Если магазин предлагает качественный ассортимент, но при этом находится на пятом этаже пустого бизнес-центра — пиши-пропало. Никакое заведение не проживёт долго в плохой локации и уж тем более не реализует свою продукцию. В сегодняшней статье разбираемся, как найти то самое помещение в аренду для успешного дела, на что обращать внимание при выборе и на какие подводные камни лучше не наступать.
Какими бывают торговые помещения
Начнём с самых основ. Есть три типа торговой недвижимости:
- Стрит-ритейл. Это помещения на первом этаже со своим входом и витриной;
- Модуль в торговом центре;
- Павильон на рынке.
В этой статье мы будем говорить преимущественно про стрит-ритейл, но базовые принципы выбора помещения и переговоров с арендодателями применимы ко всем трём типам.
Пример стрит-ритейла на улицах Парижа
Где искать торговое помещение
Скорее всего, найти идеальную локацию будет непросто. Вы можете подойти к этому процессу с двух сторон:
Обратиться к брокеру. Он подберёт для вас самые подходящие варианты, организует показы и поможет заключить сделку. С экспертом вы экономите силы и время, но иногда брокер может запросить комиссию за услуги не с собственника, а с арендатора. Чтобы избежать непредвиденных трат, рекомендуем сразу обговаривать условия сотрудничества.
Искать самостоятельно. Главные каналы поиска — крупнейшие онлайн-платформы по операциям с недвижимостью и сайты брокерских компаний, где те публикуют каталоги самых актуальных объектов. Если вы читаете эту статью, просто перейдите на главную страницу сайта, чтобы увидеть предложения от Rosretail.
Если вы хотите разместиться в торговом центре, можно связаться напрямую с его представителями. То же самое касается помещений в новостройках.
На самостоятельный поиск обычно уходит много времени: нужно ежедневно мониторить предложения, осматривать объекты и вести переговоры. С другой стороны, этот подход позволяет сэкономить деньги, поэтому отталкивайтесь от того, какие ресурсы у вас в приоритете.
Минусы площадей в торговых центрах
Торговые центры могут предложить высокий трафик заинтересованных покупателей и взять на себя коммунальные расходы. Однако у таких площадок есть ряд минусов:
- Строгий график. Если торговый центр открывается в восемь утра, а закрывается в одиннадцать ночи, таким будет график работы и вашего магазина — выйти за него не получится;
- Высокая конкуренция. Если площадка уже договорилась о сотрудничестве с рядом аналогичных заведений, вам скорее всего откажут. Если же нет, то велик шанс того, что большое количество конкурентов перетянет на себя львиную долю вашего трафика;
- Регламентированная стилистика. Оформление точки должно согласовываться с указаниями торгового центра.
Крупное помещение под супермаркет
Выбираем локацию: на что обращать внимание
Есть несколько параметров, от которых напрямую зависит жизнеспособность бизнеса в выбранном месте. К ним относятся:
Проходимость. Другими словами — плотность пешеходного потока, проходящего мимо витрин магазина. Этот аспект сильнее других влияет на объём продаж: чем выше трафик, тем больше потенциальных клиентов каждый день проходит рядом с вашей точкой.
Измерить проходимость можно несколькими способами. Самый простой из них — несколько дней подряд вставать у помещения и вручную считать количество проходящих мимо него людей. Если вы хотите снизить погрешность, вызванную человеческим фактором и усталостью, оптимизируйте процесс: сделайте запись на камеру и проведите подсчёты в более комфортной обстановке. А если вы располагаете нужными ресурсами, эту задачу можно выполнить с помощью Wi-Fi сенсоров.
Хорошими соседями магазина станут объекты, для которых характерны высокие показатели пешеходного трафика: станции метро, остановки наземного транспорта, торговые центры, аптеки и отделения почты.
Зона охвата. Актуально для продуктовых магазинов и других заведений в спальных районах, которые в первую очередь ориентируются на жителей ближайших домов. Перед открытием такой точки важно проанализировать, сколько потенциальных покупателей живёт в округе. Как только вы собрали нужные данные, надо понять, какая часть возможных клиентов вообще до вас доберётся. Обычно магазины охватывают зону пятнадцатиминутной пешей доступности — именно в её пределах формируется база лояльных покупателей.
Сделать нужные прогнозы поможет модель Хаффа — коммерческий инструмент для расчёта уровня спроса, на который может рассчитывать заведение. Этот подход принимает во внимание расположение точки и длину пути потенциального клиента. Советуем вооружиться картами, калькулятором и хорошим справочником.
Конкуренты. Проведите базовый анализ местного рынка — нужно понимать, кто ваши соперники и насколько серьёзную опасность они представляют. Учитывайте, что отсутствие конкурентов — не всегда хороший признак. Он может указывать как на непочатый край, так и на мёртвую точку. А если их слишком много, то рынок перегружен, и лучше подыскать другое место.
А вот умеренная конкуренция, наоборот, хорошо сказывается на бизнесе. Расположение рядом с соседями, привлекающими нужную аудиторию, пойдёт магазину на пользу: они усилят ваш трафик.
Состояние и ремонт. В случае с продуктовыми магазинами ремонт помещения не играет большую роль — главное, чтобы были розетки, хорошее освещение и качественная отделка. Но в магазин одежды, например, придётся вложить больше — обязательно согласуйте дизайн-проект с арендодателем.
Планировка. Лучше всего подойдёт помещение с правильной геометрической формой и открытой планировкой. Если перегородки всё-таки есть, согласуйте с собственником их снос.
Стоимость аренды. Хорошо, если она не превышает 30% от месячного дохода. В противном случае каждая выплата может больно ударять по бюджету.
Пример оформления обувного магазина
Осматриваем помещение
Допустим, вы нашли подходящий вариант и уже договорились с владельцем о дате показа. Вот важные моменты, которые стоит проверить:
Входная группа. В помещение легко попасть, чтобы вход был прямо с улицы, и покупателям не нужно было преодолевать высокие лестницы.
Место для рекламы. Заранее узнайте условия размещения вывески. Например, если помещение находится в жилом доме, это нужно согласовать с жильцами и администрацией. В некоторых случаях за право установить вывеску придётся заплатить.
Разгрузочная зона. Поставки придётся принимать регулярно, поэтому к складу должен быть свободный доступ с улицы.
Площадь. Рекомендуемая площадь помещения под магазин — от 50 квадратных метров.
Электричество. Магазинам нужно много энергии: она питает кассовые аппараты, а в случае с продуктовыми ещё и холодильники и морозильные камеры. Подводить дополнительные мощности — очень затратная затея, поэтому обязательно проверьте количество киловатт в технической документации на помещение. За необходимый минимум принято считать 25 киловатт.
Коммуникации. В помещении должен размещаться санузел для сотрудников — то есть, хотя бы один туалет и одна раковина.
Какие есть риски
Главный риск — резкое изменение условий аренды. Особенно это касается повышения арендной ставки, которое может стать причиной больших неприятностей для любого предпринимателя. Чтобы избежать такого сценария, чётко проговорите с арендодателем условия и процедуру любого повышения цены, а потом закрепите это в договоре.
Другую опасность несут обременения: помещение могут арестовать или вовсе продать, если владелец обанкротился или попал в другие юридические неприятности. О том, как проверить собственника, поговорим в следующем разделе.
Проверяем арендодателя
Перед тем как принять решение о сотрудничестве, узнайте историю отношений арендодателя с предыдущими съёмщиками. Для этого зайдите в картотеку арбитражных дел и посмотрите, не судился ли он с арендаторами, которые были до вас. Если дел много, это повод насторожиться: возможно, работа с этим контрагентом окажется нестабильной и принесёт много проблем.
В этой же базе или в банке данных исполнительных дел проверьте долги владельца. Если их размер примерно сопоставим со стоимостью объекта, лучше воздержаться от заключения сделки. При объявлении банкротства текущего собственника помещение скорее всего выставят на торги — а это ставит под большой риск ведение бизнеса на этом месте.
Собираем документы
Посмотрим, какие документы нужно собрать арендатору, а какие — арендодателю.
Со стороны арендатора:
- Паспорт. Он подтверждает личность того, кто будет расписываться в документе;
- Если вы открыли ООО, нужно предоставить сведения о компании из ЕГРЮЛ.
Со стороны арендодателя:
- Паспорт;
- Выписка из ЕГРН. В ней содержится основная информация про помещение: кто владелец и какие есть обременения;
- Технический план помещения. Убедитесь, что чертежи совпадают с реальностью. Если нет, просите уступки со стороны собственника или вовсе откажитесь от сделки;
- Договоры с организациями-подрядчиками. Это, например, службы вывоза мусора или охрана. Важно, чтобы эти договоры были действующими.
Для заключения самой сделки нужны ещё два документа:
- Договор аренды. Он придаёт сделке официальный статус и закрепляет обязанности сторон. При составлении договора советуем заручиться помощью юриста: он проверит документ на уязвимые места, которые могут поставить вас в невыгодное положение;
- Акт приёма-передачи помещения. В нём подробно описывается состояние объекта на момент его передачи в аренду, а также даётся информация по всему установленному оборудованию.
Пример оформления винотеки
За что вы платите
Теперь поговорим о том, из чего складывается арендная ставка. В неё входят три компонента:
- Фиксированная часть. Это статичная сумма, закреплённая в договоре. На неё не влияют никакие внешние факторы — например, размер выручки за месяц. Объём фиксированной части в первую очередь определяется двумя аспектами: удалённостью от центра и классом здания, в котором находится помещение.
- Коммунальные услуги. Обычно расходы на них покрываются арендатором. Есть услуги обязательные — например, водоснабжение или электричество — а есть опциональные. К последним относятся клининг, доступ в интернет и другие позиции, без которых ведение бизнеса возможно, но нежелательно.
- Переменная часть. Это процент от продаж, уплачиваемый сверх фиксированной части. Его запрашивают не все арендодатели, но если вы ведёте переговоры именно на таких условиях, попытайтесь удержать ставку на уровне не выше 15%.
Хотите снять помещение под магазин? RosRetail поможет вам найти идеальный вариант. Ознакомьтесь с самыми актуальными лотами на главной странице или позвоните нашим специалистам по номеру +7 (499) 681-70-67. Мы составим для вас персональную подборку из 3-5 вариантов и проведём показ. Работаем с любовью и без комиссии.
Каждый год из-за неверно подобранного места закрываются тысячи магазинов. Предприниматели несут убытки, теряют нервы и репутацию, а владельцы помещений — время и деньги
В среднем инвестиции в открытие одного магазина площадью 200 кв. м составляют от 2 млн до 5 млн рублей без учета товарного запаса. При неудачном выборе локации большую часть этих инвестиций вернуть невозможно. А если учесть еще и потраченное время на поиск помещения, строительно-монтажные работы, весь цикл работ по запуску проекта, а потом его закрытия, цифры потерь можно смело умножать на два. Открытие гипермаркета и вовсе обходится сотни миллионов — немалая цена для одной управленческой ошибки, не так ли?
Открыть магазин в неправильном месте — страшный сон любого ретейлера. Недаром в каждом учебнике по ретейлу повторяется заклинание: «Место-место-место». Грамотно выбранная локация, наоборот, способна существенно увеличить доходы. При этом магазины продолжают закрываться каждый день или открываться в таких местах, которые даже на первый непрофессиональный взгляд вызывают подозрения: в пустых торговых центрах, на улицах без единого пешехода или в гиперагрессивной конкурентной среде.
Стандартный алгоритм выбора локации для размещения нового объекта — это своего рода воронка отбора объектов. Помещение, в котором впоследствии откроется магазин, должно последовательно пройти все четыре стадии: поиск вакантных площадей, сбор данных и исследование локации, интерпретация данных и прогноз будущих показателей и, наконец, принятие решения об открытии. Если в результате оказывается выбрано неудачное место, значит, либо произошел сбой на одном из этапов, либо (что чаще) накопились неточности и мелкие ошибки на каждом из них и привели к серьезному искажению результата.
Ошибка переводчика
На этапе поиска наиболее частой проблемой является выбор из слишком узкого вариативного ряда. Вы можете инвестировать миллионы в дорогостоящую методику прогноза успешности новой локации, но если оцениваете с ее помощью только одну или две локации, это ничего не даст. Показателен пример сети городских кафе, развивающей бизнес по франшизе. При входе в новый город она всегда требует от партнеров найти как минимум пять локаций, в которых они бы хотели открыться, и только после этого принимает решение. Нашли три варианта? Прекрасно, принесите еще два. Иначе никак. С одной стороны, такой подход замедляет процесс развития, с другой — обеспечивает высокое качество результата.
К сожалению, на российском рынке подобный подход — пока еще приятное исключение. Для зарубежных игроков, работающих на зрелых высококонкурентных рынках, это давно стандарт. Примечательна реакция бывшего топ-менеджера «Ашан Россия», которому однажды на переговорах предложили оценить всего лишь одну локацию. На тот момент иностранец провел в России немного времени и долго не понимал, как можно выбирать только из одной локации в городе. Это предложение он посчитал ошибкой переводчика.
Сколько форматов, столько и замеров
Выбирая локации, ретейлеры стремятся изучить факторы, от которых зависит объем их будущих продаж. Предприятия, ориентированные на транзитный трафик (например, заведения «кофе с собой» или корнеры аксессуаров в ТЦ), часто смотрят на объем пешеходного трафика и его характеристики. Магазины у дома, точки выдачи интернет-магазинов преимущественно рассчитывают размер торговых зон, количество и характеристики людей, проживающих в зонах доступности и охвата. И конечно, все ориентируются на конкурентов. Причем их присутствие поблизости не всегда минус. Есть отрасли, для которых наличие конкурентов — благо.
В моей практике есть и экзотические случаи: например, компания микрозаймов обращала внимание на наличие поблизости успешных салонов связи: анализ предыдущих открытий этой фирмы показывал прямую зависимость успеха точки от этого фактора.
Показатель проходимости мимо витрин магазина использует большинство ретейлеров, и именно на его примере можно описать те ошибки, которые могут серьезно повлиять на будущую успешность магазина. Самая распространенная проблема при замере трафика — нерепрезентативность выборки. Например, часто используемый формат замера — это подсчет одного дня по 15 минут утром, днем и вечером. Но, во-первых, при экстраполяции на месяц точность прогноза получается плюс-минус 55%. Это означает, что при проведении 100 таких замеров, результаты 99 из них попадут в промежуток плюс-минус 55%, что, мягко говоря, неточно. Если на базе такого замера строится прогноз продаж, то такое исследование не имеет смысла, лучше не измерять вовсе, чем тратить собственные деньги и время сотрудников.
Во-вторых, график утро-обед-вечер подразумевает замер в утренний и вечерний пики, а сама картина неравномерности по часам дня заранее неизвестна. Попытки экстраполировать полученные данные с помощью условных коэффициентов неравномерности только увеличат ошибку: реальные коэффициенты здесь и сейчас будут совершенно другими. Чтобы их определить, нужен замер на протяжении всего дня.
Еще одна распространенная ошибка при замере трафика — недооценка человеческого фактора. Сотрудникам, безусловно, надо доверять, но если они с карандашом и бумагой считают трафик 12 часов в день, часть из них неизбежно будет врать, и вы никогда не узнаете, какая именно часть. Одни будут это делать сознательно, думая, что смогут достоверно экстраполировать недостающие часы, другие — неосознанно, потому что устали. Вы же не хотите на основе данных, полученных таким образом, принимать решения о крупных инвестициях.
Опыт показывает: для преодоления этой проблемы необходимо использовать видео и фиксировать трафик с помощью специальных устройств. Сам подсчет рекомендую проводить уже потом, по видео вручную или с помощью машинного обучения. Также можно считать проходящих мимо и с помощью Wi-Fi-сенсоров, которые позволяют подсчитать уникальных посетителей и получить еще ряд дополнительных характеристик о покупательских потоках.
При этом замер трафика — это только наиболее яркий пример: как показывает практика, неточности возникают и при подсчете количества домохозяйств в зоне доступности, и при оценке уровня доходов населения, и вообще при сборе любых данных.
Один fashion-ретейлер перед выбором места под магазин всегда считал количество покупок у конкурентов. Это абсолютно правильная методика для такого формата, за исключением одного момента: компания делала замер на протяжении всего лишь одного дня. Полученные данные при экстраполяции на месяц приводили к высокой погрешности (разброс достигал 100%). Когда же компания увеличила сроки исследования до четырех дней, количество успешно открытых локаций сразу выросло!
Еще одна типичная ошибка — учитывать построенное жилье как заселенное, а планируемую транспортную инфраструктуру как действующую. Например, продуктовый ретейлер, развивающий формат «у дома», оперировал количеством квартир в зоне доступности объекта, считая все квартиры заселенными. Разумеется, квартиры подсчитать проще, чем фактическое население. Но беда в том, что в реальности заселение происходит медленно, и до выхода на прогнозные показатели магазины в новых районах работали в минус еще несколько лет. О планировавшихся, но не построенных развязках и пешеходных переходах можно рассказывать вечно — таких историй множество у каждого активно развивающегося ретейлера.
Проклятые локации
Постоянно оценивая локации, начинаешь замечать, что в одних и тех же местах смена арендаторов происходит чаще, чем в других. Такие объекты можно вычислить, посмотрев историю ротации арендаторов. Так, постоянная смена вывесок говорит о несоответствии стоимости помещения его потенциалу. Опытные ретейлеры умеют отличать хорошие локации от плохих, хотя спрогнозировать показатели суперлокации все-таки сложно.
После съезда очередного ретейлера арендодатель выставляет помещение по прежней завышенной цене и, так как спрос есть, успешно сдает его очередному любителю рискнуть. Иногда такое случается даже на уровне целых городов. Например, когда один собственник владеет большинством концептуальных торговых центров и, будучи монополистом, завышает ставки аренды. Избежать подобных ловушек можно, изучая историю объекта и объективно рассматривая все его характеристики.
После сбора данных наступает этап интерпретации. Ошибки, связанные с методологией оценки, можно минимизировать, отказавшись от экспертных оценок перейти в пользу математических моделей, которые спрогнозируют будущие показатели магазина. Лучший способ протестировать разработанную модель — это оценить по ней уже работающие точки и сравнить их с реальными показателями. Традиционные методы и экспертные оценки достигают точности 60-70%, использование же машинного обучения и геомаркетинга дает точность до 90%. Чем больше сеть, тем вероятнее, что она уже использует математические модели для повышения качества открытий новых объектов.
И наконец, этап принятия решения. Сам по себе он вряд ли может внести свои погрешности. На решение влияют ошибки, накопленные на предыдущих этапах. Используйте при оценке локаций только те данные, которые можно проверить, снижайте влияние субъективных факторов, используйте свой предыдущий опыт — и вы кардинально снизите вероятность ошибки, а ваши магазины будут работать долго и прибыльно.
- Дисконтные магазины. Как реновация превратила коммерческую недвижимость в неликвид
- Тотальный ретейл: как магазины во всем мире воюют за нового покупателя
На успешность бизнеса влияет множество факторов. Описывая причины своих неудач в предпринимательстве, некоторые люди уверены, что им помешала общая экономическая ситуация в стране. Другие считают, что Россия – одна из лучших стран для ведения бизнеса с огромными возможностями и множеством свободных ниш. Рациональные доводы приводят обе стороны, и в каждой конкретной ситуации чаша весов склоняется на ту или иную сторону.
Каждый бизнес уникален. Для одного направления особенности расположения, численность и платежеспособность потребителей не имеет значения. Для некоторых видов бизнеса дислокация имеет решающее значение. Одним из таких направлений является сфера торговли. Для магазина местоположение – один из самых важных факторов. Эта статья расскажет о главных секретах поиска лучшего помещения для организации торговли.
Если вы или ваши близкие знакомые открывали магазин, то, наверняка, согласитесь со справедливостью следующего заявления. Абсолютное большинство начинающих предпринимателей, принявших решение организовать первую торговую точку, либо вовсе не осуществляют маркетинговые исследования, либо относятся к ним халатно. Несмотря на важность трезвой и максимально подробной оценки ситуации на местном рынке, лишь единицы делают попытку проанализировать ее. Как правило, все сводится к поверхностной разведке у ближайших конкурентов. Начинающий бизнесмен краем уха слышит слухи о баснословных прибылях одного из них. Выступив в роли клиента, подсматривает позитивные моменты и с некоторыми вариациями внедряет их в свой будущий бизнес.
Даже столь важному вопросу, как поиск идеального места для расположения магазина, подчас уделяется минимум времени и внимания. Как правило, все происходит по стандартной схеме. Кто-то из знакомых располагает помещением и предлагает его по очень привлекательной цене. Часто изучаются лишь самые первые варианты, попавшиеся на глаза после непродолжительного поиска.
Начинающие бизнесмены не утруждают себя определением целевой категории и анализом конкурирующих точек, торгующих схожими группами товаров в непосредственной близости. Они не обращают внимания на густоту населения в выбранном районе. Результат подобного легкомыслия прогнозируем и хорошо известен опытным предпринимателям – ожидаемые прибыли не приходят, клиентов мало, и магазин даже не покрывает текущих расходов.
Как показывает практика, новички совершают одни и те же ошибки. Воспользовавшись опытом, извлеченным из типичных просчетов, вы можете избежать краха. Следуйте советам опытных предпринимателей, и подойдите к выбору места для магазина с максимальной серьезностью.
Главные критерии оценки помещения для магазина
Идеальное место для магазина должно соответствовать двум важнейшим показателям:
- Здание находится возле хорошего потока потенциальных клиентов. Оживленные улицы с большой численностью пешеходов, места возле трассы, по которым ежедневно проезжает максимум автомобилистов.
- Важно наличие удобного доступа. Имеется в виду близость остановки общественного транспорта, насыщенная транспортная развязка, наличие просторной парковки.
Это важные критерии. Начиная анализ предложений аренды с учетом этих факторов, вы уже на первоначальном этапе проведете отсев, как минимум, половины из них. Но это далеко не все, что необходимо учесть.
Конкуренты
Очень многое зависит от наличия в непосредственной близости конкурентов с аналогичным или схожим ассортиментом товаров. Следуя элементарной логике, можно сделать вывод – чем меньше конкурирующих магазинов, тем лучше для вас. Но есть и другая сторона. Если вы не обнаружили ни одного объекта торговли с похожими товарами, есть серьезный повод задуматься о наличии спроса в выбранном вами районе. Социальный уровень большинства жителей очень сильно влияет на успешность бизнеса. Если вы планируете открыть элитный бутик брендовой одежды в спальном районе со сложной криминогенной обстановкой, рассчитывать на высокие прибыли наивно. Также не стоит предлагать дешевые вещи невысокого качества в коттеджном поселке, в котором проживают люди со средним и высоким достатком.
Формат
Отдельно стоит остановиться на вопросе о форматах розничной торговли. От этого также зависит выбор помещения. Вы можете расположиться в отдельно стоящем здании в жилом, торговом районе или за городом, например, на оживленной транспортной магистрали. Кроме этого, на рынке масса предложений аренды помещений в больших зданиях или площадей в торговых центрах.
Уделять внимание первым форматам мы не будем, поскольку в этой ситуации учитываются предыдущие факторы организации прибыльной торговли. Но о критериях выбора площади в торговом центре следует поговорить особо.
Местоположение
Здесь играют роль дополнительные параметры. Один из самых важных – удаленность вашего магазина от центрального входа. Чем ближе к нему вы расположены, тем выгоднее. Потенциальный клиент заглянет к вам в самом начале. Если он спешит, то сразу совершит покупку. Если человек настроен на основательные поиски нужного товара по самой выгодной цене, он пойдет дальше, но уже запомнит ваши предложения. Он вернется к вам, если цены, ассортимент или качество товаров у конкурентов окажутся хуже. Еще одна возможность, которая случается довольно часто – забывчивые покупатели. Они вспоминают, что пропустили один или несколько пунктов из списка покупок на выходе. Как правило, никто уже не возвращается, все приобретается в магазине возле выхода.
Площадь магазина
Следующий параметр – площадь бутика. Проходимость людей в торговых центрах высокая. Ситуации, когда в один магазинчик заходит несколько покупателей, возникают очень часто. Если места в помещении недостаточно, часть просто уходит на поиски аналогичного товара в свободные площади. Если не желаете терять клиентов, не экономьте на аренде и постарайтесь обеспечить им комфортные условия для изучения товаров.
Транспортная доступность
Как правило, торговые центры строятся в местах с оживленной транспортной развязкой. Возле здания обустраивается вместительная парковка, учитывается наличие остановок общественного транспорта. Но и эти параметры у отдельных ТЦ выглядят по-разному. Если в вашем городе несколько подобных зданий сравнивайте не только стоимость аренды, но и удобство для потенциальных покупателей. Обязательно поищите данные о средней посещаемости конкретного торгового центра. Это позволит более реально рассчитать возможные прибыли.
Планировка
Обратите внимание на планировку внутри ТЦ. Если человеку, пришедшему сюда впервые, сложно ориентироваться, и поиск конкретного магазина составляет проблему – это очень плохой знак.
Этаж
Важен и выбор этажа. Человек ленив по природе. Если клиенты смогут найти на первом или втором этаже нужные товары, выше будут подниматься лишь единицы, для которых важна возможность сэкономить на разнице в цене. Еще более редкий психологический тип покупателя – человек, который ищет конкретную вещь с четкими характеристиками.
В процессе поиска площади вы обратите внимание на то, что на нижних этажах стоимость аренды несколько выше. Разница связана именно с этой особенностью. Стоит ли экономить и рисковать потерей потенциальных клиентов? Решать вам.
Автор статьи:
Основатель и автор бизнес-портала Businessmens.ru
Смотреть профиль
Какие важные шаги необходимо сделать на пути к созданию своей компании? Что позволит выжить ей в первые три года? В этой статьей рассказываем о десяти важных критериях, которые следует учитывать при выборе места расположения нового бизнеса.
Перед приобретением пространства для ведения бизнеса необходимо сформировать в голове четкую картину того, что вам действительно нужно, чего вы хотите, что вас категорически не устраивает и сколько вы готовы заплатить. Поиск ответов на эти вопросы может занять определенное время, и этот процесс будет для вас и волнительным, и скучным одновременно. Однако уделить ему должное внимание вам все же придется. В процессе начинающие бизнесмены могут исправить многие ошибки, но только не просчет с выбором локации.
При выборе места расположения вашего бизнеса отнеситесь трезво и последовательно к следующим десяти критериям.
1. Стиль работы
Как вы планируете вести вашу деятельность? Формально и безупречно? Или нерегулярно? Место расположения должно быть отражением вашего стиля и имиджа. Если вы решили связаться с розничной торговлей, подумайте, что вам больше подойдет: традиционный магазин, киоск в торгово-развлекательном центре или же мобильная точка для переезда из одного места в другое.
2. Демографические данные
К такому критерию, как демографические данные, можно подходить с двух сторон. Во-первых, подумайте, кто является вашим клиентом, насколько важна для него близость к месту расположения вашего бизнеса. Для ритейлеров и компаний, предоставляющих услуги, это критически важно. Для других компаний это может быть не столь важно. Социально-демографический анализ целевого рынка поможет принять правильное решение.
Затем необходимо обратить внимание на сообщество. Если ваша клиентская база локальная, то совпадает ли большая часть населения с профилем вашего клиента? Обладает ли сообщество стабильной экономической базой, которая обеспечит здоровую среду для развития бизнеса? Будьте осторожны с комьюнити, чье экономическое положение сильно зависит от состояния определенной индустрии, так как спад в этой индустрии может быть опасен для вашего бизнеса.
Теперь подумайте о рабочей силе. Какие навыки вам необходимы? Имеются ли на рынке труда люди с такими навыками? Есть ли у комьюнити ресурсы, чтобы удовлетворять потребности? Имеется ли рядом доступное по цене жилье? Смогут ли ваши сотрудники воспользоваться всей необходимой для них инфраструктурой?
3. Проходимость
Для большинства торговых компаний пешеходный поток играет огромную роль. Вряд ли продавцу захочется спрятаться в каком-нибудь углу, до которого большинство покупателей не доберется. Напротив, если ваша компания требует определенной конфиденциальности, вам не нужно располагаться там, где оживленный трафик.
Проследите за трафиком рядом с потенциальным местом локации в разное время суток и в разные дни недели, чтобы убедиться в том, что у места хорошая проходимость — такая, какая вам необходима.
Подготовьте документы для регистрации бизнеса и откройте расчетный счет в одном месте
Подробности
4. Доступность и парковка
Посмотрите, насколько место доступно для всех, кто будет с ним связан: клиентов, сотрудников, поставщиков. Если вы находитесь на оживленной улице, удобно ли до вас добираться на машине? Есть ли место для парковки? Удобно ли место для людей с ограниченными возможностями? Какие товары вам будут поставлять, удобно ли будет осуществлять поставку? Курьеры с небольшими упаковками должны иметь возможность быстро зайти и выйти, грузовым компаниям нужны соответствующие дороги и погрузочные платформы.
Узнайте, как обслуживается здание (по дням и часам), место в котором вы хотите использовать под бизнес. Работают ли отопительные и охлаждающие системы по ночам и выходным? Если вы планируете расположиться в офисном здании, узнайте, когда запирается входная дверь. Можете ли вы иметь свои ключи? Красивое офисное здание по привлекательной цене окажется все же плохим вариантом, если вы планируете работать по выходным, когда здание закрыто или в это время не работают кондиционеры и отключено отопление.
Поинтересуйтесь, есть ли рядом большая и удобная парковка для клиентов и сотрудников. Уделите время тщательному осмотру здания в разное время и в разные дни, посмотрите, насколько загружена парковка. Кроме того, убедитесь, что парковка содержится в хорошем состоянии и достаточно хорошо освещается.
5. Конкуренты
Не расположились ли поблизости конкуренты? Иногда это хорошо в тех индустриях, где популярны сравнительные покупки. К вам также могут заглянуть «чужие» покупатели, особенно если вы расположены рядом с рестораном или зоной развлечений. Но если вы считаете, что конкурент по соседству только усложнит вашу работу, поищите другое место.
6. Близость к другим компаниям и услугам
Посмотрите, какие компании и сервисы находятся поблизости. Можете ли вы получить выгоду от такого соседства? Эти компании и их сотрудники могут стать вашими клиентами или наоборот — вы станете их клиентом, потому что это выгодно и эффективно. Затем подумайте, как они могут улучшить качество вашей работы или компании как работодателя. Есть ли по соседству хороший выбор кафе, где ваши сотрудники могли бы обедать? Есть ли рядом детские центры для сотрудников с детьми, магазины и центры услуг, которые могут пригодиться вам и вашим сотрудникам?
7. Имидж и история места
Что адрес говорит о вашей компании? Если вы нацелены на локальный рынок, то расположение должно отражать имидж компании. Еще одна хорошая идея — проверить историю локации. Посмотрите, как она менялась с годами.
Узнайте о предыдущих владельцах. Открывая ресторан в том месте, где прогорели пять предыдущих ресторанов, вы начинаете с непреодолимого препятствия. Возможно, с местом что-то не так, и публика будет считать, что вашу компанию ждет судьба предыдущих владельцев. Если до вас здесь прогорело несколько совершенно разных компаний, выясните, в чем была проблема — в самих компаниях или все-таки в месте расположения. Если предыдущие владельцы имели успех, это хороший знак, но стоит сразу уточнить, чем именно они занимались.
8. Ограничения
Узнайте о постановлениях или ограничениях, которые могут повлиять на существование и развитие бизнеса. Проверьте локацию на соседство с «неподходящими» компаниями: вряд ли вы захотите, чтобы алкогольный магазин располагался рядом с вашим детским центром.
9. Инфраструктура здания
Большинство старых зданий не обладают необходимой инфраструктурой, чтобы отвечать современным требованиям компаний. Убедитесь, что в здании все хорошо с электричеством, кондиционированием, телекоммуникациями, учитывая текущие и будущие потребности. Неплохо было бы привлечь независимого инженера для проверки и получения объективной оценки.
10. Обслуживание и другие издержки
Плата за аренду станет основной статьей расходов. Но обратите внимание и на другие издержки, которые могут быть не включены в договор аренды. Если они не включены, запросите у обслуживающей компании список за прошлый год. Выясните также, требуют ли страховой депозит различные обслуживающие компании, это поможет вам лучше спланировать бюджет.
Если вам необходима услуга по уборке, сколько она будет стоить? Не придется ли вам доплачивать за парковку? Рассмотрите все издержки, связанные с локацией, и учитывайте их при принятии решения.
Оформите ИП бесплатно без визита в налоговую через сервис регистрации бизнеса в Контуре и получите год обслуживания в онлайн-бухгалтерии Эльба в качестве бонуса
Зарегистрировать ИП
Перевод с сайта Entrepreneur.com
Читайте также:
9 типичных ошибок предпринимателей-новичков
Господдержка бизнеса: стоит ли игра свеч? Опыт семи стартаперов
Как молодой компании найти первых клиентов? Советы от действующих бизнесменов
Рассказываем об особенностях инвестиций в небольшие коммерческие площади, ценах покупки и выгодной сдаче в аренду
Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести. Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья. Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.
В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.
Насколько это выгодно
Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.
Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб., предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.
В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. «Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк. — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».
Другие плюсы и минусы
Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.
«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».
Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.
Что пользуется спросом
На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ». Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.
«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей. Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им. Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».
Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.
«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».
Цены покупки и аренды
Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.
«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб. арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб. Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».
Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв. м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб. Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.
«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше. В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год».
Как подобрать помещение
Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».
Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.
«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone. — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок. Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».
Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.
«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт. — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы. Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».
Какой район выбрать — старый или новый
У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.
Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.
Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.
На что еще обратить внимание
Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.
У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв. м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования. Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.
При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.
← Блог о торговле
Как выбрать место для магазина, которое само приведёт клиентов
Опубликовано: 03.02.2020
Перед выбором торгового помещения предприниматель должен точно знать то направление, в котором он будет работать. От этого зависит конечное решение, ведь вариантов очень много: точку можно открыть в отдельном здании, в торговом центре или же установить островной магазин. Для принятия решения следует учесть факторы, которые будут рассмотрены в этой статье.
Местоположение
Именно от места будет зависеть успех ваших продаж, скорость узнаваемости торговой точки потенциальными покупателями и, соответственно, размер прибыли.
Безусловно, для того чтобы выбрать наилучшее расположение для магазина, необходимо учесть следующие нюансы:
- Потенциал района.
- Трафик вблизи торгового помещения.
- Количество конкурентов по соседству.
- Ориентированность потенциальных покупателей.
- Наличие паркинга, удобного подъезда или близость транспортной развязки.
Теперь стоит рассмотреть их подробнее. Потенциал района обозначает возможность успешной торговли в данном месте. Естественно, в маленьком районе нет смысла арендовать помещение. К тому же, важно уметь правильно определять зону продажи: для супермаркетов средних размеров она будет составлять 1,5 километра, что равняется пятнадцати минутам шаговой доступности.
Определить потенциал района легко, если знать обеспеченность его населения, а также поведение покупателей, живущих рядом с магазином. Если же требуется оценить возможности населения, то стоит узнать о таких особенностях, как плотность застроек района, количество проживающих в нем, уровень развитости инфраструктуры, расположение важных зданий и объектов. К ним относятся парки, ТЦ, остановки.
Трафик вблизи помещения показывает количество людей, которое ежедневно проходит рядом с ним. Информацию, которая будет известна после оценки потенциала района, нужно нанести на карту, что позволит точнее оценить уровень покупательских потоков. Одним из важных вопросов в этом пункте является удобство клиента добираться до торговой точки. Особенно такую проблему важно изучить тем, кто хочет открыть магазин на окраине города или в спальных районах, поскольку в этих местах все покупки совершаются вечером, когда жители возвращаются с работы.
Следующим пунктом из списка нюансов является наличие поблизости конкурентов. Чем их меньше, тем больше дохода получит ваше торговое место. Тем не менее, не стоит радоваться, если конкурентов нет совсем: возможно, выбранная вами ниша торговли просто не востребована в этом районе.
Важно учесть и то, на что ориентируются потенциальные покупатели. Если в районе живут богатые люди, их не заинтересует одежда, произведенная неизвестными брендами. Такой класс общества предпочитает приобретать вещи в дорогих бутиках. Поэтому перед открытием точки нужно сравнить спрос клиентов и предложения продавцов.
Также важным фактором для успешной торговли является наличие парковки и подъездных путей, поскольку если до торговой точки неудобно добираться, многие покупатели найдут ей замену. На данном моменте пригодятся предыдущие исследования: если товар вашего магазина представляет интерес для владельцев авто, то им точно понадобятся парковочные места. На каждые 25 м² площади требуется одно парковочное место. В том случае, когда клиентами будут малообеспеченные граждане, паркинг не потребуется.
Магазин в торговом центре
При выборе помещения в ТЦ, нужно обратить внимание на следующие факторы:
- площадь магазина, комфортность нахождения внутри;
- место расположения точки внутри ТЦ;
- форма помещения.
Продавцу важно обеспечить своим клиентам комфортное пребывание внутри магазина. Это касается не только его оформления, но и размеров: при наплыве посетителей каждому должно быть удобно изучать товар. Тем не менее, также важно, чтобы в торговой точке не было большого количества колонн, из-за которых не будет видно продукцию. Исключениями являются магазины одежды.
При выборе помещения в торговом центре нужно учесть его удаленность от входа или выхода. Наиболее успешными по продажам являются те магазины, которые находятся как можно ближе к дверям ТЦ, так как именно в них клиенты заходят в первую очередь. Или же, если покупатель не смог приобрести искомую вещь в каком-либо магазине, он обязательно посетит точку, которая расположена прямо перед выходом.
Форма также играет роль в темпе и количестве продаж. Наиболее удачным является помещение прямоугольной формы. В нем клиентам будет гораздо удобнее рассмотреть весь представленный ассортимент магазина. Если же точка имеет «квартирный» вид, то потребуется ее перепланировка, о возможности которой заранее следует узнать у арендодателя. Также спросите его о том, какой магазин располагался в помещении до этого: вполне возможно, что у него была плохая репутация, из-за чего можно потерять клиентов.
Целевая аудитория и потоки
Главная ошибка многих предпринимателей – они берутся за первую же возможность получить помещение в любом торговом центре. Перед этим необходимо провести подробный и тщательный анализ того, насколько посещаем и рентабелен магазин. Важно учитывать качественные и количественные показатели. Для этого есть несколько простых способов:
- Посетить торговый центр лично. Легче всего подсчитать количество посетителей, находясь в кафе по соседству с выбранным магазином. Обязательно при этом проанализировать поток клиентов в различное время дня, а также отдельно в будни и выходные.
- Узнать о рентабельности ТЦ непосредственно у одного из его продавцов. Также можно спросить о том, насколько хорошо идут дела в торговом центре у другого арендатора. Не обязательно, чтобы это был ваш конкурент.
- Спросить об этом лично арендодателя торгового центра.
- Провести опрос в социальных сетях или на местном сайте среди тех, кто точно является целевой аудиторией выбранного вами ТЦ. Необходимо включить в список вопросов информацию о том, насколько большой потенциал у района (его жители и их достаток), как часто люди посещают выбранный вами торговый центр, а также многое другое.
- Просмотреть количество чекинов определенной торговой точки. Особенно эффективно это будет в том случае, если есть доступ к другим магазинам, которые располагаются в целых сетях торговых центров или же отдельных точках.
Обязательно следует учесть и требования, которые выставит вам арендодатель, возможность дополнительных услуг, качество охраны и т.д. Имея подробные сведения об интересующем помещении, принимать решение о его съеме будет достаточно легко. Только так вы не ошибетесь и не потратите свой капитал на убыточное дело.
Успех магазина
Безусловно, для предпринимателя важен успех его торговой точки. Этот показатель складывается из следующих факторов:
- 30% – формат магазина;
- 30% – местоположение;
- 40% – обстановка в магазине, работа персонала, качество продукции.
Можно обратить внимание и на торговые «острова», не останавливаясь исключительно на магазинах. «Островные» точки – это витрины открытого типа, которые находятся в проходах и коридорах. Чаще всего их используют для сезонных распродаж, тестинга нового товара и т.д. Использование острова имеет смысл только в том случае, если есть другие торговые точки, а капитал не слишком ограничен.
Инжиниринговые системы
Перед арендой помещения следует убедиться, есть ли в нем электроэнергия, водоснабжение и канализация (если необходимо), пожарная сигнализация, отопление, кондиционеры и вентиляционная система. Особенно важна информация об электрических мощностях. Если они будут слишком малы, то магазин не сможет нормально функционировать.
Также учтите затраты на освещение и другие электроприборы, необходимые для организации комфортного торгового процесса, как для сотрудников, так и посетителей.
Особенности бизнеса
Выбор помещения зависит и от того, что вы хотите предложить клиенту. Нужно учесть:
- что вы будете реализовывать;
- какие габариты будет иметь товар;
- разнообразие ассортимента;
- требуется ли реклама для продукции;
- на какое количество покупателей вы ориентируетесь (например, у островов редко можно увидеть очереди);
- насколько популярна марка вашего товара (чем известнее бренд, тем легче реализовать продукцию).
Важно определить не только формат будущего магазина, но и понять: как вы будете рекламировать свой товар. Это касается возможностей его продвижения именно в пределах торгового центра. То есть, удобно ли будет поместить на стенды рекламу или поставить острова, ведь в некоторых магазинах это невозможно. Следовательно, от аренды в этом ТЦ лучше отказаться.
Где установить остров
Опытным путем продавцы выяснили, что большой успех имеют те острова, которые расположены у входа. Впрочем, получить такое место очень тяжело, особенно, если вы впервые сотрудничаете с ТЦ и еще не имеете постоянных покупателей. В большинстве случаев на выгодных позициях будут располагаться представители известных брендов и компаний.
Еще одним названием острова является «плавающий магазин», поскольку его легко в любой момент переместить в другое место. Это отличное решение для новичков в торговле. Остров лучше всего подойдет для продажи электроники, игрушек, сувениров и бижутерии.
Чтобы получить от плавающего магазина максимальную выгоду, нужно соблюсти следующие правила:
- Остров должен располагаться в том месте, где целью людей является приобретение чего-либо, а не отдых и развлечения.
- Рядом не должны быть точки с похожим товаром.
- Остров нельзя размещать где-то в тени или в том месте, где его перекроют известные магазины.
Обязательно узнайте, какие именно товары хотят приобрести покупатели в данном торговом центре. В том случае, когда они привыкли покупать вещи от дорогих и элитных брендов, размещать новый магазин от малоизвестной фирмы нет смысла. Исключение могут составить точки с эксклюзивными украшениями и аксессуарами. Запомните, что:
- Потенциальных покупателей следует заинтересовать не только рекламой, но и красивой яркой витриной, на которую не стоит жалеть денег.
- Осуществлять продажу при большом потоке покупателей смогут только продавцы с огромным опытом. Сэкономить на специалистах, конечно же, не получится.
- В крупных торговых центрах есть множество различных правил, которые вам придется соблюдать. Поэтому обязательно ознакомьтесь с договором аренды.
Поиск выгодной точки
При выборе стационарной торговой точки, продавец должен отталкиваться от потока покупателей. В первую очередь ориентироваться необходимо на потенциальных (или же целевых) покупателей, отделив их от остальных. Задайте себе следующие вопросы:
- Какую продукцию покупатель может приобрести еще в этом торговом центре?
- Почему люди покупают товары той или иной направленности?
- Что особенного вы можете предложить покупателям, чего они не смогут найти нигде в данном торговом центре?
Благодаря ответам на вышеперечисленные вопросы легко определиться, стоит ли вообще размещать свой магазин в этом торговом центре. Кроме того, будет достаточно просто определиться: насколько большой уровень посещаемости у него будет.
На решение может повлиять несколько фактов, которые можно узнать о ТЦ. К примеру, прекрасно, если на этаже расположено большое количество магазинов, которые посещают ваши потенциальные покупатели. Еще одним плюсом будет отсутствие прямых конкурентов в торговом центре или же их малое количество. Адекватно оцените уровень конкурентоспособности вашего товара и только после этого арендуйте помещение. И, конечно же, значительным преимуществом будет посещение торгового центра людьми нужного ценового сегмента.
Торговый центр или отдельный магазин
Расположение точки в торговом центре не всегда перспективнее, чем полноценный магазин для товара. Как и всегда, исходить нужно из целевой аудитории и продаваемого вами товара. Например, многие предприниматели, которые реализуют товар по низкой или же средней цене, арендуют отдельно стоящие помещения.
Еще одной причиной такого поведения является то, что многие люди используют общественный транспорт. Нужно отметить и то, что многие самостоятельные магазины становятся в несколько раз успешнее, чем точки в крупнейших торговых центрах.
Конечно же, брендовые магазины приносят больше прибыли как раз в торговых центрах, поскольку для них это наиболее удачное месторасположение. Чтобы вы лучше ориентировались в вопросе, ознакомьтесь со сравнением достоинств и недостатков обоих видов размещения точки.
Плюсы магазинов в торговых центрах:
- большая наполняемость;
- наличие управляющего;
- присутствие непрофильных арендаторов – якорных, благодаря которым увеличивается поток покупателей.
Минусами же являются:
- сложность получения выгодного места;
- высокая стоимость аренды (не всегда окупается);
- жесткие условия заключаемого договора;
- возможный рост цены аренды;
- обязательное подчинение графику работы торгового центра;
- зависимость в плане срока открытия магазина;
- большие сложности и ограничения в доставке товара;
- возможные ограничения на те элементы, которые являются фирменными для вашего магазина (или сети магазинов);
- обязательное удовлетворение определенного ряда потребностей потенциальных клиентов;
- разное количество выручки каждый день (в вечер пятницы и выходные покупателей гораздо больше, чем в будни, а значит, больше денег только в эти дни).
Магазин, который располагается отдельно, также имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам относятся следующие факты:
- отсутствие отвлекающих товаров: клиент не будет рассеивать внимание на продукцию других торговых точек (как это бывает в ТЦ), в это время у продавца есть возможность установить зрительный контакт с покупателем и расположить его;
- ориентированность клиента на определенный бренд или товар, благодаря чему он точно совершит покупку в магазине;
- возможность смены формата работы в зависимости от изменения трафика района, а также прочих внешних факторов;
- доступ к использованию владельцем любых маркетинговых средств;
- оформление магазина по своему желанию, не согласовывая это с форматом торгового центра или требованиями арендодателя;
- отсутствие необходимости подстраиваться под график работы ТЦ.
Есть у отдельного магазина и минусы, среди которых:
- обязательное налаживание связей с всевозможными обслуживающими организациями (инжиниринговые системы);
- форма арендуемого помещения может быть не слишком удобной, из-за чего она не будет соответствовать вашим желаниям или стандартам.
Только учитывая все эти факторы, вы сможете принять правильное индивидуальное решение. Универсального выбора в таких случаях не существует, так как каждый продавец имеет совершенно разный товар, специализацию, особенности и стиль собственного торгового процесса.
Запустите онлайн-продажи
Создайте интернет-магазин за 1 день и продавайте на
маркетплейсах, в соцсетях и мессенджерах
Читайте также
Соглашение о конфиденциальности
и обработке персональных данных
1.Общие положения
1.1.Настоящее соглашение о конфиденциальности и обработке персональных данных (далее – Соглашение) принято свободно и своей волей, действует в отношении всей информации, которую ООО «Инсейлс Рус» и/или его аффилированные лица, включая все лица, входящие в одну группу с ООО «Инсейлс Рус» (в том числе ООО «ЕКАМ сервис»), могут получить о Пользователе во время использования им любого из сайтов, сервисов, служб, программ для ЭВМ, продуктов или услуг ООО «Инсейлс Рус» (далее – Сервисы) и в ходе исполнения ООО «Инсейлс Рус» любых соглашений и договоров с Пользователем. Согласие Пользователя с Соглашением, выраженное им в рамках отношений с одним из перечисленных лиц, распространяется на все остальные перечисленные лица.
1.2.Использование Сервисов означает согласие Пользователя с настоящим Соглашением и указанными в нем условиями; в случае несогласия с этими условиями Пользователь должен воздержаться от использования Сервисов.
1.3.Сторонами (далее – «Стороны) настоящего Соглашения являются:
«Инсейлс» – Общество с ограниченной ответственностью «Инсейлс Рус», ОГРН 1117746506514, ИНН 7714843760, КПП 771401001, зарегистрированное по адресу: 125319, г.Москва, ул.Академика Ильюшина, д.4, корп.1, офис 11 (далее — «Инсейлс»), с одной стороны, и
«Пользователь» –
либо физическое лицо, обладающее дееспособностью и признаваемое участником гражданских правоотношений в соответствии с законодательством Российской Федерации;
либо юридическое лицо, зарегистрированное в соответствии с законодательством государства, резидентом которого является такое лицо;
либо индивидуальный предприниматель, зарегистрированный в соответствии с законодательством государства, резидентом которого является такое лицо;
которое приняло условия настоящего Соглашения.
1.4.Для целей настоящего Соглашения Стороны определили, что конфиденциальная информация – это сведения любого характера (производственные, технические, экономические, организационные и другие), в том числе о результатах интеллектуальной деятельности, а также сведения о способах осуществления профессиональной деятельности (включая, но не ограничиваясь: информацию о продукции, работах и услугах; сведения о технологиях и научно-исследовательских работах; данные о технических системах и оборудовании, включая элементы программного обеспечения; деловые прогнозы и сведения о предполагаемых покупках; требования и спецификации конкретных партнеров и потенциальных партнеров; информацию, относящуюся к интеллектуальной собственности, а также планы и технологии, относящиеся ко всему перечисленному выше), сообщаемые одной стороной другой стороне в письменной и/или электронной форме, явно обозначенные Стороной как ее конфиденциальная информация.
1.5.Целью настоящего Соглашения является защита конфиденциальной информации, которой Стороны будут обмениваться в ходе переговоров, заключения договоров и исполнения обязательств, а равно любого иного взаимодействия (включая, но не ограничиваясь, консультирование, запрос и предоставление информации, и выполнение иных поручений).
2.Обязанности Сторон
2.1.Стороны соглашаются сохранять в тайне всю конфиденциальную информацию, полученную одной Стороной от другой Стороны при взаимодействии Сторон, не раскрывать, не разглашать, не обнародовать или иным способом не предоставлять такую информацию какой-либо третьей стороне без предварительного письменного разрешения другой Стороны, за исключением случаев, указанных в действующем законодательстве, когда предоставление такой информации является обязанностью Сторон.
2.2.Каждая из Сторон предпримет все необходимые меры для защиты конфиденциальной информации как минимум с применением тех же мер, которые Сторона применяет для защиты собственной конфиденциальной информации. Доступ к конфиденциальной информации предоставляется только тем сотрудникам каждой из Сторон, которым он обоснованно необходим для выполнения служебных обязанностей по исполнению настоящего Соглашения.
2.3.Обязательство по сохранению в тайне конфиденциальной информации действительно в пределах срока действия настоящего Соглашения, лицензионного договора на программы для ЭВМ от 01.12.2016г., договора присоединения к лицензионному договору на программы для ЭВМ, агентских и иных договоров и в течение пяти лет после прекращения их действия, если Сторонами отдельно не будет оговорено иное.
2.4.Не будут считаться нарушением настоящего Соглашения следующие случаи:
(а)если предоставленная информация стала общедоступной без нарушения обязательств одной из Сторон;
(б)если предоставленная информация стала известна Стороне в результате ее собственных исследований, систематических наблюдений или иной деятельности, осуществленной без использования конфиденциальной информации, полученной от другой Стороны;
(в)если предоставленная информация правомерно получена от третьей стороны без обязательства о сохранении ее в тайне до ее предоставления одной из Сторон;
(г)если информация предоставлена по письменному запросу органа государственной власти, иного государственного органа, или органа местного самоуправления в целях выполнения их функций и ее раскрытие этим органам обязательно для Стороны. При этом Сторона должна незамедлительно известить другую Сторону о поступившем запросе;
(д)если информация предоставлена третьему лицу с согласия той Стороны, информация о которой передается.
2.5.Инсейлс не проверяет достоверность информации, предоставляемой Пользователем, и не имеет возможности оценивать его дееспособность.
2.6.Информация, которую Пользователь предоставляет Инсейлс при регистрации в Сервисах, не является персональными данными, как они определены в Федеральном законе РФ №152-ФЗ от 27.07.2006г. «О персональных данных».
2.7.Инсейлс имеет право вносить изменения в настоящее Соглашение. При внесении изменений в актуальной редакции указывается дата последнего обновления. Новая редакция Соглашения вступает в силу с момента ее размещения, если иное не предусмотрено новой редакцией Соглашения.
2.8.Принимая данное Соглашение Пользователь осознает и соглашается с тем, что Инсейлс может отправлять Пользователю персонализированные сообщения и информацию (включая, но не ограничиваясь) для повышения качества Сервисов, для разработки новых продуктов, для создания и отправки Пользователю персональных предложений, для информирования Пользователя об изменениях в Тарифных планах и обновлениях, для направления Пользователю маркетинговых материалов по тематике Сервисов, для защиты Сервисов и Пользователей и в других целях.
Пользователь имеет право отказаться от получения вышеуказанной информации, сообщив об этом письменно на адрес электронной почты Инсейлс — contact@ekam.ru.
2.9.Принимая данное Соглашение, Пользователь осознает и соглашается с тем, что Сервисами Инсейлс для обеспечения работоспособности Сервисов в целом или их отдельных функций в частности могут использоваться файлы cookie, счетчики, иные технологии и Пользователь не имеет претензий к Инсейлс в связи с этим.
2.10.Пользователь осознает, что оборудование и программное обеспечение, используемые им для посещения сайтов в сети интернет могут обладать функцией запрещения операций с файлами cookie (для любых сайтов или для определенных сайтов), а также удаления ранее полученных файлов cookie.
Инсейлс вправе установить, что предоставление определенного Сервиса возможно лишь при условии, что прием и получение файлов cookie разрешены Пользователем.
2.11.Пользователь самостоятельно несет ответственность за безопасность выбранных им средств для доступа к учетной записи, а также самостоятельно обеспечивает их конфиденциальность. Пользователь самостоятельно несет ответственность за все действия (а также их последствия) в рамках или с использованием Сервисов под учетной записью Пользователя, включая случаи добровольной передачи Пользователем данных для доступа к учетной записи Пользователя третьим лицам на любых условиях (в том числе по договорам или соглашениям). При этом все действия в рамках или с использованием Сервисов под учетной записью Пользователя считаются произведенными самим Пользователем, за исключением случаев, когда Пользователь уведомил Инсейлс о несанкционированном доступе к Сервисам с использованием учетной записи Пользователя и/или о любом нарушении (подозрениях о нарушении) конфиденциальности своих средств доступа к учетной записи.
2.12.Пользователь обязан немедленно уведомить Инсейлс о любом случае несанкционированного (не разрешенного Пользователем) доступа к Сервисам с использованием учетной записи Пользователя и/или о любом нарушении (подозрениях о нарушении) конфиденциальности своих средств доступа к учетной записи. В целях безопасности, Пользователь обязан самостоятельно осуществлять безопасное завершение работы под своей учетной записью по окончании каждой сессии работы с Сервисами. Инсейлс не отвечает за возможную потерю или порчу данных, а также другие последствия любого характера, которые могут произойти из-за нарушения Пользователем положений этой части Соглашения.
3.Ответственность Сторон
3.1.Сторона, нарушившая предусмотренные Соглашением обязательства в отношении охраны конфиденциальной информации, переданной по Соглашению, обязана возместить по требованию пострадавшей Стороны реальный ущерб, причиненный таким нарушением условий Соглашения в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
3.2.Возмещение ущерба не прекращают обязанности нарушившей Стороны по надлежащему исполнению обязательств по Соглашению.
4.Иные положения
4.1.Все уведомления, запросы, требования и иная корреспонденция в рамках настоящего Соглашения, в том числе включающие конфиденциальную информацию, должны оформляться в письменной форме и вручаться лично или через курьера, или направляться по электронной почте адресам, указанным в лицензионном договоре на программы для ЭВМ от 01.12.2016г., договоре присоединения к лицензионному договору на программы для ЭВМ и в настоящем Соглашении или другим адресам, которые могут быть в дальнейшем письменно указаны Стороной.
4.2.Если одно или несколько положений (условий) настоящего Соглашения являются либо становятся недействительными, то это не может служить причиной для прекращения действия других положений (условий).
4.3.К настоящему Соглашению и отношениям между Пользователем и Инсейлс, возникающим в связи с применением Соглашения, подлежит применению право Российской Федерации.
4.3.Все предложения или вопросы по поводу настоящего Соглашения Пользователь вправе направлять в Службу поддержки пользователей Инсейлс www.ekam.ru либо по почтовому адресу: 107078, г. Москва, ул. Новорязанская, 18, стр.11-12 БЦ «Stendhal» ООО «Инсейлс Рус».
Дата публикации: 01.12.2016г.
Полное наименование на русском языке:
Общество с ограниченной ответственностью «Инсейлс Рус»
Сокращенное наименование на русском языке:
ООО «Инсейлс Рус»
Наименование на английском языке:
InSales Rus Limited Liability Company (InSales Rus LLC)
Юридический адрес:
125319, г. Москва, ул. Академика Ильюшина, д. 4, корп.1, офис 11
Почтовый адрес:
107078, г. Москва, ул. Новорязанская, 18, стр.11-12, БЦ «Stendhal»
ИНН: 7714843760 КПП: 771401001
Банковские реквизиты:
Р/с 40702810600001004854
В ИНГ БАНК (ЕВРАЗИЯ) АО, г.Москва,
к/с 30101810500000000222, БИК 044525222
Электронная почта: contact@ekam.ru
Контактный телефон: +7(495)133-20-43
Оставьте контактные данные
и мы предложим Вам самые выгодные условия
Оставьте контактные данные
и мы предложим Вам самые выгодные условия
В соседней вкладке для вас создан аккаунт в бэк-офисе онлайн-кассы.
Ниже вы можете ознакомиться с преимуществами нашего продукта и сделать расчет стоимости
Практика показывает: способов прогореть на открытии семейного бизнеса довольно много. И многие потом вынуждены признать, что пришли к такому финалу за счет неудачно подобранного помещения. Как выбрать и не прогадать?
Явка провалена
Бывшая владелица магазина для рукоделия Марина Е. говорит, что ее подвело расположение в полуподвальном помещении жилого дома.
Так делают многие, потому что это дешевле. И обычно все идет как надо. Но в моем случае, наверное, я не учла, что прямо перед входом — большая парковка. В результате проходимость оказалась меньше, чем я рассчитывала — люди не воспринимали магазин у парковки. Машины почти полностью загораживали мою импровизированную витрину и вывеску, хотя я несколько раз поднимала ее выше и выше.
Марина Е.
Еще одной ошибкой стал выбор района. Свой магазин Марина открыла в совсем недавно построенном районе, и публика к рукоделию оказалась совершенно не готова. По словам Марины, на тот момент (а также в последующие несколько лет) куда более актуально было бы открывать частный детский сад, супермаркет (правда, с ним очень много мороки) или, что еще лучше, строительный магазин.
«Все на тот момент делали ремонт, вставали рано, чтобы отвезти детей в детсады и школы. В нашем районе их пока еще не было. Потом работа и магазины по пути. Потом забрать детей и домой, чтобы успеть сделать что-то по ремонту. В общем, совсем не до вышивки и декупажа», — сетует Марина.
Дремлют ли конкуренты?%20%20%20%D1%88%D0%B8%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F%20%D0%9F%D0%BE%D0%B9%20%20(2).jpeg)
Основательница кофейни кофеMolka Вера Ш. говорит, что самое важное — разобраться с проходимостью места, а также сопоставить этот фактор со стоимостью аренды. Важно также выявить всех окрестных конкурентов — сколько рядом аналогичных заведений, какое у них качество, проходимость.
Наличие по соседству сетевых точек повышает риск «прогореть», так как потенциальные клиенты предпочитают большие бренды маленьким. Можно походить по будущим конкурентам в конце дня и брать чек — на каждом будет номер, демонстрирующий количество посетителей за день.
Вера Ш.
По словам собеседницы Циан.Журнала, в спальных районах кофейни пользуются низким спросом: люди предпочитают пить кофе дома. Рядом с вузами открываться тоже бессмысленно: студенты в большинстве случаев публика небогатая: они будут столоваться в здании института или вообще откажутся от регулярного посещения кафе.
О проходимости места будет свидетельствовать не только наличие ключевых точек в шаговой доступности (крупные транспортные узлы, офисы), но и поток людей в целом. По-хорошему, стоит провести некоторое время в намеченном месте и посчитать количество людей, проходящих мимо в 9, 12, 15 и 18 часов. Если за 20 минут пройдут 100 человек — это хорошо.
Вера Ш.
Также Вера советует воспользоваться порталом бизнес-навигатора МСП. Он предоставляет собой карту, на которой указана потребность в том или ином бизнесе в зависимости от района. Но эффективнее всего, советует предпринимательница, искать место своими силами — ходить по городу и присматривать пустые «углы». Крупные базы (тот же ЦИАН) тоже следует постоянно мониторить, но здесь, признает владелица кофейни, чаще предлагаются большие площади — аренда стоит слишком дорого, чтобы компенсировать ее доходами от кафе.
Тайм-кафе
Марина Петрова создала тайм-кафе «Территория» в Раменках. По ее словам, расположение действительно играет определяющую роль в выборе помещения.
Чем более проходимым будет место, тем больше людей знают, что ты и твое дело существуют. Когда купила свой бизнес, он уже существовал два года. Но при этом я часто сталкивалась с тем, что даже жители ЖК, в котором находится мое тайм-кафе, не знали о нем.
Марина Петрова
На второе по значимости место Марина поставила стоимость аренды, которая пожирает львиную долю прибыли. А еще надо оплачивать коммунальные услуги, делать взносы в пенсионный фонд и налоговую, платить сотрудникам.
«Приведу пример: примерно год назад недалеко от моего тайм-кафе закрылась небольшая кофейня. В ней работали хозяйка-кондитер и две ее помощницы. Они делали великолепные торты и пирожные, но — полтора года в ноль! Тогда они переехали. И что же? Опять закрываются! Понятно, что первые два пункта — расположение и стоимость аренды — очень спорят друг с другом. Ведь чем ближе к центру, чем более людное место, тем больше придется платить арендодателю. А помещения с комфортной ценой за квадратный метр часто находятся на окраине города, куда трудно будет заманить клиентов», — рассуждает Марина.
Третьим важнейшим пунктом наша собеседница назвала наличие парковки: одним из источников дохода в заведениях такого типа является проведение различных мероприятий, и в частности — детских дней рождений. На праздники детей привозят группами, а потому клиентам очень важна возможность подъехать непосредственно к заведению.
Купить или арендовать?
Кристина Лиморенко, коммерческий директор «Профис Недвижимость» (компания специализируется на коммерческой недвижимости), говорит, что открывая свой бизнес, предприниматели обычно сначала арендуют помещения, а покупают лишь спустя несколько лет (если есть возможность) — когда бизнес работает уже более-менее устойчиво.
Но купить можно далеко не всегда. Так, в бизнес-парках и на основных раскрученных торговых улицах чаще доступна лишь аренда. Зато на первом этаже новостройки купить коммерческое помещение достаточно легко, предложений хватает.
Сдача коммерческих площадей в аренду — непрофильный для девелоперов жилой недвижимости бизнес, поэтому в большинстве случаев они заинтересованы в скорейшей реализации. По нашим данным, стоимость квадратного метра коммерческих помещений в новостройках в Москве в состоянии «под отделку» варьируется от 200 до 300 тыс. рублей.
Кристина Лиморенкокоммерческий директор «Профис Недвижимость»
Размер арендных ставок зависит как от проходимости, так и от площади помещения, причем различие может быть существенным даже в рамках одного и того же квартала.
«Например, в бизнес-парках цена аренды помещений для стрит-ритейла, которые расположены по периметру объекта со стороны улицы, может быть на 30% выше, чем для тех, что находятся внутри объекта. Ведь в первом случае владелец бизнеса за счет более высокого трафика может рассчитывать в том числе на внешний спрос, а не только на сотрудников БЦ», — объясняет Кристина Лиморенко.
В целом в бизнес-парках стоимость аренды может варьироваться от 25 до 130 тыс. рублей за кв. м в год. Дороже всего обойдется аренда площадей до 10 кв. м под кофе-точки. На помещения площадью около 50 кв. м ставки варьируются от 50 до 80 тыс. рублей за кв. м в год. Площади от 150 кв. м предприниматели могут снять по ставке от 25 до 50 тыс. рублей за кв. м в год.
Площади
Размеры арендуемых помещений зависят от профиля бизнеса и его формата.
Если говорить о небольших кофе-точках и фрэш-барах, то чаще всего арендуют небольшие помещения 10-15 кв. м. Как правило, подобные заведения представлены в виде «островков» на общественных пространствах в бизнес-центрах. Небольшие площади до 30 кв. м чаще всего арендуют под ателье и дома быта. Для размещения парикмахерских и салонов красоты наиболее востребованны помещения до 50 кв. м. А для кафе и магазинов чаще всего берут в аренду площади 50-150 кв. м.
Кристина Лиморенкокоммерческий директор «Профис Недвижимость»
По словам Ирины Бербеневой, руководителя офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», важно учитывать и то, сколько людей могут приходить в заведение в конкретный период времени.
«Может быть выбрано интересное для покупателя место, хорошее помещение, но кафе не будет окупаться при всей посещаемости. Например, в небольшом помещении не получится разместить достаточное количество столиков. Соответственно, даже если в данное заведение стабильно будут приходить клиенты, оно может не приносить желаемую прибыль из-за того, что проходимость в нем будет низкая», — объясняет Ирина.
Местоположение
Чаще всего предприниматели ищут помещения в своих же или смежных районах. Это и удобнее, и логичнее: они уже знают инфраструктуру и внутренний спрос.
«Предприниматели, открывающие свой малый семейный бизнес, могут арендовать как коммерческие помещения на первых этажах жилых домов, так и площади в бизнес-центрах и бизнес-парках — особой разницы нет, — говорит Кристина Лиморенко.
Ирина Бербенева добавляет, что нужно обращать внимание не только на месторасположение, территорию, окружение, но и на категорию стоящих рядом учреждений. Стоит понимать, какие рядом находятся офисы, жилые дома и т. д., и таким образом проанализировать, какие заведения могут предпочитать люди, которые здесь работают и живут.
Сергей Коршунов, брокер CENTURY 21 Milestone, напоминает, что, выбирая локацию, важно помнить и о возможности спонтанного вовлечения трафика (рекламные конструкции, промоакции). Иначе получится, как у Марины с магазином для рукоделия. Кроме того, например, для торговли алкоголем существует зона ограничения (учебные, медицинские заведения, места массового скопления граждан, метро), в разных регионах эти ограничения свои — нужно ознакомиться.
Эксперты рекомендуют смотреть на ситуацию глазами покупателя, потребителя услуги. Удобно ли ему будет получать вашу услугу в этом помещении?
чек-лист
Руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина составила итоговый чек-лист для аренды помещения под семейный бизнес.
• Пешеходный трафик. В идеале помещение должно находиться рядом со станцией метро, остановками или супермаркетом.
• Универсальный метраж 80-120 кв. м — оптимальный и комфортный размер.
• Необходимо обратить внимание на конструктивные особенности помещения. Лучше, если объект будет правильной формы (прямоугольной или квадратной), с минимальным количеством несущих конструкций — так гораздо больше возможностей удачно спланировать помещение.
• Освещение. Света должно быть достаточно, чтобы посетителям было комфортно и не приходилось постоянно напрягать зрение.
• Отдельная система вентиляции — автономный канал от общедомовой системы.
• Важно подобрать оптимальный вариант с точки зрения прибыли. Для этого потребуется простая формула: цену продажи объекта делим на 9-10 лет и получаем арендную ставку в год. В качестве базовой можно использовать 25 тыс. руб./кв. м в год.
Если по виду деятельности предполагается лицензирование, помещение должно соответствовать требованиям для получения лицензии. Оно должно находиться в законном владении у вашего арендодателя и не иметь ограничений на распоряжение. Обратите внимание на правоустанавливающие документы собственника/арендодателя. Если берете помещение в субаренду, внимательно изучайте договор собственника с вашим арендодателем. Помещение не должно иметь признаков незаконного строения, имеющиеся перепланировки не должны нарушать СНиПы.
Сергей Коршуновброкер CENTURY 21 Milestone
Коршунов напомнил, что сейчас многие собственники идут на такую услугу, как продажа помещения в рассрочку с обременением в виде залога до момента полной оплаты. Это комфортно и выгодно для покупателей, если они сами непосредственно ведут деятельность на объекте, утверждает собеседник ЦИАН.Журнала.
Подстелить соломки
Собирая истории для этого материала, автор несколько раз слышала «страшилки», как семейный бизнес мог бы пропасть из-за пожаров, протечек и даже одного грабежа. Опрошенные утверждали, что в большинстве случаев договор аренды сопровождался договором страхования, и это вполне рациональный подход. О том, как устроено страхование коммерческой недвижимости, ЦИАН.Журналу рассказал Павел Липатов, начальник управления страхования имущества и ответственности ООО «Абсолют Страхование».
Говоря о реализации рисков, собеседник ЦИАН.Журнала признает: разрушительнее всего на имущество действуют огонь, продукты горения, тушащие вещества. При этом чаще всего страховые случаи связаны с повреждением водой в результате протечек (для помещений стрит-ритейла самые частые причины протечки — авария систем водоснабжения в квартирах выше, для помещений в торгово-офисных центрах — различные аварии в системе кондиционирования).
По его словам, вопрос страхования часто является вторичным при выборе коммерческой недвижимости, в то время как у крупного арендодателя информация о требуемом страховом покрытии уже будет изложена в тексте договора аренды.
«Как правило, в такое покрытие включается страхование ремонтно-отделочных работ и ответственности при их проведении, а также страхование имущества и ответственности при эксплуатации арендованного помещения. Подобная комплексная страховая защита позволяет достаточно адекватно защитить имущественные интересы арендатора», — считает Липатов.