Как продлевается договор с управляющей компанией - Контакты компаний и предприятий

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 162 ЖК РФ

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

Действие положений ст. 162 (в ред. ФЗ от 03.04.2018 N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до 03.04.2018.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

С 01.09.2023 ч. 3 ст. 162 дополняется п. 5 (ФЗ от 18.03.2023 N 71-ФЗ). См. будущую редакцию.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

КонсультантПлюс: примечание.

Ч. 5 ст. 162 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

(часть 7 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

(часть 12 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

Источник

Разбираем новое судебное дело, дошедшее до Верховного суда РФ, в котором УО удалось добиться признания действий органа ГЖН незаконными. Читайте, как суды обязали надзорное ведомство внести изменения в реестр лицензий по заявлению компании, управляющей более трёх лет домом, полученным по открытому конкурсу.

Новые правила выбора УО для многоквартирного дома по конкурсу и без

Договор управления по итогам открытого конкурса действует не более трёх лет

Районная управа Москвы в 2015 году провела открытый конкурс по выбору управляющей организации для одного из многоквартирных домов и заключила договор управления с победившей УО. В июне 2017 года компания обратилась в ГЖИ с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий по этому дому. Но ГЖИ отказала ей, на повторное заявление УО ответа не получила.

В декабре 2018 года компания переоформила лицензию и снова подала заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий. Но ГЖИ вновь отказала компании в этом, сославшись на пп. «а» п. 5 приказа Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр и нарушение норм ЖК РФ:

В соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, по результатам проведения открытого конкурса по отбору УО для многоквартирного дома договор управления на основании такого конкурса заключается на срок не более чем три года.
Если до окончания срока действия такого договора собственники не выбрали/не реализовали способ управления МКД, проводится новый открытый конкурс (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Поскольку УО не предоставила копии нового договора управления по МКД, орган ГЖН отказал во внесении изменений в реестр. Компания посчитала отказ незаконным и подала иск в суд, ведь на руках у неё был договор управления от 2015 года, в одном из пунктов которого прописано условие о пролонгации документа, если стороны не заявили об обратном (дело № А40-103326/2019).

Как провести собрание собственников по выбору УО в новостройке

Орган ГЖН признал недействительным договор с УО, пролонгированный спустя три года после открытого конкурса

Суд первой инстанции при рассмотрении дела указал, что порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ утверждены приказом № 938/пр. Подобные изменения орган ГЖН вносит на основании представленного УО заявления (п. 2 № 938/пр).

В п. п. 2, 3 № 938/пр установлены требования к заявлению и прилагаемым к нему документам, которые, по мнению суда, УО-истец выполнила в полном объёме. Орган ГЖН, отказывая управляющей организации, сослался на отсутствие договора управления, соответствующего по срокам требованиям ч. 4 ст. 161 и п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ об открытом конкурсе по выбору УО.

Договор, который управляющая организация предоставила суду, был заключён на 3 года с августа 2015 года. В документе указано, что при отсутствии решения ОСС либо уведомления компании о прекращении договора по окончании срока его действия, документ считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях.

Поскольку собственники не принимали решения о прекращении договора, он считается действующим до августа 2021 года. Это согласуется с ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, где сказано, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления домом по окончании срока его действия он считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях.

Ссылку органа ГЖН на п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ суд отклонил, поскольку между собственниками помещений и УО заключён договор на управление МКД, что подтверждает, что они выбрали и реализовали способ управления домом.

В связи с этим суд удовлетворил иск управляющей организации и признал распоряжение органа Госжилнадзора недействительным. Ведомство должно было в течение месяца со дня вступления решения в силу внести изменения в реестр лицензий.

Оспаривание результатов конкурса по выбору управляющей организации

Суды считают пролонгацию договора управления после открытого конкурса соответствующей ЖК РФ

Орган ГЖН подал апелляционную жалобу, считая, что суд неправильно применил нормы права, не обратив внимание на то, что УО была избрана по итогам открытого конкурса и срок действия заключённого с ней договора управления в три года на момент обращения в орган ГЖН истёк. Нового конкурса по выбору управляющей организации для дома не проводилось, следовательно, у ведомства нет оснований для внесения изменений в реестр лицензий.

Апелляционный суд отклонил жалобу, согласившись с выводами первой инстанции, а также указав на правовые основы договорных отношений. Согласноч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Ни одна из сторон спорного договора управления не заявила о его прекращении, после августа 2018 он исполнялся УО и собственниками, то есть был продлён на тех же условиях. Госжилинспекция в отношении МКД осуществляла лицензионный контроль и не находила нарушений в деятельности управляющей организации.

Также судья указал, что ссылка органа ГЖН на ч. 4 ст. 161 ЖК РФ как на специальную норму, которая ограничивает срок действия договора, не имеет правового значения и основана на неверном толковании этой нормы. Указанной статьёй предусмотрена возможность проведения конкурса в определённых законом случаях, в частности, если способ управления фактическим не был реализован. Поскольку собственники помещений в доме договор управления заключили, то в данной случае ч. 4 ст. 161 ЖК РФ не применяется.

Выбранная по результатам конкурса УО управляет домом на законным основаниях

Спор между УО и органом ГЖН переместился в кассационный суд, где ведомство снова настаивало на том, что на дату подачи компанией заявления о внесении изменений в реестр лицензий договор управления спорным многоквартирным домом прекратил свое действие в соответствии с ч. ч. 4, 8 ст. 161 ЖК РФ.

Кассационный суд не согласился с органом Госжилнадзора, как и предыдущие инстанции: в договоре от 2015 года есть условие его пролонгации на тех же условиях в случае, если стороны не заявят о его расторжении или не будет соответствующего решения общего собрания собственников. Поскольку суду не был представлен протокол ОСС по данному вопросу или письменные доказательства о волеизъявлении собственников или УО расторгнуть договор, он считается действующим на момент обращений компании в орган ГЖН для внесения изменений в реестр лицензий.

Жалоба надзорного ведомства вновь была отклонена. ВС РФ отказался рассматривать дело по заявлению Госжилинспекции, не найдя причин для пересмотра решений судов нижестоящих инстанций.

«Управляющая организация благополучно отстояла своё законное право управления данным МКД», – прокомментировал судебное дело Александр Ушаков, юрист МКА «Арбат». – «Позиция судов по делу № А40-103326/19 закона и обоснована, а выводы проверены апелляционной, кассационной и надзорной инстанциями.

Управляющая организация была отобрана по результатам открытого конкурса, проводимого уполномоченным органом власти в соответствии с нормами ЖК РФ. Результат конкурса не обжаловался. Таким образом, право управления МКД данной УО образовалось на законных основаниях.

Отказывая во внесении записи по формальным признакам, ГЖИ Москвы нарушила не только интересы компании, но и собственников помещений МКД, т.к. в период до начала фактического управления выбранной УО работы текущего характера производились в минимальном размере либо с минимальным уровнем качества, а о каком-либо улучшении, включая текущий ремонт, и говорить не приходится.

Ссылки ГЖИ на отсутствие выбранного способа управления и срока договора носят формальный характер в силу следующего. По результатам открытого конкурса однозначно определяется управляющая организация. При утверждении конкурсной документации, к которой в т.ч. относится форма договора управления, где чётко определён срок управления, который не может быть выше установленного жилищном законодательством. В ином случае конкурс был бы проведён с нарушениями, а его результаты должны были бы быть отменены».

Источник

Источник фото: https://www.pexels.com/

Жилищные отношения между собственниками помещений многоквартирного дома (далее – МКД) и управляющего по организации управления данного МКД не всегда являются двусторонними. Действующим законодательством также предусмотрены обязанности муниципалитета «в помощь» собственникам жилья.

Положения части статьи 161 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) предусматривают положения о «небезучастности» органов местного самоуправления (далее – ОМСУ), а именно — обязанности проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации в установленных законом случаях, в том числе если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Безусловно, и данные отношения не обходятся без судебных разбирательств. Спорные моменты с участием ОМСУ рассматриваются различными судебными инстанциями РФ.

Так, Арбитражный суд Калининградской области рассматривал дело по иску управляющего МКД – ООО «ЖЭУ № 12Ц» к Администрации ГО «Город Калининград» о признании незаконным бездействия Администрации, связанного с не проведением процедур по отбору, назначении управляющей организации для приема общего имущества и технической документации на МКД; обязании в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу провести отбор управляющей организации и передачу ей от ООО «ЖЭУ 12Ц» (далее – УО) общего имущества и техническую документацию на МКД.

Таким образом, суть спора выражалась в нежелании УО продолжать управлять домом после истечения договора управления. По всей вероятности, МКД для организации был убыточным, и отношения между собственниками и УО давно были напряженными. Ещё в 2016 году УО в одностороннем порядке пыталась прекратить договор управления, но по иску одного из собственников помещений МКД данные действия были признаны незаконными, а на УО возложена обязанность по надлежащему исполнению договора управления. Кроме того, жители часто судились со своей УО и по другим вопросам — МКД требовались разнообразные ремонтные работы, которые УО по различным причинам не проводила.

Не желая пролонгировать договор управления, за два месяца до окончания срока договора (январь 2019 г.) УО уведомила муниципалитет о том, что МКД останется без управления, намерений о его продлении УО не имеет, в связи с чем она просит своевременно организовать и провести открытый конкурс по отбору новой УК или общее собрание собственников для тех же целей. Уже через полтора месяца после истечения такого срока (конец апреля 2019 г.) УО подала заявление в суд о признании бездействия муниципалитета незаконным и обязании провести такой конкурс в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу.

АС Калининградской области решением от 19 ноября 2019 года по делу № А21-6026/2019 в основной части требований УО отказал по следующим доводам:

«…В силу вышеприведенных положений закона именно собственникам помещений принадлежит первоначальное преимущественное право выбора способа управления и управляющей организации и на них закон возлагает обязанность осуществить такой выбор, и только в случае нереализации собственниками, в том числе путем бездействия, соответствующего права, орган местного самоуправления может провести конкурс по отбору управляющей организации.

Собственники МКД по ул.Пугачева, 11 избрали способ управления домом управляющей компанией, более того, собственники МКД не высказывали намерений о прекращении договора управления с ООО «ЖЭУ 12Ц».

С 01.12.2016 г. ООО «ЖЭУ № 12Ц» в одностороннем порядке расторгло договор управления и прекратило выставлять счета за содержание жилья. Однако данные действия по иску собственником МКД признаны незаконными решением Центрального районного суда г.Калининграда по делу № 2-2036/2017 от 11.12.17г. На Общество возложена обязанность по надлежащему исполнению договора управления.

МКД по ул.Пугачева,11 исключен из реестра обслуживаемых заявителем домов по его заявлению только 05.11.19 года на основании приказа Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области № ЖК-5730/пр….».

Встали на сторону ОМСУ и другие суды вышестоящих инстанций на следующих основаниях:

обязанность по выбору УО для управления МКД возложена на ОМСУ положениями статьи 161 ЖК РФ. Указанной нормой определены: условия возникновения такой обязанности и способ отбора УО (по открытому конкурсу), а также сроки исполнения установленной обязанности;
судами приведены положения части 4 статьи 161 ЖК РФ по проведению открытого конкурса;
из логического толкования вышеназванной нормы следует, что законодатель установил обязанность ОМСУ по проведению конкурса только в тех случаях, когда собственники МКД не выбрали способ его управления, либо такое решение не реализовали. Таким образом, суд в данных отношениях указал на приоритет решения собственников помещений МКД;
кроме того, порядок проведения конкурса установлен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75, в соответствии с которыми конкурс проводится, если собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом (в том числе если собственниками не проводилось ОСС по вопросу выбора способа управления домом, или проводилось, но такое решение не было принято) или принятое решение о выборе способа управления домом не реализовано (в том числе не заключены договоры управления МКД между УК и собственниками);
при этом указанные Правила, с учетом решения ВС РФ от 10.08.2009 года № ГКПИ09-830, не позволяют проводить конкурс по отбору УО в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в МКД выбрали способ управления своим домом, даже если при этом не реализовали принятое решение;
в силу вышеприведенных положений законодательства именно собственникам помещений принадлежит первоначальное преимущественное право выбора способа управления и УО, именно на них закон возлагает обязанность осуществить такой выбор, и только в случае нереализации собственниками, в том числе путем бездействия, соответствующего права, ОМСУ может провести конкурс по отбору УО;
в то же время собственники помещений в спорном МКД еще в 2014 году избрали способ управления домом управляющей организацией, то есть приняли и реализовали свое решение о выборе способа управления и УО;
к тому же, собственники помещений МКД не высказывали намерений о прекращении договора управления с УО — заявителем;
в частности, к моменту обращения УО в суд последняя, хотя и уведомила муниципалитет, что не собирается пролонгировать договор управления, но продолжала осуществлять обслуживание МКД, начислять плату за услуги, предусмотренные договором управления, выставлять квитанции собственникам и нанимателям МКД на оплату таких услуг, в том числе и на дату рассмотрения дела в суде первой инстанции;
уведомление о прекращении управления МКД в связи с истечением срока действия договора направлено собственникам только спустя два с половиной месяца после истечения срока договора (и спустя месяц после подачи заявления в суд);
спорный МКД исключен из реестра обслуживаемых УК домов по её заявлению только спустя несколько месяцев после истечения срока договора управления (к этому моменту дело рассматривалось в арбитражном суде уже более полугода — заседания несколько раз откладывались);
результате, у суда отсутствуют основания считать не проведение ОМСУ конкурса по отбору УО незаконным бездействием.

Верховный Суд РФ согласился с данными доводами и Определением от 05 августа 2020 № ЭС20-10358 года отказал УО в пересмотре дела.

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих компаний и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь.

Источник

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

Источник

В договоре с УК сказано, что если вторая сторона не обратится то договор будет считаться пролонгированным.

Собственники МЖД в лице председателя совета дома (непосредственное управление) заключили с управляющей компанией договор на обслуживание общего имущества сроком на 2 года, который заканчивается 31.01.2015 г.. УК с октября 2014 г. заключила агентский договор на обслуживание нашего дома на срок по 31.03.2015 г с другим ООО. Председатель совета дома выбыл из состава год назад, собрание не собиралось и никто не переизбирался, право подписи только у председателя. Правомерна ли будет пролонгация договора с УК. В договоре с УК сказано, что если вторая сторона не обратится то договор будет считаться пролонгированным. Как можно расторгнуть договор с УК и не будет ли этому препятствовать агентский договор у которого дата окончания больше даты окончания основного договора с УК.

Источник

Ситуация: управляющая организация уведомила собственников, что срок действия договора управления истекает, она отказывается от его продления. Часто уведомление сопровождается пояснением, мол размер платы низкий, а собственники его повышать не хотят. Там же может быть указано, что если собственники не проведут собрание и не выберут новую организацию, то к ним придёт управляющая организация, выбранная муниципалитетом.
Собственники часто воспринимают такие уведомления просто как пугалки, поэтому либо ничего не делают, либо пишут бессмысленные жалобы.

Иногда собственники, получив подобные письма, ругаются, что их не уведомили о прекращении договора. Однако эти письма и есть те самые уведомления. Подобными уведомлениями управляющая организация как раз и говорит собственникам, что она хочет уйти от дома.

Правильный порядок действий

Проверяем законность действий управляющей организации

1. Договор управления обычно заключается на срок от 1 года до 5 лет (ч. ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Срок действия вашего договора можно посмотреть в нем самом. Для этого надо найти свой дом в ГИС ЖКХ, открыть «сведения об объекте жилищного фонда», потом – «Информация об управлении МКД».
Жилищный кодекс предусматривает автоматическую пролонгацию договора управления, если ни одна из сторон – управляющая компания или собственники – не уведомят о своём желании прекратить договорные отношения.
Найдя срок (обычно в начале или конце договора перед приложениями), проверяем, что он действительно истекает в указанную управляющей организацией дату.

2. Кроме срока действия договора читаем порядок его расторжения и пролонгации (обычно в конце), а также порядок уведомления собственников со стороны управляющей организации (может быть написан где угодно или не написан вовсе).

Здесь смотрим, за сколько месяцев и каким именно образом управляющая организация должна уведомить собственников. Например, часто встречается условие, что за 2 месяца до окончания срока действия управляющая организация размещает уведомление на информационных досках.

Примеры, как могут выглядеть условия:

Если есть существенные нарушения, то возможные варианты действий:

написать об этом в саму компанию;
написать в орган жилищного надзора о несоблюдении порядка с просьбой отказать компании во внесении изменений в реестр лицензий;
обратиться в прокуратуру с просьбой объявить предостережение о недопустимости нарушений закона руководителю управляющей организации;
судебная защита своих прав теоретически возможна, но это слишком долго, а принимать обеспечительные меры суды не очень любят.

Истечение срока действия договора – одна из наиболее удобных причин для управляющей организации, чтобы уйти от дома с невыгодным для неё размером платы, поэтому в её интересах соблюсти обычно несложный порядок уведомления. Поэтому тут существенные нарушения найти трудно.

Если порядок и срок уведомления в целом соблюден, то у собственников остаётся несколько вариантов действий:

1. Найти другую управляющую организацию, договориться об условиях договора управления, размере платы, провести общее собрание, утвердить условия договора управления, заключить его.

2. На общем собрании собственников изменить способ управления домом и создать ТСЖ, если в доме есть активные собственники, готовые возглавить товарищество.

3. Ждать управляющую организацию от органа местного самоуправления – назначенную в качестве «временной» или выбранную по конкурсу.

4. Если старая управляющая организация устраивает и с ней расставаться не хочется, то запросить у неё предложения по новому размеру платы и утвердить его на общем собрании.

Источник