Как рассчитать стоимость управляющей компании

Методика определения стоимости в «МКД-расчет»

Назначение сервиса

СЕРВИС «МКД-РАСЧЕТ» предназначен для определения стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и соответствующей платы за жилое помещение, рассчитываемой управляющей организацией, организатором конкурса (органом местного самоуправления) или ТСЖ, ЖСК исходя из планируемых объемов работ в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, этажности, наличия внутридомового инженерного оборудования, материала стен и кровли, других параметров.

«МКД-РАСЧЕТ» может использоваться:

  • для формирования перечня работ для ГИС ЖКХ, с расчетом стоимости на кв.м. в месяц по каждой работе;
  • для создания плана работ с калькуляцией на любой период;
  • для расчета стоимости работ по капитальному ремонту, в соответствии с разделом IX Жилищного кодекса РФ.

Методические основы сервиса

Сервис разработан на основе ресурсного метода расчета стоимости работ. Т.е. расценка на работы определяется как произведение норматива ресурса и стоимости единицы ресурса.

В настоящих методических основах представлено краткое описание методики формирования платы за содержание и ремонт жилья. Более подробное она раскрыта в «
Методических рекомендациях по определению платы за содержание жилых помещений
», которые являются основопологающим документом определения методики формирования перечня, состава и периодичности выполнения работ и услуг по содержанию МКД.

ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ И УСЛУГ по содержанию и ремонту МКД учитывает:

  • Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013г №290;
  • Минимальный перечень выполняемых работ (оказываемых услуг) по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, утвержденный постановлением Правительства РФ от 14.05.2013г № 410;
  • Перечень мероприятий для многоквартирного дома (группы многоквартирных домов) как в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, так и в отношении помещений в многоквартирном доме, проведение которых в большей степени способствует энергосбережению и повышению эффективности использования энергетических ресурсов, утвержденный приказом Минрегиона России от 02.09.2010г. № 394;
  • Виды работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии со ст. 166 ЖК РФ и ст.15 Федерального закона от 21.07.2007г. № 185-ФЗ.

Для каждого многоквартирного дома управляющей организацией, ТСЖ, организатором конкурса или собранием собственников помещений в многоквартирном доме формируется индивидуальный по содержанию перечень работ и услуг в зависимости от его конструктивных и технических особенностей. Полный перечень работ с составом работ и периодичностью, а также порядок определения стоимости работ приведены в »
Методических рекомендациях по определению платы за содержание жилых помещений
«.

НОРМАТИВЫ

В основу сервиса положены
Сборник нормативов трудовых и материальных ресурсов
, разработанный Центром муниципальной экономики и права и утверженный Общероссийским объединением работодателей сферы жизнеобеспечения протокол НТС № 1 от 18 июля 2018 года) и Общероссийским профсоюзом работников жизнеобеспечения (постановление Президиума Центрального Комитета профсоюза № 10 от 22 апреля 2019 года), государственные элементные сметные нормы и ряд других нормативных документов (далее — Сборники нормативов).

В случае применения иных, чем предусмотрено в сервисе, организационно-технических условий (видов материальных ресурсов, состава работ и т.п.), а также при выполнении работ, не предусмотренных сервисом, рекомендуется разрабатывать местные технически обоснованные нормативы трудовых и материальных ресурсов или применять другие нормативно-методические документы и рассчитывать соответствующие стоимости (расценки).

В составах работ перечислены основные этапы работ. Второстепенные действия, вытекающие из характера и содержания самой работы — доставка инвентаря к месту работы и в конце смены — в установленное место, не упоминаются, но их выполнение нормативами учтено.

Трудовые ресурсы

Нормативы трудовых ресурсов — величина затрат рабочего времени, устанавливаемая для выполнения единицы работы работником или группой работников соответствующей квалификации в определенных организационно-технических условиях.

Нормативы трудовых ресурсов включают в себя затраты времени на подготовительно-заключительные работы, обслуживание рабочего места, отдых и личные надобности, получение материалов, инструмента и приспособлений, погрузку на транспортные средства и выгрузку на объекте (рабочей зоне) со складированием, установку и перестановку подмостей и приспособлений, периодическую очистку рабочего места от мусора и отходов и транспортировку в установленное место на расстояние до 50 м, перемещение и подноску материалов и приспособлений в пределах зоны производства работ на расстояние до 50 м.

Затраты времени на переезды (переходы) рабочих от участка до объекта и с объекта на объект нормативами трудовых ресурсов не учтены и устанавливаются на местах с учетом рациональных маршрутных схем, обеспечивающих минимальные затраты времени на передвижение рабочих.

Работы выполняются в соответствии с требованиями следующих нормативных правовых документов:

  • Жилищный Кодекс РФ;
  • Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент по безопасности зданий и сооружений»;
  • Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от
    13.08.2006 № 491;
  • Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и
    технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденные
    приказом Госкомархатектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312;
  • Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003
    № 170;
  • Национальные стандарты РФ: ГОСТ Р 56192-2014 «Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов», ГОСТ Р
    56038-2014 «Услуги управления многоквартирными домами», ГОСТ Р 56037-2014 «Услуги диспетчерского и
    аварийно-ремонтного обслуживания», ГОСТ Р 56194-2014 «Услуги проведения технических осмотров многоквартирных
    домов и определение на их основе плана работ, перечня работ», ГОСТ Р 56195-2014 «Услуги содержания придомовой
    территории, сбора и вывоза бытовых отходов», ГОСТ Р 56193-2014 «Услуги капитального ремонта общего имущества
    многоквартирных домов».

ЦЕНЫ

Стоимости всех ресурсов в интернет-сервисе приведены в ценах Московского региона без учета НДС.

При определении стоимости работ и услуг в основу был положен Каталог текущих цен на материалы, изделия и конструкции, применяемые в строительстве по объектам, расположенным на территории московской области, разработанный ООО «Стройинформресурс»). Указанный каталог содержит средние цены на основные строительные ресурсы, применяемые в строительстве в Московском регионе.

Сметная стоимость строительных материалов, изделий и конструкций по
всей номенклатуре в текущих ценах при расчете каталога определяется на основе
отпускных цен с оптовых баз, заводов-изготовителей, предприятий и
организаций Московской области и других организаций РФ, с добавлением к
этим оптовым ценам (без НДС) надбавки на транспортные расходы по доставке
материалов, услуги посредников и заготовительно-
складские расходы. Затраты на доставку приняты из условия перевозки грузов
автомобильным транспортом на расстояние до 30 км согласно п. 3 Общих
положений сборника «Территориальные сметные цены на материалы, изделия и
конструкции, применяемые в строительстве».

Сметные нормы и расценки на эксплуатацию машин содержат прямые затраты, в
состав которых помимо эксплуатационных затрат включены накладные расходы и
сметная прибыль, начисленные на показатели оплаты труда рабочих, занятых на
ремонте и техническом обслуживании, замене быстроизнашивающихся частей и
перебазировке машин (в расценках на автотранспортные средства учитываются
также накладные расходы и сметная прибыль, начисляемые на показатели оплаты
труда водителей).

Стоимость эксплуатации машин и механизмов приведён в расчете на один
машино-час среднесменного времени эксплуатации машин, которое включает:

  • время участия машин в выполнении технологических операций, в т.ч. для автотранспортных средств — время их перемещения с базы механизации (строительной площадки) на строительную площадку (базу механизации);
  • время замены быстроизнашивающихся частей, режущего инструмента и сменной рабочей оснастки;
  • время перемещения машин по фронту работ в пределах строительной площадки;
  • время технологических перерывов в работе машин при выполнении строительно-монтажных работ;
  • время подготовки машин к работе и их сдачи по окончании работы;
  • время на ежесменное техническое обслуживание машин;
  • стоимость электроэнергии используемой машинами и механизмами.
  • перерывы в работе машиниста (машинистов экипажа), регламентируемые законодательством о труде.

Налог на добавленную стоимость в приведенных ценах не учтён.

Территориальные коэффиенты.

Для пересчета стоимости работ по ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирном доме из уровня цен Московского региона применяются коэффициенты перехода в территориальный текущий уровень цен различных субъектов Российской Федерации, которые можно подключить/отключить в разделе «Параметры».

Коэффициенты приведения текущей сметной стоимости по субъектам Российской Федерации к уровню текущих цен для Московского региона разработаны Некоммерческой организацией «Национальная ассоциация сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга» (НО «Национальная ассоциация стоимостного инжиниринга»). (см. Письмо Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству №ВБ-339/02 от 08.02.2008)

Коэффициенты могут применяться согласно п.5 «МДС 81-32.2003. Методических рекомендаций по использованию федеральных единичных расценок на строительные, монтажные, специальные строительные, ремонтно-строительные и пусконаладочные работы (ФЕР-2001) при определении стоимости строительной продукции на территории субъектов Российской Федерации», утвержденных Письмом Госстроя РФ от 30.04.2003 N НЗ-2626/10.

Указанные коэффициенты могут применяться при осуществлении расчетов стоимости (расценок) работ и услуг, формирования начальной цены при подготовке конкурсной документации и определении платы за жилое помещение.

Расходы (элементы затрат), включенные в стоимость.

Стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения включает следующие расходы (элементы затрат):

  • расходы на оплату труда;
  • расходы на материалы и инвентарь;
  • расходы на эксплуатацию машин;
  • накладные расходы, в том числе отчисления на социальные нужды основных производственных рабочих;
  • налоги и сборы;
  • прибыль;
  • расходы на управление многоквартирным домом.

Расходы на оплату труда, материалы, эксплуатацию машин и специнвентарь определены в сервисе ресурсным (нормативным) методом.

К расходам на эксплуатацию машин относятся расходы на специальные машины (краны, подъемники, компрессоры, катки и т.п.), необходимые для выполнения работ. Расходы на автотранспорт, необходимый для подвоза рабочих и материалов к месту проведения работы, учтены в составе накладных расходов. Расходы на механизмы (перфоратор, люлька, сварочный аппарат и т.д.) для выполнения работ учтены в нескольких статьях: расходы на оплату труда рабочего, работающего с механизмом — в расходах на оплату труда основных рабочих (нормативная трудоемкость приведена в сборниках нормативов); расходы на амортизацию механизма — в составе накладных расходов.

Расходы на воду, необходимую для выполнения работ в расценки не включены. Так как плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, отражается в платежном документе отдельной строкой, и рассчитывается, исходя из норматива потребления, который утверждается органами государственной власти субъектов РФ (Постановление Правительства РФ от 26.12.2016 г. №1498, Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Стоимость машино-часа работы машины включает расходы на оплату труда машинистов, расходы на ремонт и техническое обслуживание, амортизационные отчисления, топливо и ГСМ.

Накладные расходы учтены в размере 95,2% (могут быть изменены пользователем)  от размера расходов на оплату труда основных рабочих. Размер данных расходов Вы можете определить непосредственно для Вашей организации, используя сборник

«Рекомендуемые нормативы общеэксплуатационных расходов в ценах на содержание и ремонт жилья»
. В составе накладных расходов учтены:

  1. общеэксплуатационные расходы подрядчиков (расходы на организацию работ по ремонту или по уборке, специнвентарь, спецодежда и пр.) — 65% (могут быть изменены пользователем);
  2. страховые взносы (взносы в Пенсионный фонд, ФСС и ФОМС) основных производственных рабочих
    (включая отчисления на социальные нужды машинистов) по работам на содержание общего имущества МКД(в соответствии с положениями 34 главы Налогового Кодекса РФ, ст. 33.1 Федерального закона № 167-ФЗ от 15.12.2001г. и Федерального закона № 125-ФЗ от 24.07.1998г.) — 30,2 % (могут быть изменены пользователем).
  3. Расходы на налоги и сборы (налог на имущество, ОСАГО, земельный налог и др.) учтены в размере 0,5% (могут быть изменены пользователем) от всех расходов на содержание и ремонт жилого помещения.
  4. Размер прибыли определен в интернет-сервисе на основании среднего уровня рентабельности для
    отрасли жилищного хозяйства — 10% (может быть изменен пользователем).

Расходы на управление учтены в размере 20% (могут быть изменены пользователем) от размера расходов на оплату труда основных рабочих. Размер данных расходов определен на основании анализа соотношения расходов на управление с расходами на оплату труда основных производственных рабочих в муниципальных образованиях Российской Федерации. Более точно размер данных расходов Вы можете определить (непосредственно для организации по управления многоквартирными домами вашего муниципального образования по выполняемым функциям управления), используя «
Рекомендации по определению численности работников управляющей организации в жилищной сфере
».

В составе расходов на управление учтены:

  • расходы на управление многоквартирным домом — 14%;
  • расходы на расчет платежей — 6%.

В РАЗДЕЛЕ «ПАРАМЕТРЫ» ВЫ МОЖЕТЕ ЗАДАТЬ СВОИ ВЕЛИЧИНЫ:

  • общеэксплуатационных расходов;
  • отчислений на социальные нужды;
  • прибыли;
  • налогов и сборов;
  • расходов на управление.

Как установить цену договора управления

Как установить цену договора управления

Сегодня мы поговорим о том, почему управляющим организациям нужно обозначать цену договора управления. Вы узнаете, из чего она складывается и как её установить.

В конце статьи – алгоритм определения цены договора управления.

Основные условия договора управления МКД

Основные условия договора управления МКД

Обязательно укажите цену договора управления

Требование к обозначению цены договора управления установлено п. 3 ст. 162 ЖК РФ.

Цена договора – это то, сколько денег за содержание и ремонт общего имущества и за коммунальные услуги должны заплатить управляющей компании собственники за весь срок действия договора управления.

Цена договора управления складывается из четырёх составляющих:

  • содержание общего имущества,
  • текущий ремонт общего имущества,
  • управление домом,
  • оказание коммунальных услуг.

Когда мы говорим о цене договора управления, сразу нельзя назвать конкретную сумму, но можно выработать формулу определения цены договора. Обычно цена устанавливается следующим образом: управляющая компания принимает на управление многоквартирный дом и по актуальным ценам определяет, сколько будет стоить для собственников содержание и ремонт общего имущества на первый год.

Управляющая компания оценивает свои затраты и помнит, что затраты на капитальный ремонт не включаются в цену договора управления. Оценивается проведение текущего ремонта, который необязательно делать в первый год управления домом, его можно распланировать на весь период управления домом.

Получившееся число делится на 12 месяцев. В итоге образуется сумма, которую собственники помещений МКД обязаны ежемесячно платить управляющей компании за услуги.

Эту сумму можно распределить между собственниками по квадратным метрам принадлежащей им собственности или исходя из долей собственности в общем имуществе, которая имеется у каждого собственника.

Сложившиеся подходы к установке цены договора:

  1. В договоре управления фиксируется цена в руб./кв.м с перечнем услуг и работ или без него.
  2. «Накопление на счёте дома» – аккумулирование накоплений на счёте дома и согласование их расходования с советом МКД.
  3. Установка цены на один год с необходимостью пересмотра на ОСС.
  4. Если ОСС не установило размер платы, применяется тариф органа местного самоуправления.

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

Пропишите размер платы за содержание и текущий ремонт

Вариант условий определения размера платы за содержание и текущий ремонт помещений напрямую зависит от того, каким образом определяется цена договора управления. Размер платы за содержание жилого помещения – сумма:

  • расценок на оказание услуг и выполнение работ, включённых в минимальный перечень услуг и работ (Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290), и дополнительных услуг по договорённости сторон;
  • размера платы за холодную и горячую воду, электричество, тепло, водоотведение в целях содержания общего имущества в МКД (ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ).

Плата устанавливается минимум на год. Собственники ежегодно утверждают размер платы за содержание общего имущества. Такой вариант применяется, если планово-договорная стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту ОИ не индексируется ежегодно по условиям договора управления.

Перечень услуг и работ должен содержать объёмы, стоимость, периодичность, и график оказания услуг и выполнения работ (п. 8 Правил N 416).

Рекомендуем стоимость выполненных работ и оказанных услуг по управлению МКД определять ежемесячно, исходя из планово-договорной стоимости соответствующих работ и услуг.

Эта стоимость корректируется на объёмы выполненных работ, оказанных услуг, указанных отчёте о выполненных работах и оказанных услугах. Отчёт составляется в порядке, установленном договором управления, с учётом изменения такой стоимости при несвоевременном, неполном или некачественном выполнении работ, оказании услуг.

Текущий ремонт отличается от капитального тем, что проводится для поддержания технических и экономических характеристик объекта в заданных пределах с заменой или восстановлением отдельных быстроизнашивающихся составных частей и деталей (Приказ Госстроя РФ от 13.12.2000 N 285).

Нормативная себестоимость ремонта конструктивных элементов жилых зданий, ремонта и обслуживания внутридомового инженерного оборудования, включаемая в полную нормативную себестоимость услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, зависит от стандартов жилища и стандартов эксплуатации (Приказ Госстроя России от 28.12.2000 N 303).

Если в ДУ предусмотрена возможность создания резервов для финансирования ремонтных и непредвиденных неотложных работ за счёт целевых средств, которые УО получает от собственников и пользователей помещений в МКД, то в договоре нужно прописать порядок учёта и расходования таких целевых средств.

Если договор управления собственники заключают с управляющей компанией, которая была выбрана по результатам открытого конкурса, требования к установке размера платы за СиР определяет содержание п. 34 ПП РФ от 13.08.2006 N 491.

Согласно этому пункту размер платы устанавливается для каждого МКД в размере, равном расчётному размеру за содержание и ремонт жилого помещения, указанному в конкурсной документации.

Заключение договора управления с несовершеннолетними собственниками

Заключение договора управления с несовершеннолетними собственниками

Обозначьте стоимость коммунальных услуг

Оказание коммунальных услуг – подача потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или двух и более из них в любом сочетании для создания благоприятных и безопасных условий использования помещений в МКД, земельных участков и расположенных на них жилых домов (ст. 2 ПП РФ от 06.05.2011 N 354).

Коммунальные ресурсы – горячая и холодная вода, электричество, газ, тепло, твердое топливо и вывоз ТБО.

Тариф на коммунальные услуги утверждается органом местного самоуправления 1 июля ежегодно. Поэтому тарифы по коммунальным услугам нужно прописывать следующим образом: «Тариф КУ соответствует тарифу, устанавливаемому _____ (например, Комитет по ценам и тарифам) и изменяется ежегодно».

Повышение тарифов ЖКХ с 1 июля 2017 года

Повышение тарифов ЖКХ с 1 июля 2017 года

Не обосновывайте цену договора управления

Управляющая организация не обязана информировать собственников о стоимости например, материалов, используемых при выполнении работ, или о стоимости оказания услуг подрядной организацией. Но нужно помнить, что именно УО несёт ответственность перед собственниками помещений в МКД.

Вместе с тем, согласноп. 40 Правил N 491, собственники помещений вправе получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объёмах и периодичности оказанных услуг и выполненных работ. В договоре управления этот срок можно уменьшить.

Собственники могут проверять объёмы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ. Требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

Сделайте это, чтобы указать цену договора правильно

  1. Алгоритм определения цены договора управления можно представить следующим образом:
  2. Оцените стоимость отдельных работ и услуг, которые можете назвать на момент утверждения договора управления.
  3. Опишите, как будете индексировать стоимость работ и услуг, начиная со второго года действия договора управления. Пропишите формулу изменения фиксированных размеров платы.
  4. Укажите процедуру устранения недостатков по каждому элементу в случае их выявления в результате осмотра по ПП РФ N 290.
  5. Обозначьте порядок оплаты дополнительных работ.
  6. Напишите порядок определения рассрочки оплаты стоимости дополнительных работ.
  7. Отметьте, можно ли прогнозируемую стоимость работ оплатить авансом.

Если да, то в договоре управления нужно прописать, как вы определите прогнозируемую стоимость дополнительных работ и их среднемесячную предоплату. Как будете перебрасывать на следующий месяц неизрасходованные суммы, как будете выявлять недоплату и доначислять её в следующем месяце.

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 916 подписчикам

Статьи по теме

Признаки публичности договора управления МКД

Признаки публичности договора управления МКД

Вопрос о публичности договора управления МКД возникает довольно часто. Собственники помещений интересуются тем, что подразумевается под данным понятием. Это стало особенно актуальным после сообщения о…

Особенности взаимодействия УК с советом МКД

Особенности взаимодействия УК с советом МКД

Вступившая в силу летом 2011 года статья 161.1 ЖК РФ, определяет условия создания, полномочия нового вида объединений собственников жилых помещений МКД — совета МКД. Что входит в компетенцию совета МК…

Вопросы по теме

Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru

Содержание многоквартирного дома: как считается плата за него и зарплата сотрудникам

В статье поговорим о том, как рассчитывается размер платы за содержание и текущий ремонт квартиры, а еще о том, как платят работникам много квартирного дома — и как это все между собой связано.

Сколько платить за содержание МКД и его текущий ремонт

Плата за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и утверждается общим собранием собственников на срок не менее чем 1 год.

При подготовке предложений по списку работ и услуг для конкретного многоквартирного дома жилищная организация должна рассчитать сметную стоимость работ, которая позволит определить величину платы за ремонт и содержание жилого помещения для этого МКД.

Ориентироваться нужно на:

  • Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491;
  • Письмо Минрегионразвития РФ от 12 октября 2006 года.

Полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда определяется как сумма нормативных затрат на:

  • ремонт конструктивных элементов жилых зданий;
  • ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования;
  • благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий;
  • создание ремонтного фонда;
  • и прочих прямых затрат, общеэксплуатационных и внеэксплуатационных расходов.

где:

  • Сполн. — полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда;
  • Сi — нормативные расходы по статье затрат;
  • n — количество статей затрат, учитываемых при определении нормативной себестоимости.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД в первую очередь зависит от характеристики самого МКД, исходя из состава общего имущества, определяется перечень необходимых работ и услуг.

Минимальный перечень работ утвержден законодательством (Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»).

Минимальный перечень работ и их периодичность (в сторону увеличения) может быть дополнен любыми услугами, утвержденными на общем собрании и согласованными с управляющей организацией.

Уже имея перечень работ и услуг, необходимых для содержания конкретного МКД, можно составлять размер платы, исходя из стоимости каждой работы (услуги) в отдельности.

Стоимость работ, которые выполняются сотрудниками управляющей организации, зависит от заработной платы того или иного сотрудника, например, электрика, сантехника, уборщика, дворника и пр.

Эти работы могут быть оказаны и подрядными организациями, тогда стоимость работ определяется договором подряда.

Рассмотрим вариант, когда услуги оказываются сотрудниками УО.

Как рассчитать заработную плату работников для конкретного МКД?

Для расчета зарплаты сначала нужно определить объем работ на МКД, будет это полная ставка или частичная занятость. Для расчета численности сотрудников для обслуживания объекта управления можно использовать следующие документы:

  • об утверждении «Рекомендаций по определению численности работников Службы заказчика (организации по управлению жилищным Фондом)» (вместе с «Рекомендациями… МДК 2-01.01»): Приказ Госстроя РФ от 26.03.1999 № 74;
  • Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. приказом государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 09.12.1999 № 139).

После того, как рассчитана ставка работника, можно определить его заработную плату, исходя из размера МРОТ установленного в регионе (не ниже МРОТ) и профессиональной квалификации.

Состав платы за жилое помещение

В состав платы входят следующие пункты.

1. Коммунальные услуги, необходимые для содержания общего имущества (ГВС, ХВС, водоотведение и электроэнергия).

2. Жилищные услуги. Тут несколько пунктов.

Содержание инженерного оборудования: эта статья должна отражать нормативные затраты на обслуживание систем водоснабжения (включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции и другого инженерного оборудования жилого дома.

Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов:

  • оплата труда рабочих, выполняющих обслуживание внутридомового оборудования;
  • отчисления на социальные нужды;
  • материалы;
  • прочие прямые расходы по ремонту и обслуживанию внутридомового инженерного оборудования.

3. Санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории

Эта статья должна отражать нормативные расходы по уборке придомовой территории, а также содержанию мест общего пользования жилого дома; дезинсекции и дератизации; озеленению; вывозу твердых бытовых отходов; другие расходы по обеспечению санитарного состояния жилого здания и придомовой территории.

Затраты по этой статье складываются из следующих элементов:

  • оплата труда рабочих, занятых благоустройством и обслуживанием жилых домов и придомовой территории;
  • отчисления на социальные нужды;
  • материалы;
  • электроэнергия;
  • прочие расходы по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории.

4. Управление общим имуществом

Ориентироваться нужно на Рекомендации по определению численности работников организации по управлению жилищным фондом утв. Приказом Госстроя России от 26.03.99 г. № 74.

Здесь тоже несколько пунктов. В управление входят:

  • руководство управляющей организацией:

Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м)

до 900

от 900 до 1300

от 1301 до 2700

Нормативная численность, чел.

4-6

6-8

8-10

  • технический контроль и планирование;
  • финансово-экономическая деятельность:

Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м)

до 900

от 900 до 1300

от 1301 до 2700

Нормативная численность, чел.

3-4

4-6

6-8

  • договорно-правовая деятельность:

Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м)

до 900

от 900 до 1300

от 1301 до 2700

Нормативная численность, чел.

1-2

2-4

4-7

5. Текущий ремонт общего имущества

Эта статья должна отражать затраты на проведение комплекса работ по поддержанию в исправном состоянии элементов жилого здания, заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств: технический осмотр, подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации, техническое обслуживание и текущий ремонт конструктивных элементов зданий (фундаменты и подвальные помещения, стены, перекрытия, крыши, оконные и дверные заполнения, перегородки, лестницы, балконы, крыльца, полы и др.).

Затраты по этой статье складываются из следующих элементов:

  • оплата труда рабочих, выполняющих ремонт конструктивных элементов жилых зданий, внутридомового инженерного оборудования;
  • отчисления на социальные нужды;
  • затраты на материалы;
  • прочие расходы по ремонту конструктивных элементов, внутридомового инженерного оборудования.

Если у собственников есть дополнительные пожелания по осуществлению работ по текущему содержанию и ремонту общего имущества, например, установка и дальнейшее обслуживание шлагбаума или установка видеонаблюдения, управляющая организация вправе отказать собственникам в этой просьбе. Действия, которые не входят в список работ по ремонту и содержанию жилья, обслуживающая организация не обязана выполнять.

Однако жильцы могут провести собрание, где предложат представителям управляющей компании взять на себя обязательство за определенные действия и выполнять их в штатном режиме, что потребует отдельной платы.

Если большинство жильцов поддержит эту идею, то они могут предложить управляющей организации оформить дополнительное соглашение, указав специальные условия сотрудничества и сумму оплаты.

Все вышеуказанное относится к себестоимости оказываемых работ, однако помимо себестоимости вторым элементом тарифа (общей потребности в финансовых средствах) на содержание и ремонт жилищного фонда является прибыль.

При расчете тарифов величину прибыли рекомендуется определять на основе установленного норматива. При этом необходимо исходить из того, что хозяйствующему субъекту (подрядчику) требуется развитие и модернизация.

Расчет прибыли производится по следующим основным составляющим:

  • налоги, уплачиваемые из прибыли;
  • развитие производства, в том числе капитальные вложения, исходя из программы производственного развития;
  • социальное развитие, включая образование фондов, исходя из программы социального развития;
  • расходы на прочие цели.

В расчетной прибыли (Пр) выделяются две составляющие по направлениям ее использования:

Пр = Пор Потч,

где:

  • Пор — прибыль, остающаяся в распоряжении хозяйствующего субъекта;
  • Потч — отчисляемая прибыль.

Отчисляемая прибыль (Потч) определяется как сумма налогов и обязательных платежей, выплачиваемых из прибыли в соответствии с действующим налоговым законодательством (налог на прибыль, налог на имущество, налог на содержание жилищного фонда и объектов социально — культурной сферы, сборы на нужды образования, прочие отчисления):

Потч = SUM Пi,

где:

  • Пi — вид налога (платежа).

Стоит отметить, что частные управляющие компании самостоятельно определяют для себя размер прибыли, однако он должен быть согласован общим собранием собственников МКД, стороны (УО и собственники) должны прийти к соглашению в этом вопросе. Чем выше репутация УО (качество ее работ по сравнению с конкурентами), тем больше собственники будут готовы заплатить такой УО.

Стародубцева Ирина Валерьевна, Мударисова Анастасия Владимировна, ООО «Эксперт24»



Источник фото: https://www.pexels.com/

Имея за плечами более 800 проведенных семинаров для управляющих компаний и ТСЖ, могу смело сказать, что обсуждение платы за управление и всего, что с ней связано всегда превращается в жаркий спор. Основные баталии возникают вокруг вопросов связанных с бухгалтерским и налоговым учетом платы за управление, необходимости актирования данной услуги с собственниками помещений, структуре этой платы и т.д. Так как вопросы постоянные, то  решился написать цикл статей, в которых попытаюсь «разжевать» общественности особенности данной строки в квитанции.

Начнем издалека.

Кто бы что ни говорил, но управляющая организация «заходит на МКД» не для удовлетворения потребностей жителей (для этого есть государство и лица противоположного пола), а для получения прибыли. Прибыль в свою очередь – самый страшный раздражитель для огромного количества собственников помещений, так как они по-настоящему уверовали в то, что обслуживание их МКД стоит копейки, и инфляция на затраты управляющих компаний не распространяется.

Государство в п.2 ст.162 ЖК РФ прямо указало, что управляющая организация (далее по тексту – УО) по договору управления «обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам…».

Обратите внимание на текст выше и увидите, что в нем услуги управления отделены от услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также от коммунальных услуг, поэтому давайте сразу определимся, что плата за управление МКД – это плата за отдельный вид деятельности УО, хоть и может включаться в состав платы за содержание жилого помещения в соответствии с пп.2 п.1 ст.154 ЖК РФ.

На практике плата за управление может быть:

  1. выделена отдельной строкой в платежном документе;

  2. в платежном документе включена в строку «плата за содержание жилого помещения», но выделена отдельно в перечне работ и услуг;

  3. в платежном документе включена в строку «плата за содержание жилого помещения», но НЕ выделена отдельно в перечне работ и услуг.

Первый и второй варианты, указанные выше безопасны с точки зрения последствий «войнушки» за деньги УО, а вот третий вариант чреват ооооочень нехорошими последствиями.

Проблема в том, что хотя это прямо и не написано в нормативно-правовых актах, суды однозначно дают понять, что есть деньги, принадлежащие
собственникам помещений, и есть деньги, которые после оплаты собственникам уже не принадлежат. Так ВС РФ в Определении Верховного Суда РФ от 25.06.2018 N 304-ЭС18-7866 по делу N А46-15897/2016 (на самом деле таких определений уже сотни) указал, что взносы собственников в виде платы за содержание жилого помещения «имеют целевой характер и не поступают в собственность Общества».

Что все это значит на практике?

А значит это то, что если УО не отделит мух от котлет, а правильнее свои деньги от «их» денег, то может получится так, что своих денег у нее попросту не будет. Судьи из решения в решение говорят о том, что если УО не выполнила работы, то денежные средства остаются на лицевом счете МКД и если предположим МКД «ушел», то «неосвоенные» денежные средства должны быть возвращены собственникам помещений как неосновательное обогащение.

С точки зрения нашего достаточно «укуренного» законодательства, регулирующего сферу управления МКД списание денежных средств с лицевого счета МКД возможно только после подписания акта выполненных работ
между представителем собственников помещений в МКД и управляющей организацией (п.4.11 ГОСТ Р 56192-2014. «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования»).

И тут из-за угла вылазит 2 проблемы:

  1. в МКД некому подписывать акты выполненных работ, потому что настоящих буйных мало и никто председателем совета дома стать не решился;

  2. а как вообще можно заактировать работы по управлению???

Первую проблему можно обойти через договор управления или общее собрание собственников (если интересно – пишите в комментариях и напишу подробный FAQ), а вторая проблема на самом деле зачастую неразрешима.

Есть «замечательный» документ, который называется Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290 (далее по тексту – Правила №290). Так вот в п.9 Правил №290 указано, что «сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома».

Если «провалиться» по ссылке в этом пункте, то вы увидите саму форму акта, которая утверждена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 №761/пр «Об утверждении формы акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества
в многоквартирном доме».

Обратили внимание, что ни в названии документа, ни в самой форме не говорится об актировании услуги по управлению?

И это абсолютно верно, так как:

  1. ЖК РФ разделяет услуги по содержанию и ремонту общего имущества от услуги управления (п.2 ст.162 ЖК РФ);

  2. невозможно актировать с каждым домом услуги
    по заполнению ГИС ЖКХ, походам юристов в суд, раздумья главбуха и экономиста по вопросу отражения тех или иных данных в отчете по исполнению договора управления и других работ, которые согласно Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 №416 (далее по тексту – Правила №416) относятся к услуге управления.

  3. детализация работ по управлению в перечне работ и услуг попросту невозможна, так как невозможно запланировать и впоследствии обосновать то, что не носит материального характера. Вы же в рабочее время читаете эту статью и вам за это платят собственники. Если они все сидят рядом и актируют этот процесс – передайте им от меня привет. Многие возразят, что мол мы детализируем всё как положено… Тогда у меня лично вопрос – КАК вы это делаете?

А теперь вернемся к тому, что было чуть выше по тексту и разберем ситуацию, когда плата за управление в перечне работ не выделена и включена в состав платы за содержание жилого помещения.

Ответьте мне на несколько вопросов (пишите в комментах):

  1. как вы будете отделять свои деньги (за родненькое управление) от «их» денег за содержание и ремонт?

  2. как вы будете актировать внутри услуги содержание и ремонт выполнение работ по управлению?

  3. ну и наперед, как вы будете применять льготу по пп.30 п.3 ст.149 НК РФ в части освобождения от НДС?

Если продолжение интересно – напишу вторую часть.

С уважением, ваш товарищ Сталин)))

Методические рекомендации по расчету минимального размера стоимости работ (услуг) по содержанию общего имущества многоквартирных домов из расчета на 1 кв.м общей площади жилого и нежилого помещения

Содержание

I

Основные положения

2

II.

Нормативно-правовые акты

2

III.

Основные понятия и термины

3

IV.

Алгоритм расчета минимального размера стоимости работ (услуг) по содержанию общего имущества многоквартирных домов из расчета на 1 кв.м общей площади жилого и нежилого помещения

4

V.

Исходные данные для расчета минимального размера стоимости работ (услуг) по содержанию общего имущества многоквартирных домов из расчета на 1 кв.м общей площади жилого и нежилого помещения

5

VI.

Порядок определения типа многоквартирного дома

5

VII.

Определениетиповогоминимального перечня работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме

6

VIII.

Рекомендации по расчету минимальной годовой стоимости работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме

7

IX.

Расчетминимального размера стоимости работ (услуг) по содержанию общего имущества многоквартирных домов из расчета на 1 кв.м общей площади жилого и нежилого помещения

13

Приложение 1 «Типовые минимальные перечни работ и услуг, учитываемых при расчете минимального размера стоимости работ (услуг) по содержанию общего имущества многоквартирных домов»

14

Приложение 2 «Коэффициенты затрат»

20

Приложение 3«Характеристика типовых многоквартирных домов»

21

Приложение 4 «Расчет минимального размера платы по содержанию общего имущества многоквартирного дома из расчета на 1 кв.м общей площади жилого и нежилогопомещения»

22

Приложение 5 «Основные допущения при расчетах»

27

  1. Основные положения
    1. Методические рекомендации по расчету минимального размера стоимости работ (услуг) по содержанию общего имущества многоквартирных домов из расчета на 1 кв.м общей площади жилогои нежилогопомещения (далее — Методические рекомендации) предназначены для определения платы за содержание общего имущества многоквартирных домов за  1 кв.м. жилого и нежилогопомещения, включая плату за услуги и работы по содержанию, текущему ремонту  общего имущества в многоквартирном доме и управлению многоквартирным домом.
    2. Методические рекомендации разработаны в соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации и другими нормативными правовыми актами, и могут применяться собственниками жилых помещений, различнымиобъединениями собственников жилых помещений (товариществамисобственников жилья, жилищными или иными специализированными кооперативами) (далее- собственники помещений),органами местного самоуправления, управляющими организациями и другими заинтересованными лицами.
    3. В Методических рекомендациях к нежилым помещениям относятся помещения, сданные в аренду или находящиеся в собственности организаций и физических лиц.
    4. В Методических рекомендациях в минимальный размер стоимости работ (услуг) по содержанию общего имущества многоквартирных домов входит плата за работы (услуги) по содержанию общего имущества и плата за услуги по управлению многоквартирным домом.
  1. Нормативно-правовые акты

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ.

2. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491
«Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

3. Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 28 декабря 2000 г. N 303).

4. Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290
«О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

5. Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75
«О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

6. Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда
(утв. приказом Госстроя РФ от 22 августа 2000 г. N 191).

7. Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416
«О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

8. Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. приказом государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 9 декабря 1999 г. N 139).

  1. Основные понятия и термины

В настоящих методических рекомендациях используются основные термины и понятия:

— содержание общего имущества многоквартирного дома  — жилищная услуга, состоящая из широкого списка работ, которые следует регулярно выполнять для поддержания дома в исправном состоянии;

— общее имущество в многоквартирном доме помещения в данном доме, не являющиеся частями жилого помещения и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке;

собственник помещения в многоквартирном доме физическое или юридическое лицо, осуществляющее права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым (нежилым) помещением, в соответствии с его назначением и пределами его использования;

— стоимость работ (услуг) по содержанию общего имущества – сумма расходов, отражающая потребность исполнителя в финансовых средствах для оказания полного комплекса работ и услуг по содержанию общего имущества в рамках обусловленного договором с собственниками объема и перечня услуг и работ;

— плата за содержаниеобщего имущества стоимость содержания общего имущества, определяемая в целях ее возмещения за расчетный период отдельным собственником помещений в многоквартирном доме в зависимости от его доли на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

— расчетный (планируемый) период временной интервал (период) не менее 1 года, в течение которого исполнителем планируется осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом и (или) содержанию общего имущества в многоквартирном доме по рассчитанной исполнителем стоимости содержания общего имущества;

— стоимость (цена) обслуживания в месяц ежемесячный размер платы за содержание общего имущества многоквартирного дома из расчета на 1 кв.м общей площади жилого и (или) нежилого помещения в конкретном месяце расчетного периода;

— жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан; к жилым помещениям относятся:

а) жилой дом, часть жилого дома;

б) квартира, часть квартиры;

в) комната, часть комнаты;

— нежилое помещение — изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, не относящееся к жилым помещениям и не входящее в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Значения иных понятий, используемых в Методических рекомендациях, соответствуют определениям, приведённым в законодательных и нормативных правовых актах Российской Федерации.

  1. Алгоритм расчета минимального размера стоимости работ (услуг) по содержанию общего имущества многоквартирных домов из расчета на 1 кв.м общей площади жилого и (или) нежилого помещения

Расчет минимального размера стоимости работ (услуг) по содержанию общего имущества многоквартирных домов из расчета на 1 кв.м общей площади жилого помещения осуществляется по алгоритму:

3. Расчет минимальной годовой стоимости работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме

  1. Исходные данные о многоквартирном доме

2. Определение типа многоквартирного дома

3. Определение перечня работ и услуг в соответствии с типом МКД

4. Определение  минимального размера стоимости работ (услуг) по содержанию общего имущества многоквартирных домов из расчета на 1 кв.м общей площади жилого и нежилого помещения

 

  1. Исходные данные для расчета минимального размера стоимости работ (услуг) по содержанию общего имущества многоквартирных домов из расчета на 1 кв.м общей площади жилого и нежилого помещения

Для расчета минимального размера стоимости работ (услуг) по содержанию общего имущества многоквартирных домов из расчета на 1 кв.м общей площади жилого и нежилого помещения используются данные, содержащиеся в техническом паспорте многоквартирного дома, данные о минимальном размере оплаты труда, данные о нормировании труда работников. К используемым данным, содержащимся в техническом паспорте, относятся:

— общая площадь;

— общая площадь жилых и нежилых помещений;

— площадь лестничных площадок и маршей;

— площадь чердака и подвала;

— общая площадь придомовой территории;

— количество загрузочных клапанов мусоропровода;

— количество проживающих;

— количество и площадь лифтов.

  1. Порядок определения типа многоквартирного дома

Тип многоквартирного дома определяетсяв  зависимости от степени благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома.

Для целей расчета минимального размера стоимости работ (услуг) по содержанию общего имущества многоквартирных домоввыделяется шесть основных типов многоквартирных домов:

  1. Многоквартирные дома с централизованным отоплением, холодным, горячим водоснабжением и  канализацией, оснащенные лифтовым оборудованием и мусоропроводом с количеством этажей 10 и более;
  2. Многоквартирные дома с централизованным отоплением, холодным, горячим водоснабжением и  канализацией, оснащенные лифтовым оборудованием и мусоропроводом с количеством этажей от 7 до 9 включительно;
  3. Многоквартирные дома с централизованным отоплением, холодным водоснабжением и канализацией, без централизованного горячего водоснабжением с количеством этажей от 4 до 6 включительно;
  4. Многоквартирные дома с централизованным отоплением, холодным водоснабжением и канализацией, без централизованного горячего водоснабжения с количеством этажей до 3 включительно;
  5. Многоквартирные дома с централизованным холодным водоснабжением и канализацией, без централизованного отопления (АОГВ) и горячего водоснабжения с количеством этажей до 3 включительно;
  6. Прочие многоквартирные дома.

Тип многоквартирного дома определяет типовой перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества многоквартирных домов.

VII.Определение типового минимальногоперечня работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме

Минимальный размер стоимости работ (услуг) по содержанию общего имущества многоквартирных домов определяется исходя из типового минимальногоперечня работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имуществамногоквартирных домов (Далее – Типового перечня).

Типовой перечень работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирных домов основан на минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ от 3.04.2013 г. N 290) и включает в себя минимальный набор работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, обеспечивающих безопасное проживание.

Типовой перечень включает следующие группы работ:

1) Услуги по вывозу бытовых отходов;

2)Надлежащее содержание и ремонт лифтов;

3) Санитарная уборка подъездов и лестничных клеток;

4)Работ по содержанию мусоропровода;

5) Работы по содержанию придомовой территории;

6) Работы по содержанию и обслуживанию системы отопления;

7) Работы по обслуживанию газовых сетей;

8) Обеспечение устранения аварий;

9) Прочие работы и услуги по содержанию общего имущества в многоквартирных домах.

Состав работ и услуг, входящих в выделенные группы типового перечня зависит от типа многоквартирного дома (Приложение 1).

Конкретный перечень работ и услугпо содержанию общего имущества многоквартирных домовможет отличаться от типового в сторону расширения состава работ и услуг и увеличения их периодичности. В такой перечень работ и услуг могут включаться дополнительные работы, предусмотренные для повышенного комфорта проживания, улучшенного санитарного состояния придомовой территории и мест общего пользования многоквартирного дома и т.п.

При расширении перечня работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества  многоквартирных домов,размер стоимости работ (услуг) по содержанию общего имущества многоквартирных домов будет выше, чем по типовому перечню работ и услуг.

  1. Рекомендации по расчету минимальнойгодовой стоимости работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме

Расчет минимальной годовой стоимости работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется на основе затратного подхода.

Ц= С+ П,

где:

Ц — минимальная годовая стоимость работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, руб.;

С  — годовые минимально необходимые затраты на выполнение работ и оказание услуг, входящих в Типовой перечень, руб.;

П— нормативная прибыль, руб.

П=НП1∙С1+НП2С2,

где:

НП1 – норма прибыли на услуги сторонних организаций, %;

НП2– норма прибыли на работы и услуги, оказываемые собственными силами, %;

С1 – сумма годовых минимально необходимых затрат на услуги на услуги сторонних организаций, руб.;

С2 — сумма годовых минимально необходимых на работы и услуги, оказываемые собственными силами, руб.

Норма прибыли на услуги сторонних организаций устанавливается в размере 1%, норма прибыли по работам и услугам, оказываемым собственными силами устанавливается в размере 15%.

Годовые минимально необходимые затраты на выполнение работ и оказание услуг, входящих в Типовой перечень рассчитываются по формуле:

С=Субор+См+Стер+Сот+Сг+Спроч+СТБО+Слифт ,

где:

С – годовые минимально необходимые затраты на выполнение работ и оказание услуг, входящих в Типовой перечень, руб.;

Субор – минимальные годовые затраты на  работы по санитарной уборке подъездов и лестничных клеток, входящие в Типовой перечень, руб.;

См – минимальные годовые затраты на  работы и услуги по содержанию мусоропровода, входящие в Типовой перечень, руб.;

Стер – минимальные годовые затраты на  работы по содержанию придомовой территории, входящие в Типовой перечень, руб.;

Сот – минимальные годовые затраты на  работы и услуги по содержанию и обслуживанию системы отопления, входящие в Типовой перечень, руб.;

Сгминимальные годовые затраты на  работы и услуги по обслуживанию газовых сетей, входящие в Типовой перечень, руб.;

Спроч– минимальные годовые затраты на  прочие работы и услуги по содержанию общего имущества в многоквартирных домах, входящие в Типовой перечень;

СТБО – годовая стоимость вывоза твердых бытовых отходов, руб.;

Слифт – годовая стоимость работ по обслуживанию и ремонтулифтов, руб.

Расчет минимально необходимых  годовых затрат
на  работы по санитарной уборке подъездов и лестничных клеток, входящих в Типовой перечень
осуществляется по формуле:

Субор=Суборi ,

где:

Субор – минимальные годовые затраты на  работы по санитарной уборке подъездов и лестничных клеток, входящих в Типовой перечень, руб.;

Суборi  — минимальные годовые затраты на i работу по санитарной уборке подъездов и лестничных клеток, руб.

Субор1=S1∙МРОТ∙kу1,

где:

Субор1 – минимальные годовые затраты на  подметание лестничных площадок и маршей нижних трех этажей с предварительным их увлажнением, руб.;

МРОТ — законодательно установленный минимальный размер месячной оплаты труда, руб.;

S1 — площадь лестничных площадок и маршей нижних трех этажей, кв.м;

kу1 – коэффициент затрат на подметание лестничных площадок и маршей нижних трех этажей с предварительным их увлажнением.

Субор2=S2∙МРОТ∙kу2,

где:

Субор2 – минимальные годовые затраты на  подметание лестничных площадок и маршей выше трех этажей с предварительным их увлажнением, руб.;

МРОТ — законодательно установленный минимальный размер месячной оплаты труда, руб.;

S2 — площадь лестничных площадок и маршей выше трех этажей, кв.м;

kу2 – коэффициент затрат на подметание лестничных площадок и маршей выше трех этажей с предварительным их увлажнением.

Субор3=n1∙МРОТ∙kу3,

где:

Субор3 – минимальные годовые затраты на  влажное подметание мест перед загрузочными камерами мусоропровода, руб.;

МРОТ — законодательно установленный минимальный размер месячной оплаты труда, руб.;

n1– количество загрузочных клапанов мусоропровода, шт.;

kу3 – коэффициент затрат на влажное подметание мест перед загрузочными камерами мусоропровода.

Субор4=S1∙МРОТ∙kу4,

где:

Субор4 – минимальные годовые затраты на  мытье лестничных площадок и маршей нижних трех этажей, руб.;

МРОТ — законодательно установленный минимальный размер месячной оплаты труда, руб.;

S1 — площадь лестничных площадок и маршей нижних трех этажей, кв.м;

kу4 – коэффициент затрат на мытье лестничных площадок и маршей нижних трех этажей.

Субор5=S2∙МРОТ∙kу5,

где:

Субор5 – минимальные годовые затраты на  мытье лестничных площадок и маршей выше трех этажей, руб.;

МРОТ — законодательно установленный минимальный размер месячной оплаты труда, руб.;

S2 — площадь лестничных площадок и маршей выше трех этажей, кв.м;

kу5 – коэффициент затрат на мытье лестничных площадок и маршей выше трех этажей.

Субор6=Sлn2∙МРОТ∙kу6,

где:

Субор6 – минимальные годовые затраты на подметание кабин лифтов с предварительным их увлажнением, руб.;

МРОТ — законодательно установленный минимальный размер месячной оплаты труда, руб.;

Sл — площадь кабины лифта, кв.м;

n2 – количество лифтов, шт.;

kу6 – коэффициент затрат на подметание кабин лифтов с предварительным их увлажнением.

Субор7=S3∙МРОТ∙kу7,

где:

Субор7 – минимальные годовые затраты на уборку чердачного и подвального помещения, руб.;

МРОТ — законодательно установленный минимальный размер месячной оплаты труда, руб.;

S3 – площадь подвала, кв.м;

kу7 – коэффициент затрат на уборку чердачного и подвального помещения.

Субор8=Sо∙МРОТ∙kу8,

где:

Субор8 – минимальные годовые затраты на мытье окон, руб.;

МРОТ — законодательно установленный минимальный размер месячной оплаты труда, руб.;

Sо – площадь мест общего пользования, кв.м;

kу8 – коэффициент затрат на мытье окон.

Коэффициент затрат наi работу по санитарной уборке учитывает нормы временина выполнение работ, материальные расходы, расходы на страховые взносы, накладные расходы.

kyi=tнiniF∙12∙(1+М)∙1+СС1+НР,

где:

tнi – нормы времени на выполнение i работы на 1 кв.м, ч;

ni – периодичность проведения i работы в год;

F — годовой эффективный фонд времени рабочего, ч;

М — коэффициент, учитывающий материальные расходы;

CC – коэффициент, учитывающий страховые взносы;

HP – коэффициент, учитывающий накладные расходы.

Расчет минимально необходимых  годовых затрат на  работы и услуги по содержанию мусоропровода осуществляется по формуле:

См=Ч∙МРОТ∙kм ,

где:

МРОТ — законодательно установленный минимальный размер месячной оплаты труда, руб.;

Ч – численность проживающих, чел.;

kм  – коэффициент затрат на содержание мусоропровода.

Коэффициент затрат на содержание мусоропровода учитывает нормы обслуживания, материальные расходы, расходы на страховые взносы, накладные расходы.

kм=12N1+М1+СС1+НР,

где:

N – нормы обслуживания на единицу измерения, кв.м;

М — коэффициент, учитывающий материальные расходы;

CC – коэффициент, учитывающий страховые взносы;

HP – коэффициент, учитывающий накладные расходы.

Минимально необходимые годовые затраты на работы по содержанию придомовой территории рассчитывается по формуле:

Стер=Sтер∙МРОТ∙kптk,

где:

Стер – минимальные годовые затраты на  работы по содержанию придомовой территории, входящие в Типовой перечень, руб.;

МРОТ — законодательно установленный минимальный размер месячной оплаты труда, руб.;

Sтер – площадь придомовой территории, кв.м;

kпт – коэффициент затрат на содержание придомовой территории;

k — коэффициент, учитывающий долю регулярно убираемой территории.

Коэффициент затрат на содержание придомовой территории учитывает нормы обслуживания, расходы на страховые взносы, накладные расходы.

kпт=12No1+СС1+НР,

где:

No– нормы обслуживания на единицу измерения, кв.м;

CC – коэффициент, учитывающий страховые взносы;

HP – коэффициент учитывающий накладные расходы.

Коэффициент, учитывающий долю регулярно убираемой территории, принимается собственниками на собрании.

Расчет минимально необходимых  годовых затрат на  работы и услуги по содержанию и обслуживанию системы отопления, входящие в Типовой перечень осуществляется по формуле:

Сот=МРОТ∙kо,

где:

Сот – минимальные годовые затраты на  работы и услуги по содержанию и обслуживанию газового оборудования и системы отопления, входящие в Типовой перечень, руб.;

МРОТ — законодательно установленный минимальный размер месячной оплаты труда, руб.;

kо – коэффициент затрат на обслуживание систем отопления.

Коэффициенты затрат на обслуживание учитывают нормы времени на выполнение работ,  размер часовой тарифной ставки рабочего, расходы на страховые взносы, накладные расходы.

kо=12NokЧТС1+СС1+НР,

где:

No – норма обслуживания, кв.м;

kчтс  – коэффициент, учитывающий размер часовой тарифной ставки;

CC – коэффициент, учитывающий страховые взносы;

HP – коэффициент учитывающий накладные расходы.

Минимально необходимаястоимостьоказания работ и услуг по обслуживанию газового оборудования, входящие в Типовой перечень рассчитана на основе анализа статистических данных и составляет 0,033 руб./кв.м в месяц.

Минимально необходимые затраты на  устранение аварий и прочие работы и услуги, входящие в Типовой перечень определяются по формуле:

Спр=Б *kп* Sж*12,

где:

Спр – минимальные годовые затраты на  устранение аварий и прочие  работы и услуги, входящие в Типовой перечень, руб.;

Б – базовая ставка затрат на  устранение аварий и прочие  работы и услуги, входящие в Типовой перечень, руб./кв. м в месяц;

kп–корректирующий коэффициент затрат на  устранение аварий и прочие работы и услуги, входящие в Типовой перечень (таблица 2);

Sж – общая площадь жилого помещения многоквартирного дома, кв.м.

Базовая ставка затрат на  устранение аварий и прочие  работы и услуги, входящие в Типовой перечень, определена для многоквартирного дома, относящегося ко 2 типу со сроком эксплуатации до 15 лет, относящегося к I группе зданий, и составляет 3,42 руб./кв.м.

Корректирующий коэффициент затрат на  устранение аварий и прочие работы и услуги, входящие в Типовой перечень зависит от типа дома, характеристики и срока эксплуатации здания.

Таблица 1 — Характеристика зданий по группе капитальности

Группа
капиталь-ности

Характеристика зданий

I

Каменные особо капитальные: фундаменты каменные и бетонные; стены каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия железобетонные

II

Каменные обыкновенные: фундаменты каменные; стены каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные, а также каменные своды по металлическим балкам)

III

Каменные облегченные: фундаменты каменные и бетонные; стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника; перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам

IV

Деревянные рубленные и брусчатые, смешанные сырцовые; фундаменты ленточные бутовые; стены рубленные, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), сырцовые; перекрытия деревянные

Таблица 2 — Примерные коэффициенты для определения затрат на устранение аварий и прочие работы и услуги

Группы зданий

Срок эксплуатации

Типы домов

тип 1

тип 2

тип 3

тип 4

тип5

Срок эксплуатации (0-15 лет)

I

1,2

1,0

1,2

0,95

0,85

II

1,35

1,1

1,3

1,1

0,95

III

1,15

1,05

IV

1,2

1,1

Срок эксплуатации (16-30 лет)

I

1,35

1,15

1,35

1,15

1,05

II

1,5

1,25

1,45

1,25

1,1

III

1,3

1,15

IV

1,35

1,2

Срок эксплуатации (31-100 лет)

I

1,5

1,25

1,45

1,25

1,1

II

1,3

1,15

III

1,4

1,25

IV

1,4

1,25

Срок эксплуатации (свыше 101 года)

I

5,0

1,45

1,65

1,4

1,25

II

1,55

1,4

III

1,75

1,55

IV

1,85

1,65

Годовая стоимость вывоза твердых бытовых отходов и стоимость работ по обслуживанию лифтов устанавливается в соответствии с договорами с учетом  цен на данные услуги, сложившихся на рынке.

  1. Расчет минимального размера стоимости работ (услуг) по содержанию общего имущества многоквартирных домов из расчета на 1 кв.м общей площади жилого и нежилого помещения

Минимальный размер стоимости работ (услуг) по содержанию общего имущества многоквартирных домов из расчета на 1 кв.м общей площади жилого и нежилого помещенияопределяетсяисходя изминимальной годовой стоимость работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и общей площади жилого и нежилого помещения и рассчитывается по формуле:

Сж=ЦSж /12,

где:

Сж — минимальный размер стоимости работ (услуг) по содержанию общего имущества многоквартирных домов из расчета на 1 кв.м общей площади жилого и нежилого помещения, руб.;

Ц – минимальная годовая стоимость работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, руб.;

Sж – общая площадь жилого и нежилого помещения многоквартирного дома, кв.м.

Приложение 1

Типовые минимальные перечни работ и услуг, учитываемых при расчете минимального размера стоимости работ (услуг) по содержанию общего имущества многоквартирных домов

Таблица 3 — Типовой минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества МКД и их периодичность для домов, относящихся к 1 типу

№ п/п

Наименование работ и услуг

Периодичность

1

2

3

Санитарная уборка подъездов и лестничных клеток

1

Подметание лестничных площадок и маршей нижних трех этажей с предварительным их увлажнением

2 раза в неделю

2

Подметание лестничных площадок и маршей выше третьего этажа с предварительным их увлажнением

2 раза в неделю

3

Влажное подметание мест перед загрузочными камерами мусоропровода

2 раза в неделю

4

Мытье лестничных площадок и маршей нижних трех этажей

2 раза в месяц

5

Мытье лестничных площадок и маршей выше трех этажей

1 раза в месяц

6

Подметание кабин лифтов с предварительным их увлажнением

3 раза в неделю

7

Уборка  чердачного и подвального помещения

По мере необходимости

8

Мытье окон

1 раз в год

Работы по содержанию мусоропроводов

9

Удаление мусора из мусороприемных камер с контейнерами

ежедневно

10

Уборка загрузочных клапанов мусоропроводов

1 раз в неделю

Работы по содержанию придомовой территории

11

Подметание в летний в период земельного участка с усовершенствованным покрытием

2 раза в неделю

12

Подметание в летний в период земельного участка  без  покрытия

1 раз в неделю

13

Покос газонов

2 раза в год

14

Сдвижение и подметание снега при  снегопаде

По мере необходимости

15

Очистка территории   с усовершенствованным покрытием от наледи без обработки противогололедными реагентами

По мере необходимости

16

Уборка мусора с газонов

1 раз в неделю

17

Уборка мусора на контейнерной площадке

Ежедневно

Работы по содержанию и обслуживанию системы отопления

18

Консервация системы   отопления

1 раз в год

19

Осмотр устройства системы  отопления подвальных, чердачных помещений

2 раза в год

20

Промывка трубопровода системы центрального отопления

1 раз в год

21

Регулировка и наладка системы отопления.

По мере необходимости

22

Проверка на подогрев отопительных приборов с регулировкой

При пуске

23

Ликвидация воздушных пробок в стояке системы отопления

По мере необходимости

Работы по обеспечению устранения аварий

24

Выполнение работ, связанных с ликвидацией аварий и неисправностей внутридомового оборудования и сетей холодного водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения по заявкам и указаниям руководителей, специалистов

По мере необходимости

25

Аварийное обслуживание  + диспетчерские услуги

Ежедневно

Прочие работы и услуги по содержанию общего имущества в многоквартирных домах

26

Сбрасывание снега с крыш, сбивание сосулек

По мере необходимости

27

Восстановление (ремонт) отмостки

По мере необходимости

28

Восстановление плотности притворов дверей, ремонт окон и дверных заполнений и замена разбитых стекол в помещениях общего пользования

По мере необходимости

29

Периодическая проверка (техническое обслуживание) вентканалов

2 раза в год

30

Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах

2раза в год

31

Осмотр кирпичных и железобетонных стен фасада

1раз в год

32

Осмотр водопровода, канализации и горячего водоснабжения

1раз в год

33

Осмотр электросети, арматуры, электрооборудования на лестничных клетках

4 раза в год

36

Визуальный осмотр и проверка наличия и нарушения пломб на ППР, вычислителе, датчиков давления и температур.

1 раз в месяц

37

Снятие и запись показаний с вычислителя в журнал

1 раз в месяц

38

Составление акта (при нарушении правил эксплуатации прибора) с представителями абонента и поставщиком

По мере необходимости

39

Проверка работоспособности водозапорной арматуры (герметичность перекрытия потока)

1 раз в год

40

Проведение очередной государственной поверки

1 раз в 4 года

41

Опломбировка ОДПУ

По мере необходимости

42

Ремонт коллективного прибора учета

По мере необходимости

43

Дератизация подвала / дезинсекция подвала

По мере необходимости

44

Восстановление поврежденных участков кровли

По мере необходимости

45

Обеспечение пожарной безопасности

Услуги по вывозу бытовых отходов

46

ВывозТБО

Ежедневно

Надлежащее содержание и ремонт лифтов

47

Ремонт лифтового оборудования

По мере необходимости

48

Техническое обслуживание лифтов

По договору

49

Техосвидетельствованиеи страхование лифтов

1 раз в год

Таблица 4 – Типовойминимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества МКД и их периодичность для домов, относящихся ко 2 типу

№ п/п

Наименование работ и услуг

Периодичность

1

2

3

Санитарная уборка подъездов и лестничных клеток

1

Подметание лестничных площадок и маршей нижних трех этажей с предварительным их увлажнением

2 раза в неделю

2

Подметание лестничных площадок и маршей выше третьего этажа с предварительным их увлажнением

2 раза в неделю

3

Влажное подметание мест перед загрузочными камерами мусоропровода

2 раза в неделю

4

Мытье лестничных площадок и маршей нижних трех этажей

2 раза в месяц

5

Мытье лестничных площадок и маршей выше трех этажей

1 раза в месяц

6

Подметание кабин лифтов с предварительным их увлажнением

3 раза в неделю

7

Уборка  чердачного и подвального помещения

По мере необходимости

8

Мытье окон

1 раз в год

Работы по содержанию мусоропроводов

9

Удаление мусора из мусороприемных камер с контейнерами

ежедневно

10

Уборка загрузочных клапанов мусоропроводов

1 раз в неделю

Работы по содержанию придомовой территории

11

Подметание в летний в период земельного участка с усовершенствованным покрытием

2 раза в неделю

12

Подметание в летний в период земельного участка  без  покрытия

1 раз в неделю

13

Покос газонов

2 раза в год

14

Сдвижение и подметание снега при  снегопаде

По мере необходимости

15

Очистка территории   с усовершенствованным покрытием от наледи без обработки противогололедными реагентами

По мере необходимости

16

Уборка мусора с газонов

1 раз в неделю

17

Уборка мусора на контейнерной площадке

Ежедневно

Работы по содержанию и обслуживанию системы отопления и газовых сетей

18

Консервация системы   отопления

1 раз в год

19

Осмотр устройства системы  отопления подвальных, чердачных помещений

2 раза в год

20

Промывка трубопровода системы центрального отопления

1 раз в год

21

Регулировка и наладка системы отопления.

По мере необходимости

22

Проверка на подогрев отопительных приборов с регулировкой

При пуске

23

Ликвидация воздушных пробок в стояке системы отопления

По мере необходимости

Работы по обслуживанию газовых сетей

24

Техническое обслуживание газовых сетей

1 раз в год

Работы по обеспечению устранения аварий

25

Выполнение работ, связанных с ликвидацией аварий и неисправностей внутридомового оборудования и сетей холодного водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения по заявкам и указаниям руководителей, специалистов

По мере необходимости

26

Аварийное обслуживание  + диспетчерские услуги

Ежедневно

Прочие работы и услуги по содержанию общего имущества в многоквартирных домах

27

Сбрасывание снега с крыш, сбивание сосулек

По мере необходимости

28

Восстановление (ремонт) отмостки

По мере необходимости

29

Восстановление плотности притворов дверей, ремонт окон и дверных заполнений и замена разбитых стекол в помещениях общего пользования

По мере необходимости

30

Периодическая проверка (техническое обслуживание) вентканалов

2 раза в год

31

Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах

2раза в год

32

Осмотр кирпичных и железобетонных стен фасада

1раз в год

33

Осмотр водопровода, канализации и горячего водоснабжения

1раз в год

34

Осмотр электросети, арматуры, электрооборудования на лестничных клетках

4 раза в год

35

Визуальный осмотр и проверка наличия и нарушения пломб на ППР, вычислителе, датчиков давления и температур.

1 раз в месяц

36

Снятие и запись показаний с вычислителя в журнал

1 раз в месяц

37

Составление акта (при нарушении правил эксплуатации прибора) с представителями абонента и поставщиком

По мере необходимости

38

Проверка работоспособности водозапорной арматуры (герметичность перекрытия потока)

1 раз в год

39

Проведение очередной государственной поверки

1 раз в 4 года

40

Опломбировка ОДПУ

По мере необходимости

41

Ремонт коллективного прибора учета

По мере необходимости

42

Дератизация подвала / дезинсекция подвала

По мере необходимости

43

Восстановление поврежденных участков кровли

По мере необходимости

Услуги по вывозу бытовых отходов

44

ВывозТБО

Ежедневно

Надлежащее содержание и ремонт лифтов

45

Ремонт лифтового оборудования

По мере необходимости

46

Техническое обслуживание лифтов

По договору

47

Техосвидетельствованиеи страхование лифтов

1 раз в год

Таблица 5 – Типовой минимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества МКД и их периодичность для домов, относящихся к 3 типу

№ п/п

Наименование работ и услуг

Периодичность

1

2

3

Санитарная уборка подъездов и лестничных клеток

1

Подметание лестничных площадок и маршей нижних трех этажей с предварительным их увлажнением

2 раза в неделю

2

Подметание лестничных площадок и маршей выше третьего этажа с предварительным их увлажнением

2 раза в неделю

3

Влажное подметание мест перед загрузочными камерами мусоропровода

2 раза в неделю

4

Мытье лестничных площадок и маршей нижних трех этажей

2 раза в месяц

5

Мытье лестничных площадок и маршей выше трех этажей

1 раза в месяц

6

Уборка  чердачного и подвального помещения

По мере необходимости

7

Мытье окон

1 раз в год

Работы по содержанию мусоропроводов

8

Удаление мусора из мусороприемных камер с контейнерами

ежедневно

9

Уборка загрузочных клапанов мусоропроводов

1 раз в неделю

Работы по содержанию придомовой территории

10

Подметание в летний в период земельного участка с усовершенствованным покрытием

2 раза в неделю

11

Подметание в летний в период земельного участка  без  покрытия

1 раз в неделю

12

Покос газонов

2 раза в год

13

Сдвижение и подметание снега при  снегопаде

По мере необходимости

14

Очистка территории   с усовершенствованным покрытием от наледи без обработки противогололедными реагентами

По мере необходимости

15

Уборка мусора с газонов

1 раз в неделю

16

Уборка мусора на контейнерной площадке

Ежедневно

Работы по содержанию и обслуживанию системы отопления и газовых сетей

17

Консервация системы   отопления

1 раз в год

18

Осмотр устройства системы  отопления подвальных, чердачных помещений

2 раза в год

19

Промывка трубопровода системы центрального отопления

1 раз в год

20

Регулировка и наладка системы отопления.

По мере необходимости

21

Проверка на подогрев отопительных приборов с регулировкой

При пуске

22

Ликвидация воздушных пробок в стояке системы отопления

По мере необходимости

Работы по обслуживанию газовых сетей

23

Техническое обслуживание газовых сетей

1 раз в год

Работы по обеспечению устранения аварий

24

Выполнение работ, связанных с ликвидацией аварий и неисправностей внутридомового оборудования и сетей холодного водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения по заявкам и указаниям руководителей, специалистов

По мере необходимости

25

Аварийное обслуживание  + диспетчерские услуги

Ежедневно

Прочие работы и услуги по содержанию общего имущества в многоквартирных домах

26

Сбрасывание снега с крыш, сбивание сосулек

По мере необходимости

27

Восстановление (ремонт) отмостки

По мере необходимости

28

Восстановление плотности притворов дверей, ремонт окон и дверных заполнений и замена разбитых стекол в помещениях общего пользования

По мере необходимости

29

Периодическая проверка (техническое обслуживание) вентканалов

2 раза в год

30

Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах

2раза в год

31

Осмотр кирпичных и железобетонных стен фасада

1раз в год

32

Осмотр водопровода, канализации и горячего водоснабжения

1раз в год

33

Осмотр электросети, арматуры, электрооборудования на лестничных клетках

4 раза в год

34

Проверка работоспособности водозапорной арматуры (герметичность перекрытия потока)

1 раз в год

35

Проведение очередной государственной поверки

1 раз в 4 года

36

Ремонт коллективного прибора учета

По мере необходимости

37

Дератизация подвала / дезинсекция подвала

По мере необходимости

38

Восстановление поврежденных участков кровли

По мере необходимости

Услуги по вывозу бытовых отходов

39

ВывозТБО

Ежедневно

Таблица 6 – Типовойминимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества МКД и их периодичность для домов, относящихся к 4 типу

№ п/п

Наименование работ и услуг

Периодичность

1

2

3

Санитарная уборка подъездов и лестничных клеток

1

Подметание лестничных площадок и маршей нижних трех этажей с предварительным их увлажнением

2 раза в неделю

2

Мытье лестничных площадок и маршей нижних трех этажей

2 раза в месяц

3

Уборка  чердачного и подвального помещения

По мере необходимости

4

Мытье окон

1 раз в год

Работы по содержанию придомовой территории

5

Подметание в летний в период земельного участка с усовершенствованным покрытием

2 раза в неделю

6

Подметание в летний в период земельного участка  без  покрытия

1 раз в неделю

7

Сдвижение и подметание снега при  снегопаде

По мере необходимости

8

Очистка территории   с усовершенствованным покрытием от наледи без обработки противогололедными реагентами

По мере необходимости

9

Уборка мусора на контейнерной площадке

Ежедневно

Работы по содержанию и обслуживанию системы отопления и газовых сетей

10

Консервация системы   отопления

1 раз в год

11

Осмотр устройства системы  отопления подвальных, чердачных помещений

2 раза в год

12

Промывка трубопровода системы центрального отопления

1 раз в год

13

Регулировка и наладка системы отопления.

По мере необходимости

14

Проверка на подогрев отопительных приборов с регулировкой

При пуске

15

Ликвидация воздушных пробок в стояке системы отопления

По мере необходимости

Работы по обслуживанию газовых сетей

16

Техническое обслуживание газовых сетей

1 раз в год

Работы по обеспечению устранения аварий

17

Выполнение работ, связанных с ликвидацией аварий и неисправностей внутридомового оборудования и сетей холодного водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения по заявкам и указаниям руководителей, специалистов

По мере необходимости

18

Аварийное обслуживание  + диспетчерские услуги

Ежедневно

Прочие работы и услуги по содержанию общего имущества в многоквартирных домах

19

Сбрасывание снега с крыш, сбивание сосулек

По мере необходимости

20

Восстановление (ремонт) отмостки

По мере необходимости

21

Восстановление плотности притворов дверей, ремонт окон и дверных заполнений и замена разбитых стекол в помещениях общего пользования

По мере необходимости

22

Периодическая проверка (техническое обслуживание) вентканалов

2 раза в год

23

Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах

2раза в год

24

Осмотр кирпичных и железобетонных стен фасада

1раз в год

25

Осмотр водопровода, канализации и горячего водоснабжения

1раз в год

26

Осмотр электросети, арматуры, электрооборудования на лестничных клетках

4 раза в год

27

Проверка работоспособности водозапорной арматуры (герметичность перекрытия потока)

1 раз в год

28

Проведение очередной государственной поверки

1 раз в 4 года

29

Восстановление поврежденных участков кровли

По мере необходимости

Услуги по вывозу бытовых отходов

30

ВывозТБО

Ежедневно

Таблица 7 – Типовойминимальный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества МКД и их периодичность для домов, относящихся к 5 типу

№ п/п

Наименование работ и услуг

Периодичность

1

2

3

Санитарная уборка подъездов и лестничных клеток

1

Подметание лестничных площадок и маршей нижних трех этажей с предварительным их увлажнением

2 раза в неделю

2

Мытье лестничных площадок и маршей нижних трех этажей

2 раза в месяц

3

Уборка  чердачного и подвального помещения

По мере необходимости

4

Мытье окон

1 раз в год

Работы по содержанию придомовой территории

5

Подметание в летний в период земельного участка с усовершенствованным покрытием

2 раза в неделю

6

Подметание в летний в период земельного участка  без  покрытия

1 раз в неделю

7

Сдвижение и подметание снега при  снегопаде

По мере необходимости

8

Очистка территории   с усовершенствованным покрытием от наледи без обработки противогололедными реагентами

По мере необходимости

9

Уборка мусора на контейнерной площадке

Ежедневно

Работы по обслуживанию газовых сетей

10

Техническое обслуживание газовых сетей

1 раз в год

Работы по обеспечению устранения аварий

11

Выполнение работ, связанных с ликвидацией аварий и неисправностей внутридомового оборудования и сетей холодного водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения по заявкам и указаниям руководителей, специалистов

По мере необходимости

12

Аварийное обслуживание  + диспетчерские услуги

Ежедневно

Прочие работы и услуги по содержанию общего имущества в многоквартирных домах

13

Сбрасывание снега с крыш, сбивание сосулек

По мере необходимости

14

Восстановление (ремонт) отмостки

По мере необходимости

15

Восстановление плотности притворов дверей, ремонт окон и дверных заполнений и замена разбитых стекол в помещениях общего пользования

По мере необходимости

16

Периодическая проверка (техническое обслуживание) вентканалов

2 раза в год

17

Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах

2раза в год

18

Осмотр кирпичных и железобетонных стен фасада

1раз в год

19

Осмотр водопровода, канализации и горячего водоснабжения

1раз в год

20

Осмотр электросети, арматуры, электрооборудования на лестничных клетках

4 раза в год

21

Проведение очередной государственной поверки

1 раз в 4 года

22

Восстановление поврежденных участков кровли

По мере необходимости

Услуги по вывозу бытовых отходов

23

ВывозТБО

Ежедневно

Приложение 2

Коэффициенты затрат

Коэффициенты затратна работы по санитарной уборке

Оборудование на лестничных клетках

отсутствует

лифт

мусоропровод

лифт и мусоропровод

k1

0,0148

0,0178

0,0193

0,0204

k2

0,0113

0,0155

0,0163

0,0178

k3

0,0274

0,0274

k4

0,0078

0,0053

0,0073

0,0062

k5

0,0032

0,0023

0,0030

0,0024

k6

0,0226

0,0226

k7

0,0002

0,0002

0,0002

0,0002

k8

0,0007

0,0007

0,0007

0,0007

Коэффициент затрат на содержание мусоропровода

kм

0,0508

Коэффициент затрат на содержание придомовой территории

kпт

0,0073

Коэффициент затрат на обслуживание системы отопления

kо

0,0011

Расчет минимального размера платы по содержанию общего имущества многоквартирного дома из расчета на 1 кв.м общей площади жилого и нежилого помещения

Оплачивая очередную квитанцию ЖКХ, вы более-менее понимаете, за что платите по каждой позиции, будь то отопление, холодная вода или газоснабжение. А вот по поводу Услуги «Содержание и ремонт жилья» у собственников часто возникают сомнения.

Вопросы вызывает не только Тариф на содержание жилья, но и то, за что получает ваши деньги управляющая компания или ТСЖ. Разбираемся, что такое содержание жилого помещения в квитанции ЖКХ, что входит в услугу и как она оплачивается.

Тариф на содержание общего имущества в многоквартирном доме в 2021 году: установление платы УК и включает ли он в себя уборку подъезда, лифта в МКД и текущий ремонт?Перечень работ по содержанию жилья утверждается на общем собрании собственников. Коллаж: МИР КВАРТИР

За что платит собственник по закону

В Статье 154 ЖK PФ говорится, что собственники квартир и арендаторы жилья по договору социального найма, проживающие в многоквартирном доме (МКД), обязаны оплачивать по квитанции ЖКХ следующие услуги:

  • коммунальные услуги — это пользование ресурсами и коммуникациями: электричество, газоснабжение, отопление, канализация, холодная и горячая вода;
  • капитальный ремонт — взносы на капитальный ремонт дома поступают в одноименный фонд или на специальный счет УК. Размер платежей рассчитывается в соответствии с графиком капитального ремонта;
  • содержание жилого помещения — это услуги по управлению УК или ТСЖ, работы по содержанию, ремонту и обслуживанию общего имущества МКД, использование коммунальных ресурсов на общие нужды и т. д.

Если вы не владеете жилплощадью, а снимаете ее по договору социального найма, то взносы на капитальный ремонт вам платить не нужно. Вы оплачииваете аренду квартиры, коммуналку и содержание жилья.

Как рассчитывается тариф за содержание жилья

В законе о ЖКХ нет единого тарифа на содержание жилья в многоквартирном доме. Сколько придется платить каждому жильцу за работы по благоустройству и ремонту общего имущества, решают собственники недвижимости на ежегодном собрании.

Так происходит, потому что многоквартирные дома не одинаковы и в каждом свои затраты. Так, жильцу высотки с гектаром придомовой территории придется платить за содержание больше, чем собственнику квартиры в пятиэтажке с небольшим двором.

Тариф за содержание жилья, так же как и перечень необходимых работ, рассчитывается и утверждается на общем собрании членов ТСЖ или УК. Владельцы неприватизированных квартир могут не участвовать в обсуждении, но платить по тарифу обязаны.

Как рассчитывается ежемесячная оплата:

  • рассчитывают общую годовую стоимость всех работ за ремонт и содержание жилья, запланированных на этот период;
  • полученную сумму делят на количество владельцев недвижимости, пропорционально их доле в общедомовом имуществе;
  • полученную сумму делят на 12, чтобы рассчитать ежемесячный платеж собственника квартиры в МКД.

Размер доли в общедомовом имуществе,  который приходится на собственника, зависит от метража его квартиры. Поэтому плата за содержание жилого помещения у владельца большой жилплощади будет выше, чем у собственника малогабаритной «однушки».

Из чего складывается содержание жилых помещений МКД

Содержание жилья в многоквартирном доме — это все запланированные и реализованные работы, связанные с благоустройством, обслуживанием, ремонтом, оборудованием, местами общего пользования и придомовой территорией.

Тариф на содержание общего имущества в многоквартирном доме в 2021 году: установление платы УК и включает ли он в себя уборку подъезда, лифта в МКД и текущий ремонт?

Текущий ремонт придомовой территории входит в содержание жилья в МКД. stavgorod.ru

Какие работы входят в содержание жилья в квитанции:

Технический надзор за состоянием имущества. Контроль допуска к электрощитам, к приборам учета общего пользования и другому оборудованию дома является ответственностью УК. Вы платите за то, что работники управляющей компании или ТСЖ следят за техническим состоянием устройств МКД, допускают к ним проверяющих.

Устранение аварийных ситуаций и поломок. Повреждение коммуникаций, поломки технических устройств и оборудования общего пользования — это тоже обязанность УК. Вы оплачиваете вызов соответствующих аварийных служб или работу УК по своевременному устранению аварии и ее последствий.

Подготовка оборудования к сезонной эксплуатации. Для бесперебойной эксплуатации технических устройств и оборудования МКД требуется производить определенные работы, которыми занимается УК. Вы платите, к примеру, за утепление трубопроводов, консервацию системы отопления, очистку вентиляции и другое.

Уборка мест общего пользования. Содержание жилого помещения — это еще и поддержание порядка в местах общего пользования, что является обязанностью УК. Вы платите за санитарную обработку помещений согласно нормативам. К примеру, работники УК должны каждую неделю подметать лестничные клетки.

Вывоз мусора с территории дома. Организация вывоза твердых и жидких бытовых отходов ложится на плечи управляющей компании. Эта услуга входит в содержание жилья. Но недобросовестные организации, нарушая Закон, выносят вывоз ТБО отдельной строкой в квитанции. Что нужно делать в этом случае, рассказываем ниже.

Содержание штата УК или ТСЖ. Тариф на содержание жилья также включает оплату работы специалистов управляющей компании или ТСЖ. То есть вы платите зарплату руководству и работникам, которые обслуживают ваш многоквартирный дом. Размер заработной платы сотрудников может устанавливать УК.

Как уменьшить сумму оплаты за содержание жилья

Случается, что сумма, проставленная в коммунальной платежке, вызывает недоумение, и вы считаете ее завышенной. Ознакомьтесь с перечнем работ, которые выполняет УК. Если вы по-прежнему считаете, что платите за содержание жилья большие деньги, то попробуйте снизить эти расходы.

Что нужно сделать:

  • пригласить собственников квартир на общее собрание МКД;
  • попросить у представителя УК обоснование суммы за содержание жилья;
  • изучить с другими собственниками перечень запланированных работ УК;
  • обсудить с участниками собрания необходимость этих мероприятий;
  • отказаться от некоторых услуг и получить перерасчет платежей.

Но имейте в виду, что выполнением тех работ, от которых вы отказались, придется заниматься собственникам квартир в МКД. Если на собрании решили отказаться, к примеру, от услуги «Вывоз ТБО», то организовать вывоз мусора придется самостоятельно.

Что будет, если не платить

Напомним, что по закону каждый собственник обязан оплачивать услуги по содержанию жилья. Если вы решили не платить, то первое, что сделает ваша УК — начислит проценты (пени) на сумму задолженности. Чем дольше вы не платите, тем большую сумму придется выложить в итоге.

А итогом в ситуации игнорирования платежа станет обращение управляющей компании в суд. Судебные органы вынесут решение о взыскании задолженности и процентов, начисленных на сумму этой задолженности. Кроме этого, вам придется оплатить и судебные издержки.

Тариф на содержание общего имущества в многоквартирном доме в 2021 году: установление платы УК и включает ли он в себя уборку подъезда, лифта в МКД и текущий ремонт?Если взысканием долга займутся судебные приставы, то должнику придется оплачивать немалые судебные издержки. fssp.gov.ru

У вас есть десять дней с момента получения судебного постановления, чтобы представить суду свои возражения. К примеру, УК не выполняет свои обязательства по договору, и у вас есть тому веские доказательства. Судья рассмотрит ваши доводы и по результату может отменить приказ.

Если вы не предъявите свои возражения в срок или не вернете долг УК, то  судебное постановление вступит в силу. Управляющая компания может предъявить его, например, в банк, где у вас есть счет. Банк на основании постановления спишет указанную в нем сумму задолженности и пени.

У должника может не быть счета в банке, тогда к делу подключатся судебные приставы. На основании решения суда и исполнительного листа они вправе описать ваше имущество в счет долга УК. Кроме этого, будут ограничены все ваши перемещения за пределы страны до полного погашения долга.

Учтите, что содержание жилья в многоквартирном доме — это обязанность не только собственников, но и арендаторов. То есть если вы не приватизировали свою квартиру, а живете в ней на условиях социального найма, то оплачивать услуги управляющей компании все равно придется.

Когда можно не платить за содержание жилья

Есть несколько законных поводов, когда вы можете не платить управляющей компании за некоторые позиции в платежке, а именно:

Оплата домофона. Если установка домофона производилась по решению владельцев недвижимости в МКД и была утверждена на общем собрании, то обслуживание оборудования уже включено в содержание жилья, отдельно оплачивать эту услугу не нужно.

Вывоз мусора. По умолчанию вывоз ТБО входит в содержание жилья и отдельно его оплачивать не нужно. Но вы можете отказаться от этойуслуги, тем самым снизив свои платежи. Стоит напомнить, что в этом случае вам придется самостоятельно организовать вывоз мусора.

Сезонные работы. Если сезонные работы (очистка крыши от снега, побелка деревьев, очистка водостоков и другое) стоят отдельно в вашей платежке, значит, УК нарушает условия договора. Все эти услуги должны входить в стандартный перечень работ по содержанию и ремонту жилья в МКД.

Тариф на содержание общего имущества в многоквартирном доме в 2021 году: установление платы УК и включает ли он в себя уборку подъезда, лифта в МКД и текущий ремонт?Оплата домофона должна быть включена в оплату за содержание жилья. vechorka.ru

Прооверьте, в квитанциях вашей УК отдельной позицией могут быть отмечены услуги, которые входят в содержание жилья. То есть получается, что за одну и ту же работу с вас берут платеж дважды.

В таком случае составьте коллективную жалобу собственников дома и подайте ее в УК. Они обязаны сделать перерасчет. Если этого не произошло, то обращайтесь с жалобой в Роспотребнадзор.

Может случится так, что и эта организация не исправит ситуацию. Тогда идите в суд. Но не прекращайте оплачивать содержание жилья, дождитесь официального решения. Когда суд вынесет постановление в пользу собственников, вам учтут все платежи.

  • Искусственный интеллект переквалифицируется в управдомы. Умные системы на службе ЖКХ
  • «Ты меня обманула!» Как не включенный в приватизацию сын разрушил цепочку альтернативной сделки
  • «Наказал меня бог, что вас из квартиры выживала». Из жизни моей бабушки в послевоенной коммуналке
  • Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Как рассчитать тариф на содержание многоквартирного дома

Время чтения: 4 минут

Коммунальные платежи с каждым полугодием повышаются. Поэтому многих граждан интересует, как рассчитать тариф на содержание многоквартирного дома. Предлагаем в деталях рассмотреть алгоритм установки данного рода ставка и включенные в нее статьи.

Тариф на содержание общего имущества в многоквартирном доме в 2021 году: установление платы УК и включает ли он в себя уборку подъезда, лифта в МКД и текущий ремонт?

Основные понятия

Гражданский Кодекс РФ предусматривает, что владелец должен сам содержать имущество, которое ему принадлежит, если другое не установлено законом или договором. В то же время, согласно Жилищному кодексу РФ, на собственников помещений в многоквартирных домах возлагаются и расходы на содержание общего имущества этого МКД.

Прежде всего постараемся разобраться, что такое содержание и ремонт жилого помещения в квитанции ЖКХ. Под этим понятием подразумеваются услуги и работы:

  • по управлению многоквартирным домом;
  • по поддержанию его надлежащего состояния;
  • по текущему и капитальному ремонту мест общественного пользования МКД.

Размер платы за эти услуги определяется с учетом жилплощади, занимаемой каждым собственником.

Под текущим ремонтом дома следует понимать:

  • окрашивание фасадов, стен, потолка;
  • устранение различных поломок и неисправностей;
  • профилактические мероприятия, направленные на своевременное устранение износа частей здания.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме включает в себя:

  • регулярный осмотр всех помещений и инженерных систем, обеспечение их безопасного состояния;
  • организация освещения мест общего использования: площадок, лифтов, подвалов и прочего;
  • выполнение мероприятий по соблюдению температурного режима;
  • уборка площадок и территории;
  • вывоз мусора;
  • выполнение сезонных работ: полив газонов, уборка снега, покос травы и другое.

Оплата ЖКХ за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме в 2021 году устанавливается не менее чем на год. При этом учитываются предложения, направленные в управляющую организацию.

Узнайте подробнее, как осуществляется текущий ремонт многоквартирного дома.

Пройдите социологический опрос!

[yop_poll id=”5″]

Законодательное регулирование

  • Законодательная база для расчета ставок на содержание и ремонт МКД включает в себя:
  • Крем того, существует немало дополнительных приказов и постановлений по коммуналке, которые регулируют вопросы определения тарифа на поддержание надлежащего состояния постройки и ее ремонт.
  • Тариф на содержание общего имущества в многоквартирном доме в 2021 году: установление платы УК и включает ли он в себя уборку подъезда, лифта в МКД и текущий ремонт?

Процедура установления тарифов

Ставка, которую придется платить собственникам квартир, рассчитывается управляющей компанией. Самим же владельцам квадратных метров нужно внимательно изучить все пункты договора, чтобы знать, за что с них взимается плата.

Узнайте более подробно, как обстоит дело с другими услугами ЖКХ, и кто устанавливает тарифы на коммунальные услуги.

Список и периодичность мероприятий по содержанию и ремонту недвижимости

Стоимость содержания общего имущества в многоквартирном доме в 2021 году определяется в первую очередь перечнем и периодичностью работ и услуг.

Для формирования этого списка нужны технико-экономические данные о здании. Чем детальнее они будут, тем более подробный расчет можно получить. Однако если такая информация отсутствует, для расчета берутся укрупненные показатели.

Сбор и обработка технико-экономических данных

Расходы на содержание общего имущества во многом зависят от полноты информации об МКД. Перечень необходимых сведений определяется исходя из нормативов трудовых и материальных ресурсов. С этой целью заводятся формы технического учета, в которые сотрудники УК вносят нужные данные.

Сбор дополнительных сведений

Ставка оплаты труда устанавливается в соответствии с тарифным соглашением или коллективным договором. Тарифы управляющих компаний также зависят от расходов на материалы, топливо и различные ресурсы. Цены на них принимаются в соответствии с прайс-листами выбранных поставщиков, а также региональными сборниками цен.

Особенности расчета тарифа

Калькуляция тарифов производится в соответствии с принятой методикой согласно расходам, которые обусловлены:

  • нормативами трудовых и материальных затрат:
  • технико-экономическими сведениями о МКД;
  • прочими данными.
  1. Расчеты затрат на содержание и эксплуатацию многоквартирного дома включают в себя расходы на:
  2. Кроме того, в платежку также войдет оплата труда сотрудников управляющей компании и средства, которые направляются на содержание техники, используемой для выполнения тех или иных работ.
  3. Цена обслуживания устанавливается организацией на свое усмотрение.
  4. Тариф на содержание общего имущества в многоквартирном доме в 2021 году: установление платы УК и включает ли он в себя уборку подъезда, лифта в МКД и текущий ремонт?

Согласование и утверждение ставки

После сбора необходимых данных, а также подсчета полученной информации результаты сообщаются регулирующему органу. В случае каких-либо замечаний на этом этапе производится корректировка тарифа по согласованию сторон.

В итоге ставка утверждается:

  • общим собранием собственников или органов управления;
  • нормативно-правовым актом уполномоченных государственных органов власти;
  • распоряжением органов местного самоуправления.

На основании данного тарифа взимается оплата за техобслуживание квартиры.

Можно ли оспорить тарифы УК

Как отмечалось ранее, тариф на содержание и обслуживание общего имущества принимается на собрании собственников помещения в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. Это значит, что потребители вправе принимать участие в согласовании цен и в выборе услуг, за которые с них будет взиматься плата.

Итак, у тех, кто сомневается, может ли управляющая компания повысить плату за содержание жилья в одностороннем порядке, нет поводов для беспокойства.

Если это все-таки произошло, можно собрать новое общее собрание и поставить на нем вопрос о смене управляющей компании и установлении других тарифов.

Предварительно следует написать заявление на имя директора УК с требованием прекратить нарушение жилищного законодательства.

Кроме того, в данном случае жильцы имеют право обратиться в жилищную инспекцию. Она рассмотрит новые правила расчета коммунального ресурса на содержание ОИ МКД и примет соответствующие меры.

Ознакомьтесь подробнее, куда жаловаться на управляющую компанию.

Выводы

Тарифы на содержание многоквартирного дома рассчитываются по специальной методике, после чего подлежат утверждению уполномоченными органами.

Ставки устанавливаются на основании двухстороннего соглашения между владельцами квартир и управляющей компанией.

Жильцам, которые хотят знать, почему плата за содержание и ремонт зависит от площади квартиры, а также каков ее актуальный размер, нужно посещать общие собрания.

Тарифы на ОДН на 2021 год: по электроэнергии, холодной и горячей воде, лифтам

Статья обновлена 25.03.2019г.

Общие домовые нужды — это сумма затрат на обслуживание общедомового имущества многоквартирного дома, которую граждане ежемесячно оплачивают управляющей компании. Очень важно понимать, как она образуется, какие коммунальные услуги туда входят и что принесет реформа ОДН.

Плановые изменения при расчете общедомовых нужд в 2021 году:

  1. Рост тарифов на ОДН будет строго регламентирован.
  2. Теперь не предусмотрена отдельная строка для нужд дома в счет-квитанциях.
  3. Сумма затрат на общедомовые нужды будет отражаться в общем счете.
  4. В итоге коммунальные услуги вырастут в среднем на 3%.
  5. При расчете ОДН для каждой квартиры будет иметь значение ее площадь.
  6. Граждане должны вовремя оплачивать счета за коммунальные услуги, в том числе ОДН.
  7. Реформа приведет к более понятной схеме расчетов коммунальных платежей.

Что включает в себя содержание общего имущества дома?

ОДН — это ежемесячные затраты на содержание общего имущества дома, то есть лестницы, лифты, коридоры, технические помещения, чердаки, подвалы, крыша и т.д.

Данная величина может меняться. Существует несколько факторов, которые оказывают существенное влияние на ее формирование, такие как время года, регион страны, а также не может превышать показатели, указанные в нормативных актах.

В прошлом, 2019 году жители каждого дома могли видеть строку «обслуживание общедомового имущества» в своих квитанциях. Она представляла собой разницу между общими коммунальными тратами дома и использованными ресурсами жильцов.

Реформирование порядка содержания и затрат на нужды многоквартирного дома

С начала 2021 года затраты на обслуживание общего имущества подверглись существенным изменениям. Во-первых, такой строчки в счет-квитанциях больше не стало. Данный показатель может был увеличен на 2-3% и включен в общий счет.

Также предусмотрена схема контроля ОДН с помощью новых ресурсов, которые будут обслуживать общее имущество, время и случаи необходимости в них.

Тариф на содержание общего имущества в многоквартирном доме в 2021 году: установление платы УК и включает ли он в себя уборку подъезда, лифта в МКД и текущий ремонт?

Такой подход позволяет сделать расходы на коммунальные услуги более понятными для жителей дома. Сами составляющие ОДН будут прежними.

Сумма затрат на общее имущество не стала превышать нормативов, а проконтролировать это можно с помощью приборов учета для воды, электроэнергии.

В зависимости от мировой экономической ситуации повышение коммунальных услуг может составить 7%. 2021 год станет показательным для реформы ОДН.

Составляющие общих домовых нужд

Что собой представляют нужды дома и на чем жители смогут экономить?

Это, в первую очередь, электроэнергия, которая требуется для работы домофонов, лифтов, а также освещение лестниц и подвалов. Также для нужд многоквартирного дома требуется специализированное оборудование.

  • ХВС. Обслуживание клумб и газонов, поддержание чистоты в подъездах и служебных помещениях, прочистка канализации и другие хознужды.
  • ГВС. Мероприятия, связанные с подготовкой жилых домов к отопительному сезону, то есть проверка систем отопления путем выброса горячей воды, ремонт батарей.

Схема расчета затрат ОДН в 2021 году

На объём общих домовых нужд влияет наличие или отсутствие учётных приборов как в самой квартире, так и общей лестнице, служебных помещениях и т. д. В случае если данные приборы имеются, то объем будет равен разнице показателя учетного прибора на общей территории и индивидуальными значениями.

В противном случае используются нормативные документы. Для объема ОДН за основу берут норматив и умножают на площадь дома. Полученное значение будет разделено на всех жителей дома в зависимости от площади квартиры.

Нормативные правовые акты, которые касаются общедомовых нужд, устанавливаются властями региона, соответственно в разных регионах могут быть разные нормы. Но в любом случае жильцы должны оплачивать только существующие нормативы.

Превышение расхода воды, тепла или энергии оплатит УК или ТСЖ . Именно ответственность этих структур за излишки потребления должна заставить их произвести проверку каждого подведомственного дома, выявить утечку или хищение, случаи несанкционированного употребления ресурсов, провести работы по их сбережению и повышению энергоэффективности.

Тариф на содержание общего имущества в многоквартирном доме в 2021 году: установление платы УК и включает ли он в себя уборку подъезда, лифта в МКД и текущий ремонт?

Нормы общедомовых нужд

Нормативные значения для ОДН являются открытой информацией, и каждый житель многоквартирного дома может посмотреть их на сайте своей управляющей компании.

В свою очередь проживающие в доме граждане должны оплачивать счета за коммунальные услуги, в том числе ОДН, в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

Как снизить затраты на ОДН в 2021 году

Если говорить о многоквартирных домах старой постройки, то большие потери можно связать с износом самого дома, коммунальных сетей. Улучшить ситуацию смогут только дополнительные затраты, так как существующие платежи покрывают только ежемесячные потребности. Лишних денег нет, соответственно, приобрести, например, приборы контроля или модернизировать старые не представлялось возможным.

Наиболее неэффективной расходной статьей является электроэнергия. Общее количество, которое попадает в дом, контролируется общими учетными приборами, далее поступает в квартиры и места общего пользования. В каждой квартире присутствует счетчик, который фиксирует электроэнергию.

Оставшееся ее количество распределяется на служебные помещения, лестницы, лифты и для общего функционирования оборудования в доме. Поэтому свет практически в каждом доме используется круглосуточно, несмотря на то, что сами жильцы могут экономить на своей жилплощади.

Реформа ОДН предотвращает такие траты, помогает выявить слабые места и помочь контролировать расходы самим жильцам. Собственники квартир могут расценивать нововведения как первый шаг к оптимальному использованию ресурсов дома.

Каждый житель дома, имеющий информацию о нормах ОДН, необходимых для содержания помещений, сможет оценить работу управляющей компании и предложить меры по оптимизации затрат.

Тариф на содержание общего имущества в многоквартирном доме в 2021 году: установление платы УК и включает ли он в себя уборку подъезда, лифта в МКД и текущий ремонт?

Появится возможность контролировать затраты и в каждой отдельной квартире с помощью приборов учета. Они дают более точные показатели, соответственно, легко понять, где потребление ресурсов в пределах нормы, а где выше.

В итоге жильцы смогут понять, сколько стоит обслуживание общих помещений и территорий дома. Вероятно, такой подход поможет многим жителям не только понять саму структуру формирования затрат на общее имущество, но и найти более экономичные варианты использования ресурсов дома, возможно, потребующие дополнительных вложений, но безусловно способные сделать жизнь в доме более комфортной.

Речь идет, к примеру, об освещении подъездов в энергосберегающем режиме, это тем более актуально для жителей, где в подъезде приходится слишком часто менять на редкость некачественные лампочки Ильича. Замена их возложена на УК, но как же часто приходится решать эту проблему, не дожидаясь ответственных исполнителей.

Как утверждать тарифы на содержание общего имущества МКД: практика дифференцированных тарифов

Любая управляющая домом организация стремится к тому, чтобы заложить тариф, достаточный для содержания общего имущества, чтобы не реализовывать убыточную экономическую политику. Закон исходит из принципа равенства прав участников жилищных отношений, но судебная практика идет по иному пути.

        Общая проблема заниженности тарифов

Структура платы за содержание жилого помещения для собственника определена в п. 2 ст. 154 ЖК РФ и включает:

  • — плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
  • — взнос на капитальный ремонт;
  • — плату за коммунальные услуги.

Из всех этих групп платежей в руках у собственников находится только плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Все остальное тарифообразование является государственно-регулируемым.

Самая главная проблема тарифа на содержание – его заниженность. Если тарифы на коммунальные ресурсы, поставляемые ресурсоснабжающими организациями, или взнос на капитальный ремонт – устанавливаются государственными органами власти и, как правило, ежегодно индексируются, то сфера жилищных услуг является наиболее недофинансированной.

Причины такой ситуации очевидны: жители, испытывая на себе непрекращающееся падение доходов из-за тяжелой экономической ситуации в стране, хотят платить как можно меньше. А поскольку размер тарифа находится в руках жильцов, то они вправе отказывать управляющей организации в увеличении тарифа бесконечное число раз.

        Более того, у собственников есть теоретическая возможность даже принять решение о снижении тарифа на содержание, например, с 30 рублей до 1 рубля с 1 м2.

Так, в соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Однако, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности.

Управляющая организация (как одна из сторон договора) осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирным домом. Собственники такую деятельность не осуществляют, а потому они вправе в одностороннем порядке снизить тариф. В дальнейшем это создаст проблемы управляющей организации, которая будет оспаривать принятые на общем собрании решения.

        С другой стороны, очень часто собственники не заинтересованы вопросами установления тарифа на текущее содержание, а общие собрания, проводимые с данной повесткой, игнорируются.

Управляющая компания, с одной стороны, не может убедить собственников увеличить тариф (потому что прежний тариф убыточен), с другой стороны, не может стимулировать явку на общее собрание для принятия нужных решений.

Тариф на содержание общего имущества в многоквартирном доме в 2021 году: установление платы УК и включает ли он в себя уборку подъезда, лифта в МКД и текущий ремонт?

        Градация тарифов исходя из категории собственников

Вопросы установления разных тарифов для разных категорий собственников – являются щепетильными прежде всего потому, что в соответствии со ст. 1 ЖК РФ признается равенство участников регулируемых жилищным законодательством отношений. Дифференцированные тарифы отчасти игнорируют принцип равенства.

Общий порядок установления тарифа на содержание установлен в п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее – Правила № 491) и предполагает следующий алгоритм:

  1. — управляющая организация обязана представить собственникам помещений предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания;
  2. — если предложенный тариф превышает размер платы за содержание жилого помещения, установленный органом местного самоуправления, то в предложении управляющей организации о размере платы должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы.
  3.         При этом Правила № 491 исходят из того, что размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
  4.         Судебная практика высших судов идет вразрез с Правилами № 491.

В постановлении Конституционного суда от 29.01.2018 № 5-П были обозначены условия возможности установить дифференциацию размеров платы за жилищные услуги и учитывать особенности жилых и нежилых помещений при определении платежей или иные объективные обстоятельства.

Как отмечает Конституционный суд, подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования.

        Таким образом, общее собрание вправе установить дифференцированные тарифы для разных типов собственников помещений многоквартирного дома в ситуации, если одинаковый тариф не будет отвечать принципу справедливости и разумности.

Например, если одинаковый тариф для собственников жилых и нежилых помещений грубо нарушает права и публичные интересы собственников жилых помещений (которые вынуждены своими средствами покрывать расходы по содержанию за самого крупного собственника в доме, а также собственников, использующих нежилое помещение для ведения своей деятельности), может быть принято решение о дифференцированном тарифе.

  •         Таким образом, градация на разные тарифы может идти по принципу:
  • Жилое помещение или нежилое;
  • — используется помещение для предпринимательской деятельности или не используется;
  • — является ли собственником физическое лицо или юридическое лицо.

        Судебная практика по дифференцированным тарифам

Помимо позиции Конституционного суда РФ реальной судебной практики в арбитражных судах или судах общей юрисдикции – немного. Однако она есть. Например, по одному из нежилых помещений общей площадью более 2000 м2 удалось установить и закрепить тариф в 30 р. с 1 м2 (при тарифе на жилые помещения в 18 р. с 1 м2).

Решением Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-1779/2019 от 25.04.2019 г. было определено, что установление дифференцированного тарифа за содержание нежилых помещений, не являющихся общим имуществом МКД, в сумме 30 руб. за 1 м2 нежилого помещения МКД не противоречит закону, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

        С другой стороны, нужно учитывать, что дифференцированные тарифы не обязательно должны быть выше: они могут быть и ниже, если к тому есть соответствующие основания. Конечные решение и сметное проектирование необходимо осуществлять исходя из особенностей дома.

Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук

Минстрой напомнил, что собственники не могут самостоятельно изменять размер платы за содержание жилья

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства в Письме от 12 июля 2019 г.

№ 25373-ИА/04 напомнило, что согласно Жилищному кодексу и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

№ 491, плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, способном обеспечить содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Если в многоквартирном доме не создано ТСЖ или другой специализированный потребительский кооператив, то размер платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников. При этом необходимо учесть предложения управляющей организации (ч. 7 ст. 156 ЖК, п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

ВС РФ разъяснил «коммуналку»Пленум ВС РФ принял постановление, посвященное вопросам рассмотрения судами споров по оплате услуг ЖКХ

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя в ответе на обращение по данному вопросу сослался на Постановление Пленума ВС от 27 июня 2017 г. № 22, которое касается споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения в многоквартирном доме.

В нем указано, что утвержденный общим собранием собственников размер платы не может устанавливаться произвольно.

Он должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, а также отвечать требованиям разумности.

В своем письме Минстрой России отразил позицию КС, выраженную последним в Постановлении от 29 января 2018 г. № 5-П.

Согласно этому акту при установлении на общем собрании платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме собственникам необходимо учесть, что ее размер должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям.

Департамент обратил внимание на тот факт, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы за коммунальные услуги и порядок ее внесения являются существенными условиями договора управления многоквартирным домом.

Исходя из этого, Минстрой сделал вывод, что стороны такого соглашения не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер этой платы.

Данное правило, по его мнению, распространяется и на случаи, когда общее собрание изменяет размер платы без предложения управляющей организации.

Платежи собственников жилых и нежилых помещений в доме должны отвечать требованиям разумностиКонституционный Суд указал, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно устанавливать различные по размеру ставки платежей за содержание общего имущества

Ведомство разъяснило, что в случае нарушения ее прав управляющая организация может обратиться в суд с требованием о признании недействительным решения общего собрания собственников. Это возможно в случае, если решение принято без учета ее предложения, изменяет установленный договором размер платы, а также влечет убытки организации, связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг. Такие затраты, по мнению госоргана, являются неосновательным обогащением собственников помещений.

Адвокат АП г. Москвы Артем Чумаков пояснил «АГ», с чем связана необходимость издания Минстроем данного письма. Он рассказал, что норма о праве собственников устанавливать размер платы за жилое помещение (плату за содержание и текущий ремонт) долгое время не работала.

«Дело в том, что параллельно с ней действует правило о том, что, если собственники не принимают соответствующее решение, применяется тариф, установленный муниципальным образованием.

Большая часть домов “жила” по муниципальному тарифу, поскольку жители не проводили собрания по данному вопросу», – сообщил Эксперт.

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
  • Как предложить сетевой бизнес предпринимателю
  • Как правильно ввести реквизиты на wildberries
  • Как рассчитывается стоимость готового бизнеса
  • Каким бизнесом можно заниматься в узбекистане
  • Как расторгнуть договор с ремонтной компанией