Как проверить отчет управляющей компании за год

Отчет управляющей организации перед собственниками – это ВАЖНО

В соответствии с жилищным законодательством РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.  Часть 2 ст. 161ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать на своем общем собрании способ управления таким домом. При этом ЖКРФ предусматривает возможность выбора одного из нескольких способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, или управление управляющей организацией. 

Выбор способа управления не означает прекращения действия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как органа управления данным домом или утрату им правомочий. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и предоставление коммунальных услуг. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о не предоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества (ст.161.1 ЖК РФ).

При выборе способа управления домом посредством управляющей компании, согласно ч. 11 ст. 162ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Форма, сроки и порядок представления отчета могут быть согласованы только в договоре управления. Как правило, управляющая организация разрабатывает свою форму (удобную для составителей), указывает ее в качестве приложения к договору, а также определяет сроки, периодичность и порядок доведения отчета до собственников. Однако встречаются и иные ситуации — когда в договоре управления нет ни слова про отчетность исполнителя. В этом случае собственники на основании закона вправе требовать отчет в течение первого квартала календарного года.

Главная заинтересованная сторона в получении информации о выполненных (оказанных) управляющей организацией работах (услугах) — собственники помещений, поскольку выполненные работы (оказанные услуги) собственниками помещений оплачены.

При заключении договора управления стороны обязаны определить перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также коммунальных услуг, которые должны быть предоставлены управляющей организацией собственникам помещений в течение срока действия договора. В дальнейшем управляющая организация лишь выставляет собственникам счет (платежный документ) согласно договору. В свою очередь, приемки выполненных работ (оказанных услуг) в традиционном ее понимании (с подписанием акта между заказчиком и исполнителем) не происходит.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме N 491 (п.40) дают собственникам помещений право в соответствии с условиями договора:

— получать информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и выполненных работ (не позднее 5 рабочих дней с даты обращения);

— проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);

— требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

О порядке реализации указанных прав в нормативном документе не говорится. В частности, в каком виде должен быть составлен запрос и предоставлена информация о перечнях, объемах, качестве и периодичности услуг и работ? В платежном документе отсутствует информация о фактическом объеме, видах и стоимости оказанных услуг в отношении общего имущества многоквартирного дома в целом. В связи с чем, каждому отдельному собственнику данная информация недоступна. По сути, каждый отдельный собственник не информирован о техническом состоянии  всего дома, а лишь имеет сведения касающиеся только его доли в общем имуществе.

Таким образом, интерес собственников помещений понятен — они хотят знать соотношение уплаченных ими (предъявленных к уплате) сумм с объемом и видами запланированных (фактически выполненных) работ и услуг. Поэтому с точки зрения собственника отчет управляющей организации должен быть максимально детализирован, наполнен исчерпывающей информацией о состоянии общего имущества, выполненных работах, их стоимости, причем эта информация должна быть предоставлена в понятном, удобном виде (таблицы, графики, диаграммы).

 Добиться этого собственники могут, только если настоят на утверждении конкретной формы отчета как приложения к договору управления.

Отчет управляющей организации лучше утверждать на общем собрании собственников помещений. Ведь отчет является своеобразным актом о выполнении работ и оказании услуг. Однако закон не указывает на такую необходимость. Таким образом, утверждение отчета необходимо, только если это специально предусмотрено договором управления. Кроме того, в договоре управления целесообразно прописать условия о порядке утверждения отчета, представления на него возражений. В целом же возражения по отчету следует рассматривать в качестве претензии потребителей (ст. 29Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей») с соответствующими последствиями. Собственникам помещений необходимо твердо отстаивать свои права.

Итак, чтобы с легкостью реализовывать свои права на получение информации о проделанной работе (оказанной услуги) по управлению домом управляющей организацией и отстаивать свои интересы, собственникам помещений многоквартирного дома необходимо объединиться и проявить свою активность: подготовить проект договора управления (или дополнительное соглашение к договору управления) с указанием в нем условий определяющих порядок предоставления отчета управляющей организацией, утвердить его на общем собрании собственников помещении и передать управляющей организации для исполнения.  

 В настоящее время, в дополнение к отчету о выполнении договора управления, в соответствии с ч.10  ст.161 ЖК РФ управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со «Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. На территории Орловской области органом, уполномоченным на осуществление государственного жилищного надзора, является Управление по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области.