Как управляющая компания должна обосновать тариф

Оплачивая очередную квитанцию ЖКХ, вы более-менее понимаете, за что платите по каждой позиции, будь то отопление, холодная вода или газоснабжение. А вот по поводу Услуги «Содержание и ремонт жилья» у собственников часто возникают сомнения.

Вопросы вызывает не только Тариф на содержание жилья, но и то, за что получает ваши деньги управляющая компания или ТСЖ. Разбираемся, что такое содержание жилого помещения в квитанции ЖКХ, что входит в услугу и как она оплачивается.

Перечень работ по содержанию жилья утверждается на общем собрании собственников. Коллаж: МИР КВАРТИР

За что платит собственник по закону

В Статье 154 ЖK PФ говорится, что собственники квартир и арендаторы жилья по договору социального найма, проживающие в многоквартирном доме (МКД), обязаны оплачивать по квитанции ЖКХ следующие услуги:

• коммунальные услуги — это пользование ресурсами и коммуникациями: электричество, газоснабжение, отопление, канализация, холодная и горячая вода;
• капитальный ремонт — взносы на капитальный ремонт дома поступают в одноименный фонд или на специальный счет УК. Размер платежей рассчитывается в соответствии с графиком капитального ремонта;
• содержание жилого помещения — это услуги по управлению УК или ТСЖ, работы по содержанию, ремонту и обслуживанию общего имущества МКД, использование коммунальных ресурсов на общие нужды и т. д.

Если вы не владеете жилплощадью, а снимаете ее по договору социального найма, то взносы на капитальный ремонт вам платить не нужно. Вы оплачииваете аренду квартиры, коммуналку и содержание жилья.

Как рассчитывается тариф за содержание жилья

В законе о ЖКХ нет единого тарифа на содержание жилья в многоквартирном доме. Сколько придется платить каждому жильцу за работы по благоустройству и ремонту общего имущества, решают собственники недвижимости на ежегодном собрании.

Так происходит, потому что многоквартирные дома не одинаковы и в каждом свои затраты. Так, жильцу высотки с гектаром придомовой территории придется платить за содержание больше, чем собственнику квартиры в пятиэтажке с небольшим двором.

Тариф за содержание жилья, так же как и перечень необходимых работ, рассчитывается и утверждается на общем собрании членов ТСЖ или УК. Владельцы неприватизированных квартир могут не участвовать в обсуждении, но платить по тарифу обязаны.

Как рассчитывается ежемесячная оплата:

• рассчитывают общую годовую стоимость всех работ за ремонт и содержание жилья, запланированных на этот период;
• полученную сумму делят на количество владельцев недвижимости, пропорционально их доле в общедомовом имуществе;
• полученную сумму делят на 12, чтобы рассчитать ежемесячный платеж собственника квартиры в МКД.

Размер доли в общедомовом имуществе,  который приходится на собственника, зависит от метража его квартиры. Поэтому плата за содержание жилого помещения у владельца большой жилплощади будет выше, чем у собственника малогабаритной «однушки».

Из чего складывается содержание жилых помещений МКД

Содержание жилья в многоквартирном доме — это все запланированные и реализованные работы, связанные с благоустройством, обслуживанием, ремонтом, оборудованием, местами общего пользования и придомовой территорией.

Текущий ремонт придомовой территории входит в содержание жилья в МКД. stavgorod.ru

Какие работы входят в содержание жилья в квитанции:

Технический надзор за состоянием имущества. Контроль допуска к электрощитам, к приборам учета общего пользования и другому оборудованию дома является ответственностью УК. Вы платите за то, что работники управляющей компании или ТСЖ следят за техническим состоянием устройств МКД, допускают к ним проверяющих.

Устранение аварийных ситуаций и поломок. Повреждение коммуникаций, поломки технических устройств и оборудования общего пользования — это тоже обязанность УК. Вы оплачиваете вызов соответствующих аварийных служб или работу УК по своевременному устранению аварии и ее последствий.

Подготовка оборудования к сезонной эксплуатации. Для бесперебойной эксплуатации технических устройств и оборудования МКД требуется производить определенные работы, которыми занимается УК. Вы платите, к примеру, за утепление трубопроводов, консервацию системы отопления, очистку вентиляции и другое.

Уборка мест общего пользования. Содержание жилого помещения — это еще и поддержание порядка в местах общего пользования, что является обязанностью УК. Вы платите за санитарную обработку помещений согласно нормативам. К примеру, работники УК должны каждую неделю подметать лестничные клетки.

Вывоз мусора с территории дома. Организация вывоза твердых и жидких бытовых отходов ложится на плечи управляющей компании. Эта услуга входит в содержание жилья. Но недобросовестные организации, нарушая Закон, выносят вывоз ТБО отдельной строкой в квитанции. Что нужно делать в этом случае, рассказываем ниже.

Содержание штата УК или ТСЖ. Тариф на содержание жилья также включает оплату работы специалистов управляющей компании или ТСЖ. То есть вы платите зарплату руководству и работникам, которые обслуживают ваш многоквартирный дом. Размер заработной платы сотрудников может устанавливать УК.

Как уменьшить сумму оплаты за содержание жилья

Случается, что сумма, проставленная в коммунальной платежке, вызывает недоумение, и вы считаете ее завышенной. Ознакомьтесь с перечнем работ, которые выполняет УК. Если вы по-прежнему считаете, что платите за содержание жилья большие деньги, то попробуйте снизить эти расходы.

Что нужно сделать:

• пригласить собственников квартир на общее собрание МКД;
• попросить у представителя УК обоснование суммы за содержание жилья;
• изучить с другими собственниками перечень запланированных работ УК;
• обсудить с участниками собрания необходимость этих мероприятий;
• отказаться от некоторых услуг и получить перерасчет платежей.

Но имейте в виду, что выполнением тех работ, от которых вы отказались, придется заниматься собственникам квартир в МКД. Если на собрании решили отказаться, к примеру, от услуги «Вывоз ТБО», то организовать вывоз мусора придется самостоятельно.

Что будет, если не платить

Напомним, что по закону каждый собственник обязан оплачивать услуги по содержанию жилья. Если вы решили не платить, то первое, что сделает ваша УК — начислит проценты (пени) на сумму задолженности. Чем дольше вы не платите, тем большую сумму придется выложить в итоге.

А итогом в ситуации игнорирования платежа станет обращение управляющей компании в суд. Судебные органы вынесут решение о взыскании задолженности и процентов, начисленных на сумму этой задолженности. Кроме этого, вам придется оплатить и судебные издержки.

Если взысканием долга займутся судебные приставы, то должнику придется оплачивать немалые судебные издержки. fssp.gov.ru

У вас есть десять дней с момента получения судебного постановления, чтобы представить суду свои возражения. К примеру, УК не выполняет свои обязательства по договору, и у вас есть тому веские доказательства. Судья рассмотрит ваши доводы и по результату может отменить приказ.

Если вы не предъявите свои возражения в срок или не вернете долг УК, то  судебное постановление вступит в силу. Управляющая компания может предъявить его, например, в банк, где у вас есть счет. Банк на основании постановления спишет указанную в нем сумму задолженности и пени.

У должника может не быть счета в банке, тогда к делу подключатся судебные приставы. На основании решения суда и исполнительного листа они вправе описать ваше имущество в счет долга УК. Кроме этого, будут ограничены все ваши перемещения за пределы страны до полного погашения долга.

Учтите, что содержание жилья в многоквартирном доме — это обязанность не только собственников, но и арендаторов. То есть если вы не приватизировали свою квартиру, а живете в ней на условиях социального найма, то оплачивать услуги управляющей компании все равно придется.

Когда можно не платить за содержание жилья

Есть несколько законных поводов, когда вы можете не платить управляющей компании за некоторые позиции в платежке, а именно:

Оплата домофона. Если установка домофона производилась по решению владельцев недвижимости в МКД и была утверждена на общем собрании, то обслуживание оборудования уже включено в содержание жилья, отдельно оплачивать эту услугу не нужно.

Вывоз мусора. По умолчанию вывоз ТБО входит в содержание жилья и отдельно его оплачивать не нужно. Но вы можете отказаться от этойуслуги, тем самым снизив свои платежи. Стоит напомнить, что в этом случае вам придется самостоятельно организовать вывоз мусора.

Сезонные работы. Если сезонные работы (очистка крыши от снега, побелка деревьев, очистка водостоков и другое) стоят отдельно в вашей платежке, значит, УК нарушает условия договора. Все эти услуги должны входить в стандартный перечень работ по содержанию и ремонту жилья в МКД.

Оплата домофона должна быть включена в оплату за содержание жилья. vechorka.ru

Прооверьте, в квитанциях вашей УК отдельной позицией могут быть отмечены услуги, которые входят в содержание жилья. То есть получается, что за одну и ту же работу с вас берут платеж дважды.

В таком случае составьте коллективную жалобу собственников дома и подайте ее в УК. Они обязаны сделать перерасчет. Если этого не произошло, то обращайтесь с жалобой в Роспотребнадзор.

Может случится так, что и эта организация не исправит ситуацию. Тогда идите в суд. Но не прекращайте оплачивать содержание жилья, дождитесь официального решения. Когда суд вынесет постановление в пользу собственников, вам учтут все платежи.

• Искусственный интеллект переквалифицируется в управдомы. Умные системы на службе ЖКХ
• «Ты меня обманула!» Как не включенный в приватизацию сын разрушил цепочку альтернативной сделки
• «Наказал меня бог, что вас из квартиры выживала». Из жизни моей бабушки в послевоенной коммуналке
• Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Как рассчитать тариф на содержание многоквартирного дома

Время чтения: 4 минут

Коммунальные платежи с каждым полугодием повышаются. Поэтому многих граждан интересует, как рассчитать тариф на содержание многоквартирного дома. Предлагаем в деталях рассмотреть алгоритм установки данного рода ставка и включенные в нее статьи.

Основные понятия

Гражданский Кодекс РФ предусматривает, что владелец должен сам содержать имущество, которое ему принадлежит, если другое не установлено законом или договором. В то же время, согласно Жилищному кодексу РФ, на собственников помещений в многоквартирных домах возлагаются и расходы на содержание общего имущества этого МКД.

Прежде всего постараемся разобраться, что такое содержание и ремонт жилого помещения в квитанции ЖКХ. Под этим понятием подразумеваются услуги и работы:

• по управлению многоквартирным домом;
• по поддержанию его надлежащего состояния;
• по текущему и капитальному ремонту мест общественного пользования МКД.

Размер платы за эти услуги определяется с учетом жилплощади, занимаемой каждым собственником.

Под текущим ремонтом дома следует понимать:

• окрашивание фасадов, стен, потолка;
• устранение различных поломок и неисправностей;
• профилактические мероприятия, направленные на своевременное устранение износа частей здания.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме включает в себя:

• регулярный осмотр всех помещений и инженерных систем, обеспечение их безопасного состояния;
• организация освещения мест общего использования: площадок, лифтов, подвалов и прочего;
• выполнение мероприятий по соблюдению температурного режима;
• уборка площадок и территории;
• вывоз мусора;
• выполнение сезонных работ: полив газонов, уборка снега, покос травы и другое.

Оплата ЖКХ за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме в 2021 году устанавливается не менее чем на год. При этом учитываются предложения, направленные в управляющую организацию.

Узнайте подробнее, как осуществляется текущий ремонт многоквартирного дома.

Пройдите социологический опрос!

[yop_poll id=”5″]

Законодательное регулирование

• Законодательная база для расчета ставок на содержание и ремонт МКД включает в себя:
• Крем того, существует немало дополнительных приказов и постановлений по коммуналке, которые регулируют вопросы определения тарифа на поддержание надлежащего состояния постройки и ее ремонт.
• 

Процедура установления тарифов

Ставка, которую придется платить собственникам квартир, рассчитывается управляющей компанией. Самим же владельцам квадратных метров нужно внимательно изучить все пункты договора, чтобы знать, за что с них взимается плата.

Узнайте более подробно, как обстоит дело с другими услугами ЖКХ, и кто устанавливает тарифы на коммунальные услуги.

Список и периодичность мероприятий по содержанию и ремонту недвижимости

Стоимость содержания общего имущества в многоквартирном доме в 2021 году определяется в первую очередь перечнем и периодичностью работ и услуг.

Для формирования этого списка нужны технико-экономические данные о здании. Чем детальнее они будут, тем более подробный расчет можно получить. Однако если такая информация отсутствует, для расчета берутся укрупненные показатели.

Сбор и обработка технико-экономических данных

Расходы на содержание общего имущества во многом зависят от полноты информации об МКД. Перечень необходимых сведений определяется исходя из нормативов трудовых и материальных ресурсов. С этой целью заводятся формы технического учета, в которые сотрудники УК вносят нужные данные.

Сбор дополнительных сведений

Ставка оплаты труда устанавливается в соответствии с тарифным соглашением или коллективным договором. Тарифы управляющих компаний также зависят от расходов на материалы, топливо и различные ресурсы. Цены на них принимаются в соответствии с прайс-листами выбранных поставщиков, а также региональными сборниками цен.

Особенности расчета тарифа

Калькуляция тарифов производится в соответствии с принятой методикой согласно расходам, которые обусловлены:

• нормативами трудовых и материальных затрат:
• технико-экономическими сведениями о МКД;
• прочими данными.

1. Расчеты затрат на содержание и эксплуатацию многоквартирного дома включают в себя расходы на:
2. Кроме того, в платежку также войдет оплата труда сотрудников управляющей компании и средства, которые направляются на содержание техники, используемой для выполнения тех или иных работ.
3. Цена обслуживания устанавливается организацией на свое усмотрение.
4. 

Согласование и утверждение ставки

После сбора необходимых данных, а также подсчета полученной информации результаты сообщаются регулирующему органу. В случае каких-либо замечаний на этом этапе производится корректировка тарифа по согласованию сторон.

В итоге ставка утверждается:

• общим собранием собственников или органов управления;
• нормативно-правовым актом уполномоченных государственных органов власти;
• распоряжением органов местного самоуправления.

На основании данного тарифа взимается оплата за техобслуживание квартиры.

Можно ли оспорить тарифы УК

Как отмечалось ранее, тариф на содержание и обслуживание общего имущества принимается на собрании собственников помещения в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. Это значит, что потребители вправе принимать участие в согласовании цен и в выборе услуг, за которые с них будет взиматься плата.

Итак, у тех, кто сомневается, может ли управляющая компания повысить плату за содержание жилья в одностороннем порядке, нет поводов для беспокойства.

Если это все-таки произошло, можно собрать новое общее собрание и поставить на нем вопрос о смене управляющей компании и установлении других тарифов.

Предварительно следует написать заявление на имя директора УК с требованием прекратить нарушение жилищного законодательства.

Кроме того, в данном случае жильцы имеют право обратиться в жилищную инспекцию. Она рассмотрит новые правила расчета коммунального ресурса на содержание ОИ МКД и примет соответствующие меры.

Ознакомьтесь подробнее, куда жаловаться на управляющую компанию.

Выводы

Тарифы на содержание многоквартирного дома рассчитываются по специальной методике, после чего подлежат утверждению уполномоченными органами.

Ставки устанавливаются на основании двухстороннего соглашения между владельцами квартир и управляющей компанией.

Жильцам, которые хотят знать, почему плата за содержание и ремонт зависит от площади квартиры, а также каков ее актуальный размер, нужно посещать общие собрания.

Тарифы на ОДН на 2021 год: по электроэнергии, холодной и горячей воде, лифтам

Статья обновлена 25.03.2019г.

Общие домовые нужды — это сумма затрат на обслуживание общедомового имущества многоквартирного дома, которую граждане ежемесячно оплачивают управляющей компании. Очень важно понимать, как она образуется, какие коммунальные услуги туда входят и что принесет реформа ОДН.

Плановые изменения при расчете общедомовых нужд в 2021 году:

1. Рост тарифов на ОДН будет строго регламентирован.
2. Теперь не предусмотрена отдельная строка для нужд дома в счет-квитанциях.
3. Сумма затрат на общедомовые нужды будет отражаться в общем счете.
4. В итоге коммунальные услуги вырастут в среднем на 3%.
5. При расчете ОДН для каждой квартиры будет иметь значение ее площадь.
6. Граждане должны вовремя оплачивать счета за коммунальные услуги, в том числе ОДН.
7. Реформа приведет к более понятной схеме расчетов коммунальных платежей.

Что включает в себя содержание общего имущества дома?

ОДН — это ежемесячные затраты на содержание общего имущества дома, то есть лестницы, лифты, коридоры, технические помещения, чердаки, подвалы, крыша и т.д.

Данная величина может меняться. Существует несколько факторов, которые оказывают существенное влияние на ее формирование, такие как время года, регион страны, а также не может превышать показатели, указанные в нормативных актах.

В прошлом, 2019 году жители каждого дома могли видеть строку «обслуживание общедомового имущества» в своих квитанциях. Она представляла собой разницу между общими коммунальными тратами дома и использованными ресурсами жильцов.

Реформирование порядка содержания и затрат на нужды многоквартирного дома

С начала 2021 года затраты на обслуживание общего имущества подверглись существенным изменениям. Во-первых, такой строчки в счет-квитанциях больше не стало. Данный показатель может был увеличен на 2-3% и включен в общий счет.

Также предусмотрена схема контроля ОДН с помощью новых ресурсов, которые будут обслуживать общее имущество, время и случаи необходимости в них.

Такой подход позволяет сделать расходы на коммунальные услуги более понятными для жителей дома. Сами составляющие ОДН будут прежними.

Сумма затрат на общее имущество не стала превышать нормативов, а проконтролировать это можно с помощью приборов учета для воды, электроэнергии.

В зависимости от мировой экономической ситуации повышение коммунальных услуг может составить 7%. 2021 год станет показательным для реформы ОДН.

Составляющие общих домовых нужд

Что собой представляют нужды дома и на чем жители смогут экономить?

Это, в первую очередь, электроэнергия, которая требуется для работы домофонов, лифтов, а также освещение лестниц и подвалов. Также для нужд многоквартирного дома требуется специализированное оборудование.

• ХВС. Обслуживание клумб и газонов, поддержание чистоты в подъездах и служебных помещениях, прочистка канализации и другие хознужды.
• ГВС. Мероприятия, связанные с подготовкой жилых домов к отопительному сезону, то есть проверка систем отопления путем выброса горячей воды, ремонт батарей.

Схема расчета затрат ОДН в 2021 году

На объём общих домовых нужд влияет наличие или отсутствие учётных приборов как в самой квартире, так и общей лестнице, служебных помещениях и т. д. В случае если данные приборы имеются, то объем будет равен разнице показателя учетного прибора на общей территории и индивидуальными значениями.

В противном случае используются нормативные документы. Для объема ОДН за основу берут норматив и умножают на площадь дома. Полученное значение будет разделено на всех жителей дома в зависимости от площади квартиры.

Нормативные правовые акты, которые касаются общедомовых нужд, устанавливаются властями региона, соответственно в разных регионах могут быть разные нормы. Но в любом случае жильцы должны оплачивать только существующие нормативы.

Превышение расхода воды, тепла или энергии оплатит УК или ТСЖ . Именно ответственность этих структур за излишки потребления должна заставить их произвести проверку каждого подведомственного дома, выявить утечку или хищение, случаи несанкционированного употребления ресурсов, провести работы по их сбережению и повышению энергоэффективности.

Нормы общедомовых нужд

Нормативные значения для ОДН являются открытой информацией, и каждый житель многоквартирного дома может посмотреть их на сайте своей управляющей компании.

В свою очередь проживающие в доме граждане должны оплачивать счета за коммунальные услуги, в том числе ОДН, в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

Как снизить затраты на ОДН в 2021 году

Если говорить о многоквартирных домах старой постройки, то большие потери можно связать с износом самого дома, коммунальных сетей. Улучшить ситуацию смогут только дополнительные затраты, так как существующие платежи покрывают только ежемесячные потребности. Лишних денег нет, соответственно, приобрести, например, приборы контроля или модернизировать старые не представлялось возможным.

Наиболее неэффективной расходной статьей является электроэнергия. Общее количество, которое попадает в дом, контролируется общими учетными приборами, далее поступает в квартиры и места общего пользования. В каждой квартире присутствует счетчик, который фиксирует электроэнергию.

Оставшееся ее количество распределяется на служебные помещения, лестницы, лифты и для общего функционирования оборудования в доме. Поэтому свет практически в каждом доме используется круглосуточно, несмотря на то, что сами жильцы могут экономить на своей жилплощади.

Реформа ОДН предотвращает такие траты, помогает выявить слабые места и помочь контролировать расходы самим жильцам. Собственники квартир могут расценивать нововведения как первый шаг к оптимальному использованию ресурсов дома.

Каждый житель дома, имеющий информацию о нормах ОДН, необходимых для содержания помещений, сможет оценить работу управляющей компании и предложить меры по оптимизации затрат.

Появится возможность контролировать затраты и в каждой отдельной квартире с помощью приборов учета. Они дают более точные показатели, соответственно, легко понять, где потребление ресурсов в пределах нормы, а где выше.

В итоге жильцы смогут понять, сколько стоит обслуживание общих помещений и территорий дома. Вероятно, такой подход поможет многим жителям не только понять саму структуру формирования затрат на общее имущество, но и найти более экономичные варианты использования ресурсов дома, возможно, потребующие дополнительных вложений, но безусловно способные сделать жизнь в доме более комфортной.

Речь идет, к примеру, об освещении подъездов в энергосберегающем режиме, это тем более актуально для жителей, где в подъезде приходится слишком часто менять на редкость некачественные лампочки Ильича. Замена их возложена на УК, но как же часто приходится решать эту проблему, не дожидаясь ответственных исполнителей.

Как утверждать тарифы на содержание общего имущества МКД: практика дифференцированных тарифов

Любая управляющая домом организация стремится к тому, чтобы заложить тариф, достаточный для содержания общего имущества, чтобы не реализовывать убыточную экономическую политику. Закон исходит из принципа равенства прав участников жилищных отношений, но судебная практика идет по иному пути.

        Общая проблема заниженности тарифов

Структура платы за содержание жилого помещения для собственника определена в п. 2 ст. 154 ЖК РФ и включает:

• — плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
• — взнос на капитальный ремонт;
• — плату за коммунальные услуги.

Из всех этих групп платежей в руках у собственников находится только плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Все остальное тарифообразование является государственно-регулируемым.

Самая главная проблема тарифа на содержание – его заниженность. Если тарифы на коммунальные ресурсы, поставляемые ресурсоснабжающими организациями, или взнос на капитальный ремонт – устанавливаются государственными органами власти и, как правило, ежегодно индексируются, то сфера жилищных услуг является наиболее недофинансированной.

Причины такой ситуации очевидны: жители, испытывая на себе непрекращающееся падение доходов из-за тяжелой экономической ситуации в стране, хотят платить как можно меньше. А поскольку размер тарифа находится в руках жильцов, то они вправе отказывать управляющей организации в увеличении тарифа бесконечное число раз.

        Более того, у собственников есть теоретическая возможность даже принять решение о снижении тарифа на содержание, например, с 30 рублей до 1 рубля с 1 м2.

Так, в соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Однако, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности.

Управляющая организация (как одна из сторон договора) осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирным домом. Собственники такую деятельность не осуществляют, а потому они вправе в одностороннем порядке снизить тариф. В дальнейшем это создаст проблемы управляющей организации, которая будет оспаривать принятые на общем собрании решения.

        С другой стороны, очень часто собственники не заинтересованы вопросами установления тарифа на текущее содержание, а общие собрания, проводимые с данной повесткой, игнорируются.

Управляющая компания, с одной стороны, не может убедить собственников увеличить тариф (потому что прежний тариф убыточен), с другой стороны, не может стимулировать явку на общее собрание для принятия нужных решений.

        Градация тарифов исходя из категории собственников

Вопросы установления разных тарифов для разных категорий собственников – являются щепетильными прежде всего потому, что в соответствии со ст. 1 ЖК РФ признается равенство участников регулируемых жилищным законодательством отношений. Дифференцированные тарифы отчасти игнорируют принцип равенства.

Общий порядок установления тарифа на содержание установлен в п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее – Правила № 491) и предполагает следующий алгоритм:

1. — управляющая организация обязана представить собственникам помещений предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания;
2. — если предложенный тариф превышает размер платы за содержание жилого помещения, установленный органом местного самоуправления, то в предложении управляющей организации о размере платы должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы.
3.         При этом Правила № 491 исходят из того, что размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
4.         Судебная практика высших судов идет вразрез с Правилами № 491.

В постановлении Конституционного суда от 29.01.2018 № 5-П были обозначены условия возможности установить дифференциацию размеров платы за жилищные услуги и учитывать особенности жилых и нежилых помещений при определении платежей или иные объективные обстоятельства.

Как отмечает Конституционный суд, подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования.

        Таким образом, общее собрание вправе установить дифференцированные тарифы для разных типов собственников помещений многоквартирного дома в ситуации, если одинаковый тариф не будет отвечать принципу справедливости и разумности.

Например, если одинаковый тариф для собственников жилых и нежилых помещений грубо нарушает права и публичные интересы собственников жилых помещений (которые вынуждены своими средствами покрывать расходы по содержанию за самого крупного собственника в доме, а также собственников, использующих нежилое помещение для ведения своей деятельности), может быть принято решение о дифференцированном тарифе.

•         Таким образом, градация на разные тарифы может идти по принципу:
• — Жилое помещение или нежилое;
• — используется помещение для предпринимательской деятельности или не используется;
• — является ли собственником физическое лицо или юридическое лицо.

        Судебная практика по дифференцированным тарифам

Помимо позиции Конституционного суда РФ реальной судебной практики в арбитражных судах или судах общей юрисдикции – немного. Однако она есть. Например, по одному из нежилых помещений общей площадью более 2000 м2 удалось установить и закрепить тариф в 30 р. с 1 м2 (при тарифе на жилые помещения в 18 р. с 1 м2).

Решением Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-1779/2019 от 25.04.2019 г. было определено, что установление дифференцированного тарифа за содержание нежилых помещений, не являющихся общим имуществом МКД, в сумме 30 руб. за 1 м2 нежилого помещения МКД не противоречит закону, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

        С другой стороны, нужно учитывать, что дифференцированные тарифы не обязательно должны быть выше: они могут быть и ниже, если к тому есть соответствующие основания. Конечные решение и сметное проектирование необходимо осуществлять исходя из особенностей дома.

Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук

Минстрой напомнил, что собственники не могут самостоятельно изменять размер платы за содержание жилья

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства в Письме от 12 июля 2019 г.

№ 25373-ИА/04 напомнило, что согласно Жилищному кодексу и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

№ 491, плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, способном обеспечить содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Если в многоквартирном доме не создано ТСЖ или другой специализированный потребительский кооператив, то размер платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников. При этом необходимо учесть предложения управляющей организации (ч. 7 ст. 156 ЖК, п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

ВС РФ разъяснил «коммуналку»Пленум ВС РФ принял постановление, посвященное вопросам рассмотрения судами споров по оплате услуг ЖКХ

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя в ответе на обращение по данному вопросу сослался на Постановление Пленума ВС от 27 июня 2017 г. № 22, которое касается споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения в многоквартирном доме.

В нем указано, что утвержденный общим собранием собственников размер платы не может устанавливаться произвольно.

Он должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, а также отвечать требованиям разумности.

В своем письме Минстрой России отразил позицию КС, выраженную последним в Постановлении от 29 января 2018 г. № 5-П.

Согласно этому акту при установлении на общем собрании платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме собственникам необходимо учесть, что ее размер должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям.

Департамент обратил внимание на тот факт, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы за коммунальные услуги и порядок ее внесения являются существенными условиями договора управления многоквартирным домом.

Исходя из этого, Минстрой сделал вывод, что стороны такого соглашения не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер этой платы.

Данное правило, по его мнению, распространяется и на случаи, когда общее собрание изменяет размер платы без предложения управляющей организации.

Платежи собственников жилых и нежилых помещений в доме должны отвечать требованиям разумностиКонституционный Суд указал, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно устанавливать различные по размеру ставки платежей за содержание общего имущества

Ведомство разъяснило, что в случае нарушения ее прав управляющая организация может обратиться в суд с требованием о признании недействительным решения общего собрания собственников. Это возможно в случае, если решение принято без учета ее предложения, изменяет установленный договором размер платы, а также влечет убытки организации, связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг. Такие затраты, по мнению госоргана, являются неосновательным обогащением собственников помещений.

Адвокат АП г. Москвы Артем Чумаков пояснил «АГ», с чем связана необходимость издания Минстроем данного письма. Он рассказал, что норма о праве собственников устанавливать размер платы за жилое помещение (плату за содержание и текущий ремонт) долгое время не работала.

«Дело в том, что параллельно с ней действует правило о том, что, если собственники не принимают соответствующее решение, применяется тариф, установленный муниципальным образованием.

Большая часть домов “жила” по муниципальному тарифу, поскольку жители не проводили собрания по данному вопросу», – сообщил Эксперт.