Строительство – сложный процесс, в котором задействовано множество участников. Разобраться, кто есть кто, не так-то просто. Тем не менее, покупателю следует знать, чем застройщик отличается от девелопера, кто из них несет реальную ответственность перед дольщиком и какую роль в возведении дома играют другие фигуранты строительства.
Самые важные игроки рынка
В строительной цепочке есть две ключевые фигуры – девелопер и застройщик. И разницу между ними понимать принципиально.
Понятие «застройщик» прописано в Градостроительном кодексе РФ и Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Там ему даны четкие определения. Соответственно, требования к нему тоже закреплены законодательно.
Термин «девелопер» в нормативно-правовой базе не фигурирует, несмотря на то, что это более обширное понятие, постоянно мелькающее в СМИ. С юридической точки зрения лишь застройщик может брать деньги дольщиков и продавать им квартиры.
В любых официальных документах всегда указана компания-застройщик, будь то бумаги правообладателя земельного участка, разрешительная документация, расчетный счет или договор долевого участия (ДДУ). Именно компания-застройщик несет ответственность перед дольщиками и государственными надзорными органами за ход строительства, качество и сроки исполнения, а не девелопер или группа компаний, упоминающиеся в рекламе.
Согласно законодательству РФ, застройщик – это физическое или юридическое лицо, которое обеспечивает возведение объектов капитального строительства на принадлежащем ему земельном участке, а также выполняет инженерные изыскания и подготовку проектной документации.
У застройщика (или его дочерней компании) должен быть как минимум трехлетний опыт участия в создании многоквартирных домов. Он имеет право передать свои функции техническому заказчику, а также заключить договор генподряда. То есть поручить фактическое выполнение работ по строительству другой организации, обязательно имеющей профильную лицензию и штат сертифицированных специалистов.
Что касается девелопмента, то это особый вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием или изменением объектов недвижимости. Главная задача здесь – повысить стоимость этих объектов и получить прибыль.
Соответственно, девелопер – это некий общеизвестный бренд, структура, которая может объединять в себе сразу несколько застройщиков и организаций различного профиля, говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». В сфере компетенций девелопера находится также рекламная и маркетинговая деятельность.
В современных условиях крупные девелоперские группы управляют реализацией большого количества проектов в сфере гражданского строительства, рассказывает Руслан Соловьев, руководитель проекта ЖК TopHILLS от ГК «Инград». Они контролируют каждый этап инвестиционно-девелоперского проекта (ИДП), начиная от «идеи» и заканчивая «администрированием» объектов даже после их ввода в эксплуатацию.
«Девелопер – это масштабный игрок на рынке недвижимости. Он занимается развитием территорий, ведет свои проекты, инвестирует в жилищное строительство. Застройщик же осуществляет непосредственно строительные работы. Главная разница между ними в том, что девелопер заинтересован в получении прибыли с целого проекта, а основная цель застройщика – возвести дом»
Наталия Пырьева, аналитик ФГ «ФИНАМ»
Для покупателя квартиры в новостройке важно понимать, кто является девелопером проекта (кто управляет процессом), поскольку от репутации и портфолио данного бренда во многом зависит качество конечного продукта, поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Существенную роль также играет компания-подрядчик по строительству – она влияет на то, насколько хорошо будет реализован сам объект недвижимости. И последний штрих: перед покупкой квартиры стоит проверить самого застройщика (юридическое лицо) на наличие возможных судебных исков, крупных задолженностей и т.п., ведь именно он несет все обязательства перед дольщиком.
Подрядчик, генподрядчик, fee-developer
Помимо девелопера и застройщика на слуху такие термины, как «подрядчик», «генподрядчик», «техзаказчик», fee-developer. Все эти фигуры тоже играют немаловажную роль в сфере строительства.
Fee-девелопмент – относительно новое явление для отечественного строительного комплекса. Он представляет собой привлечение собственником земельного участка профессионального исполнителя, который за определенную плату (fee) занимается реализацией инвестиционного проекта, рассказывает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
На такие услуги есть спрос, так как довольно часто собственники недвижимости не готовы самостоятельно развивать проект. У них, например, может не быть доступа к человеческим, производственным, финансовым ресурсам, необходимым для его успешной реализации. Fee-девелоперы организуют разработку концепции проекта, проектирование и строительство объекта недвижимости, а также при необходимости его последующее эффективное управление в интересах заказчика, комментирует Максим Деев, заместитель руководителя юридического департамента ГК «Гранель».
«Fee-девелопмент – это путь для профессионалов строительного рынка, не имеющих своих строительных площадок либо имеющих их в недостаточном количестве, но при этом способных оказывать квалифицированные услуги по управлению инвестиционно-строительными проектами для собственников таких площадок», – уверен эксперт.
Преимуществами fee-development’а Руслан Соловьев считает:
— компанию с профильной специализацией в управлении девелоперскими проектами;
— экономию на содержании непрофильных структурных подразделений;
— сокращение сроков реализации проекта.
Недостатками:
— низкую ответственность за конечный результат с установленными параметрами (fee-developer’ы не делят с заказчиком финансовые риски);
— противоречия при реализации проекта.
Fee-developer как полноправный субъект строительной индустрии не значится в нормативно-правовых документах. Наиболее близок к нему по выполняемым функциям «технический заказчик» – это понятие закреплено в Градостроительном кодексе Российской Федерации (пункт 22, статья 1). Таким образом, в отечественной юрисдикции под fee-development подразумевают деятельность привлеченного технического заказчика, поясняет спикер.
Генеральный подрядчик – это компания, которая отвечает за полный комплекс строительно-монтажных работ на стройке. Строго говоря, генподрядчик строит и передает застройщику/девелоперу здание, коммуникации и т.п. На отдельные направления – внутреннюю отделку помещений, монтаж инженерии, фасада, установку лифтового оборудования – он может нанимать другие компании, которые выступают в качестве подрядчиков или субподрядчиков, говорит Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District).
Генподрядчик – это единая головная организация, с которой заказчик заключает не только договор о выполнении всех работ по проекту под ключ, но иногда еще и по подготовке проектной документации, добавляет заместитель генерального директора «Сити-XXI век», директор департамента реализации проектов Денис Денисов. Генподрядчик на отдельном строящемся объекте может быть только один, а подрядчиков и субподрядчиков – множество, исходя из специфики разделения объемов работ.
Подрядчики и субподрядчики – строительные или монтажные компании, которые своими силами выполняют строительство дома: разрабатывают котлован, забивают сваи, заливают бетон и проводят многие другие работы.
«Генподрядчик формирует состав исполнителей более низкого уровня – субподрядчиков, ведет с ними денежные расчеты, принимает у них законченные работы и в целом несет ответственность за деятельность третьих лиц. На коммерческих стройках субподрядчиков может быть сколько угодно. А вот при выполнении госконтрактов их количество строго регулируется. Кроме того, определен перечень работ, который подрядчик обязан выполнять самостоятельно»
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Структура строительной цепочки. Роль заказчика и инвестора
Строительная цепочка зависит от специфики конкретного кейса, считает Надежда Коркка. В ней принимают участие различные структуры. Например, инвестором может выступать собственник земельного участка, привлекающий для реализации проекта профессионального участника рынка, который возьмет на себя функции технического заказчика.
Каждому из участников определяется фронт работ: инвестор отвечает за стратегические вопросы, тогда как технический заказчик занимается поиском исполнителей, получением необходимой разрешительной документации и согласованиями. Координация действий происходит на уровне уполномоченных руководством и ответственных за конкретный проект лиц.
С этим согласен и Владимир Щекин: «Конфигураций взаимодействия инвесторов, заказчиков, подрядчиков может быть масса. Все зависит от целей, компетенций, технических и финансовых ресурсов каждого. К примеру, инвестор может давать деньги на стройку, но при этом одновременно хочет участвовать в управлении и контроле, поэтому входит в совет директоров компании застройщика».
Денис Денисов, напротив, полагает, что строительство жилого дома – достаточно предсказуемый процесс. И в него почти всегда оказываются вовлечены одни и те же структуры: застройщик, инвестор, девелопер (он же обычно является и заказчиком), генпроектировщик и субпроектные организации, генподрядчик и субподрядчики.
Понятно одно: какой бы ни была строительная цепочка, особая роль в ней отводится заказчику, который является распорядителем строительного производства, говорит Наталия Пырьева. Он формирует состав генеральных исполнителей и отвечает за приемку законченных объектов.
Иногда заказчик одновременно является инвестором (когда строительство ведется за счет собственных средств), а иногда – подрядчиком, то есть организатором проекта строительства.
«В любом случае, все участники строительного процесса взаимосвязаны. Можно сказать, что это – «правовые явления», имеющие свою структуру подчинения и свои обязанности»
Наталия Пырьева, аналитик ФГ «ФИНАМ»
Что надежнее: нанимать подрядчиков со стороны или строить самому
На этот вопрос нет однозначного ответа, считает Ирина Доброхотова. И большинство экспертов с ней согласны. «Есть множество примеров деятельности компаний, которые сами полностью реализуют весь цикл девелоперского проекта: от создания концепции до строительства и реализации недвижимости. Это, например, ПИК, ФСК, ЛСР».
А есть и откровенно провальные кейсы, та же ГК «СУ-155», напоминает Надежда Коркка.
«Выстроить эффективную систему строительства вполне реально и при привлечении сторонних компаний. Но для этого требуется тщательно подойти к выбору подрядчиков и организации их взаимодействия»
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
А вот Денис Денисов полагает, что надежней все-таки нанимать «своих», проверенных подрядчиков, так как они более «управляемы». Хотя с точки зрения эффективности правильней привлекать профессионалов, которые имеют компетенции и большой опыт работ в каждом конкретном направлении. «Да, «призывать к ответу» проще «своих», но это имеет и обратную сторону – из-за соображений, что они «свои», не всегда возможно в случае возникновения проблем требовать их решения в достаточно жесткой форме», – говорит эксперт.
Уровень грамотности современных покупателей
Основная тенденция последних лет – повышение уровня грамотности покупателей новостроек, отмечает Андрей Колочинский. Если прежде на низкоконкурентном рынке свои правила диктовали застройщики, то сейчас это делают покупатели жилья. В процессе выбора будущей квартиры они очень придирчивы и их интересуют буквально все нюансы строительства, в том числе репутационные.
Как правило, покупатели интересуются застройщиком, поскольку именно с ним они подписывают договор, рассказывает Ирина Доброхотова. Но чаще всего застройщиком выступает юридическое лицо, которое создается под реализацию конкретного объекта. Поэтому в данном случае немаловажна и фигура девелопера – как главного организатора и управляющего процессом. Также достаточно часто покупатели любопытствуют, кто является подрядчиком по строительству объекта, изучают его портфолио. Положительная репутация строительного подрядчика и его успешный опыт в реализации прошлых объектов является несомненным плюсом проекта.
В большинстве случаев покупателю не стоит волноваться, считает Руслан Соловьев. Ведь сегодня выбор исполнителя работ для каждого добросовестного девелопера – важный и ответственный этап. При выборе генподрядчика проводится основательная всесторонняя оценка с самых разных сторон: финансовая устойчивость в текущий период времени, наличие опыта реализации объектов – качество и сложность выполненных работ, уровень организации строительного производства (технологии управления), с точки зрения квалификации инженерного состава и т.д.
Кроме того, практически всю информацию о девелопере, застройщике и исполнителях можно найти в интернете. Застройщик указывает генерального подрядчика в проектной декларации, которую размещает в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) в публичном доступе. Каждый покупатель может с ней ознакомиться, комментирует Максим Деев.
«Покупатели могут поинтересоваться, кто является подрядчиком строительства. Обычно после этого они наводят справки в интернете, смотрят портфель реализованных проектов, читают отзывы. Но в целом для них все-таки основная ответственная «единица» – это застройщик».
Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District)
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях.
Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
t.me/ners_news.
При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!
На чтение 4 мин Просмотров 2к. Опубликовано 29/04/2018
Начнем с девелоперов.
Девелопер – это организация или физическое лицо, которые приобретают и занимаются развитием объектов недвижимости (дома, здания, земельные участки), для продажи и получения от этого дохода. Девелопер выполняет руководство инвестиционным проектом, при осуществлении которого он заинтересован максимально снизить возможные риски и предельно увеличить рентабельность.
Что касается застройщиков.
Понятие застройщик достаточно часто используется в сфере строительной деятельности, имеет много общих черт с определением термина девелопер.
Законодательное определение понятие застройщика гласит, что застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, техническое перевооружение объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Содержание
- Задачи девелопера
- Задачи застройщика
- Нюансы
Задачи девелопера
Задача застройщика заключается в осуществлении строительной деятельности и получение прибыли от продажи жилья. Рассмотрим вопрос, какие задачи стоят перед девелопером.
Прежде всего это руководитель проекта, работа которого связана со следующими задачами:
- Подбор объектов для строительства (реконструкции);
- Разработка бизнес-стратегий, планов, экономических обоснований;
- Сбор необходимой разрешительной документации, согласования с государственными органами;
- Непосредственно возведение новых объектов недвижимости.
- Реконструкция (а также перепланировка) зданий.
- Модификация и изменение уже построенных зданий.
- Привлечение подрядных организаций;
- Иные текущие задачи.
Девелопер осуществляет контроль за всеми этапами реализации проекта: начиная от подготовки проектной документации, и заканчивая координацией с агентствами недвижимости, которые выполняют реализацию введенного в эксплуатацию объекта. Поэтому перед девелопером стоит более широкий перечень задач, чем перед застройщиком.
Задачи застройщика
Застройщик выполняет несколько иные функции, его работа обладает спецификой.
Главным образом его цели заключаются в следующем:
Привлечение денежных средств физических лиц, с которыми заключаются договоры участия в долевом строительстве для осуществления проекта многоквартирного дома. Что совершается только после того, как застройщиком получено разрешение на строительство, а также оформлена проектная декларация и прочие необходимые бумаги.
Фактическая организация и контроль строительства здания (самостоятельно или через привлеченных организаций). Согласно статье 52 Градостроительного кодекса РФ, выполнять строительство может как непосредственно застройщик, так и сторонние подрядные организации.
Застройщик вне зависимости от того, кто ведет стройку (своими силами либо привлеченными подрядчиками) должен выполнять координацию процесса строительства. Целью данного контроля является обследование конструкций на соответствие проекту, нормам технических регламентов, инженерным изысканиям, требованиям ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка). Застройщик несет ответственность за обеспечение безопасности в процессе строительства и за последующую эксплуатацию здания.
Захарычев Сергей
Автор статьи: главный редактор проекта, эксперт в области архитектуры и строительства.
Задать вопрос
В случае нарушения принятых на себя обязательств, это будет считаться нарушением, которое повлечет за собой санкцию в виде требований граждан возврата уплаченных денежных средств или полного возмещения ущерба (также допустимо взыскание пеней и неустоек за просрочку введения объекта в эксплуатацию).
С целью того, чтобы защитить граждан во взаимоотношениях с застройщиками от различных нарушений, существует подробное регулирование деятельности таких строительных компаний в федеральном законодательстве РФ.
Нюансы
Зачастую многие компании, к которым первоначально обращаются граждане, с целью более подробно ознакомиться с информацией о интересующем объекте, юридически с данными объектами не связаны.
Как ни парадоксально, большинство компаний, чьи названия прочно ассоциируются со строящимися домами и к которым в первую очередь обращаются, желая побольше узнать о заинтересовавшей новостройке и приобрести в ней квартиру, де-юре имеют к этим объектам мало отношения. В случае, если во время или после строительства возникнут какие-либо проблемы или нарушения условий соглашения о долевом участии, ответственность перед физическим лицом будут нести отнюдь не они.
Когда покупается жилье, в том числе и еще не построенное, обстоятельства несколько иные. При его создании задействовано очень много сторон: инвесторы, инженеры, архитекторы, подрядчики, заказчики, производители строительных материалов, агентства недвижимости и другие, при этом с юридической точки зрения отношения между ними выстраиваются по крайней мере сложно. Чтобы не вынуждать каждого дольщика, вложившего деньги в новостройку, самостоятельно предаваться во все указанные детали, на законодательном уровне введена норма, в силу которой ответственность перед покупателем во всех случаях накладывается только на одну сторону — застройщика.
Фактически, застройщик представляет собой только лишь организацию, чье наименование фигурирует в разрешительной проектной документации, и которая оформляет договор с приобретателем. Основная же компания (или группа компаний) по сути и является девелопером.
В последнее время появилось много новых слов, значение которых далеко не всегда понятно сразу. Одно из таких — девелопмент и девелоперская компания. По рекламе можно понять, что они связаны со стройкой, но почему же не назвать их строителем и строительной компанией? А потому что стройка — только часть задач, которые девелоперы выполняют.
Что такое девелопмент, чем занимается девелопер
Само слово «девелопмент» — транслитерация английского development, самый распространенный перевод которого — развитие (рост).
Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.
Соответственно, цель девелоперской компании, увеличение стоимости недвижимости и выгодная ее продажа.
Чем же тогда девелопер отличается от застройщика? Тем, что застройщик только реализует проект — ведет непосредственно строительные работы, возможно, с привлечением средств. В то время как девелопмент предполагает полный цикл — от задумки до конечной реализации. То есть девелоперская компания занимается:
- Разработкой идеи. Это может быть коммерческий объект — офисное здание, торговый комплекс и т.д. Может быть новый блок домов, как частных так и многоэтажных.
- Анализом ситуации. Просчитывается насколько эта идея может оказаться ликвидной, срок окупаемости, возможные прибыли и степень риска. По этим данным принимается решение о целесообразности реализации проекта.
- Поиском площадки для строительства (здания под реконструкцию), приобретением прав.
- Созданием проекта.
- Поиском подрядчика для строительства или реконструкции объекта.
- Контролем процесса строительства.
- Поиском покупателей или арендаторов.
- Управлением объектом.
Это и есть девелоперский проект. Если коротко — придумали, оценили эффективность, нашли место и реализовали. Получается, что девелоперская компания — это организация, которая полностью отвечает за весь цикл строительства — от идеи до конечной ее реализации. Застройщик же только строит, его может нанять девелоперская компания именно для строительства. То есть, он выполняет только часть проекта.
Как понимаете, полная реализация проекта — большой риск. Финансируют проекты такие компании либо сами, либо с привлечением средств. Возможно долевое строительство. Но свои деньги они также вкладывают, а прибыль получат только на стадии реализации — от продажи и аренды.
Виды и особенности девелоперской деятельности
Если говорить о задачах девелопмента в целом — это увеличение стоимости здания, комплекса зданий, участка земли. Одно из направлений — реконструкция. Это девелопмент на вторичном рынке. Зачастую деятельность связана со сменой назначения здания. Покупается старое строение или группа, полностью перестраивается, затем либо продается, либо эксплуатируется самой компанией.
Если говорить о строительстве «с нуля», то задача девелоперской компании в этом случае — построить максимально ликвидное здание. В любом случае необходимо быть в курсе рынка, тенденций его развития. Обязательно знание строительных технологий, наличие опытных маркетологов и менеджеров. Зачастую девелоперский проект — строительство не одного здания, а целой группы или поселка. Тогда в проект входит и создание инфраструктуры. В общем, структура компании может быть разной — под задания, которые она берется реализовывать.
Есть два типа девелоперских компаний:
- Fee development (фии девелопмент).
- Speculative development (спекулейтив девелопмент).
Если организация работает по принципу Fee-девелопмента, она реализует проекты для заказчика. В этом случае риски девелоперской компании меньше, так как средства обычно вкладывает заказчик. Интерес заказчика в этом случае в том, что у девелоперов налажены отношения с профессионалами для реализации любой части проекта. Они либо содержат у себя штат (очень редко), либо делегируют выполнение определенной задачи специализированной компании. Но сами имеют специалистов, которые отслеживают качество выполнения работ. В связи с этим риски меньше, прибыль на вложения выше.
Девелоперские Speculative-компании строят для себя. Они не собираются продавать объекты, а оставляют его в управлении. В таком случае заинтересованность в качественном выполнении проекта выше — ведь придется все проблемы по эксплуатации решать самостоятельно. Но и риски выше, соответственно, стоимость квадратного метра тоже. Зато результат с большой вероятностью будет лучше.
Девелопмент земельных участков
Девелопмент земли или Лэнд-девелопмент (от английского Land — земля) — это такой вид деятельности, который предполагает повышение стоимости земельного участка. Обычно эта деятельность связана со сменой назначения участка, его деления на более мелкие участки, подведением коммуникаций с последующей продажей под застройку. Причем, чаще всего, такие участки покупают девелоперы-строители для реализации своих проектов. Если вкратце, то схема именно такая.
В результате действий ленд-девелопера обычный земельный участок превращается в готовую к началу строительства площадку, что немаловажно с оформленными документами. Необходимо только оформить смену правообладателя.
Почему этот вид деятельности выделен в отдельную группу? Потому что это длительный и сложный процесс. Например, процедура смены назначения может занимать не один год. На этом этапе требуется собрать до 250 подписей. Сумма платежей (официальных и неофициальных) тоже впечатляет. Именно этот вид деятельности считается наиболее рискованным. Так как необходимо иметь представление не только о тенденциях рынка, но и о стратегии развития региона, платежеспособности будущих клиентов, планируемых изменений в нормативной и законодательной базе и еще массу трудно прогнозируемых вещей.
Выбирая участок земли для своей деятельности, девелоперская фирма сначала определяется с тем, кому может быть интересен данный проект — определяется группа возможных потребителей. Соответственно уровень дизайна ландшафта, зданий и инфраструктуры планируется строго в соответствии с классом клиентов.
Одновременно продумывается план привлечения средств инвесторов, так как собственные вложенные средства компании обычно составляют 20-30% от общей суммы. Пристальное внимание уделяется экологическому состоянию рассматриваемой площадки, возможность и перспективы развития транспортного сообщения с соседними городскими районами и центром.
Как выбрать девелопера
Надежность девелоперской компании определяется количеством успешно реализованных проектов. Именно это основное мерило успеха и надежности. Понятное дело, что обычно это крупные и «старые» игроки, которые на рынке уже много лет. Именно в этом и состоит сложность развития этого сегмента рынка: молодым организациям очень нелегко войти в бизнес. Кроме того, что требуется очень немалый капитал, нужны наработанные связи, штат специалистов и потенциальных заказчиков. При этом реализация готовых проектов может быть не такой успешной не из-за низкого качества работы, а из-за отсутствия авторитета и имени, низкого уровня доверия.
В каждом регионе свой рейтинг девелоперских компаний. Крупные и известные у всех на слуху, они могут одновременно вести несколько больших проектов так как, благодаря имени, легко привлекают средства инвесторов. Если вы планируете вложить деньги в строящийся объект, именно такую компанию — с именем, большим количеством построенных и сданных в эксплуатацию объектов — и стоит искать.
В больших городах таких девелоперских компаний или проектов может быть несколько. Чтобы выбрать, сравнивайте привлекательность объекта именно для себя. При этом надо оценивать не только с точки зрения необходимых средств, но и с точки зрения возможного роста стоимости вашего «куска» недвижимости. Если рядом или неподалеку реализуются другие проекты, скорее всего, стоимость будет расти быстро, так же как и улучшится сообщение с другими районами и центром, другими городами.
И еще совет: не поленитесь, съездите на уже сданные объекты, выбранных компаний. Походите, посмотрите как все устроено, удобно или нет, нравится вам то, что вы видите или не нравится. Обратите внимание на то, в каком состоянии здания через несколько лет после сдачи. Дело ведь не только в управляющей компании, но и в качестве проекта, в соблюдении технологий и использовании нормальных материалов. В общем, составляющих успеха и авторитета много. Основываться только на обещаниях и рекламных проспектах — подвергать свои деньги неоправданному риску. Оценив результаты работы проще принять решение. И, что важнее, быть более уверенным в результатах, а это многого стоит.
В строительстве инвестор часто сталкивается с большим количеством различных терминов. Генеральные подрядчики, субподрядчики, девелоперы, застройщики, заказчики строительства и управляющие компании – это одно и то же или разные понятия? Понимание таких нюансов поможет инвестору вовремя определить проблемное строительство или объект с сомнительной репутацией. Чтобы помочь покупателям квартир в новостройках избежать инвестирования в подобные объекты, предлагаем детально разобраться – в чем различия между генеральным и субподрядчиком, застройщиком и заказчиком строительства, девелопером и управляющей компанией.
Генподрядчик – кто это?
Генеральный подрядчик, генподрядчик – лицо, выполняющее работы в соответствии с договором подряда путем привлечения других лиц. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за выполнение всего комплекса работ, установленных договором.
Конкретизируя, в сфере жилищного строительства генеральным подрядчиком считается строительная компания, которая заключила договор с застройщиком/заказчиком. Именно эта организация обязуется выполнять все строительно-монтажные работы по объекту строительства в срок.
Генеральный подрядчик может привлекать несколько дополнительных подрядчиков на каждый из видов работ (установка лифта, остекление и прочее) или же выбрать одного субподрядчика, которому и доверит проект полностью, о субподрядчиках мы расскажем подробнее далее.
В некоторых случаях возможна следующая цепочка:
Застройщик — Генеральный подрядчик — Подрядчик — Субподрядчик.
В этом случае задачей генерального подрядчика будет контролировать работу как подрядчиков, так и субподрядчиков. Если же Подрядчик и Субподрядчик работают на строительной площадке одновременно с Генеральным подрядчиком и просто выполняют различные функции, то они могут все вместе отчитываться перед Застройщиком. Такое использование дополнительных строительных компаний может происходить из-за отсутствия необходимой техники или персонала, сжатых сроков и других подобных причин. Генеральный подрядчик должен иметь лицензию, которая позволяет ведение строительных работ.
Главная особенность генерального подрядчика – он только строит. Его представители не смогут ответить инвестору на вопросы о том, что входит в стоимость квартиры или насколько быстро реализуется недвижимость. Помимо этого, в функции генподрядчика чаще всего не входят услуги по разработке сметы и архитектурному проектированию. Эти работы либо самостоятельно выполняет застройщик, либо они заказываются у специальной архитектурной компании.
Но в некоторых случаях генподрядчик выступает проектировщиком объекта и организацией, которая занимается всеми строительным работами. Тогда заказчик может подписать договор с генеральным подрядчиком на предмет авторского или технического надзора. Так будет предусмотрен контроль специалистом-архитектором за тем, насколько качественно работает строительная бригада, соответствуют ли строительно-монтажные работы проекту и прочее.
Технічний нагляд – здійснення замовником контролю за дотриманням проектних рішень та вимог державних стандартів, будівельних норм і правил, а також контролю за якістю виконаних робіт та їх обсягами під час будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об’єкта містобудування. Закон України «Про архітектурну діяльність»
Права и обязанности технического надзора регламентируются согласно Постановлению №903.
В остальных случаях ответственность за технический надзор лежит на застройщике, о котором мы расскажем далее.
Кто такой подрядчик и субподрядчик?
Если генеральный подрядчик может быть только один, то подрядчиков и субподрядчиков может быть несколько: один будет отвечать за остекление окон, второй за непосредственное строительство. От того, насколько компетентные субподрядчики найдены – зависит качество работ.
Подрядчик – лицо, которое непосредственно выполняет работы на основании поручения от иных лиц. Поручения может давать как генеральный подрядчик, так и напрямую заказчик или застройщик.
Задачи подрядчика:
- действовать в точности с данным поручением;
- предоставить результат в установленные сроки;
- осуществлять работу в рамках утвержденных проектов и норм.
У подрядчика должен быть сертификат/лицензия/разрешение на вид деятельности.
Что такое управляющая компания?
Управляющая компания – коммерческая организация, юридическое лицо, осуществляющее доверительное управление имуществом других физических и юридических лиц, переданным в соответствии с договором доверительного управления.
Роль управляющей компании в работе над строительством жилого дома тоже довольно серьезна. Эта организация или юрлицо осуществляет полное руководство процессом стройки. Такие полномочия в некоторых случаях передает застройщик через оформленную должным образом доверенность или договор. В украинском законодательстве она называется компанией по управлению активами, сокращенно – КУА. Они чаще всего фигурируют при продаже квартир в новостройках через форвардные контракты, но могут привлекаться застройщиком и в других схемах продажи.
Покупка новостроя: форвардный контракт
К функциям управляющей компании относится не только контроль над работой генерального и дополнительных подрядчиков, но и управление хозяйственной деятельностью совместных инвестиций. В случае со сферой жилищного строительства, это означает, что КУА при необходимости может одновременно выполнять и функции генподрядчика, и инвестора, и даже поставщика оборудования (если того требует заказчик/застройщик).
Кроме того впоследствии управляющая компания может взять на себя работу с жилищно-коммунальными хозяйствами, поставщиками жилищно-коммунальных услуг, организацией паркинга, охраной и прочим. После введения дома в эксплуатацию роль управляющей компании может играть ОСМД или жилищно-эксплуатационная контора.
Кто такой застройщик и заказчик строительства
Застройщик – физическое или юридическое лицо, владелец земельного участка, которое получило право на сооружение объектов жилищного строительства.
Ранее на законодательном уровне был утвержден термин застройщик/заказчик (в подобном написании). В последующие годы стало понятно, что использование термина «застройщик/заказчик» дает возможность для юридических лазеек и коллизий и не помогает в решении спорных вопросов. Поэтому в 2017 году в законе «Про архітектурну діяльність» была произведена замена:
У тексті Закону слова «замовник (забудовник)» в усіх відмінках і числах замінено словом «замовник» у відповідному відмінку і числі згідно із Законом № 3038-VI від 17.02.2011
Таким образом, согласно изменениям в законы Украины «Про архитектурную деятельность» термин «застройщик» был изменен на «заказчик строительства». И согласно этим нормам субъект может обрести статус «заказчика строительства», если обладает земельным участком (одним или несколькими) и собирается завершить строительство в установленном законом порядке.
Замовник – фізична або юридична особа, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку, подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об’єкта містобудування
Кроме того подобные изменения были внесены и в закон Украины «О планировании и застройке территорий», где в первой статье, общих положениях, также упоминается термин «заказчик».
Подытожим, что заказчиком строительства может выступать любое дееспособное физическое или юридическое лицо. Несмотря на то, что в некоторых случаях термины «заказчик» и «застройщик» могут быть перепутаны, и этим пользуются недобросовестные организации, чаще всего, кто есть кто, указывают непосредственно в договоре с инвестором – поэтому стоит внимательно читать все пункты соглашения.
Именно застройщик/заказчик решает, каким станет здание, и нанимает подрядчиков для реализации проекта. При этом, что касается целевого назначения земельного участка – этот вопрос должен быть улажен в органах местного самоуправления, а не самостоятельно заказчиком строительства.
Застройщик должен иметь лицензию на ведение хозяйственной деятельности. Этот документ выдается Государственной архитектурно-строительной инспекцией и ее региональными представительствами. Наличие лицензии – обязательный пункт проверки законности строительства дома.
К функциям застройщика относится:
- надзор над продвижением проекта, качеством и сроками работы подрядчиков;
- обеспечение строительного объекта всеми необходимыми сопроводительными документами;
- материальное сопровождение объекта, если договор с генподрядчиком не предусматривает другого;
- дальнейшая продажа и заключение договоров с инвесторами.
Покупаем квартиру в новострое: 8 вопросов к застройщику
Что касается вопроса о техническом надзоре, если его не осуществляет генеральный подрядчик (о чем должно быть указано в документах), то ответственность за него лежит на застройщике. Последний может обеспечивать технический надзор следующими способами:
- самостоятельно, при наличии в организации квалифицированных сотрудников, у которых есть сертификат, выданный в соответствии с законодательством архитектурно-строительной аттестационной комиссией;
- привлекая третьих лиц (имеющих необходимую лицензию).
Таким образом, застройщик – основное лицо, с которым контактируют инвесторы/покупатели при отсутствии управляющей компании. И именно застройщик несет ответственность перед инвесторами за все происходящее согласно договору, который они подписали.
Кто такой девелопер?
Девелопмент – предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.
Из этого следует, что девелопер – предприниматель, который занимается девелопментом с целью получить прибыль от продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости.
К функциям девелопера относится:
- разработка проекта объекта строительства – что, где и как строить;
- анализ рынка недвижимости;
- покупка или аренда земельного участка;
- получение разрешения на строительство;
- наем подрядчика для реализации проекта;
- надзор за ходом строительства;
- привлечение основных и дополнительных инвестиций для реализации проекта;
- реклама и реализация объекта недвижимости.
По сути, девелопер – это застройщик/заказчик, но с более широким функционалом. Именно под брендом девелопера рекламируются практически все новостройки. В средствах массовой информации эти понятия часто используются как синонимы. В Украине заказчик может быть девелопером, а вот девелопер – не всегда заказчик/застройщик объекта.
Основные различия между терминами
Различия в функциях между различными видами подрядчиков (генеральным, суб-), управляющей компанией, застройщиком и девелопером вполне серьезны. Тем не менее, чтобы минимизировать недопонимание, сформулируем ключевые различия.
Заказчик организовывает процессы и привлекает средства, согласовывает объем строительных работ и несет ответственность, заказчиком может быть государственный орган, его административно-территориальный представитель, а также физические или юридические лица.
Застройщик – центральная фигура на объекте строительства и заменяется только в случае полной передачи прав на землю. Застройщик берет на себя все обязательства по юридическому и материальному сопровождению объекта. Покупатели, как правило, имеют дело с представителями застройщика. Кроме того в ответственности застройщика изыскательные, проектировочные работы, а также исполнение поставленной задачи. Так, возводить многоэтажный дом по закону может только юридическое лицо. Кроме того застройщик может работать над проектом без генерального подрядчика, выполняя его роль и привлекать субподрядчиков на необходимые работы самостоятельно.
Генеральный подрядчик – фирма, которая фокусируется исключительно на строительной стороне вопроса. Подведение электричества, возведение стен, малярно-штукатурные работы и прочее — зона ответственности подрядчика.
Компания может заниматься этим сама, а может дополнительно нанимать субподрядчиков (юридические лица) и подрядчиков (физические лица). Если застройщика не устраивает качество работ генерального подрядчика, то последнего меняют на другую подобную компанию. Покупатели редко имеют доступ к представителям генерального подрядчика.
Управляющая компания – организация, которая в состоянии заменить как генподрядчика, так и застройщика (лишь в некоторых функциях). Если застройщик выберет компанию с полным циклом обеспечения стройки, то ему вообще не придется ничего делать. Представители компании могут заниматься как самим возведением здания, так и организовать кампанию по продаже квартир на объекте. Однако инвесторам стоит быть внимательными – чтобы в договорах о передаче права владения со второй стороны были подписи именно застройщика.
Как правило, все они работают в крепкой связке. Застройщик вкладывает деньги. Генеральный подрядчик тратит ресурсы и находит более выгодные предложения от строительных фирм (подрядчиков и субподрядчиков). А управляющая компания выполняет функции, на которые у первых двоих не хватает сил или возможностей.
Как мы уже писали, девелопер и заказчик практически слова-синонимы. Но отличие застройщика в том, что он выступает субъектом хозяйственной деятельности, правовой категорией и не имеет возможности получение прибыли – реализации объектов недвижимости инвестору напрямую. Заказчик только создает и закрепляет за собой право собственности на объект недвижимости. В отличие от застройщика, девелопер – только устоявшийся бизнес-термин. Девелопер получает прибыль от продажи/сдачи квартир, офисных и других помещений – он отражает коммерческую деятельность, связанную с застройкой. Получается, что застройщик или заказчик строительства – юридическая категория в законодательства, а девелопер – термин, описывающий род деятельности.
Получается, что отличия между этими терминами прежде всего касаются строительной и юридической сферы.
Как мы говорили ранее, в Украине заказчик и девелопер могут быть одним лицом, что не запрещено законодательством, но могут быть и разными. Также довольно распространена практика, когда заказчик выступает основателем компании-девелопера. Это не запрещено законодательно, а организации часто созвучны между собой.
Помимо этого, девелоперы в Украине занимаются только проектированием объекта. Для этого основывается юридическое лицо-заказчик, который на законных основаниях получает земельный участок под застройку. Далее создается проект будущего объекта и оформляются необходимые разрешительные документы на строительство. Затем девелопер продает права на реализацию проекта другому юридическому лицу, которое не хотело заниматься организационно-разрешительной фазой строительства дома.
Перед подписанием всех официальных документов на покупку конкретной квартиры в строящемся доме, покупателю важно выяснить, с кем именно он имеет дело, и кто будет нести ответственность в случае непредвиденных обстоятельств или просрочек на строительной площадке.
Объем рынка строительства недвижимости в России неуклонно растет. Неудивительно, что многие предприниматели хотят заниматься строительством или инвестировать в него. Мы уже рассказывали о том, что объем рынка в этой нише исчисляется триллионами. Для тех, кто уже определился с выбором и ищет подходящее имя для своей будущей фирмы, мы подготовили подборку из 100 лучших названий на русском и английском языках.
Актуальную информацию про креативные названия и ниши для бизнеса смотрите в нашем телеграм канале.
Как найти подходящее название для строительной компании
Выбрать слово или несколько слов, которые станут брендом новой компании, — серьезная задача. В нейминге есть ряд критериев, которые помогают придумать подходящее название. Прежде всего, это:
Получите бесплатный бизнес-план, чтобы сэкономить время
Получить
- Смысловая нагрузка. Допустим, фирма занимается строительством частных домов. В таком случае название «Цемент», хоть и относится к строительству, но не исчерпывает полноты услуг. Можно подумать, что это просто группа монолитчиков или магазин, продающий материалы для заливки бетона. Более уместно название «Домострой». Оно шире по смыслу и точнее передает деятельность фирмы.
- Ассоциации. Если название хоть на мгновение ненавязчиво вызывает у клиента положительные эмоции, значит ваша компания уже выделяется среди конкурентов. Сравните имена фирм, реализующих и устанавливающих отопительное оборудование: «Теплый дом» и «Стройбытсервис». Еще один хороший вариант использовать ассоциации — стать частью уже оформленного бренда, купив франшизу строительной компании.
- Лаконичность и неординарность. Мозг лучше запоминает что-то противоречиво уникальное. Короткий выстрел двумя словами, содержащий глубокий подтекст, поможет клиенту запомнить вашу компанию, даже если он этого не хочет. Например, «Гефестия» (у древних греков бог Гефест отвечал за строительство).
Как открыть строительную фирму [бизнес план с расчетами на 2023 год].
100 названий строительных фирм на русском и английском языках
Изучив данную подборку, вы сможете сравнить несколько групп названий строительных фирм. Некоторые из них уже устарели и не пользуются популярностью, другие, наоборот, находятся в тренде. Хорошее имя компании будет выделять вас среди лучших.
Имя владельца бизнеса или город в названии
Нейминг с использованием собственных имен чаще практикуется за рубежом. В странах СНГ названия с фамилиями характерны для индивидуальных предпринимателей. Такой вариант уместен, если хорошо развит личный бренд, и в городе или регионе имя бизнесмена на слуху. В остальных случаях это не самое лучшее решение.
Реклама строительной компании — как привлечь клиентов + 5 примеров продвижения строительных услуг [тексты и картинки].
Включение города в название ставит потолок для масштабирования. Впоследствии, чтобы выйти на рынки других регионов, придется делать ребрендинг. Однако на ранних этапах упоминание города может повысить доверие и узнаваемость фирмы.
- Спенсер и Кауфманн.
- Мастер-Воронеж.
- Спб-мастер. рф.
- СПб Металлист.
- Новосиб дом.
- Саяны Санкт-Петербург.
- Екат-Сити.
- Дом плитки на Варшавке.
- Блоки-в-самаре. рф.
- Архитектурное бюро Сергея Бойко.
- PlitkaBogyslav.
- ROSLAV.
- Decoflame SPB.
- TEXPLOR RUSSLAND.
- FineFloor. spb. ru — плитка ПВХ.
- Финкровля FIN-кровля.
- Rostov-стройка.
- Logunoff.
- Attik Spb.
- Demoscow.
Аббревиатуры
«Коротко и неясно» — подводный камень аббревиатур в названиях. Избежать такой ошибки возможно, добавив к одиноким буквам ключевое слово. Явный плюс коротких названий состоит в том, что их легко запомнить. Минус использования аббревиатур — их неясность. Далеко не каждый клиент заинтересуется расшифровкой, а значит, «холодной» аудитории будет сложно рассказать о своих услугах, используя ограниченное количество символов. Вы также можете обратиться к наставнику, которого найдете в бизнес клубах.
10 бизнес-идей для 2023 года с минимальными вложениями (до 3-5 миллионов на точку)
Список ниш, о которых знает меньше 100 предпринимателей в СНГ.
Посмотреть
Например, в контекстной рекламе аббревиатурное название будет мешать, а вот на радио или телевидении оно сэкономит эфирное время. Еще один плюс такого нейминга — дизайнерские решения (лого, вывески), в которых без труда создается лаконичная композиция с короткими названиями.
- БСК.
- ЦСК Петрозаводск.
- СК Леспром.
- Юб «Успех».
- ЧСУП ,”ЖукМонтажСтрой».
- ГК Трек Техно.
- ВДНХ Дом.
- ВЗБО.
- ПВХ Вест.
- LED Люкс.
- RIM GROUP Теплостройпроект-С.
- LLC Pipe systems.
- GMG Company.
- NSmosaic.
- ЕРС(М).
- PPR1.RU.
- Rtd-mebel.
- VIP-Remont.
- Good ремонт CHLB.
- VIPlast.
Названия из одного слова
Здесь всё зависит от фантазии и рационального креатива. Самое главное «попасть» в ту область, где все критерии сходятся в одном слове. Круги Эйлера помогут найти такое слово.
Для данной группы названий важна именно семантика. Если в голове много идей, каждую из которых хотелось бы включить в бренд компании, выпишите их в круги. Затем найдите одно слово, объединяющее (наибольший круг), либо связующее (пересечение кругов) все ваши мысли.
- Альтернатива.
- Армидис.
- Арктур.
- Балконофф.
- Праймус.
- Арасар.
- Мандарин.
- Тимбер.
- Теплосила.
- Спектр.
- Greenskin.
- Luxpan.
- Grand.
- Stadim.
- MODULIC.
- Homesion.
- Keremet.
- Izbetona.
- Veridom.
- Sunlock.
Сложные слова
Тоже хороший вариант, но не рекомендуется использовать больше трех слов для составления одного сложного. Громоздкие конструкции сейчас не популярны. Также обращайте внимание на стыки слов, чтобы там не было трех подряд идущих согласных или гласных. Идеально, когда звуки чередуются.
- Ремонтир-24.
- ПомощьСтрой.
- ПрофТехМет.
- БелАВстрой.
- Коттедж-Строй.
- Идеал-ремонт.
- Арт-лайн.
- ЭкоФасад.
- Спецтехникпарк.
- Аквастройсервис.
- KaFi.
- X-Projekt.
- «G-group».
- YoHome.
- DecorHouse.
- Lahti-House.
- SanSpec.
- XozNet.
- Probuild.
- Buildory.
Получите бесплатную консультацию от представителей успешных предпринимателей из этой сферы
Получить
Словосочетания
Употребление нескольких слов в названии удобно по нескольким причинам. Во-первых, есть возможность максимально точно раскрыть суть компании, сразу заявить о себе. Во-вторых, выбор названия удобно соотносить с поисковыми запросами клиентов (чем чаще в запросах употребляется слово, тем оно популярнее).
Из двух ключей «слепить» подходящее название легче всего. Сейчас таких брендов много, они на слуху. Помните о правилах нейминга, и тогда имя вашей компании получится незабываемым.
- Ваш прораб.
- Фасад Маркет.
- Домашний Очаг.
- Марки Света.
- Деревянный дом.
- Мера Строй.
- Лаборатория ландшафта.
- Штукатурный фасад.
- Восьмое небо.
- Interio Club.
- Mr. Profile.
- Fasad Decor Dnepr.
- Dream House.
- Head-Over. ru.
- Clean Burn.
- Viva Lusso.
- СТРОЙ HOUSE.
- Maestro Colore.
- Build Realty.
- Build siting.
Кстати, на нашем сайте вы можете найти подборку франшиз, связанных с недвижимостью и строительством.
10 бизнес-идей для 2023 года с минимальными вложениями (до 3-5 миллионов на точку)
Список ниш, о которых знает меньше 100 предпринимателей в СНГ.
Посмотреть
Вывод
Правильный выбор названия для бизнес-проекта — один из критериев успеха. Всегда учитывайте основную цель, ради которой создается предприятие. И самое главное: как бы вы не назвали компанию, востребованность услуг зависит от их качества и доверия клиентов. Знаменитое «яблоко» не имело никакого отношения к технике, пока не появилась компания «Apple».
10 бизнес-идей для 2023 года с минимальными вложениями (до 3-5 миллионов на точку)
Список ниш, о которых знает меньше 100 предпринимателей в СНГ.
Посмотреть
Где искать строительную компанию, как понять, что перед вами профессионал, а не мошенник — на эти и другие вопросы отвечаем вместе с экспертами
Человек, который решает построить загородный дом, неизбежно сталкивается с трудностью выбора подрядчика, которому доверят стройку. Найти добросовестную компанию — дело непростое, есть шанс столкнуться с непрофессионалами или мошенниками. Чтобы избежать таких ситуаций, собрали вместе с экспертами несколько правил взаимодействия с подрядчиками.
Речь в основном пойдет о ситуациях, когда человек (заказчик) обращается в строительную компанию. Взаимоотношения с частными бригадами, которое практически не регулируются, в данной статье не рассматриваются.
Муки выбора: где искать строителей
Интернет и тематические форумы
Один из первых вопросов, который возникает при строительстве дома, — где искать хорошего подрядчика. Начать поиск можно в интернете, изучив сайты компаний и тематические формы. Но не стоит забывать, что сайт для строительной компании — это способ продвижения и рекламы. Создать красивую страничку, разместить построенные домики (картинки вполне могут быть заимствованы из открытых источников — вплоть до иностранных сайтов или каталогов конкурентов), сгенерировать отзывы с фото — нетрудно, но это еще не показатель надежности, отмечает гендиректор компании-производителя сборно-панельных домов Valdek Дмитрий Апанасенко.
«Большое количество хвалебных отзывов на просторах интернета, скорее, должно насторожить, чем обрадовать. Многие крупные компании просто нанимают SMM-специалистов для генерирования положительных отзывов в интернете. Еще один повод насторожиться: большое число отрицательных отзывов, особенно с однотипными ситуациями», — отметил он.
Можно обратиться и к обзорам тематических блогеров. Ориентироваться только на их советы и рекомендации, конечно, не стоит — среди блогеров не так много реальных строителей с опытом и компетенцией. А вот рекомендации знакомых и соседей о строительных компаниях лучше учесть — так можно получить реальный отзыв и оценить качество строительных работ.
Выставки и рекомендации
Еще один способ найти подрядчика — посетить тематические выставки — «Малоэтажная страна», Open Village и другие. Обычно такие выставки представляют собой «улицу» с образцами домов-офисов от различных компаний. Здесь можно получить консультацию и ознакомиться с примерами работ. Подобные выставки могут быть интересны тем, кто хочет разобраться в строительных технологиях, понять, какой именно конфигурации нужен дом. Но не следует забывать, что это выставка, и на ней представлены рекламные объекты.
«Участие в выставке не гарантирует стопроцентную порядочность застройщика, потому что вход здесь относительно недорогой. Компания может только появиться, поставить стенд и сказать — «мы строители». Хотя мы в этом плане стараемся проводить жесткий отбор», — отметил основатель проекта Open Village Владислав Копица.
Подходить к выбору лучше комплексно: изучить сайт компании, отзывы в интернете, съездить на выставку и обязательно — в офис компании. «Я рекомендую познакомиться с руководством, чтобы понимать, кто будет отвечать за строительство вашего дома. Обязательно посмотрите на строящиеся объекты — и не на один, а на несколько. Это позволит понять, как компания выстраивает строительный процесс, какие специалисты заняты на стройке», — советует Владислав Копица.
Бригада VS строительная компания
Бригаду для строительства дома люди, как правило, ищут с целью экономии. Но риски недостроя и некачественной работы в данном случае очень велики, отмечает Владислав Копица. Даже если у бригадира есть ИП и с ним заключили договор, взыскать с него средства в случае проблем со стройкой сложно. Часто договора нет вообще, действуют только устные соглашения. «По моим оценкам, если искать бригаду, то только 20% шансов, что дом будет построен качественно, 80% — что будут проблемы со строительством. Работа со строительной компанией — наоборот, 80% шансов на успех, и 20% — на проблемы. Но и здесь многое зависит от уровня строительной компании», — отметил эксперт.
На что ориентироваться при выборе подрядчика
Выбирая подрядную организацию, важно оценить ее опыт работы — количество лет на рынке в едином юридическом лице и число построенных объектов, советует эксперт. Юридическую благонадежность можно проверить с помощью аналитических сервисов, например, СПАРК. «Современные программы анализируют индекс благонадежности, отражают судебные процессы, как в активной фазе, так и прошедшие — немаловажная, кстати, информация для анализа. Возможность пообщаться с реальными клиентами также очень важна», — отметил глава Valdek.
По словам основателя проекта Open Village, желательно, чтобы опыт работы составлял не менее пяти лет, и за все это время не менялось название компании. «Если у компании пять лет опыта и ни одного судебного разбирательства, это уже неплохой показатель. Если же компания меняет постоянно названия — это должно насторожить заказчика», — пояснил он.
Определить добросовестность компании можно исходя из цены, за которую берутся построить дом. Если цена заметно ниже рынка — повод искать дальше. «Обычно компания дает минимальную цену, если собирается потом «отбить» все допработами, или качество материалов не будет соответствовать заявленным. Я рекомендую спросить подрядчика, почему такая низкая цена и проконсультироваться с другой компанией, у которой, наоборот, цена выше, и сравнить, что предлагают клиенту в одном и другом случае», — добавил Копица.
Ни одна профессиональная строительная компания не назовет точную стоимость стройки без проекта дома и сметы, напоминают опрошенные эксперты. Исключение составляют готовые домокомплекты с завода — стоимость такой продукции прозрачна уже на начальной стадии обсуждения.
Комментарий юриста
Максим Морозов, управляющий партнер юридической компании «КМК»:
— При самостоятельном поиске подрядной организации существуют две опасности: наткнуться на фирму-однодневку и на недобросовестного подрядчика. Я советую проверять компанию на наличие судебных споров и исполнительных производств. Не будет лишним ознакомиться с выпиской из ЕГРЮЛ, в ней необходимо обратить внимание на дату создания компании. Вся эта информация общедоступна.
При личном визите в офис компании попросите встречи с директором, чтобы удостовериться в его реальности, ознакомьтесь с портфолио или спросите контакты бывших заказчиков. Это не гарантирует отсутствие проблем в будущем, но, как минимум, покажет серьезный настрой к контролю над процессом и, есть вероятность, что недобросовестные компании сами не захотят с вами сотрудничать.
Договор дороже денег
Залог успешного строительства дома — грамотно составленный договор (то, что он должен быть в принципе — условие обязательное, подчеркивают эксперты). Самое важное — правильно прописать ответственность сторон: кто и за что отвечает и в какие сроки, а также указать порядок оплаты.
Нужно перепроверить, с каким юрлицом заключается договор. «Например, компания называется «Строитель», а в договоре написано «Строитель Балашиха». Такого быть не должно. Также встречаются компании, которые проект делают на одно юрлицо, а на строительные работы заключаются с другим юрлицом. Хотя сам застройщик утверждает, что это одно и то же. Но когда возникают проблемы, в процессе разбирательств выясняется, что это две абсолютно разные компании. На это надо обращать внимание», — указал Владислав Копица.
Нелишним будет привлечение юристов для понимания возможных подводных камней, добавил Дмитрий Апанасенко. При составлении договора обязательно нужно указать порядок оплат — все работы стоит разделить на этапы и привязать оплату к исполнению данных работ. Последующие оплаты осуществляются только после закрытия предыдущих работ. «Стоит быть внимательным при обсуждениях стоимости будущего дома — если подрядная организация соглашается на все ваши условия, охотно снижает стоимость по вашему желанию — это скорее повод для грусти, чем для радости», — рекомендует эксперт.
Комментарий юриста
Максим Морозов, управляющий партнер юридической компании «КМК»:
— Подрядные работы, заказчиком которых выступает физлицо, регулируется законом «О защите прав потребителей» и Гражданским кодексом. Основная проблема при разрешении споров с подрядными организациями в том, что заказчики обычно поверхностно подходят к вопросу юридического оформления таких отношений. Каждый должен понимать три основных момента: договор, оплата и приемка работ. Устная договоренность с подрядчиком не дает никаких гарантий, и вернуть потраченные деньги, даже в суде, будет сложно.
Обязательно заключайте договор и прописывайте в нем все этапы, сроки и цены. Если подрядчик предоставляет свою форму договора, внимательно изучите ее. Обычно такие договоры прорабатывают штатные юристы, и в них прописано множество возможных «лазеек» для подрядчиков. Если вы заключаете договор с небольшой компанией или частным лицом, есть шанс внести свои корректировки в договор.
Документально закрепляйте оплату за работы: в случае безналичного перевода всегда указывайте назначение платежа. Если это наличные, у вас должно быть подтверждение передачи денежных средств в виде кассового чека или расписки.
Будьте внимательны и не торопитесь подписывать акт приемки работ. После его подписания без замечаний, дальнейшие требования можно предъявить лишь в рамках гарантийных обязательств. Если у вас имеются какие-то замечания, пропишите их в акте, это обезопасит вас в случае возникновения претензий к подрядчику.
Контроль за стройкой
В процессе строительства дома нужно обязательно иметь точки контроля — это тоже лучше указать в договоре. К примеру, это могут быть видеотрансляции с участка (в режиме реального времени) или фотоотчеты, которые должен присылать подрядчик. Но лучше периодически посещать стройку самостоятельно. «Я рекомендую человеку самостоятельно не принимать работы, лучше воспользоваться услугой «технического надзора». Человеку без компетенции в строительстве сложно понять, насколько качественно выполнены работы, соответствуют ли стройматериалы заявленным в проекте и так далее. Специалисты помогут проконтролировать этот процесс», — добавил основатель проекта Open Village.
Еще один лайфхак от экспертов — приступать к планированию и поискам подрядчиков задолго до самого строительного сезона. «Осенью и зимой можно заняться проработкой проекта и подбором подрядной организации, изучать все аспекты, которые описаны выше. Тогда в сезон вы приступите к строительству дома с продуманным проектом, точной сметой и хорошей подрядной организацией», — заключил гендиректор компании Valdek.
Критерии выбора компании для строительства домов под ключ и советы по поиску
Строительство дома «под ключ» для обладателей неограниченного бюджета, не представляет сложности.
Для них достаточно изложить внятно свои пожелания. Но, чтобы все это стало возможным, необходимо найти добросовестных строителей.
В статье поделимся информацией на что обращать внимание при поиске, какие источники помогут найти специалистов, а также стоимость работ и чего стоит опасаться при найме работников дома «под ключ».
Содержание
- 1 Что это значит?
- 2 Преимущества услуги для заказчика
- 3 Как выбрать компанию?
- 4 Где искать строителей коттеджа?
- 5 Топ-10 строительных фирм
- 6 Цены на услуги
- 7 Возможные риски для заказчика
- 8 Заключение
Что это значит?
В Регламентах и СНиП понятие «дом под ключ» не имеет однозначного, юридически сформулированного, термина нет.
Это может быть:
- Коробка дома без чистовой отделки и коммуникаций.
- Дом с подведенными коммуникациями и чистовой отделкой.
- Полностью меблированный дом.
- С монтажом пожарной и охранной сигнализаций.
- Жилое здание, гараж, ворота и ограждение участка управляются по системе «умный дом».
Для одинакового понимания содержания этого проекта заказчиком и исполнителем работ, комплектацию и стоимость услуг, которые входят в строительство дома «под ключ», необходимо четко прописать в договоре.
Преимущества услуги для заказчика
Заказчик, покупая услугу «строительство дома под ключ» и оформляя свои требования со строительной компанией договором, приобретает следующие плюсы:
Большую часть общения с поставщиками материалов, оборудования и персонала строительная компания берет на себя. Заказчик, оставляя за собой контрольные функции по этапам строительства, не выпадает из своей жизни.- Исполнитель, добиваясь очередного транша, выполняет работу в срок и предъявляет качественно завершенный этап. Строительство дома завершается в запланированное время.
- Работая с одной компанией легче требовать исполнения гарантий в соответствии ст. 724 и ст. 756 ГК РФ, чем искать нерадивых исполнителей, выполнявших предыдущие этапы строительства и пытаться заставить их устранять недостатки.
Большую часть общения с поставщиками материалов, оборудования и персонала строительная компания берет на себя. Заказчик, оставляя за собой контрольные функции по этапам строительства, не выпадает из своей жизни.Как выбрать компанию?
Перед тем как начать поиск компании и формировать начальный длинный список из 20-30 претендентов сформулируйте для себя и запишите параметры дома мечты:
- Внешний вид, функционал, площадь и этажность загородного дома.
- Материал стен и технологию строительства.
- Варианты отопления и снабжение водой, электроэнергией.
- Приемлемый бюджет на возведение дома.
Принятые решения по этим вопросам позволят глубже изучить технологию строительства дома из конкретных материалов. Изучение Регламентов, СНИП и нюансов на форумах позволит создать список вопросов, которые нужно задать строителям и знать на них правильные ответы.
Знание необходимых работ и их стоимости позволит отсеять посредников и определиться с коротким списком компаний из 2-3 вариантов.
Для окончательного выбора следует учесть такие факторы:
- Специализация фирмы или бригады по материалам домов. Имеющим свое производство стройматериалов предпочтение.
- Время работы на рынке и репутация.
- Возможно ли посещение строящихся ими объектов.
Посещение строящихся сооружений может повлиять на окончательное решение по исполнителю и много сказать о:
- культуре производства;
- профессионализме рабочих;
- соблюдении технологии и техники безопасности.
Где искать строителей коттеджа?
Основа успешного строительства «дома под ключ» – это правильный выбор компании, способной превратить пожелания в конкретный план и реализовать его за согласованные финансы. Усилий в этом поиске жалеть – себе дороже.
Источниками информации служат:
- Народная молва. Друзья, родственники, соседи могут многое порассказать о застройщиках, работающих в вашем регионе. Однако не всякий сосед расскажет о собственных ошибках при найме строителей. Ценный источник офлайн информации – знакомый агент по недвижимости. Они знают о строителях в вашей местности лучше налоговой инспекции и могут дать исчерпывающую рекомендацию.
- Посещение выставок и изучение буклетов крупных компаний. У фирм с историей работы на рынке есть репутация, будет солидный договор и гарантийные обещания. Они стоят дорого и уже включены в цену услуг. Однако, имея много заказов и мощное юридическое обеспечение крупные компании, не метнутся устранять недоделки за 2-3 дня.
- Изучение предложений на Авито и досках объявлений. Имея методичку с вопросами и ответами по проекту своего дома можно, обзвонив 30-40 объявлений на сайтах avito.ru и youla.ru, отсечь огромный пласт посредников на этих биржах. Оценивая манеру общения, сравнивая цены на услуги и получая правильные ответы можно сформировать шорт-лист из 2-3 исполнителей для принятия окончательного выбора.
- Сайты строительных компаний своего региона. На первых трех страницах выдачи поисковиков обычно выпадают организации с солидным рекламным бюджетом. Продвижение их сайтов хорошо оплачено и включено в цену услуг, обращаясь к ним, скептически изучая отзывы в интернет можно многое понять о таких компаниях. Средней величины компании находятся с четвертых страниц выдачи. Такие организации еще только создают репутацию и нарабатывают базу клиентов. Они, как правило, не заражены снобизмом, и у заказчика есть реальная возможность получить высокое качество услуг при относительно низкой цене.
- Интернет форумы и конференции. Дилетанту приходится изучать много тем, вопросов по строительству своего дома, чтобы избежать появления ошибок и недоделок или найти варианты их устранения. Один из самых полезных для этого – форумхаус.
Народная молва. Друзья, родственники, соседи могут многое порассказать о застройщиках, работающих в вашем регионе. Однако не всякий сосед расскажет о собственных ошибках при найме строителей. Ценный источник офлайн информации – знакомый агент по недвижимости. Они знают о строителях в вашей местности лучше налоговой инспекции и могут дать исчерпывающую рекомендацию.Большая часть посетителей на таких форумах общаются. Кроме новичков-заказчиков, это уже пострадавшие пользователи домов с профессиональными строителями.
Человеку, далекому от строительства, общение позволит понимать нюансы технологии, сформулировать личную методичку вопросов, понять, какие должны быть правильные ответы на них. Активная работа на таких форумах тоже может сформировать шорт-лист подрядчиков.
Правильно поставленные вопросы к строительству у профессионала вызывает уважение к заказчику и отсеивает горе-строителей до начала переговоров. Знание правильных ответов заказчиком позволяет оценить им уровень компетенции исполнителя и уровень цен на каждый этап строительства, а также когда, на каких этапах и что обязательно надо контролировать.
Топ-10 строительных фирм
Предлагающие услугу «дом под ключ» и входившие в рейтинги под различными номерами компании сведены в таблицу 1.
| Название | Услуги, особенности | Оценка по отзывам | Примечание |
| 1. Олимп СтройСервис | Полный спектр услуг от проекта до ремонта домов. Удобный калькулятор на сайте и большой каталог готовой продукции. | По различным рейтингам входит в 10 лучших, нередко занимая 1 места. | Финансово устойчива, на рынке с 2003 года. |
| 2. АБС-Строй | Строит деревянные, каркасные и каменные здания по индивидуальным проектам и из каталога. Готово сделать предварительную смету, калькулятора на сайте нет. | По негативным отзывам на сайте дает обоснованные ответы. | Надежность высокая, на рынке известна с 2000 года. |
| 3. Мечтаево | Собственное производство упрочненной древесины, но строят из любого материала загородные дома по индивидуальным проектам. Не все готовые проекты пригодны для РФ. Неудобный калькулятор и долгий расчет. | Не срывают сроки строительства | Работает с 2002 года |
| 4. Загородный дом | Постройка «под ключ» любого дома. Может построить загородный дом в кредит либо предлагает различные скидки и акции. | Отзывы на сайте только (+), но в сети разные. Сроки выдерживает | Работает с 1996 года |
| 5. Монтос-дом | Выполняет широкий спектр строительных услуг, предлагает варианты рассрочки и кредитования. Через сайт узнать цены невозможно, только при обращении в офис либо по телефону | Всегда выполняет заказы в срок.
Отзывы в основном (+) |
Основан в 1990 году |
| 6. Стоундом | Специализируется на возведении каменных домов, удобный сайт с калькулятором и с основными расценками. Может предложить кредит под 13,4%. | Есть (-) отзывы по срокам и квалификации рабочих | На рынке присутствует с 2012 года |
| 7. Теремъ | Специализация на возведении деревянных и каркасных сооружениях, имеется собственная выставка образцов, где можно ощутить проект в натуре. Активный сайт с постоянно актуальными скидками и ценами на все услуги. | Отзывы в основном (+). Дополнительные опции удорожают начальные цены очень резко. | |
| 8. Стрела- К | Услуга «Дом под ключ» со значительной скидкой на дома из любого материала.
Неудобный сайт приводит к обращению по телефону по конкретным вопросам, но на нем есть широкий спектр услуг и проектов домов. |
По отзывам:
Качество (+), цена (+), сроки (+). С дополнительными работами бывают проблемы. |
Существует с 1994 года, бренд зарегистрирован в 2007 г. |
| 9. WOOD HOUSE GROUP | Возводит дома из бруса и других материалов. Может строить в кредит под 10,4%. Предлагает экономные варианты. Удобный сайт с калькулятором и предварительная смета в течение дня. | Бывают проблемы со сроками и качеством материалов, но компания стремится их решать. | Работает с 2007 года. |
| 10. FULL HOUSE | Специализация — возведение домов из газобетонных блоков и кирпича. Сайт оснащен двумя калькуляторами для предварительных и окончательных расчетов. Интересен интернет трансляция от главного архитектора фирмы. | Отзывы в основном (+), отмечается скорость строительства и оптимальные цена и качество. | На рынке работает с 2005 г. |
Цены на услуги
Оценить реально стоимость услуг строителей сложно из-за пандемии. Какие фирмы остались только как сайты в интернете, а фактически остановились, понять трудно.
Стоимость строительства дома под ключ в крупных городах определяют следующие факторы:
- Сложность местности и проекта дома.
- Близость к центру города.
- Цена и доступность основных материалов.
- Комплектация услуги.
- Доступность энергоресурсов, воды и канализации.
- Наличие подрядчиков способных выполнить эту задачу.
Сложность местности и проекта дома.Средняя цена по РФ за 1 м2 дома «под ключ» составляет от 20 тыс. рублей.
Возможные риски для заказчика
Работа для заказчика только начинается после тщательного составленного договора. Наступает необходимость приемки таких работ как:
- Фундамент
- Стены
- Внешняя отделка, утепление и вентиляция.
- Внутренняя отделка, окна и двери.
- Подведение коммуникаций, монтаж отопления водоснабжения, канализации.
- Оформление придомового участка и ограды.
Перечисленная выше поэтапная приемка позволяют снизить риски домовладельца от нарушения технологии выполнения конкретных работ. Упущения и халатность начальных этапов можно замаскировать последующими работами, а при эксплуатации дома они проявятся.
Необходимо знать, как должны по проекту быть выполнены эти услуги и проблем будет меньше.
Каждый строитель или компания имеют своих поставщиков строительных материалов. Связанные взаимными интересами, они могут попытаться увеличить свою прибыль от строительства за счет снижения качества основных материалов. Чтобы уменьшить этот риск нужно домовладельцу знать кто производит основные материалы.
Лучший вариант – специализированная компания по строительству определенного типа домов (каменных, деревянных и прочее) с собственным производством основных комплектующих.
Без хозяйского надзора и правильно оформленных этапов строительства окончательный результат может не обрадовать даже у самой добросовестной компании.
Заключение
Подводя итог, выделим наиболее значимые моменты:
- Принимая окончательное решение по подрядчику увидеть своими глазами строящиеся (не только построенные или выставочные), а именно в процессе производства, дома. Это поможет избежать ошибки.
- Обсуждая комплектацию проекта «дома под ключ» надо быть компетентным заказчиком и ясно представлять не только то, что хотите получить, но и как правильно это выполняется. Не бойтесь быть дотошными занудами! Не стесняйтесь обращаться к стороннему специалисту и юристу.
- Принимая этапы строительства дома будьте бдительны и скрупулезны в оценке качества выполненных работ, тогда дом мечты будет радовать долго отсутствием проблем.