Как сменить управляющую компанию в торговом центре

Рассказываем, какие действия нужно предпринять жителям многоэтажки, чтобы сменить недобросовестных управленцев в своем доме

Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК.

Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.

Конфликты жителей с УК

Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.

Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить.

Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы». Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.

Причины для смены УК

Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. От нее ждут четких, конкретных и своевременных действий по исполнению работ по обслуживанию многоквартирного дома. Однако случается, что жильцы сталкиваются с ситуацией, когда УК плохо справляется со своими обязанностями. При таких обстоятельствах вполне логично возникает вопрос о смене управленцев.

Причиной для смены управляющий компании может стать невыполнение коммунальных услуг, предоставление некачественного сервиса и завышенные тарифы, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что речь может идти о том, что УК:

• не выполняет правила аварийно-технического обслуживания;
• не обеспечивает систематическую уборку подъездов, лестниц и придомовых участков;
• не заменяет вовремя электрические лампочки и все важные коммуникации;
• не чинит своевременно лифты, трубы и крыши;
• некачественно проводит ремонт общественных зон;
• не реагирует на жалобы собственников жилья;
• завышает стоимость проведенных работ;
• отказывается проводить перерасчеты с обслуживаемым населением на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг».

Законные основания для смены УК

Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».

Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.

Существует ряд законных оснований, при которых собственники квартир в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке досрочно расторгнуть такой договор и сменить управляющую компанию:

1. Ст. 162 Жилищного кодекса России предусмотрена возможность расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия общим собранием жильцов принято решение о выборе новой УК или об изменении способа управления этим домом, рассказал юрист Антон Пономорев. По его словам, это правило действует, если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, проведенном местной администрацией.
2. Если же управляющую организацию выбирали сами жильцы, то они вправе отказаться от договора, руководствуясь решением общего собрания, уточнил юрист. По его словам, для этого нужно в течение пяти рабочих дней направить уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения в управляющую организацию и в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). В данном случае должен иметь место факт невыполнения управляющей организацией условий договора.
3. УК, у которой аннулирована лицензия ЖКХ, обязана передать все дела по управлению многоэтажкой в течение трех дней с момента заключения договоров с новой УК, которую владельцы квартир выбрали на общем собрании собственников.

Доказательства некачественной работы УК

Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:

• частные или коллективные претензии собственников;
• документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
• выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
• фотографии и видеосъемка;
• результаты анализов независимых экспертиз;
• копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.

«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.

Выбор новой УК

После того как вы собрали доказательства некачественной работы управленцев, изучили договор и нашли законное основание для смены УК, необходимо выбрать, кто будет управлять вашим домом. «При подборе новой управляющей организации собственникам рекомендуется воспользоваться рейтингом управляющих компаний, который формируется на основании количества зафиксированных нарушений по управлению и эксплуатации жилищного фонда. Данный рейтинг, как правило, находится в свободном доступе на официальном сайте государственного органа жилищного надзора», — советует юрист Антон Пономарев.

Кроме того, можно изучить открытые сведения на сайтах УК и поинтересоваться у жителей соседних домов, устраивают ли их управленцы и какие есть проблемы, советует Пономарев. По его словам, посмотреть, какие именно компании управляют многоэтажками, можно на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ. Можно выписать плюсы и минусы, предложив соседям выбрать из нескольких УК с наилучшими показателями, рекомендовал юрист.

«Важно проверить наличие и срок действия лицензии у УК, количество домов в управлении и сколько домов отказались от ее услуг. И конечно, жильцам стоит лично пообщаться с работниками УК и узнать про их материально-техническую базу, запросить шаблон договора. При этом важно, чтобы процессы в компании были автоматизированы, так как это отразится на скорости приема заявок жильцов», — рассказала заместитель по правовым вопросам «Миэль» Ольга Балбек.

Собрание собственников

Следующим шагом по смене управляющей компании станет собрание собственников жилья. Но нередко часть жильцов занимает пассивную позицию — общие собрания не посещают или голоса отдают формально, в пользу большинства.

Единственное верное и логичное решение — активная позиция старшего по дому или по подъезду, который разъяснительной работой и агитацией должен ориентировать жильцов на принятие правильного решения — от него в дальнейшем будет зависеть качество управления домом и адекватная стоимость услуг, считает Пономарев.

«Инициативная группа жильцов должна подготовить повестку о созыве общего собрания участников МКД, в которой указывается основание для расторжения договора с действующей УК и ее смене. В повестку также стоит включить выбор способа управления многоэтажкой, утверждение новой управляющей компании, условия нового договора между управленцами и жильцами, сроки передачи технической документации, утверждение размера платежей за содержание и ремонт дома», — пояснил Баранов.

За десять дней до начала собрания надо оповестить жильцов (письменно или с применением электронных средств связи), при этом оповещение должно быть указано в реестре уведомлений, отметил гендиректор юрфирмы «Достигация».

Далее надо провести само собрание в очно-заочной форме, уточнил юрист. По его словам, результаты собрания должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания.

Все владельцы квартир в многоэтажке, проголосовавшие как на очной части собрания собственников, так и на заочной, заполняют один и тот же бланк решения, пояснил Баранов. Он рассказал, что при получении бланка решения каждый собственник обязан расписаться в реестре выдачи бланков голосования.

После этого нужно составить протокол собрания. При этом важно помнить о кворуме. «Кворум — это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным. Согласно действующему жилищному кодексу, кворум считается достигнутым при числе голосов 50% плюс один голос», — уточнил Баранов.

Уведомление жильцов и старой УК

Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.

Новая УК

Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.

Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.

Этот процесс, даже если в его основе не лежит открытый конфликт между собственником и УК, все равно протекает довольно болезненно для всех вовлеченных сторон. На какие аспекты следует обратить внимание при смене управляющей компании, чтобы избежать как финансовых, так и моральных потерь?

Для чего
В развитых странах в целях предотвращения коррупции принято периодически менять поставщиков каких бы то ни было услуг. Поэтому на принадлежащих иностранным корпорациям объектах смена управляющих компаний происходит регулярно. В России этот опыт пока не прижился, и если отечественные владельцы идут на замену УК, то по иным причинам.

Процесс смены управляющих компаний на объектах коммерческой недвижимости занимает от трех до шести месяцев, поэтому частая смена управляющей компании может негативно сказаться на уровне эксплуатации объекта. По мнению экспертов, очень многое зависит от качества представляемых услуг УК и отношений между управляющей компанией и собственником, а также между управляющей компанией и арендаторами.

Кризис также внес определенные коррективы: в этот период кризиса девелоперы стали значительно чаще проводить конкурсы по выбору управляющей компании, однако в большинстве случаев это был в первую очередь способ оценить текущее состояние рынка управляющих компаний или же добиться снижения стоимости договора. Как правило, после таких конкурсов управление финансовыми потоками оставалось в руках внутренней УК – главным образом потому, что собственники в массе своей по-прежнему не готовы допускать к этому процессу компании со стороны. Значительно легче на аутсорсинг профессионалам передавали техобслуживание и уборку объекта, потому что это экономически выгоднее. Для грамотных девелоперов последнее – основной критерий выбора УК. Если же управляющую компанию все-таки меняли на внешнюю, то чаще всего в попытках сэкономить и повысить качество обслуживания.

Чья инициатива
Основная причина смены УК – соотношение цены и качества услуг. Как правило, смена управляющей компании происходит из-за некачественной работы, которая в итоге отражается на отношениях собственника с арендаторами и влияет на желание арендаторов продлевать отношения с собственником.

При проведении тендера собственника подстерегает опасность просчитаться и в погоне за экономией попасть в руки недобросовестных участников рынка. Демпингующие компании часто рассчитывают компенсировать недополученные с заказчика деньги либо за счет дополнительных работ, оплачиваемых отдельно, либо за счет снижения себестоимости (а значит и качества) оказываемых слуг. Такие операторы нанимают неквалифицированный персонал, ведут «черную» бухгалтерию, злостно нарушают налоговое и трудовое законодательство. Последнее особенно распространено на рынке клининга.

Обратные ситуации, то есть смена УК по инициативе самой компании, на рынке достаточно редки. Однако есть причины, по которой управляющая компания сама отказывается от сотрудничества с собственником: если бюджет проекта не позволяет выполнять требуемый объем работ на должном уровне. Такой подход характерен для большинства профессиональных УК, поэтому собственникам следует иметь в виду, что готовность подстроиться под все его требования часто демонстрируют как раз демпингующие компании.

Есть еще один вариант – когда инициатором смены управляющей компании является арендатор. Если причины объективны и арендатор является важным (например, якорный арендатор), то собственник может пойти ему навстречу. Нормальный собственник не может быть доволен работой управляющей компании, если к ее работе имеют претензии арендаторы. И даже если самого собственника все устраивает, в большинстве случаев он идет на уступки арендатору.

По общему правилу, главное в отношениях между УК и собственником – следование интересам последнего. В зависимости от того, нацелен ли тот на получение стабильного дохода и долговременное владение объектом или же намеревается в обозримом будущем продать свою собственность и его главная задача – повысить ее капитализацию, и определяется тип стратегии управения.

Как расторгнуть договор
Как должен проходить процесс смены управляющей компании? Рекомендуется выполнять следующую последовательность действий:
1) проведение тендера по выбору новой управляющей компании;
2) уведомление старой управляющей компании о расторжении договора возмездного оказания услуг;
3) приемка технической документации от старой управляющей компании и передача такой документации новой УК для ознакомления и разработки плана мероприятий по обслуживанию объекта (должна быть осуществлена за разумный срок до прекращения договора со старой управляющей компанией);
4) заключение договора возмездного оказания услуг с новой УК.

Договор возмездного оказания услуг, которым регулируются отношения между УК и собственником в соответствии с Гражданским кодексом, расторгнуть не так сложно. Действующее законодательство РФ предусматривает право заказчика (собственника объекта коммерческой недвижимости) в одностороннем порядке расторгнуть договор возмездного оказания услуг, компенсировав исполнителю (управляющей компании) фактически понесенные исполнителем расходы. В этой связи специфика расторжения договора возмездного оказания услуг определяется самим договором: в частности, договором могут быть предусмотрены специальные сроки направления уведомлений о досрочном расторжении договора. Например, за три месяца до расторжения. Хотя в большинстве договоров предусматривается право собственника уведомить УК об отказе от ее услуг в оговоренный срок, как правило, за 30 дней.

На что следует обратить особое внимание при расторжении договора с управляющей компанией? По мнению экспертов, наиболее важными являются следующие аспекты: обеспечение функционирования объекта недвижимого имущества до заключения договора с новой УК. Рекомендуется предусмотреть в договоре систему штрафов за нарушение управляющей компанией своих обязательств. Далее – возврат управляющей компанией технической документации на объект. Договор с управляющей компанией должен содержать условие о сроках возврата собственнику всей технической документации на объект и штрафы за нарушение этой обязанности. Что касается календарного периода, в который происходит смена УК, эксперты не считают данный фактор препятствием, даже когда этот процесс не совпадает с окончанием финансового года.

Финансовый вопрос
Наиболее болезненным для собственника является вопрос возможных дополнительных затрат. Затраты собственника при смене УК связаны с возможным сокращением технического и административного персонала. Но на практике они минимальны, так часть персонала переходит в новую УК либо на другие объекты сменяемой УК. Профессиональная управляющая компания способна зайти на объект за один-два месяца.

Аудит систем и общего состояния объекта обязателен, так как при передаче всех систем здания новой УК фиксируются все недочеты. Если есть проблемы с инженерными системами, необходимо сообщить об этом собственнику и выполнить работы по их устранению. По умолчанию он проводится одновременно с плановой работой новой УК на объекте и отдельно не оплачивается. Очень важна техническая составляющая: детальный анализ состояния всех систем здания, наличие исполнительной документации, фактически выполненные работы за последний год, что поможет более точно составить бюджет эксплуатации новой УК на первый год.

В большинстве случаев если собственник меняет одну управляющую компанию на другую, то стоимость их услуг будет примерно одинаковой, с разницей до 10%, и, следовательно, никаких существенного изменения расходов при этом не должно возникать. Тем не менее собственник должен быть начеку: стоит опасаться демпингующих компаний, которые предлагают большую разницу в цене, которая в будущем может вылиться в снижение качества услуг.

Что касается УК, для нее досрочное расторжение договора может обернуться финансовыми потерями. Например, если было закуплено специальное оборудование для оказания услуг конкретному клиенту, а некоторое время спустя этот клиент отказался от сотрудничества.

По мнению экспертов, одним из основных способов минимизации риска досрочного расторжения договора для УК является установление особого порядка расторжения договора: стороны могут предусмотреть, что договор может быть расторгнут путем направления уведомления за длительный срок до такого расторжения. Вместе с тем такое условие может быть признано ничтожным. Норма, предусматривающая право заказчика на одностороннее расторжение договора, является императивной и не может быть изменена по соглашению сторон. Кроме того, не допускается установление договором штрафов за его одностороннее расторжение.

Единственным способом для УК минимизировать подобные риски является хорошая работа. Управляющая компания должна понимать пожелания собственников и строить свою работу так, чтобы цели УК и собственника совпадали. Работа управляющей компании должна быть максимальна прозрачна для собственника. Он должен иметь возможность согласовать все процедуры работы УК на объекте (от регламентов подготовки к зиме до должностных инструкций каждого сотрудника). Это же касается и периодической проверки состояния всех инженерных систем.

Заключение
Таким образом, смена управляющей компании может доставить массу неприятных моментов как собственнику, так и самой компании. Для того, чтобы их избежать необходимо ответственно подходить к выбору УК, а также заранее определять отношения сторон в договоре.

Опубликовано 15.12.10.
 

Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?

В каких случаях стоит задуматься о смене управляющей компании?

Какие бывают разновидности управляющих компаний?

Какие могут быть основания для расторжения договора?

Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?

Как поменять управляющую компанию: пошаговая инструкция

Что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья?

Смена управляющей компании: законные основания и правовые последствия

Незаконная смена управляющей компании похожа на коммунальную революцию, которая, как показывает история, рискует перейти в гражданскую войну между соседями и предпринимателями. Полем битвы становятся подъезды, подвалы, чердаки и придомовая территория многоквартирного дома. В ситуации безвластия, когда одна компания уже считает территорию своей, а прежняя УК не спешит уходить, возникает правовой вакуум. Приходят двойные «платёжки», копятся долги, а приступать к текущему ремонту, уборке и вывозу мусора никто не спешит, пока не будет определено, кто в доме хозяин.

«Сменить управляющую компанию на новую, и выступить против прежней, можно только путем проведения специального собрания жильцов. Необходимо соблюдать инструкцию, прописанную в жилищном кодексе. Для этого более подробно разобраться с данным вопросом. Желание сменить ненавистную УК может быть вызвано необходимостью улучшения управления многоквартирным домом и невыполнением договорных обязательств, заключенных между сторонами ранее», — говорит адвокат по гражданским делам Роман Максимович

Жилищный кодекс предполагает проведение выборов. Для этого инициативная группа жильцов предупреждает соседей, указывает дату проведения собрания и оповещает о повестке дня. Каждый имеет право голоса и возможность предложить любую УК, обосновав свою позицию. При этом действующая управляющая компания должна быть уведомлена о проведении подобного схода, а её представителей, если будет сочтено возможным, тоже позовут.

«Сам процесс создания собрания и его проведения регламентируются Жилищным кодексом. Правильно переизбрать организацию можно только по взаимному согласию жильцов и большинством голосов. Решение вносится в протокол, после чего заключается договора с новой УК. Важно заметить, что право на объявление собрания обладает старший по дому, им не может быть сторонний гражданин, только прописанный жилец», — поясняет адвокат по гражданским делам Роман Максимович

Нового «старосту», именуемого также «старшим» или «главным» по дому, тоже можно переизбрать. Его согласия для проведения собрания не требуется, а вот формальности, описанные выше, необходимо соблюсти: объявление, голосование и протокол. Совещание жильцов может проводиться как в очной так и в очно-заочной форме, путём опроса инициативной группой и поквартирного обхода.

«В собрании обязательно должны принять участие не менее половины жильцов. В противном случае оно будет считаться недействительным. «За» должно проголосовать более 50 процентов из числа собравшихся. Только собственники многоквартирного дома имеют право решать, кто и каким образом будет осуществлять управление домом. Если передача состоялась без ведома соседей, то это уже повод для обращения суд, прокуратуру или жилищную инспекцию для признания таких действий незаконными, и отмены решения», — резюмирует адвокат по гражданским делам Роман Максимович