Как управляющая компания принимает дом на обслуживание

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 мая 2013 г. N 416

О ПОРЯДКЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 26.03.2014 N 230, от 25.12.2015 N 1434, от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018), от 13.09.2018 N 1090)

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.

2. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации давать разъяснения о порядке применения Правил, утвержденных настоящим постановлением. (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.03.2014 N 230)

Председатель Правительства
Российской Федерации
Д. МЕДВЕДЕВ

УТВЕРЖДЕНЫ
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 15 мая 2013 г. N 416

ПРАВИЛА ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434, от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018), от 13.09.2018 N 1090)

I. Общие положения

1. Настоящие Правила устанавливают стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме;

б) товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирным домом без заключения договора управления с управляющей организацией (далее соответственно — товарищество, кооператив);

в) управляющими организациями, заключившими договор управления многоквартирным домом, в том числе в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации;

г) подпункт утратил силу. (в ред. Постановления Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434)

д) застройщиками, управляющими многоквартирным домом до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (далее — застройщик — управляющая организация).

2. Под деятельностью по управлению многоквартирным домом (далее — управление многоквартирным домом) понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 (далее — минимальный перечень).

II. Стандарты управления многоквартирным домом

4. Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:

а) прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, ключей от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронных кодов доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества в многоквартирном доме, и иных технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации многоквартирного дома и управления им (далее — техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование), в порядке, установленном настоящими Правилами, а также их актуализация и восстановление (при необходимости); (в ред. Постановления Правительства РФ от 13.09.2018 N 1090)

б) ведение реестра собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, сбор, обновление и хранение информации о нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), включая ведение актуальных списков в электронном виде с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных; (в ред. Постановления Правительства РФ от 13.09.2018 N 1090)

в) подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе:

разработка с учетом минимального перечня перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее — перечень услуг и работ), а в случае управления многоквартирным домом товариществом или кооперативом — формирование годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ);

подготовка предложений по вопросам проведения капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома, а также осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов, повышения его энергоэффективности;

подготовка предложений о передаче объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в этом доме, в том числе с использованием механизмов конкурсного отбора;

обеспечение ознакомления собственников помещений в многоквартирном доме с проектами подготовленных документов по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и пользования этим имуществом, а также организация предварительного обсуждения этих проектов;

г) организация собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества и кооператива, а в случаях, предусмотренных договором управления многоквартирным домом, управляющей организацией рассмотрения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, общим собранием членов товарищества или кооператива (далее — собрание) вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом, в том числе:

уведомление, в том числе с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива о проведении собрания; (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

обеспечение ознакомления собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива с информацией и (или) материалами, которые будут рассматриваться на собрании;

подготовка форм документов, необходимых для регистрации участников собрания;

подготовка помещений для проведения собрания, регистрация участников собрания;

документальное оформление решений, принятых собранием;

доведение до сведения собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива решений, принятых на собрании;

д) организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе:

определение способа оказания услуг и выполнения работ;

подготовка заданий для исполнителей услуг и работ;

выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме;

заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

заключение с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг;

заключение договоров энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах) с ресурсоснабжающими организациями в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида и приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем (в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации); (в ред. Постановления Правительства РФ от 13.09.2018 N 1090)

заключение иных договоров, направленных на достижение целей управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме;

осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное

оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества;

ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений исполнителями услуг и работ обязательств, вытекающих из договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

е) взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом;

ж) организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, и коммунальные услуги, в том числе:

начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме;

осуществление управляющими организациями, товариществами и кооперативами расчетов с ресурсоснабжающими организациями за коммунальные ресурсы, поставленные по договорам энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах) в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида и приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; (в ред. Постановления Правительства РФ от 13.09.2018 N 1090)

ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотренную жилищным законодательством Российской Федерации;

з) обеспечение собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества и кооператива контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом, в том числе:

предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным

домом с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления многоквартирным домом;

раскрытие информации о деятельности по управлению многоквартирным домом в соответствии со стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731;

прием и рассмотрение заявок, предложений и обращений собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме;

обеспечение участия представителей собственников помещений в многоквартирном доме в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке.

III. Формирование и утверждение перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме

5. Проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений в многоквартирном доме для утверждения в зависимости от способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответственно, а в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме — одним из таких собственников (далее — аварийно-диспетчерская служба).

6. В целях подтверждения необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ, управляющая организация, товарищество или кооператив по требованию собственников помещений в многоквартирном доме обязаны представить акт обследования технического состояния многоквартирного дома, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости — заключения экспертных организаций.

7. В перечень услуг и работ могут быть внесены услуги и работы, не включенные в минимальный перечень.

8. Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

IV. Осуществление аварийно-диспетчерского обслуживания

9. Управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны организовать деятельность аварийно-диспетчерской службы в многоквартирном доме, в том числе путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию. (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме положения об осуществлении деятельности аварийно-диспетчерской службы подлежат включению в договоры, заключаемые с лицами, выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляющими холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), или заключается договор об осуществлении аварийно-диспетчерского обслуживания с организацией, осуществляющей такую деятельность. (в ред. Постановлений Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434, от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

Абзац 3. — Утратил силу. (в ред. Постановления Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434)

10. Аварийно-диспетчерская служба осуществляет повседневный (текущий) контроль за работой внутридомовых инженерных систем многоквартирных домов, контроль качества коммунальных ресурсов на границе раздела элементов внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения, круглосуточную регистрацию и контроль выполнения в сроки, установленные пунктом 13 настоящих Правил, заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанным с предоставлением коммунальных услуг, содержанием общего имущества в многоквартирном доме, оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также об устранении неисправностей и повреждений внутридомовых инженерных систем и исполнении иных обязательств управляющей организации, предусмотренных договором управления многоквартирным домом, иных обязательств товарищества или кооператива по управлению многоквартирным домом, и принимает оперативные меры по обеспечению безопасности граждан в случае возникновения аварийных ситуаций или угрозы их возникновения. (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

11. Аварийно-диспетчерская служба с помощью системы диспетчеризации обеспечивает:

контроль загазованности технических подполий и коллекторов;

громкоговорящую (двустороннюю) связь с пассажирами лифтов. (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

12. Работа аварийно-диспетчерской службы осуществляется круглосуточно. Сведения, полученные в результате непрерывного контроля за работой инженерного оборудования, отражаются аварийно-диспетчерской службой в соответствующих журналах, которые ведутся в том числе в форме электронных документов. (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

13. Аварийно-диспетчерская служба обеспечивает: (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

ответ на телефонный звонок собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме в аварийно-диспетчерскую службу в течение не более 5 минут, а в случае необеспечения ответа в указанный срок — осуществление взаимодействия со звонившим в аварийно-диспетчерскую службу собственником или пользователем помещения в многоквартирном доме посредством телефонной связи в течение 10 минут после поступления его телефонного звонка в аварийно-диспетчерскую службу либо предоставление технологической возможности оставить голосовое сообщение и (или) электронное сообщение, которое должно быть рассмотрено аварийно-диспетчерской службой в течение 10 минут после поступления; (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

локализацию аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения не более чем в течение получаса с момента регистрации заявки; (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

ликвидацию засоров внутридомовой инженерной системы водоотведения в течение двух часов с момента регистрации заявки; (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

ликвидацию засоров мусоропроводов внутри многоквартирных домов в течение 2 часов с момента регистрации заявки, но не ранее 8 часов и не позднее 23 часов при круглосуточном приеме заявок; (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

подачу коммунальных услуг при аварийных повреждениях внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения в срок, не нарушающий установленную жилищным законодательством Российской Федерации продолжительность перерывов в предоставлении коммунальных услуг; (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

устранение аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения в срок не более 3 суток с даты аварийного повреждения. (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

При этом собственник или пользователь помещения в многоквартирном доме должен быть в течение получаса с момента регистрации заявки проинформирован о планируемых сроках исполнения заявки. (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

В случае аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления аварийно-диспетчерская служба также информирует орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен многоквартирный дом, о характере аварийного повреждения и планируемых сроках его устранения. (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

Выполнение заявок об устранении мелких неисправностей и повреждений осуществляется в круглосуточном режиме в соответствии с согласованными с собственником или пользователем помещения в многоквартирном доме, направившим заявку, сроком и перечнем необходимых работ и услуг. (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

Работа аварийно-диспетчерской службы должна осуществляться в соответствии с требованиями нормативных правовых актов Российской Федерации, направленными на обеспечение тишины и покоя граждан. Управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны обеспечить осуществление аварийно-диспетчерского обслуживания в соответствии с требованиями настоящих Правил. (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

14. При поступлении сигналов об аварии или повреждении внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения, информационно-телекоммуникационных сетей, систем газоснабжения и внутридомового газового оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, аварийно-диспетчерская служба сообщает об этом в аварийные службы соответствующих ресурсоснабжающих организаций и устраняет такие аварии и повреждения самостоятельно либо с привлечением указанных служб, а в случаях, когда законодательством Российской Федерации предусмотрены специальные требования к осуществлению ресурсоснабжающими организациями деятельности по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, аварийно-диспетчерская служба сообщает об этом в аварийные службы соответствующих ресурсоснабжающих организаций и контролирует устранение ими таких аварий и повреждений.

15. Управляющая организация, застройщик — управляющая организация, товарищество или кооператив, собственники помещений при непосредственном способе управления многоквартирным домом в случае организации аварийно-диспетчерского обслуживания путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей соответствующую деятельность, представляют в аварийно-диспетчерскую службу комплект технической документации на все объекты, сети и сооружения, схемы всех отключающих и запорных узлов внутридомовых инженерных систем, планы подземных коммуникаций и иную документацию, необходимую для осуществления аварийно-диспетчерского обслуживания. (в ред. Постановления Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434)

16. Управляющая организация, застройщик — управляющая организация, товарищество или кооператив, собственники помещений при непосредственном способе управления многоквартирным домом обеспечивают свободный доступ сотрудников аварийно-диспетчерской службы в помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, и на иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома. (в ред. Постановления Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434)

17. Аварийно-диспетчерская служба осуществляет прием и выполнение заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах. Заявки принимаются при непосредственном обращении в аварийно-диспетчерскую службу, в том числе посредством телефонной связи, а также с помощью прямой связи по переговорным устройствам, устанавливаемым в подъездах многоквартирных домов и кабинах лифтов, или других возможных средств связи.

Регистрация заявок осуществляется в журнале учета заявок собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах или в автоматизированной системе учета таких заявок (при ее наличии) и с использованием в соответствии с законодательством Российской Федерации записи телефонного разговора. (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

Журнал учета заявок должен быть прошнурован, пронумерован и скреплен печатью аварийно-диспетчерской службы.

Аварийно-диспетчерская служба обязана обеспечить хранение указанного журнала в занимаемом этой службой помещении и ознакомление по желанию собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, в отношении которых эта служба осуществляет аварийно-диспетчерское обслуживание, с внесенными в журнал учета заявок записями.

17.1. При поступлении заявки аварийно-диспетчерская служба выясняет причины, характер обращения и принимает оперативные решения о взаимодействии с иными аварийно-ремонтными службами. Сведения о принятом решении фиксируются в журнале учета заявок или государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства в случае ведения журнала учета заявок в данной системе. Аварийно-диспетчерская служба организует исполнение поступившей заявки в сроки, установленные пунктом 13 настоящих Правил. (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

17.2. При регистрации заявки аварийно-диспетчерская служба сообщает собственнику или пользователю помещения в многоквартирном доме, обратившемуся с заявкой, ее регистрационный номер и сведения о регламентных сроках и мероприятиях по исполнению заявки. (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

17.3. При осуществлении аварийно-диспетчерского обслуживания должны обеспечиваться безопасность жизни и здоровья людей и животных, окружающей среды, сохранность имущества собственников помещений в многоквартирном доме. (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

Сотрудники аварийно-диспетчерской службы, осуществляющие выезды для исполнения заявок, должны быть обеспечены необходимыми средствами, в том числе оборудованием и материалами, для исполнения заявки. В случае если исполнение заявки требует доступа сотрудника аварийно-диспетчерской службы в помещение в многоквартирном доме, аварийно-диспетчерская служба информирует собственника или пользователя такого помещения о планируемой дате и времени начала исполнения заявки, причинах необходимости предоставления доступа в помещение, а также о фамилии, имени, отчестве (при наличии) сотрудника (сотрудников) аварийно-диспетчерской службы, который будет осуществлять исполнение заявки. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан иметь при себе служебное удостоверение, опознавательный знак (бейдж, нашивка на одежду и др.) с указанием названия организации, фамилии, имени, отчества (при наличии) и профессиональной специализации, а также одноразовые бахилы. (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

17.4. Аварийно-диспетчерская служба осуществляет оперативный контроль сроков, качества исполнения поступивших заявок с использованием инструментов фотофиксации, оперативных и периодических опросов собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме на предмет качества исполнения поступивших заявок. Результаты контроля вносятся в журнал учета заявок или государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства в случае ведения журнала учета заявок в данной системе. (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

V. Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования (в ред. Постановления Правительства РФ от 13.09.2018 N 1090)

18. В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (далее — орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом. Такое уведомление может быть направлено с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства. (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

19. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное пунктом 18 настоящих Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, техническую документацию на многоквартирный дом, и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование, а также сведения, указанные в подпункте «б» пункта 4 настоящих Правил, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. (в ред. Постановления Правительства РФ от 13.09.2018 N 1090)

20. Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.

Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

21. В случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к их восстановлению и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом. (в ред. Постановления Правительства РФ от 13.09.2018 N 1090)

22. Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, орган управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа управления этим домом. (в ред. Постановления Правительства РФ от 13.09.2018 N 1090)

Передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов. (в ред. Постановления Правительства РФ от 13.09.2018 N 1090)

23. Имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования подлежащих передаче, отражаются в акте приема-передачи. Копия акта подлежит направлению в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами. (в ред. Постановления Правительства РФ от 13.09.2018 N 1090)

VI. Порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, прекращением действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами или ее аннулированием (в ред. Постановления Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434)

24. В случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае, если действие лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее — лицензия) прекращено или она аннулирована, дата прекращения договора управления определяется днем, предшествующим дню начала управления многоквартирным домом управляющей организацией, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 5 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации, или в случае, предусмотренном частью 6 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации, выбранной без проведения открытого конкурса. Если способ управления многоквартирным домом был изменен, дата прекращения договора управления определяется днем, предшествующим дню начала реализации нового способа управления.

25. Управляющая организация в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае, если действие лицензии прекращено или лицензия аннулирована, передает лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, по отдельному акту приема-передачи техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, технические средства и оборудование, а также документы и информацию, указанные в подпунктах «д» и «д.1» пункта 18 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 14 февраля 2012 г. N 124, пункте 56.1 и подпункте «б» пункта 57 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354. (в ред. Постановления Правительства РФ от 13.09.2018 N 1090)

Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на день передачи сведения.

26. Договоры управляющей организации с организациями, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и организациями, осуществляющими проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, прекращаются одновременно с прекращением договора управления многоквартирным домом в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае, если действие лицензии прекращено или она аннулирована.

VII. Организация взаимодействия управляющей организации с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме при осуществлении управления многоквартирным домом (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

27. Управляющая организация обязана обеспечить взаимодействие с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме, в том числе посредством предоставления указанным лицам возможности личного обращения в действующий офис управляющей организации либо в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в случае заключения управляющей организацией с указанным центром договора, предусматривающего возможность обеспечения такого взаимодействия (далее — представительство управляющей организации). Представительство управляющей организации должно располагаться в пределах муниципального образования, в том числе в пределах внутригородского района в городском округе с внутригородским делением либо внутригородской территории города федерального значения, на территории которого располагаются многоквартирные дома, управление которыми осуществляет такая управляющая организация, в пешей доступности от указанных многоквартирных домов. При этом для целей настоящих Правил под пешей доступностью понимается расстояние не более 3 километров, преодолеваемое пешком.

28. Представительство управляющей организации предназначено для приема собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, предоставления оперативных ответов на поступающие вопросы, а также оказания любой другой помощи собственнику или пользователю помещения в многоквартирном доме по возникающему у него вопросу, связанному с управлением многоквартирным домом, собственником, пользователем помещения в котором он является.

29. Управляющая организация раскрывает в соответствии с разделом VIII настоящих Правил информацию о днях и часах приема собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме уполномоченными лицами управляющей организации (далее — прием), который должен осуществляться не реже одного раза в месяц. Прием осуществляется в представительстве управляющей организации лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа управляющей организации, а также иными уполномоченными лицами.

30. Запись на прием осуществляется непосредственно в представительстве управляющей организации, по телефону управляющей организации или с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства. Прием без предварительной записи ведется после приема собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, записанных на прием.

При осуществлении записи на прием сотрудник представительства управляющей организации выясняет наличие имеющихся заявок в аварийно-диспетчерскую службу от обратившегося собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме, статус рассмотрения и результат выполнения указанных заявок и вносит данную информацию, дату приема, должность лица, осуществляющего прием, в журнал личного приема. Копия записи в журнале личного приема передается обратившемуся собственнику или пользователю помещения в многоквартирном доме.

Результат приема фиксируется в журнале личного приема.

VIII. Порядок раскрытия информации управляющей организацией, товариществом или кооперативом (в ред. Постановления Правительства РФ от 27.03.2018 N 331 (в ред. от 13.09.2018))

31. В случае если управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация, она обязана раскрывать следующую информацию путем размещения на постоянной основе:

а) на вывесках, расположенных у входа в представительство управляющей организации:

наименование (фирменное наименование) управляющей организации;

адрес местонахождения управляющей организации;

контактные телефоны управляющей организации, адрес электронной почты;

режим работы управляющей организации.

В случае изменения указанная информация подлежит раскрытию в течение 3 рабочих дней со дня изменения;

б) на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом:

наименование (фирменное наименование) управляющей организации, номер лицензии, срок действия лицензии, информация об органе, выдавшем указанную лицензию, адрес местонахождения, в том числе представительства управляющей организации, режим работы, информация о днях и часах приема, адрес официального сайта управляющей организации (при наличии) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (далее — сеть «Интернет»), адрес официального сайта государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети «Интернет»;

контактные телефоны управляющей организации, представительства управляющей организации, аварийно-диспетчерской службы и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций;

уведомления о предстоящих работах, проверках оборудования, восстановительных работах, иных мероприятиях, которые могут повлечь неудобство для собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме либо потребовать присутствия таких собственников и пользователей или их представителей в помещении в многоквартирном доме в определенное время, с указанием времени проведения таких мероприятий;

уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.

В случае изменения информации, указанной в абзацах втором и третьем настоящего подпункта, такая информация подлежит раскрытию в течение 3 рабочих дней со дня изменения.

Информация, указанная в абзаце четвертом настоящего подпункта, подлежит раскрытию не позднее чем за 3 рабочих дня до дня осуществления соответствующих мероприятий.

Информация, указанная в абзаце пятом настоящего подпункта, подлежит раскрытию не позднее чем за 30 календарных дней до дня представления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в ином размере, если иной срок информирования собственников помещений в многоквартирном доме не установлен договором управления многоквартирным домом;

в) на информационных стендах (стойках) в представительстве управляющей организации:

наименование (фирменное наименование) управляющей организации, номер лицензии, срок действия лицензии, информация об органе, выдавшем указанную лицензию, адрес местонахождения, в том числе представительства управляющей организации, режим работы, информация о днях и часах приема, адрес официального сайта управляющей организации в сети «Интернет» (при наличии), адрес официального сайта государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети «Интернет»;

контактные телефоны управляющей организации, представительства управляющей организации, аварийно-диспетчерской службы и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций;

пошаговая инструкция о порядке установки индивидуального прибора учета;

информация о сроках внесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, последствиях несвоевременного и (или) неполного внесения такой платы, об обязательных и (или) рекомендуемых сроках передачи показаний приборов учета исполнителю коммунальных услуг в соответствии с порядком и условиями приема таких показаний, которые установлены договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг;

информация об органе государственного жилищного надзора (функции, наименование, адрес, контактный телефон, фамилия, имя и отчество (при наличии) руководителя);

сведения о размерах цен (тарифов), подлежащих применению при определении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, и о реквизитах нормативных правовых актов, решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (при их наличии), которыми они установлены;

сведения о нормативах потребления коммунальных услуг и нормативах потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также в случае принятия в субъекте Российской Федерации решения об установлении социальной нормы потребления электрической энергии (мощности) — сведения о величине установленной социальной нормы потребления электрической энергии (мощности) для групп домохозяйств и типов жилых помещений;

информационная памятка о правилах безопасного использования газа в быту, информация об обязанности потребителя заключить договор о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования;

информационная памятка, содержащая сведения о составе ежемесячной платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, контактные телефоны лиц, ответственных за начисление платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

образцы заполнения заявок, жалоб и иных обращений граждан и организаций;

стенд с перечнем предлагаемых управляющей организацией работ и услуг;

сведения о местах накопления отходов, сбора (в том числе раздельного сбора) отходов I — IV классов опасности;

информация о правилах обращения с отходами I — IV классов опасности, порядке осуществления раздельного сбора отходов;

информационная памятка о правилах безопасного использования ртутьсодержащих ламп и приборов;

уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.

В случае изменения информации, указанной в абзацах втором — пятнадцатом настоящего подпункта, такая информация подлежит раскрытию в течение 3 рабочих дней со дня изменения.

Информация, указанная в абзаце шестнадцатом настоящего подпункта, подлежит раскрытию не позднее чем за 30 календарных дней до дня представления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в ином размере, если иной срок информирования собственников помещений в многоквартирном доме не установлен договором управления многоквартирным домом;

г) на официальном сайте государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети «Интернет» информации, предусмотренной законодательством Российской Федерации о государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.

32. В случае если управление многоквартирным домом осуществляет товарищество или кооператив, они обязаны раскрывать следующую информацию путем размещения на постоянной основе:

а) на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом:

наименование товарищества или кооператива, режим работы, адрес официального сайта в сети «Интернет» (при наличии), адрес официального сайта государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети «Интернет»;

контактные телефоны товарищества или кооператива, аварийно-диспетчерских служб и аварийных служб ресурсоснабжающих организаций;

уведомления о предстоящих работах, проверках оборудования, восстановительных работах, иных мероприятиях, которые могут повлечь неудобство для собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме либо потребовать присутствия таких собственников и пользователей или их представителей в помещении в определенное время, с указанием времени проведения таких мероприятий;

уведомления об изменении размера платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.

В случае изменения информации, указанной в абзацах втором и третьем настоящего подпункта, такая информация подлежит раскрытию в течение 3 рабочих дней со дня изменения.

Информация, указанная в абзаце четвертом настоящего подпункта, подлежит раскрытию не позднее чем за 3 рабочих дня до дня осуществления соответствующих мероприятий.

Информация, указанная в абзаце пятом настоящего подпункта, подлежит раскрытию не позднее чем за 30 календарных дней до дня представления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в ином размере;

б) на официальном сайте государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети «Интернет» информации, предусмотренной законодательством Российской Федерации о государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.

Председатель правления товарищества или кооператива или работник, на которого внутренними документами товарищества или кооператива возложены обязанности по организации взаимодействия с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме, оказывает им содействие в поиске необходимой информации.

33. Управляющая организация, товарищество, кооператив не вправе ограничивать доступ к раскрываемой информации собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, а также обязаны обеспечить сохранность раскрываемой информации в местах ее размещения, предусмотренных настоящими Правилами.

Носитель с информацией, утратившей свою актуальность, хранению не подлежит.

34. Управляющая организация, товарищество или кооператив предоставляют по запросу (обращению) собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме:

в срок не позднее дня, следующего за днем поступления запроса (обращения), — любую информацию из перечня информации, подлежащей раскрытию в соответствии с пунктами 31 и 32 настоящих Правил. В случае если запрашиваемая информация затрагивает интересы неопределенного круга лиц и, по мнению управляющей организации, товарищества или кооператива, раскрыта в необходимом объеме способом, указанным в пунктах 31 и 32 настоящих Правил, и является актуальной на момент рассмотрения запроса (обращения), управляющая организация, товарищество или кооператив вправе, не предоставляя запрашиваемую информацию, сообщить место размещения запрашиваемой информации. Указанное сообщение направляется в срок не позднее дня, следующего за днем поступления запроса (обращения), и по предусмотренным пунктом 35 настоящих Правил каналам связи;

в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) — письменную информацию за запрашиваемые потребителем периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных услуг, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, объемах (количестве) коммунальных услуг, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, объемах (количестве) коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;

в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) — сведения о показаниях коллективных (общедомовых) приборов учета за период не более 3 лет со дня снятия показаний;

в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) — копию акта о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен, предусмотренного, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354;

в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) — копию акта нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, предусмотренного Правилами изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491;

в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) — копию акта проверки предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, предусмотренного Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354;

иную информацию — в срок, установленный соответствующими нормативными правовыми актами Российской Федерации, обязанность по предоставлению которой управляющей организацией, товариществом или кооперативом собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах предусмотрена законодательством Российской Федерации.

35. Запрос (обращение) может быть направлен посредством почтового отправления, электронного сообщения на адрес электронной почты управляющей организации, товарищества или кооператива, государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, а также с нарочным самим собственником или пользователем помещения в многоквартирном доме либо через консьержа многоквартирного дома, если услуга консьержа предусмотрена договором управления многоквартирным домом, а также высказан устно, в том числе на приеме. Официальный ответ направляется по тем же каналам связи, по которым был получен запрос (обращение), если заявителем не указано иное.

36. Срок для ответа на запрос (обращение) собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме по вопросам, не перечисленным в пунктах 31, 32 и 34 настоящих Правил, составляет не более 10 рабочих дней со дня получения управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответствующего запроса (обращения).

37. Ответ на индивидуальный либо коллективный запрос (обращение) лиц, не являющихся собственниками или пользователями помещений в многоквартирном доме (далее — заявитель), направляется заявителю в течение 30 календарных дней со дня регистрации запроса (обращения). Управляющая организация, товарищество или кооператив может продлить срок рассмотрения запроса (обращения) не более чем на 30 календарных дней в случае, если для подготовки ответа необходимо получение информации от иных лиц, уведомив о продлении срока его рассмотрения заявителя. Уведомление о продлении срока рассмотрения запроса (обращения) с указанием причин такого продления направляется в адрес заявителя до истечения 30-дневного срока рассмотрения запроса (обращения) с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства или в письменной форме с использованием способа отправки, позволяющего установить дату отправки или подтвердить факт вручения (получения).

38. Управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны хранить запрос (обращение) и копию ответа на него в течение 3 лет со дня его регистрации.

Взаимодействие управляющего, наймодателя, нанимателей и арендаторов. Обязательственные отношения с нанимателями жи­лых помещений по договорам социального и «коммер­ческого» найма в многоквартирном доме и арендато­рами жилых и нежилых помещений имеют в первую оче­редь собственники соответствующих помещений.

В условиях самостоятельного выбора собственни­ками помещений в многоквартирных домах управля­ющих организаций наниматели жилых помещений, находящихся в собственности города, должны заклю­чать договоры социального найма или найма с наймодателем, которым может являться как ОМС (орган го­сударственной власти) или управомоченное собствен­ником лицом. Представляется, что в связи с длящимся характером отношений, вытекающих из договоров со­циального найма и найма, возложение функций наймодателя на управляющую организацию, осуществля­ющую управление многоквартирным домом, не целе­сообразно. Это объясняется тем, что управляющего выбирает общее собрание собственников помещений в доме, а не единолично муниципалитет. Гарантий, что собственники выберут именно ту управляющую орга­низацию, которая является наймодателем, нет. Пере­поручать выполнение функции наймодателя каждый раз новой управляющей организации в каждом конк­ретном доме нет смысла. Тем более что со временем число управляющих организаций будет увеличиваться. Целесообразно ли иметь в поселении несколько раз­личных наймодателей жилых помещений, принадлежа­щих одному муниципалитету?

Собственники вправе уполномочить заключать от их имени или от собственного имени договоры най­ма, аренды других лиц (в частности, управляющую орга­низацию). Если собственник жилых помещений — му­ниципалитет — все же поручает управляющей органи­зации выполнение функции наймодателя, то это пору­чение должно содержаться в отдельном договоре, а не в договоре управления. Ведь в соответствии с ЖК РФ договор управления заключается со всеми собственниками на одинаковых условиях. Тогда муни­ципалитет обязан отдельно оплатить напрямую из бюд­жета услуги управляющего по выполнению функции наймодателя. Распределение затрат на выполнение этих функций на всех собственников недопустимо.

В связи с изменениями в федеральном жилищном за­конодательстве: условий предоставления жилых помеще­ний на условиях договоров социального найма и найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, прав и обязанностей наймодателя и нанимателя, поряд­ка оплаты жилья и коммунальных услуг — необходима корректировка договоров социального и «коммерческо­го» найма жилых помещений, находящихся в муниципаль­ной или государственной собственности. При этом в отно­шении договоров найма в частном жилье нормы главы 35 ГК РФ практически остались прежними.

По договорам социального и «коммерческого» най­ма ответственным перед нанимателем за предостав­ление жилищных и коммунальных услуг является наймодатель. ЖК РФ не допускает заключение нанима­телями с выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организаци­ей каких-либо договоров предоставления жилищных, коммунальных и иных услуг.

Управление многоквартирными домами, находящимися в государственной и муниципальной собственности

Согласно ЖК РФ (ст. 163) управление многоквар­тирными домами, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Фе­дерации или муниципальных образований, осуществ­ляется в порядке, установленном соответственно Пра­вительством РФ, органами государственной — власти субъектов Федерации или ОМС. Таких домов в настоя­щее время немного, но, возможно, по завершении с 1 января 2008 г. бесплатной приватизации жилья их число будет расти.

Закон содержит важное положение: управление многоквартирными домами должно осуществляться путем заключения соответствующими органами влас­ти договоров управления с управляющими организа­циями, выбираемыми по результатам открытых кон­курсов. При этом условия договора управления долж­ны отвечать нормам ст. 162 ЖК РФ. Требование зако­нодателя о выборе управляющего путем проведения открытого конкурса направлено на обеспечение рав­ных условий для деятельности организаций как муни­ципальной (государственной), так и частной форм соб­ственности. Управление такими домами могут осущест­влять и индивидуальные предприниматели.

Условия и порядок выбора управляющей организации ОМС

На муниципалитет возлагается еще одна важная функция на период, пока собственники помещений в отдельных многоквартирных домах не перешли к са­мостоятельному выбору и реализации способа управ­ления. Если в течение года не выбран способ управле­ния домом или принятое решение не реализовано, то ОМС обязан в порядке, установленном Правитель­ством РФ, провести открытый конкурс по выбору уп­равляющей организации.

Факт отсутствия в течение года выбора способа уп­равления домом установить достаточно просто. Собра­ние собственников многоквартирного дома должно быть легитимно, и в результате его работы должно быть принято решение, которое фиксируется в протоколе, порядок хранения которого установлен ст. 46 ЖК РФ. Факт отсутствия реализации выбранного способа уп­равления домом можно установить по формальным признакам.

Так, если в решении собственников помещений в многоквартирном доме значится способ непосред­ственного управления, то собственники должны за­ключить договоры с соответствующими организация­ми об оказании услуг по содержанию дома (вывоз бы­товых отходов, уборка придомовой территории и поме­щений общего пользования в доме и др.), выполнении работ по ремонту дома (при необходимости) и о предо­ставлении коммунальных услуг. Эти договоры могут быть заключены непосредственно каждым собствен­ником или уполномоченным ими лицом.

Если в решении собственников помещений в мно­гоквартирном доме значится способ управления ТСЖ или потребительским кооперативом, то должны быть предприняты действия по созданию такой органи­зации.

В случае, когда собственники помещений избрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, то ее необходимо выбрать и с ней дол­жен быть заключен договор управления.

Муниципалитет обязан назначить управляющую организацию, если собственники не предпринимают реальных шагов по реализации принятого решения.

Открытый конкурс по выбору управляющей органи­зации должен проводиться ОМС в порядке, установлен­ном Правительством РФ (часть 4 ст. 162 ЖК РФ). Оче­видно, в таком порядке будут установлены не только процедуры объявления конкурса, но и правила оцен­ки предложений претендентов и выработки существен­ных условий договора управления. В течение десяти дней со дня подведения итогов открытого конкурса ОМС должен уведомить всех собственников помеще­ний в многоквартирном доме о результатах конкурса и о выработанных на нем условиях договора управления.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны (часть 5 ст. 162 ЖК РФ) заключить с выбран­ной по результатам конкурса управляющей организа­цией договор управления в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.

В течение 30 дней со дня получения проекта догово­ра собственники помещений вправе:

• подписать договор;
• отказаться от подписания договора;
• предложить подписать договор на иных условиях (протокол разногласий).

Сторонами могут быть согласованы иные сроки, нежели те, что указаны в ГК РФ.

Управляющий, получивший от собственников поме­щений (собственника помещения) предложение подписать договор на иных условиях, в течение 30 дней со дня его получения вправе:

• подписать договор;
• передать разногласия на рассмотрение суда. Если по истечении 30-дневного срока протокол раз­ногласий по существенным условиям договора в суд не подан, договор считается незаключенным. Право на обращение в суд с разногласиями имеет в первую оче­редь сторона, для которой заключение договора явля­ется правом, а не обязанностью, т. е. управляющий. С ведома управляющего в суд могут обратиться и собственники помещений. При этом он может пред­ставить свои предложения по содержанию условий до­говора управления.

Если стороны подписывают договор, то содержащи­еся в нем условия считаются согласованными. В слу­чае, когда управляющий передал разногласия на рас­смотрение суда, суд может обязать собственников по­мещений заключить договор управления на иных ус­ловиях. При уклонении собственников помещений от заключения договора управления управляющий вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоня­ющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки. Под убытками в соответствии со ст. 15 ГК РФ необходимо понимать «расходы, которые лицо, чье право нарушено, произ­вело или должно будет произвести для восстановле­ния нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)».

Очень важно, чтобы условия договора управления были одинаковы для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому, если кто-либо из собственников и управляющая организация согласу­ют условия, отличные от тех, на которых до этого подписана какая-то часть договоров с другими собствен­никами в том же доме, или суд примет решение о за­ключении договора управления на иных условиях, то во всех этих случаях необходимо внесение измене­ний в ранее заключенные договоры управления.

Срок действия договора управления, заключаемо­го собственниками помещений в обязательном поряд­ке в случае, когда вместо них управляющую организа­цию выбирает ОМС в соответствии с частью 5 ст. 162 ЖК РФ, не может превышать одного года (части 4 и 6 ст. 162). Не позднее года после заключения договора управления ОМС обязан созвать собрание собственников помещений для выбора способа управлении многоквартирным домом. Если собственники вновь не принимают решение о способе управления или не реализуют уже принятое, то муниципалитет обязан вы­полнить требования пп. 4-8 ст. 161 ЖК РФ еще раз (проведение конкурса по выбору управляющего и условий договора управления, доведение результатов конкурса до собственников, заключение договоров управления и т. д.). Очередное собрание собственников призвано не «подтвердить» полномочия управляющей организации (которые прекращаются), а заново вы­брать способ управления.

В случае неисполнения муниципалитетом этой обя­занности любой собственник помещения в многоквар­тирном доме вправе обратиться в суд с требованием обязать ОМС выбрать управляющую организацию на основании положения части 4 ст. 161 ЖК РФ.

Заключение договора управления многоквартир­ным домом без проведения открытого конкурса до­пускается, если такой конкурс в соответствии с зако­нодательством Российской Федерации признан несо­стоявшимся. В данном случае выбор управляющей организации должен осуществляться в соответствии с порядком, установленным постановлением Прави­тельства РФ.

Органы местной власти города вправе принимать решение о выборе управляющей организации только в строго ограниченных законом случаях и при условии, что собственники помещений в конкретном многоквар­тирном доме не приняли решения о выборе одного из предусмотренных Кодексом способа управления или не приступили к реализации принятого решения.

Субъекты и процедуры контроля состояния многоквартирных домов и качества жилищно-коммунального обслуживания

Одна из составляющих функции управления — кон­троль. Необходимо различать:

• контроль состояния многоквартирного дома, кото­рый осуществляют органы государственной власти (например, государственная жилищная инспекция);
• контроль собственников (ТСЖ, ЖСК) за качеством выполнения обязательств управляющей организа­цией (при выборе соответствующего способа управ­ления) или подрядчиками (при непосредственном управлении или управлении ТСЖ либо ЖСК);
• контроль членов ТСЖ и ЖСК за органами управле­ния этих некоммерческих организаций;
• контроль ОМС за выполнением управляющей орга­низацией условий, предложенных на открытом кон­курсе.

В соответствии с ГК РФ (ст. 210) ответственными за состояние каждого многоквартирного дома являются все собственники помещений. Поэтому государствен­ная жилищная инспекция, органы, осуществляющие контроль за пожарной безопасностью (при МЧС Рос­сии), подразделения энергетического надзора (при Федеральном агентстве по энергетике), инспекции Госгортехнадзора России (при Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзо­ру) и другие уполномоченные органы при любого рода нарушениях вправе спросить не только с управляющих, допустивших нарушения установленных требований, но в первую очередь с собственников, которые при­влекли этих исполнителей. Процедура такого контроля и ответственность должны устанавливаться на федеральном уровне.

Помимо государственного, должен осуществляться и местный контроль. Во-первых, муниципалитет — это нередко один из собственников жилых помещений, причем самый организованный, обладающий едино­лично достаточно большой долей жилых помещений в поселении. Контроль должен обеспечить выполнение муниципалитетом своих обязательств собственника и наймодателя. Кроме того, он обязан выражать и от­стаивать в пределах своей компетенции интересы дру­гих собственников помещений. При этом муниципали­тетам целесообразно организовать постоянное взаимо­действие с объединениями (ассоциациями, союзами) потребителей.

Уполномоченные государственные и муниципаль­ные органы (организации) должны иметь возможность в пределах их компетенции проверять качество управ­ления многоквартирными домами, периодичность, фактический объем и качество выполнения работ по ремонту и содержанию многоквартирных домов и при­домовой территории, снабжения электрической и теп­ловой энергией, водой и газом, полноту устранения недостатков, указанных в актах предыдущих проверок, а также проверять своевременность и качество устра­нения аварий, повреждений, недостатков, указанных в обращениях потребителей. При нарушениях сроков и качества подачи ресурсов, оказания услуг и выпол­нения работ уполномоченные органы должны застав­лять организации, имеющие соответствующие обязательства перед гражданами, производить перерасчет ранее начисленных платежей.

Результаты контроля состояния многоквартирных домов и качества оказания коммунальных услуг:

• являются основанием для привлечения виновных (собственников помещений в многоквартирных до­мах, ТСЖ, ЖСК, управляющих и иных организаций) к административной ответственности;
• используются для перерасчета платежей собствен­ников и нанимателей помещений в многоквартир­ных домах;
• учитываются при оценке качества работы управля­ющих жилищных, подрядных и коммунальных орга­низаций (независимо от их организационно-право­вой формы) как информация при оценке претенден­тов, участвующих в конкурсах, проводимых ОМС;
• используются для применения к нарушителям эко­номических санкций в размере и порядке, установ­ленных гражданским законодательством, законо­дательством о защите прав потребителей и догово­рами, вплоть до расторжения договоров и замены исполнителей, не обеспечивающих надлежащее качество.

Собственники помещений могут сами контролиро­вать управляющую организацию (при выборе такого способа управления) или подрядчиков (при непосред­ственном управлении) либо поручить это соответству­ющему специалисту или организации. Последнее воз­можно в случае принятия собственниками помещений решения заключить отдельно от договора управления еще и возмездный договор оказания услуг по контро­лю за деятельностью управляющего. При этом в догово­ре управления собственники могут оговорить про­цедуру допуска управляющим к контролю документов и осуществляемых процессов уполномоченного соб­ственниками контролера.

Качество деятельности ремонтно-эксплуатационных, ресурсоснабжающих и специализированных орга­низаций оценивается как управляющими организаци­ями (в рамках взаимных договорных обязательств), так и уполномоченными органами государственного и муниципального контроля (в рамках обеспечения здоро­вой и безопасной, среды обитания граждан).

Контроль должен позволить своевременно и полно выявлять нарушения управляющими, подрядными и коммунальными организациями обязательств перед собственниками и нанимателями жилых помещений в многоквартирных домах, обеспечивать повышение качества их работы, стимулировать участие граждан в управлении жильем путем своевременного снижения размера платежей в случае выявления нарушений. Повышается ответственность исполнителей и качество обслуживания населения, а также активность самих собственников помещений в многоквартирных домах.

Создание органами МСУ условий для управления многоквартирными домами

ЖК РФ (ст. 165) предусматривает ряд мер, которые должны способствовать реализации прав собственни­ков помещений самостоятельно выбирать способ уп­равления многоквартирным домом.

ОМС обязаны обеспечивать равные условия для де­ятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм. Это касается «до­пуска» частных организаций в сферу управления и пе­редачи на равных условиях производственных и склад­ских помещений управляющим организациям.

Муниципалитеты вправе предоставлять управляю­щим организациям, ТСЖ и жилищным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт много­квартирных домов. Это может быть как безвозмезд­ная передача средств, так и предоставление, напри­мер, бюджетных кредитов, иные способы финансиро­вания. Естественно, финансирование муниципали­тетом — собственником своей части капитального ремонта многоквартирных домов — осуществляется в том объеме, который установлен для всех собствен­ников помещений в доме. Малоимущие должны полу­чать в составе субсидий на оплату жилья и коммуналь­ных услуг средства поддержки на оплату капитального ремонта дома.

ОМС обязаны содействовать повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление мно­гоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность. В первую очередь это касается развития института ча­стных управляющих — индивидуальных предпринима­телей.

По запросам граждан ОМС и управляющие органи­зации обязаны предоставлять информацию об уста­новленных ценах на работы и услуги по содержанию и ремонту многоквартирных домов, об их объемах, пе­речне и качестве выполнения. Это поможет населению при оценке различных управляющих организаций, дей­ствующих в поселении, и выборе способа управления многоквартирным домом.

Выводы

В соответствии с требованиями нового жилищ­ного законодательства работа по заключению до­говоров в сфере управления многоквартирными до­мами, предоставления жилищных и коммунальных услуг требует серьезной перестройки, вытекающей из изменения принципов формирования обязательств:

• собственники помещений должны получить реаль­ную возможность самостоятельно выбирать способ управления многоквартирным домом;
• случаи принятия решений муниципалитетом по воп­росам управления жилыми домами ограничены за­коном;
• должны появиться реальные возможности для уст­ранения монополии муниципальных (государствен­ных) предприятий и учреждений и допуска на рынок управления жильем организаций любых форм, сме­ны по усмотрению собственников помещений уп­равляющих, досрочного расторжения или измене­ния условий договоров управления;
• целесообразно прекратить право хозяйственного ведения ГУП (МУП) или оперативного управления ГУ (МУ) на жилые помещения в многоквартирных до­мах, а право хозяйственного ведения и оператив­ного управления целиком на весь многоквартирный дом, в котором помещения находятся в собствен­ности нескольких лиц, незаконно;
• становится противоправной практика ОМС и субъек­тов Федерации:
• выбирать управляющего для всего поселения, района в городе или группы домов;
• принимать нормативные акты, регулирующие гражданско-правовые отношения управляющих и собственников помещений;
• принимать региональные или местные норматив­ные акты, устанавливающие порядок оплаты жи­лья и коммунальных услуг (например, об обяза­тельных расчетах через РКЦ, введение единого платежного документа и т. д.);
• нецелесообразно передавать муниципальной Служ­бе заказчика функции наймодателя. Эту функцию должен исполнить или сам муниципалитет, или спе­циальное учреждение (предприятие), не являюще­еся управляющим;
• муниципалитет не имеет преимуществ перед други­ми собственниками помещений в вопросах выбо­ра на общем собрании способа управления;
• ОМС обязан проводить собрания по выбору спосо­ба управления через один год после каждого слу­чая выбора управляющего на открытом конкурсе. Внедрение и становление новых законодательных принципов управления, паритетных договорных отно­шений между собственниками и управляющими дол­жно позволить демонополизировать систему управ­ления многоквартирными домами, создать предпосылки для повышения качества жилищно-коммуналь­ного обслуживания потребителей и снижения стоимо­сти содержания и ремонта жилья, повысить доходность организаций жилищно-коммунального комплекса и обеспечить подлинно рыночный характер хозяй­ственно-финансовых взаимоотношений (заменив преобладание псевдорыночных и административных отношений).

Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД включают в себя:

1. Расходы на управление (на возмездной основе):

— Расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых управлением МКД;

— Расходы на содержание и эксплуатацию административных помещений, включая расходы на аренду помещений, коммунальные услуги и т.д.;

— Другие расходы, связанные с управлением МКД (почтовые, телефонные расходы, расходы на содержание и эксплуатацию вычислительной, копировальной и другой оргтехники, расходы на приобретение программного обеспечения, канцелярских принадлежностей, заказ отчетности и других документов, технической литературы и т.д.).

2. Проведение осмотров общего имущества.  Результаты осмотра общего имущества в МКД оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии проверяемого общего имущества  требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов.

3. Расходы на содержание и техническое обслуживание внутридомового инженерного оборудования:

— систем холодного водоснабжения,

— водоотведения,

— горячего водоснабжения и отопления,

—  электроснабжения;

— дымоудаления, пожарной сигнализации;

— вентиляционной системы и;

— внутридомового газового оборудования;

— лифтов,

—  другого оборудования и внутридомовых систем;

— поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем температуру и влажность в таких помещениях, установленные законодательством РФ;

— проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;

— обеспечение установки и ввода в эксплуатацию общедомовых приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).

    Если собственники помещений в многоквартирном доме до 1 января 2013 г. не обеспечили оснащение  МКД общедомовым прибором учета используемого коммунального ресурса, и при этом в доме был установлен такой прибор учета, собственники помещений обязаны оплатить расходы на установку такого прибора учета УК, ТСЖ или поставщику коммунальных ресурсов. Доля расходов собственника на установку общедомового прибора учета определяется исходя из его доли в праве  собственности на общее имущество.

При несогласии с указанным в счете размером расходов на установку общедомового прибора учета или отнесенной на него долей расходов собственник помещения вправе обратиться в организацию, осуществившую установку такого прибора учета и выставившую счет, с разногласиями.

Граждане — собственники помещений в МКД производят оплату выставленных счетов в соответствии с частью 12 статьи 13 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» №261-ФЗ.

4. Расходы на благоустройство и обеспечение санитарного состояния МКД и придомовой территории:

—  уборку мест общего пользования и лифтов;

— дератизацию и дезинсекцию;

—  содержание мусоропроводов;

—  содержание придомовой территории;

— уход за зелеными насаждениями, расположенными на придомовой территории;

— содержание и ремонт малых архитектурных форм и объектов благоустройства, расположенных на придомовой территории и относящихся к общему имуществу;

— вывоз твердых бытовых отходов, в том числе организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп  и их передачу в специализированные организации по утилизации таких ламп;

— иные работы, связанные с благоустройством и обеспечением санитарного состояния  дома и придомовой территории.

5. Расходы на проведение текущего ремонта:

— фундамента, стен, перегородок, перекрытий, крыши, кровли, подвальных и чердачных помещений, оконных и дверных проемов, лестниц, являющихся общим имуществом в МКД;

— внешней отделки фасада;

— иных работ, связанных с ремонтом конструктивных элементов;

 — внутридомового инженерного оборудования.

 Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

 Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества.

Естественно, что дом дому рознь, поэтому  размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на основании дефектных ведомостей и смет на необходимые работы  на каждый дом.  Он должен обеспечивать выполнение тех работ по содержанию и ремонту конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного дома, без которых невозможно полноценное проживание в нем.

Проект перечня услуг и работ представляется собственникам помещений в МКД  для утверждения управляющей организацией или ТСЖ, а в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме — одним из таких собственников.

При этом управляющая организация или ТСЖ по требованию собственников обязаны представить акт обследования технического состояния многоквартирного дома, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости — заключения экспертных организаций.

Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

При управлении МКД управляющей организацией, она несет ответственность перед собственниками помещений  за оказание всех услуг и  выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.

Основным документом, регулирующим отношения между собственниками и управляющей компанией, является договор управления многоквартирным домом.

Договор управления  заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Управляющие компании обязаны заключить договор управления с собственниками помещений в многоквартирном доме на условиях, указанных в решении данного общего собрания, в котором  должны быть учтены:

а) состав общего имущества  данного многоквартирного дома.

Без состава общего имущества конкретно Вашего дома в договоре управления проблематично будет проверить, куда же УК потратила Ваши деньги за «содержание и ремонт»;

б) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

В перечне должна указываться периодичность проведения отдельных работ;

в) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

г) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, например:

— получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ;

— проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);

— требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

Желательно иметь приложением к договору управления акт технического состояния дома на момент подписания договора.

 Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

 Утверждение  условий договора управления, перечня услуг и работ должно происходить только на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома согласно статьям 45-48 ЖК РФ.

ВНИМАНИЕ!  Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения установлен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

При процедуре согласования тарифа на общем собрании собственников можно будет добавить   дополнительные услуги, обеспечивающие  повышенный комфорт проживания — охрана многоквартирного дома, улучшенное санитарное состояние придомовой территории и мест общего пользования  дома и т.п., стоимость которых будет учтена при разработке тарифа на содержание и ремонт жилья. Обязательные услуги исключению не подлежат,

Согласованный тариф утверждается только решением общего собрания собственников или общего собрания членов  ТСЖ (ЖСК).

В соответствии со статьями 39, 156 (частей 3, 7 и и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекса) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

 Вспомните, проводилось ли в Вашем доме общее собрание собственников по повышению платы за «содержание и ремонт жилого помещения»?

Если нет – надо обязательно письменно обратиться   в вашу управляющую компанию с требованием  обосновать повышение платы за «содержание и ремонт жилого помещения» и утвердить его решением общего собрания собственников.

ПОМНИТЕ – ВЫ, СОБСТВЕННИКИ, ДОЛЖНЫ РЕШАТЬ, СКОЛЬКО ВЫ БУДЕТЕ ПЛАТИТЬ ЗА ЖИЛИЩНЫЕ УСЛУГИ, чтобы не лишиться своей собственности!

ВНИМАНИЕ!

 Плата за лифт.  Необходимо учитывать, что расходы на содержание и ремонт лифтового оборудования многоквартирных домов являются составной частью расходов на содержание общего имущества  (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 37, статья 39 и 158 Кодекса, статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, разделы II и III Правил). В связи с этим расходы на содержание лифтового оборудования обязаны нести все собственники жилых и нежилых помещений   независимо от положения таких помещений в доме. Такие расходы не являются оплатой за пользование лифтами как средствами транспортировки граждан и грузов.

Сбор и вывоз твердых  бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми  помещениями в многоквартирном доме, является составной частью деятельности по содержанию общего имущества.

В  настоящее время   вывоз крупногабаритных отходов (КГО), с придомовых территорий производится  управляющими компаниями  самостоятельно или на договорной основе с подрядными организациями.

Управляющие компании обязаны  производить вывоз КГО  с придомовых территорий по мере накопления.

Коммунальные услуги

Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011г. №354 утверждены «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах» (далее — Правила), которые вступили в силу с 01 сентября 2012г.

Основным является законодательное закрепление понятия коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, а также порядок расчета размера платы за данные услуги.

Правила устанавливают следующие понятия:

«коммунальные услуги» — осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений);

«коммунальные ресурсы» — холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, природный газ, тепловая энергия, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг. К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные бытовые воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения;

«индивидуальный прибор учета» — средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), используемое для определения объемов (количества) потребления коммунального ресурса в одном жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме (за исключением жилого помещения в коммунальной квартире), в жилом доме (части жилого дома) или домовладении;

«коллективный (общедомовой) прибор учета» — средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), используемое для определения объемов (количества) коммунального ресурса, поданного в многоквартирный дом;

«общий (квартирный) прибор учета» — средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), используемое для определения объемов (количества) потребления коммунального ресурса в коммунальной квартире;

«исполнитель» — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю  коммунальные услуги;

«потребитель» — лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги;

«ресурсоснабжающая организация» — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (отведение сточных бытовых вод);

«норматив потребления коммунальной услуги» — количественный показатель объема потребления коммунального ресурса, утверждаемый в установленном порядке органами государственной власти субъектов Российской Федерации и применяемый для расчета размера платы за коммунальную услугу при отсутствии приборов учета, норматив потребления устанавливается как для индивидуального потребления, так и на общедомовые нужды;

«нежилое помещение в многоквартирном доме» — помещение в многоквартирном доме, которое не является жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 40 Правил потребитель  независимо  от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставляемые в процессе использования общедомового имущества (далее – коммунальные услуги, предоставленные на ОДН).

Предъявления за коммунальные услуги (отопление, газоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение) на индивидуальное потребление и на  ОДН осуществляются  отдельными строками в едином платежном документе.

Для удобства потребителей, возможности проведения анализа порядка расчета, а также для проверки начислений в единый платежный документ внесена следующая информация:

— объем каждого вида коммунальных услуг, предоставленных за расчетный период на общедомовые нужды в расчете на каждого потребителя, и размер платы за каждый вид таких коммунальных услуг, определенные в соответствии с п.III Приложения №2 Правил,

— общий объем каждого вида ресурсов на ОДН, предоставленный в многоквартирном доме за расчетный период,

— показания коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего вида коммунального ресурса,

— суммарный объем каждого вида коммунальных услуг, предоставленных во всех жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме,

— другие сведения.

Правила устанавливают:

—  права и обязанности исполнителей  и потребителей коммунальных услуг,

— порядок контроля качества предоставленных услуг,

— порядок определения размера платы за оказанные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии,

— порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении,

— порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

— порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг.

Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором исполнителя  с такой организацией.

 Исполнитель обязан обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

Правила дают право:

— исполнителю ограничивать или приостанавливать предоставление коммунальной услуги (за исключением отопления и холодного водоснабжения), предварительно уведомив об этом потребителя в случае наличия у потребителя задолженности, превышающей сумму 3 месячных размеров платы за коммунальную услугу,

— исполнителю, в случае, если потребитель частично оплачивает предоставляемые жилищно-коммунальные услуги, делить полученную от потребителя плату между всеми указанными в платежном документе видами  услуг пропорционально размеру каждой платы, указанной в платежном документе,

— потребителю при наличии договора с исполнителем вносить плату за коммунальные услуги непосредственно в ресурсоснабжающую организацию в том случае, когда решение о переходе на  такой способ расчетов и о дате перехода принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества или кооператива.

 В соответствие с Правилами потребитель не вправе:

а) использовать бытовые машины (приборы, оборудование), мощность подключения которых превышает максимально допустимые нагрузки, рассчитанные исполнителем исходя из технических характеристик внутридомовых инженерных систем и доведенные до сведения потребителей;

б) производить слив теплоносителя из системы отопления без разрешения исполнителя;

в) самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом, самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, предусмотренных проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом;

г) самовольно нарушать пломбы на приборах учета и в местах их подключения (крепления), демонтировать приборы учета и осуществлять несанкционированное вмешательство в работу указанных приборов учета;

д) осуществлять регулирование внутриквартирного оборудования, используемого для потребления коммунальной услуги отопления, и совершать иные действия, в результате которых в помещении в многоквартирном доме будет поддерживаться температура воздуха ниже 12 градусов Цельсия;

е) несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы.

Постановлением  Правительства РФ от 16.04.2013 г. № 344 внесены изменения в постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»  (срок начала действия внесенных изменений с 01.06.2013 года), в соответствии с которым:

1. распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, не может превышать объема коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды,
2. определен четкий перечень помещений, входящих в состав общедомового имущества, на которые будет рассчитан норматив на общедомовые нужды по холодному (горячему) водоснабжению;
3. при наличии сведений о временно проживающих в жилом помещении, не оборудованном индивидуальным прибором учета, исполнитель вправе составить акт об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении. Количество временно проживающих в жилом помещении потребителей определяется на основании заявления гражданина, и (или) на основании составленного уполномоченными органами протокола об административном правонарушении, предусмотренном статьей 19.15 Кодекса РФ об административных правонарушениях;
4. в целях стимулирования на оборудование домов и квартир приборами учета, при определении платы для домов и помещений, не оборудованных общим и индивидуальным приборами учета, введен так называемый повышающий коэффициент, который с 01.01.2015 г. составит 1,1,    с 01.07.2015 г. – 1,2, с 01.01.2016 г. – 1,4, а с  01.07.2016 г. — 1,5.
5. предусмотрена обязанность управляющей организации осуществлять не реже 1 раза в 6 месяцев снятие показаний индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета (распределителей), установленных вне жилых (нежилых) помещений, проверку состояния таких приборов учета.

Кто регулирует тарифы?

Регулирование тарифов на жилищно-коммунальные услуги осуществляется на различных уровнях:

• на федеральном уровне (Федеральная служба по тарифам РФ);
• на региональном уровне (Региональные службы по тарифам);
• органами местного самоуправления;
• гражданами — на жилищные услуги (общим собранием членов ТСЖ, жилищно-строительных кооперативов, либо на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме).

  Региональная служба по тарифам осуществляет:

1)    установление тарифов на электрическую энергию для поставщиков электроэнергии;

2)    установление тарифов на природный газ для поставщиков природного газа;

3)    установление тарифов на тепловую энергию для поставщиков тепловой энергии;

4) установление для организаций коммунального комплекса:

  — тарифов на холодную воду, водоотведение и очистку сточных вод;

  — тарифов на горячую воду.

Органы местного самоуправления осуществляют установление тарифов на товары (работы, услуги) муниципальных предприятий и учреждений.

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 157 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 15 Правил размер платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление рассчитывается по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций в порядке, определенном законодательством Российской Федерации.

При расчете исполнителем коммунальных услуг размера платы за коммунальные услуги в соответствии с приложением N 2 к Правилам применяются:

— тариф на холодную воду (руб./куб. м);

— тариф на горячую воду (руб./куб. м);

— тариф на водоотведение (руб./куб. м);

— тариф на электрическую энергию (руб./кВт x час);

— тариф (цена) на газ (руб./куб. м);

— тариф на тепловую энергию (руб./Гкал).

 Плата за коммунальные услуги рассчитывается исходя из норматива потребления коммунальных услуг, общей площади помещения (для отопления) или числа граждан, зарегистрированных в жилом помещении, только при отсутствии общедомовых приборов учета  в МКД.

При проведении 1 раз в год профилактических работ в соответствии с пунктом 10 Правил, плата за коммунальные услуги при отсутствии коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета снижается на размер стоимости непредоставленных коммунальных услуг.

Помните,   управляющие компании должны  производить снятие показаний общедомовых приборов учета в присутствии представителей собственников!

ПАМЯТКА  ПОТРЕБИТЕЛЮ ЭЛЕКТРОЭНЕРГИИ

 Для учета электроэнергии, потребляемой гражданами – потребителями, а также иными потребителями, присоединенными к электрическим сетям напряжением 0,4 кВ и ниже, используются приборы учета класс точности 0,5 – 2,0.

1. Замена счетчика необходима:

— по истечении межповерочного интервала приборов учета электроэнергии класса точности 2,5 (согласно решения Научно-технического комитета Госстандарта России от 12.09.2000г., приборы учета названного класса не подлежат поверке и должны быть последовательно заменены современными счетчиками класса точности 2,0);

— при механическом повреждении корпуса (наличие отверстий, разбито или стекло и т.д.);

—  если при включенной нагрузке не вращается диск (не мигает световой индикатор);

— если при полностью отключенной нагрузке диск вращается (самоход, световой индикатор мигает).

— при истечении срока эксплуатации прибора учета.

2. За чей счет производится замена счетчиков электроэнергии?

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Это в равной степени относится и к вопросам ремонта и замены приборов учета электроэнергии.

Постановлением Правительства РФ № 530 от 30.08.2006г. утверждены Правила функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергии. В соответствии с п. 140 указанных Правил энергоснабжающая организация обеспечивает установку, замену в случае выхода из строя, утраты или истечения срока эксплуатации, а также обслуживание приборов учета (поверку, калибровку) за счет граждан, являющихся собственниками данных приборов учета.

3. Установка прибора учета электроэнергии.

 Установка, замена прибора учета осуществляется силами собственника жилья или сотрудниками ООО «Донэнерго» при наличии договора на оказание возмездной услуги на данный вид работ.  

---

Информация размещена: 17.12.2014      Информация изменена:17.12.2014

Управление МКД управляющей организацией

Одним из способов управления МКД является управление управляющей организацией.

Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий:

1) собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО;

2) выбрали конкретную управляющую организацию;

3) утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);

4) собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);

5) в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ).

УО — коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖК РФ).

Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:

— за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ;

— за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома.

Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.

УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.

Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).