, согласно п. 12.10 Приказа №624, для их выполнения нужно получить допуск СРО. Устройство наружных сетей трубопровода и канализации, а также тепло- и газоснабжения также возможно только при условии вступления подрядчиком в СРО. А при замене разводки, канализации, системы отопления допуск СРО необходим, только если работы ведутся на особо опасных и технически сложных объектах. Полный перечень ремонтных работ, для которых нужен допуск СРО, указан в Приказе №624.
Заметим, что подрядчик сам может привлекать организации с соответствующим допуском на выполнение указанных работ. При этом данный пункт следует предусмотреть в договоре с подрядной организацией.
Выбор подрядной организации
Вправе ли региональный оператор выступать техническим заказчиком и осуществлять строительный контроль по тем видам работ, которые не оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, не имея выданного саморегулируемой организацией свидетельства? Обязан ли региональный оператор иметь выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, при осуществлении контроля за выполнением работ, требующих наличия выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства?
В соответствии с частью 2 статьи 53 Градостроительного кодекса строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или техническим заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 180 Жилищного кодекса одной из функций регоператора является функция технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капремонта на счете, счетах регоператора.
Частью 2 статьи 52 Градостроительного кодекса предусмотрено, что виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.
В соответствии с приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 года № 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» для осуществления строительного контроля требуется наличие свидетельства о допуске на виды работ, которые влияют на безопасность объекта капитального строительства.
В соответствии с частью 3 статьи 182 Жилищного кодекса для выполнения работ, требующих наличия выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, региональный оператор обязан привлечь к выполнению таких работ индивидуального предпринимателя или юридическое лицо, имеющих соответствующее свидетельство о допуске к таким работам.
Если при проведении строительного контроля в соответствии с приказом № 624 такое свидетельство не требуется, то технический заказчик (регоператор) вправе самостоятельно осуществлять строительный контроль.
Является ли экономия за счет упрощенной системы налогообложения доходом подрядчика – победителя торгов по отбору подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту, если конкурсная документация содержит смету с учетом НДС?
Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит положений, устанавливающих обязанность по изменению (снижению) цены договора с подрядчиком, в зависимости от особенностей применения системы налогообложения у победителя конкурса.
Договор заключается по цене, предложенной участником конкурса, с которым заключается договор, вне зависимости от применения системы налогообложения у данного участника.
Таким образом, применение подрядной организацией упрощенной системы налогообложения не является основанием для снижения в договоре стоимости работ, предложенной победителем конкурса, а сумма налога на добавленную стоимость является прибылью победителя конкурса, не являющегося плательщиком такого налога.
Как выплачивается аванс подрядной организации в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете?
Пунктом 3 части 4 статьи 177 ЖК РФ установлено, что владелец специального счета может уплачивать в качестве аванса не более чем тридцать процентов от стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту по договору.
В случае выбора способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете собственники помещений в многоквартирном доме сами принимают решение об организации капитального ремонта в соответствии со сроками, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта. Техническим заказчиком в этом случае выступают сами собственники или уполномоченное собственниками лицо, которое привлекает подрядные организации и заключает с ними договоры. Пунктом 2 части 5 статьи 189 ЖК РФ предусмотрено утверждение сметы расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома общим собранием собственников помещений в МКД.
Собственникам необходимо учитывать при выборе подрядной организации, что капитальный ремонт не заканчивается после выполнения одного вида работ, а осуществляется систематически для поддержания эксплуатационных характеристик дома. Уплачиваемые собственниками взносы формируют фонд капитального ремонта, назначение которого — обеспечить финансирование необходимых видов работ в рамках капитального ремонта МКД в течение всего срока эксплуатации дома.
Должны ли собственники помещений в многоквартирном доме проводить конкурс для привлечения подрядной организации для выполнения работ по капитальному ремонту в рамках реализации региональной программы в случае формирования фонда на специальном счете?
Положениями ЖК РФ не установлены требования для собственников помещений в МКД, формирующих фонд капитального ремонта на специальном счете, по конкурсному отбору подрядной организации для выполнения работ по капитальному ремонту МКД.
При этом в случае, если для выполнения работ по капитальному ремонту МКД предоставляются средства государственной поддержки, то субъектом РФ может устанавливаться порядок привлечения товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организацией подрядных организаций (например, часть 8 статьи 20 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»).
На вопрос:
Могут ли жильцы многоквартирного дома, приняв решение о производстве капремонта, определив необходимые виды работ и их стоимость, самостоятельно определить организацию-подрядчика для выполнения этих работ? При любом способе формирования капремонта: на счете регионального оператора, на спецсчете.
Сообщаю:
Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:
- Жилищный кодекс Российской Федерации;
- Градостроительный кодекс Российской Федерации;
- Приказ Минстроя России от 07.09.2016 N 624;
- Письмо Минстроя России от 08.06.2016 N 17636-ЕС/04;
- Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы»;
- Постановление Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 об утверждении Положения о привлечении специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007 N 185-ФЗ (последняя редакция);
- Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2016 г. по делу № А40-208019/2016;
- Постановление Десятого Арбитражного Апелляционного суда от 08.08.2016 г. по делу № А41-12104/2016;
- Решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.2016 г. по делу № А41-12100/2016.
Исходя из представленной информации, сообщаю следующее:
Способ выбора подрядной организации напрямую зависит от способа формирования фонда капитального ремонта. Два основных варианта: открытие специального счета многоквартирного дома (далее МКД) или услуги регионального оператора. Таким образом, собственники определяют не только способ формирования фонда капитального ремонта, но и ответственность за его своевременное проведение, целевое расходование средств и качество работ. Рассмотрим обе ситуации более подробно:
1. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете.
В данном случае следует понимать, что прямыми заказчиками работ выступают собственники МКД, поэтому и выбор подрядной организации для проведения капитального ремонта они осуществляют самостоятельно. Такой подход подтверждается Постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. № 10-П, в котором указано, что «порядок решения вопросов, связанных с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, включая поиск подрядчиков (исполнителей), подготовку технического задания на оказание необходимых услуг и (или) выполнение работ, осуществление контроля за ходом капитального ремонта, определяется собственниками помещений в этом доме».
В зависимости от способа управления МКД (жилищный кооператив, товарищество собственников жилья, управляющая организация) между собственниками и подрядной организацией в качестве посредника будет выступать юридическое лицо, управляющее МКД (ст.161 ЖК РФ), поскольку именно на нем лежит обязанность по оказанию всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме. Таким образом, управляющая организация несет на себе функции «технического заказчика». Стоит отдельно отметить, что «техническим заказчиком» могут также быть отдельное физическое лицо, действующее на профессиональной основе, и специализированная организация, привлеченные решением общего собрания собственников МКД (п.22 ст.1 Градостроительного Кодекса РФ).
Договоры с подрядными организациями будут заключаться от имени «технического заказчика», который будет не только контролировать проведение работ, но и в случае их несоответствия заявленному качеству, обращаться в суд (Постановление Десятого Арбитражного Апелляционного суда от 08.08.2016 г. по делу № А41-12104/2016, Решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.2016 г. по делу № А41-12100/2016).
Выбор подрядной организации может быть оформлен решением общего собрания либо его осуществляет специально созданная комиссия, куда в обязательном порядке войдут представители собственников жилья, представители технического заказчика и представители управляющей организации (при несовпадении двух последних). Критерии отбора при желании собственников можно утвердить на общем собрании. В таком случае необходимо составить протокол, который будет определять основные требования к подрядной организации, например членство в СРО, хорошая репутация и наиболее выгодная цена.
Более того, стоит отдельно отметить распространенное заблуждение, когда считается, что выбор подрядной организации это обязанность управляющей компании, но возможно так полагать только в том случае, если собственники жилья специальным решением общего собрания делегировали свои полномочия управляющей компании. При отсутствии надлежаще оформленного согласия выбор подрядной организации право и обязанность собственников (Письмо Минстроя России от 08.06.2016 N 17636-ЕС/04, Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2016 г. по делу № А40-208019/2016).
Условия договора с подрядными организациями, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе условия о стоимости таких услуг и (или) работ, гарантийном сроке, иных существенных условиях, в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, также должны утверждаться решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с компетенцией такого собрания, установленной п.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
При этом нужно отметить, что расходование средств со специального счета будет возможно только после подписания акта выполненных работ, что значительно усложняет выбор подрядной организации, поскольку более предпочтительна авансовая система расчетов.
Таким образом, при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, способ выбора подрядной организации напрямую зависит от собственников жилья, это может быть прямое указание на заключение договора с конкретным подрядчиком, принятое на общем собрании, либо выбор подрядной организации на конкурсной основе
2. Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора.
В данном случае решение о проведении капитального ремонта, сроках, выбор подрядной организации и контроль качества осуществляют представители регионального оператора. Регламент отбора подрядных организаций определен Постановлением Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 и предусматривает проведение электронного аукциона. Контролирует процедуру в Москве Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция). Региональный оператор формирует комиссию по рассмотрению заявок, при этом не менее 1/3 членов комиссии по предварительному отбору от ее общего численного состава должны являться представителями регионального оператора.
Остальные члены комиссии это:
а) представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, ответственного за реализацию региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в случае, если указанный орган не уполномочен субъектом Российской Федерации на ведение реестра квалицированных подрядных организаций;
б) представители органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющих функции по формированию и реализации государственной политики в области государственной охраны, сохранения, использования и популяризации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в случае проведения предварительного отбора на право участия в электронных аукционах в отношении общего имущества в многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия, выявленными объектами культурного наследия;
в) уполномоченный представитель общественного совета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, созданного в субъекте Российской Федерации;
г) представители иных общественных организаций.
Таким образом, можно сделать вывод, что в данном случае собственники жилья не могут влиять на выбор подрядной организации.
Договора на проведение работ по капитальному ремонту заключаются от имени регионального оператора. Ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта привлеченными подрядными организациями лежит также на региональном операторе (статья 182 ЖК РФ).
За неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств субъект РФ несет субсидиарную ответственность перед собственниками.
Резюме:
Способ выбора подрядной организации напрямую зависит от способа формирования фонда капитального ремонта.
При формировании средств на специальном счете решение о выборе подрядной организации принимают собственники жилья. В данном случае допустима и конкурсная основа, и выбор конкретного подрядчика на общем собрании. Единственное, на что стоит обратить особое внимание, это обязательное членство подрядной организации в СРО при заключении договора на сумму более 3 млн рублей (подп. «б» п. 8 ст. 1 Закона № 372-ФЗ). Проверить членство подрядной организации в СРО можно на сайте Ростехнадзора.
При формировании фонда капитального ремонта у регионального оператора решение о выборе подрядной организации принимается уполномоченной комиссией по итогам электронного аукциона.
Полезная консультация? Поделитесь в соцсетях!