Я живу в Москве в пятиэтажном доме.
За последние четыре года я выстроил такие отношения с управляющей компанией, что любой вопрос в нашем доме решается по одному моему звонку.
Мы решили проблемы с начислениями и текущим ремонтом: никто больше не пытается взять с нас лишнее. А еще договорились присоединить участок к придомовой территории и собираемся за счет государства открыть там автомобильную парковку. Часть парковочных мест будем сдавать жильцам соседнего дома.
Вот как я этого добился.
Моя история
В начале 2014 года счета за отопление в нашем доме подскочили в четыре раза. Я пошел разбираться в МФЦ и выяснил, что наш общедомовой счетчик сломался и стал передавать данные некорректно. Тогда его просто сняли с учета, а оплату стали начислять по нормативу.
В течение полугода я добивался, чтобы счетчик починили и сделали поверку, — и добился. А потом мне предложили работать в ГБУ «Жилищник» — это государственное бюджетное учреждение, созданное на базе ДЕЗов и ЖСК в 2014 году.
Я согласился и два года работал начальником сектора по работе с населением. За это время в стране приняли много законов, защищающих права собственников. Например, сейчас управляющая компания обязана по первому запросу жильца выдать ему все отчеты о том, почему и за что были выставлены счета.
Получив этот опыт, я решил помогать людям разбираться в работе ЖКХ. Для этого в 2017 году я создал сайт «Собдома.рф», где вместе с единомышленниками делаю инструменты для самоуправления в многоквартирном доме.
Мы бесплатно собираем подробную информацию о доме из открытых источников, предварительно рассчитываем имущественный паспорт дома, открываем сбор средств на нужды дома.
Я хочу, чтобы все собственники в многоквартирных домах смогли наладить нормальное общение между собой и УК. Чтобы слова «общее собрание собственников» перестали быть абстракцией из нарисованного протокола, а стали понятными и простыми. Чтобы каждый мог обеспечить прозрачность и работоспособность ЖКХ в своем доме.
О том, как сделать имущественный паспорт дома и провести собрание собственников, я уже писал. А в этой статье я расскажу в целом о том, что вам должна управляющая компания и как этого добиться.
Чем занимается управляющая компания
Управляющая компания отвечает за то, чтобы в вашем доме все было в порядке: из крана текла холодная и горячая вода, батареи грели, лампочки в подъезде горели, двор зеленел, а капитальный ремонт был проведен вовремя.
УК управляет многоквартирным домом на основании договора. Его с УК заключают собственники квартир. По закону это делается на общем собрании собственников. Действует договор обычно 3—5 лет, после этого должны провести новое собрание и заново заключить договор с прежней УК либо выбрать другую. На практике обычно все не так: вспомните, когда вы ходили на общее собрание собственников вашего дома, чтобы определиться с выбором управляющей компании? Скорее всего, вообще никогда.
Управляющие компании бывают государственные и коммерческие. Большая часть УК в России — государственные. Например, ГБУ «Жилищник», которое сейчас управляет примерно 80% домов Москвы. «Жилищник» работает по строгим стандартам, утвержденным правительством Москвы, — и не может от них отступать. В других городах это могут быть ГУПы, МУПы, ЖЭКи и ЖКСы: в каждом регионе свои компании.
Любые расходы государственные УК обязаны утверждать в префектуре. Просто взять и потратить ваши деньги по своему усмотрению они не могут. Это и хорошо, и плохо: иногда УК и хочет что-то исправить в вашем доме, а префектура не позволяет.
В коммерческих УК такого единообразия нет, потому что это частные организации. Коммерческая УК может обслуживать сотни домов, а может — один или два. В договор управления она может включить что угодно, хоть переписать его целиком.
Из-за конкуренции и меньшего размаха коммерческие УК тщательнее следят за качеством услуг, чем государственные. Но нет гарантий, что конкретная коммерческая УК не закроется через пару месяцев, а вместо нее не придет все та же государственная машина.
Кто и как выбирает УК
Управляющую компанию многоквартирного дома выбирают жильцы. У новостроек немного другие правила: застройщик может выбрать временную УК для дома, постоянную УК в новостройке выбирают по открытому конкурсу. Если жильцы многоквартирного дома не могут договориться и сделать выбор, то выбор УК инициирует муниципальная власть через открытый конкурс. Если жильцам не понравится, как работает выбранная УК, потом ее можно поменять.
Выбирают УК общим собранием собственников. Это может быть внеочередное собрание или плановое ежегодное.
По закону УК обязана оповещать жильцов дома о проведении собрания. В реальности сотрудники УК обычно ограничиваются объявлением на двери подъезда. Это законно, но неэффективно. Далеко не все жильцы обращают внимание на такое оповещение. А даже если обращают, часто игнорируют.
В итоге выходит так, что собрание провели, УК выбрали, а большинство собственников об этом и не слышали.
Иногда недобросовестная УК всех обманывает, проводит фиктивное собрание и подделывает протокол. А иногда это не злой умысел, а просто никто из жильцов не хочет заморачиваться, хотя по закону собрание собственников — основной инструмент для решения практически любых проблем по управлению многоквартирным домом. Хотите открыть велопарковку, получить ключи от крыши, поставить датчики света в подъезде или сменить управляющую компанию — собирайте общее собрание собственников.
В идеале УК должна помогать собственникам организовывать общее собрание — это прописано в том же постановлении правительства № 416. Вам нужно собрать 10% подписей по дому за то, чтобы устроить собрание силами УК, и отправить в нее письменное обращение. Дальше они должны все сделать за вас. Но в случае с недобросовестными компаниями это не сработает: жильцов не оповестят, протокол составят неправильно, общее голосование признают недействительным.
Альтернатива — провести общее собрание самостоятельно. К сожалению, в первый раз сделать это очень, ужасно, невероятно сложно. Чтобы устроить собрание полностью по инициативе собственников, нужно сделать вот что:
- Найти перечень всего зарегистрированного имущества в вашем доме и актуальный реестр всех собственников.
- Составить повестку дня общего собрания так, чтобы ее не развернули государственные структуры.
- Собрать контакты всех владельцев квартир и уведомить всех без исключения о собрании не меньше чем за 10 дней до него.
- Подготовить бюллетени для голосования.
- Провести собрание и голосование.
- Избрать счетную комиссию и произвести подсчет голосов.
- Оформить протокол по итогам и в течение 10 дней сдать в управляющую организацию или напрямую в орган государственного жилищного надзора — ГЖН.
Проблема в том, что многие собственники в доме не живут, а сдают квартиры, а сами уехали в другую страну. А те, кто живут, считают общие собрания бессмысленной тратой времени. Люди не верят, что могут самостоятельно управлять своим домом, а активно действовать начинают только в экстренных ситуациях. Но не обязательно ждать беды, чтобы взять управление домом в свои руки.
Как проверить информацию о своем доме
Когда я только начал работать в сфере ЖКХ, открытой информации про дома нигде не было. Чтобы в 2014 году добиться разрешения посмотреть бумаги, на основании которых у меня так выросли платежи, мне пришлось заручиться поддержкой муниципального депутата.
Сейчас ситуация другая. Чем дальше, тем большей открытости требует государство от управляющих компаний. Можно собрать данные самостоятельно с официальных государственных сайтов. Есть три нормативных документа, которые обязывают УК предоставлять вам эту информацию:
- Постановление правительства РФ № 731.
- ФЗ № 209 «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства».
- Постановление правительства Москвы № 541 — действует только для Москвы.
Эти документы обязывают управляющие компании размещать информацию об обслуживаемых домах на определенных сайтах. Теперь любой человек может в несколько кликов найти информацию о своей УК и поставщиках услуг, изучить договор на управление и проверить, соблюдаются ли в нем права собственников. Для РФ это сайты «Реформа ЖКХ» и ГИС ЖКХ; для москвичей дополнительно — сайт «Дома Москвы». Ниже я расскажу о каждом.
Сайт
Реформа ЖКХ
«Реформа ЖКХ» — это федеральный портал, который использовали как самый первый инструмент раскрытия информации управляющими компаниями. Сюда добавили многоквартирные жилые дома из базы Федеральной информационной адресной системы — ФИАС, для Москвы это 722 948 домов.
Сейчас сайт почти не развивают, новые дома не добавляют, как и информацию о них. Но на другие порталы все данные тоже пока не внесли. Чтобы собрать исчерпывающую информацию о своем доме, я советую комбинировать все доступные ресурсы.
Сайт
ГИС ЖКХ
ГИС ЖКХ сейчас активно развивают. Московских домов тут в два раза больше, чем на «Реформе ЖКХ», потому что в базе не только многоквартирные, но и частные жилые дома. В отличие от предыдущего сайта, здесь создают полноценную систему межведомственного взаимодействия. Через ГИС ЖКХ работают друг с другом управляющие компании, ресурсоснабжающие организации, органы исполнительной власти.
Информации здесь больше, чем на «Реформе ЖКХ», но и она не полная. Утверждается, что сейчас ГИС ЖКХ охватывает страну полностью, кроме трех субъектов федерального значения: Москвы, Петербурга и Севастополя. Исчерпывающие данные о домах этих городов на сайт должны внести к 1 июля 2019 года. Но уже сейчас можно найти многое.
Чтобы проверить дом, зайдите в раздел «Реестр объектов жилищного фонда» и введите свой адрес, управляющую компанию или ОМС — орган местного самоуправления.
В ГИС ЖКХ пока нет возможности посмотреть договор управления, хотя вообще-то это незаконно: это главный документ, где прописаны права собственников. Но можно хотя бы узнать номер договора и дату его заключения.
Для этого откройте страницу с информацией об УК, пролистайте вниз и перейдите по ссылке «Список домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат». Затем введите нужный адрес дома. Внизу отобразятся номер и дата договора управления и период осуществления УК своих обязанностей.
Сайт
Дом-мос-ру
«Дом-мос-ру» еще называется «Дома Москвы». Он полезен жителям Москвы и Московской области. Сайт принадлежит жилищной инспекции и контролируется ею.
Это реестр домовладений, он же ГИС РД — Государственная информационная система «Реестр домовладений». Сейчас именно сюда первым делом попадают данные о жилом доме. Если в графе «Узнать о доме» нельзя найти дом по адресу, значит, это нежилое здание. Если дом-новостройка сюда не внесен, значит, он не сдан.
Во время подготовки статьи я случайно таким образом наткнулся на дом с истекшим договором управления. Никто этого просто не заметил. Но если в доме возникнут проблемы, то ответственность за них никто не будет нести. Поэтому я нашел в этом же разделе телефон председателя совета управления и связался с ним.
Для меня и моих коллег это типичный случай: мы часто сами замечаем, что с управлением домом что-то не так, и ставим жильцов в известность. Часто с этого и начинается сотрудничество: люди удивляются, начинают разбираться в ситуации и в итоге приходят к сознательной организации самоуправления в доме.
Что УК должна жильцам
УК отвечает за помещения и территорию, которые входят в состав общего имущества дома. К общему имуществу относятся лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, крыши, фундамент, электрическое оборудование и земельный участок — квадрат газона до асфальта на тротуаре.
Двор — тоже общее имущество, если он поставлен на государственный кадастровый учет и на него оформлено право долевой собственности всех собственников квартир в доме. В новостройках участок автоматически ставится на учет вместе с домом, а право собственности на него возникает вместе с регистрацией права собственности первого жильца на квартиру после сдачи дома. А вот если вы живете в старом доме, то там обычно такого нет.
Узнать, как с этим обстоят дела у вашего дома, можно лично в УК, ТСЖ или органах кадастрового учета либо через интернет: для этого найдите ваш дом на публичной кадастровой карте.
По закону УК обязана обеспечивать безопасность, надежность, комфорт, чистоту и доступность общих пространств. Доплачивать за это ничего не нужно, эти услуги входят в вашу стандартную коммунальную плату. Например, УК должна:
- убирать дворы и подъезды;
- ремонтировать трубы;
- менять лампочки;
- следить за исправностью лифта;
- косить газон во дворе;
- травить тараканов;
- вывозить мусор;
- вносить предложения по капитальному ремонту;
- заключать договоры с поставщиками услуг;
- налаживать деятельность аварийно-диспетчерской службы.
Это всё обязательные услуги. Еще бывают дополнительные. Например, вы с другими собственниками устроили на крыше обсерваторию и хотите, чтобы УК за ней следила. Это нужно утвердить на собрании, отдельно указать в договоре и оплачивать как дополнительную услугу. Еще к таким дополнительным услугам относятся, например, охрана дома, видеонаблюдение, консьерж, домофон.
Если УК не соблюдает обязательства, прописанные в законе, ее могут оштрафовать на сумму до 200 000 Р. Такие штрафы органы ГЖНвыписывают десятками, но толку от этого нет: часто УК дешевле заплатить штраф, чем что-то менять. За справедливость придется бороться.
Свежий пример: мы с соседями хотим установить во дворе шлагбаум. Наметили место, решили, как будем собирать деньги, подали документы на согласование — и получили отказ от муниципалитета из-за того, что мы не приложили правила пользования шлагбаумом, пока несуществующим.
Конечно, за такое никого не оштрафуют, но если бы мы были менее настойчивыми, то могли решить просто не ввязываться. Но нас таким не остановить.
Как регулируется деятельность УК
Обязанности УК регулируют различные нормативные документы:
- Жилищный кодекс: ст. 154—157, 161—165.
- Гражданский кодекс: ст. 209—217, 288—293, 683—688.
- Постановление правительства РФ № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
- Постановление правительства РФ № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
Но ваш главный документ — договор на управление многоквартирным домом. Он должен быть в открытом доступе как минимум на одном из указанных выше сайтов — «Реформа ЖКХ», ГИС ЖКХ или «Дома Москвы». Именно в нем перечисляются услуги по ремонту, эксплуатации и управлению домом, которые УК обязуется вам оказывать.
Бывает, что в договоре УК использует для собственной выгоды юридические хитрости или даже откровенно нарушает закон. Например, на каждом документе должна быть подпись представителя дома — члена или председателя совета. Вместо того чтобы попросить такую подпись, ее рисуют.
В бумажках, подписанных такими вымышленными персонажами, можно написать что угодно, и концов не найдешь. В нашем доме, например, нарисовали протокол о том, что дом не возражает против размещения на нем провайдерских конструкций сотовых операторов. Деньги за это клала в свой карман УК. Мою подпись подделали. Дело попало в прокуратуру, и после долгого разбирательства начальницу, которая была ответственна за эту историю, уволили. С новым руководством наше сотрудничество пока складывается более плодотворно.
Жильцы могут внести изменения в договор и переподписать его с УК. Для этого понадобится стандартная процедура — общее собрание жильцов и голосование.
Мы на нашем сайте сделали образец договора на управление многоквартирным домом. Важные формулировки в пользу жильцов, а не УК, выделены в нем красным цветом. Этот договор — шаблон, его условия можно поменять, если что-то покажется слишком обременительным для собственников.
В этом договоре все сформулировано так, чтобы защищать права жильцов. Например, в нем прописано, что договоры с поставщиками дополнительных ресурсов и исполнителями дополнительных услуг вроде предоставления интернета и домофона надо заключать отдельно в письменном виде. И что все собственники должны быть проинформированы об этих договорах.
По моему опыту, обычно уже после первого самостоятельного собрания собственников ситуация в доме, где были проблемы с УК, резко меняется. Управляющая компания понимает, что вы не собираетесь терпеть произвол и способны защищать свои права.
Мы с соседями практически никогда не устраиваем очные собрания, при этом все вопросы решаем сообща. Мы все научились общаться в чате Вотсапа: обсуждаем там повестку, а собрание организуем через интернет и голосуем в бесплатной системе «Сквер». Это удобно: занимает пять минут, обеспечивает прозрачное и честное голосование, а очное присутствие вообще не нужно — участвовать могут даже те, кто находится в другой стране. «Сквер» — единственный интернет-сервис с подобным функционалом. Я собираюсь написать о нем отдельную статью.
Как влиять на УК
Не всегда и вовсе не обязательно УК желает вам зла. Возможно, ее сотрудники просто упустили что-то из виду.
Ни у одной УК нет ресурсов на то, чтобы лично обходить дома и смотреть, всё ли везде в порядке. Это дорогой и низкоэффективный процесс. Поэтому первое, чему надо научиться собственникам, — в случае проблем звонить в диспетчерскую. В Москве телефон Единого диспетчерского центра — 495-539-53-53. В других регионах телефон диспетчерской и адрес УК должны висеть в подъезде на видном месте.
Часто уже на этапе звонка в диспетчерскую проблема решается.
Если телефон не указан или звонки не решают вопрос, подайте жалобу в письменном виде — лично в офисе УК или заказным письмом по почте. Срок рассмотрения жалобы прописан в договоре, обычно не больше недели. Спустя это время УК должна отреагировать, также письменно.
Не советую брать шаблоны жалоб в интернете и отправлять их: если по какой-то причине УК не захочет решать вашу проблему, они ответят такой же шаблонной отпиской. Лучше составить грамотный текст жалобы. Мы в «Собдома.рф» помогаем это сделать бесплатно.
Если обычная жалоба не подействовала, обращайтесь в вышестоящие инстанции: в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или даже в прокуратуру. В интернете это можно сделать через госуслуги либо на региональном сайте ГЖИ. В Москве можно также воспользоваться порталом «Наш город», в Московской области удобно регистрировать жалобы на сайте «Добродел».
Когда нужно сменить УК
Менять УК надо в том случае, если вас откровенно обманывают, воруют деньги, не реагируют на жалобы, подделывают подписи. С коммерческими УК обычно проще договориться, а вот государственные в силу своего размера часто просто не могут заботиться о каждом доме. Если вы чувствуете, что, несмотря на все попытки привлечь внимание УК, его недостаточно, — поищите другую компанию.
Для начала рекомендую просто посмотреть в интернете, какие УК есть в вашем районе. Это удобно сделать на «Реформе ЖКХ»: откройте «Мой управляющий» и выберите свой район.
В ГИС ЖКХ тоже есть такая функция, но работает она пока что плохо. Откройте «Реестры» → «Реестры поставщиков информации» → «Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами». Перейдите на вкладку «Поиск организации по адресам обслуживаемых домов».
Чтобы скорее найти коммерческие УК, которые управляют домами в шаговой доступности, откройте ГИС ЖКХ, «Реформу ЖКХ» или «Дома Москвы», вручную вбейте адреса соседних домов и посмотрите полный список УК.
В выбранные УК можно позвонить, а лучше сходить лично. Скорее всего, они не откажутся принять в управление еще один дом: ведь это их источник дохода, большую часть которого и так отняли государственные организации. А совсем счастливы коммерческие УК будут, если вам удастся самостоятельно скооперироваться с жильцами соседних домов и вы все вместе попроситесь под крыло.
Имейте в виду, что официально договариваться с новыми УК может не любой жилец, а только член или председатель совета дома.
Зато отдельно предупреждать прежнюю УК о том, что вы решили ее поменять, не нужно: договор с ней будет признан недействительным на основании решения общего собрания собственников.
Если вариантов нет совсем — можно создать свою УК. Это может сделать любой человек. В следующих статьях я планирую подробно рассказать о смене УК и создании своей.
Запомнить
- Управляющая компания отвечает за то, чтобы в вашем доме все было в порядке. Если что-то работает плохо — вы имеете право жаловаться или даже сменить УК.
- Управляющую компанию всегда выбирают жильцы общим собранием собственников. Никто не может назначить ее извне.
- Управляющие компании обязаны размещать на специальных сайтах информацию об обслуживаемых домах, в том числе договор на управление.
- Жильцы могут внести изменения в договор управления и переподписать его с УК. Для этого нужно общее собрание и голосование.
- Ни у одной УК нет ресурсов на то, чтобы лично обходить дома и смотреть, всё ли везде в порядке. Если есть проблемы, звоните в диспетчерскую. Телефон должен быть в подъезде на видном месте.
- Если УК обманывает, ворует деньги, не реагирует на жалобы, подделывает подписи — ее можно и нужно поменять.
Каждый собственник в праве запросить у своей управляющей организации информацию о состоянии расчетов за тепло, горячую воду. Сибирская генерирующая компания в свою очередь ведет рейтинг и антирейтинг компаний, которым можно и нельзя доверять. Ранжируют их по проценту оплаты полученных ресурсов.
Барнаул
Здесь, например, 230 многоквартирных домов выбрали для обслуживания своего имущества компании с высоким уровнем ответственности.
МУП «ЖЭУ №30» г. Барнаула, «Коммунальная инициатива», УК «Интуитум», «Фирма ПЖЭТ-2» и «ЖЭК «Петровское» оплачивают потреблённые тепло и горячую воду в полном объеме и по итогам 2018 года не имеют просроченной задолженности более 1 месяца. Более того, по сравнению с 2017 годом в 2018 эти компании даже улучшили процент собираемости платежей.
Иная ситуация складывается во взаимоотношениях энергетиков и компаний «Жилсервис», «Столица», «Индустриальная», «Етро» и ТСЖ «Успех». Эти управляющие организации суммарно задолжали за уже полученные тепло и горячую воду 31,5 млн рублей. Копили свою задолженность они от 4 до 9 месяцев. При этом жители 81 многоэтажки Барнаула доверяют этим организациям управление своими домами.
Рубцовск
В Рубцовске в число ненадежных партнеров попали «Жилищный сервисный центр», «Город ОК», жилищные кооперативы «Комфорт» и «Северный», а также ТСЖ «Успех». Суммарно они задолжали СГК более 22,5 миллионов рублей.
В пятёрку лучших управляющих организаций Рубцовска по итогам 2018 года вошли ЖСК «Монолит», ТСЖ «Рубцовский, 13», «Белон Плюс», ЖСК №3, «УК Центр+». Уровень платёжной дисциплины в этих компаниях от 98% и выше. В совокупности они обслуживают 59 жилых домов.
Бийск
В Бийске ситуация иная: большинство потребителей ведут расчеты с СГК по прямым договорам. В этом процессе управляющая организация не участвует. В этом случае за своевременность оплаты ответственность несут исключительно собственники квартир. Были случаи, когда из-за долгов за тепло бийчане не смогли выехать заграницу или оставались без личных автомобилей.
Как проверить управляющую компанию?
-
Блог, Статьи
73
Вместо устаревших ЖЕК-ов многие дома переводятся под контроль управляющих компаний. Они нанимают подрядчиков для исполнения обязанностей по бытовому обслуживанию дома. При таком раскладе ситуации проконтролировать качество услуг практически нереально – искать, кто и чем занимается при ремонте дома, жильцы не будут самостоятельно.
Случаев, когда управляющие компании нагло наживаются на собственниках квартир, оплачивающих им все оказанные услуги, немало. Если ежемесячно дописывать в каждый счет даже 500 рублей, за год с каждой квартиры набежит немаленькая сумма. Но на самом деле, проверить деятельность ЖКХ очень просто.
Если вы обнаружили, что тарифы по вашим платежным квитанциям завышены, обратитесь к управляющему с требованием предоставить все платежи, что были выставлены подрядчиками компании, осуществляющей уборку, охрану и другие виды обслуживания дома. При несоответствии цифр вы имеете полное право обратиться в Роспотребнадзор или Государственную Жилищную Инспекцию. Эти органы проверяют полученную в ходе обращений информацию и при подтверждении хищений и обмана накладывают санкции на управляющую компанию и даже могут лишить ее лицензии на право деятельности.
Первое, что должны сделать жильцы – потребовать выставить отчет о проделанных работах за какой-либо период:
- месяц;
- квартал;
- год.
Сравнить эти суммы с теми, что приходили в платежных ведомостях, несложно. Кроме этого, с отчетом можно обратиться за подтверждением наличия именно таких переведенных средств на счета подрядчиков. Для этого в домовом комитете наверняка найдется несколько активистов, кто захочет самостоятельно провести анализ, будет пару юристов и экономистов, бухгалтеров, которые разбираются в финансовых вопросах.
Но самый простой и надежный вариант следить за деятельностью управляющей компании – обратиться в юридическую фирму, где квалифицированные специалисты смогут быстро и качественно проверить работу подрядчиков и найти несоответствия в их отчетах. Такая услуга стоит недорого, по сравнению с тем, сколько ежемесячно «накидывает» на каждую квартиру управляющая компания. Берите список всех проведенных работ, счета, которые выставила вам УК, все другие платежки и обращайтесь к юристам, которые помогут быстро, грамотно и качественно разобраться во всех вопросах, связанных с оплатой услуг ЖКХ.
В России насчитывается более миллиона многоквартирных домов, 98 процентами которых управляют специальные организации либо сами собственники квартир. Такие данные приводит Минстрой РФ.
Очень важно выбрать надежную управляющую организацию (или как их чаще называют жильцы — управляющую компанию) и не попасть на крючок мошенников.
Чтобы избежать необоснованных сомнений и рисков специально для «Российской газеты» доцент Финансового университета при Правительстве РФ, член Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в ЖКХ Сусана Киракосян объяснила, как провести так называемую проверку «должной добросовестности» управляющей организации (УО):
— Такая проверка позволит детально и тщательно проанализировать финансовое положение управляющей организации, материально-техническую базу для обслуживания дома и выполнения ремонтных работ.
Шаг первый. Проверяем информацию об учредителях и директоре. Сигналом ненадежности выступает массовый директор или директор с сомнительной репутацией. Во многом от личностных и деловых качеств директора зависит добросовестность работы компании.
Проверить все необходимые документы можно на сайте Федеральной налоговой службы. Узнаем данные по организации — выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Проверяем, кто директор, кто учредители, юридический адрес, наличие информации о реорганизации или ликвидации, уставный капитал. Адрес массовой регистрации и сведения о дисквалификации (https://pb.nalog.ru/). Также запрашиваем бухгалтерскую отчетность (https://bo.nalog.ru/).
Шаг второй. Проверяем базы судебного и исполнительного производства с участием управляющей организации. На этом этапе можно узнать размер просуженной задолженности, ведется ли в отношении нее исполнительное производство. Это позволит оценить риски финансовой стабильности и банкротства управляющей организации. Первоисточником такой информации может стать сайт самой организации и сайт Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).
Правда, не все организации раскрывают в системе информацию о себе в полном объеме, хотя это является для них обязательным. Поэтому сайт надежной организации отличается полнотой и открытостью информации. На нем можно найти сведения об организации, ее учредительные документы, перечень обслуживаемых домов и договоры управления, а также полезную для потребителей информацию.
Также стоит воспользоваться ресурсом, который содержит сведения о банкротстве, и базой судебных актов.
Шаг третий. Знакомимся с проектом договора управления многоквартирным домом. Это не только один из важных документов в работе управляющей организации, это — «лицо» компании.
Такой договор — не трехстраничный документ, его объем вместе с приложениями может доходить до 20 страниц. По нему можно судить о грамотности управленца, о видах, объемах и периодичности услуг и работ, порядке контроля за работой УО, зонах ответственности УО и собственников. Проект договора управления можно посмотреть на сайте организации или запросить у нее лично.
Надежная организация обновляет договор в соответствии с изменениями законов, не допускает дискриминационных и несправедливых условий в договоре. Ненадежная — может предложить собственникам вместо договора управления агентский договор, договор доверительного управления или иной неправомерный тип договора.
Шаг четвертый. Посещение офиса организации позволит оценить клиентский сервис и материально-технические возможности. Но не стоит недооценивать эту информацию.
Директор надежной организации сам проведет встречу, ознакомит собственников со структурой компании, предоставляемыми услугами и работами. Это свидетельство открытой и прозрачной работы управляющего. В офисе можно ознакомиться с учредительной документацией, изучить информацию о часах личного приема специалистов.
Шаг пятый. Дополнительную информацию можно получить при общении с жителями тех домов, которыми уже управляет организация. Это позволит узнать, нарушаются ли сроки работ, как быстро приезжает аварийная служба, проходят общие собрания и ведется работа с должниками.
Шаг шестой. Внимания заслуживает и информация об организации в открытых ресурсах интернета. Кроме того, современные компании, ориентированные на клиентов, ведут аккаунты в соцсетях.
Не лишним будет оценить размещенную там информацию и комментарии под постами. Это позволит убедиться, нет ли у потенциального управляющего вашим домом истории плохой работы и обмана потребителей, судебных разбирательств и мошенничества, репутационных проблем.
Недобросовестная конкуренция среди управляющих организаций — явление распространенное. А потому можно доверять не всем источникам. Не стоит верить анонимным отзывам или пабликам по типу «Злой кировчанин».
Полезно найти официальный аккаунт или открытые общедомовые чаты с большим количеством участников. Там люди обсуждают выполненный ремонт, благоустройство придомовой территории, отключения электричества и другие домовые проблемы.
Обратите внимание! Явным признаком ненадежной управляющей организации является демпинг. Компания, не проводя осмотр технического состояния дома, не просчитав затраты на его содержание и ремонт, готова работать за минимальную плату (как правило, ниже муниципального тарифа). Это обязательно отразится на качестве услуг и работ.
Надежная организация прежде, чем взять дом в управление, проводит его осмотр, составляет смету и на основании этого делает экономически обоснованное ценовое предложение.
Текст: Георгий Панин
Все уже привыкли к тому, что многие банки, корпоративные участники рынка и даже целые страны имеют рейтинг, присвоенный профессиональным рейтинговым агентством. Чем выше рейтинг, тем более благополучной считается компания или страна и тем больше доверия она вызывает.
Крупным управляющим компаниям (УК) тоже присваивают рейтинг. Визуально он похож на привычные: содержит буквы от А до С, цифры, математические знаки плюс или минус. Но называется такой рейтинг обычно «рейтингом надежности и качества услуг».
Чем рейтинг надежности и качества услуг отличается от рейтингов банков, компаний, регионов и стран
Рейтинг надежности и качества услуг управляющих компаний относится к группе некредитных рейтингов. Привычные же рейтинги (банков, компаний и т.д.) — кредитные. Кредитный рейтинг — это взгляд агентства на способность объекта рейтинга обслуживать свои долги. Некредитный рейтинг не оценивает кредитоспособность. Он отражает набор других важных характеристик бизнеса, не связанных с долговыми обязательствами.
Существуют уровни кредитных рейтингов, без которых нельзя проводить ряд операций на финансовом рынке. Например, компания с госучастием не может разместить депозит в банке без кредитного рейтинга или с рейтингом уровня ниже, чем требует указ, постановление или закон.
Рейтинги надежности необязательны, не являются требованием нормативных правовых актов, а их отсутствие не считается основанием для ограничения каких-либо финансовых действий или операций. Для таких рейтингов используется шкала, отличная от применяемой в кредитных рейтингах. Сопоставлять кредитные и некредитные рейтинги друг с другом нельзя.
Что значит «надежность и качество услуг УК», и как это оценивается
Рейтинг надежности и качества услуг управляющей компании, который присваивает рейтинговое агентство «Эксперт РА», отражает мнение этого агентства о способности УК своевременно и в полном объеме выполнять обязательства перед клиентами, а также о качестве предоставляемых услуг.
~40
Критериев учитывает рейтинг надежности и качества услуг УК от Эксперта РА
Критериев, по которым аналитики оценивают компанию, около 40. Они делятся на тематические группы.
Например, в группу «Положение компании на рынке» входят показатели: деловая репутация, рыночные позиции, динамика объема средств под управлением, диверсификация бизнеса и диверсификация клиентской базы. В группу «Управление и бизнес-процессы» — стратегия развития, организация инвестиционной деятельности и системы управления рисками, IT-инфраструктура, опыт и деловая репутация управляющих и топ-менеджмента и другие. Это по большей части качественные показатели, которые трудно «измерить линейкой». Информацию для такой оценки аналитики черпают из внутренних документов компании: устава, регламентов, положений, политик. Используется и публичная информация с сайта Центрального Банка, из СМИ и других открытых источников. Кроме того, аналитики агентства проводят очные встречи с менеджментом компании и сотрудниками профильных подразделений.
Другая часть критериев легче поддается количественному анализу. Например, показатели группы «Финансовый анализ»: отклонение собственных средств от нормативного значения, запас собственных средств, состояние ликвидности, качество активов, рентабельность бизнеса и так далее. Это объективные данные из финансовой отчетности компании и специализированных форм отчетности УК, которые в том числе не размещаются в открытом доступе.
Для УК, которые входят в группы компаний, важна также оценка внутригрупповых процессов. На надежность управляющей компании может оказать сильное влияние состояние головной структуры.
В практике «Эксперт РА» был единственный случай, когда УК отказалась публично раскрывать полученный рейтинг надежности и качества услуг. Сами по себе показатели и характеристики компании были хорошими, но УК входила в группу, головная структура которой испытывала значительные финансовые проблемы. Это обстоятельство было оценено агентством как фактор, оказывающий сильное давление на надежность УК. В результате компания получила невысокий рейтинг, который не захотела афишировать.
Все эти показатели имеют в составе рейтинговой модели определенные веса.
Зачем управляющей компании получать рейтинг надежности и качества услуг
- Профессиональная внешняя оценка
Для любого бизнеса важна качественная внешняя оценка. Не всегда изнутри заметно то, что очевидно экспертам извне. Рейтинг — один из способов получить профессиональный взгляд на бизнес и повод что-то поменять и улучшить.
- Имиджевая составляющая
Оценка со стороны аккредитованного рейтингового агентства — важная часть имиджа компании. Это показатель того, что бизнес зрелый, солидный, серьезный.
- Элемент маркетинга
Наличие рейтинга надежности и качества услуг помогает управляющим компаниям привлекать клиентов и правильно диверсифицировать клиентскую базу.
Почему информация о рейтинге УК важна для частного инвестора
У большинства частных инвесторов нет времени и достаточной профессиональной подготовки, чтобы оценить управляющую компанию самостоятельно. Кроме того, доступ к большому объему важной информации ограничен. Рейтинговое агентство запрашивает его дополнительно в процессе анализа.
Ошибка в выборе финансового партнера может стоить дорого. Наличие высокого рейтинга надежности и качества услуг у УК — один из показателей того, что компании можно доверять.
Конечно, все показатели важны. Но для частного инвестора самую большую ценность представляет информация о том, как компания распоряжается средствами клиентов. В этом смысле большое значение имеет оценка качества активов, в которые компания размещает клиентские деньги. Аналитики рейтингового агентства извлекают такие данные, изучая инвестиционные документы УК, исследуя ликвидность, надежность активов под управлением, их диверсификацию. Плохим «звоночком» будут данные о том, что УК финансирует за счет клиентских средств собственные проекты или проекты группы, в состав которой входит.
На что обратить внимание при чтении рейтинговой информации
Директор по страховым и инвестиционным рейтингам «Эксперт РА» Диана Коваленко: «Оценивая показатель «эффективность управления», мы изучаем результаты управления крупнейшими портфелями на горизонте от года до трех лет и сравниваем доходность этих портфелей с рыночными индикаторами».
Итого
- Рейтинги надежности и качества услуг УК – это некредитные рейтинги, которые не оценивают кредитоспособность компании.
- Такие рейтинги необязательны, их отсутствие не является основанием для каких-либо ограничений на финансовом рынке.
- Шкалы, которые применяются для рейтинга надежности и качества услуг и кредитных рейтингов, разные, их нельзя сопоставлять.
- Специалисты рейтинговых агентств используют множество качественных и количественных показателей из разных источников, все они в разной степени учитываются при присвоении рейтинга надежности и качества услуг УК.
- Решение о получении таких рейтингов принимают, как правило, лидеры рынка — крупнейшие, старейшие компании, серьезные бизнесы с устоявшейся репутацией.
- Частный инвестор может использовать информацию о рейтингах надежности и качества услуг УК, чтобы выбрать качественного управляющего, которому не страшно доверить свои средства.
- Насторожить инвестора должна информация о внутригрупповых проблемах, если УК входит в какой-либо холдинг; о финансировании собственных проектов или проектов, связанных компаний за счет клиентских средств; о плохих результатах управления активами.
Садись, пять! Оценка для управляющих компаний
Институт экономики города разработал методику оценки управляющих компаний. Её особенность в том, что работу коммунальщиков оценивают не местные власти и контролирующие органы, а потребители коммунальных услуг.
По результатам такой оценки управляющую организацию могут оштрафовать. Пока что методика применяется только в нескольких регионах РФ, например, в Бурятии. Но кто знает, что может быть завтра в вашем субъекте. Предлагаем узнать, какую оценку могли бы поставить вам.
Особенности взаимодействия УК с советом МКД
Что это за методика
Создатели методики, сотрудники Института экономики города, придерживались трёх принципов:
- самый эффективный контроль – контроль потребителей услуг;
- контроль на уровне отдельного МКД носит локальный характер;
- потребительские оценки имеют общественную значимость.
Оценки, которые дают потребители КУ своим управляющим организациям – это и отражение сложившейся ситуации на рынке, и способ задать направление для желаемых изменений.
Ценность такой оценки заключается в том, что деятельность управляющих организаций анализируют не органы государственной власти или органы местного самоуправления, а простые жители. О том, что их оценка порой бывает предвзятой, авторы методики умолчали.
Зато разработали критерии оценки, которые отражают ориентированность УО на потребителей и удовлетворенность потребителей работой организации.
Пост-релиз вебинара «Договор управления — 2016»
Зачем создавать потребительский рейтинг
Потребительский рейтинг, по задумке авторов методики, поможет создать источник информации для потребителей об управляющих организациях. Выявить «хорошие» и «плохие» организации, чтобы потребителям проще было сделать выбор, какой УО доверить управление своим домом.
Рейтинг создаётся для управляющих организаций, чтобы они ориентировали свою деятельность на потребителей. Рейтинг создаётся и для общественного резонанса: в оценку деятельности управляющих компаний планируется вовлечь широкий круг потребителей. Это делается для того, чтобы в решении вопросов по управлению общим имуществом в МКД принимало участие как можно больше потребителей.
В результате должна образоваться здоровая конкуренция управляющих организаций с лучшими управляющими организациями.
Полное представление о работе своей управляющей организации граждане получают, когда заполняют опросник, разработанный авторами методики. Для оценки используются сведения, находящиеся в открытом доступе.
Потребители могут оценить:
- раскрывает ли УО информацию о своих услугах,
- довольны ли потребители качеством оказанных услуг,
- открыта ли УО для общения с потребителями в рамках договора управления.
Авторы методики считают поведение управляющих организаций по отношению к потребителям порой недопустимым. Между тем их отношение к потребителям должно быть таким же, как у участников других рынков услуг и работ, – уважительным.
Пост-релиз вебинара « МКД: новые правила, полномочия »
Какие есть критерии оценки
Авторы методики выделили три группы критериев оценки для управляющих компаний:
- Для оценки качества предоставляемой УО информации.
- Для оценки качества услуг и работ УО.
- Для взаимодействия управляющей организации с потребителями.
В рамках каждой группы происходит детализация критериев. Критериями для оценки качества предоставляемой информации будет наличие в открытом доступе таких сведений:
- о перечне оказываемых услуг и работ по управлению МКД,
- о каждой услуге и работе,
- о стоимости каждой услуги и работы,
- доступность информации.
Все эти критерии соответствуют Стандарту раскрытия информации (ПП РФ N 731).
К критериям оценки управляющих компаний применяются определённые требования. Главное из которых – они должны соответствовать требованиям законодательства.
Кроме того, критерии оценки должны:
- соответствовать предмету оценки,
- всесторонне отражать деятельность УО,
- зависеть от действий УО,
- показывать результат деятельности УО,
- позволять оценивать без обращения к УО или органам власти.
Оценить качество оказанных услуг можно по тому, как:
- УО выполняет услуги и работы в соответствии с условиями договора или утверждённого плана,
- качественно ли УО предоставляет КУ,
- как изменилось состояние МКД после работ УО.
Для оценки открытости управляющей организации перед потребителями рассматриваются следующие моменты:
- предложила ли УО план работ по содержанию и ремонту МКД на очередной год;
- отчиталась ли УО об исполнении плана работ за предыдущий год;
- представляет ли УО собственникам информацию по управлению МКД;
- взаимодействует ли УО с советом МКД / правлением ТСЖ;
- как УО работает с потребителями услуг.
Новое в работе с потребителями коммунальных услуг
Как оценивается управляющая организация
Оценка для управляющей компании выставляется по пятибалльной шкале. Чтобы поставить оценку, собственникам нужно ответить на вопросы анкеты. Оценка проводится коллегиально: оценивают одновременно три члена совета МКД или правления ТСЖ. После все участники подписывают заполненную анкету.
Некоторые критерии содержат несколько показателей. В таком случае оценивается каждый, а затем рассчитывается средняя арифметическая оценка по критерию.
Максимальная оценка, которую можно получить, – 100 баллов. Создатели методики рекомендуют проводить оценки управляющих организаций один раз в год в апреле – мае как общественную акцию.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 839 подписчикам
Статьи по теме
ТОП-15 ошибок при составлении ДУ
Мы проанализировали договоры управления МКД наших клиентов и увидели, как из-за неудачных формулировок или пропуска важных пунктов они не только не упрощают работу УО, но и создают дополнительные…
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
При переезде или покупке квартиры большинство людей обращают внимание на месторасположение, стоимость, планировку, инфраструктуру микрорайона. Следом идут соседи, зеленая территория, транспортные развязки. Такой критерий, как управляющая компания, находится где-то в конце списка. А зря. От того, насколько добросовестной окажется ваша УК, будут зависеть суммы за коммуналку, чистота подъезда, безопасность и многое другое. В партнерстве с девелоперской компанией PRINZIP 66.RU подготовил чек-лист по проверке управляющей компании и дальнейшему взаимодействию с ней.
Как найти свою управляющую компанию
Если вы только собираетесь переезжать или сделали это недавно, то можете не знать, что у вас за УК. Иногда управляющие компании «отнимают» дома друг у друга и начинают засыпать жильцов двойными и тройными квитанциями. Чтобы определить, к какой УК вы относитесь, зайдите на сайт ГИС ЖКХ. Для поиска своей компании достаточно заполнить адрес в графе «Реестр объектов жилищного фонда», и вы получите всю необходимую информацию.
Фото: 66.ru |
|---|
|
Пример карты дома на сайте ГИС ЖКХ |
Данные об УК — контакты, имя генерального директора, номер лицензии, срок ее действия — можно посмотреть здесь.
Если вы переезжаете во вторичку, то придется довольствоваться УК, которую уже выбрали остальные жильцы. Если же речь идет о новостройке, то в течение пяти дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик обязан заключить договор сроком на три месяца с управляющей компанией. Организация продолжит управлять до тех пор, пока дом не будет выставлен на открытый конкурс или собственники квартир не выберут на общем собрании другую.
Как выбрать УК
При выборе управляющей компании важно обратить внимание на несколько пунктов, которые легко проверить самостоятельно.
- Неважно, сколько домов в управлении УК. Обратите внимание, как управляющая компания следит за жилым фондом. Это могут быть и старые дома, но в хорошем состоянии, и абсолютно новые, но с уже обсыпавшимися фасадами. Важно, чтобы управляющая компания обсуждала с жильцами моменты, связанные с ремонтными работами и содержанием, а не просто включала в счет установленные муниципалитетом тарифы. Иногда лучше переплатить несколько рублей за содержание, чем слушать объяснения, что у УК нет денег на восстановление лифта или ремонт труб.
- Посмотрите тарифы, которые устанавливает управляющая компания. На основные коммунальные услуги они регулируются государством, но, например, на техобслуживание — зависят от управляющей компании. Информация о действующем тарифе отражена в вашем договоре управления, который, к слову, тоже должен быть утвержден общим собранием. Кстати, в тариф на содержание жилья должны входить все услуги, предоставляемые по дому, в том числе и дополнительные, такие как домофония, видеонаблюдение, грязезащитные коврики и т. п. Выставлять отдельной строкой любые дополнительные услуги запрещено Жилищным кодексом.
- Проверьте надежность финансовой организации, на счет которой будут поступать деньги. Убедитесь, что это не фирма-однодневка, а нормальный банк.
- Внимательно читайте договор. В нем должна быть указана ответственность за его неисполнение компанией. В договор нужно вносить несколько пунктов. Это пункт об отчете УК — компания должна предоставлять его собственникам не реже раза в год. Пункт о порядке контроля жильцами. Пункт о порядке изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. Пункт о порядке расчета стоимости ремонта в абсолютных суммах стоимости услуг и работ.
Как уберечься от недобросовестной УК
В отличие от ТСЖ, цель УК — зарабатывать деньги. По данным Министерства строительства РФ, к середине прошлого года долги россиян по ЖКХ достигали 1,34 триллиона рублей. Но в половине случаев это была вина не собственников жилья, а управляющих компаний, которые просто не доводили деньги до поставщиков. Есть несколько способов проверить, платит ли ваша управляющая компания по счетам и не грозит ли ей банкротство.
Во-первых, каждая управляющая компания ежегодно публикует свою финансовую отчетность за год. Можно посмотреть сведения о расходах и доходах компании, убедиться, что ваши деньги идут действительно на оплату коммунальных услуг, а не на новый автомобиль для директора УК.
В отчете должны указываться такие моменты, как услуги по благоустройству территории, обслуживанию общедомового имущества, ремонту и стоимость этих услуг. Также там должны быть сведения об объеме и стоимости закупаемых коммунальных услуг у ресурсоснабжающих организаций.
Эту информацию можно посмотреть на ГИС ЖКХ, нажав на «информацию об организации».
Фото: 66.ru |
|---|
|
Вот так, например, выглядит информация об управляющей компании «Принцип Сервис». Здесь можно посмотреть, была ли задолженность перед поставщиками, бухгалтерскую отчетность, информацию о доходах и расходах. |
Второй способ узнать, нет ли у вашей управляющей компании долгов, — зайти на сайт федеральных арбитражных судов и вбить в картотеке название УК, ИНН или ОГРН. Станет понятно, есть ли у поставщиков коммунальных услуг иски к вашей управляющей компании.
Проверить, нет ли долгов у компании, можно также на сайте Федеральной службы судебных приставов. Воспользовавшись расширенным поиском, нужно указать название юрлица.
Еще один вариант — посмотреть в новостях или на сайтах поставщиков ресурсов информацию о компаниях-должниках. Вот так выглядят антирейтинги УК:
Самый суровый вариант — исключить управляющую компанию из цепочки и самостоятельно платить за свет, глаз, тепло и воду. Инструкцию, как это сделать, можно прочитать здесь.
Куда жаловаться на управляющую компанию
Жалобы на нерадивую управляющую компанию можно направить с помощью сервиса РосЖКХ, а также ГИС ЖКХ (в этом случае нужно иметь регистрацию на сайте госуслуг). Необходимо составить индивидуальную электронную заявку, указать в ней проблемы дома и прикрепить фотографии. После жалоба отправляется к чиновникам.
Кроме того, пожаловаться на управляющую компанию можно в:
- департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области;
- министерство энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области;
- управление Роспотребнадзора по Свердловской области;
- прокуратуру Свердловской области.
Как расторгнуть договор с управляющей компанией
Начиная с прошлого года, разорвать отношения с УК-нарушительницей стало проще. Если раньше лицензии были практически бессрочными, а судебные разбирательства затягивались на годы, то теперь лицензия выдается сроком на пять лет. Кроме того, при повторном грубом нарушении в течение года со дня назначения административного наказания, управляющая компания лишится права управлять жильем без суда. К грубым нарушением относятся:
- ненадлежащее содержание систем внутреннего газового оборудования,
- нарушения эксплуатации лифтов,
- задолженность перед ресурсоснабжающей организацией в течение двух месяцев,
- несоблюдение правил содержания имущества многоквартирного дома и предоставления коммунальных услуг, повлекшее угрозу для жизни или здоровья жильцов дома.
Решение об отказе от услуг УК принимается на общем собрании собственников большинством голосов. Для этого проводится собрание. В повестке должны быть указаны причины разрыва договора с управляющей компанией. Помните, что если вы решили сменить управляющую организацию, необходимо заранее выбрать новую либо заявить о создании ТСЖ.
PRINZIP не использует типовых решений в строительстве. Каждый дом индивидуален. Обслуживает все объекты собственная управляющая компания
