Правила проведения открытого конкурса по управлению МКД
Необходимость, порядок и сроки проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании для управления многоквартирными домами регламентированы Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. О правилах проведения и процедуре конкурса и поговорим.
Общие положения
Основанием для проведения открытого конкурса служит ст. 162 ЖК РФ. При этом следует помнить, что собственники помещений в МКД правомерны провести собрание по выбору способа управления своим домом до и во время проведения открытого конкурса, пока не объявят его победителя.
Участником конкурса может стать ИП или юридическое лицо. Предметом конкурса выступает право заключения договора управления МКД. Объектом торгов является стоимость обязательных и дополнительных работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
Победителем открытого конкурса станет та управляющая компания, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объём работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
Здесь нужно отметить, что согласно последним изменениям в Правилах проведения открытого конкурса по выбору УК, закреплённым в Постановлении Правительства РФ от 04.03.2015 № 191, в конкурсной документации должен содержаться список дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту с требованиями к объёмам, качеству и периодичности их выполнения. Организатор конкурса самостоятельно определяет расчётную стоимость каждой дополнительной работы и услуги.
Как управлять многоквартирными домами-новостройками
Основания для проведения открытого конкурса
Открытый конкурс по выбору управляющей компании для управления МКД проводится, если:
- собственники помещений в МКД не выбрали способ управления своим домом из-за того, что:
- Не проводилось собрание жильцов по этому вопросу.
- Собрание проводилось и решение жильцов принято, но не реализовано.
- По прошествии 2 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся собрания жильцов повторное не проводилось или проводилось, но решение на нем не было принято.
- принятое решение жильцов о способе управления МКД не реализовано из-за того, что:
- Большинство жильцов МКД не заключило договоры по ст. 164 ЖК РФ.
- Жильцы не отправили в соответствующий орган документы, необходимые для государственной регистрации специального потребительского кооператива.
- Не заключены договоры управления по ст. 162 ЖК РФ.
- Построен новый МКД и выдано разрешение на ввод его в эксплуатацию.
Порядок проведения открытого конкурса
Если открытый конкурс проводится в отношении новостройки, то, согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод её в эксплуатацию орган местного самоуправления размещает информацию о его проведении на официальном сайте. В течение 40 дней со дня информирования о торгах организатор проводит конкурс.
В течение 10 дней с момента проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает всех жильцов о его результатах и об условиях договора управления МКД. Жильцы должны заключить данный договор с избранной управляющей компанией. Договор управления заключается индивидуально с каждым жильцом. Собственники помещений выступают стороной заключаемого договора, если они составляют свыше 50% от общего числа жильцов МКД.
Также открытый конкурс по выбору управляющей компании проводится, если у предыдущей управляющей компании решением суда аннулирована лицензия на основании рассмотрения заявления органа ГЖН. Согласно ч. 4 ст. 200 Жилищного кодекса, в 15-дневный срок со дня получения уведомления от органа ГЖН об аннулировании лицензии орган местного самоуправления созывает собрание жильцов МКД для решения вопроса о выборе способа управления. Если на общем собрании не принято решение, или оно не проведено, или не набрался кворум, то проводится открытый конкурс.
Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного голосования
Организация проведения открытого конкурса
Организатор открытого конкурса за 5 рабочих дней до информирования о его проведении должен определить состав и порядок работы конкурсной комиссии, создать её и назначить председателя, а также утвердить протокол. Организатор конкурса может одновременно создать несколько постоянно действующих комиссий, которым выдаются полномочия сроком на 2 года.
В извещении о проведении конкурса содержатся:
- основание со ссылкой на нормативные правовые акты;
- название и реквизиты организатора;
- характеристика конкурсного объекта;
- перечень обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту;
- размер платы за содержание и ремонт общего имущества;
- перечень коммунальных услуг, предоставляемых УК;
- адрес официального сайта;
- срок, место и порядок предоставления конкурсной документации и заявок на участие;
- место, дата и время рассмотрения заявок и вскрытия конвертов с заявками;
- место, дата и время проведения конкурса;
- размер обеспечения заявки на участие в конкурсе.
Не позднее чем за 25 дней до начала вскрытия конвертов с заявками от участников организатор открытого конкурса должен оповестить о дате его проведения:
- всех собственников и нанимателей помещений в МКД;
- всех принявших помещения от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию по передаточному акту или другому документу о передаче.
Для того, чтобы стать участником открытого конкурса, нужно подать заявку по форме. Срок подачи заявок составляет 25 дней. Приём заявок прекращается непосредственно перед началом вскрытия конвертов.
Заявка на участие в конкурсе содержит:
- сведения и документы об участнике:
- Название, организационно-правовую форму, юридический и почтовый адрес, выписку из ЕГРЮЛ — для юридического лица.
- ФИО, паспортные данные, место регистрации, выписку из ЕГРИП — для ИП.
- номер телефона;
- документ, подтверждающий правомочность участника на осуществление действий от имени юридического лица или ИП;
- реквизиты банковского счета;
- документы (заверенные копии), подтверждающие соответствие участника установленным конкурсным требованиям:
- О внесении средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе.
- О соответствии участника требованию, установленному пп. 1 п. 15 настоящих Правил.
- Бухгалтерского баланса за последний отчётный период.
- реквизиты банковского счёта для внесения собственниками и нанимателями помещений в МКД платы за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги.
Заключение договора управления многоквартирным домом
Победитель открытого конкурса в течение 10 рабочих дней с момента утверждения протокола конкурса предоставляет организатору подписанный им проект договора управления МКД. А в течение 20 дней с этого же момента он должен передать подписанные им проекты договора управления МКД жильцам для подписания указанных документов с их стороны. Если победитель не осуществит этот алгоритм действий в указанный срок, то будет считаться уклонившимся от заключения договора управления МКД.
Основные условия договора управления МКД
В таком случае шанс стать победителем предоставляется другому участнику конкурса с наибольшим после победителя объёмом предоставляемых услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД за назначенную организатором плату. Если и этот участник за указанный период времени не успеет предоставить подписанный договор управления, то организатор вправе через суд заставить его выполнить свои обязательства. Если победитель является единственным участником конкурса, то в случае его уклонения от своих прямых обязанностей, организатор вправе через суд заставить его заключить договор управления МКД или, в противном случае, взыскать с него возмещение убытков.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 896 подписчикам
Статьи по теме
Стандарт раскрытия информации простым языком
Все вы, конечно же, наслышаны о Стандарте раскрытия информации по 731 Постановлению Правительства РФ в действующей редакции от 27.09.2014 года. Но законодательный акт написан довольно сложным языком, …
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления или выбранный способ управления не реализован, орган местного самоуправления в соответствии с Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте https://torgi.gov.ru/.
Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, или многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.
КонсультантПлюс: примечание.
Действие положений ст. 161 (в ред. ФЗ от 03.04.2018 N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до 03.04.2018.
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 161 ЖК РФ
1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее — обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
КонсультантПлюс: примечание.
С 01.09.2023 ч. 1.1 ст. 161 дополняется п. 2.1 (ФЗ от 18.03.2023 N 71-ФЗ). См. будущую редакцию.
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
КонсультантПлюс: примечание.
С 01.09.2023 в п. 5 ч. 1.1 ст. 161 вносятся изменения (ФЗ от 18.03.2023 N 71-ФЗ). См. будущую редакцию.
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 1.2 ст. 161 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).
1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
(часть 1.2 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
1.3. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.
(часть 1.3 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 255-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 2 ст. 161 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
КонсультантПлюс: примечание.
С 01.09.2023 в ч. 2.1 ст. 161 вносятся изменения (ФЗ от 18.03.2023 N 71-ФЗ). См. будущую редакцию.
КонсультантПлюс: примечание.
Об особенностях применения ч. 2.1 ст. 161 к контрактам на услуги по обращению с ТКО, заключенным до 01.01.2016 на срок более 10 лет, см. ФЗ от 29.12.2014 N 458-ФЗ.
2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.12.2014 N 458-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
С 01.09.2023 в ч. 2.2 ст. 161 вносятся изменения (ФЗ от 18.03.2023 N 71-ФЗ). См. будущую редакцию.
2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
(часть 2.2 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
С 01.09.2023 в ч. 2.3 ст. 161 вносятся изменения (ФЗ от 18.03.2023 N 71-ФЗ). См. будущую редакцию.
2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.
(часть 2.3 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
При изменении способа управления МКД или выборе управляющей организации можно принять решение о сохранении прежнего порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за них (ФЗ от 29.06.2015 N 176-ФЗ).
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ)
3.1. При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, либо в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком многоквартирном доме.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
Чч. 4 — 8.1 ст. 161 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяются на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).
4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
(см. текст в предыдущей редакции)
4.1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (далее — официальный сайт в сети «Интернет»). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети «Интернет» и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет» извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)
5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ)
7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.
8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 настоящей статьи и частью 2 статьи 163 настоящего Кодекса, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
(в ред. Федеральных законов от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 28.01.2020 N 4-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
Чч. 4 — 8.1 ст. 161 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяются на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).
8.1. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети «Интернет». Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет».
(часть 8.1 введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)
9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
9.1. Утратил силу с 1 сентября 2014 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
10. Утратил силу с 1 июля 2019 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 263-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
10.1. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе. Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в системе информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.
(часть 10.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28.12.2016 N 469-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
11. В случае, предусмотренном статьей 157.2 настоящего Кодекса, управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, обязаны:
1) предоставлять ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме;
2) осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме;
3) принимать от собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;
4) обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу в многоквартирном доме для осуществления приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме либо по соглашению с ресурсоснабжающими организациями осуществлять приостановку или ограничение предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме.
(часть 11 в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
Об особенностях применения ч. 11.1 ст. 161 к контрактам на услуги по обращению с ТКО, заключенным до 01.01.2016 на срок более 10 лет, см. ФЗ от 29.12.2014 N 458-ФЗ.
11.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме коммунальная услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляется региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.
(часть 11.1 введена Федеральным законом от 29.12.2014 N 458-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 12 ст. 161 частично не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).
КонсультантПлюс: примечание.
Об особенностях применения ч. 12 ст. 161 к контрактам на услуги по обращению с ТКО, заключенным до 01.01.2016 на срок более 10 лет, см. ФЗ от 29.12.2014 N 458-ФЗ.
12. Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2 настоящего Кодекса. Срок действия и другие условия указанных договоров, заключаемых в том числе в отношении приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса. Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров, указанных в части 1 статьи 157.2 и в части 2 статьи 164 настоящего Кодекса.
(часть 12 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 29.12.2014 N 458-ФЗ, от 31.12.2017 N 485-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 13 ст. 161 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).
13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс, за исключением случая, предусмотренного частью двадцать пятой статьи 7.3 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации». В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
(в ред. Федеральных законов от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 25.05.2020 N 156-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 14 ст. 161 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).
14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
(часть 14 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
14.1. В случае прекращения использования здания в качестве наемного дома собственник, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, принимает решения по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, в порядке, установленном частью 7 статьи 46 настоящего Кодекса. В случае продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме собственники помещений в данном многоквартирном доме в течение одного года со дня продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме должны выбрать на общем собрании таких собственников и реализовать способ управления данным многоквартирным домом.
(часть 14.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
15. Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.
(часть 15 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
Об особенностях применения ч. 15.1 ст. 161 к контрактам на услуги по обращению с ТКО, заключенным до 01.01.2016 на срок более 10 лет, см. ФЗ от 29.12.2014 N 458-ФЗ.
15.1. Региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами отвечает за оказание коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами начиная от места накопления твердых коммунальных отходов, если иное не установлено договором.
(часть 15.1 введена Федеральным законом от 29.12.2014 N 458-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 404-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
16. Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.
(часть 16 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 17 ст. 161 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).
17. Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года. Орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации, предусмотренного настоящей частью, письменно уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о принятии указанного решения, об условиях договора управления этим домом и об условиях прекращения договора управления с данной управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации.
(часть 17 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ; в ред. Федерального закона от 22.12.2020 N 441-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Прокурор разъясняет — Прокуратура Владимирской области
Прокурор разъясняет
Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Частью 13 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс.
В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Договор управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией заключается на период до определения победителя указанного конкурса.
В случае если введенный в эксплуатацию объект капитального строительства может быть признан многоквартирным домом, орган местного самоуправления обязан провести (объявить) открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления этим многоквартирным домом.
В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Таким образом, бездействие органа местного самоуправления, в случае непроведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, будет содержать признаки нарушения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.
Аналогичная позиция изложена в письме ФАС России от 09.10.2015 N АЦ/54994/15 «О контроле за соблюдением требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» при проведении органом местного самоуправления в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ открытых конкурсов по отбору управляющей организации в отношении отдельных блок — секций вновь введенного в эксплуатацию многоквартирного дома» Ковровская городская прокуратура
Порядок выбора управляющей организации в построенном доме
Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Частью 13 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс.
В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Договор управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией заключается на период до определения победителя указанного конкурса.
В случае если введенный в эксплуатацию объект капитального строительства может быть признан многоквартирным домом, орган местного самоуправления обязан провести (объявить) открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления этим многоквартирным домом.
В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Таким образом, бездействие органа местного самоуправления, в случае непроведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, будет содержать признаки нарушения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.
Аналогичная позиция изложена в письме ФАС России от 09.10.2015 N АЦ/54994/15 «О контроле за соблюдением требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» при проведении органом местного самоуправления в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ открытых конкурсов по отбору управляющей организации в отношении отдельных блок — секций вновь введенного в эксплуатацию многоквартирного дома» Ковровская городская прокуратура
Выбор темы
Обычная версия
Черно-белая версия
Бело-черная версия
Зелено-коричневая версия
Синяя версия
Отключение картинок
Отключить картинки
Размер шрифта
Обычный шрифт
Увеличенный шрифт 1.5
Увеличенный шрифт 2
Интервал между буквами (кернинг):
Обычный
Большой
Очень большой
Источник: Глас народа (glasnarod.ru) (Саратов)
Интервью с заместителем руководителя Оренбургского УФАС России Людмилой Полубояровой
— Какие существуют способы управления многоквартирными домами?
— Законодательством четко установлено три способа: непосредственное управление собственниками помещений; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом; управление управляющей организацией. Выбор способа управления осуществляют непосредственно собственники. В 76% случаев осуществляется выбор в пользу управляющих компаний.
В отдельных случаях отобрать управляющую компанию может орган местного самоуправления путем проведения конкурса. Это особо актуально для новых многоквартирных домов, так как по истечении 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию нового многоквартирного дома орган местного самоуправления объявляет о проведении открытого конкурса.
Однако это не лишает собственников права выбора управляющей организации, и, если они решат провести общее собрание и выбрать управляющую компанию сами, до момента подведения итогов конкурса, то конкурс отменят.
Конкурс по выбору управляющей компании проводится органом местного самоуправления и в том случае, если доля муниципальной собственности превышает 50%, а также если решение о выборе способа управления собственниками еще не принято или не реализовано.
Информация о проведении конкурса размещается на официальном сайте torgi.gov.ru, а сам конкурс проводится в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 75 от 06.02.2006г. «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»
— Как УФАС осуществляет контроль по проведению конкурса по выбору управляющих компаний?
— Антимонопольный орган вправе выдать предупреждение о прекращении нарушения законодательства и проведении конкурса. И если органом местного самоуправления предупреждение не исполнено в добровольном порядке и конкурс не проведен, то возбуждается дело о нарушении антимонопольного законодательства. По итогам рассмотрения дела может быть выдано предписание, которое подлежит исполнению в обязательном порядке.
Непроведение открытого конкурса по выбору управляющей организации может привести к ограничению конкуренции на рынке предоставления услуг по управлению многоквартирными домами, следовательно, такое бездействие свидетельствует о нарушении части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.
Так, в прошлом году органам местного самоуправления выдано 5 предупреждений о необходимости провести конкурс по отбору управляющих организаций. Из них 2 исполнены в добровольном порядке, по трем возбуждены дела и в конечном итоге выданы предписания.
В текущем году выдано также 5 предупреждений, одно из них исполнено в добровольном порядке, еще одно находится в стадии исполнения, по трём остальным возбуждены и рассмотрены дела о нарушении антимонопольного законодательства. В двух случаях торги проведены, по третьему — выдано предписание об обязательном проведении конкурса.
— Откуда в антимонопольный орган поступает информация о том, что орган местного самоуправления не исполняет обязанность по проведению конкурса?
— Информация поступает в первую очередь из обращений и жалоб, из средств массовой информации, также сведения передают органы прокуратуры, областная жилищная инспекция.
— Какой совет можете дать собственникам квартир?
— Хотелось бы обратить внимание, что законодатель, предоставляя гражданам свободу выбора подразумевал, что это будет свободная, осознанная, ответственная деятельность, а не бездействие. Поэтому необходимо посещать собрание собственников и обращать внимание на информацию, представленную на информационных стендах в подъездах.
| ПН | ВТ | СР | ЧТ | ПТ | СБ | ВС |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
| 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 |
| 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 |
| 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 |
| 27 | 28 | 29 | 30 | 31 |
Календарь документов работает только для информации об избранных документах. Для системного поиска перейдите в раздел «Поиск по всем документам».
Подписка
- Ежедневная
- Еженедельная
На указанный Вами адрес электронной почты будет выслано письмо с подтверждением данной услуги и подробными инструкциями по дальнейшим действиям.
На указанный Вами адрес электронной почты будет выслано письмо с подтверждением данной услуги и подробными инструкциями по дальнейшим действиям.