Как создать коворкинг в бизнес центре с нуля

Содержание:

  • Перспективы коворкинга в настоящее время
  • Как зарабатывают коворкинг-центры 
  • Регистрация коворкинга
  • Выбираем правильное местоположение
  • Дизайн коворкинг-центра
  • Приобретение оборудования
  • Персонал коворкинга
  • Организация рекламы коворкинга
  • Поиск инвесторов
  • Франчайзинг

коворкинг

Под влиянием глобальных тенденций — диджитализации и пандемии — рынок коммерческой недвижимости, как и любой другой, претерпел изменения. Перемены наблюдаются в поведенческом потреблении офисных пространств: интерес клиентов сместился с классических офисов Shell&CoreShell&Core — тип пространства, который представляет собой полное отсутствие отделки: есть только бетонные стены, пол и потолок, подведенные коммуникации и отопление, стоят стеклопакеты.

К достоинствам Shell&Core следует отнести возможность оформить офис в собственном уникальном стиле или разделить его на зоны, предоставление арендодателем на время ремонта арендных каникул либо произведение ремонта за свой счет.

Среди недостатков — серьезные временные затраты на подготовку помещения к въезду, большие затраты на материалы и ремонтные работы и значительные риски, связанные с выявлением серьезных погрешностей при строительстве, резким ростом цен на материалы или банкротством компании.

в сторону гибких локаций, офисов с качественными продуктами, созданных по принципу «все включено». 

Растет спрос и на BTS-моделиBTS-модели (built-to-suit) представляют собой офис под ключ. Данная модель — это целая экосистема, разработанная под потребности заказчика. В данном случае ему не нужно тратить деньги на ремонт: расходы по строительству и эксплуатации компания берет на себя. Стоимость за работу равномерно распределяется в ежемесячные платежи по договору долгосрочной аренды от трех лет.

Подобные офисы строят по индивидуальному проекту, который учитывает все пожелания клиента. Такой формат подходит компаниям, которые понимают перспективы роста, а численность их сотрудников более 100 человек. В остальных случаях наиболее подходящим является формат коворкинга.

, по которым стройка осуществляется для конкретного оператора. Отмечается трансформация поведения потребителей-работников данных пространств: классические профессии тоже переходят в цифровые офисы и работают удаленно. 

Перспективы коворкинга в настоящее время

Многие крупные компании после пандемии решили избавиться от непрофильных активов — ресурсов, которые не относятся к осуществлению организацией ее основной деятельности. Например, для компании, у которой основная деятельность — добыча газа, газ будет профильным активом, а недвижимость, соответственно, — непрофильным. 

Неправильное управление недвижимостью, как непрофильным активом, увеличивает финансовую нагрузку на компании, поскольку топ-менеджмент таких организаций обучен управлять именно профильными активами. 

Отказаться от описанной финансовой нагрузки позволяет переход в гибкие офисы с готовыми продуктами: самим зданием, ремонтом, мебелью и сервисом, при котором поддержка компании-арендатора осуществляется круглосуточно.

Клиент не расходует лишних средств на закупку оборудования и обслуживание помещения, а просто платит за определенный продукт. Таким образом, компании начинают сокращать свои издержки и получать качественный сервис, при котором сотрудникам этих компаний нравится находиться в рабочем пространстве. 

В настоящее время наблюдается рост интереса к коворкингам, так как пандемия ускорила процессы цифровизации и децентрализации. Большинство рабочих бизнес-процессов в различных профессиональных сферах перешли в онлайн-пространство. Сотрудники организаций привыкли работать из дома, а не ездить в центр города или на другой его конец для выполнения своих обязанностей из офиса. 

Находясь в комфортной локации, человек работает более продуктивно, поскольку улучшается его эмоциональное состояние. Компании заинтересованы в повышении эффективности своих работников. Работодатели, адаптируясь под новые реалии постковидного мира, стремятся обеспечить максимально удобную рабочую обстановку. Это позволяет сделать переход в коворкинги. 

рабочая зона

Как зарабатывают коворкинг-центры

Одну из главных ролей в получении дохода от реализации коворкинга играют финансовая модель, а также создание продуктов и сервиса, которые будут предлагаться клиенту. Финансовая модель — основа любого бизнеса, включающая в себя разные показатели: 

  • средний чек;
  • стоимость продуктов;
  • стоимость квадратного метра;
  • стоимость расходов;
  • оплата труда и кэш-флоу — совокупность денежных средств в компании, куда включены все притоки (прибыль) и оттоки (затраты).

Все эти параметры влияют на доходность — за счет оптимизации каждого из показателей можно влиять на уровень заработка. В нашем проекте 4Rooms мы оптимизируем оплату труда. 

Наш проект включает в себя несколько разных пространств: коворкинг, барное пространство, YouTube-зону, зону мастер-классов, food-зону. Во всех пространствах работает одна управляющая компания, обслуживающая все зоны и включающая в себя управляющего, администраторов, хаускиперов, уборщиц, техников, ремонтников, IT-специалистов. 

Работа на проекте одной управляющей компании, которая занимается непосредственно всем пространством, позволяет минимизировать расходы на сам коворкинг. В этом и заключается оптимизация, что позволяет нам влиять на доходность проекта. Принцип работы коворкингов заключается в предоставлении в аренду помещения, в котором есть все необходимое оборудование. 

Существует несколько разных вариантов предоставления коворкинга в аренду. Можно предоставлять в аренду одно рабочее место на определенное количество времени — это может быть как несколько часов, так и несколько месяцев. Также есть вариант предоставления в аренду определенной зоны для проведения каких-либо мероприятий: семинаров, мастер-классов, переговоров. Кроме того, коворкинги могут арендовать различные компании для организации работы своих сотрудников в комфортном пространстве, оснащенном всем необходимым. 

Читайте также:
7 причин сменить классический офис на коворкинг
В поисках идеального коворкинга — опыт команды
Что такое бьюти-коворкинг для бизнеса? 20 площадок в Москве, Санкт-Петербурге и других городах

Регистрация коворкинга

Первый шаг для открытия коворкинга — выбор взаимоотношений с собственником недвижимости. Существует три основные модели таких взаимоотношений.

Первая модель — арендная, по которой собственнику выплачивается арендная ставка за квадратный метр, а результат реализации помещения, выручка и чистая прибыль переходят к оператору коммерческой недвижимости. Во второй модели собственник недвижимости и оператор или управляющая компания несут все издержки вместе, а чистую прибыль делят в определенном ими процентном соотношении. 

Третья модель представляет собой BTS-модель, в которой собственником недвижимости или иным лицом выделяются инвестиции для строительства. В финансовую модель в первую очередь закладывают возврат инвестиций. Затем доходы между собственником и оператором также делятся в конкретном процентном соотношении. 

Первая модель, арендная, устаревает, так как в связи с переходом работы в онлайн-среду компаниям нет необходимости занимать большие помещения.

Собственники вынуждены проводить реконцепты своей недвижимости, чтобы получать более высокую рентабельность, поскольку при переходе сотрудников компаний на удаленную работу спрос на большие помещения упал. 

Для собственника устаревшего здания, для собственника, готового вкладываться «в бетон», для инвестора выгоднее выбирать вторую и третью модели — партнерские. В таком случае собственник знает, что делает продукт для конкретного заказчика: ему понятны прибыль и маржинальность. 

Такие модели выгодны как собственнику и инвестору, так и владельцу коворкинга, поскольку все они участвуют в бизнесе, внося каждый свой вклад в доход всего проекта, выстраивая партнерские отношения и разделяя прибыль в определенном ими процентном соотношении.

Выбираем правильное местоположение

После выбора модели взаимоотношений с собственником необходимо найти само коммерческое помещение. Для этого следует провести анализ локации, изучить конкуренцию в данном районе. Удачно расположенная локация с хорошим трафиком позволит увеличить средний чек, увеличить количество предлагаемых к продаже продуктов. 

Важно помнить, что выбор локации — одна из главных статей расходов во всей модели. Поэтому к данной задаче стоит подойти максимально качественно и учесть все параметры для подбора локации.

Для выбора локации 4Rooms мы собирали аналитику по объему рынка, по объему потребления, по аудитории и среднему заработку аудитории, проживающей в данном районе. Эта информация помогает понять потребность, на которой мы будем зарабатывать. 

Говоря о проспекте Вернадского, мы понимаем, что речь идет о спальном районе, где проживает довольно обеспеченная аудитория. Поэтому данная локация показала очень хорошие цифры. Также преимуществом в этом случае является близкое расположение станции метро. 

При этом мы говорим как раз о модели взаимоотношений, когда устаревшее помещение переделывается под новую среду — осуществляется реконцепт, чтобы сделать данный объект недвижимости более рентабельным. 

офис

Дизайн коворкинг-центра

За внешний облик пространства отвечают дизайнеры. Дизайн коворкинга будет зависеть от концепции пространства. Если речь идет о дизайне проекта с целью максимально быстрого и бюджетного запуска бизнеса, то предполагается современный стандартный дизайн в минималистичном стиле: без излишеств, дополнительных украшающих пространство элементов, с комфортной и простой мебелью.

Когда мы говорим об уникальном коворкинге с оригинальной концепцией, например, оформление офиса в тематическом стиле какого-то фильма или иного произведения искусства, дизайн разрабатывается в соответствии с такой концепцией, больше внимания уделяется деталям: оригинальным световым конструкциям, росписи стен и тому подобным вещам.

Самый распространенный дизайн коворкингов выполняется в минималистичном или авангардном стиле, для которого характерны нестандартные решения в выборе цветовых гамм, предметов мебели и интерьера — отход от классики. В большинстве случаев коворкинг стараются сделать максимально простым, чтобы он подходил для более широкой аудитории.

Приобретение оборудования

Выбор оборудования будет зависеть от класса коворкинга. Они выделяются по различным параметрам: концепция пространства, аудитория коворкинга и так далее. В базовый тип коворкинга, как правило, закупается стандартный набор оборудования: классическая мебель, принтер, приборы для обеспечения доступа в интернет, кухонное оборудование и тому подобное. 

Если это нестандартный вариант, то предпочтение отдается более оригинальным мебельным решениям и закупка мебели осуществляется через фабрику. 

Коворкинг должен быть оборудован всей необходимой оргтехникой. Набор технических средств для работы осуществляется непосредственно автором проекта. В данный перечень могут быть включены: копировальное оборудование, ламинатор, брошюратор и другие аппараты. 

Персонал коворкинга

Также следует задуматься над подбором персонала. Найти добросовестных и профессиональных сотрудников очень сложно. Причина заключается в том, что очень небольшое количество людей знает, как выполнять те или иные функции. Речь идет о менеджменте среднего звена и топ-менеджменте. 

Для проекта 4Rooms мы выбрали модель оптимизации бизнеса за счет того, что персонал обслуживает все пространство целиком. Поскольку наш проект представляет собой многофункциональную среду, нам требуется персонал, который разбирается в работе коворкингов, баров и других концепций, входящих в пространство. 

Все это довольно узкие специфики деятельности, и найти людей, которые, например, управляли барным пространством, сложно, поскольку их очень мало. Мы осуществляем поиск по самым разным каналам: и через HeadHunter, и через рекомендации знакомых, и через социальные сети. 

Количество персонала зависит от модели работы коворкинга. Существует две такие модели. Первая — онлайн-модель, когда часть функций персонала осуществляется через приложение и, следовательно, не требуется присутствие на объекте большого количества персонала. 

Вторая модель — стандартная, когда все функции по обеспечению работы коворкинга осуществляются людьми, соответственно, требуется большее количество персонала, нежели при первой модели. 

Онлайн-модель обойдется дороже на начальном этапе, так как создание приложения потребует существенных затрат. Однако, в дальнейшем это позволит сократить расходы на оплату труда сотрудников, так как их на объекте будет немного, поскольку часть функций по обеспечению работы коворкинга выполняет приложение. 

Стандартная модель позволит на начальном этапе не тратить большие суммы на создание приложения. При этом в дальнейшем такая модель не даст возможность сократить расходы, так как будет необходимо производить оплату труда большого количества сотрудников. 

Есть модели без персонала — лайфворкинг — где все работает от приложения непосредственно на объекте. В качестве примера можно привести лайфворкинг-группы компаний «А101» и ProTech-компании Manufaqtury, которые договорились о совместном развитии коворкингов в жилых комплексах девелопера с полностью бесконтактным администрированием. 

На базе IT-платформы будет реализована возможность бронировать рабочие места и переговорные, подключаться к Wi-Fi, общаться с чат-ботами технической и административной поддержки.

Также существуют коворкинги, в которых присутствуют люди, например, фудворкинг. Для такой модели понадобится физическое присутствие сотрудников на объекте: это будут администраторы, зал-менеджер и так далее. 

современный офис

Организация рекламы коворкинга

Реклама коворкинга осуществляется преимущественно через интернет. Никто не будет искать коворкинг офлайн. Обычно информация о коворкинге размещается на сайтах-агрегаторах, таких как «Циан» и «Авито». Предоставляются сведения о самом коворкинге, сайте, приложении и социальных сетях коворкинга. 

Сайт и приложение должны быть максимально комфортны, понятны и удобны для потребителя, чтобы каждый пользователь смог разобраться и найти то, что ему необходимо. Без них в современном мире не работает ни один бизнес. Поэтому данной задаче придется уделить много времени, проанализировать потребности и отзывы потребителей.

Кроме того, рекламировать коворкинг могут партнеры — крупные компании, мероприятия которых проводятся в пространстве коворкинга.

Также не стоит забывать о системе лояльности. Ее следует предоставить своему потребителю для того, чтобы он вернулся и был заинтересован именно в вашем продукте. В основном потребителями коворкингов сейчас являются компании, которым необходимо небольшое количество квадратных метров. 

75% потребителей рынка коворкинга заключают сделки, объектом которых являются помещения до тысячи квадратных метров, а это средние компании, заинтересованные в качественных и гибких офисах.

В проекте 4Rooms потребителям предоставляется возможность непосредственно в одном пространстве работать в коворкинге, отдыхать в барной зоне, питаться в фудконцепциях, ходить на различные мастер-классы, интересно организуя свой досуг. В этом и заключается основная идея многофункционального пространства и выгода для потребителя: он может удовлетворять сразу несколько своих потребностей в одном месте.

Поиск инвесторов

Привлечение инвестиций также зависит от выбранной модели взаимоотношений с собственником недвижимости: арендная модель, гибкий коворкинг или же BTS-модель. Если выбрана арендная модель, то, скорее всего, вы сами будете вкладывать в проект собственные средства, так как собственнику выплачивается арендная ставка за квадратный метр и он не участвует в самом проекте, в самом коворкинге. 

Если же предпочтение отдано одной из двух других моделей, гибкому коворкингу или BTS-модели, можно вести речь о том, что собственник недвижимости будет либо частично, либо полностью инвестировать в данный бизнес, поскольку при выборе модели гибкого коворкинга происходит реконцепт объекта недвижимости, выбранного для организации коворкинга, а при выборе BTS-модели собственник или иной инвестор вкладывает средства на организацию пространства для конкретного заказчика в соответствии с его запросом. 

В первую очередь в финансовой модели будет учитываться окупаемость проекта и возврат инвестиций, а потом уже совместный заработок. Об инвестициях можно говорить, когда есть созданная под определенную локацию, основанная на аналитике и предброкеридже (изучение и анализ реального спроса на имеющийся коммерческий объект, оценка готовности и желания его занять) данной локации финансовая модель с 3D-визуализацией. 

Эту модель необходимо упаковать в определенный концепт и предложить инвестору. То есть чтобы заинтересовать потенциальных инвесторов, следует показать им свой опыт организации коворкинга, если он есть, свою идею коворкинга, презентовать именно ваш продукт, объяснить, почему именно он должен находиться на данном объекте недвижимости, продемонстрировать финансовую модель проекта. 

К потенциальным инвесторам относятся собственники торговых центров, коммерческой недвижимости, а также застройщики. Владельцы коммерческой недвижимости заинтересованы в инвестировании в новые проекты, поскольку понимают, что их объект нуждается в редевелопменте и реконцепте, так как спрос на объект недвижимости по классической арендной моделе падает в связи с переходом работы в онлайн-среду. 

Интерес застройщиков заключается в том, чтобы создавать объекты под конкретного потребителя: они готовы сотрудничать с командами, у которых есть качественный опыт или же новая концепция с детальной финансовой моделью.

Франчайзинг

О франшизе можно начинать говорить только в случае открытия определенного количества разных точек, которые покажут свою эффективность. Перед запуском франшизы необходимо воплотить в жизнь финансовую модель, осуществить возврат инвестиций, предложить инвестору способы увеличения дохода за счет приобретенного опыта и оптимизации рабочих процессов. После этого можно упаковывать франшизу и начать ее предлагать.

Подводя итог, следует отметить, что для открытия собственного коворкинга необходимо понимать, что вы дадите рынку своим проектом. Необходимо в первую очередь детально проработать свой продукт, свой проект. Можно собрать фокус-группу и понять, насколько ваш продукт востребован. Стоит проанализировать уже существующие коворкинги и понять, чего в них еще нет, что люди захотят купить, и включить это в свой проект. 

Старайтесь внедрять новое, учитывая опыт и ошибки других проектов. Очень важно самому попробовать продукты, которые есть на рынке, исследовать уже существующие коворкинги, чтобы понимать, как работает рынок, на что есть спрос.

Самое главное не бойтесь действовать. Тренды диджитализации и децентрализации влияют на урбанистику: будут появляться кампусы разного формата, где люди будут объединяться в коворкингах в клубы по интересам, будь то бизнес-комьюнити или клуб по вязанию — рынок огромен. 

Сейчас отмечается увеличение спроса на коворкинги крупных компаний, государственного сектора, вызванного переходом жизни в онлайн-среду. Возможно, для развития именно вашего проекта собственник, инвестор захочет предоставить свой объект для вашего продукта, инвестировать в строительство объекта именно под ваш продукт.

Источник

Коворкинг — удобное место работы для фрилансеров, стартаперов и представителей малого бизнеса. Кажется, у владельцев новых офисных пространств не должно быть отбоя от клиентов. Однако бизнес этот, несмотря на всю простоту идеи (сдача в аренду рабочих мест), не совсем прост. Закрывается коворкингов не меньше, чем открывается.

Причины провалов коворкингов разные: неудобное местоположение, невысокий спрос на услугу (особенно в регионах), отсутствие дополнительных услуг, высокая стоимость аренды и др. Обычно у каждого «умершего» проекта своя печальная история. Владельцам московских коворкингов сегодня приходится особенно тяжело — конкуренция на рынке растет из года в год. В 2014 году, например, в столице планируют открыть до 10 новых государственных коворкингов. На их обустройство денег не жалеют. Как пообещал руководитель проекта по развитию сети коворкингов ГБУ «Малый бизнес Москвы» Александр Колодезный, коворкинги появятся в каждом округе столицы, что удовлетворит потребности всех жителей города.

Что необходимо учесть, чтобы коворкинг всегда был заполнен клиентами? Как удержать старых клиентов и привлечь новых? Контур.ру задал эти вопросы старожилам рынка и услышал несколько полезных советов.     

1. Разумная цена

Аренда рабочего места в коворкинге обойдется в сумму от 5 000 до 30 000 руб. в месяц, в зависимости от количества рабочих мест (разумеется, для целой команды потребуется больше), от пакета услуг (кто-то хочет «застолбить» себе место, а также ящик для вещей и личный добавочный номер). Высокие цены для большого количества людей вполне оправданы, но захочет ли фрилансер платить 20 000 руб. в месяц за то, чтобы посидеть в интернете и получить заряд «рабочей атмосферы»? Вряд ли. Поэтому первый и, пожалуй, самый главный пункт, который позволит заполнить клиентами пространство коворкинга, — это разумная цена.

2. Хорошее оборудование

Коворкинг — как спортзал: многие приходят туда работать, потому что дома заставить себя не могут. А что необходимо хорошему спортзалу? Качественные и современные тренажеры. Коворкингу тоже необходимы хорошие компьютеры, принтеры и телефоны. По крайней мере, они не должны уступать по качеству тем, что есть дома у большинства людей. Крайне важно, чтобы в коворкинге был бесперебойный доступ в интернет. 

3. Удачное расположение

Оно, безусловно, играет не последнюю роль. Если дорога занимает много времени, потенциальные клиенты просто не доберутся до вашего коворкинга. Необходимо помнить, что не вы платите людям за то, что они приходят к вам работать, а они платят вам. Следовательно, необходимо предоставить все условия для их удобства.

Обратите внимание на инфраструктуру рядом с коворкингом. Есть много кафе? Хорошо! Спортивная площадка? Еще лучше! Парковка? Вообще замечательно! Павел Берман, заместитель директора  коворкинга «Зона действия» (Санкт-Петербург), советует отказаться от мысли, что каждому коворкеру нужно 100 кв.м. «Необходимо использовать каждую часть пространства с умом», — говорит он. Рассчитайте, сколько рядом с коворкингом окажется работоспособных людей, и, исходя из этого, определите количество рабочих мест и размер коворкинга. Если в выбранном вами районе в основном живут пенсионеры, вряд ли стоит открывать там центр.

4. Безопасность

Если кто-то из ваших клиентов вдруг обнаружит, что у него пропал телефон, это ударит по вашей репутации. Необходимо следить за сохранностью вещей клиентов, ведь посетители бывают разные.  

5. Правильная планировка

Все-таки люди приходят в коворкинг работать, а в пространстве open space, заполненном незнакомыми людьми, сосредоточиться непросто. В коворкинге необходимо поддерживать рабочую атмосферу. Следовательно, в планировке необходимо соблюсти баланс между шумным открытым пространством и уютной, но «глухой» комнатой. Баланс необходим и в дизайне — нечто среднее между смелым креативным дизайном и деловым офисным помещением. Приходя работать в коворкинг, люди не хотят ощущать себя в офисе, при этом им необходимо настроиться на рабочий лад.

Александра Жиленко, бывший администратор еще одного долгожителя — московского коворкинга «Рабочая станция» в Нескучном саду, уверена, что люди приходят в коворкинг за атмосферой: «Бессмысленно открывать коворкинг в каком-нибудь бизнес-центре, это все те же скучные офисы. В случае с «Рабочей станцией» людей в восторг приводило то, что для них создана рабочая атмосфера в довольно необычных условиях: лес, окна от пола до потолка, удобные рабочие места, кухня, где можно налить себе чай и перекусить, зона отдыха с диванами и пуфами. В общем, очень удобно и приятно, на тебя не давит атмосфера офиса, в таких условиях даже от монотонной работы с бумагами можно получить удовольствие».

6. Дополнительные услуги

Коворкинг не должен ограничиваться только арендой рабочих мест. Нужно радовать клиентов и дополнительными услугами. На них тоже можно неплохо заработать. Вкусная еда, хороший кофе, просторные переговорные — это только базовый набор. Список можно пополнять — достаточно включить креативность.

Проводите различные тренинги, образовательные программы, лекции, конференции, знакомьте людей друг с другом. В коворкинги приходят люди, которые развивают бизнес, поэтому помощь для них никогда не будет лишней. Павел Бернам уверен, что без дополнительных проектов коворкингу не выжить: «Очень важно, чтобы коворкинг не был самостоятельной историей, чтобы на площадке находились еще какие-то проекты, приносящие деньги. Проверено: коворкинг сам по себе дает выход в ноль. В Питере не получится брать больше 10 000-12 000 руб. в месяц, даже если вы рассчитываете на 3-4 кв.м на человека, расходов все равно слишком много — бумага, чай, кофе, принтер. Мы в «Зоне действия» работаем еще в event-направлении и направлении образовательном: проводим курсы по event-менеджменту, интернет-маркетингу, даем советы, как запускать стартапы».

Источник

Как открыть коворкинг-центр: подробное руководство

Время на прочтение
4 мин

Количество просмотров 192K

Полгода назад команда из нескольких энтузиастов открыла в Питере коворкинг-центр Зона действия. За прошедшее время по всей стране открылся еще десяток центров. Мы решили поделиться своими знаниями со всем нынешними и будущими создателями рабочих пространств. По нашим оценкам, к концу 2013 года, в России будет более 100 коворкинг-центров.

Команда

  • Основные роли которые нужно распределить между участниками команды: администратор, дизайнер пространства, технические вопросы, продвижение, ивенты, сообщество, спецпроекты.
  • Как правило, в основной команде будет 4-8 человек и еще 5-20 волонтереов или друзей проекта.
  • Зарплаты с первого дня. Несколько сильных профессионалов на старте значительно улучшат результат по сравнению с полностью волонтерской командой.
  • Коворкинг — это бизнес тысячи мелочей. Все в голове не удержишь, так что нужно использовать вики, гугл-доки или Trello/Basecamp/Asana.
Место

  • Расположение: в идеале, 1-2 минуты от метро, центр города, креативные проекты по соседству.
  • Атмосфера пространства: высокие потолки, окна, вид, кирпич, история места.
  • Хорошее место стоит денег. Неудачное расположение не окупится никаким трудом.
  • Кухня и круглосуточный доступ полностью меняют культуру места.

Сообщество

  • Город разбит на сотни микрокультур. Скорее всего, вы не сможете сделать место сразу для всех. Думайте, на кого вы ориентированы. Художники и дизайнеры собираются в одном месте, программисты в другом, продажники в третьем, молодые мамы — в четвертом. Вряд ли удастся сделать оптимальное место сразу для всех.
  • Место определяется самыми яркими людьми, которые были вовлечены в его деятельность. Подумайте, кто является гостем мечты для вашего пространства.
  • Старайтесь приносить максимум пользы людям вокруг вас: промо-поддержка, предоставление пространства, связи, обмен опытом.
Продвижение

  • Контент: фотоотчеты, прямые трансляции, видеолекции, слайды, списки чтения.
  • Коворкинг — идеальный партнер местных СМИ: место для фотосъемок, интервью, центр связей, точка распространения, источник событий для городских афиш.
  • Промо-поддержка от лидеров мнений и других пространств. Со своей стороны, коворкинг предоставляет пространство на льготных условиях, размещает афиши и раздатки.
События

  • Нужно сразу написать подробный райдер площадки и условия аренды. Кому пространство сдается бесплатно или по дружескому ценнику, кому за полную стоимость. Сделать форму заявки, популяризировать возможность проведения событий в коворкинге.
  • Больше всего денег приносят маркеты выходного дня и тематические конференции. Часто имеет смысл договорится о разделе выручке, а не о твердой арендной ставке.
Образование

  • Грамотно организованные образовательные программы могут приносить почти половину выручки коворкинг-центра.
  • Программы могут состоять из продающей (бесплатной или дешевой) открытой программы и платных курсов.
  • В первый сезон стоит сделать много пилотных программ в разных направлениях, потом сфокусироваться на наиболее востребованных.

Дизайн пространства

  • Как можно больше работы и вложений стоит сделать в первый месяц работы, на максимуме энтузиазма и аврала. Дальше улучшения и новые бюджеты даются гораздо большим трудом.
  • Дизайн — это процесс. Не стоит расчитывать на гениальный генеральный план, в котором сразу будет все прописано. Расположение мебели, зонирование, правила меняются каждый день.
  • Стоит по максимуму работать с партнерами на бартнерных условиях: видеотрансляции, чай, озеленение офисов, велосипеды, архитекторы, графический дизайн, школы рисования, видеоролики, прокат звука, бескаркасная мебель, настольные игры, доставка воков, кофе-брейки.
  • Нужно внимание к тому, что делают обитатели: где говорят по телефону, где читают, где ведут переговоры, где разговаривают. Подмечать недостатки и придумывать улучшения.
  • Огромный общий стол будет скреплять сообщество и являться центром всех процессов на площадке.
  • У каждого пространства своя фишка. У кого-то — второй этаж и боксерская груша, у кого-то — расположение в парке, у кого-то — слэклайн, моноцикл и жонглерские шарики.
  • Хорошие художники копируют, великие — воруют. Изучайте опыт креативных пространст и офисов по всему миру, находите интересные идеи и адаптируйте их для своего проекта.
Порядок

  • Основная задача правил — регулировать использование общих ресурсов. Основные вопросы: тишина, переговорка, кухня, посуда, рабочие места, сменная обувь.
  • Стоит составить список наиболее часто нарушаемых правил, развесить их по стенкам. Кто нарушил, идет выносить мусор.
Финансы

  • Доходы коворкинг-центра складываются из коворкинг-услуг, аренды под события, собственных образовательных программ и корпоративных партнерств.
  • Чтобы выйти в плюс, нужно быть больше, чем просто коворкингом. Возможные варианты: собственные образовательные программы, кафе или модель «минута-рубль», совмещение с хостелом, пространство в собственности, низкая арендная ставка в обмен на ремонт, господдержка.
  • Выход на операционную окупаемость вполне реален на 3-4 месяц работы. Чтобы окупить вложения на старте, придется поработать полтора-два года. Как пишет сайт DeskMag, «любой продержавшийся два года коворкинг выходит в плюс».

У каждого коворкинга свой путь. Советы Зоны действия основаны на шести месяцах активной работы. За это время у нас работало 100 коворкеров, 10 000 человек были в нашем пространстве на открытых событиях. Сейчас мы вышли на операционную окупаемость. Многие лекции транслировались в прямом эфире или снимались на видео, советуем посмотреть, например, Как написать инвестиционное предложение, Развитие b2b проектов и Работа со СМИ.

В заключение поделимся списком наиболее заметных (на наш взгляд) коворкинг-центров в России. Если кого-то забыли — кидайте ссылки в комментарии, добавим )

  • Москва Флакон Коворкинг flacon.ru/space/coworking
  • Москва Рабочая станция в Парке Горького coworkstation.ru
  • Москва Matrix Office www.matrixoffice.ru/services/work_place
  • Москва Клуб Нагатино rosintegro.ru/mc2 (в процессе запуска)
  • Москва Экспресс Офис x-office.ru
  • Москва Coworking Bees coworkingbees.ru
  • Москва Digital October ToDo digitaloctober.ru/todo
  • Санкт-Петербург Зона действия zonaspace.ru vk.com/zonaspace
  • Санкт-Петербург MAKE IT mi-centre.com
  • Санкт-Петербург Третье место vk.com/3place
  • Санкт-Петербург Миракл vk.com/miracleclub
  • Санкт-Петербург Свободное время vk.com/anticafespb
  • Екатеринбург E-coworking e-coworking.ru
  • Екатеринбург Кавардак kawork.ru
  • Новосибирск НКЦ vk.com/nsk_coworking
  • Киров Вход 43 vk.com/vhod43
  • Ростов-на-Дону Dobrocowork dobrocowork.ru
  • Чебоксары Hubspace hubspace.ru
  • Волгоград IkraSpace vk.com/ikraspace
  • Нижний Новгород Полигон-КЦ poligon-kc.tiu.ru vk.com/poligon52
  • Омск 55office www.55office.ru
  • Тольятти Альтера www.alteradesk.ru vk.com/alteradesk
  • Электросталь Лондон vk.com/london_time
  • Пермь Антикафе Альтернатива vk.com/anticafeperm
  • Самара 13ый этаж vk.com/samaracoworking

Теги:

  • коворкинг
  • коворкинг в москве
  • коворкинг в петербурге
  • коворкинг-центр
  • малый бизнес
  • окупаемость
  • инструкция
Источник

Доход. Чтобы работать в плюс, загрузка коворкинга должна составлять не менее 80%. На эту цифру участники рынка обычно выходят за полгода, когда о коворкинге узнают потенциальные клиенты и складывается постоянная аудитория.

Средняя месячная доходность коворкинга в регионах — 2 000 ₽/м2, в Москве — от 3 000 до 4 000 ₽/м2 с учётом общих пространств.

Допустим, вы открыли коворкинг в Москве площадью 300 м2. Пусть 100 м2 приходится на холл, туалеты, копи-центр и лаунж-зону с кухней. 120 м2 вы отдали под опенспейс с плотной рассадкой — это 25 рабочих мест. 30 м2 выделили под две переговорные комнаты — когда они свободны, их можно использовать как еще восемь рабочих мест. На оставшихся 50 м2 обустроили три кабинета — на четыре человека каждый.

Значит, всего у вас 45 рабочих мест. При загрузке 80% в коворкинге каждый день занято 36 мест.

Коворкинг должен вам приносить 3 000 ₽ x 300 м2 = 900 000 ₽ в месяц. Чтобы подсчитать стоимость одного рабочего места за день, разделим 900 000 ₽ на 36 рабочих мест и на 30 дней. Получается 830 ₽ и это соответствует рынку: один день в московском коворкинге стоит от 700 до 1500 ₽.

Теперь вы можете рассчитать чистую прибыль за вычетом операционных затрат на аренду, коммуналку, расходники, зарплату персонала, прикинуть точку безубыточности и срок окупаемости.

Тарифы. Коворкинги предлагают разные тарифы. Например, можно продавать незакреплённые места на несколько часов или на день. Посетитель оплачивает нужное количество времени и садится на любое свободное место. Это хорошее предложение для командированных и фрилансеров, которым изредка нужно встретиться с клиентом.

Есть тарифы, которые включают 10 посещений в течение 60 дней или 20 посещений в течение трёх месяцев. Чем больше посещений, тем меньше выходит стоимость каждого дня.

Закреплённые места обычно сдаются на месяц, в Москве — за 15 000–25 000 ₽. Для вас это стабильный заработок, а клиент уверен в том, что его стол или кабинет никто не займет.

Как заработать больше. Предложите клиентам дополнительные услуги. Их можно включать в состав более дорогих тарифов или предоставлять за отдельную плату.

Сдавайте в аренду переговорную комнату. При ремонте выделите под неё 10–30 м2, установите экраны и проекторы для демонстрации презентаций и отчётов.

В «тихие» часы, например, вечером или в выходные, когда посетителей практически не бывает, опенспейс можно сдавать как ивент-площадку для мероприятий: мастер-классов, семинаров, тренингов. Или организуйте их сами: выясните, что интересует ваших резидентов, и пригласите спикера провести лекцию на эту тему.

Установите личные ящики с замками. Клиент сможет оставить документы, ноутбук, другие вещи и не переживать за их сохранность.

Берите плату за печать сверх лимита. Допустим, в тариф входит печать 20 страниц в день. Если посетителю нужно напечатать больше, придется платить.

Установите вендинговые автоматы с напитками и снеками, а если площадь позволяет — откройте небольшое кафе, чтобы посетители могли быстро перекусить и сразу продолжить работу.

Начинающему бизнесу нужны специалисты, которые помогут разобраться с налогами, проверить договоры, подготовить документы. Предложите резидентам коворкинга консультации юриста и бухгалтера.

Игровая комната с аниматором будет востребована среди активных родителей, которые совмещают работу с воспитанием детей.

Источник

Коворкинг – это помещение, где собираются фрилансеры, арендуют себе рабочее место и зарабатывают деньги. Обычно коворкинг разделён на зоны, в нём много посадочных мест. Это могут быть, как обычные столы со стульями, так и софы, диванчики, дизайнерские кресла и прочие изысканные удобства.

Одной из особенностей хорошего коворкинга является наличие переговорной комнаты. Она нужна, чтобы посетители могли бронировать себе время для переговоров со своими клиентами. Также в ней, как правило, можно проводить презентации. Это особенно актуально для таких профессий, как IT-технолог или сетевой консультант.

Помимо рабочих областей, в коворкингах встречаются и зоны отдыха, и приёма пищи. Как минимум, это область с холодильником и микроволновкой, но может быть и встроенное полноценное кафе или снэк-бар.

Самую свежую и более подробную информацию про бизнес и все, что с ним связано, можно узнать из нашего Телеграм-канала.

Частыми спутниками коворкингов без отдельных точек по реализации пищи являются вендинговые аппараты. Они приносят регулярный и стабильный доход от посетителей.

Посещение коворкинга оценивается либо разово, за один день, либо по абонементу. Факт оплаты подразумевает, что вы можете пользоваться местными рабочими местами, Wi-Fi, зоной отдыха, развлечений, туалетами и даже душевыми, если такие имеются. В общем, всеми удобствами, которые предлагает вам данная локация.

Бизнес на коворкинге – это ниша, которая будет востребована только в большом городе с высокой плотностью населения. Основными посетителями коворкингов являются фрилансеры, которые по каким-либо причинам (усталость, желание побыть в тишине, избегание одиночества) предпочитают потерять часть дохода, но провести рабочее время вне дома в комфортной атмосфере.

Частыми покупателями абонементов на посещение коворкингов являются компании, сотрудники которых занимаются интеллектуальным трудом, например, фирмы IT-сферы.

Из минусов этого бизнеса наиболее очевидным является возможный потолок прибыли, ограниченный количеством посадочных мест вашего коворкинга.

Решить эту проблему частично позволяет размещение торговых точек внутри помещения, но всё же масштабировать коворкинг не всегда удаётся.

Статистика бизнеса

Современный работодатель меняет традиционные модели восприятия сотрудников. Теперь уже никто не сомневается в том, что работник может быть эффективен не только в офисе, но и дома или на специализированном удалённом рабочем месте.

Комплексы подобных рабочих мест стали одной из наиболее быстрорастущих бизнес-моделей в постпандемическом мире.

Сектор рынка постоянно растёт, и в мире насчитывается уже более 35 000 коворкингов. Объём же этого бизнеса в стоимостном выражении приближен к отметке в 26 млрд долларов.

Мировыми лидерами гибких рабочих пространств стали крупнейшие города планеты: Нью-Йорк, Лондон, Чикаго, Шанхай и прочие. Однако, даже в них пока доля коворкинга не превышает 10% от общего числа офисных помещений.

В общеевропейском масштабе эта цифра немного выше – около 15%, а в мировом даже достигает 17%. 

Cushman & Wakefield считают, что после пандемии рост сегмента гибких офисов составил 29%. А общая площадь коворкингов в Москве выросла с 187 000 до 249 000 кв. м. При этом 81% рынка уже поглощён крупными сетевиками.

Collers предоставляют аналитику по гибким офисам Санкт-Петербурга. ПО их мнению, объём рынка вырос на 13 600 кв. м, достигнув отметки в 35 800 кв. м.

Названия для коворкинга — список из 145 креативных вариантов на английском и русском.

Всего же в России порядка 860 коворкингов, и подавляющее их число располагается в Москве и Санкт-Петербурге. При этом даже в столицах потенциал роста ещё не исчерпан. Если, по оценке PwC московские коворкинги занимают всего 1% от общей площади офисных помещений, то, например, в Лондоне этот показатель равен 5%.

Средняя же цена за 2020 год одного рабочего места на месяц в столичном коворкинге составила 15 560 рублей, фиксированного места – 23 600 рублей, а места в офисе с обслуживанием – 26 100 рублей.

Около 80% всех действующих коворкингов открыты в зданиях A и B класса, т.е. с развитой транспортной и социальной инфраструктурой.

Набирает популярность оснащение коворкингов не только кухней, локерами, переговорными и openspace, но и душевыми, капсулами для сна и фитнес-зоной.

ШАГ 1. Регистрация

Обычно владельцы коворкингов регистрируются в статусе ИП. Это позволяет им сэкономить на налогах и упросить ведение финансовой и налоговой отчётности, но при этом нанимать персонал.

В качестве кодов ОКВЭД для коворкинга подойдёт 70.20 «Сдача внаём недвижимого имущества» или 55.30 и 55.40, если в коворкинге предполагается живой буфет.

О решении открыть коворкинг необходимо уведомить Роспотребнадзор и Пожарную службу. В графе «сфера деятельности» по возможности перечисляйте максимальное количество возможных услуг, чтобы проще масштабировать бизнес в будущем.

В качестве системы налогообложения лучше всего выбрать УСН под 6% с дохода.

В каких странах самые низкие налоги для бизнеса в 2023 году — ТОП-15 стран с самой низкой налоговой нагрузкой.

Патентную систму выбрать не получится, потому что согласно законодательству: «Патентная система налогообложения применяется в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности».

В то время, как рабочее место включает в себя не только помещение или его отдельную область, но и оборудование (т.е. движимое, а не только недвижимое имущество).

Пётр Иванов владеет одним из самых крупных коворкингов в Москве – «Апшифтер». По сравнению со стандартными размерами в 500 – 600 кв. метров, его коворкинг занимает 1 300 метров. Правда, признаётся предприниматель, сети коворкингов занимают ещё большую площадь.

Всего же в коворкинге 200 рабочих мест, расположенных на разных этажах одного здания.

Как признаётся Пётр, бизнес начинался с маленького офиса на 80 кв. м.

Ему часто приходилось покидать дом ради работы в чужих коворкингах и в итоге пришёл к выводу, что пора сделать что-то своё. На тот момент Пётр занимался разработкой и продвижением сайтов.

Будущему предпринимателю надоело ездить по городу в поисках подходящего места, поэтому свой первый коворкинг Пётр открыл рядом с домом, в здании, где работал его дед.

Место показалось удачным не только ему, но и одному из конкурентов, который до сих пор находится в этом же здании, хоть и испытывает трудности в ведении бизнеса.

Всего же в этом районе столицы 5 коворкингов, самый старый из которых принадлежит Петру. Сейчас он работает в статусе ИП под 6% УСН.

Андрей Скрипко – известный предприниматель и блогер. На территории бывшего разрушенного склада в 8 500 кв. м на нескольких этажах, он формирует свой коворкинг Hub. Всего под бизнес он планирует отвести около 500 кв. м., на которых разместится 90 рабочих мест.

Особенностью нового бизнеса он считает наличие складов, доступных посетителям. По его мнению, это могло бы быть удобным решением для тех, кто занимается интернет-торговлей.

ШАГ 2. Выбор и обустройство локации

Одной из главных причин популярности своего коворкинга Пётр считает удачное расположение. Здание, помещения в котором он сумел арендовать находится на станции метро Сокол, что позволяет ему собирать заинтересованную аудиторию с севера и северо-запада Москвы.

Люди добираются к нему без пересадок, или на метро, или на наземном транспорте.

Из небольшого офиса на 80 кв. м Пётр вырастил огромный коворкинг на 1 300 кв. метров. Это был постепенный и неторопливый рост на 6 этажей!

Сперва был занят 3-ий этаж. Затем – 12-ый. Потом 26-ой. Затем 2-ухэтажное помещение на 2-ом этаже и, наконец, помещение на 1-ом этаже. Это разные пространства по концепции и наполнению.

Первое помещение на 3-ем этаже планировалось, как классический коворкинг, а вот помещение на 12-ом этаже изначально позиционировалось, как «тихий коворкинг». Т.е. место, которое очень любят программисты и те, кому важно сосредоточение. В таких местах, даже на телефонный разговор общепринято выходить из кабинета.

Пётр на этот случай предусмотрел даже 2 кабинки для телефонных разговоров, но они оказались не востребованы, и их пришлось снести.  

Сегодня маленькие пространства превратились в кабинеты, для компаний, которые хотят всем составом сидеть отдельно, а большие стали «опенспейсами».

Иногда представители крупного бизнеса арендуют целые кластеры коворкинга для части своих сотрудников. У Петра есть договорённости с двумя такими фирмами из разных сфер. При этом у каждой из них относительно недалеко находится собственный крупный офис. О других бизнес-идеях на аренде можно прочитать здесь.

Причина аренды проста – удобнее разместить отдел продаж, отдельно от основного офиса, т.к. он будет располагаться в более престижном месте, ближе к центру города. И клиенту будет проще добраться до коворкинга, чем до головного офиса компании.

Это уже стало своего рода тенденцией. Её поддерживал даже такой крупный банк, как Тинькофф, арендовавший более 1 000 рабочих мест у метро Динамо в 2020 году.  

Пётр говорит, что аренда офиса – это обычно всего лишь 10% от совокупных затрат. С чего можно сделать вывод, что первое помещение на 80 квадратов он арендовал за 90 000 – 95 000 рублей.

На ремонт он выделает 30%-40% от затрат, т.е. примерно 270 000 – 360 000 рублей. Остальные деньги вкладывались в оборудование, мебель и декор.

По словам Петра, приходя в коворкинг без декора, у вас будет ощущение, что вы пришли в обычный офис, но почему-то платите за него дороже.

Начиная бизнес, Андрей полностью зачистил все остатки старых коммуникаций. Даже стены из гипсокартона были снесены. Благодаря его настойчивости, в помещении появились новые:

  • система электроснабжения;
  • пожарная система;
  • сигнализация;
  • проводка;
  • отопление;
  • светильники.

Расчётное время ремонта составляло 3 месяца. Андрей нанимал подрядчиков, которые не успели закончить работу в срок.

По его словам, неквалифицированный строитель получает около 40 000 рублей, а квалифицированный – 75 000 рублей в месяц. На подряде бригада будет «съедать» от 100 000 до 120 000 рублей на человека в месяц.

В среднем же рабочий нанятой Андреем бригады зарабатывал в месяц 77 000 рублей. Всего было нанято 15 человек. На обустройство всего пространства только за 3-месячный период ушло около 3 500 000 рублей.

Всего же на полное обустройство коворкинга было потрачено 6 месяцев и та же сумма. Андрей утверждает, что работникам нерадивой бригады он так и не заплатил.

Строительная часть на объекте составила:

  • заливку полов;
  • укладку плитки;
  • возведение перегородок;
  • покраску стен;
  • гипс;
  • укладку кирпича.

На материалы была потрачена сумма примерно в 4 100 000 рублей.

10 бизнес-идей для 2023 года с минимальными вложениями (до 3-5 миллионов на точку).

Помимо неё на объекте велись инженерные работы, общей суммой в 2 800 000 рублей. Одна только вентиляция потребовала вложений в 1 100 000 рублей. Это внушительная сумма, но, по мнению Андрея, адекватная объёму проводимых работ.

Ещё 800 000 рублей потребовалось на проведение нового отопления, водоснабжения и канализации.

Для нашей модели мы не будем рассматривать такой же капитальный ремонт, как у Андрея, а рассмотрим вариант аренды 550 квадратных метров на 80 – 100 рабочих мест. 

Нам непринципиален этаж, к тому же бизнес может вестись в региональном центре. На аренду помещений мы выделим сумму в 500 000 рублей.

Без проведения новых коммуникаций, стоимость ремонта не будет такой значительной, как у Андрея, но всё же предположим, что оформить наше пространство в любом случае придётся, и на это уйдёт не менее 850 000 рублей.

ШАГ 3. Покупка мебели, оборудования и расходников

Одним из самых неприятных вопросов для Петра была покупка перегородок для разграничения офисного пространства. Он решил сэкономить и взять б/у перегородки, каждая из которых, по его мнению, должна была весить около 5 кг.

Выкупив оптом всю партию, и забирая её со склада, Пётр выяснил, что вес одной перегородки около 25 кг. Однако, этот вопрос был решаем, а трудности вызвал вопрос крепления перегородок между собой. Оказалось, что подобный товар давно снят с производства, и крепить их можно было только подручными средствами.

На закуп дополнительных материалов у Петра ушла вся разница, которую он выгадал при покупке вещей б/у. Он говорит, что этот случай научил его быть осмотрительнее.

Пётр замечает, что в мебель в коворкинге быстрее приходит в негодность, чем, например, у вас в квартире, потому что к чужому имуществу люди относятся с меньшим пиететом, чем к своему.  

По всему коворкингу у него ездят роботы-пылесосы. Пётр старается экономить на услугах уборщицы.  

На обустройство коворкинга Андрея суммарно было потрачено 3 000 000 рублей. В эту сумму вошли:

  • кухня;
  • столы;
  • стулья;
  • мягкая мебель;
  • стеклянные перегородки;
  • мелкий декор.

Общие затраты состоят, как из мелких расходов, например, 5 395 рублей было потрачено только на краски и картон из «Планеты увлечений». Так и из крупных: 125 000 рублей ушли на навесные звукопоглощающие панели, для некоторых рабочих мест.

В нашей подборке вы можете узнать о франшизах со стартовыми вложениями до 150 тысяч рублей.

Татьяна Захарова, ведущий дизайнер проекта Андрея, делится воспоминаниями о начале работы: «Когда мы поняли, что на пространстве будет коворкинг, я приехала в помещение, перемеряла все стены и из обычных листов бумаги сложила своеобразную карту проекта.

Затем перенесла результаты в AutoCAD».Затем провели розетки, сделали освещение. Оформили чистовые покрытия, потолки, стены. Начался подбор выкрасов и мебели для отдельных кабинетов.    

Провели остекление перегородок, заказали первую мебель. По словам Татьяны, они специально подбирали классическую и ещё выпускаемую фабриками мебель, чтобы, во-первых, иметь возможность перевезти её в другой интерьер в случае необходимости, а, во-вторых, чтобы всегда можно было её дозакупить.

Для всех помещений было заказано около 70 столов. Их цена начиналась от 15 000 рублей, но Андрей сумел выбить скидку и забрать столы за 7 500 рублей за стол, заплатив ещё 60 000 рублей сверху за доставку.

Комнаты для разговоров по телефону, «звонилки», имеют небольшой размер – 1,5 м на 1 м. У них индивидуальный, но бюджетный дизайн, есть небольшая шумоизоляция.

В переговорной комнате может поместиться до 8 человек. Здесь шумоизоляции нет, зато есть возможность подключить проектор и презентовать свой материал слушателям. Всего в проекте 11 кабинетов и 8 переговорных.

Андрей позиционировал свой коворкинг на 90 рабочих мест. Примерно столько же мы рассматриваем для своей модели. Предположим, что нам удалось сэкономить до 35% от суммы, потраченной им на обустройство.

В любом случае, оборудование и мебель – ключевые затраты в открытии коворкинга, и на нашу площадь они составят не меньше 1 950 000 рублей.

Коворкинг, как любой гостевой сервис также нуждается в пополнении своих запасов: кофе, бумага, канцелярские принадлежности и т.п. К слову о гостевом сервисе, у нас вы можете узнать, как открыть хостел.

Пётр делится историей конфликта с курьером, вплоть до мата, который произошёл оттого, что он не успел за 5 мин открыть дверь доставщику воды.

Обычно же, по его словам, ничего сложного в своевременном заказе расходников нет. Этим занимается администратор коворкинга. Вместе с контрактом на поставку воды содержание бизнеса обходится в 7 000 – 12 000 рублей в месяц.

ШАГ 4. Найм персонала и размер ФОТ

Пётр говорит, что с момента основания коворкинга и до сих пор большую часть работ по его содержанию он выполняет самостоятельно. Правда, у него есть помощница, в должности администратора.

В последнее время он всё чаще старается делегировать часть своих обязанностей и перевести «работу для работы» в статус «бизнеса, как хобби». Это важный момент, на который он хочет обратить внимание молодых предпринимателей. Рутина заставляет владельца бизнеса «выгорать».

Он признаётся, что на старте проекта и помыслить не мог о том, чтобы в нём было несколько наёмных администраторов или специалист по продвижению. Это наверняка финансово бы убило проект.

Сейчас Пётр пришёл к выводу, что количество допустимого персонала напрямую пропорционально масштабам коворкинга. Чем больше проект вы планируете, тем более безболезненно пройдёт для вас привлечение в него дополнительных сотрудников.

Сегодня в проекте есть ещё несколько удалённых администраторов, которые могут решить организационные вопросы и проблемы поломок оборудования, например, протечку сифона или сбоев в сети Wi-Fi. О подобных проблемах Пётр обычно узнаёт лишь тогда, когда они уже решены.

Средний уровень зарплаты для администратора коворкинга – от 30 000 до 40 000 рублей. В нашем случае, будет нанято 2 администратора на посменную работу 2 через 2. Страховать их будем мы. Итого ФОТ составит 70 000 рублей.

ШАГ 5. Реклама

Пространства под коворкинги у Петра открывались очень быстро. Он не принимал активных действий по продвижению в первые 2 недели и, как следствие коворкинг просто простаивал.

На третью неделю Пётр сделал упор на агрессивную рекламу и сразу же получил полное заполнение. Это позволило ему открыть второе помещение уже на 3-ий месяц, а третье – на 4-ый.

Продвижением своего проекта он занимался самостоятельно. Активно использовал каталоги, но не стал трогать контекстную рекламу. Причина состояла в том, что конкретно в его районе было слишком мало запросов, а размещаться на одно ключевое слово «коворкинг», означало бы слив бюджета. Люди с другого конца столицы всё равно бы не поехали в далёкое от них место.

Социальные сети проекта тоже были запущены, но велись крайне неохотно – у Петра не хватало времени.

В итоге основой продвижения стал ручной поиск тех, кто готов был разместить рекламу о коворкинге у себя в паблике по приемлемой цене. За Яндекс Карты Пётр платить не стал, признаётся, что пожалел денег, но сейчас понимает, что ошибся.

Какой бизнес открыть в 2023 году — ТОП 75 самых актуальных на сегодняшний день бизнес идей от минимальных до больших вложений.

Яндекс Карты и Google Maps хорошо подходят для Москвы, а в регионах люди активно пользуются 2 ГИС. За несколько месяцев размещения на Яндекс Картах Пётр платит всего 16 000 рублей. 2ГИС приносит ему меньше 1% всего трафика, поэтому платное размещение Пётр у них не заказывает.

Новичкам он советует использовать каталоги, тематические порталы, платное размещение на картах. Это работает в тех случаях, если площадь коворкинга превышает 300 кв. м.

А вот, если у вас маленькое помещение 80 — 100 кв. метров, то не нужно вкладываться в рекламу, стоит рассчитывать в первую очередь на преимущества локации.  

Сейчас же, по его словам, он не делает для своего продвижения ничего. 

Люди приходят к нему за выгодной ценой и, когда видят, качественный уровень сервиса за свои деньги, просто остаются, распространяя информацию о коворкинге «по сарафану» дальше.

Пётр не считает, что его коворкинг работает в премиум-классе. Скорее casual, для обычных людей. У его конкурентов цены в 1,5-2 раза дороже. В этом есть даже свои плюсы, ведь достаточно просто объяснить покупателю абонемента, почему аренда коворкинга будет выгодней, чем съём офисов.

Одной из основных причин является также наличие «плюшек» для посетителей: кофе, вода, печеньки, спортивные объекты, с которыми можно поиграть и отвлечься от основной работы, dendy. Раньше такими вещами могли похвастаться только Яндекс и Google, а теперь это распространено повсеместно.

Работники любой компании, снимающей места в коворкинге, могут почувствовать себя приобщёнными к современным корпоративным ценностям.

Пётр не ограничивает себя традиционными «бонусами» коворкингов, а ввёл несколько своих «фишек». Например, у него есть кега вкусного крафтового пива, а на завтрак любой посетитель может сделать себе тост с джемом. 

Последние оказались настолько популярны, что Пётр был вынужден ограничить закуп двумя батонами в день. Изначально он думал, что тема быстро надоест «старичкам», зато станет отличной идеей для привлечения новых гостей, но спустя время понял, что популярность тостов не снижается.

С точки зрения позиционирования бизнеса, Пётр считает, что нет смысла делать «чисто женский коворкинг» или «коворкинг для вегетарианцев». Это заранее убыточные модели. Они, как правило, не выживают на конкурентном рынке.

Зато в этом бизнесе важно следить за настроением твоих посетителей и оперативно устранять то, на что они жалуются.

Контингент коворкинга всегда очень разный. Сюда приходят и продажники, и консультанты, и программисты, и дизайнеры, а, в случае с Петром, места арендуют даже представители клиники.

Никакой профессиональной тусовки никто не создавал, но люди в свободное время знакомятся с друг другом, общаются, делятся по интересам и получают новый опыт.

Григорий Ким отвечает за маркетинг в команде Андрея. Он говорит, что вся суть продвижения коворкинга сводится к тому, чтобы нагнать в него как можно больше людей.  

Основой продвижения для него стала контекстная реклама в Яндекс Директ и Google Рекламе. Выбрали вариант продвижения по геотаргетингу, с настройкой на людей, живущих в радиусе 3-4 км.

Также настроили таргетированную рекламу через рекламный кабинет Facebook: «по интересам – дизайнеры, фриланс, продюссеры онлайн-курсов и т.п.»

Третьим каналом продвижения стал «геомаркетинг», а именно реклама на картах. Команда проекта купила размещение на Яндекс Картах за 110 000 рублей сразу на 12 месяцев, а также заполнила бесплатную карточку на 2ГИС, но, по словам Григория, и оттуда идут звонки.  

Четвертым пунктом продвижения стал рейтинг брокерских компаний, которые за последние 2-3 месяца провели успешные сделки на рынке офисной недвижимости в Москве. Григорий обзванивал их и под процент предлагал сдавать места в коворкинге.

Наконец, пятым способом стало размещение объявлений на интернет-досках: Авито и ЦИАН. Эти сервисы подмешивают карточки коворкингов в обычную сдачу офисов.

Идея рекламы, по мнению Георгия, проста – откуда идёт основной трафик, в то направление и будет вложено больше денег.

Сейчас на рекламу уходит от 60 000 до 70 000 рублей ежемесячно, но Георгий хотел бы видеть сумму от 100 000 до 200 000 рублей.

Нам тоже важно, чтобы о новом коворкинге узнало, как можно больше людей. Заложим сумму в 250 000 рублей на стартовую рекламу и по 60 000 рублей на ежемесячную.

ШАГ 6. Подсчёт общей суммы на открытие

Так сколько же придётся потратить на открытие своего коворкинга?

Регистрация бизнеса (от 10 000 рублей)

+

Аренда помещения, 2 мес. (1 000 000 рублей)

+

Ремонт помещения (850 000 рублей)

+

Оборудование (1 950 000 рублей)

+

Закупка расходников (20 000 рублей)

+

ФОТ на первый месяц (70 000 рублей)

+

Реклама (250 000 рублей)

ИТОГО: 4 150 000 рублей.

Пётр признаётся, что в открытие коворкинга планировал вложить всего 400 000 рублей, однако, как это обычно и бывает, не справился. Итоговая сумма была близка к 950 000 рублей.

По его словам, все расходы были «по мелочи», но их было так много, что сложилась внушительная сумма. Найти её помогла кредитная карточка.

Андрей же в расходах не мелочился:

  • 4 100 000 рублей – это стоимость строительных работ;
  • 2 800 000 рублей – инженерные решения и проведение коммуникаций;
  • 3 000 000 рублей – наполнение коворкинга;
  • 3 500 000 рублей – зарплата строителям.

В общей сумме в коворкинг на площади 500 кв. м он вложил 13 400 000 рублей, что означает 26 800 рублей на 1 кв. метр.

Из расчёта он берёт общепринятую сумму экономного ремонта – 25 000 рублей на 1 кв. метр. По его словам, ни одну условную «жилую» квартиру в состоянии «от застройщика» нельзя привести к полному ремонту за такие деньги, а он брал помещение в гораздо худшем виде.

Почему Андрей считает, что проведённый ремонт стоил своих денег?

Он рассуждает так: второй этаж знания он мог бы сдать в аренду за 1 000 рублей с 1 кв. метра. Полезная площадь – 360 кв. м., т.е. размер возможного заработка – 360 000 рублей.

В его планах сдавать коворкинг по 1 700 рублей с 1 кв. метра, т.е. зарабатывать до 612 000 рублей и выигрывать потенциально до 252 000 рублей в месяц, что за год будет равняться примерно 3 000 000 рублей.

Какой бизнес открыть в 2023 году от минимальных до больших вложений, вы можете узнать в нашей подборке.

ШАГ 7. Оценка маржи и ценообразования

Секрет бизнеса на коворкинге по мнению Петра в том, что новое помещение не приносит денег. Оно начинает быть прибыльным, только когда заполняется на 70-80%.

Сейчас у него 2 градации цены для посетителей: 11 900 рублей в месяц – для всех и сниженный тариф, Пётр его не разглашает, он для тех, кто работает у него с основания коворкинга.

Разовое посещение не фиксирует за вами рабочее место. Оно стоит 1 000 рублей и не подразумевает переговорную комнату. Любой посетитель, который в это время придёт к вам, будет вынужден оплатить отдельное рабочее место.

Кабинет на 2-3 человек можно снять за 40 000 рублей в месяц. Крупный кабинет на 18 – 22 человека обойдётся предпринимателю в 200 000 рублей в месяц. Оба этих формата подразумевают фиксированные рабочие места.

Иногда резиденты сразу оставляют деньги за помещение на годы вперёд. Это помогает владельцу бизнеса расширяться за счёт привлечённых средств.

В коворкинге Андрея фиксированное рабочее место стоит 14 000 рублей в месяц, а нефиксированное – 12 000 рублей. На один день в коворкинг можно прийти поработать за 700 рублей.

Переговорные комнаты доступны за 600 – 800 рублей в час, а кабинеты от 40 000 до 80 000 рублей за месяц съёма.

ШАГ 8. Оценка среднего чека, выручки и точки безубыточности

Пётр говорит, что в среднем 100 кв. метров, занятых под коворкинг, требуют содержания на 100 000 – 120 000 рублей и приносят от 150 000 до 180 000 рублей в месяц.

Это означает, что основную прибыль владелец коворкинга получает от объёмов своего бизнеса. Первые посетители, по словам Петра, задавали ему много вопросов относительно того, как он зарабатывает. Он честно отвечал им, что развивает бизнес не из-за денег, а потому что ему нравится этим заниматься.

Одной из дополнительных идей Петра является тату-коворкинг. Он обустроил кабинет татуировщика, в котором работает его супруга, но в свободное время он сдаётся другим мастерам.

Исходя из этих данных, мы можем предположить, что наш коворкинг способен принести до 750 000 – 900 000 рублей в месяц, хотя это довольно оптимистичные цифры, рассчитанные на высокую заполняемость – от 85%.  

ШАГ 9. Оценка ежемесячных затрат

Посчитаем ежемесячные затраты бизнеса:        

Аренда помещения (500 000 рублей)

+

Налоги по УСН, 6% (48 000 рублей)

+

ФОТ (70 000 рублей)

+

Закуп расходников (10 000 рублей)

+

Коммунальные платежи и связь (30 000 рублей)

+

Рекламные отчисления (60 000 рублей)

ИТОГО: 718 000 рублей. 

Ежемесячную амортизацию (из расчёта на 10 лет) рассмотрим отдельно, т.к. в большинстве случаев она не оказывает влияние на налогообложение. Она составит 16 250 рублей.

ШАГ 10. Расчёт чистой прибыли и окупаемости

В нашем примере чистая прибыль (800 000 рублей – 718 000 рублей) равна 82 000 рублей. В модели не учтены платежи за непредвиденные расходы.

Это означает, что окупаемость бизнеса составит примерно 4,5 – 5 лет.

Пётр предполагает окупаемость проекта равную 3-4 годам. Он признаётся, что при идеальном варианте она составляла бы 2 года, но такого он нигде не встречал.

Как рассчитать срок окупаемости бизнеса — примеры окупаемости бизнеса в разных сферах.

За месяц с коворкинга он зарабатывает от 300 000 до 380 000 рублей.

Андрей делает расчёт окупаемости на свой проект в 5-6 лет. Для него коворкинг является больше имиджевой, нежели бизнес-историей.

ШАГ 11. Советы новичкам

Пётр делится рассказом о необычном посетителе, который просто-напросто поселился в коворкинге. Вычислили «трудоголика» по трусам, которые сушились на батарее.

Предупреждение «жилец» получил после двух недель беспрерывного нахождения на территории коворкинга и искренне удивлялся, что так делать, оказывается, нельзя.

Всё же согласившись с условиями администрации, он получил отдельный кабинет. Надо сказать, что администрация решила ему немного уступить, из-за жалоб других посетителей, на то, что он мешал их работе.

Какого же было их удивление, когда они поняли, что «жилец» пропал, а свой кабинет он сдает в субаренду! По итогу «разбора полётов» «жильца» выгнали, но он сумел вернуться в коворкинг спустя время, как член одной из компаний, которая выкупила абонемент.

С руководителем этой компании была проведена беседа в духе «либо вы его выгоняете, либо съезжаете все», и в итоге нарушителя уволили, а коллектив компании до сих пор арендует в коворкинге рабочие места.

Есть и более частные, но оттого не менее неприятные проблемы – загрязнение унитазов, мусор, оставленный на местах и шумные посетители.

Для первого вопроса, по словам, Петра покупаются одноразовые сидения, оставляются инструкции к ёршикам и призывы вести себя чистоплотно.

Они же и служат профилактикой для второго вопроса. Шумным посетителям делают предупреждения. С теми, кому это не помогает, стараются расставаться.

Иногда возникают кассовые разрывы. Очередной ремонт у Петра из ожидаемых 2-ух месяцев затянулся на восемь. Это привело к ситуации, когда пришлось занимать деньги у знакомых и брать кредит в банке ради покрытия аренды.

Страшным же в этой ситуации оказалось то, что слетели все предзаявки на помещение. Дождалась лишь одна компания. Из этой ситуации Пётр сделал вывод, что даже с предзаявок стоит брать предоплату.

Несмотря на опыт открытия 5-ти помещений, предприниматель считает, что ни одно из них он не открыл идеально. Всегда возникают ошибки, которые невозможно учесть, поэтому новичков он призывает не страдать перфекционизмом, а просто делать так, как считаете нужным. Чтобы не произошло неудач, важно иметь наставника, которого вы можете найти в бизнес клубах.

На вопрос, есть ли смысл открывать маленький коворкинг или сразу заходить на большую площадь, Пётр отвечает, что всё зависит от ваших финансовых возможностей.

Иногда лучше открыть несколько маленьких коворкингов в разных местах, чтобы протестировать локации. А в дальнейшем масштабировать ту из них, которая зарекомендует себя лучшим образом.

Открывая их одновременно, будет трудно за всем уследить, но вкладываясь постепенно, с разницей в 2-3 месяца, можно получить хороший опыт для будущего масштабирования.

Андрей говорит, что успех коворкинга в конечном счёте всё равно определяет локация. На неё и стоит сделать основной упор.

Также в любом коворкинге много МОПов («мест общего пользования»): openspace, кухни, кафе, переговорные и т.п. Они тоже должны окупаться, новичкам не стоит забывать про это. В его коворкинге кухня и openspace занимают не более 105 квадратов.  

Источник

Лавинообразный рост числа коворкингов — это логичное развитие мировой тенденции реорганизации трудового процесса. Все большее количество людей предпочитают не сидеть в офисе с девяти до шести, а работать там, где им удобно и когда им удобно. Начинающие предприниматели и небольшие творческие команды также до поры до времени предпочитают не связываться с арендой стандартного офиса и базируются в коворкингах.

Этот тренд, характерный для глобальной деловой среды, в последние годы набирает силу и в России. По оценкам экспертов, уже через два года половина экономически активного населения мира будет работать удаленно.

С чего начать

Самым простым способом самостоятельно организовать работу вне офиса для сотрудника или предпринимателя является аренда места в коворкинге. В крупных российских городах это сделать совсем нетрудно. Так, по нашим данным, на 15 июня 2018 года в Москве и области насчитывалось почти 200 коворкингов, в Петербурге — 35, всего же в России ждут «постояльцев» примерно 425 коворкингов всевозможных размеров и форматов. Разнообразие действительно велико: любой может найти себе коворкинг по душе и по кошельку. Так, аренда места в московском коворкинге будет стоить от 4,8 тыс. до 25 тыс. руб. в месяц, в петербургском — от 500 руб. в день. За эти деньги арендатор получит в пользование от 5 до 7 кв. м площади, оборудованные мебелью и необходимой инфраструктурой.

Изначально коворкинги создавались как пространства для совместной работы представителей одной или смежных профессий. Например, первый в мире офис такого формата был детищем уставшего от бессмысленной и непродуктивной работы в офисе программиста из Сан-Франциско Брэда Ньюберга. В августе 2005 года он организовал пространство, где айтишники из его круга общения могли бы работать и вместе проводить свободное время в обмен на ежемесячные денежные взносы.

Идея оказалась золотой: всего лишь пару лет спустя деловой мир охватила коворкинговая лихорадка. Пространства для совместной работы появлялись как грибы после дождя, и конца этому процессу пока не видно. Тем более что объем инвестиций в открытие коворкинга относительно невелик. По нашим оценкам, он может составлять до 12 тыс. руб. за 1 кв. м в случаях, когда исходное помещение требует минимального ремонта, и в пределах 65 тыс. руб. за 1 кв. м при необходимости капитального ремонта.

Очевидно, что рынок коворкингов далек от насыщения. В то же время растущая конкурентность рынка заставляет организаторов коворкингов постоянно совершенствовать свой продукт и делает потребителей все более требовательными и взыскательными к приобретаемым услугам.

Куда же вы, клиенты?

Очевидная проблема большинства коворкингов сегодня — в отсутствии четкой концепции и ориентации на специализированную аудиторию. Стандартное пространство для совместной работы представляет собой помещение от 150 до 2,5 тыс. кв. м, с хорошим ремонтом, современной мебелью, освещением, wi-fi, кулером и кофемашиной. Казалось бы, работай да радуйся: соседи близко, общения хоть отбавляй, все дружелюбны, коммуникабельны, мотивированы и ориентированы на результат.

Но вскоре выясняется, что команде IT-разработчиков тяжело работать рядом с менеджерами по продажам — первым нужна тишина, а вторые постоянно разговаривают по телефону. Или фрилансер-копирайтер не может сосредоточиться, находясь по соседству с раскручивающимся ивент-агентством. В результате коворкинг становится неудобен и арендатору приходится менять локацию.

Отсутствие специализации — это действительно проблема сегодняшних коворкингов. Их организаторы не могут прогнозировать поток клиентов, потому что не представляют себе, кто к ним завтра придет или от них уйдет, таким образом, зонирование на условно шумную и тихую части коворкинга затруднительно. Более того, зачастую в коворкингах акцентируются на развлечениях, что привлекает тусовочную аудиторию, но раздражает трудоголиков. Поэтому первым шагом в формировании концепции коворкинга должно быть четкое понимание целевой аудитории.

Чем удержать

Типичные обитатели коворкингов — это фрилансеры, творческие и проектные команды, начинающие предприниматели и удаленные работники. Пока им не нужны статус и история, что дает работа в офисе. От рабочего места многим из них в первую очередь требуется отлично налаженная инфраструктура и понятый сервис — удаленные работники и стартаперы не собираются заниматься уборкой помещений, заказом воды для кулера, закупкой бумаги или настройкой принтера. Их принцип — пришел, выполнил рабочую задачу, ушел. Соответственно, простой удобный базовый сервис — обязательный атрибут более-менее популярного коворкинга.

Эта опция сегодня есть практически во всех подобных пространствах, поэтому организаторы коворкингов уже идут дальше. Арендаторов заинтересовывают сопутствующими услугами, и здесь фантазия маркетологов может развернуться на полную катушку. В коворкингах организовывают комнаты переговоров, лектории, кинозалы, фитнес-комнаты и спортзалы, капсульные мини-отели, душевые кабины, детские комнаты, кафе.

К базовому пакету опций, входящих в стоимость аренды рабочего места, обитателям коворкинга предлагают добавить услуги секретаря, бухгалтера, юрисконсульта, курьера, пользование ячейками хранения документов, оргтехникой. С одной стороны, это создает арендаторам повышенный уровень рабочего комфорта и обеспечивает их лояльность. С другой, продажа дополнительных сервисов, по нашим оценкам, увеличивает выручку от сдачи мест в аренду на 15–20%.

Без офиса все равно никуда

Несмотря на создание дополнительных удобств, коворкинг с течением времени воспринимается как компромисс. Поэтому, как только бизнес идет в гору, его владельцы начинают думать об отдельном офисе. Все-таки наиболее эффективно рабочий процесс происходит в относительно замкнутом пространстве и в привычной для данной команды атмосфере. Неудивительно, что владельцы коворкингов отмечают возрастающий спрос со стороны клиентов. Около 25% московских коворкингов предлагают помимо стандартных оpen space краткосрочную аренду офисов. Иногда эту функцию выполняют переговорные, которые арендуют не на пару часов, а на несколько дней или недель.

В то же время резиденты коворкингов хоть и находятся в дискомфорте из-за соседей, но уже избалованы дополнительными преимуществами, которые не предоставит стандартный бизнес-центр. В первую очередь, это гибкая система аренды помещений, а также аутсорсинг инфраструктурных и хозяйственных дел. Нет нужды нанимать секретаря, айтишника, клинера и разбираться с коммуналкой.

По статистике Regus, такой формат офиса сегодня пользуется спросом у бизнеса независимо от отрасли и размера компании — от крупнейших транснациональных корпораций до малого бизнеса, стартапов и фрилансеров. Офисы с гибкой системой аренды пользуются популярностью у небольших консалтинговых компаний, обслуживающих бизнес-процессы и работающих в юридической, финансовой сферах или в области информационной безопасности. Гибкие офисные решения также привлекают местные подразделения или филиалы крупных компаний со штаб-квартирой в другом регионе, ими же пользуются представительства иностранных компаний.

Крупные российские компании все чаще выносят целые подразделения в гибкие офисы, созданные на базе коворкингов, либо в специализированные бизнес-центры, формируя значительную долю спроса именно на такую организацию рабочего пространства. По нашим прогнозам, под влиянием этой тенденции в ближайшие годы до 65% клиентов сегодняшних коворкингов сменят их на офисы с гибкой системой аренды.

Источник

Аудиоверсия этой статьи

Спрос на услуги коворкинг-центров растет. Чтобы открыть такой бизнес, нужно проработать идею и сделать расчеты. Рассказываем, что учесть, решая запустить подобный проект

Содержание

Оценка спроса на услуги коворкинга
Выбор формы собственности и регистрация бизнеса
Поиск и подготовка помещения
Подбор и наем сотрудников
Расчет доходов и расходов
Продвижение услуг коворкинга

🚀 Сервис для быстрого старта бизнеса

Зарегистрируйте бизнес бесплатно и без визита в налоговую — через сервис от Деловой среды

Подать заявку онлайн

Термин «коворкинг» (от англ. co-working) переводится как «совместная работа». Идея таких центров заключается в предоставлении рабочих мест фрилансерам, удаленным сотрудникам компаний и самозанятым.

Оценка спроса на услуги коворкинга

Коворкинг-центры всегда были популярны среди фрилансеров. Им, с одной стороны, не всегда удобно выполнять работу дома, с другой — не нужен полноценный офис, арендовать который дорого.

Коворкинг удобен для встреч с клиентами, проведения переговоров и онлайн-мероприятий. Поэтому коворкинг выбирают не только фрилансеры. Антиковидные ограничения привели к тому, что компании отправили часть сотрудников на «удаленку» или перевели их на гибридный режим работы, когда не требуется присутствие в офисе 5 дней в неделю. Чтобы не устраивать офис у себя в квартире, такие сотрудники пользуются услугами коворкингов.

Некоторые организации перестали арендовать большие офисы и оплачивают сотрудникам посещение коворкинг-центра. Часть компаний переехала в помещения меньшей площадью, а для крупных конференций и других нужд бизнеса разово снимают переговорные.

Прежде чем запускать бизнес, стоит определить, на кого будет ориентирован коворкинг. Можно емко описать будущих клиентов, например:

  • дизайнеры, работающие с графикой;

  • программисты, которым нужно тихое уютное место с хорошим интернетом;

  • организации, которые хотят сэкономить на аренде офиса и периодически проводить мероприятия.

Целевой аудитория и ее потребности будут влиять на месторасположение, оснащение и даже на интерьер коворкинга. Важно понимать: люди приходят на такие рабочие места за нужной атмосферой, чтобы настроиться и продуктивно поработать.

Для лучшего понимания ЦА можно определить возраст, пол, семейный статус и интересы ее представителей. Данные помогут понять, какое количество людей будет пользоваться услугами коворкинг-центра в том или ином месте города и сколько они готовы за них платить.

📌 Совет
Собрать социально-демографические сведения можно в группах района в социальных сетях, с помощью статистики на сайте администрации района, в тематических сообществах и на форумах, в чатах жилых домов.

Выбор формы собственности и регистрация бизнеса

Перед открытием коворкинг-центра потребуется выбрать организационно-правовую форму бизнеса и зарегистрировать его.

Будущему владельцу коворкинга стоит рассмотреть одну из двух форм:

  • ИП — индивидуальный предприниматель. Бизнес принадлежит одному человеку, который сам принимает решения и распоряжается средствами. Может арендовать помещение под коворкинг или оборудовать собственное. ИП вправе нанимать работников, он платит налоги и страховые взносы за себя и сотрудников. Налоговые отчисления зависят от выбранного режима. При этом предпринимателю доступно больше систем налогообложения, чем ООО. У ИП есть возможность заключать договоры с организациями и оказывать услуги частным лицам в рамках ведения бизнеса.

  • ООО — общество с ограниченной ответственностью. Юридическое лицо, у которого может быть как один учредитель, так и несколько. Такая форма собственности дает возможность привлекать частные инвестиции и создавать филиалы. Из минусов — ощутимо больший объем учредительных документов и последующей отчетности. ООО, открывающему коворкинг, доступно две системы налогообложения — общая (ОСНО) и упрощенная (УСН). 

Зарегистрировать бизнес можно разными способами:

  1. Лично или через представителя подать документы в ФНС или отправить их туда по почте. 

  2. Подать бумаги в один из МФЦ, которые занимаются регистрацией бизнеса. 

  3. Отправить документы онлайн через сайт ФНС или портал госуслуг. 

  4. Пройти удаленную регистрацию бизнеса через специальный сервис, например через РБиДОС от Деловой среды.  

Систему налогообложения лучше выбрать на этапе регистрации бизнеса. Если этого не сделать, для компании автоматически установят ОСНО. На этом режиме самая большая налоговая нагрузка.

Если планируется открыть один коворкинг, нанять не больше 100 сотрудников, а годовой доход, по предварительным подсчетам, не будет превышать 164 млн рублей, владелец компании может применять УСН.

Расчеты важны не только для выбора режима, но и его вида. Если предполагаются большие расходы, то выгоднее работать на УСН «Доходы минус расходы» и платить налог по ставке 15%. Если больших расходов не предвидится, лучше выбрать УСН «Доходы» и отчислять с них 6% налога.

Предпринимателям доступна также патентная система, ПСН. Режим применяют те, у кого работает не больше 15 сотрудников и доход не превышает 60 млн рублей в год.

Поиск и подготовка помещения

Выбор локации

Для открытия коворкинг-центра потребуется найти помещение. Его можно купить, в том числе в ипотеку, или арендовать. Покупка площади потребует больших вложений, но она станет собственностью компании, благодаря чему удастся избежать рисков, связанных с арендой — повышениями платы, требованиями освободить помещение.

К выбору места необходимо подойти обстоятельно. Коворкинг-центры в центральной части города, где сосредоточена деловая активность, быстрее заполняются. Однако стоимость аренды или самого помещения здесь максимально высокая.

Решая открывать коворкинг-центр в спальном районе, стоит найти место с хорошей проходимостью, пешей и транспортной доступностью, среди большого количества жилых домов. Такое офисное пространство будет удобно для тех, кто не хочет работать дома и в то же время долго добираться до центра. Здесь аренда и покупка площади обойдется дешевле. Но затраты на рекламу могут оказаться выше.

При выборе помещения обратить внимание следует и на то, насколько удобно будет людям подъезжать к коворкинг-центру. Преимуществами станут:

  • наличие бесплатной парковки;

  • близость к метро или к остановкам наземного транспорта.

Услуги коворкинга можно ориентировать на тех, кто отказался от походов в офис из-за долгой дороги. Они точно не захотят ощущать то же самое, добираясь до коворкинга.

Организация пространства

Помещение нужно разбить на зоны, оборудовать кабинеты. С большой вероятностью понадобится ремонт и оформление интерьера. Это потребует дополнительных затрат, что стоит учитывать при составлении бизнес-плана. В помещении необходимо установить и технику, которую на первое время можно арендовать.

Услуги коворкинга предполагают наличие рабочих мест разных типов. Если люди, предпочитающие оживленные опен-спейсы, а есть те, кому важно работать в тишине. Если места арендуют организации, они часто нуждаются в больших залах или удобных переговорных.

В коворкинг-центре могут быть:

  1. Открытые рабочие места — с компьютерами и без них.

  2. Отдельные кабинеты.

  3. Кухня с минимально необходимым набором техники.

  4. Комната отдыха.

  5. Комната для переговоров.

  6. Зал для проведения тренингов и семинаров.

В бизнес-плане важно отразить не только расходы на организацию рабочих мест разного типа, но и прибыль, которую они принесут. При наличии переговорной и конференц-зала в коворкинг-центрах проводят семинары, крупные совещания и тренинги.

Подбор и наем сотрудников

Администратор есть в любом коворкинг-центре. Этот человек встречает клиентов, обеспечивает их необходимыми материалами, выдает ключ от шкафчика для вещей, оформляет документы. Как правило, в коворкинг-центрах работают два администратора посменно.

Специалист технической поддержки должен быть в штате, так как бизнес предполагает закупку и обслуживание сложных технических устройств: компьютеров, проекторов, принтеров. Решая, сколько таких сотрудников нанять, следует начать с одного опытного специалиста.

Клинеры. Клиенты коворкинг-центра обязательно оценят чистоту и порядок на рабочих местах, на кухне и в местах общего пользования. Поэтому в штате должна быть хотя бы одна уборщица. Если коворкинг расположен в бизнес-центре, услуги уборки помещений могут быть включены в стоимость аренды.

📌 Совет
Руководить коворкингом может сам владелец бизнеса. На первых порах он же может вести бухгалтерию. Со временем эти обязанности лучше передать на аутсорсинг или, при необходимости и возможности, штатному бухгалтеру.

При открытии коворкинга потребуется продвижение, особенно если он расположен в одном из спальных районов. Привлечением клиентов должны заниматься специалисты, поэтому потребуется заключить договор с маркетологом или компанией, оказывающей такие услуги.

🚀 Сервис для быстрого старта бизнеса

Зарегистрируйте бизнес удаленно и без пошлины — через сервис от Деловой среды

Подать заявку онлайн

Расчет доходов и расходов

В бизнес-плане следует просчитать предполагаемые расходы и доходы коворкинга. Нужно учесть несколько возможных источников получения средств:

  • плата за пользование рабочими местами — почасовая и в виде абонемента; 

  • почасовая аренда переговорной комнаты;

  • почасовая аренда зала для проведения семинаров и тренингов;

  • организация платных мероприятий;

  • аренда дополнительной техники;

  • услуги копировального центра. 

Перечень можно дополнять, пробуя новые направления.

Перед открытием коворкинга необходимо смоделировать и просчитать минимальный доход, средний и максимальный. Стоит также определить сумму среднего чека за установленный период. Ориентируясь на нее, удобно выводить среднюю прибыль, которую включают в план продаж.

Рассмотрим пример. В коворкинге 50 мест, в среднем в день должно быть занято не меньше 20 мест. Расчет может выглядеть так. Цифры приблизительные и будут отличаться в зависимости от региона, где работает бизнес, локации, предоставляемых услуг и оборудования.

Услуга Цена Количество заявок в месяц Прибыль
Аренда рабочего места, в месяц 9000 20 180 000
Аренда переговорной комнаты, в час 250 60 15 000
Обучающие семинары 5000 48 (4 семинара, для 12 участников каждый) 240 000
Итого 435 000

Предположим, что услугами коворкинга каждый месяц пользуется в среднем 20 фрилансеров или самозанятых, раз в неделю проводятся семинары, на которые приходит по 12 слушателей. Переговорная комната занята 3 часа в день по будням. Доход составит 435 000 в месяц.

💳 Эквайринг для бизнеса

Подключите торговый эквайринг в Сбербанке для онлайн-кассы — поддержка 24/7

Подать заявку онлайн

Из этой суммы нужно будет вычесть:

  1. Зарплату сотрудникам.

  2. Налоги и страховые взносы.

  3. Расходные материалы.

  4. Амортизацию оборудования и других предметов — мебели, кулера, кофеварки.

Оставшаяся сумма и даст представление о том, будет ли коворкинг прибыльным. Примерный расчет такой.

Наименование Количество Ставка или цена Общий расход
Зарплата администраторов 2 35 000 70 000
Системный администратор 1 45 000 45 000
Налог 1 6% — на УСН «Доходы» 26 100
Расходные материалы 1 — 20 000
Амортизация оборудования 1 — 41 750
Итого 202 850

Заработная плата указана с учетом налогов. Цифры приблизительные, в некоторых городах они будут больше. Налог по ставке 6% на УСН «Доходы». Амортизация компьютеров рассчитана с учетом того, что стоимость одного — 50 000 рублей, всего устройств в коворкинге 50, пользоваться ими будут 5 лет, или 60 месяцев.

💼 Пример
Формула расчета амортизации — 1/60 х 100% = 1,67%. Тогда амортизация одного компьютера — 50000 х 1,67% = 835 рублей, 50 компьютеров — 835 х 50 = 41750 рублей. Общая прибыль коворкинга составит: 435000 – 202850 = 232150 рублей.

  • страховые взносы, так как они зависят от количества сотрудников, работающих по трудовым договорам, и от формы собственности бизнеса — ИП также платит взносы за себя;

  • аренда помещения — учитывается, если бизнес работает в помещении, которое ему не принадлежит; 

  • плата за ЖКУ — зависит от площади коворкинга, показаний счетчиков воды и электричества;

  • амортизация мебели — ее можно рассчитать по той же формуле;

  • плата за продвижение коворкинга — расходы зависят от масштаба маркетинговой кампании и используемых инструментов.  

Прибыль коворкинга зависит от его популярности и востребованности.

Продвижение услуг коворкинга

После открытия офисного помещения потребуется его продвижение. От качества рекламы зависит заполняемость коворкинга. Для продвижения можно использовать:

  1. Объявления и листовки. Один из самых бюджетных инструментов. Эффективен в том случае, когда центр ориентирован на клиентов из ближайших домов, района.

  2. Страницу в социальных сетях. Позволяет рассказывать о деятельности коворкинга и привлекать клиентов как естественным путем, так и с помощью таргетированной рекламы.

  3. Сайт — привлекательный информативный ресурс с возможностью оформления абонемента и бронирования услуг онлайн.

  4. Контекстная реклама — платные объявления по поисковым запросам.

  5. SEO-продвижение в поисковых системах. Работает благодаря размещению на сайте оптимизированного контента, преимущественно статей. 

  6. Бизнес-мероприятия и нетворкинг.

📌 Совет
 Продвижение коворкинга возможно и с помощью других видов рекламы. Если на кампанию есть средства, лучше привлечь профессионалов, которые подберут эффективные инструменты продвижения с учетом целей.

Открытие коворкинга — перспективное бизнес-направление. Ожидается, что этот рынок будет расти. Количество фрилансеров и самозанятых увеличивается, а компании ради экономии на аренде офиса все чаще пользуются услугами коворкингов. При грамотных расчетах и организации бизнес способен приносить доход.

🚀 Сервис для быстрого старта бизнеса

Мечтаете о своем деле? Зарегистрируйте ИП или ООО удаленно и бесплатно

Подать заявку онлайн

Источник

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
  • Как создать компанию в евро трек симулятор 2
  • Как создать корпоративную почту для компании
  • Как создать сбытовую энергетическую компанию
  • Как составить бизнес план для гранта образец
  • Как составить бизнес план для парикмахерской