К нам не раз обращались собственники квартир и нежилых помещений, которые жаловались на работу управляющих компаний, обслуживающих их многоквартирные дома. Их интересовало главное: как уйти от своей «укашки»? Сегодня мы расскажем о том, как законным способом расторгнуть договор с управляющей компании и распрощаться с ней навсегда.
1 шаг. Фиксируем невыполнение вашей управляющей компанией условий договора управления многоквартирного дома.
Главная задача – доказать, что ваша управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным домом. Для этого пригодятся самые разные документы: неисполненные предписания жилищной инспекции, постановления судов о привлечении к административной ответственности управляющей компании за непредоставление услуг надлежащего качества, обращения в органы прокуратуры на действия (или же бездействие) УК.
Важна и ваша активная позиция по принуждению управляющей компании к выполнению условий договора управления. К примеру, если вы направляете жалобы на работу управленцев в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или Прокуратуру, то, полученные ответы помогут вам доказать, что проблемы с качеством оказываемых услуг у УК действительно имеются. Еще лучше, если вы получите постановления о привлечении управляющей компании к ответственности. Напишите обращение в Жилищную инспекцию и из ее ответа вы узнаете, штрафовалась ли ваша УК. Главное – улики.
Но что делать, если управляющая компания не так уж сильно нарушает, а, например, ее услуги просто дорого стоят? Закон разрешает собственникам «метров» в одностороннем порядке отказаться от своей управляющей компании не только, если она не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия собственниками решения о выборе другой УК или при изменении способа управления данным домом. Главный вопрос теперь – как это правильно оформить?
2 шаг. Проводим общее собрание собственников многоквартирного дома.
Единственным инструментом смены управляющей компании является собрание собственников многоквартирного дома. В его повестку нужно включить вопрос о расторжении договора управления с действующей управляющей компанией и о выборе новой.
Напомним, что Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления домом:
— обслуживание управляющей компанией;
— управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом;
— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (если квартир в доме не более 30).
На общем собрании собственников необходимо соблюсти правила его проведения. Среди них:
1. Извещаем всех собственников многоквартирного дома о предстоящем собрании не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.
2. Обеспечиваем наличие кворума на собрании (50 % голосов от общего числа голосов).
3. Правильно оформляем решение общего собрания собственников и протокол общего собрания собственников. Решение принимается большинством голосов собственников от общего количества голосов, принявших участие в собрании дома.
Отдельно остановимся на понятии «голос». Это не просто владелец квартиры, а владелец квадратных метров, как непосредственно принадлежащих ему (по праву собственности, т.н. «зеленке»), так и пропорциональной им доле в общедомовом имуществе. Грубо говоря, «вес» одного голоса на голосовании шикарной трехкомнатной и крохотной однокомнатной квартиры-студии будет совсем разным. Для принятия решения нужно, чтобы «за» проголосовали владельцы более 50% квадратных метров, включая и нежилые помещения (коммерческую собственность), составившие кворум собрания. Если инициаторы собрания не выполнят указанные выше процедуры, то это приведет к тому, что управляющая компания или несогласные с решением общего собрания собственники оспорят его в суде и признают решение недействительным.
Что же на сей счет говорит закон? Ответ кроется в Гражданском кодексе. Согласно ему, решение общего собрания собственников можно оспорить, если допущены значительные нарушения. К примеру, существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, повлиявшее на волеизъявление участников собрания. Или если у лица, выступавшего от имени участника собрания и голосовавшего, отсутствовали полномочия (например, доверенность). Также значительным нарушением, ставящим под угрозу легитимность собрания, будет признано нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола или голосование по вопросу, не включенному в повестку дня и отсутствие кворума.
3 шаг. Уведомляем управляющую организацию о принятом общим собранием собственников решении.
Итак, собрание окончено, а его протокол должным образом оформлен. Далее в течение 5 рабочих дней после голосования уполномоченный собранием представитель собственников дома с копией решения общего собрания извещает саму управляющую компанию и жилищную инспекцию.
Он передает уведомление о принятом решении, в котором должен содержаться ряд обязательных данных: название выбранной управляющей компании, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками — сведения об одном из собственников, указанном в решении общего собрания о выборе способа управления. К уведомлению необходимо приложить копию решения общего собрания. Также документы можно переслать заказным письмом с описью вложения, а в жилищную инспекцию их можно переслать с помощью сайта ГИС ЖКХ.
С какого момента прекращается работа с управляющей компанией? Согласно Гражданскому кодексу, если это не прописано отдельно в договоре, то он прекратит свое действие с момента получения УК уведомления. Прежние управленцы в течение 3 рабочих дней со дня прекращения договора управления обязаны передать вновь выбранной управляющей компании или ТСЖ всю техническую документацию, ключи от общедомовых помещений, технические средства и оборудование, необходимое для эксплуатации здания.
Но что делать, если прежние управленцы отказываются передавать техническую документацию на здание, ссылаясь на ее отсутствие? В этом случае Закон обязывает их восстановить документацию и в течение 3 месяцев после получения уведомления передать ее по отдельному акту вновь выбранной управляющей организации или органам ТСЖ.
Таким образом, порядок расторжение договора управления с управляющей компанией довольно прост. Но простота этого механизма без юридической точности всех этапов может привести к длительным судебным разбирательствам и отмене решения собственников. Тщательно изучите эту процедуру, а лучше обратитесь к профессионалам. Поверьте, что лучше потратить время и деньги на подготовку смены управляющей компании, чем потом годами ходить в суды или оказаться в центре противостояния двух «укашек», воюющих за свои финансовые интересы до последнего жителя.
Собственники помещений в МКД имеют право в любой момент прекратить договорные отношения с управляющей организацией. При этом суды признают договор управления публичным и считают, что управляющая организация не может от него отказаться в одностороннем порядке. Узнайте, как УО законно расторгнуть договор управления МКД.
Как защитить договор управления многоквартирным домом от оспаривания
Кто может расторгнуть договор управления
Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, определить или изменить способ управления МКД могут собственники помещений на общем собрании. Расторгнуть договор управления в одностороннем порядке они имеют право в любое время. Это зафиксировано в постановлении Президиума ВАС от 22.11.2011 № 7677/2011.
Управляющие организации такого права лишены: согласно постановлению Президиума ВАС от 15.07.2010 № 1027/10, заключённый между УО и собственниками помещений в МКД договор управления признаётся публичным. Следовательно, УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О).
Однако, по словам директора НП СРО УН «КИТ», члена Экспертного совета Комитета по энергетике Госдумы РФ Елены Шерешовец, для управляющих организаций существуют два законных способа, чтобы разорвать договорные отношения с жителями МКД:
- Вынести вопрос на общее собрание собственников помещений в МКД.
- Расторгнуть договор в одностороннем порядке после истечения срока его действия.
Давайте рассмотрим каждый из перечисленных способов.
Способ 1: вынести вопрос на общее собрание собственников
Причин, по которым управляющая организация стремится разорвать договор управления с МКД, может быть много. Среди них рост задолженности жителей за жилищно-коммунальные услуги и сложность её взыскания, аварийность дома, отказ собственников от повышения тарифов.
Но независимо от причины, УО может попробовать договориться с жителями МКД и вынести вопрос о расторжении договора на общее собрание собственников (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ). Планируя «уйти» из ненадёжного МКД, управляющая организация должна аргументировать, почему собственникам стоит сменить компанию, отвечающую за содержание и ремонт общего имущества МКД.
Инициировать ОСС может как собственник помещений в МКД, так и управляющая организация (ст. 45 ЖК РФ). Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом жители МКД должны решить, кто будет управлять их домом: сменить способ управления или выбрать другую управляющую организацию.
Претензионный порядок урегулирования споров в договоре управления
%20_thumb.jpg)
Способ 2: расторгнуть договор по истечении срока действия
Сложившаяся судебная практика показывает, что у управляющих организаций есть право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия согласно ст. 162 ЖК РФ.
Такой способ разорвать договорные отношения с проблемным МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12. Хотя итог тяжбы был в пользу собственников, в ходе рассмотрения дела суд отметил важные аспекты в толковании некоторых статей ЖК РФ и ГК РФ о расторжении договоров управления.
Собственники МКД подали иск на управляющую компанию. Они провели ОСС, на котором решили сменить способ управления и создать ТСЖ. Решение собрания зафиксировали в протоколе, зарегистрировали ТСЖ и уведомили УО. Но управляющая компания отказалась передать ТСЖ техническую документацию на дом согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.
Областной арбитражный суд, куда обратились жители МКД, в иске отказал. В решении суд отметил, что в протоколе ОСС нет решения о расторжении договора с управляющей компанией, заключённого до смены способа управления. Арбитражный апелляционный суд поддержал выводы первой инстанции и жалобу жителей МКД отклонил.
Собственники помещений в МКД обратились в Федеральный арбитражный суд округа, который с мнением первых двух судов не согласился. Суд отметил, что жители МКД зафиксировали в протоколе ОСС факт смены способа управления домом и уведомили УО о своём решении. Таким образом, договор с управляющей организацией был расторгнут. Решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда были отменены, а иск собственников – удовлетворён.
Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК
Правильно составить договор управления МКД
Решение Федерального арбитражного суда основывалось на толковании следующих статей Жилищного и Гражданского кодексов РФ:
- Договор управления, заключённый собственником помещения с УО, расторгается при наличии заявления одной из сторон о его прекращении (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
- Односторонний отказ от договора управления не противоречит ст. 782 ГК РФ: и заказчик, и исполнитель вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг.
- В силу п. 3 ст 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым.
Судебное решение показывает, что УО имеет право расторгнуть договор управления после окончания срока его действия без согласия ОСС. Если заключить с собственниками договор сроком на один год с условием пролонгации, управляющая организация при необходимости сможет отказаться от управления домом. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа: установить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 749 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.
Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений
В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
Решение общего собрания по указанным вопросам принимается большинством голосов от общего количества голосов принимающих участие в собрании собственников помещений. При этом следует учесть, что собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
При расчете кворума учитываются также лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, которые могут принимать участие в собрании в течение года со дня ввода МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 26.02.2020 N 5607-ОГ/04).
Шаг 2. Направьте уведомление о принятом решении в управляющую организацию
В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416; ч. 1.1 ст. 20 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 19.11.2019 N 40814-ОГ/04):
организацию, ранее управлявшую домом;
орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля, если региональным законодательством соответствующие полномочия переданы органам местного самоуправления).
Указанное уведомление должно содержать, в частности, наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении общего собрания о выборе способа управления.
Уведомление может быть направлено с использованием государственной информационной системы ЖКХ (абз. 2 п. 18 Правил N 416).
Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
В течение трех дней со дня прекращения договора управляющая организация должна передать указанному в уведомлении лицу техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома, а также реестр собственников помещений (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ; п. 19 Правил N 416).
В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив (ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
Дата актуальности материала: 06.02.2021
(Вологда) 30.06.2019 Рубрика: ЖКХ
Как отказаться от управляющей компании?
Хотим отказаться от услуг управляющей организации, поскольку не довольны их качеством. УК утверждает, что у нас нет такого права, нужно согласие обеих сторон. Так ли это?
Светлана Разворотнева
Консультаций: 262
Пункт 1 ст. 310 ГК РФ действительно закрепляет запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий. Исключение составляют случаи, прямо предусмотренные законом.
Невыполнение управляющей компанией условий договора
Одним из таких случаев является предусмотренное ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет его условий.
Одновременно собственники должны принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Это один из вариантов отказа от услуг недобросовестной компании. Но для его реализации потребуется документальное подтверждение факта неисполнения договора управления. В качестве доказательств собственники могут использовать акты о неоказании услуг, фото- и видеоматериалы, ответы надзорных органов и выданные ими предписания.
Стоит оговориться, что если договор управления заключен по итогам проводимого органом местного самоуправления конкурса, то реализовать решение о расторжении договора собственники могут по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Истечение срока действия договора с УК
Второй вариант расторжения договора управления – это истечение срока его действия.
Обращаем внимание, что ч. 6 ст. 162 ЖК РФ предусмотрена безусловная пролонгация (продление срока действия) договора, если до момента истечения срока его действия никто из сторон не заявит о его прекращении.
Реализация полномочий совета многоквартирного дома
Третий вариант – это реализация полномочий совета многоквартирного дома.
Часть 1 ст. 161.1 ЖК РФ предусматривает обязательное создание совета дома при реализации непосредственного способа управления или управлении управляющей организацией.
Исключение составляют дома, количество квартир в которых менее четырех.
Подпункт 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ уполномочивает председателя совета дома осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества.
Ему предоставлено полномочие направлять в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств.
В свою очередь ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ предусматривает, что орган местного самоуправления на основании такого обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств по договору управления в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации.
В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
С чего нужно начинать
Собственники могут воспользоваться любым из предложенных способов, но начать процедуру расторжения договора управления с управляющей организацией необходимо с детального ознакомления с условиями самого договора в части его расторжения.
Обращаем ваше внимание, что прежде чем расторгать договор с новой компанией собственники должны предварительно определить дальнейшую судьбу дома.
Если вы не примете и не реализуете решение о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления домом, компания, услугами которой вы так не довольны, продолжит осуществлять деятельность по управлению вашим домом и выставлять собственникам плату за якобы оказанные услуги.
Поэтому договоренность с новой управляющей организацией о возможном заключении договора, предварительное согласование его условий, стоимости услуг должна быть достигнута до проведения собрания.
Что подразумевает прекращение действия соглашения, по инициативе предоставляющей услуги компании
Обычно прекращение действия договоренного документа происходит по желанию совладельцев многоквартирного дома. Реже, расторжение договора с управляющей компанией – это намерение самой организации.
При отсутствии весомых оснований, она не может по собственному желанию прекращать работать с ранее взятым в обслуживание многоквартирным помещением:
- Для осуществления расторжения договора с управляющей компанией необходимо написать заявление, образец которого можно найти в интернете. В произвольной форме, документ признается недействительным. Обязательно уведомляют об этом вторую сторону.
- Оба варианта предполагают соглашение обеих участников, но расторжение договора по инициативе управляющей компании возможно только по решению суда на базе заявления одного из участников. В судебном порядке заявка будет рассмотрена при наличии весомых обстоятельств. Односторонний порядок расторжения договора с управляющей компанией возможен в случае грубого нарушения условий договоренностей жильцами
- В соответствии с законодательством РФ, запрещен односторонний отказ компании от исполнения взятых на себя обязанностей перед совладельцами многоквартирного помещения, кроме предусмотренных законом случаев. К ним относят ситуации, когда значительно изменились обстоятельства, из которых жильцы и компания исходили при заключении договоренного документа.
- Одностороннее расторжение договора управляющей компанией обычно осуществляется, когда образовалась крупная задолженность за ЖКУ или владельцы помещений в МКД не согласны с повышением цен на услуги. Еще потребность в прекращении действия договоренного документа управления многоквартирным домом появляется у компании при повышении стоимости услуг подрядных организаций, возникших форс-мажорных ситуаций в стране.
В некоторых ситуациях, когда УК не смогла прийти к консенсусу с жильцами МКД, допускается разрыв договоренных отношений в одностороннем порядке. Уведомление о расторжении договора управляющей компании ответчика можно сделать в электронном или устном виде. УК часто принимает решение прекратить договорные отношения с владельцами МКД, если помещение признано в аварийном состоянии.
Нюансы прекращения действия соглашения
По желанию организации, договоренность можно расторгнуть только путем обращения в суд. Это возможно при существенном нарушении прописанных условий со стороны совладельцев многоквартирного дома. Таким считается нарушение, наносящее ущерб компании, лишающее ее прибыли, на которую она рассчитывала во время заключения соглашения. Часто встречаемым примером служит неуплата жильцами МКД услуг фирме неоднократно, либо ухудшение по их вине состояния жилищного фонда. Исходя из практики, подобные дела в суде редко рассматриваются по причине технической сложности.
Несмотря на уведомление управляющей компании о расторжении договора управления жильцов, почти невозможно сразу вызвать в качестве ответчиков всех владельцев МКД. В связи с этим, остается лишь взыскивать задолженность по оплате за оказанные услуги с должников в судебном порядке. По завершению периода действия соглашения, отказаться от продления.
Чтобы прекратить действие договоренного документа по инициативе организации, требуются 2 аспекта – серьезные нарушения со стороны жильцов, либо признание дома в непригодном для жизни состоянии, пришедшего в такой вид не по вине компании. Процесс проходит в суде, можно проконсультироваться с юристом, чтобы быть осведомленным во всех особенностях процесса. Как правило, судебное решение принимается в сторону истца, если с его стороны не было допущено оплошностей.
для Москвы и Московской области
У вас остались вопросы?
Если у вас остались вопросы, или вы хотите получить консультацию наших специалистов, по имеющейся проблеме, — напишите или позвоните нам и мы обязательно на них ответим.
Наши специалисты всегда готовы помочь и ответить на интересующие вас вопросы.
Будем рады видеть Вас в числе наших счастливых клиентов!
Ответ в течение 5 минут
Индивидуальная консультация бесплатно
Профильные юристы с опытом более 10 лет
Как отказаться от управляющей компании, раскрывается в Жилищном кодексе РФ. Часть 8 статьи 162 описывает случаи, когда владельцы недвижимости могут до прекращения срока действия отказаться исполнять договор, заключенный с управляющей компанией.
Предпосылки для смены управителей дома
Разрыв договора с УК порой единственный выход, чтобы вовремя спасти многоэтажный дом от разрушения. Этому предшествуют многочисленные нарушения управителем своих прямых обязанностей, прописанных в договоре по обслуживанию жилого объекта. По законодательству такой договор оформляется на период до пяти лет. Срок определяется на общем собрании совладельцев дома.
Чтобы понять, может ли дом отказаться от услуг УК, нужно изучить процедуру расторжения договора. А также понять есть ли конкретные претензии к эксплуатирующей компании.
Основания для оформления претензий и расторжения договора по управлению жилым домом:
- неудовлетворительное качество работ по содержанию общедомового оборудования и вспомогательных помещений;
- несоблюдение качества предоставления услуг ЖКХ: вода, тепло и электроэнергия;
- отсутствие планового ремонта в многоквартирном доме (например, протекающая крыша, шатающиеся перила);
- нарушение сроков исполнения заявок собственников (нормы прописаны в постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 №170);
- неправомерное начисление оплаты (например, за фактически несделанный ремонт);
- нарушение сроков исполнения заявок от жителей по восстановительному ремонту внутридомовых инженерных сетей;
- сокрытие итогов финансовой деятельности УК. В том случае, если компания не отчитывается ежегодно перед общим собранием совладельцев жилья в 1 квартале.
Загрузка …
Перед тем как отказаться от услуг управляющей компании нужно учитывать, что в вышеназванных случаях законодательные нормы допускают разрыв договорных отношений с УК с единственной оговоркой. Это можно реализовать не ранее чем через 12 месяцев спустя оформления договорных отношений.
Что говорит закон и судебная практика о смене УК
Существующей нормой ГК РФ п. 1 ст. 310 в России принят запрет на одностороннее расторжение договорных отношений, если не предусмотрено иное законом. В жилищном законодательстве такое право прописано п.8.2 ст.162 ЖК РФ и допускается при серьезных нарушениях условий договора.
В судебной практике имеются решения, в частности №7677-11 Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 ноября 2011 г. в котором обозначено, можно ли общедомовому собранию жителей расторгать договор с УК в одностороннем порядке и без нарушений договорных положений.
Возможные основания для досрочного расторжения договора
При окончании срока действия договора с УК собственники недвижимости имеют право поменять форму управления многоквартирным домом или подписать договор с другой организацией. Если заказчик письменно не уведомит исполнителя о прекращении договора, то он автоматически продлевается на условиях, согласованных изначально.
Ст. 162 ЖК РФ отвечает на вопрос, можно ли отказаться от услуг УК до прекращения действия договора по окончанию срока.
Владельцы недвижимости вправе в одностороннем порядке прекратить договорные обязательства:
- по окончанию каждого последующего года со дня заключения договора, если он заключен по итогам открытого конкурса (ч.8.1);
- с управляющей организацией, предоставляющей некачественные работы и услуги (ч.8.2), если договор заключен на основании решения большинства собственников.
Поэтому для выбора основания для отказа нужно узнать, каким образом обслуживающая фирма получила многоквартирный дом в управление. Организация получает объект в управление, если она одержала победу в открытом конкурсе (ст.161 ЖК РФ) или выбрана по решению общего собрания владельцев недвижимости (ст. 162 ЖК РФ).
Согласно ч.8 ст.162 Жилищного кодекса для расторжения договора управления МКД применяются нормы, предусмотренные гражданским законодательством.
Смена компании, одержавшей победу в конкурсе
Отказаться от услуг исполнителя, победившего по результатам открытого конкурса, возможно только по окончанию каждого года со дня заключения контракта. Поэтому нужно учитывать дату подписания договора при начале процедуры.
Рекомендуется следующий алгоритм действий для собственников:
- не менее чем за 45 календарных дней до завершения текущего года действия договора организовать и провести общее собрание. На нем принять решение об изменении формы управления домом или выбрать другого исполнителя;
- в срок не более 5 рабочих дней направить в УК и жилищный орган муниципальной власти уведомление о принятом решении с приложением копии оформленного протокола;
- подписать договор с новой управляющей организацией или оформить документацию для смены способа управления.
Договор с новой УК подписывается при проведении собрания в многоквартирном доме. Так как в нем должны расписаться более 50% собственников.
Иначе, несмотря на запротоколированное решение, договор управления будет считаться незаключенным (ч.1 ст. 162 ЖК РФ). Собрать всех владельцев отдельно для подписания бывает проблематично.
Смена исполнителя по решению общего собрания
Как отказаться от услуг управляющей компании, если она выполняет свои обязательства некачественно, указано в ч.8.2 ст.162 ЖК РФ. Понятие некачественного исполнения обязательств определено Постановлением Правительства «Об утверждении
Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения» (№491 от 13.08.2006 г.).
Алгоритм действий собственников:
- документально зафиксировать нарушения со стороны исполнителя договора;
- провести собрание владельцев и проголосовать за смену компании;
- надлежащим образом оформить решение;
- уведомить жилищный орган и УО, направив копию решения;
- заключить новый договор с выбранной УК или оформить смену способа управления МКД.
Важно соблюсти все указанные пункты. В противном случае у управляющей организации будет повод оспорить решение.
Сбор доказательств недобросовестности УК
Чтобы жильцы отказались от УК, к общему собранию активистам необходимо представить доказательства ее недобросовестных действий.
При выборе УК одновременно создается совет МКД. Председатель совета обязан не только контролировать качество оказываемых услуг, по и подписывать акты приемки проделанных работ, запрашивать сметы, документы об оплате строительных материалов. Именно председатель вправе направлять обращения в органы местного самоуправления о проверке деятельности и устранении нарушений со стороны УК.
Для этого собираются:
- заявления и жалобы граждан на управляющую организацию;
- результаты проверок по ним, оформленные актами;
- предписания жилищных инспекций;
- заключения надзорных органов;
- результаты прокурорских проверок и т.п.
В собранных материалах могут отражаться факты привлечения к административной ответственности сотрудников УО за выявленные недостатки и нарушения.
Чтобы понять, может ли дом отказаться от обслуживающей фирмы, необходимо знать требования, предъявляемые к качеству услуг ЖКХ. Они изложены в Приложении №1 Постановления Правительства РФ «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в многоквартирных домах» (№354 от 06.05.2011 г.).
Алгоритм смены УК и образцы документов
Несмотря на то, что каждый владелец помещения в МКД должен самостоятельно исполнять обязанности, предусмотренные договором управления, ЖК РФ не дает права одной квартире единолично сменить УО.
Согласно ч.3 ст. 161 способ управления МКД может определяться только общим собранием. При этом оформленное решение обязательно к исполнению для всех собственников.
Чтобы сменить форму управления МКД или отказаться от услуг УК, необходимо организовать собрание собственников, оформить принятое решение. Иначе его результаты могут быть оспорены, а решение – отменено.
Образец заполнения решения:
Пошаговая инструкция организации и проведения собрания:
- создается инициативная группа (как правило, это люди, активно выступающие за смену);
- активисты собирают информацию и знакомят с ней всех собственников. Ознакомление производится очно или заочно, например, используется электронная почта;
- разрабатывается повестка собрания, определяется его дата, время и форма проведения (очная или заочная);
- не позднее 10 дней до планируемой даты проведения о собрании и его повестке уведомляются все владельцы помещений, а также УО (под расписку об ознакомлении или через заказное письмо);
- проведение собрания с итоговым голосованием по обсуждаемым вопросам;
- протоколирование результатов и оформление решения;
- уведомление всех владельцев помещений, обслуживающей организации и жилищного органа муниципальной власти о принятом решении (также под расписку в получении или через заказное письмо).
Образец и порядок заполнения протокола собрания собственников
Согласно статье 45 Жилищного кодекса собрание признается легитимным, если в нем принимают участие собственники не менее 50% площади МКД. Число голосов устанавливается пропорционально доле участника на общедомовую собственность. Итоги голосования по повестке дня отражаются в протоколе общедомовых сборов.
Образец заполнения протокола собрания собственников по смене УК
В течение 5 дней уведомление направляется в адрес УК и Госжилинспекцию. Жильцы должны сообщить о своем решении заранее. Поскольку по закону (ч.6 ст.162 ЖК РФ) договор пролонгируется автоматически на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна сторона не заявила о его прекращении
К протоколу прилагаются копии жалоб жителей, контролирующих актов УК и письменное уведомление управляющей компании по прекращению договора.
Важно! Необходимый перечень требований к оформлению протокола общих собраний указаны в Приказе Минстроя от 25.12.2015 г. №937/пр.
Судебное разбирательство
Если УК оспаривает решение собственников, придется обратиться в суд по месту регистрации обслуживающей организации.
К исковому заявлению о досрочном расторжении договора прикладываются:
- решение и протокол собрания собственников;
- уведомление УО о расторжении договора;
- доказательства нарушений исполнения условий договора;
- справка об отсутствии задолженности за оказанные услуги.
Суд рассмотрит дело и примет соответствующее решение. Как правило, при точном соблюдении вышеописанных процедур судья принимает сторону собственников.
Дальнейшие действия
На основании п.4 Порядка, утвержденного приказом Минстроя РФ № 938/пр от 25.12.2015 г. смена УО проводится муниципальным жилищным органом за 10 рабочих дней после получения заявления.
Новая УО приступает к исполнению своих обязанностей с даты изменения данных в реестре лицензий субъекта Российской Федерации. Изменения вносятся на основании заключенного договора (ст.162 ЖК РФ).
Сменяемая УК передает документацию, оборудование и технические средства, необходимые для управления домом. На это отводится 3 рабочих дня с момента расторжения контракта.
Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?
Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.
К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.
В каких случаях стоит задуматься о смене управляющей компании?
Если вы систематически обнаруживаете в своей квитанции услуги, которые не оказываются по факту, управляющая компания (УК) некачественно обслуживает дом или необоснованно завышает квартплату, следует обдумать возможность найма другой организации.
Для того, чтобы адекватно оценить необходимость замены УК, стоит выписать из договора с УК и квитанций все оказываемые услуги, и составить список претензий по каждой из услуг. По каждому из пунктов можно написать жалобы непосредственно в УК. Если компания не реагирует, на следующем этапе можно самостоятельно или совместно с другими жильцами обратиться в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру). После того когда наберется значительное количество официальных свидетельств неудовлетворительной работы УК, можно начинать процедуру ее замены.
Но стоит подготовиться к тому, что этот процесс займет немало времени и потребует поддержки со стороны большинства собственников дома.
Какие бывают разновидности управляющих компаний?
Существуют несколько видов управляющих компаний, в зависимости от способа которым они были наняты. От этого будет зависеть алгоритм действий для ее замены.
Вариант 1. В большинстве случаев УК избирается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Договор заключается на срок от 1 до 5 лет.
Вариант 2. Если жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, это сделает муниципалитет через открытый конкурс. О результатах муниципалитет сообщает собственникам, которые обязаны заключить договор с этой организацией. Срок договора не может превышать 3 лет. В этом случае можно поменять УК через собрание собственников жилья. Причем в отличие от предыдущего варианта, формальных оснований (таких как неудовлетворительная работа УК или нарушения) не требуется — достаточно решения большинства собственников.
Вариант 3. Еще одна разновидность организаций — это временные управляющие компании. Они могут быть назначены застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию на срок не больше 3 месяцев. Временные УК оказывают коммунальные услуги до момента, когда собственники подпишут договор с постоянной УК.
Какие могут быть основания для расторжения договора?
Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:
-
Истекает срок действия договора
В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;
-
Условия договора дают возможность расторжения
Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;
- УК не выполняет свои обязанности
Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);
- Смена способа управления домом
В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.
Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?
В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.
Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.
Как поменять управляющую компанию: пошаговая инструкция
Шаг 1. Составить список претензий к действующей управляющей компании и собрать свидетельства нарушений (копии жалоб в УК, Роспотребназор и контролирующие органы).
Шаг 2. Обсудить ситуацию с другими жильцами и создать инициативную группу жильцов.
Шаг 3. Подобрать новую управляющую компанию. Следует внимательно изучить рейтинги управляющих компаний и прочитать отзывы. В особенности стоит обратить внимание на официальный сайт потенциальных кандидатов, наличие у них необходимых документов (прежде всего, лицензии). Посмотрите на состояние обслуживаемых этими компаниями домов — это поможет получить объективное представление о работе УК. После того, как сформирован список понравившихся компаний, можно обратиться к ним с просьбой составить план работ по вашему дому, а также дать информацию о тарифах.
Шаг 4. Составить повестку общего собрания собственников, которая должна включать вопрос расторжения договора с текущей управляющей компанией. Кроме того, желательно сразу же внести в повестку вопрос о выборе новой компании, сроках передачи ей всей документации и остатка денежных средств.
При этом нужно определиться с основанием для расторжения договора: истечение срока, нарушение управляющей компанией условий договора или смена способа управления домом.
Шаг 5. Провести общее собрание собственников многоквартирного дома и зафиксировать решения в итоговом протоколе. Данное мероприятие требует соблюдения большого количества формальностей, поэтому помощь профессионального юриста может оказаться полезной.
Шаг 6. В течение 5 дней уведомить о результатах собрания текущую управляющую компанию. К уведомлению нужно приложить копию итогового протокола общего собрания.
Также в течение 5 дней необходимо направить в государственную жилищную инспекцию пакет документов:
- оригинал протокола общего собрания и принятого решения;
- реестр собственников жилых помещений дома;
- реестр уведомления собственников о проведении собрания;
- оригинал бланков голосования;
- реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно.
Шаг 7. Направить копии протоколов собрания в новую управляющую компанию.
Шаг 8. Новая управляющая компания подписывает договор обслуживания с каждым собственником.
Что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья?
В этом случае собственники могут направить жалобу в жилищную инспекцию, прокуратуру или подать иск в суд. К жалобе следует приложить все документы, которые подтверждают допущенные управляющей компанией нарушения.