Как передать бизнес в доверительное управление

У вас есть недвижимость, но нет времени сдавать её в аренду? Или у вас есть сбережения, которые хотите инвестировать, но ничего об этом не знаете? В обоих случаях решением может стать договор доверительного управления.

Расскажем подробнее в этой статье:

• Что такое доверительное управление?
• Что можно передать в доверительное управление?
• Доверительное управление недвижимостью
• Доверительное управление на фондовом рынке

Поэтому логично, что доверительные управляющие – это специалисты, имеющие опыт управления бизнесом, недвижимостью, ценными бумагами. Услуги они оказывают не безвозмездно, а за заранее обговоренное вознаграждение.

Доверительное управление полностью регулируется российским законодательством. Этому посвящена глава 53 Гражданского кодекса. Она устанавливает: что может быть передано в управление, кем и кому, как должен быть составлен договор и другие аспекты таких отношений.

Поговорим о том, что можно передавать в доверительное управление:

• предприятия и другие имущественные комплексы (например, АО, ООО или доля в нём)
• недвижимость (квартира, коммерческое помещение, земельный участок);
• ценные бумаги (акции, облигации, инвестиционные паи);
• исключительные права (на изобретение, полезную модель, промышленный образец, на товарный знак);
• другое (например, право требования).

Перечень объектов управления остаётся открытым. Но это не означает, что в управление можно передать любое имущество.

В доверительное управление не всегда можно передать деньги. Есть два случая, когда это возможно:

1. Совместно с другим имуществом. Например, если в доверительное управление передаётся предприятие, то вместе с ним в управление переходят и принадлежащие ему денежные средства.
2. Если деньги передаются в управление для их дальнейшего инвестирования. Передаваться они должны управляющему, который имеет лицензию ЦБ РФ. Здесь уже образуются другие отношения, называемые доверительным управлением активами или доверительным управлением на фондовом рынке.

Формат доверительного управления предполагает наличие трёх сторон:

• Учредитель управления
• Доверительный управляющий
• Выгодоприобретатель

Учредитель управления – это тот, кто владеет имуществом и отдаёт его в доверительное управление. Эту роль может выполнять обычный человек или компания.

Доверительный управляющий – тот, кому владелец имущества доверяет управление этим имуществом. Главное правило – управлять он должен исключительно в интересах владельца.

Доверительным управляющим может быть:

• индивидуальный предприниматель
• коммерческая организация

Если возникает необходимость управлять наследственным имуществом или имуществом подопечного, то доверительным управляющим может быть:

• гражданин
• некоммерческая организация

Важно понимать, что доверительный управляющий не приобретает право собственности на имущество.

Выгодоприобретатель – тот, кто получает выгоду от управления имуществом. Выгодоприобретателем также может быть обычный человек или организация.

Выгодоприобретатель и учредитель почти всегда совпадают и являются одним лицом. А вот доверительный управляющий ни при каких обстоятельствах не может выполнять роль выгодоприобретателя.

Вы спросите: зачем отдавать своё имущество в управление другому человеку и выплачивать ему вознаграждение, если им можно управлять самостоятельно?

Мы ответим: если бы учредитель мог управлять самостоятельно, то вряд ли захотел бы передать своё имущество в управление. Чаще всего учредителю недостаточно навыков, времени или других ресурсов для того, чтобы управлять своим имуществом, а иногда это невозможно просто физически.

В договоре необходимо прописать следующие условия:

• Описание имущества, которое передаётся в управление. Оно должно быть исчерпывающим: что, какого цвета, размера, в каком количестве и состоянии.
• ФИО человека или название организации, в чьих интересах происходит управление.
• Как и в каком размере будет выплачиваться вознаграждение управляющему
• Срок действия договора. Договор действителен максимум 5 лет. Затем он может быть продлён.

Заметьте, что регистрации требует не сам договор, а передача недвижимости в управление.

Регистрацию можно сделать в Росреестре или в МФЦ. Это довольно просто. Необходимо обратиться в один из органов и предоставить соответствующие документы.

Доверительное управление применяется не к любому наследственному имуществу. Такая необходимость возникает только в отношении имущества, требующего немедленного управления, когда решения должны приниматься регулярно.

Учредителем является нотариус, именно он назначает управляющего. А вот выгодоприобретатель не назначается. Потому что собственника нет, а его наследники ещё не определены. Хотя и из этого случая есть исключения.

Вот это предложение заменить на это: Сам процесс доверительного управления возлагается на третье лицо – это профессионал в сфере, соответствующей объекту управления (риелтор, агент по недвижимости, управляющий бизнесом, и т.д.), нанятый нотариусом. Если в управлении нуждается несколько объектов и для каждого из них требуются знания из разных областей, то управляющих может быть несколько.

Закон допускает, что доверительным управляющим может быть наследник, если другие наследники не возражают. Иначе ситуация будет разрешена через суд.

Доверительное управление недвижимостью, как правило, предполагает выполнение следующих функций:

• Сдача в аренду. Управляющий ищет арендаторов, показывает недвижимость, заключает договор аренды, собирает арендную плату. Если речь идёт о квартире, то аренда может быть как долгосрочной, так и посуточной. Всё зависит от договорённостей собственника и управляющего.
• Обеспечение порядка на объекте недвижимости: периодическая проверка арендаторов, клининг (если арендаторов нет), оплата коммунальных услуг.
• Контроль за степенью износа недвижимости. Управляющий проверяет, не требуется ли ремонт в помещении, замена или ремонт техники, мебели.

Рекомендуем закрепить в договоре управления недвижимостью весь объем услуг, который будет возложен на управляющего. Возможен и такой вариант, когда собственник может делегировать только часть полномочий по управлению. Например, поиск арендаторов и заключение договора производить самостоятельно, а остальные функции передать управляющему.

В следующем видео представитель агентства недвижимости рассказывает о доверительном управлении недвижимостью на конкретном примере:

Как мы уже ранее говорили, в качестве доверительного управляющего необходимо выбирать профессионала из соответствующей сферы. Чтобы найти доверительного управляющего недвижимостью, нужно обратиться в агентство недвижимости или к частному риелтору.

Специалиста по недвижимости стоит выбирать особенно тщательно, рынок с такими услугами переполнен мошенниками и недобросовестными специалистами.

Если у ваших друзей и знакомых нет на примете квалифицированного риелтора, то искать его нужно самостоятельно. Вот тут придётся собрать немало информации.

Уверены, что с введением в поисковую строку запроса «доверительное управление недвижимостью (ваш город)» вы справитесь самостоятельно.

А вот выбрать достойный вариант среди тысячи результатов поиска будет довольно сложно:

• Проверьте информацию о компании или ИП на сайте ФНС. Для этого понадобится только наименование и ИНН. Обратите внимание на статус компании или ИП, регистрацию, учредителей, наличие задолженностей.
• Проверьте информацию о наличии судебных дел и роли компании/ИП в таких разбирательствах. Это можно сделать на справочно-аналитических ресурсах, которые содержат основные сведения о юридических лицах и ИП: СПАРК, Rusprofile, СБИС. Или в картотеке арбитражных дел. Если компания или ИП часто выступают в качестве ответчика (то есть на неё/него было подано в суд), то за услугами к ним лучше не обращаться.
• Изучите официальный сайт, если есть. Он должен вам внушать доверие. На сайте должна быть подробная информация об опыте и перечне предоставляемых услуг.
• Ознакомьтесь с отзывами на разных сайтах. Не ставьте данный критерий в приоритет. Зачастую как отрицательные, так и положительные отзывы накручены.
• Лучше выбирать агентства недвижимости, а не частных риелторов. Так риски нарваться на мошенников снижаются.
• Ознакомьтесь с условиями сотрудничества. Вас должно насторожить, если управляющий предлагает широкий перечень услуг, которые он оказывает, и низкий процент вознаграждения.

Кстати, о вознаграждении. В случае с доверительным управлением недвижимостью нормальный размер вознаграждения управляющего: от 10 до 25% от ежемесячной арендной платы.

Плюсы:

• Дополнительный источник дохода. Если собственник находится в другом городе или другой стране, то он физически не может сдавать недвижимость в аренду, она будет просто простаивать. Передача в управление позволяет создать дополнительный источник дохода, хоть и уменьшенный на сумму вознаграждения управляющего.
• Экономия времени. Если вы когда-то сдавали недвижимость в аренду, то понимаете, что это занимает много времени. А если таких объектов много? Доверительное управление позволяет избавить собственника от хлопот и сэкономить его время.
• Сдачей в аренду занимается профессионал. Иногда агенты могут сдать недвижимость за более высокую цену, чем ожидал собственник.

Минусы:

• Недобросовестный управляющий. Недобросовестность может выражаться по-разному. Он может сдавать недвижимость в аренду по цене выше той, которая известна вам, а разницу оставлять себе.
• Вознаграждение управляющего. Доверительному управляющему регулярно нужно выплачивать вознаграждение, что значительно снижает прибыль собственника.
• Учредитель обязан уплачивать налоги с дохода от сдачи в аренду недвижимости, причём налог исчисляется без вычета вознаграждения управляющего.

Фондовый рынок – это рынок ценных бумаг, на котором происходит купля-продажа акций, облигаций и других активов. Доверительное управление на фондовом рынке – это общее название для управления ценными бумагами и деньгами для инвестирования.

Что делать, когда хочется преумножить накопленные средства, но банковский вклад предлагает низкий доход, а знания в инвестировании отсутствуют?

Передача денег в управление для инвестирования может решить эту дилемму. В качестве управляющего выступает профессиональный инвестор. Вы заключаете договор и передаёте ему свои деньги. Как инвестировать управляющий уже решает самостоятельно. По результатам инвестирования вы получаете прибыль за вычетом вознаграждения для управляющего.

Учредитель управления самостоятельно выбирает стратегию инвестирования, опираясь на желаемую доходность и приемлемый уровень риска. Уже в рамках выбранной стратегии управляющий совершает все сделки самостоятельно, пытаясь достичь установленного уровня доходности.

1. ПИФы (паевые инвестиционные фонды)

Это форма коллективного инвестирования, когда в одном ПИФе собраны деньги нескольких инвесторов, а прибыль распределяется пропорционально их вложениям. Распоряжается такими инвестициями управляющая компания, она и будет выполнять роль доверительного управляющего.

Управляющая компания ПИФа может инвестировать в разные активы: акции, облигации, недвижимость. У каждого ПИФа имеется инвестиционная декларация, в которой указано в какие активы и в каком размере может инвестировать управляющая компания, а также прописаны все риски. Выбирая ПИФ, ознакомьтесь подробно с его инвестиционной декларацией, это поможет выбрать подходящий фонд.

Доходность ПИФов обычно превосходит доходность банковских вкладов и составляет до 15% в год.

2. Стандартные стратегии

Стандартные стратегии в основном предлагаются управляющими компаниями при крупных коммерческих банках. Эти компании и будут выполнять роль доверительного управляющего.

Стандартные стратегии – это готовые правила инвестирования в определённые ценные бумаги. Управляющие компании предлагают разнообразие стратегий: как высокорискованные с соответствующе высоким доходом, так и с умеренным риском и небольшой доходностью.

Хотя стандартные стратегии могут предложить доходность выше, чем ПИФы, сумма инвестиций иногда значительно больше. Ну и не стоит забывать главное правило инвестора: чем выше доходность, тем выше риск.

3. Индивидуальные стратегии

Индивидуальные стратегии предполагают индивидуальный подход к инвестору с учетом его личных ожиданий по уровню доходности, приемлемому уровню рисков и горизонту инвестирования. Инвестиционный управляющий разрабатывает персональную стратегию, которая сможет удовлетворить все ожидания инвестора.

Такой вид инвестирования подойдёт только тем, кто располагает капиталом, как минимум, в несколько миллионов рублей. Меньшие суммы управляющие компании не принимают для индивидуальных стратегий или относятся к ним несерьезно и просто сливают.

Вознаграждение управляющего индивидуальной стратегией формируется из процента от суммы инвестиций и дополнительного процента от суммы прибыли.

4. Индивидуальный инвестиционный счет с доверительным управлением (ИИС с ДУ)

ИИС набирает всё большую популярность, в том числе среди новичков на рынке инвестиций, так как позволяет воспользоваться налоговыми льготами (подробнее в нашей статье об ИИС).

Некоторые банки стали предлагать ИИС с доверительным управлением. Клиент открывает ИИС, выбирает подходящую для себя стратегию, дальше управляющий инвестирует самостоятельно согласно стратегии. По сути, ИИС с ДУ схож с инвестированием по стандартным стратегиям, просто инвестор может извлечь дополнительную выгоду посредством налоговых льгот.

Экспертное мнение о доверительном управлении на фондовом рынке можно узнать из следующего видео:

Ранее мы определили, что в роли доверительного управляющего может быть ИП или компания. Но к управлению на фондовом рынке это не относится.

В этом случае функции управляющего может брать на себя только компания, имеющая лицензию ЦБ РФ профессионального участника рынка ценных бумаг. Без такой лицензии доверительное управление незаконно, а средства инвестора не защищены от мошеннических действий.

Так, первый критерий при выборе доверительного управляющего – наличие лицензии ЦБ РФ. Некоторые компании размещают информацию на своём официальном сайте о наличии такой лицензии, но на самом деле она может быть аннулирована или вовсе отсутствовать. Поэтому лучше проверить наличие лицензии в Справочнике финансовых организаций на официальном сайте ЦБ РФ.

Несмотря на то, что по закону управление инвестициями может осуществлять только организация с лицензией, на рынке есть большое количество частных инвесторов, которые предлагают услуги по управлению вашими активами. Они обещают сказочную прибыль за короткое время. Мы настоятельно не рекомендуем обращаться к таким частным управляющим. В лучшем случае ваша прибыль не будет превышать доходность банковского вклада, а в худшем управляющий просто исчезнет вместе с вашими деньгами.

Вернёмся к выбору управляющего среди лицензированных организаций и расскажем о других аспектах, на которые нужно обратить внимание:

• Рейтинг надёжности. Рейтинговое агентство «Эксперт РА» регулярно составляет рейтинг надёжности управляющих компаний. Компаниям с высоким уровнем надёжности присваивается рейтинг А++. Надёжность компании означает её способность отвечать по своим обязательствам перед клиентами и высокий уровень качества услуг. Лучше выбирать управляющие компании с максимально высоким рейтингом.
• Объём активов в управлении. Если компания располагает большим объёмом активов в управлении, значит много людей доверяют ей свои денежные средства. Высокая степень доверия к компании со стороны людей говорит о её благонадёжности.
• Доходность в прошлом. Найдите информацию о фактическом уровне доходности, которого удалось достичь управляющим для других инвесторов. Конечно, доходность в прошлом не гарантирует этого в будущем. Но её высокий уровень на протяжении последних 2-3 лет положительно характеризует компанию.
• Условия. Сравните условия нескольких компаний: какие стратегии предлагают, их уровень доходности, риска, срок инвестирования, размер комиссии. Высокая комиссия оправдана, если реальная доходность выше, чем у конкурентов. Сравните информацию о том, как часто и в каком формате управляющий отчитывается о проделанной работе.
• Удобство. Оцените, насколько удобно мобильное приложение, личный кабинет для просмотра результатов инвестирования, ввод и вывод денег, коммуникация с управляющим. Почитайте отзывы в интернете о качестве работы УК с клиентами.

Если вы уже определились с управляющим и выбрали подходящий вид управления на фондовом рынке, то следующим шагом будет подписание договора. Он составляется управляющей компанией.

Договор доверительного управления в сфере инвестирования бывает очень подробным: более 10 пунктов, в каждом из которых 15-20 подпунктов. Советуем внимательно изучить договор и попросить представителя управляющей компании разъяснить все непонятные моменты. Рекомендуем ещё и вслух обсудить основные условия договора.

Топ доверительных управляющих на фондовом рынке

Расскажем о компаниях, лидирующих в сфере услуг по управлению инвестициями. Упомянем только тех, кто имеет действующую лицензию ЦБ РФ.

1. Управляющая компания «Первая»
   АО «Сбер Управление активами» в 2022 году провел ребрендинг и теперь работает как УК «Первая». Раньше «Сбер Управление активами» осуществлял доверительное управление только по индивидуальным стратегиям. А УК «Первая» значительно расширила перечень услуг. Теперь клиенты могут выбрать между стандартными и индивидуальными стратегиями или вообще вложиться в ПИФы.
2. УК «Тинькофф Капитал»
   Управляющая компания «Тинькофф Капитал» предлагает услуги по инвестированию в биржевые фонды. Есть даже такие, где минимальный порог входа составляет 5 руб. За счёт большого разнообразия можно легко диверсифицировать свой портфель. Тинькофф показывает, что инвестировать может каждый.
3. УК «Открытие»
   УК «Открытие» разработала стандартные стратегии с разным соотношением риска и доходности. Управляющие – профессионалы с большим опытом работы на рынке ценных бумаг. Инвестору ежемесячно предоставляется отчёт о работе управляющего, а в личном кабинете можно отслеживать его действия на постоянной основе.
4. ПАО «Банк ВТБ»
   Банк ВТБ также предоставляет услугу доверительного управления. Обещают подобрать оптимальную стратегию для каждого инвестора, прикрепить менеджера и обеспечить доступ к премиум-активам. И всё это за максимально выгодную комиссию.
   Чтобы начать инвестировать, необходимо скачать приложение «ВТБ Мои Инвестиции». Из-за санкций приложение пропало из Play Markеt и App Store. Другой способ скачать приложение – написать в чат с Помощником ВТБ в WhatsApp или Telegram. Откройте чат и следуйте инструкции. Ссылку на чат с Помощником ВТБ можно найти внизу этой страницы.
5. УК «Альфа Капитал»
   Эта управляющая компания предоставляет возможность своим клиентам инвестировать в ПИФы, биржевые фонды, стандартные и индивидуальные стратегии, открыть ИИС.
   В рамках доверительного управления «Альфа-Капитал» предлагает стратегии с минимальными вложениями от 100-200 руб. В то время как у большей части упомянутых компаний минимальный порог инвестиций в стандартных стратегиях составляет сотни тысяч рублей.
6. УК «Райффайзен Капитал»
   «Райффайзен Капитал» оказывает услуги доверительного управления в виде инвестиций в ПИФы и в разного рода инвестиционные стратегии. Надо отметить, что у стратегий «Райффайзена» высокий уровень минимального размера инвестиций: от 100 тыс. руб. до 3 млн. руб. На сайте компании указано, что стратегии регулярно подстраивают под изменения рыночной конъюнктуры.
7. УК «Финам Менеджмент»
   «Финам Менеджмент» – это единственная компания в этом списке, не связанная с крупным коммерческим банком. Одна из немногих инвестиционных компаний в России, сохранившая лицензию ЦБ РФ.
   «Финам Менеджмент» предлагает как стандартные стратегии доверительного управления, так и индивидуальные – ДУ Премиум. Интересно, что у «Финам» есть ещё и ДУ Лайт. Это сочетание персонального подхода и относительно небольшого порога для входа – 100 000 руб.

Плюсы:

• Доходность выше, чем по вкладу. ПИФы и инвестиционные стратегии более выгодны, чем банковские вклады.
• Не требуются специальные знания. Доверительное управление открывает мир инвестиций для любого. Знания в инвестировании для этого совсем не нужны, вашими активами будет управлять профессионал.
• Экономия времени. Инвестор не тратит время на анализ рынка, его изменений и совершение сделок. Всё, что требуется от инвестора, – это выбрать стратегию. По своему желанию он может просматривать отчёты.
• Разные стратегии. Если предполагаемый доход по банковскому вкладу всегда один, то при доверительном управлении вы можете выбрать стратегию с любым уровнем дохода, но не забывайте о рисках.

Минусы:

• Прибыль не гарантируется. Любые инвестиции сопряжены с риском не только не получить ожидаемую выгоду, но и потерять вложенные средства.
• Комиссия управляющего. Иногда комиссия управляющего может ощутимо снизить полученную прибыль, особенно если она была небольшая. Помимо комиссий бывают удержания за размещение, вывод денег и другие действия. Поэтому советуем подробно читать договор и все приложения.
• При досрочном выводе средств чаще всего удерживается комиссия. Деньги в доверительное управление с целью инвестирования передаются обычно на долгосрочный период (более 1 года). Если инвестор захочет вывести средства раньше, то ему придётся заплатить немаленькую комиссию. Может быть и такое, что за период прибыли почти не было, тогда у инвестора высока вероятность забрать сумму даже меньше, чем он передал в управление.

Многие опытные инвесторы считают ошибкой передачу денег в доверительное управление в целях инвестирования, особенно для новичков. Вот мнение одного из них:

Процесс доверительного управления в сфере криптовалюты позаимствован у фондового рынка. Инвестор передаёт в доверительное управление трейдеру криптовалюту или деньги для её покупки.

Трейдер управляет криптовалютой: покупает её подешевле, продаёт подороже. Так образуется прибыль, от которой 15-20% трейдер оставляет себе, а остальное возвращает владельцу (инвестору).

При этом передача криптовалюты в управление сильно рискованнее, чем передача денег для инвестирования или ценных бумаг. Последнее регулируется российским законом, а вот криптовалюта ещё не признана в России на законодательном уровне. В случае возникновения конфликтных ситуаций вероятность того, что инвестор сможет отстоять свои интересы в суде, минимальная.

Хотя в последние годы не утихают споры властей по поводу легализации сделок с криптовалютой. Однако к единому мнению пока прийти не удалось. А значит, риски при передаче криптовалюты в управление по-прежнему высокие.

В управление можно передать долю в бизнесе или бизнес полностью. Необходимость в этом возникает, если:

• собственник не может или не хочет вести бизнес самостоятельно;
• собственник скончался, до перехода к наследникам бизнес требует управления;
• бизнес необходимо вывести из кризиса или повысить его рентабельность силами привлечённых специалистов.

ПАММ-счета – один из противоречивых инвестиционных инструментов. Он представляет собой единый счет, который открывается трейдером, туда вкладывают свои деньги все желающие инвесторы. Трейдер управляет общим объёмом денег на ПАММ-счете, совершая сделки на рынке Форекс, за что получает некоторый процент от прибыли.

Напомним, что рынок Форекс – это валютный рынок, где совершаются сделки по покупке и продаже валюты, а также делаются ставки на повышение или понижение курса валют.

Часто ПАММ-счета называют одним из видов доверительного управления. Однако это не так. При инвестировании в ПАММ-счет договор доверительного управления не заключается, так как управляющие ПАММ-счетами не имеют лицензии ЦБ РФ. Из этого следует, что такой инвестиционный инструмент не вписывается в нормы российского законодательства.

Осуществляя сделки, доверительный управляющий должен оповещать другую сторону о своём статусе. В сделках без письменного оформления — устно, а в документах проставлять пометку «Д.У.» после имени. Если управляющий не ставит в известность другую сторону о том, что он действует как Д.У., то он отвечает по такой сделке всем своим имуществом.

А что, если управляющий не сможет получить прибыль?

Если речь идёт об управлении на фондовом рынке, то прибыль не гарантируется. Если управляющий придерживался выбранной инвестором стратегии, предупредил о риске потери денег и не нарушал условий договора, то он не понесёт ответственность за отсутствие прибыли.

Другое дело – если управляющий совершал необоснованные сделки, приобретал не те активы, отклонялся от стратегии. Тогда должны быть предприняты меры управляющей компанией или саморегулируемой организацией (СРО), в которой она состоит.

Прибыль выгодоприобретателя является доходом, а значит облагается налогом.

Если это прибыль от сдачи в аренду недвижимости, то есть два варианта уплаты налога:

• уплачивать НПД (налог на профессиональный доход) как самозанятый в размере 4% или 6%;
• уплачивать НДФЛ (налог на доходы физических лиц) в размере 13%.

Чтобы платить НПД со сдачи недвижимости в аренду, необходимо зарегистрироваться в качестве самозанятого. Это займёт около 10 минут. Достаточно скачать мобильное приложение «Мой налог», ввести информацию о себе, и вот вы уже самозанятый. В приложении нужно будет вносить сумму дохода, получаемую от сдачи в аренду недвижимости, а налоговая уже самостоятельно рассчитает и начислит налог. Вам остаётся только оплатить.

НПД необходимо уплачивать ежемесячно, не позднее 25 числа следующего месяца. Например, налог за сентябрь нужно будет оплатить не позднее 25 октября.

Чтобы уплатить НДФЛ, необходимо подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Заполнить декларацию можно от руки в налоговой или онлайн на сайте ФНС в личном кабинете налогоплательщика.

Декларацию необходимо подать до 30 апреля года, следующего за тем, в котором был получен доход. Например, вы хотите уплатить НДФЛ за доходы 2022 года, декларацию необходимо подать до 30 апреля 2023 года. Так что времени вполне достаточно.

Кроме срока подачи декларации, есть ещё и срок уплаты налога: до 15 июля года, следующего за годом, в котором был получен доход. Если опираться на наш пример, то до 15 июля 2023 года.

Есть случаи, когда НДФЛ должен быть уплачен по ставке 30%. Это актуально для людей, не являющихся резидентами РФ. Резиденты – это лица, которые находятся на территории более 183 дней в течение года.

Часто бывает, что человек уезжает жить за границу, а имущество в России сдаёт в аренду. Если он не будет находиться в РФ хотя бы 183 дня в течение 12 месяцев, то НДФЛ за сдачу недвижимости в аренду ему придётся заплатить в размере 30% от суммы дохода.

• Доверительное управление предприятием
• Проблемы бизнеса, решаемые с помощью доверительного управления
• Основные преимущества доверительного управления
• Почему управление доверяют УК «Арматор»
• Порядок передачи в управление
• УК «Арматор» — управляющая компания полного цикла
• Стоимость услуг

1. Предварительная оценка ситуации на предприятии;

2. Оценка финансовых потребностей предприятия;

3. Организация маркетинговых исследований;

4. Разработка стратегии бизнеса;

5. Разработка схем финансирования (структурирование сделки);

6. Поиск и привлечение инвесторов/кредиторов;

7. Определение форм участия инициаторов в деятельности предприятия.

Фото: Shutterstock

Фото: Pexels

Мария Жукова, управляющий директор ГК «Миэль»:

— Необходимо разделять разные виды управления:

1. Полноценное управление через уполномоченное юридическое лицо. В этом случае заключается договор о доверительном управлении имуществом, прописывается, какое имущество поступает в управление, круг обязанностей управляющего юридического лица и т. д. Чаще такие договоры заключаются для дорогого имущества. В этом случае конечный пользователь — например, арендатор — не видит данных собственника, а договор аренды заключается с юрлицом. Это делается для конфиденциальности бенефициара.
2. Доверенность на определенные действия с определенным имуществом, выдаваемая физическому лицу — поверенному. Это может быть любой человек. В доверенности обязательно нужно прописать, какие действия и с каким имуществом может выполнять данный поверенный. Например, организовывать и проводить показы квартиры, получать денежные средства. Возможны случаи, когда деньги идут напрямую собственнику.

В первом случае в дополнительном соглашении к договору можно и нужно прописать условия и форму отчетности о состоянии объекта имущества. Законом такие формы не установлены. Там же можно прописать частоту проверок. Иногда фиксируется, что, например, раз в месяц предоставляется видеоотчет о состоянии объекта или проводится сеанс видеосвязи.

Во втором случае важно выбрать добросовестного поверенного и договориться «на берегу» о способах и методах проверки. Важно помнить, что далеко не все арендаторы согласятся на такой жесткий контроль со стороны собственника.

Налоги платит конечный бенефициар, то есть собственник жилья. Налоги платятся по месту нахождения имущества. Например, если собственник — гражданин иного государства, но сдает квартиру в Москве, то он должен будет заплатить налоги как нерезидент по ставке 30%.

Первый вариант доверительного управления не подразумевает использования квартиры собственником, иначе возникнет наложение правовых полей. Чаще всего такой договор заключается с людьми, у которых данная квартира — далеко не единственная, то есть потребности в ее использовании нет. В случае частного поверенного возможны варианты, которые оговариваются заранее.