Как стать директором управляющей компании жкх

Любое использование материалов медиапортала РШУ возможно только с разрешения

редакции.

Очень часто обслуживанием многоквартирных домов занимаются управляющие компании. Цель их предпринимательской деятельность заключается извлечении прибыли из оказываемых услуг содержания многоквартирных домов и предоставление коммунальных услуг. Управляющая компания как бизнес, работает через создание юридического лица и лицензирование. Предлагаем подробно разобраться что нужно, чтобы открыть УК.

Кто может открыть УК

Перед тем как организовать управляющую компанию с нуля, следует разобраться, кто может это сделать. Управляющая компания создается решением учредителей. Учредителем может являть одно или несколько лиц у каждого из которого определена доля участия в обществе соразмерно внесенному вкладу в уставный капитал организации. Основателями могут выступать:

Юридическое лицо, в т.ч. следующих организационных форм:

• Общество с ограниченной ответственностью
• Закрытое или акционерное общество
• Акционерное общество
• Муниципальное унитарное предприятие

Любое физическое лицо или группа лиц может создать УК.

Как стать директором УК?

Чтобы управлять компанией кандидат должен:

• Иметь профильный квалификационный аттестат, подтверждающий возможность управлять МКД 
• Не быть занесен в список дисквалифицированных лиц 
• Если на руководящей должности находится лицо, ранее осужденное за экономические преступления, компания не сможет управлять МКД 
• Также кандидат обязательно должен иметь российское гражданство 

Регистрация УК пошаговая инструкция

Правила осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД предполагают создание управляющей компании согласно следующим этапам:

• Составление бизнес-плана. Он поможет правильно выбрать форму налогового режима предприятия и избежать последующих необоснованных налоговых расходов
• Принять решение об открытии управляющей компании, зафиксировав это решение протоколом.
• Назначить директора и утвердить учредительные документы
• Заполнить заявление в ИФНС и нотариально заверить его
• Сдать документы в ИФНС
• Зарегистрировать предприятие и внести данные в ЕГРЮЛ 
• Получить лист записи ЕГРЮЛ, свидетельство ИНН и прочие регистрационные документы 
• Подготовленные документы после прохождения регистрации отправляются в Пенсионный фонд, орган статистики и Фонд социального страхования.
• Обустроить офис и набрать штат
• Директору необходимо пройти квалификационный экзамен. На нем проверяют знание Жилищного кодекса и другой нормативной документации, которая регулирует работу УК
• Оформление договора с жителями подконтрольного дома. На общедомовом собрании они выбирают компанию, которой доверяют осуществление управления. Там же определяется порядок, в котором будет осуществляться управление домом 
• Получить лицензию на управление МКД. В 2015 году этот пункт стал обязательным. Лицензию оформляют в Госжилнадзоре. Она дает возможность компании законно обслуживать дом. На каждый жилой дом выдается отдельное разрешение 
• Оформление договоров с поставщиками услуг. УК заключает договора с представителями водоканала, энергонадзора и других служб 
• Оформление сайта и внесение сведений в Государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства. На сайте следует размещать основные данные о компании, отчеты о проделанной работе, изменения в работе и различные новости, связанные с деятельностью УК
   

В зависимости от формы предприятия этапы регистрации могут отличаться. УК может начинать деятельность только после внесения сведений в ЕГРЮЛ и получения лицензии.

Документация для открытия

Для открытия УК следует подготовить:

• Заявление о регистрации установленного образца No Р11001 
• Устав управляющей компании 
• Комплект необходимых учредительных документов (копия паспорта и решение учредителей о создании, приказ о назначении бухгалтера) 
• Приказ о назначении директора 
• Договор аренды помещения под офис или гарантийное письмо от владельца помещения. Для присвоения юридического адреса 
• Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию 

Если необходимо провести перерегистрацию, подготавливают:

• Устав, в который внесены соответствующие корректировки 
• Заявления формы No Р13001 о внесении изменений 
• Протокол с проведенного собрания учредителей 

На основе этих документов вносятся изменения в учредительные документы.

При оформлении бумаг обязателен выбор правильного ОКВЭДа соответствующий деятельности по содержанию жилого фонда. Чтобы не допустить ошибку в определении правильного кода, стоит отправить официальное письмо в ИФНС и Госстат для разъяснения того, какой ОКВЭД следует выбрать. Получив ответ, можно заполнять документы.

Оплата налогов производится по упрощенной системе налогообложения или общей. Выбор зависит в основном на основании того какого размера УК создается. На УСН предполагается освобождение предприятия от уплаты НДС. Для объектов налогообложения по системе «доходы минус расходы» налоговая база имеет денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов. Налоговая ставка на разницу при этом составит 15%.

Управляющей компании следует выбрать название. Оно может быть любым. Примеры названий для управляющей компании в сфере ЖКХ: «Жилищно-коммунальный сервис», «Тепло и Уют», «Наш дом», «Союз». Выбрав название компании, следует разработать ее логотип, который будет отражен в официальном бланке организации.

Что нужно кроме документации

Кроме пакета документов, необходим стартовый капитал и стратегия управления. При ее определении следует учитывать формат предоставляемых услуг.

В штат следует набрать:

• Руководителя 
• Главного инженера 
• Аттестованных специалистов инженерного профиля 
• Диспетчеров 
• Бухгалтера 
• Линейный персонал 

Создание диспетчерской является обязательным. Диспетчеры должны круглосуточно отвечать на звонки жильцов. Это обеспечит оперативное реагирование на вероятные поломки систем коммуникации. Однако, если УК создается на базе 2-5 управляемых домов держать отдельного специалиста невыгодно. В этом случае заключается договор подряда по аварийно-диспетчерским услугам.

При выборе офиса стоит отдавать предпочтение зданиям, которые обслуживаются компанией. Его необходимо укомплектовать всей необходимой техникой и материалами. Также организуют склад для хранения расходных материалов и инвентаря. Чаще всего в городе есть коммерческие помещения принадлежащие муниципалитету. Молодой управляющей компании стоит попробовать снять такое помещение по льготной ставке.

Рекомендуем изучить статью про штатное расписание и орг.структуру УК

Принять дома в управление

Для того чтобы принять дом в управление, потребуется:

1. Провести общее собрание собственников. Инициировать его может любой житель дома или действующая УК, если планируется расторгнуть договор по обоюдному согласию. При отказе от услуг одной компании обязательно необходимо выбрать новую 
2. Заключение договора управления. Согласно Жилищному кодексу подписать договор должны собственники жилья, которые имеют более 50% голосов. В противном случае подписание договора может быть оспорено несогласными жильцами в судебном порядке. Проще всего подписать бумаги непосредственно на собрании собственников после голосования 
3. Подать заявление в Государственный жилищный надзор с целью внесения изменений в реестр лицензий. Для этого новая УК размещает в Государственной информационной системе информацию о том, что она управляет домом. После этого отправляет документы в ГЖН. Сделать это необходимо в течение 5 рабочих дней после подписания договора об управлении 

Как привлечь в управление новые МКД

Чтобы перевести дом в управление новой компании, потребуется провести собрание жителей. Предложить переход может один житель или инициативная группа. Остальные должны поддержать предложение.

Чтобы продать услуги новой управляющей компании на начальных этапах лучше всего встречаться с инициативными группами интересуемых домов лично директору. Для конструктивного диалога необходимо заранее выяснить какие претензии к деятельности текущей УК есть у жильцов, какой тариф установлен на доме, когда делался капитальный ремонт, какой уровень сбора денежных средств и потенциальные технические проблемы. Вся эта информация позволит полностью составить представление об управленческих процессах на доме.

Когда жильцы готовы поменять УК:

• если обещается открытая финансовая отчетность
• если денежные средства, собираемые на доме, тратятся на ремонты и содержание этого конкретного дома
• — когда за то же качество услуг предлагается меньшая сумма тарифа

Последний пункт заманчив, но не всегда является верной стратегией, т.к. на низком тарифе обеспечить должное качество содержание дома порою очень трудно.

Рентабельность управляющей компании как бизнеса

Согласно анализам деятельности УК наиболее рентабельным является управление многоэтажными домами в возрасте до 10 лет. Обычно там проживает более активное и платежеспособное население, а затраты на ремонт не являются существенной статьей расходов.

Управление хрущевками не такое выгодное. В таких домах обычно живут люди старшего поколения, которые не согласовывают изменение тарифа. Также это наиболее сложные с точки зрения требований эксплуатации дома. Связано это не с технической особенностью, а с тем что у пожилых людей много свободного времени, которое они обычно тратят на походы в УК и большое количество писем.

Наименее рентабельным, а чаще всего убыточным, является управление 2-х этажными бараками. На таких домах огромные суммы задолженностей по сбору, обычно 70-85%. Поэтому на таких домах УК обычно ничего не делает.

Рентабельность одинаковых домов, расположенных в разных городах также может отличаться, поскольку показатель зависит от структуры управляемого жилого фонда, и территориальной разбросанности жилого фонда.

В среднем показатель рентабельности данного вида бизнеса составляет 5-15%. Прибыль формируется за счет разницы между оплатой жителями дома услуг, которые предоставляет управляющая компания, и ее затратами на выполнение работ.

Для увеличения рентабельности можно:

• Увеличивать эффективность использования трудовых ресурсов. Можно пользоваться услугами временных сотрудников, которые могут предоставлять услуги в сфере ЖКХ и распределять нагрузку на людей, работающих по трудовому договору 
• Ввести энергосберегающие технологии 
• Согласовывать увеличение тарифа для достаточного уровня, но для этого необходимо наладить системный учет затрат и отчетности 

Сфера деятельности может быть расширена за счет предоставления жильцам дополнительных услуг:

• установки счетчиков 
• проведения ремонтных работ внутри помещения 
• предоставление услуг по содержанию и ремонтам для ТСЖ и сторонних УК 

Рентабельность увеличивается при принятии на баланс новых домов. Это обеспечивает постоянную нагрузку на сотрудников.

Перед созданием УК стоит учесть все возможные риски:

• необходимость существенных инвестиций и риск их потери
• дефицит и низкое качество кадров
• контроль муниципалитета и ГЖИ 
• низкая рентабельность на первоначальных этапах
• вероятность изменения законодательства
   

Можно ли купить эксплуатирующую организацию

В сети можно встретить объявления о продаже управляющей компании. Оформить документы о ее передаче новому владельцу можно в течение 3-3,5 месяцев. Это увеличивает популярность готовых проектов.

Приобретая готовый бизнес, необходимо с помощью бухгалтера и юриста провести аудит:

• финансовых показателей 
• юридических данных 
• бухгалтерской отчетности 
• структуры архивов 
• сформированности штата 

Лучше всего рассматривать компании, лицензии на деятельность которых не закончатся ближайшие пару лет.

Сколько стоит готовая УК и как именно рассчитывается эта сумма? Как и в любом бизнесе стоимость рассчитывается через доходность. Для простоты счета делается это так: в расчет принимается средний действующий тариф в городе умноженный на площадь управляемых домов. Полученная сумма умножается на 12 и находится годовая выручка.

Пример: 21р/м2 * 60000м2 * 12 = 15 120 000 рублей. Исходя из рентабельности по чистой прибыли в 5% УК зарабатывает 756 000 рублей чистой прибыли с указанной выручки в год. В среднем в российском бизнесе закладывается окупаемость в 5-7 лет. Таким образом, за вышеуказанную компанию, скорее всего, будут просить сумму в районе 5 000 000 – 5 500 000 рублей. Точная окупаемость может отличаться в зависимости от финансового состояния конкретной УК.

Процесс создания управляющей компании с нуля является достаточно трудоемким. Чтобы упростить его, следует заранее подготовиться, продумав все этапы. Это поможет открыть УК гораздо проще и быстрее. Если на это нет времени, можно приобрести готовую компанию, внимательно проверив все нюансы.

1. Генеральный директор управляющей компании осуществляет руководство текущей деятельностью управляющей компании.

2. Генеральный директор управляющей компании назначается на должность и освобождается от должности высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы по согласованию с наблюдательным советом управляющей компании.

3. Генеральный директор управляющей компании осуществляет следующие полномочия:

1) действует от имени управляющей компании и представляет без доверенности ее интересы в отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, международными организациями, другими организациями;

2) руководит деятельностью правления управляющей компании;

3) организует исполнение решений наблюдательного совета управляющей компании;

4) издает приказы и распоряжения по вопросам деятельности управляющей компании;

5) назначает на должность и освобождает от должности работников управляющей компании;

6) распределяет обязанности между своими заместителями;

7) организует подготовку материалов для осуществления наблюдательным советом и правлением управляющей компании своих полномочий, а также решает иные вопросы, связанные с обеспечением деятельности наблюдательного совета, правления и экспертного совета управляющей компании, иных консультативных и совещательных органов;

принимает решения по вопросам, отнесенным к компетенции управляющей компании, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции ее наблюдательного совета и правления.

Открытие управляющей компании – особенности

Управляющая компания – это юридическое лицо или ИП, которое занимается обслуживанием многоквартирных жилых домов. Можно выделить несколько характерных особенностей этого бизнеса, включая:

• необходимость получения лицензии;
• жесткое регулирование деятельности УК со стороны контролирующих органов;
• сравнительно невысокий уровень конкуренции на рынке;
• возможность прямых договоренностей с жильцами и их объединениями;
• стабильное получение дохода;
• хорошие перспективы для расширения бизнеса, в том числе – за счет участия в открытых конкурсах по выбору управляющих компаний, которые проводят местные администрации.

Экономика – расходы и сколько можно заработать

Немаловажной особенностью бизнеса УК выступает относительно небольшой объем начальных инвестиций. Его величина стартует на уровне 1 млн. руб. Обойтись меньшей суммой удается в достаточно редких случаях.

Норму прибыли в подобной деятельности сложно назвать высокой. В большинстве случаев она находится в диапазоне 7-15%. В то же время после заключения договора с собственниками жилья управляющая компания получает источник стабильного дохода, который к тому же поступает в ежемесячном режиме.

Уровень неплатежей в коммунальной сфере находится на относительно низком уровне. А потому проблем с получением оплаты за предоставляемые УК услуги обычно не возникает. Результатом становится сравнительно небольшой срок окупаемости вложенных средств, редко превышающий 2-2,5 года.

Что потребуется и как открыть УК

Чтобы стать управляющей компанией многоквартирного дома, необходимо произвести ряд предварительных мероприятий. Наиболее значимые из них описываются далее.

Что говорит закон

Но сначала требуется перечислить самые важные законодательные акты, регламентирующие деятельность управляющих компаний. Их перечень достаточно велик и включает:

• Жилищный и Гражданский кодексы;
• несколько Федеральных законов (базовые по рассматриваемой теме — №185-ФЗ от 21.07.2007 и №210-ФЗ от 30.12.2004);
• Постановление №170, выпущенное Госстроем 27.09.2003;
• ПП №1110 от 28.10.2014 (в актуальной редакции от 05.02.2022) и т.д.

В соответствии с положениями перечисленных нормативно-правовых документов, деятельность управляющей компании является лицензируемой. Важным дополнением становится возможность исполнения функций УК как юридическим лицом, так и ИП. Но второй формат ведения бизнеса практически не используется, так как не вызывает доверия со стороны жильцов. Далее перечислены основные шаги, которые требуется сделать для создания управляющей компании в сфере ЖКХ.

Шаг №1. Регистрация юрлица

Как было отмечено выше, подавляющее большинство УК являются юридическими лицами, преимущественно ООО. Процедура регистрации состоит из нескольких этапов:

1. Сначала выбирается название компании.
2. Затем требуется определить юридический адрес, для получения которого приобретается или арендуется офис. Каких-либо особых требований к нему не предъявляется.
3. После этого подбираются коды деятельности (по ОКВЭД-2) из нескольких возможных. Для УК лучше всего подходят три: 68.32.1, 68.32.2 и 68.32.3, соответственно управление жилым и нежилым фондами, а также их техническая инвентаризация.
4. Далее производится разработка учредительной документации, включая Устав и решение об учреждении ООО.
5. Потом необходимо выбрать систему налогообложения из двух доступных – ОСНО или упрощенка.
6. После этого оформляется заявление на регистрацию, для чего применяется форма Р11001.

На завершающем этапе регистрации заявление вместе с учредительной документацией подаются в ФНС. Используются несколько способов сделать это – от личного визита или отправки Почтой России до направления документов в электронном формате посредством портала Госуслуги или непосредственно на сайте ФНС. Во втором случае удается избежать необходимости платить госпошлину в размере 4 тыс. руб.

Самым удоным и быстрым способом регистрации бизнеса является подача заявления у нас на сайте. В этом случае Вам не понадобится никуда идти и платить госпошлину в размере 4000 рублей. Чтобы посмотреть условия компаний, можно перейти по данной кнопке:

Шаг №2. Квалификационный экзамен и получение лицензии

Обязательным требованием к руководителю УК и последующему лицензированию выступает получение квалифицированного аттестата. Форма документа доступна для скачивания на портале Госуслуги. Услуга предоставляется бесплатно.

Для сдачи экзамена, проходящего офлайн, требуется подать заявление. Порядок его проведения регламентируется Минстроем. Полная экзаменационная программа включает 200 вопросов. Руководителю УК необходимо правильно ответить на заданные ему. При необходимости происходит повторная сдача, количество попыток не ограничено.

После получения квалифицированного аттестата можно обращаться в Жилищную инспекцию за лицензией на ведение деятельности УК – или лично, или через портал Госуслуги. Необходимо для этого заявления можно скачать там же. К нему прикладывают три сопроводительных документа:

• о подтверждении полномочий руководителя;
• квалификационный аттестат;
• об уплате государственной пошлины в размере 30 тыс. руб.

Срок действия лицензии – 5 лет. Повторное получение разрешительного документа обойдется в 5 тыс. руб. Длительность рассмотрения документов – не более 45 рабочих дней. Основные причины для отказа – судимость у руководителя или отзыв ранее полученной лицензии.

Шаг №3. Приобретение оборудования

Следующий этап открытия УК – комплектование организации необходимым оборудованием. Оно делится на две категории – офисное, которое используется для оснащения рабочих мест персонала, и рабочее, непосредственно занятое обслуживание многоквартирных жилых домов.

В первую категорию входят:

• столы;
• стулья;
• компьютеры;
• оргтехника и т.д.

Ко второй, намного более дорогой и актуальной для выполнения прямых функциональных обязанностей УК, относятся:

• различные приборы учета, требования к которым устанавливаются действующими нормативно-правовыми актами;
• инструменты для работы сантехников и слесарей;
• разнообразная специальная техника для выполнения ремонтных работ (строительный кран), для уборки территории (машина или трактор со щеткой) или вывоза мусора мусороуборочный автомобиль).

Именно последний пункт списка требует наиболее серьезных инвестиций. Тем более с учетом того, что значительная часть качественной и долговечной спецтехники производится за рубежом.

Шаг №4. Набор персонала

Штатное расписание управляющей компании определяется с учетом масштабов и специфики бизнеса. Помимо руководителя, среди персонала в обязательном порядке присутствуют:

• главный инженер;
• другие ИТР (инженерно-технические работники), например, технолог, сметчик и т.д.;
• водители спецтехники и автотранспорта;
• рабочие – сантехники, слесари, отделочники, кровельщики и другие (могут работать не в штате, а по договорам подряда);
• дворники и другой технический персонал.

Как получить дома в управление

Успешная деятельность управляющей компании в значительной степени зависит от количества многоквартирных домов, которые она обслуживает. Поиск клиентов ведется по двум основным направлениям:

• На вторичном рынке жилья – проведением переговоров непосредственно с жильцами, которые являются собственниками МКД. Убедить их далеко не просто и требует серьезных затрат – не столько финансовых, сколько временных. Но такой вариант действия справедливо считается самым эффективным.
• На первичном (новостройки) – участием в конкурсах, проведением которых занимается местная администрация. Срок реализации мероприятия – 60 суток после ввода дома в действие. Альтернативная причина проведения конкурса – отказ прежней УК обслуживать жилье. Принцип определения победителя прост и понятен – предложение минимальной цены на обслуживание МКД.

Нередко применяют еще два способа получения дома в управление. Первый предусматривает договоренность с застройщиком. В этом случае УК обслуживает дом до объявления конкурса.

Второй предполагает назначение УК непосредственно муниципалитетом. Такой вариант возможен, если конкурс не состоялся или жители не смогли сами выбрать УК.

Плюсы и минусы бизнеса

Бизнес управляющих компаний, как и любой другой, имеет как плюсы, так и минусы. В качестве наиболее важных преимуществ выделяются такие:

• сравнительно невысокий уровень конкуренции;
• относительно низкий порог входа;
• стабильное поступление дохода;
• небольшой срок окупаемости инвестиций;
• возможность выбора МКД для привлечения к сотрудничеству (преимущество обычно отдается новым домам, не требующим больших затрат на содержание).

Наиболее значимыми недостатками деятельности управляющих компаний выступают:

• невысокая норма прибыли, редко доходящая до 12-15%;
• высокий уровень бюрократизации;
• жесткий контроль со стороны государственных органов, включая частые проверки и серьезную ответственность за выявленные нарушения;
• необходимость получения руководителем – квалификационного аттестата, а всей УК – лицензии.

Ошибки новичков и как их решают

Первой и самой частой ошибкой новичков становится непонимание сложности и специфики бизнеса УК. Заниматься этим видом деятельности далеко не просто. Тем более – с учетом необходимости получения лицензии и несения достаточно серьезных расходов в виде инвестиций. Решение проблемы – внимательное изучение нюансов законодательства и четкое следование приведенным в статье рекомендациям.

На какие еще виды бизнеса стоит обратить внимание

Сегодня перед отечественным бизнесом открыты самые разные направления деятельности. В числе самых популярных выделяются: IT-отрасль во всех ее многочисленных проявлениях, сфера общепита, онлайн-образование, бьюти-индустрия, цветочные магазины, пекарни и многое другое.

Часто задаваемые вопросы

Чем занимаются управляющие компании и в чем их специфика?

Управляющие компании занимаются обслуживанием многоквартирных домов. Они выступают посредниками между жильцами/собственниками жилья и коммунальными компаниями. Характерными особенностями бизнеса выступает необходимость лицензирования и жесткий контроль со стороны государственных органов власти.

Насколько перспективным является бизнес УК в сфере ЖКХ?

При грамотной организации дела управляющая компания становится источником стабильного и достаточно существенного дохода. Причем поступающего на ежемесячной основе.

Какой размер инвестиций потребуется для создания УК?

Открытие управляющей компанией обойдется в сумму в районе 1 млн. руб. Если поставить цель обслуживать несколько крупных по размерам многоквартирных домов, потребуется еще больше – полтора-два миллиона.

В течение какого срока созданный бизнес окупится?

Практика показывает, что при должном отношении к открытию УК и ведению бизнеса вложенные средства окупаются в течение 2-2,5 лет. Дальнейшая деятельность управляющей компании приносит чистую прибыль.

Подведем итоги

1. Управляющие компании в сфере ЖКХ – перспективный вид бизнеса.
2. Его главными достоинствами становится относительно невысокая конкуренция и вполне разумный уровень начальных инвестиций, которые дополняются стабильно поступающим доходом.
3. Потенциальными рисками становятся: сложность поиска клиентов, сильная бюрократизация этого вида деятельности, невысокая норма прибыли и серьезная ответственность.
4. Открытие управляющей компании требует финансовых вложений в размере от 1 млн. руб.
5. Срок окупаемости составляет около двух-двух с половиной лет.

Владельцы квартир всегда желают найти тех, кто будет хорошо заботиться о нормальном существовании их дома, поэтому чаще всего отдают предпочтение лицензированной управляющей компании.

Это дает жильцам уверенность, что за их жилым комплексом будут ухаживать грамотные профессионалы, возглавляемые опытным директором. Но мало кто знает, за что именно отвечает директор управляющей компании в сфере ЖКХ. Попробуем в этом разобраться.

Показать содержание

• Общие положения
• Обязанности
• Права
• Ответственность
• Особенности работы
• Правила составления и изменения документа

Общие положения

Нельзя допускать, чтобы директором УК стал человек, не разбирающийся и не имеющий какого-либо опыта работы в данной сфере услуг. Поэтому общие требования к человеку, который претендует на место руководителя управляющей организации, следующие:

• Высшее образование технического или экономического профиля.
• Не менее 5 лет опыта работы на должности руководителя или его заместителя (в строительстве; сфере производства стройматериалов, ЖКХ и т.п.).
• Наличие хороших навыков руководства персоналом, организации работы и контроль за ее исполнением.

Функции директора управляющей компании:

• Постоянный контроль за обеспечением владельцев жилых домов ЖКХ услугами высшего качества, без срывов и аварий.
• Формирование условий для внедрения новейшего технического оборудования и технологий.
• Владение информацией о работе каждого из сотрудников его компании.
• Контроль за соблюдением законов в деятельности организации, которой он руководит.

Обязанности

Основные обязанности главы управляющей компании:

1. Заключение договоров с поставщиками различных ресурсов, необходимых жилому комплексу (воды, электроэнергии, отопления, газа).
2. Контроль за своевременной оплатой коммунальных услуг.
3. Координирование обеспечения предприятия необходимыми материальными благами техническими условиями для ее нормальной деятельности.
4. Обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан.
5. Организация запланированных ремонтных работ и контроль за их выполнением.
6. Наблюдение за тем, как производится текущий и профилактический ремонт технологического оборудования (насосов, котлов, лифтов и т.п.).
7. Утверждение мер по улучшению качества благоустроенности прилегающей к дому территории.
8. Контроль за материальным положением управляющей компании.
9. Координирование работ специалистов.
10. Представление управляемого им предприятия в различных городских структурах и органов государственной власти.

СПРАВКА. Руководитель УК обязан предоставлять свободный доступ к информации об основных показателях ее деятельности, об оказываемых услугах, их стоимости, о тарифах на предоставляемые коммунальные услуги в Интернете или на стендах в офисе управляющей компании.

Если эта информация по каким-то причинам скрывается, жильцам нужно обратиться в суд.

Права

Руководитель управляющего предприятия в сфере ЖКХ имеет право на:

• Составление и подписание финансовых, отчетных и других документов.
• Представление интересов управляющей компании без доверенности при общении с гражданами и разными организациями.
• Заключение и расторжение любых видов договоров. (Например, трудовых.).
• Открытие в банках счетов всех видов.
• Утверждение и подписание должностных инструкций подчиненных сотрудников, приказов и распоряжений, принятие на работу и увольнение работников, поощрение или привлечение к материальной ответственности служащих.
• Установление принципов внутреннего трудового распорядка, а также штатного расписания.
• Распоряжение собственностью и финансами управляющей компании.
• Принятие решений в пределах своей компетенции. Например, согласовывать калькуляции или утверждать тарифы.

Ответственность

После того, как жильцы дома выбрали управляющую организацию, они подписывают с ее руководителем договор на содержание дома. В этом документе сказано, что последний берет на себя всю ответственность за деятельность УК. Поэтому именно директор несет ответственность:

1. За отсутствие качественного и своевременного осуществления функций управляющей компании.
2. За убытки, которые были причинены жильцам, действием или бездействием предприятия в процессе исполнения его обязанностей.

   Взыскать материальную компенсацию за убытки, принесенные управляющей компанией, можно через подачу иска в суд по статье 14 Закона РФ «О защите прав потребителей».
3. За разглашение информации, которая содержит коммерческую тайну.
4. За целостность и продуктивное использование имущества жильцов дома.
5. За финансовые и хозяйственные результаты предприятия в тот момент, когда начальник находился на своем посту и последствия решений, которые он принимал.
6. За правонарушение, которые были совершены в тот момент, когда он управлял компанией.

Руководитель такого предприятия несет личную ответственность за последствия утвержденных им постановлений, которые выходили за пределы его полномочий.

Также глава организации не может освободиться от ответственности, даже если правонарушения, влекущие за собой последствия, были совершены людьми, которым он передал свои полномочия.

Особенности работы

Управляющая компания в сфере ЖКХ всегда выступает в качестве посредника между владельцами жилых комплексов и учреждениями, которые поставляют услуги, необходимые собственникам домов. С каждой из этих организаций директор должен составить договоры, а также составить с жильцами домов соглашение на предоставление услуг управляющей компании.

С этого момента глава управляющей организации отвечает практически за все, что касается содержания многоквартирного дома и прилежащей к нему территории. От наличия отопления в каждой квартире до вывоза мусора и чистоты детских площадок возле многоэтажек.

Правила составления и изменения документа

Должностная инструкция директора управляющей компании в сфере ЖКХ – это документ, в котором прописаны все требования к руководителю такой организации или человеку, желающему занять эту должность. Кроме этого, в инструкции указаны права и обязанности начальника УК, а также случаи, за которые он несет ответственность.

Должностная инструкция имеет следующую структуру:

1. Шапка – вверху слева должно быть указано название организации, в которой предстоит работать директору. А справа – имя должностного лица, который утвердил этот документ.
2. Информационная составляющая – этот элемент содержит в себе общие положения, функции, должностные обязанности, права и ответственность директора, описанные выше.
3. Дата утверждения, а также подписи начальников юридического отдела и кадровой службы.

• Скачать бланк должностной инструкции директора управляющей компании ЖКХ
• Скачать образец должностной инструкции директора управляющей компании ЖКХ

При составлении должностной инструкции необходимо пользоваться тарифно-квалификационными справочниками. Например, Единым квалификационным справочником должностей руководителей, специалистов и других служащих.

Если у директора управляющей компании расширяется список выполняемых им обязанностей, должностную инструкцию следует изменить в следующем порядке:

1. Подготовить новую редакцию должностной инструкции, где прописаны новые функции, права и обязанности директора управляющей компании (или документ, содержащий перечень поправок в действующую инструкцию).
2. Утвердить новую редакцию или документ приказом.
3. Ознакомить директора с новой должностной инструкцией (или приказом об утверждении перечня поправок в действующую инструкцию).

• Скачать бланк приказа об утверждении новой должностной инструкции
• Скачать образец приказа об утверждении новой должностной инструкции для директора УК

Должность начальника управляющей компании в сфере ЖКХ является одной из важных административных вакансий для штата УК. Без директора невозможно создание и нормальное функционирование компании по обеспечению жилых домов различными ресурсами.

Поэтому важно, чтобы эту службу нес человек, который разбирается в основных законодательных актах, регулирующих деятельность ЖКХ; азах экономики, бухгалтерского учета и организации труда.

В данной статье мы не будем рассказывать о том, какие требования есть к руководителям управляющих организаций. Мы  хотим напомнить о том, какие «корочки» нужно иметь руководителям УО, председателям ТСЖ и ЖСК.

Проверяем себя:

Какие удостоверения должен иметь руководитель организации сферы ЖКХ?

1.«Удостоверение о проверке знаний требований охраны труда»

Чтобы получить такое удостоверение, всем руководителям придется пройти обучение по охране труда.

Порядок выдачи удостоверения утвержден Постановлением Минтруда РФ от 13.01.2003 N 1/29 «Порядок обучения по ОТ»

В п. 1.5. данного Постановления говорится: Обучению по охране труда и проверке знаний требований охраны труда в соответствии с Порядком подлежат все работники организации, в том числе ее руководитель. Также в п. 1.7. говорится, что ответственность за организацию и своевременность обучения по охране труда и проверку знаний требований охраны труда работников организаций несет работодатель.

2. Удостоверение ПТМ (о прохождении обучения по пожарно-техническому минимуму)

Согласно Приказу МЧС РФ от 12.12.2007 N «Об утверждении Норм пожарной безопасности» руководитель организации и все ответственные сотрудники обязаны пройти обучение ПТМ. В свою очередь руководитель обязан регулярно проводить обучения персонала и вести журналы инструктажа. Но это уже отдельная история)

3. Удостоверение о прохождении обучения «ГО и ЧС».

Обучение о «Гражданской обороне и защите населения от чрезвычайных ситуаций» необходимо пройти не только руководители организаций, но и лица, уполномоченное принимать решения и решать задачи в области ГО и ЧС. ( ПП РФ № 547 от 04.09.2003 г.). Кроме того, 1 раз в 5 лет необходимо проходить повышение квалификации по ГО и ЧС.

4. Удостоверение по электробезопасности не менее III группы до 1000 В.

Удостоверение по электробезопасности — это обязательный документ, который подтверждает, что руководитель/ответственный сотрудник успешно прошел проверку знаний и имеет определенную группу допуска к работе в электроустановках.

Приказа Минтруда № 328н.  закрепляет обязанности работодателей и сотрудников охраны труда пройти обучение по электробезопасности.

Важно: Обучение должно осуществляться не реже 1 раза в год. Проверку знаний проводит ТОЛЬКО Ростехнадзор. В сторонних организациях не имеют права проводить тестирование знаний по электробезопасности.

5. Удостоверение или свидетельство о прохождении курса по направлению «Обеспечение экологической безопасности».

Статья 7 Федерального закона 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» обязывает руководителей и специалистов, которые при исполнении своих должностных обязанностей могут принимать решения, которые оказывают или могут оказать влияние на экологию, должны пройти обучение в части защиты окружающей среды и экологической безопасности.

Проходить курсы повышения квалификации по экологической безопасности необходимо по мере необходимости, но не реже одного раза в 5 лет.

6. Аттестат руководителя управляющей компании (только для Управляющих компаний)

В Жилищном Кодексе установлено, что руководитель управляющей компании обязан иметь квалификационный аттестат. Без наличия этого аттестата невозможно получить лицензию на управление МКД и легитимно управлять недвижимостью.

Экзамен бесплатный, его проводит лицензионная комиссия региона. Предусмотрено неограниченное количество попыток для прохождения тестирования. Однако, специалист не может быть допущен к руководству, пока не пройдет тест.

Аттестат выдает ГЖН по установленной законодательством форме после положительной сдачи экзамена претендентом. Аттестат действует в течение 5 лет.

Кто может проверить наличие удостоверений:

Это, конечно, контролирующие органы при внеплановой или плановой проверке.

Такие как Трудовая инспекция, сотрудники Пожарной инспекции и МЧС, Роспотребнадзора, а также Следственный комитет и Прокуратура.

Будьте бдительны! И не забывайте о том, что документы всегда должны быть в порядке.