Как организовать управляющую компанию жкх с нуля самостоятельно

Открытие управляющей компании – особенности

Управляющая компания – это юридическое лицо или ИП, которое занимается обслуживанием многоквартирных жилых домов. Можно выделить несколько характерных особенностей этого бизнеса, включая:

• необходимость получения лицензии;
• жесткое регулирование деятельности УК со стороны контролирующих органов;
• сравнительно невысокий уровень конкуренции на рынке;
• возможность прямых договоренностей с жильцами и их объединениями;
• стабильное получение дохода;
• хорошие перспективы для расширения бизнеса, в том числе – за счет участия в открытых конкурсах по выбору управляющих компаний, которые проводят местные администрации.

Экономика – расходы и сколько можно заработать

Немаловажной особенностью бизнеса УК выступает относительно небольшой объем начальных инвестиций. Его величина стартует на уровне 1 млн. руб. Обойтись меньшей суммой удается в достаточно редких случаях.

Норму прибыли в подобной деятельности сложно назвать высокой. В большинстве случаев она находится в диапазоне 7-15%. В то же время после заключения договора с собственниками жилья управляющая компания получает источник стабильного дохода, который к тому же поступает в ежемесячном режиме.

Уровень неплатежей в коммунальной сфере находится на относительно низком уровне. А потому проблем с получением оплаты за предоставляемые УК услуги обычно не возникает. Результатом становится сравнительно небольшой срок окупаемости вложенных средств, редко превышающий 2-2,5 года.

Что потребуется и как открыть УК

Чтобы стать управляющей компанией многоквартирного дома, необходимо произвести ряд предварительных мероприятий. Наиболее значимые из них описываются далее.

Что говорит закон

Но сначала требуется перечислить самые важные законодательные акты, регламентирующие деятельность управляющих компаний. Их перечень достаточно велик и включает:

• Жилищный и Гражданский кодексы;
• несколько Федеральных законов (базовые по рассматриваемой теме — №185-ФЗ от 21.07.2007 и №210-ФЗ от 30.12.2004);
• Постановление №170, выпущенное Госстроем 27.09.2003;
• ПП №1110 от 28.10.2014 (в актуальной редакции от 05.02.2022) и т.д.

В соответствии с положениями перечисленных нормативно-правовых документов, деятельность управляющей компании является лицензируемой. Важным дополнением становится возможность исполнения функций УК как юридическим лицом, так и ИП. Но второй формат ведения бизнеса практически не используется, так как не вызывает доверия со стороны жильцов. Далее перечислены основные шаги, которые требуется сделать для создания управляющей компании в сфере ЖКХ.

Шаг №1. Регистрация юрлица

Как было отмечено выше, подавляющее большинство УК являются юридическими лицами, преимущественно ООО. Процедура регистрации состоит из нескольких этапов:

1. Сначала выбирается название компании.
2. Затем требуется определить юридический адрес, для получения которого приобретается или арендуется офис. Каких-либо особых требований к нему не предъявляется.
3. После этого подбираются коды деятельности (по ОКВЭД-2) из нескольких возможных. Для УК лучше всего подходят три: 68.32.1, 68.32.2 и 68.32.3, соответственно управление жилым и нежилым фондами, а также их техническая инвентаризация.
4. Далее производится разработка учредительной документации, включая Устав и решение об учреждении ООО.
5. Потом необходимо выбрать систему налогообложения из двух доступных – ОСНО или упрощенка.
6. После этого оформляется заявление на регистрацию, для чего применяется форма Р11001.

На завершающем этапе регистрации заявление вместе с учредительной документацией подаются в ФНС. Используются несколько способов сделать это – от личного визита или отправки Почтой России до направления документов в электронном формате посредством портала Госуслуги или непосредственно на сайте ФНС. Во втором случае удается избежать необходимости платить госпошлину в размере 4 тыс. руб.

Самым удоным и быстрым способом регистрации бизнеса является подача заявления у нас на сайте. В этом случае Вам не понадобится никуда идти и платить госпошлину в размере 4000 рублей. Чтобы посмотреть условия компаний, можно перейти по данной кнопке:

Шаг №2. Квалификационный экзамен и получение лицензии

Обязательным требованием к руководителю УК и последующему лицензированию выступает получение квалифицированного аттестата. Форма документа доступна для скачивания на портале Госуслуги. Услуга предоставляется бесплатно.

Для сдачи экзамена, проходящего офлайн, требуется подать заявление. Порядок его проведения регламентируется Минстроем. Полная экзаменационная программа включает 200 вопросов. Руководителю УК необходимо правильно ответить на заданные ему. При необходимости происходит повторная сдача, количество попыток не ограничено.

После получения квалифицированного аттестата можно обращаться в Жилищную инспекцию за лицензией на ведение деятельности УК – или лично, или через портал Госуслуги. Необходимо для этого заявления можно скачать там же. К нему прикладывают три сопроводительных документа:

• о подтверждении полномочий руководителя;
• квалификационный аттестат;
• об уплате государственной пошлины в размере 30 тыс. руб.

Срок действия лицензии – 5 лет. Повторное получение разрешительного документа обойдется в 5 тыс. руб. Длительность рассмотрения документов – не более 45 рабочих дней. Основные причины для отказа – судимость у руководителя или отзыв ранее полученной лицензии.

Шаг №3. Приобретение оборудования

Следующий этап открытия УК – комплектование организации необходимым оборудованием. Оно делится на две категории – офисное, которое используется для оснащения рабочих мест персонала, и рабочее, непосредственно занятое обслуживание многоквартирных жилых домов.

В первую категорию входят:

• столы;
• стулья;
• компьютеры;
• оргтехника и т.д.

Ко второй, намного более дорогой и актуальной для выполнения прямых функциональных обязанностей УК, относятся:

• различные приборы учета, требования к которым устанавливаются действующими нормативно-правовыми актами;
• инструменты для работы сантехников и слесарей;
• разнообразная специальная техника для выполнения ремонтных работ (строительный кран), для уборки территории (машина или трактор со щеткой) или вывоза мусора мусороуборочный автомобиль).

Именно последний пункт списка требует наиболее серьезных инвестиций. Тем более с учетом того, что значительная часть качественной и долговечной спецтехники производится за рубежом.

Шаг №4. Набор персонала

Штатное расписание управляющей компании определяется с учетом масштабов и специфики бизнеса. Помимо руководителя, среди персонала в обязательном порядке присутствуют:

• главный инженер;
• другие ИТР (инженерно-технические работники), например, технолог, сметчик и т.д.;
• водители спецтехники и автотранспорта;
• рабочие – сантехники, слесари, отделочники, кровельщики и другие (могут работать не в штате, а по договорам подряда);
• дворники и другой технический персонал.

Как получить дома в управление

Успешная деятельность управляющей компании в значительной степени зависит от количества многоквартирных домов, которые она обслуживает. Поиск клиентов ведется по двум основным направлениям:

• На вторичном рынке жилья – проведением переговоров непосредственно с жильцами, которые являются собственниками МКД. Убедить их далеко не просто и требует серьезных затрат – не столько финансовых, сколько временных. Но такой вариант действия справедливо считается самым эффективным.
• На первичном (новостройки) – участием в конкурсах, проведением которых занимается местная администрация. Срок реализации мероприятия – 60 суток после ввода дома в действие. Альтернативная причина проведения конкурса – отказ прежней УК обслуживать жилье. Принцип определения победителя прост и понятен – предложение минимальной цены на обслуживание МКД.

Нередко применяют еще два способа получения дома в управление. Первый предусматривает договоренность с застройщиком. В этом случае УК обслуживает дом до объявления конкурса.

Второй предполагает назначение УК непосредственно муниципалитетом. Такой вариант возможен, если конкурс не состоялся или жители не смогли сами выбрать УК.

Плюсы и минусы бизнеса

Бизнес управляющих компаний, как и любой другой, имеет как плюсы, так и минусы. В качестве наиболее важных преимуществ выделяются такие:

• сравнительно невысокий уровень конкуренции;
• относительно низкий порог входа;
• стабильное поступление дохода;
• небольшой срок окупаемости инвестиций;
• возможность выбора МКД для привлечения к сотрудничеству (преимущество обычно отдается новым домам, не требующим больших затрат на содержание).

Наиболее значимыми недостатками деятельности управляющих компаний выступают:

• невысокая норма прибыли, редко доходящая до 12-15%;
• высокий уровень бюрократизации;
• жесткий контроль со стороны государственных органов, включая частые проверки и серьезную ответственность за выявленные нарушения;
• необходимость получения руководителем – квалификационного аттестата, а всей УК – лицензии.

Ошибки новичков и как их решают

Первой и самой частой ошибкой новичков становится непонимание сложности и специфики бизнеса УК. Заниматься этим видом деятельности далеко не просто. Тем более – с учетом необходимости получения лицензии и несения достаточно серьезных расходов в виде инвестиций. Решение проблемы – внимательное изучение нюансов законодательства и четкое следование приведенным в статье рекомендациям.

На какие еще виды бизнеса стоит обратить внимание

Сегодня перед отечественным бизнесом открыты самые разные направления деятельности. В числе самых популярных выделяются: IT-отрасль во всех ее многочисленных проявлениях, сфера общепита, онлайн-образование, бьюти-индустрия, цветочные магазины, пекарни и многое другое.

Часто задаваемые вопросы

Чем занимаются управляющие компании и в чем их специфика?

Управляющие компании занимаются обслуживанием многоквартирных домов. Они выступают посредниками между жильцами/собственниками жилья и коммунальными компаниями. Характерными особенностями бизнеса выступает необходимость лицензирования и жесткий контроль со стороны государственных органов власти.

Насколько перспективным является бизнес УК в сфере ЖКХ?

При грамотной организации дела управляющая компания становится источником стабильного и достаточно существенного дохода. Причем поступающего на ежемесячной основе.

Какой размер инвестиций потребуется для создания УК?

Открытие управляющей компанией обойдется в сумму в районе 1 млн. руб. Если поставить цель обслуживать несколько крупных по размерам многоквартирных домов, потребуется еще больше – полтора-два миллиона.

В течение какого срока созданный бизнес окупится?

Практика показывает, что при должном отношении к открытию УК и ведению бизнеса вложенные средства окупаются в течение 2-2,5 лет. Дальнейшая деятельность управляющей компании приносит чистую прибыль.

Подведем итоги

1. Управляющие компании в сфере ЖКХ – перспективный вид бизнеса.
2. Его главными достоинствами становится относительно невысокая конкуренция и вполне разумный уровень начальных инвестиций, которые дополняются стабильно поступающим доходом.
3. Потенциальными рисками становятся: сложность поиска клиентов, сильная бюрократизация этого вида деятельности, невысокая норма прибыли и серьезная ответственность.
4. Открытие управляющей компании требует финансовых вложений в размере от 1 млн. руб.
5. Срок окупаемости составляет около двух-двух с половиной лет.

Рынок ЖКХ довольно сложный: нужно уметь искать и договариваться с подрядчиками, сотрудничать с жильцами и объяснять им, куда уходят деньги.

Я развиваю систему управления домами для УК и ТСЖ Doma.ai, а до этого создал в Екатеринбурге управляющую компанию «Лига ЖКХ»: мы обслуживали около 300 000 м² домов, развивали ее по принципу ИТ-бизнеса и продавали франшизу.

Расскажу, как открыть современную управляющую компанию и заработать на ней: что приносит деньги, где искать клиентов, как не столкнуться с конкурентами, почему собрания собственников лучше проводить онлайн и как не стать банкротом из-за долгов владельцев квартир.

Совет № 1

Начать с ТСЖ в своем доме

ТСЖ — товарищество собственников жилья — отлично подходит для тестирования бизнес-идеи УК. Это некоммерческая организация, которую владельцы помещений создают для обслуживания своего дома. Оно может генерировать доход, но его не получится распределить между собственниками, так что в классическом смысле «зарабатывать» оно не может.

Зато ТСЖ поможет понять, нравится ли вообще предпринимателю управлять многоквартирным домом. Если да — можно зарегистрировать УК и превратить это занятие в бизнес.

Для создания ТСЖ нужны заявление по форме Р11001, протокол решения общего собрания и устав — их регистрируют в налоговой инспекции. Важно везде указывать не ТСЖ, а ТСН, то есть товарищество собственников недвижимости — это терминология из ГК РФ, которым руководствуется налоговая. Если подавать документы лично, нужно заплатить госпошлину — 4000 Р. Если подавать электронно, платить не нужно.

Кроме того, там же директор компании должен сдать экзамен на право управления многоквартирными домами — в него входят вопросы в основном на знание жилищного кодекса РФ. Можно потренироваться в сдаче в специальных сервисах «Росквартала» или ЕИС24. Это неофициальные ресурсы, но вопросы обычно совпадают с теми, на которые нужно ответить на экзамене.

Совет № 2

Не занижать тариф и защитить его перед собственниками

Доход УК обычно состоит из ежемесячных платежей жителей. 30—40% от общей суммы платежа уходит на содержание дома: обслуживание насосов, уборку, инженеров. Остальное УК перечисляет компаниям, которые поставляют в дом воду, тепло и электричество, — их еще называют ресурсоснабжающими организациями, ресурсниками.

Конкретную сумму за 1 м² жилья, то есть тариф, собственники согласовывают на общем собрании. Представитель компании должен на этой встрече рассказать, что будет делать для дома, и озвучить предложение по цене. Поэтому все расчеты нужно сделать еще перед собранием: узнать расценки подрядчиков в вашем городе на нужные услуги, проверить состояние дома и посмотреть, много ли нужно вкладывать в текущий ремонт. Для простоты можно использовать калькулятор от Doma.ai.

Важно объяснить собственникам, почему они должны каждый месяц платить именно столько: чтобы УК могла заботиться о доме, следить за техническим обслуживанием техники, содержать имущество в порядке и чистоте.

По закону УК должна проводить собрания минимум раз в год: отчитываться за прошлый год, рассказывать о планах на следующий и о том, сколько на них уйдет денег. Я думаю, что нужно делать это чаще, потому что важно поддерживать контакт с владельцами помещений.

Я считаю главным преимуществом УК — прозрачность и понятность тарифа.

Чтобы проще было обработать данные, рекомендую каждому дому сделать отдельный расчетный счет в банке, это позволяет вести подомовой учет. Раздельные счета позволят избежать ситуаций, когда некоторые дома покрывают убытки соседнего. Каждый дом всегда должен быть в плюсе. По своей практике могу сказать, что собственникам прозрачная коммуникация нравится: они понимают, что никто ничего не ворует, начинают больше доверять УК.

Прозрачно рассказывать о деньгах стоит и жителям, которых УК еще не обслуживает, например когда предлагаете передать вам право на управление их домом. Если собственникам понравится ваш план и устроит тариф, они могут инициировать переход, проголосовать за него на общем собрании, а результаты отнести региональную госжилинспекцию. И написать заявление с просьбой перевести дом от старой УК в лицензию новой. Пока дома нет в лицензии, его нельзя обслуживать.

Совет № 3

Не рассчитывать сразу на прибыль

С одного дома на 100 квартир управляющая компания в среднем может собрать 125 000 Р в месяц. Но это выручка: из нее нужно оплачивать услуги персонала, проводить текущий ремонт и содержать дом в порядке. Поэтому первое время УК не приносит доход и держится на уровне самоокупаемости.

По моей практике, доход на уровне 15% от оборота начинает быть реальным, когда компания будет управлять 1000 квартир в совокупности в нескольких домах. Это условный показатель: все зависит от тарифа на содержание жилья, на который согласятся жители, и от общего количества жилых метров. Плюс доход можно получить с общего имущества — например, от сдачи его в аренду.

Совет № 4

Договориться с жителями, чтобы они платили за газ, воду и свет напрямую

Есть два варианта финансовых расчетов между собственниками квартир и ресурсоснабжающими организациями:

1. Жители платят за газ, воду и энергию управляющей компании, а уже она распределяет деньги между ресурсниками. Собственникам удобно, им проходит одна квитанция. Ресурсники тоже получают деньги от одного плательщика — от УК.
2. Жители платят за ресурсы напрямую организациям, которые их поставляют. УК присылает в квартиры квитанции с оплатой своих услуг, остальным занимаются ресурсники.

Возникает так называемый кассовый разрыв: вроде бы УК добросовестно работает, но при этом становится должником. Или берет недостающую сумму из денег на содержание дома, а значит, начинает страдать качество услуг.

Если жители заключат прямые договоры с ресурсниками, те будут заниматься неплательщиками сами, а в финансовой модели УК не появятся ненужные бизнесу долги.

Совет № 5

Стать подрядчиком для ТСЖ

УК может подписать договор и работать напрямую с жителями без посредников, а может стать подрядчиком у ТСЖ. На мой взгляд, второй вариант — самая здоровая бизнес-модель, потому что УК как подрядчик получает оговоренные деньги за конкретные услуги, обычно это примерно 15% от платы за содержание. Так работать проще: сумма приходит от ТСЖ, а не от каждого собственника квартир. УК в этой схеме не является транзитным звеном, которое вроде бы генерирует много оборота, но и расходы у организации огромные.

Схем работы для УК много. Иногда УК открывает подрядные компании в структуре собственного бизнеса. Например, создает свою клининговую компанию, которая будет обслуживать все дома УК и дополнительно зарабатывать как отдельный бизнес.

Я бы посоветовал использовать все возможные варианты: на рынке сейчас сложно найти хороших подрядчиков по выгодной цене, поэтому приходится нанимать специалистов в штат или создавать компании для выполнения работ самим.

Совет № 6

Прописать в договоре ежегодную индексацию

Если договор заключается напрямую с собственниками, то в документе нужно соблюсти требования Жилищного кодекса РФ.

За основу можно взять любой типовой договор и доработать под свою ситуацию с юристом: указать, как часто проводятся собрания, очно или заочно, какой порядок голосования. В договоре указывают размер платы за содержание жилья, то есть тариф. А подробную расшифровку всех услуг, которые обязуется выполнять УК, расписывают в приложении к договору.

Совет № 7

Заранее выбрать подрядчиков или нанять штат

Тариф на содержание дома зависит от количества и качества услуг. Есть необходимый минимум, который зависит от типа здания. Например, если в доме нет лифтов, их не нужно обслуживать, а значит, нельзя включать эти расходы в квитанцию. А если есть лифт, пожарная сигнализация, бассейн или даже вертолетная площадка, то отказаться от их обслуживания ради экономии нельзя, иначе все придет в негодность.

В любом случае даже для самой простой пятиэтажки УК понадобятся электрик, сантехник, дворники и управляющий. Еще придется обращаться к специалисту по биллингу, который выставляет квитанции каждый месяц — у них особые правила составления, простой бухгалтер может не справиться.

В маленькой компании функции управляющего выполняет директор, остальные задачи можно отдать на аутсорсинг. А сантехников и электриков искать на биржах фриланса — например, на «Юду» или «Профи.ру».

Аварийная служба — это колцентр, в котором оператор принимает сообщения от жителей и передает информацию вашему специалисту, например электрику или сантехнику. Колцентр не обязательно организовывать самому, можно заключить договор с организацией, причем даже из другого города. А вот специалисты должны быть в вашем городе и достаточно свободны, чтобы быстро исправить проблемы.

Не стоит забывать и о текущем ремонте. Согласно нормативам, УК должна проводить его раз в 3—5 лет — в зависимости от классификации здания и степени износа.

Чаще всего подрядчики работают с УК по «абонентской» плате: то есть у каждого набора услуг своя цена на месяц. Например, в услугу по обслуживанию лифта входят текущее обслуживание, страхование», ежегодное освидетельствование и ремонт. Материалы и ремонтные работы при поломках могут потребовать дополнительных расходов.

Если объемы работ большие, штат может быть выгоднее. Например, однажды мы нанимали подрядчика по клинингу и в процессе узнали, что он платит своим работникам 30 Р в час, а мы ему — 120 Р в час. Понятно, что лучше взять этих же клинеров к себе и платить им по 60—80 Р.

У сотрудников в штате фиксированная зарплата за определенные обязанности, а дополнительные частные заказы они могут выполнять за доплату. Например, работы по общедомовому имуществу идет в счет зарплаты, а замена унитаза, лампочки или что-то еще — то есть работы внутри квартиры — оплачиваются жителями отдельно. При этом сотрудник может забрать себе 30—50%, а остальное достается УК, потому что заказы эти сотрудник выполняет в рабочее время.

В «Лиге ЖКХ» сначала все приходилось делать самостоятельно. Например, если ночью в доме прорвало трубу, жители звонили в диспетчерскую, а диспетчерская — это на самом деле твой телефон, который лежит под подушкой, пока ты спишь. Ты обязан ответить и пообещать выслать аварийную бригаду. Затем кладешь трубку, садишься в машину и по пути в этот дом ищешь трезвого сантехника, который готов помочь. С ним еще нужно договориться по деньгам, потому что в штате никого нет.

На тариф за содержание жилья влияет так называемый уровень обслуживания. Например, если нужно просто минимально содержать дом в порядке, это будет одна сумма. А если жители хотят, чтобы в подъезде было абсолютно чисто всегда, то влажную уборку нужно проводить не раз в неделю, а каждый день. Или если собственники квартир хотят видеть сантехника через пять минут после оформления заявки — это тоже возможно, просто придется платить больше.

Управляющая компания должна заранее понимать, что, в каком объеме и какого качества нужно жителям дома. И в зависимости от этого отбирать подрядчиков и рассчитывать финансовую модель.

Совет № 8

Автоматизировать бизнес-процессы, а не коммуникацию с жителями

Порой управляющие компании пытаются стать современными, цифровыми и разрабатывают собственные приложения для взаимодействия с жильцами. Мне кажется, внедрять какие-то технологии нужно ради денег, а не ради самой цифровизации. Нужно исходить из вопросов «Где я могу сэкономить?», «Где я могу повысить эффективность, чтобы больше заработать?» — потому что ручная обработка чего угодно всегда будет дороже, чем цифровизация процессов. Верно и обратное: если не задавать этих вопросов, то разработка приложения принесет только расходы и проблемы.

Например, управляющая компания сделала приложение для коммуникации с собственниками квартир. Допустим, житель видит проблему и вместо звонка пишет сообщения: «Почините лифт», «Сделайте ремонт в подъезде».

В этой ситуации вместо коммуникации в цифровой формат нужно переводить бизнес-процессы. Например, автоматизировать финансовую часть: сделать программу прозрачных расчетов, чтобы директор УК понимал, сколько у него есть денег, сколько можно платить подрядчикам, сколько — сотрудникам.

Можно пойти дальше и разобраться, сколько задач в день должен выполнять один сотрудник. Зная это, можно ставить цели новым работникам и планировать загрузку с расширением штата. Или отследить, насколько эффективны текущие сотрудники.

То же самое работает и с подрядчиками. Собираем данные и смотрим: допустим, поступило 94 заявки по лифтам, а выполнено всего 10%. Тогда УК обращается к подрядчику: «Вот отчет за прошлый месяц. Сделайте нам перерасчет, потому что вы плохо отработали. И со следующего месяца вам нужно работать нормально, или мы ищем другого подрядчика».

Это и есть автоматизация и цифровизация бизнес-процессов. Когда они настроены, уже можно думать о том, как вести коммуникацию с жителями.

Совет № 9

Готовиться к борьбе со старыми УК

Бизнес в ЖКХ консервативный и своеобразный: когда мы начинали работать 10 лет назад, нам стреляли в окна, поджигали служебные машины, офис, лифты в домах, которые выбрали «Лигу». Полиция никого не нашла. Я не знаю, что еще можно сделать в такой ситуации, кроме как застраховать все, а офис разместить на высоком этаже, чтобы его было сложнее поджечь.

Сейчас дела обстоят лучше. Криминальные действия не имеют смысла, если жители дома решили отказаться от старой УК и официально договорились на общем собрании, что хотят работать с вами.

Конкуренты могут использовать и другие методы. Например, подделывать протоколы собраний или подать в суд «руками» одного из жителей, чтобы, например, оспорить результаты голосования. Это приостановит внесение дома в лицензию на несколько месяцев.

Кроме того, онлайн-собрания легче проводятся: жителям проще зайти в сервис и проголосовать, им не нужно искать время и тратить несколько часов на разговоры с соседями во дворе.

Совет № 10

Работать с сообществами и инициативными жителями

Чаще всего с вопросом о смене старой УК в новую обращается инициативная группа жителей, которая хочет улучшить условия. Они уже сами все обсудили, откуда-то узнали о вас и решили запустить процесс смены.

Можно помочь инициативной группе с документами, но не стоит брать вообще все на себя. Ходить по подъездам и собирать голоса за смену старой УК в свою пользу — это неэффективно. Лучше провести встречу с парой активистов из каждого подъезда, все им подробно рассказать. А они уже пусть обращаются к соседям, убеждают их и предлагают проголосовать.

Кроме того, это поможет в возможных дискуссиях с УК старой формации. Если конкуренты начнут предъявлять претензии, всегда можно ответить: «Ребята, но мы же по подъездам не ходим, собственники сами нас нашли и выбрали. Значит, им не нравится, как вы работаете».

В нашей компании «Лига ЖКХ» процесс получения нового дома был устроен так. Когда жители обращались первый раз, мы публиковали на нашем сайте страницу их дома с инструкцией — что нужно сделать, чтобы дом перешел к нам. Затем инициативной группе нужно было набрать 10% от всего количества жителей, после мы встречались с ними по «Зуму» или лично в офисе и считали тариф. После этого активисты изучали договор, инициировали собрание и собирали листы голосования. И только потом мы готовили документы и относили их в жилинспекцию, чтобы добавить дом в лицензию. Всего же для смены УК за это должны проголосовать владельцы более 50% квадратных метров всего дома.

Совет № 11

Экономить с помощью заботы об экологии

Если управляющая компания подходит к своему делу с умом, то она может сэкономить. Например, УК может заменить окна на энергосберегающие и установить систему автоматического регулирования тепла. Это повысит энергоэффективность дома, снизит платежи за тепло, а заодно и положительно повлияет на глобальное потепление. Сэкономленные деньги УК может и дальше вкладывать в улучшение дома.

Мы в 2017—2018 годах изучили все дома своей УК: кто сколько тратит гигакалорий на метр за сезон и сколько это в рублях. Наш самый энергоэффективный дом тратил 10 000 Р в год за квартиру площадью 100 квадратных метров, самый неэнергоэффективный — 32 000 Р в год. Когда житель видит эти цифры, то понимает, что это не просто идеи энергоэффективности и экологичности — это у него в кармане на 22 800 Р меньше из-за того, что дом не энергоэффективен.

Еще одна полезная идея — не выдавать бумажные квитанции людям моложе 50 лет, а отправлять их онлайн. Печатать квитанции — только за дополнительную плату, чтобы не тратить деньги и деревья. Бумага не обязательна, и отказ от нее даже в небольшой УК может сэкономить сотни тысяч рублей в год. С таким предложением в апреле 2022 года выступал даже Минстрой: из-за роста цен на бумагу ведомство предлагало перейти на электронные платежки.

Понятие и виды УК

Управляющие компании (УК) – это организации, которые осуществляют управление в системе ЖКХ (жилищно-коммунального хозяйства). Другими словами, УК обслуживают дома: обеспечивают поставку ресурсов (вода, электроэнергия, газ), нормальное техническое и санитарное состояние здания. Конкретный перечень обязанностей компании содержится в договоре, заключаемом с жильцами дома.

Одновременно на обслуживании у управляющих организаций могут находиться несколько МКД (многоквартирных домов). Они берут на себя обязательства по распоряжению деньгами, выделяемых жильцами на содержание дома. Управляющие компании должны следить как за внутридомовыми коммуникациями, так и за наружными.

Перед тем как создать новую управляющую компанию, следует выбрать вид организации. В зависимости от формы управления выделяют:

1. Собственно управляющие компании. Управляют домом, ответственны за содержание общедомовой собственности. Другие услуги в сфере ЖКХ предоставляются подрядчиками, нанимаемыми УК.
2. Эксплуатационные. Управляющие организации вступают в правоотношения напрямую с владельцами жилых помещений и ТСЖ. К их обязанностям при такой форме управления относится техническое и санитарное содержание здания.
3. Гибридные. Управляющая компания должна не только управлять МКД и обеспечивать его содержание, но и предоставлять коммунальные услуги.

Так, от вида организации зависит, какие обязанности предстоит выполнять управляющей компании перед клиентами – жильцами МКД. Однако в каждом случае для осуществления такой деятельности требуется специальное оборудование и большой штат сотрудников.

Регистрация управляющей организации

Чтобы открыть управляющую компанию, необходимо зарегистрировать юридическое лицо любой ОПФ. Для этого необходимо подать заявление и документы, требующиеся доя оформления конкретного вида юридического лица, предоставить сведения о создаваемой организации (наименование, адрес регистрации, ФИО руководителя и др.). Затем юр. лицо ставят на учет в различных государственных структурах: ПФ РФ, Фонд социального страхования, служба гос. статистики.

Как показывает практика, в большинстве случаев руководители выбирают создание ООО. Оно отличается свободой управления и проведения корпоративных мероприятий. Также данная ОПФ позволяет зарегистрировать управляющую компанию в наиболее сжатые сроки. Например, не придется тратить время на выпуск акций, как при оформлении ПАО. Таким образом, при выборе ООО можно оформить УК всего за 3-4 недели. Это время понадобится, чтобы:

• подготовить необходимые документы;
• направить их в ЕГРЮЛ для регистрации;
• открыть расчетный счет и изготовить печать.

При создании акционерного общества придется дополнительно потратить время на выпуск ценных бумаг. Из-за этого процедура открытия управляющей компании усложняется и затягивается. Однако следует помнить, что лицо вправе выбрать любую организационно-правовую форму юридического лица для ведения деятельности по обслуживанию МКД.

Какие документы требуются для создания УК

Как правило, для регистрации юр. лиц требуется стандартный перечень документов. Необходимые документы для открытия управляющей компании ЖКХ:

• заполненное заявление по форме № Р11001, установленной Приказом ФНС;
• устав организации и/или учредительный договор;
• протокол о принятии решения о создании УК, подписанный в ходе общего собрания учредителей;
• приказ о выборе и назначении на должность директора;
• квитанция об оплате госпошлины;
• договор аренды или другой документ, подтверждающий наличие у юр. лица помещения для осуществления своей деятельности (например, гарантийное письмо).

Если планируется создание УК на базе уже существующей организации, то список документов упрощается. Необходимо направить в регистрирующий орган:

• обновленную версию устава юр. лица;
• заявление о регистрации изменений;
• протокол о принятии решения о внесении изменений, вынесенный на общем собрании.

Также требуется внести соответствующие изменения и в остальные локальные акты предприятия.

Открытие управляющей компании ЖКХ: пошаговая инструкция

Мы уже разобрались, как правильно зарегистрировать управляющую компанию. Однако этого недостаточно для осуществления полноценной деятельности организации в качестве УК. Это длительный и сложный процесс. Теперь рассмотрим создание управляющей компании ЖКХ – пошаговая процедура.

Шаг 1. Составление бизнес-плана

На этом этапе необходимо проанализировать нишу и целевой рынок. Желательно пообщаться с жильцами МКД и узнать, что им не нравится в текущей УК, готовы ли они ее сменить, как ведется хозяйственное управление домом. Нужно изучить конкурентов и установить, получится ли создать организацию, которая справится с их недостатками.

Также следует исследовать информацию о текущих аукционах, проводящихся муниципалитетом. Возможно, удастся выиграть лот, что существенно облегчит дальнейшую деятельность управляющей организации. Стоит учитывать, что предприятию заранее нужно составить план деятельность, установить абонентскую плату, выявить потенциальные риски, рассчитать предположительную прибыль, расходы и др.

Шаг 2. Юридическое оформление организации

После разработки бизнес-плана требуется собрать необходимые документы и направить их в регистрирующий орган. Учредитель вправе выбрать любую организационно-правовую форму юр. лица на свое усмотрение. Главное, чтобы организация считалась субъектом предпринимательской деятельности. Наиболее часто регистрация управляющей компании ЖКХ реализуется в форме ООО.

Шаг 3. Сдача квалификационного экзамена

Лицо, назначенное руководителем УК, обязано сдать квалификационный экзамен, чтобы подтвердить свою компетентность в вопросах, связанных с ЖКХ. Для этого собирается специальная комиссия, в состав которой входят сотрудники местной администрации и жилищной инспекции. Экзаменация назначается в одном из помещений надзорного органа. В иных организациях, особенно коммерческих, проведение экзамена не допускается.

Заявление с соответствующими намерениями подается в муниципальный орган. Документ рассматривается в течение двух недель. При удовлетворительном решении назначается конкретное место экзаменации и точная дата и время, когда претендент должен явиться. Само тестирование проводится бесплатно. После успешной сдачи экзамена руководителю выдается квалификационный аттестат. С этого момента на лицо возлагается ответственность за принятие решений по управлению и обслуживанию МКД.

Шаг 4. Получение лицензии

Следующее, что нужно сделать, чтобы открыть управляющую компанию, – получить лицензию. Для осуществления деятельности в сфере ЖКХ необходимо разрешение государства. Данная процедура называется лицензированием.

Для получения лицензии управляющая компания обязана подходить под некоторые требования закона:

• быть зарегистрированной в России;
• вести деятельность на основании и в соответствии с принятым уставом;
• иметь нежилое помещение для размещения сотрудников и имущества предприятия;
• иметь оборудование и техническое оснащение для возможности выполнения качественного обслуживания дома;
• иметь полноценный штат работников (электрик, уборщик, сантехник и т.д.).

Чтобы получить лицензию, руководителю УК требуется подать соответствующее заявление в территориальную государственную жилищную инспекцию. При этом претендент обязан быть аттестованным квалификационной комиссией и не иметь непогашенной судимости.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

• справка об отсутствии судимости;
• выписка из ЕГРЮЛ или иной документ, подтверждающий регистрацию управляющей компании;
• квитанция об оплате госпошлины.

Жилищная инспекция проверяет пакет документов на комплектность, регистрирует заявление и направляет заявку в лицензионную комиссию. Этот орган выносит решение о лицензировании управляющей компании. Если ответ положительный, документы возвращаются в жилищную инспекцию, а заявитель вызывается для выдачи лицензии.

Важно! Через процедуру лицензирования предприятие проходит не один раз. Полученное разрешение от государства на ведение управляющей деятельности в сфере ЖКХ необходимо продлевать каждые 5 лет (ч. 4 ст. 192 ЖК РФ).

Шаг 5. Оборудование помещения и наем работников

После получения лицензии управляющей компании ЖКХ необходимо выбрать подходящее для осуществления своей деятельности помещение. Его можно как арендовать, так и приобрести. В целях снижения первоначальных расходов нежилое помещение часто берут в аренду.

Также предприятие должно приобрести необходимое техническое оборудование, технику и иные принадлежности (швабры, насосы, перчатки, инструменты и т.д.), а также нанять сотрудников (бухгалтер, электрик, сантехник, дворник и др.). Без этого управляющая организация не сможет вести свою деятельность.

Шаг 6. Заключение договоров с жильцами МКД и поставщиками услуг

Поскольку управляющая компания выступает в качестве посредника между жителями домов и поставщиками коммунальных услуг, для осуществления деятельности в сфере ЖКХ предприятию необходимо заключить договоры с обеими сторонами.

Чтобы найти клиента, то есть МКД, согласившийся на обслуживание конкретной УК, необходимо выиграть аукцион либо договориться с жильцами дома. Если с торгами все понятно, то с последним сложнее. Частная управляющая компания ЖКХ должна направить в дома представителей с предложением об обслуживании.

После того как управляющей компании удастся убедить жителей МКД перейти в свое управление, необходимо заключить договор с каждым собственником квартиры отдельно либо созвать общее собрание и получить согласие на нем. Также предприятию необходимо заключить договоры с поставщиками услуг: водоканалом, оператором по вывозу мусора и обслуживанию лифта и т.д.

Иващенко Србуи Саргисовна

Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Чтобы жильцы МКД решили расторгнуть контракт с текущей управляющей организацией и заключить новый договор, нужны весомые причины. Например, выгодные условия, более качественные услуги, недовольство действующей управляющей организацией, хорошая реклама и репутация новой компании.

Рентабельность бизнеса

Для открытия предприятия по управлению ЖКХ недостаточно знать, как юридически оформить и организовать управляющую компанию. Необходимо еще учитывать расходы и рентабельность бизнеса, на чем и сколько зарабатывают УК. В противном случае высок риск обанкротиться и закрыть предпринимательское дело.

Следует учитывать, что прибыльность компаний по обслуживанию и управлению МКД достаточно низкая. Чтобы бизнес окупился, понадобится несколько лет. При этом дело требует больших вложений при старте: расходы на помещение, оборудование, технику и наем работников.

Доходы предприятия формируются от тарифов за услуги. Обычно государство устанавливает низкие тарифы, чтобы они соответствовали среднему уровню доходов владельцев помещений. Однако управляющие компании могут повысить свои доходы от деятельности в сфере ЖКХ посредством тарифов, размер которых не регулируется действующим законодательством. Например, к таким относятся услуги содержания общедомового имущества и текущий ремонт здания.

Есть и другие способы, как можно сделать управляющую компанию более прибыльной:

• обслуживать МКД посредством субподрядчиков либо дочерних предприятий;
• предоставлять жильцам дополнительные услуги (установка приборов учета, наем частной охраны, ремонт сантехники и электрооборудования);
• сдавать в аренду нежилые помещения, часть придомовой территории, рекламные места).

Так, наибольший доход организация по управлению ЖКХ получает не от абонентской платы, а от иных видов деятельности, связанных с благоустройством МКД и сотрудничеством с другими подрядчиками.

Иващенко Србуи Саргисовна

Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Как показывает практика, рентабельность данного бизнеса составляет 5-10 %. Чтобы быстрее окупить управляющую компанию, рекомендуется брать на обслуживание как можно больше домов. Для начала хотя бы 3-4 МКД.

Советы и рекомендации

В этом бизнесе низкая конкуренция и долгая окупаемость. Поэтому перед тем как открыть управляющую компанию с нуля, следует все тщательно продумать. Приведем некоторые советы, которые помогут начинающим предпринимателям начать дело:

• если в качестве руководителя выступает один человек, то следует оформить юр. лицо в форме ООО;
• договор о предоставляемых услугах необходимо составлять предварительно, чтобы на общем собрании собственники помещений могли ознакомиться с его содержанием;
• желательно на встречу с жильцами приглашать юриста, который сможет пояснить значение положений договора;
• с договором об услугах УК требуется представить документы о размере платы за содержание общедомового имущества и ремонт МКД, о планируемых ремонтных мероприятиях и т.д.;
• наличие у управляющего собственного нежилого помещения позволит существенно сэкономить на открытии предприятия, поскольку не придется арендовать или покупать недвижимость.

Но самое главное – составить бизнес-план, исследовать рынок и найти заранее потенциальных клиентов. Насколько быстро предприятие выйдет в плюс, в первую очередь зависит от количества обслуживаемых домов.

Частые вопросы

Как подать заявку на участие в аукционе?

+

Информацию о тендерах на управление МКД можно найти на электронных торговых площадках, официальных сайтах муниципалитетов. Необходимо выбрать подходящий аукцион и подать заявку на участие. Для этого потребуется заполнить заявление и приложить указанные документы (выписка из ЕГРЮЛ, финансовые документы, сведения о соблюдении условий конкурса и т.д.).

Можно ли купить готовый бизнес?

+

При покупке готового бизнеса необходимо принимать во внимание показатели предприятия: прибыльность, юридическая чистота, репутация, бухгалтерская отчетность, количество заключенных договоров, квалификация штата и т.д. Необходимо провести финансовый аудит и выяснить, насколько высоки риски при покупке данного дела, рентабелен ли бизнес.

Что делать, если жилец уклоняется от заключения договора, но пользуется услугами?

+

Иногда собственники помещений считают, что если они не подписывали договор, то у них нет никаких обязательств. Однако договорные правоотношения в таком случае существуют, так как жилец пользуется услугами, предоставленными управляющей организацией. В таком случае можно подать иск о неосновательном обогащении (ст. ст. 1102 и 1107 ГК РФ).

Заключение эксперта

Регистрация управляющей компании – трудоемкий процесс. Необходимо зарегистрировать субъект предпринимательства, пройти квалификационный экзамен, получить лицензию, нанять сотрудников и приобрести необходимые принадлежности. Конкуренция в этой сфере бизнеса низкая, но и доходы невысоки из-за больших задолженностей владельцев помещений.

Итак, вы решили начать собственный бизнес, да не где-нибудь, а в сфере ЖКХ. Открыть управляющую компанию? А почему бы и нет — перспектива заманчивая.

Особенно, если учесть, что в этой сфере не придется отбиваться от конкурентов и яростно бороться за клиентуру. Но все так просто кажется только на первый взгляд — ведь в 2015 году требования для оформления и деятельности управляющих компаний были серьезно ужесточены.

Показать содержание

• Виды УК и законы, регламентирующие их деятельность
• Создание управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура

Какая документация понадобится, чтобы создать УК?     Как оформить и зарегистрировать?     Лицензирование     Набор персонала и оборудование помещения     Что ещё нужно для открытия организации?     Как организовать принятие МКД?     Заключение договоров    

• Рентабельно ли?

Виды УК и законы, регламентирующие их деятельность

Управляющей компанией называется организация (юр.лицо или предприниматель), которая обеспечивает управление многоквартирными домами. УК существует несколько типов:

• собственно управляющие (только управляют);
• эксплуатационные (обеспечивают на должном уровне техническое и санитарное состояние, коммунальные услуги);
• гибридные (сами управляют и обслуживают, третьи лица им не нужны).

Вне зависимости от типа компании, УК должны сами или через иные организации обеспечивать бесперебойную эксплуатационную и ремонтную деятельность (снабжение МКД энергоресурсами, подготовку к отопительному сезону и пр.), а также организационную деятельность (работать со счетами и документами, отвечать собственниками на жалобы, заявления и т.д.).

Деятельность УК жилищно-коммунальной сферы закреплена в соответствующей отрасли законодательства РФ. К основным законодательным актам относятся следующие:

• Жилищный кодекс.
• Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда (Постановление гос. комитета по строительству № 170 от 27 сентября 2003 года).
• ФЗ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21 июля 2007 года.
• ФЗ № 261-ФЗ «Об энергосбережении…» от 23 ноября 2009 года.
• ФЗ от 07.12.2011 N 416, регулирующий тарифы в сфере водоснабжения и водоотведения.
• ПП РФ от 22.10.2012 N 1075 о тарифах в сфере теплоснабжения.
• ФЗ № 255-ФЗ от 21 июля 2014 года, ужесточивший требования к лицензированию УК.
• Гражданский кодекс.

Создание управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура

Чтобы организовать управляющую компанию с нуля потребуется придерживаться следующей инструкции:

• зарегистрировать юридическое лицо;
• пройти лицензирование и аттестацию;
• набрать технический персонал и оборудовать помещение;
• взять дом в управление;
• приступить к оформлению и заключению договоров и осуществлению деятельности.

Какая документация понадобится, чтобы создать УК?

Здесь все будет зависеть от того, будете ли вы создавать новую организацию или «перекроите» уже существующую. Допустим, вы остановились на первом варианте. Потребуется запастись следующими бумагами:

• заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
• Устав;
• протокол собрания о создании управляющей компании;
• учредительный договор;
• приказ о назначении директора;
• гарантийное письмо от собственника помещения ( он согласен с тем, что вы планируете разместить там исполнительную организацию); либо договор аренды, если вы снимаете помещение;
• квитанция госпошлины.

Если же вы не создаете новую УК, а вносите изменения в уже существующую, то будут нужны:

• Устав в обновленной редакции;
• заявление о регистрации изменений — форма №Р13001 от 2002 года;
• протокол собрания, где решался вопрос о внесении изменений.

Соответственно вносятся нужные изменения в учредительные документы управляющей компании.

Как оформить и зарегистрировать?

Для этого потребуется оформить юрлицо — АО, ООО и т.д.. В зависимости от типа юрлица в налоговую службу подается соответствующее заявление и документы.

Затем необходимо встать на учет в Пенсионный фонд, в фонд социального страхования и в орган статистики.

Нужно также наличие собственного юридического адреса, куда будет доставляться вся корреспонденция.

Внимание! Осторожнее с посредниками, услужливо предоставляющие адреса по первому требованию — часто оказывается, что это так называемый «массовый» адрес. В этом случае в регистрации могут отказать.

В начальном капитале нет потребности. Возможно внести только уставной — его вы можете внести в виде имущества на сумму не больше двадцати тысяч рублей.

Также потребуется выбрать банк, с которым нужно будет сотрудничать. В банке открываются накопительный и расчетный счета. Хотя бы половину уставного капитала на накопительный придется внести — оставшуюся нужно будет «докинуть» в течение двенадцати месяцев после регистрации.

Лицензирование

Современное законодательство сделало этот процесс обязательным для ЖКХ. Получение лицензии происходит по решению Госжилнадзора. При нарушении законодательства лицензии УК могут лишить.

Набор персонала и оборудование помещения

Для функционирования УК потребуются специалисты и оборудованный офис. В штат работников должны входить:

• Главный инженер и другой руководящий состав. Он должен быть мастером своего дела, прекрасно разбирающимся во всем, что касается эксплуатации зданий.
• Прочий персонал. Его костяк также должны составлять аттестованные специалисты (это не относится к техперсоналу — дворникам, например).

Должна быть налажена круглосуточная посменная работа операторов. Это необходимо, чтобы оперативно среагировать, если раздастся звонок от жильца, сигнализирующий о поломке одной из коммуникационных систем. Поэтому, помимо офисных помещений с оргтехникой, нужно устроить диспетчерскую, провести телефонную линию. Нужен будет также инвентарь, расходные материалы.

Что ещё нужно для открытия организации?

Потребуется разработка учетной политики, составление перечня работ и услуг. А в дальнейшем, заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями (о задолженности УК перед РСО, читайте тут).

Кроме прочего, вам потребуется отсутствие судимости. Как это ни покажется странным. Причем, тяжесть, как таковая, по сути даже не имеет значения. Компаниям, сотрудники которых были судимы за экономическое преступление, или всего лишь имели временный запрет на экономическую деятельность (КоАП), не разрешат управлять жилыми домами.

Как организовать принятие МКД?

Важно! Прежде всего вам придется, заручиться поддержкой жильцов, провести для этого с ними агитационные беседы. Ничто вам не даст такой старт, как хорошая репутация — жители должны убедиться, что не ошибаются доверяясь вам, что вы сумеете грамотно управлять и разрешать конфликтные ситуации.

Вопрос о выборе (как и о смене) управляющей компании утверждается на общем собрании жителей дома. Решается вопрос, каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме (очные или заочные).

Последнее означает, что собственникам предложат заполнить особые бюллетени. Также утверждается техническая документация.

Заключение договоров

В соответствии с Жилищным кодексом (ст. 162 ЖК) УК обязаны заключить договор с каждым хозяином квадратных метров. На основании его возникают взаимные обязательства, также и что касается оплаты за услуги (ст. 155). Заключение такого договора обязательно и уклониться от него нельзя — ст.445 Гражданского кодекса РФ.

К договору об управлении многоквартирным домом обязательно должно быть приложение, в котором указаны: общее имущество дома, перечень обязательных работ и услуг с учетом инженерных коммуникаций данного здания, размер платы за содержание и ремонт (для ее расчета УК опирается на Приказ Госстроя РФ № 303 от 28 декабря 2000 года) и за коммунальные услуги, согласно статье 157 ЖК.

Рентабельно ли?

Справка! Процент рентабельности дела в жилищно-коммунальной сфере, к сожалению, не превышает 10 по оценкам аналитиков.

Это происходит, поскольку тарифы невысоки из-за также невысоких зарплат большинства хозяев жилых помещений. И устанавливаются эти тарифы государством. Повысить свою прибыль ЖКХ могут путем увеличения только тех тарифов, которые закон никак не ограничивает. Также компания может обогатиться за счет:

• предоставления в аренду нежилых помещений дома (например, мансард);
• партнерской площадки;
• привлечения жильцов в качестве клиентов на ремонт. Происходит это путем значительного понижения соответствующих тарифов. Выгодно всем — жильцы и не обращаются за этой услугой никуда, кроме как в управляющую компанию, а та получает стабильную прибыль.

На видео представлена информация, на чем зарабатывает УК:

Бизнес на ниве ЖКХ — дело не из легких и, честно скажем, не из самых прибыльных, хотя и почти без конкурентов. И, как и в любом бизнесе, здесь один в поле не воин. Вам потребуется найти нужных людей и еще раз все обдумать — по силам ли будет такой бизнес, только потом уже говорить о регистрации.