Как купить землю у государства для бизнеса

Как купить землю у государства?

Купить землю у государства можно, но только осторожно.

Государство не только продает земельные участки, но и устанавливает правила их продажи.

Иными словами, государство играет по правилам, которые само себе пишет.

Бывает выгодно покупать землю у государства, но сначала желательно освоить «правила игры».

пошаговая инструкция

Мне известны

4 варианта купить землю у государства.

Если знаете другие способы, то поделитесь ими в комментариях.

Для целей статьи под государственной землей понимаем не только землю государства, но и муниципальную землю.

Итак, приступим.

Как купить землю у государства?

Начнем с первого способа.

1. Купить землю ИЖС, для бизнеса и других целей.

Покупать землю под ИЖС у государства бывает не выгодно. Обычно покупка съедает львиную долю средств.

При этом строительство дома на купленной земле затягивается.

Иногда выгоднее покупать землю под ИЖС не сразу, а предварительно взять ее в аренду.

Потом выкупить землю под построенным домом по цене гораздо меньшей, чем покупка пустого участка.

Об этом способе расскажу ниже в разделе: Выкуп государственной земли в собственность.

А пока рассмотрим вопрос:

как купить землю через сайт торги гов ру?

Официальный сайт https://torgi.gov.ru является основной площадкой, где продаются государственные и муниципальные земельные участки.

В верхнем меню наведите курсор на вкладку «Торги».

В выпадающем списке выберите «Аренда и продажа земельных участков».

Кликните на опцию расширенный поиск.

Откроется форма «Параметры участка», в которой заполним несколько полей.

• в сроке «Вид договора» выбираем – Договор купли-продажи,
• в строке «Тип извещения» выбираем – Извещение о проведении торгов,
• если хотите искать участки в конкретном регионе, населенном пункте, то заполните строки «Страна размещения» и «Местоположение».
• в выпадающем списке «Вид разрешенного использования» выбираем соответствующее значение.

На выборе вида разрешенного использования остановимся более подробно.

Потому что именно ВРИ определяет возможности использования участка.

Если хотите купить землю для ИЖС, то в выпадающем списке выбирайте – для индивидуального жилищного строительства.

Если нужна земля под бизнес, то выбор вида разрешенного использования будет несколько сложнее.

Рассмотрим несколько примеров выбора вида разрешенного использования для земли под бизнес.

Земля под кафе.

В выпадающем списке «Вид разрешенного использования» нет такого вида использования как кафе.

Как быть?

Открываем скачанный Классификатор.

1. кликаем на значок лупы чтобы открылось поисковое окно по документу,

2. в поисковое поле вводим слово «кафе»,

3. кликаем «Previous» чтобы было найдено встречающееся в файле слово «кафе»,

4. искомые слова будут выделяться в тексте,

5. определяем, что кафе относится к виду разрешенного использования «Общественное питание», куда также входят рестораны, столовые, закусочные, бары.

Таким образом, чтобы купить землю под кафе необходимо выбрать вид разрешенного использования — Общественное питание.

Второй пример.

Земля под автосервис.

В выпадающем списке есть вид разрешенного использования – Автомобильный транспорт.

Однако данный вид позволяет размещать автомобильные дороги, объекты ДПС, стоянки и другие объекты. Но этот ВРИ не позволяет размещать автомастерские и автосервисы.

Иными словами, выбирать ВРИ – Автомобильный транспорт — для размещения автосервиса бесперспективно.

Подходящий вид разрешенного использования лучше искать в Классификаторе, как было показано в предыдущем примере для кафе.

Участок под автосервис встречается в описании вида разрешенного использования — Объекты придорожного сервиса.

Поэтому если хотите купить землю под автомастерскую, то выбирайте ВРИ — объекты придорожного сервиса.

После заполнения указанных полей кликайте «Поиск».

Система отобразит количество найденных лотов.

В левой графе каждого лота есть значок в виде лупы . Кликните и раскроите всю информацию по лоту:

• дата окончания приема заявок,
• кадастровый номер земельного участка,
• начальная цена участка,
• размер задатка,
• категория земель,
• вид разрешенного использования.

Если нашли подходящий лот и готовы участвовать в торгах, скачайте и изучите информацию по аукциону.

Под значком лупы есть значок для скачивания документов по аукциону.

В первую очередь изучите проект договора, условия участия в аукционе и заполните заявление.

Вторым шагом – оплачивайте задаток для участия в аукционе.

Подавайте заявление (заявку) на участие в торгах.

Примечание.

Если вас признают победителем аукциона, то сумма задатка будет засчитана в счет уплаты стоимости участка. Нужно будет только доплатить недостающую сумму.

Если выиграет другой участник, то задаток вернут в полном размере.

Если подана или принята только одна заявка, то заявителя признают единственным участником аукциона.

С ним заключают договор купли-продажи земли по начальной цене.

Вариант с единственным участником является самым выгодным, потому что начальная цена участка не повышается.

Если подано несколько заявок, то аукционист повышает цену пока не останется желающих бороться за участок.

Победителем аукциона признается участник, который единственный поднял карточку после объявления очередной цены участка.

Таким образом, на сайте torgi.gov.ru можно купить землю для ИЖС, для бизнеса, под ЛПХ и для других целей.

Плюс покупки земли через сайт   torgi.gov.ru:

+ быстрый поиск участков выставленных на продажу,

+ есть шанс купить землю у государства по начальной цене без повышения стоимости.

Минусы покупки земли через torgi.gov.ru:

— как правило, скудный выбор земельных участков,

— на хорошие участки может вырасти цена в ходе торгов.

Минусом также является тот факт, что не все участки продаются через сайт torgi.gov.ru.

Частенько администрация публикует сведения о продаже государственной земли на своем официальном сайте.

Поэтому, если хотите купить землю у государства, то необходимо отслеживать torgi.gov.ru и сайт местной администрации.

Сайт каждой администрации имеет индивидуальный дизайн и свою структуру. Поэтому единого алгоритма поиска земельных участков составить не получится.

Тем не менее, можно дать 2 рекомендации.

• используйте карту сайта администрации, чтобы найти разделы, по тематике подходящие под информацию о продаже земли;
• через встроенный поиск сайта, используя слова «аукцион», «торги», «продажа участка» находите информацию о продаже земли.

На этом с первым способом закончили.

Переходим ко второму.

2. Как купить государственную землю без торгов?

По закону купить землю у государства без торгов можно только для следующих целей:

• для ИЖС;
• ЛПХ, в границах населенного пункта;   
• для дачного хозяйства (применялось до 01.01.2019 года);
• ведение садоводства;
• для осуществления КФХ его деятельности.

Смотрите статью 39.18 ЗК РФ.

Другими словами, купить землю под бизнес (кафе, мойка, автосервис. шиномонтаж) без торгов не получится.

Покупка государственной земли без торгов, то есть без аукциона, предполагает следующий алгоритм действий.

А) Если участок не сформирован, то есть не имеет границ, не поставлен на кадастровый учет и не имеет кадастрового номера:

• подготовить схему расположения земельного участка,
• подать в администрацию схему и заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
• если схема составлена правильно и на участок не нашлось желающих, то администрация принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
• с момента принятия решения о предварительном согласовании вы имеете исключительное право купить  участок без торгов,
• право на покупку земельного участка без аукциона сохраняется за вами в течение 2-х лет с даты принятия решения.

Б) Если участок сформирован, то есть имеет границы, которые отображаются на публичной кадастровой карте, имеет кадастровый номер и поставлен на кадастровый учет:   — подать в администрацию заявление о предоставлении земельного участка,

• если на участок не нашлось желающих, то администрация принимает решение о предоставлении земельного участка,
• с момента принятия решения (постановления) вы имеете право купить участок без торгов.

Таким образом. Покупка участка без торгов для ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, для ведения садоводства и КФХ возможна при условии, если в течение 30 дней с момента опубликования администрацией извещения никто не заявит желания участвовать в аукционе.

Если желающих нет, то получаете право купить участок без аукциона.

Если желающие объявились, то администрация откажет в предварительном согласовании или предоставлении участка и перейдет в режим аукциона.

В этом случае купить выбранный участок можно на торгах по процедуре,  описанной в пункте 1 данной статьи.

Пошаговые алгоритмы действий помогли мне в течение 1 года получить:

• постановления о предварительном согласовании в отношении 2-х земельных участков  под ЛПХ и ИЖС,
• получить 1 участок под ИЖС на аукционе.

Инструкции регулярно дополняются, поэтому они актуальны в постоянно изменяющихся условиях.

Переходим к третьему способу купить землю у государства.

 3. Выкуп государственной земли в собственность.

Согласно закону (пп. 6 п. 2 статьи 39.3 ЗК РФ) собственник здания или сооружения имеет право приобрести земельный участок, на котором располагается недвижимость, в собственность без торгов.

Иными словами, если вы построили сами или купили дом на участке, который находится в аренде, то вы можете выкупить участок без торгов.

Использование данной возможности бывает особенно выгодно в отношении участков для ИЖС.

Данный способ применим и в отношении участков под ЛПХ в границах населенного пункта, потому что на таких участках допускается строительство индивидуальных жилых домов.

Далее в тексте будет упоминаться только ИЖС, но следует понимать, что этот способ применим и для земли ЛПХ в границах населенного пункта.

Примечание.

Для участков ЛПХ, располагающихся за пределами населенных пунктов (полевые участки), выкуп земли по данному способу, как правило, не применим, потому что на полевом участке строить индивидуальный жилой дом нельзя.

Если планируете купить у государства землю для ИЖС и построить дом, то встает вопрос выбора:

• купить участок, то есть сразу получить землю в собственность,
• взять участок в аренду, построить дом, а затем выкупить землю без торгов.

Во многих районах и населенных пунктах, где сидят вменяемые власти, выгоднее не покупать участок сразу в собственность, а брать его в аренду и выкупать после строительства дома.

Выгода объясняется тем, что некоторые власти устанавливают низкую стоимость выкупа участка под объектами недвижимости.

Например, в одном из населенных пунктов, где я взял участок в аренду, цена выкупа земли составляет всего 3% процента от кадастровой стоимости.

В некоторых районах я находил цену выкупа земли на уровне 15% процентов от кадастровой стоимости, что тоже вполне терпимо.

Такой уровень цены выкупа земли, как правило, ниже  стоимости пустого участка.

Таким образом, прежде чем подавать документы на покупку пустого участка под ИЖС, целесообразно выяснить в администрации начальную стоимость участков для ИЖС выставляемых на продажу, и стоимость выкупа участков под построенным домом.

Если цена выкупа ниже, то выгоднее начинать с аренды и затем переводить его в собственность, после завершения строительства.

Безусловно, есть администрации с чрезвычайно алчными чиновниками и местными депутатами, которые устанавливают цену выкупа земли под объектами недвижимости на уровне 100% кадастровой стоимости.

Я находил такие администрации на территории Московской области. Но и в других регионах они наверняка есть.

Если вы выбрали участок в районе или в населенном пункте с такой администрацией, то на выгодное приобретение земельного участка вам рассчитывать не приходится/

4. Купить землю у государства по инициативе заинтересованного лица.

Данный способ приобретения земли применим, если вы хотите получить земельный участок за пределами населенного пункта.

Чаще всего такой способ получения земли применяется для участков с/х назначения (но возможно и другое назначение земли).

В чем состоит суть:

1. находите землю, которую хотите получить,
2. готовите схему расположения земельного участка,

   Примечание.

   В одной из инструкций показан подробный алгоритм действий как за 40 минут составить схему земельного участка.

3. подаете в администрацию заявление об утверждении схемы,
4. если в течение 2-х месяцев администрация утвердит схему, то вы проводите кадастровые работы и ставите участок на учет,
5. после этого администрация обязана провести аукцион по продаже данного земельного участка,
6. вы участвуете в аукционе и при положительном исходе получаете участок.

Минусы данного способа получения земли:

— можно потратить время и ресурсы, но не выиграть аукцион,

— нельзя получить землю в границах населенного пункта, а также в г. Москва, С-Петербург и Севастополь.

Плюсы:

+ вы не зависите от лотов, которые администрация выставляет на аукцион,

+ вы можете сами инициировать проведение аукциона по участку, который вам нужен.

Подводя итог, следует отметить, что изложенный материал может только сформировать выбор правильного направления в получении земли.

Прохождение, установленных законом процедур смотрите в пошаговых инструкциях.

Желаю достойной жизни и успешной покупки участка.

Для создания или расширения бизнеса часто возникает необходимость в приобретении земельного участка. Это существенная часть затрат, но она с лихвой оправдывает себя в будущем.

Если крупной суммы на покупку сразу нет, то можно взять землю в аренду, но этот вариант плох переплатами, а также нестабильностью цены.

Потому проще разобраться, как купить землю у государства, набраться терпения и приступить к решению этой задачи.

Сегодня рассмотрим с примерами пошаговую инструкцию того, как купить земельный участок у государства без лишних затрат времени и ресурсов.

1. Перед тем, как купить земельный участок у государства, собираем информацию

Рынок земли в любой стране мира является важной составляющей экономики.

С одной стороны, рынок недвижимости в целом сам по себе является ключевым индикатором экономического здоровья страны/региона и инвестиционной привлекательности.

С другой – прямым образом влияет на экономику государства, и даже мира. И чем крупнее государство, тем сильнее его влияние на мировую экономику.

Так, мировой финансовый кризис 2008-2009 годов начался именно с обвала на рынке недвижимости США. «Сырьевой» же в 2011 году стартовал со спада спроса на квадратные метры в Китае, как первой «ласточки» будущего замедления китайской экономики (и это действительно произошло – рост ВВП замедляется).

Эти же тенденции характерны и для России, где рынок недвижимости, и конкретно земли — один из самых нестабильных и подверженных «панике».

При этом рынок аграрной земли стоит особняком ото всех остальных направлений (есть еще рынок земли под жилищную застройку, под промышленное строительство, под освоение недр и т. д.).

С одной стороны, Российское государство поощряет освоение свободных земель, но с другой – невостребованные участки часто находятся в непригодных для ведения бизнеса местах (вдали от транспортных маршрутов, без развитой инфраструктуры и пр.). Чем лучше участок – тем выше за него конкуренция.

К чему мы все это пишем?

К тому, что покупать землю надо на пике кризисов, когда цены самые низкие и предложение превышает спрос, а продавать – на пике экономического роста.

Это так называемые капитальные инвестиции, которые делают в расчете не на сиюминутную прибыль, а на долгосрочную перспективу.

Если же вам срочно нужна земля под свое предприятие, то тут, вероятно, не будет времени для выжидания. Чем дольше бизнес простаивает без необходимых площадей, тем выше у него потери.

Поэтому надо выбирать ту землю, которая доступна на рынке уже сейчас, а не через 5-10 лет.

Рынок земли Российской федерации – какой он?

Если требуется охарактеризовать одним словом – большой. Земли в России достаточно, но в Европейской части страны около крупных городов она уже почти вся поделена.

Это не значит, что там нет рынка земли: есть и вторичный, и продажа государственных земель. Причем, покупать у государства дешевле, чем у посредников, и надежнее.

Всего в России 1 712 500 000 гектар земли: 92% из них в государственной собственности, почти 7% в собственности граждан и около 1% в собственности юридических лиц (промышленности).

Однако более 65% этих территорий занимают леса. Еще около 5% — это заповедники, земли водного фонда и «важных объектов» (в том числе военных).

То есть, если эту землю купить и удастся, то под бизнес приспособить выйдет с большим трудом – каждый участок имеет свое целевое назначение и категорию, которые присваиваются при добавлении его после межевания в кадастр Росреестра.

Можно, конечно, после покупки сменить целевое назначение земли, но это бывает весьма проблематично и недешево.

Однако и оставшегося гражданам и бизнесу хватит с лихвой: не стоит забывать, что Россия — крупнейшее в мире государство. Уже подготовленная земля населенных пунктов (размежеванная или готовая к этому) составляет примерно 20 000 000 га, из которых свободны примерно 15 000 000 га.

«Свободны» в данном случае условно – вся земля государственная, и далеко не каждый участок можно выкупить – он может быть уже в аренде или числиться непригодным для ведения хозяйственной деятельности.

Конечно, больше всего свободных территорий находится в сельской местности, за пределами населенных пунктов. Объем сельскохозяйственных земель в России составляет 22% от всего земельного фонда. В цифрах это около 500 000 000 гектар, которых хватит всем. При этом цифра свободных земель каждый год растет.

Во-первых, еще со времен разгона колхозов многие площади так и остаются «дикими». Во-вторых, из-за постоянных экономических кризисов многие предприниматели (в том числе крупный бизнес) не в состоянии обработать большие массивы земли – нет рынков сбыта продукции.

Кроме того, люди все дальше «врубаются» в когда-то неосвоенные территории Сибири, что пополняет фонд обработанных земель.

Нам достаточно знать, что местные органы власти способны распоряжаться 258 млн га аграрной земли и около 15 млн га земли в населенных пунктах.

2. Как купить земельный участок у государства и не обанкротиться?

С точки зрения экономической теории, земля является природным даром, потому цена на неё иррациональна по своей природе – является не отражением себестоимости товара (землю ведь никто не производит), а отражением спроса на неё.

Иначе говоря, чем больше желающих её купить, тем она дороже. Потому самые дорогие участки в Москве, следом идет Московская область, далее Питер и область, а только затем вся остальная Россия.

Тенденции на рынке земли Российской Федерации были противоположными.

Во-первых, цены продолжали расти, пытаясь «догнать» обваливающийся курс рубля. Однако спрос при этом падал.

Зато он рос на зарубежную недвижимость, куда зажиточные россияне пытались «спрятать» свои тающие рублевые капиталы.

Поскольку доллар и евро тоже серьезно «просели», то богатые люди по всему миру кинулись вкладывать деньги в золото и недвижимость, в том числе в земельные участки. Однако россияне не спешили скупать родные территории, предпочитая зарубежные.

В 2016 году рост цен на землю прекратился, обвал рубля приостановился, и рынок земли вновь начал подавать признаки жизни. Тем более, что правительство упростило процедуру аренды и покупки государственной и муниципальной земли.

Так как тут не купить земельный участок у государства, если оно само вам его практически дает? Впрочем, не бесплатно.

Последние тенденции на рынке земли

Итак, в 2016 году рост спроса на землю составил приблизительно 50% (в сравнении с 2015 годом). Только на землю под жилищное строительство объем инвестиций вырос на 84%.

Это говорит о двух вещах:

1. Есть тенденция к восстановлению экономики.
2. Цены на землю и недвижимость будут расти активнее.

Но стремительно стоимость будет подниматься, в первую очередь, на вторичном рынке земли, а вот при покупке у государства – нет. Она регулируется законодательством, потому и темп прогрессии будет замедленным.

Например, продажи в Подмосковье в 2016 году – практически каждый месяц они поднимались на 20-30% в сравнении с предыдущим месяцем. Только количество регистраций земельных прав выросло за март на 122,8%, в дальнейшем рост продолжился.

Связано это с большим отложенным спросом – в 2016 он вырос в 3 раза. Но это все речь про землю под строительный бизнес.

Земля для фермерских хозяйств не особо подорожала из-за того, что у фермеров (особенно малых) нет денег на её покупку.

Потому правительство даже вынуждено было пойти на введение упрощенного (читай льготного) режима продажи земли малому и среднему бизнесу (в первую очередь – индивидуальным предпринимателям).

3. Что говорит законодательство о том, как купить землю у государства?

Главный свод нормативно-правовых актов в этом контексте – Земельный кодекс.

Крупнейший пакет обновлений был принят в 2015 году, а второй по важности – в 2016-м. Его писали целых пять лет, пока не презентовали в виде 300 страниц мелким шрифтом…

Не будем углубляться в детали ЗК. Главное для нас то, что 1 марта 2015 года, как часть кодекса, приняли новую упрощенную процедуру продажи государственной и муниципальной земли гражданам (в том числе физическим лицам – ИП).

Первое и самое важное в этой процедуре – запуск процесса покупки земли у государства путем подачи простого заявления для допуска к аукциону.

Также есть варианты покупки земли в обход торгов, но тут все зависит от целевого назначения участка: под жилищное строительство купить его будет проблематично.

Такую землю дают практически всегда в аренду, хотя законодатели оставили ряд лазеек, позволяющих обходить право об аренде земли (в том числе «под огородничество») с целью получения её в полную собственность.

Так, если вы взяли в аренду на 3 года землю для огородничества, а потом перерегистрировали её под ИЖС, построили там дом (пока срок аренды не завершился), то сможете направить заявление на покупку этого участка по цене лишь в 3% от кадастровой стоимости.

Это будет так называемая упрощенная система, которая разрабатывалась для малых фермеров.

Но купить можно далеко не всю государственную землю. Тут есть ряд условий, которые должны соблюдаться:

• Чтобы можно было купить государственную землю, она должна числиться на балансе у муниципалитета.
• Муниципалитет может стать распорядителем земли для продажи/аренды, только если этот участок не был размежеван (не зарегистрирован в реестре) либо предыдущий распорядитель утратил право владения.
• Муниципалитет сдает землю в аренду/продает под конкретную цель, которая указывается в заявлении при подаче пакета документов перед аукционом. Сменить категорию земли можно после её приобретения, но не всегда.

Если учесть, что в 2015-2016 годах из государственного земельного фонда (от субъектов РФ) муниципалитетам передали большие массивы незанятой земли, то свободных участков оказалось довольно много, особенно в сельской местности.

Кроме того, теперь можно обращаться не только в центральные органы власти (Росреестр), но и к местным властям по месту жительства. А тот же Росреестр теперь выдает выписки из кадастров по электронной системе.

На практике тут есть много нюансов (например, введение платы за отдельные, якобы бесплатные услуги). Но в целом система того, как купить землю у государства, работает.

В случае с фермерскими хозяйствами все еще проще – нужно лишь подать заявление в сельсовет, который, в теории, практически все должен сделать за вас.

4. Как купить землю у государства по наиболее низкой цене?

Законодатели, которые работали над проектом обновленного Земельного кодекса, заложили сразу несколько механизмов того, как бизнес (в первую очередь фермеры) может сэкономить на покупке земли.

Первую легальную схему мы уже вкратце описали – начать строительство на арендованном участке, который потом выкупить за 3% от его кадастровой стоимости. Правда, это касается только жилищного строительства, и к бизнесу прямого отношения не имеет.

Определенные послабления при выкупе земли делаются тем фермерам, которые в течение 3 лет были добропорядочными арендаторами, не пропускали платежи, развивали хозяйство, платили исправно налоги, давали рабочие места и т. д.

Особенно, если вы выпускаете приоритетную для вашего региона продукцию (перечень таких отраслей и товаров есть в каждой области).

В остальных случаях придется уплатить полную стоимость земли либо даже больше – аукцион для того и нужен властям, чтобы продать участок как можно дороже.

Хотя тут тоже есть свои нюансы. Например, неразмежеванные ранее участки можно выкупить по определенной процедуре в обход торгов, чем сэкономить свои деньги.

Также нужно изучать важные для вас регионы, т. к. аукцион аукциону рознь.

К примеру, Саратовская администрация с 2015 года продает землю на торгах не по рыночной стоимости, а за 17% от кадастровой оценки. Другие местные власти также заинтересованы в том, чтобы земля «не гуляла».

Периодически случаются «распродажи» бывшей колхозной земли.

Да, большая её часть уже разделена на паи и роздана, но во многих областях все еще есть большие массивы невостребованной земли, от которых местные власти стремятся избавиться – им нужны налоги, а налоги дает только бизнес, работающий на этой территории.

Кстати, с недавних пор статус «глава крестьянско-фермерского хозяйства» считается практически льготным, и открывает возможности к серьезной экономии.

Например, гражданин РФ с таким статусом априори более привлекателен с точки зрения властей при разделе земли на участки. Фермеры в приоритете как на аукционах при покупке земли, так и при аренде.

Многие сознательно идут сначала на аренду за 2% кадастровой стоимости в год, чтобы потом выкупить землю «со скидкой» у государства через 3 года.

Как купить землю у государства через аукцион?

Первое, что вам необходимо, чтобы купить землю у государства — отыскать объявление о продаже местной администрацией подходящего под ваши нужды земельного участка.

Также нужно изучить информацию о самих лотах: их размеры, цену, а также виды разрешенной на них деятельности.

Далее стоит узнать, кого допускают к торгам. Есть общедоступные торги, есть для упрощенцев или только для отдельных отраслей. Проще говоря, надо внимательно читать объявление, чтобы вашу заявку на участие в торгах не отклонили.

Обычно для всей этой публичной информации на сайтах местных администраций есть специальные разделы. Там надо отыскать файл или вкладку «Правила землепользования и застройки», где говорится о том, что в данном регионе уже проведено размежевание участков.

Если его нет, то участки не разделены, а значит, муниципалитет не может пока распределять их через аукционы. Правда, может так случиться, что документ этот в реальности будет, но на сайте он будет недоступен – с чиновниками главное правило «доверяй, но проверяй».

Если аукцион на подходящий участок объявлен, вы подали заявление и его приняли, то далее «дело техники» – прийти лично на торги, либо принять участие в электронных торгах и выиграть их.

Торги идут на увеличение цены – шаг обычно стартует с 2%, но могут быть исключения (особенно в Москве, где наибольшая конкуренция).

Для участия в торгах физическому лицу (ИП) достаточно подать заявление установленного образца (должно быть на сайте, где публикуется объявление о торгах) + копию паспорта и квитанцию о том, что вы внесли задаток.

Да, без задатка вас к торгам не допустят, ведь вам необходимо подтвердить свою платежеспособность. В случае поражения задаток вам возвращают в течение 3 дней.

Если вы выиграли торги, то по их итогам подписываете 2 экземпляра протокола о проведенном аукционе. После этого уплачиваете необходимую сумму и оформляете все это дело в Росреестре, который в течение 14 дней должен предоставить документы, подтверждающие ваше земельное право.

В целом, процесс подготовки к аукциону и дальнейшей покупки земли длится около 2 месяцев, если, конечно, никто из участников не подаст в суд из-за нарушений.

Аукцион могут также отменить, если участников менее двух, если в генплан вносятся изменения и из-за вмешательства Росреестра (например, участок могут снять с кадастрового учета).

Аукцион с точки зрения закона и практики

Земельный аукцион – самый простой и быстрый способ получить подходящий участок.

Но тут есть несколько нюансов:

• Во-первых, торги эти кто-то должен объявить – местная администрация, физлицо либо юр. лицо.

• Во-вторых, надо победить, ставя все больше и больше средств. Если участок ценный, то можно и переплатить.

  Но упрощенную систему ИП для того и выбирают, чтобы не переплачивать, потому сам формат аукциона многим не очень нравится.

К тому же следует понимать: если человек инициировал аукцион, значит, он оформлял участок, вносил предложение в кадастр, оформлял все это дело в Росреестре (а там тоже немало бюрократической волокиты).

Иначе говоря, вы влезаете в чужую инициативу, и инициатор торгов наверняка настроен гораздо более решительно, раз уж пошел на оформление документации.

С точки зрения закона все в порядке – все правки, так или иначе, способствуют тому, чтобы земля продавалась исключительно в условиях конкурентной борьбы. Тогда цена будет выше, а значит и государство получит больше.

Однако на практике происходит конфликт интересов у самих предпринимателей.

Тут есть и обратная сторона – тот, кто инициировал торги, без участия конкурентов не сможет получить участок в собственность, так как аукцион в этом случае отменят.

Так что он заинтересован, чтобы вы приняли участие, но он не заинтересован, чтобы вы сильно подняли цену и выиграли «его» участок.

5. Как купить земельный участок у государства в обход аукциона?

Если земельный аукцион — не ваш случай, то можете попробовать купить землю в обход ему.

Для этого надо пройти процедуру из шести шагов:

1. Ознакомительный – узнаете, есть ли генплан, размежевана ли земля, имеете ли вы право на её покупку по закону и т. д.
2. Информационный – ищете конкретную информацию на сайте Росреестра (на публичной карте), есть ли свободные участки в вашем населенном пункте/районе.
3. Подготовительный – подаете заявление о предварительном размежевании земли.
4. Оформительный – ставите участок на кадастровый учет в Росреестр.
5. Бюрократический – просите местные власти продать вам оформленный вами же участок без аукциона.
6. Финальный – покупаете, наконец, участок у местной администрации.

Теперь каждый из этапов опишем более развернуто.

Этап №1. Собираем информацию о том, как купить землю у государства в вашем районе

Тут мы рассмотрим первый и второй пункты из вышестоящего списка. На ознакомительном этапе останавливаться детально не будем – представим, что вы уже знакомы с законодательством, имеете право по закону на покупку земли и т. д.

Переходим к информационному этапу – заходим на сайт Росреестра и ищем подходящий участок, который пока не поставлен на кадастровый учет либо уже снят с него:

Там же нужно узнать детальную информацию об участке, нажав на его номер:

По закону вы можете получить выписку о свободных участках в Росреестре бесплатно. Для этого необходимо узнать о правах на этот участок, а затем направить запрос в «службу единого окна» (https://мфц.рф), где вам и дадут нужную выписку.

С выпиской идете к кадастровому инженеру, который оформляет вам схему интересующего участка за 500 — 2 000 рублей.

На практике, «единое окно» дает эти выписки не так уж часто, потому как аналогичная услуга в Росреестре стоит 200 рублей. То есть вас могут принудить к выплате этих денег.

Сумма довольно скромная, но подобные «необязательные» выплаты будут еще встречаться на вашем пути к земле не раз (особенно при общении с местными властями, которые многие консультационные услуги оценивают на свое усмотрение).

Кстати, есть возможность и самостоятельно составить схему интересующего участка (на рынке доступно специальное программное обеспечение) для того, чтобы купить землю у государства без лишней волокиты. Но им не так уж просто пользоваться, да и не всегда оно бесплатно.

К тому же, подтверждать подлинность этой схемы все равно придется. Так что новичку лучше обратиться к специалисту – кадастровому инженеру.

Этап №2. Подаем заявление для того, чтобы купить у государства землю

Предположим, этап сбора информации и ознакомление с законодательством вы прошли без потерь и проблем.

Теперь надо перейти к подготовительному этапу – подать соответствующее заявление:

С пакетом необходимых документов (копия паспорта, схема от кадастрового инженера) и заявлением вы идете в местную администрацию.

Там вы просите предоставить вам право на покупку конкретного участка без аукциона, который ранее в кадастре не числился, и на который никто не имеет имущественных прав.

Ваше заявление, а также предоставленная схема будут изучаться местным органом власти в течение 30 дней.

По итогам рассмотрения вам либо откажут с указанием причины (т. н. «мотивированный отказ»), либо выдадут Постановление главы районной/сельской/городской администрации о разрешении на покупку земли без аукциона.

Этап №3. Ставим земельный участок на кадастровый учет

Получив «добро» от главы местной администрации, вам следует идти обратно к кадастровому инженеру, который теперь уже полноценно оформит участок и выдаст кадастровый паспорт.

Вместе с инженером необходимо также поставить участок на кадастровый учет в Росреестр.

Однако тут есть нюанс – ставить на учет нужно только земли, которые находятся в управлении муниципальных властей.
Если распорядителем участка является самостоятельный субъект федерации или напрямую государство, то в этом нет необходимости.
Почему так – спросите у тех, кто писал Земельный кодекс.

Итогом оформления должно стать появление уже почти вашего участка на интерактивной карте Росреестра (помните, мы изучали её на подготовительном этапе?). Там же нужно сверить все данные, чтобы они совпадали с информацией из постановления местной администрации.

Этап №4. Просим о выделении «нашего» участка и покупаем его

Для допуска к покупке участка вы должны подать заявление в ту же местную администрацию о выделении земли. Ранее в своем заявлении мы просили это сделать предварительно, теперь надо предыдущий успех закрепить.

После подачи заявления нужно будет подождать, пока отдел землеустройства все проанализирует, а также проверит, нет ли претендентов на этот же участок.

Если есть – могут объявить аукцион. Если нет, то через 30 дней муниципалитет согласится на отчуждение земли в вашу пользу за соответствующую плату.

Вопрос тут – какой будет плата. Известно лишь, что она не может превышать кадастровую стоимость участка.

Как мы уже писали, некоторые муниципалитеты продают участки и по 20% или даже 17% от кадастровой стоимости. Это при том, что она и так считается на порядок ниже рыночной (от 10% до 50%, за исключением Москвы и Питера – там рыночные цены могут быть заоблачными). Так что, если повезет, то есть шанс неплохо сэкономить.

Изучите ценовое предложение администрации – чиновники должны направить вам на изучение проект договора купли-продажи земельного участка. Если вас всё устраивает, можете готовиться финализировать сделку.

Отметим, что «изучать» предложение вы должны будете еще 30 дней. За это время нужно собрать необходимую сумму, если у вас её ранее не было.

В конце концов вы подписываете договоры, оплачиваете покупку земли, и предоставляете документы и квитанции в этот же муниципалитет.

После этого придется вновь идти в Росреестр, чтобы внести изменения в кадастр и подтвердить ваши земельные права. На это потребуется еще 1-2 недели.

Только после этого вы станете полноправным владельцем земельного участка без участия в торгах.

Как получить земельный участок на аукционе и без торгов?

2 способа решения + пошаговая схема в следующем видео:

Эта схема работает как для населенных пунктов, так и для сельской местности. Только для фермеров процедура несколько упрощена – не так часто придется бегать к кадастровому инженеру + ряд «консультационных» услуг можно получить прямо в сельсовете.

Аналогичным образом может купить землю и юридическое лицо, но на порядок сложнее и дороже: потребуются новые документы и подтверждение цели, для которой вашей фирме нужна эта земля.

По этой причине в России популярна схема, когда участки покупают физлица, якобы для осуществления своей хозяйственной деятельности, но на практике – для перепродажи юридическим лицам.

Часто так бывает с крупными агрохолдингами, у которых и без того много площадей, а государство не спешит увеличивать их земельный банк по упрощенной процедуре.

Как бы то ни было, а ответ на вопрос «как купить землю у государства» мы дали.

Если вы хотите сэкономить и у вас много свободного времени – покупайте без аукциона. Если земля вам нужна сейчас, а не через полгода, и под руку подвернулся аукцион на подходящий участок — то это ваш шанс.

Можете попробовать еще взять землю в аренду с правом выкупа земли под 3% от кадастровой цены.

Если же вы отец многодетного семейства, то можете под семейную ферму попробовать взять землю вообще бесплатно (для этого, правда, придется стать в очередь на улучшение жилищных условий).

Приобрести участок можно не только у частного лица. Большая часть земельного фонда принадлежит государству, которое часто передает наделы гражданам за цену в разы ниже рыночной. Но чтобы получить в собственность участок придется пройти через достаточно сложную процедуру. Как купить землю у государства? Рассмотрим основные способы.

Без проведения торгов

Самый простой способ оформить во владение надел — это предварительно заключить соглашение об аренде с государством или муниципалитетом. Получив на руки готовый документ следует приступить к выполнению определенных условий  и получить преимущественное право на выкуп земли:

• начать использование по установленному государством назначению. Если надел выделен под ИЖС, значит нужно возвести на нем здание. Или хотя бы начать строительные работы, например, возвести фундамент под дом. Грамотно оформленный объект незавершенного строительства также станет основанием для выкупа земель без инициирования торгов.
• если арендуются земли сельхозназначения в деревне, то приобретение без торгов становится возможным по прошествии 3 лет с момента заключения договора на пользование. При этом важно соблюдать условия соглашения и проводить на участке соответствующие назначению сельхозработы.

Выкупить земли сельского поселения проще, если стать главой КФХ. Об этом сообщает пп.8 п.2 статьи 39.3 ЗК РФ. Администрация района обычно идет навстречу проявляющим подобную инициативу гражданам и процедура получения надела значительно упрощается. К тому же в сельской местности участки обычно продаются по низкой стоимости — 5-10% от кадастровой.

Как получить землю бесплатно для строительства дома >>

Участие в аукционе

А вот под строительство дома в городе участки получить достаточно сложно. Да и заплатить за них придется больше: сколько стоит земля напрямую зависит от региона. В Московской области и Подмосковье цена сильно отличается от установленной в Крыму. Размер вложений при покупке определяется по кадастровой стоимости. Согласно 3 пункту статьи 39.4 ЗК РФ цена на участок не может превышать указанное в реестре значение. Точную стоимость на определенный надел, включенный в кадастр, можно узнать у администрации города или на сайте Росреестра.Порядок организации аукционов четко урегулирован в ЗК РФ. Статьи 39.11-39.13 нормативного акта регулирует деятельность администрации области, района или иных органов государственной и муниципальной власти по организации торгов. К тому же гражданин имеет право самостоятельно инициировать подобное мероприятие.

Выбираем участок земли

Прежде чем подавать заявку на участие в торгах, следует определиться, где купить надел. Поможет определить свободные от права собственности и различных обременений территории карта на официальном сайте РосРеестра. Открываем ресурс, выбираем понравившийся участок. И, чтобы узнать, можно ли приобрести надел, щелкаем на нем, через меню “Услуги” заходим на информационную страницу.Интересующие сведения находятся в разделе “Право” и “Ограничение”. Если в графах таблицы имеется запись, например, “Ипотека” или “собственность”, о покупке можно забыть. В случае, когда участок свободен, нужно проверять, открыты ли на указанную землю торги. И помнить: инициировать аукцион можно и самостоятельно.Но как можно купить землю, которая не состоит на кадастровом учете? Для этого придется провести ряд процедур для регистрации участка.

Заказываем схему расположения

Несформированный надел не может выступать предметом торга на аукционе. Как правило, по инициативе местной администрации ежегодно проводятся работы по освоению территорий. Однако если есть желание приобрести землю немедленно, можно инициировать процедуру самостоятельно. Но стоит помнить: оплачивается процедура формирования участка земли гражданином самостоятельно.Начать следует с формирования схем земельного участка. Куда обратиться за оформлением? Есть несколько способов заказать документ:

• лично в кадастровом бюро, получившем лицензию на проведение земляных работ
• через специальную форму онлайн-заявки на сайте кадастровых фирм

Некоторые организации предоставляют услугу доставки документа на электронную почту. То есть для получения схемы расположения ЗУ не обязательно посещать офис кадастрового бюро. Но следует проследить, чтобы готовый документ соответствовал образцу, принятому МинЭкономразвития в Постановлении №762 от 22 ноября 2014 года.

Утверждаем и согласуем

После получения схемы от кадастрового инженера, нужно отправиться в местную администрацию для подачи ряда заявлений:

1. Об утверждении подготовленной гражданином схемы надела.
2. О подаче запроса на предварительное согласование выделения земли.

Заранее бланки скачивать через Интернет и заполнять не нужно: образцы выдадут прямо в приемной органа власти. Однако некоторые документы потребуется предоставить:

• паспорт
• выданную схему ЗУ или ее распечатку при получении бумаги на электронную почту

Обычно согласование занимает не более месяца. По истечении указанного времени заявитель получает письменный ответ на запрос в виде постановления. Если согласие администрации получено, можно приступать к следующему этапу.

Ставим на учет в кадастре

Чтобы инициировать аукцион в отношении выбранного земельного участка, нужно предварительно провести межевание надела с целью:

• обозначения границ
• определения формы
• установления площади

Подобные работы, в соответствии с положениями ФЗ №221-ФЗ, принятым 24 июля 2007 года, также проводятся лицензированными инженерами кадастра. Они используют для осуществления вышеуказанных действий специальную аппаратуру, предусмотренную указом МинЭкономРазвития №921, принятым 8 декабря 2015 года. В нормативном акте также обозначены и сведения, которые обязательно включаются в готовый межевой план надела. Можно обратиться в ту же фирму, которая занималась составлением схемы расположения участка. После проведения межевых работ и получения плана нужно зафиксировать существование участка в Росреестре. Для этого потребуется посетить офис организации или МФЦ, предоставив:

• паспорт;
• полученный межевой план
• заявление о постановке на учет

Допускается отправка пакета бумаг по почте, либо посредством электронных ресурсов. Однако в подобном случае потребуется заверить подпись гражданина. Письменное заявление нужно заверить у нотариуса, а электронное — проставив специальную цифровую подпись.После обработки запроса сведения об участке будут отображены на кадастровой карте. А подавший запрос гражданин получает выписку из ЕГРН, свидетельствующую о регистрации участка и присвоении ему кадастрового номера. Подготовительный этап подготовки к аукциону пройден.

Заявление о выделении

Чтобы инициировать проведение аукциона, необходимо подать заявку на выделение ЗУ в администрацию города. Бланк для заполнения выдадут на месте, но к нему потребуется прикрепить:

1. Выписку из ЕГРН.
2. Постановление, свидетельствующее о проведении предварительного согласования.
3. Оформленную схему расположения надела.
4. Паспорт заявителя.

В заявлении обязательно нужно отобразить присвоенный участку кадастровый номер.Принятие решения о проведении аукционе в отношении надела занимает около 2 месяцев. Если администрация не видит препятствий к продаже земли, то назначается дата торгов. Она отображается в официальном извещении, публикуемом в местных газетах и на сайте муниципалитета.

Аукцион

Особенности проведения аукциона обозначены в статьях 39.12 и 39.12 ЗК РФ. Принять участие в торгах можно только после подачи соответствующей заявки. В ней, согласно статье 39.12 ЗК РФ, регулирующей правила проведения аукциона, обязательно обозначаются банковские реквизиты участники. Это необходимо для возврата внесенного задатка в случае отмены торгов, либо поражения гражданина. Но это далеко не весь пакет требуемых документов. Помимо этого гражданин предоставляет:

• ксерокопию паспорта
• чек, подтверждающий уплату первоначального взноса

Подача заявления с сопроводительной документацией производится не позднее, чем за 5 дней до назначенной даты проведения торгов.Обязательным условием является внесение задатка. Он составляет 100% от первоначально заявленной суммы продажи участка, указанной в договоре. Последняя в свою очередь определяется администрацией, как и размер каждого последующего шага по ее увеличению. Но даже если торги будут оживленными, превышать установленную кадастровую стоимость цена надела не может. Об этом сообщает статья 39.12 ЗК РФ.В общих случаях аукцион могут проводить в электронном формате. Так, например, можно приобрести землю под гараж. Но если планируется покупка участка под ИЖС или сельхозназначения, зачастую мероприятие проходит при личном присутствии зарегистрировавшихся участников. Участок получает выигравший аукцион гражданин или организация.

Окончательное оформление в собственность

Если гражданин выиграл торги, либо являлся единственным их участником, надел достается ему. В течение 10 дней после торгов он, в соответствии со статьей 39.12 ЗК РФ получает 3 экземпляра договора купли-продажи. Но официально результаты объявляются спустя сутки после закрытия торгов. Подписать полученные соглашение о приобретении земли нужно в течение 30 дней после его направления администрацией. Иначе победитель лишается права на покупку объекта недвижимости, и оно переходит к другому участнику. Возможно также назначение нового аукциона.Поэтому договор купли-продажи лучше подписать сразу. Затем производится уплата обозначенной стоимости земли, которая, как правило, составляет 3-5% от кадастровой для сельских поселений, и 15-20% — для наделов, расположенных в городской черте. После этого регистрируем право собственности в Росреестре, ждем 14 дней — и становимся законным владельцем земли.

Более подробно о том, как оформить землю в собственность >>

Земля для бизнеса

Юридические лица также могут приобрести участок. Но для этого нужно соответствовать хотя бы одному из установленных условий:

1. Использовать земли сельхозназначения в течение 3 лет на основании договора аренды. И добросовестно исполнять все пункты соглашения, в том числе касающиеся соблюдения целевого назначения участка.
2. Имеется план комплексного освоения.
3. Компания собирается возводить жилой комплекс.
4. Объект, построенный на выделенном участке, будет относиться к категории социально значимых или культурных.
5. Планируется организация КФХ.

Некоторые организации могут принимать участие в аукционе, дополнительно предоставив, в соответствии с пунктом 1.1 статьи 39.12 ЗК РФ, подтверждение о включении в реестр малого и среднего бизнеса. Процедура же участия в аукционе практически не отличается от предусмотренной для физических лиц.

Что нельзя купить

Процесс выкупа участка предельно прозрачен. Однако на любой стадии заявитель может получить отказ, если выяснится, что земля:

• уже находится в собственности
• выведена из оборота
• входит в утвержденный план развития территорий муниципалитета или государства

Некоторые участки, входящие в земельный или водный также ограничены в обороте, и получить их просто так не удастся.

Советы юристов по покупке участка под ИЖС

Как можно оформить сделку купли-продажи земельного участка под ИЖС? Заполните форму ниже и получите ответ на свой вопрос в качестве консультации.

Главное из нового Земельного Кодекса РФ

1. Муниципальные структуры (поселка, деревни, села) теперь являются земельными собственниками с правом продажи.
2. Инициирует проведение аукциона по продаже участка владелец публично-правовой собственности (федеральной, региональной или муниципальной).
3. Купить земельный участок под ИЖС в границах населенных пунктов «напрямую» у администрации больше нельзя — покупать землю в черте города теперь придется через публичный аукцион (торги) по продаже или аренде.
4. С марта 2015 года нельзя использовать в одном лоте более 1-го земельного участка. Это исключает из практики безумно дорогие лоты, с неподъемной для обычных граждан ценой.
5. Стали возможны аукционы по продаже не стоящих на кадастровом учете муниципальных участков по заявлению граждан. Другими словами, в оборот поступили новые земельные участки и чтобы купить землю, больше не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, на территории которого расположен участок.

Работа с небольшими муниципалитетами — это ваше конкурентное преимущество перед городскими и районными Администрациями, где необоснованно высокие цены на земельные участки и слишком много желающих поучаствовать в аукционах.

Последние изменения в законах

В октябре 2018 мэрия Москвы утвердила список земельных участков под ИЖС, стать владельцем которых можно без участия в торгах. Список участков размещают на официальном интернет-портале мэра столицы mos.ru, в рубрике «Приватизация имущества города Москвы». По информации департамента, он будет регистрировать заявления граждан и сообщать об этом на сайте. Если по истечении 30 дней от начала приема заявок не появится других претендентов на участок, покупатель сможет приобрести землю по кадастровой стоимости. При поступлении заявок от нескольких человек будут проведены торги, по результатам которых будет определена окончательная цена и собственник участка, предложивший ее. В сообщении департамента уточняется, что сроки возведения жилья не ограничены.

Как можно купить земельный участок у государства

Чтобы иметь преимущественное право выкупа и купить земельный участок у государства по максимально низкой цене, нужно выполнить одно из следующих условий:

1. На предоставленном в аренду земельном участке под ИЖС или ЛПХ, построить и ввести в эксплуатацию жилой дом, знание или сооружение. Выкуп участка под объектом строительства из аренды в собственность обойдется всего в 1,5-3% кадастровой стоимости для муниципальных земель и в 15-20% для земель городских;
2. Чтобы купить землю у администрации сельского поселения, выгоднее всего стать главой крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ). Стоимость выкупа будет определена на усмотрение сельской администрации и, скорее всего, будет близка к кадастровой, либо ниже;
3. На предоставленной для сельского хозяйства земле более 3-х лет добросовестно выполнять условия аренды;
4. Выиграть аукцион по продаже земельных участков. Инициатором аукциона можно стать самому, либо стать участником уже инициированного районной администрацией или другим юридическим или физическим лицом аукциона. Данный способ позволяет купить новообразованный земельный участок по кадастровой стоимости без проведения торгов в любом регионе РФ. Предлагаю рассмотреть данный способ подробно.

Как купить землю у Администрации через аукцион

Рассотрим 2 способа участия в аукционе по продаже земель:

1. Купить земельный участок у государства под строительство дома (ИЖС) или бизнес можно только через торги (аукцион). Самый простой способ — это отслеживать информацию о новых аукционах на сайте районной Администрации, в публикациях местных СМИ (газеты, журналы и тд), а также на сайте torgi.gov.ru. Подробнее о порядке проведения аукциона я расскажу немного позже.
2. Если выставленный на торги земельный участок вас чем-то не устраивает, то вы сами можете стать инициатором аукциона на нужный вам участок. Участок можно выбрать из уже сформированных и находящийся в муниципальной или региональной собственности (отображаются на кадастровой карте Росреестра) или сформировать абсолютно новый земельный участок. Предлагаю рассмотреть данный способ подробнее.

Шаг 1 — найти свободный земельный участок в муниципальной собственности

Чтобы найти сформированный, но свободный от застройки и обременений земельный участок в публичной собственности нужно открыть публичную кадастровую карту на сайте Росреестра: pkk5.rosreestr.ru. Далее в меню сайта выбрать «Земли для жилищной застройки»:

Земельные участки будут выделены на карте синим цветом

Ввести в строку поиска без пробелов номер региона (обычно совпадает с кодом региона на автомобильных номерах), двоеточие и звездочку. Например, если интересует Краснодарский край, вводим «23:*»;

Получаем интерактивный список земельных участок для жилой застройки

Перебираем список и находим земельный участок в муниципальной собственности. Во вкладке «Строительство» будут указаны контакты уполномоченного органа для приема заявления на покупку данного земельного участка.  

Для продвинутых пользователей есть способ программной обработки кадастровой карты для поиска на ней муниципальных земельных участков — это бесплатная программа «АРГО». Есть там замечательная функция «Скачать данные по кадастровому кварталу». В итоге получаешь экселевскую таблицу с перечислением всех земельных участков и их параметров, включая столбцы «Форма собственности» и «Права и ограничения». При использовании данного софта нет смысла лазить в ПКК и каждый раз ожидать загрузки данных — всё становится быстрее и проще.

Шаг 2 — убедиться, что участок находится в публичной собственности

Когда земельный участок с указанными выше параметрами будет найдет, советую документально убедиться в отсутствии частного собственника или арендатора. РосРеестр предоставляет информацию о собственниках только на платной основе. Зато в случае, если земля все-таки кому-то принадлежит, но информация на кадастровой карте (как это часто бывает) еще не успела обновиться, — вы сэкономите минимум месяц на ожидании ответа от администрации.

Нам нужно, чтобы в особых отметках раздела №1 выписки из ЕГРН было указано, что «Сведения необходимые для заполнения раздела 2 отсутствуют». Это означает, что земельный участок находится в публичной (государственной) собственности и не имеет частного собственника или арендатора.

Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите убедиться в отсутствии собственника дешевле, то рекомендую заказать справку через Быстрые Документы — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение дня, данные официальные — из ЕГРН Росреестра.

Справка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через Быстрые Документы

После того, как вы нашли сформированный муниципальный ЗУ и документально убедились в отсутствии у него частных собственников или арендаторов, то переходите сразу к подаче заявления на аукцион (шаг 6). 

Если подходящий земельный участок в публичной собственности найти не получается, то переходите к шагу 3, где вам предстоит самостоятельно образовать земельный участок из свободных муниципальных земель.

Шаг 3 — заказать схему расположения земельного участка

Когда найти достойный публичный земельный участок не получается, вы можете сами инициировать аукцион на нестоящую на кадастровом учете землю за пределами города. Для этого открываем карту Росрееста → выбираем интересующий нас муниципальный район (поселок, деревня и тп) → находим свободную от кадастровой разметки территорию (например, земли населенных пунктов рядом с жилыми домам) → заказываем схему расположения земельного участка (СРЗУ) на кадастровом плане территории (КПТ):

Пример несформированного муниципального земельного участка рядом с жилыми домами

Заказать схему расположения земельного участка можно не выходя из дома. Для этого рекомендую сервис ОНЛАЙН-КАДАСТР, который присылает готовый для согласования покупки документ в течение 2-х дней. Стоимость — 2400 рублей, данные официальные и составлены кадастровым инженером в соответствии с постановлением №762 Минэкономразвития России.

Схема расположения земельного участка, которую я недавно заказывал через ОНЛАЙН-КАДАСТР

Шаг 4 — подать заявление об утверждении СРЗУ и предварительном предоставлении

Когда схема расположения нового земельного участка окажется у вас на руках, отправляйтесь в администрацию, на территории которой расположен данный ЗУ, просим у секретаря земельного отдела бланки и пишем на имя главы муниципалитета два заявления: «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане» и заявление «О предварительном согласовании предоставления земельного участка», которое даёт старт для организации торгов. К заявлениям приложите схему расположения и копию паспорта с пропиской.

Срок рассмотрения заявлений до 30 дней. В течение этого времени Администрация публикует в прессе и на своем сайте информацию о создании аукциона по продаже «вашего» участка и собирает заявки от желающих в данном аукционе по-участвовать. Далее возможны 2 сценария:

1. Если заявятся другие потенциальные покупатели, то администрация самостоятельно поставит найденный вами земельный участок на кадастровый учет и подготовит аукцион по его продаже. Четких сроков постановки земельного участка на кадастровый учет после утверждения СРЗУ на федеральном уровне не закреплено. Рекомендую зайти на официальный сайт администрации вашего региона, либо муниципального образования, во вкладку связанную с землепользователями и ознакомиться с регламентом по предоставлению муниципальной услуги «Предварительное согласование предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной собственности». После постановки на учет, вам остается только принять участие в созданном администрацией аукционе (шаг 7), однако возможен и другой, более выгодный для вас сценарий.
2. Если никто кроме вас на участок претендовать не будет, то Администрация предложит вам самостоятельно поставить землю на кадастровый учет. Взамен вы получите подписанный главой Администрации «Постановление об утверждении схемы расположения земельного участка», плюс «Постановление о предварительном согласовании выделения земельного участка из публичной собственности без проведения торгов». 

Шаг 5 — поставить земельный участок на кадастровый учет

Итак, если вам удалось получить «Постановление об утверждении схемы расположения земельного участка», то снова отправляйтесь к кадастровому инженеру. Теперь от него потребуются: кадастровый паспорт, межевой план и постановка новообразованного земельного участка на кадастровый учет. 

Право межевания и составления технической документации имеет лицензированный кадастровый инженер, состоящий в официальной гильдии инженерных изысканий и геодезических работ. Точную форму и размеры участка на местности определяют прибором, связанным с Росреестром в в соответствии с постановлением Минэкономразвития России №921. Стоимость услуги от 5 до 20 тысяч рублей (завит от региона).

В течение 14-ти дней после оплаты, земельный участок начнет отображаться на публичной кадастровой карте Росреестра и можно будет переходить к подаче заявления о выделении ЗУ из собственности муниципалитета.

Шаг 6 — подать заявление о выделении земельного участка из публичной собственности

После того, как удалось найти муниципальный участок на карте или поставить новый земельный участок на кадастровый учет — снова отправляемся в администрацию поселения, где вежливо просим у секретаря бланк и подаем на имя главы Администрации «Заявление о выделении земельного участка из муниципальной собственности».

В случае, если вы самостоятельно образовали земельный участок (шаг 3-4-5), то к заявления нужно будет приложить схему расположения, постановление о предварительном согласовании и кадастровый паспорт.

Шаг 7 — победить на аукционе и заключить договор купле-продажи

Далее ожидайте публикации даты аукциона и заявляйтесь на торги. Согласно пункту 151 Правил проведения аукционов на право заключения договоров купли-продажи, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 года N 67, в случае если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе, либо признания участником аукциона только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе (если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе), а также с лицом, признанным единственным участником аукциона, организатор аукциона обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой и документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона. (Разъяснения Федеральной антимонопольной службы от 30 мая 2018 г. N 14 «О квалификации соглашений хозяйствующих субъектов, участвующих в торгах»).

Отсюда делаем вывод: если в аукционе участвует хотя бы один участник, то данному участнику Администрация должна продать земельный участок без торгов и на начальных условиях.

Если цена вас устраивает, то в течение 30 дней администрация подготавливает договор купли-продажи и отправляет вам почтой или передает лично. Еще 30 дней дается на изучение и подписание договора. Затем подписанные договора нужно передать в муниципалитет и оплатить остаток прописанной в договоре суммы согласно предоставленным реквизитам (безнал).

На основании подписанного обеими сторонами договора купли-продажи, земельный участок оформляется в собственность в РосРеестре. Через 14 дней после подачи документов на регистрацию прав, вы будете внесены в ЕГРН и указаны в качестве нового собственника.

Как самостоятельно оформить покупку земельного участка в РосРеестре

Если на найденный вами земельный участок нашлись другие покупатели, то придется участвовать в торгах за право заключения договора купле-продажи. Аукцион по продаже земельных участков — это типичная процедура, бояться которой не стоит. Фундаментальную правовую основу проведения торгов содержит Гражданский Кодекс РФ. На основе его норм разработаны положения содержащиеся в Земельном Кодексе РФ.

Выглядит аукцион примерно так:

1. За 10 дней до начала торгов вы получите от Администрации письменное извещение о проведении торгов. Для участия в аукционе нужно будет внести задаток в размере 100% от начальной цены (безнал).;
2. В назначенные дату и время, все заинтересованные в покупке лица соберутся в зале для совещаний Администрации, либо в другом, указанном в извещении месте;
3. Затем начнется аукцион. Стоимость лота (участка) на земельном аукционе будет определяться в ходе торгов между участниками. Начальную ставку и шаг торгов устанавливает Администрация. Тот, кто предложить максимальную цену и станет новым собственником земельного участка.

Задаток в случае проигрыша на аукционе возвращается. Согласно статье 448 ГК РФ «Организация и порядок проведения торгов», ч. 5 — участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Обязательства организатора и участников торгов по заключению договора купле-продажи могут обеспечиваться независимой гарантией.

Как проходит аукцион по продаже земельных участков

За сколько можно купить землю у государства

При подготовке к проведению аукциона административный орган производит оценку стоимости земельного участка, при этом, на торгах в документации указываются основания определения стартовой цены в соответствии с которыми устанавливается его начальная стоимость. Проведение оценки объектов недвижимости является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям (ст. 8 Федерального закона РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ»). 

Далее обратимся к Гражданскому Кодексу РФ — частью 4 статьи 447 ГК РФ предусмотрено следующее — Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Победителем торгов на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за земельный участок (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ). 

Таким образом, начальная стоимость муниципальных земель на аукционе определяется по результатам их оценки. Эта сумма становится продажной стоимостью в двух случаях:

1. Если организатору аукциона подана одна заявка на аукцион.
2. Если по результатам рассмотрения нескольких заявок к торгам допущено только одно лицо.

Во всех остальных случаях указанная цена при продаже лота на аукционе является начальной, а договор заключается с тем, кто в результате торгов предложившим наибольшую цену.

Как купить землю у государства для бизнеса

Юридическое лицо может купить землю у государства для бизнеса, если выполнит одно из условий:

• Планируется комплексное освоение территории и строительство жилого комплекса (желательно эконом класса);
• Планируется строительство значимого социального или культурного объекта;
• Дачный участок находится в общем пользовании;
• Участок покупается для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ);
• Уже есть участок для КФХ в аренде;
• Юрлицо добросовестно использовало земли сельхозназначения по договору аренды более 3 лет.

Кроме того, в августе 2018 года президент подписал Федеральный закон от 03.07.2018 № 185-ФЗ, который расширяет имущественную поддержку малого и среднего бизнеса. Новый закон установил бессрочное право выкупа арендуемого у государства или муниципалитета земельного участка, плюс появилась возможность использовать землю, как имущественную поддержку для предпринимателей.

Предлагаю рассмотреть покупку земельного участка у администрации на примере автомойки, но порядок действий такой же, как и при покупке участка под любой другой коммерческий вид деятельности (магазин, склад, офис и т.д).

Как купить землю у администрации под автомойку

1. Открываем публичную кадастровую карта РосРеестра.
2. Находим сформированные земельные участки с целевым назначением — земли населенных пунктов, ВРИ — промышленное использование / под нужды автотранспорта / придорожный сервис / парковки (законодательство — ст. 88, 90 ЗК РФ) (свободные будут выделены желтым цветом). Если участок отмечен как публичная собственность, то копируем его кадастровый номер и заказываем выписку из ЕГРН о правах и ограничениях. 
3. Документально убедившись в том, что участок в публичной собственности и нужного назначения, подаем заявление о выделении земельного участка (инициируем аукцион по продаже земельного участка из муниципальной или региональной собственности) в исполнительный орган занимающийся распределением земельных участков (ДИЗО, муниципалитет — администрация).

Дополнительно, в каждом регионе существует специальное учреждение под названием «Фонд государственного имущества», где можно смотреть информацию о планируемых торгах на муниципальные земельные участки для бизнеса и в них поучаствовать.

Иногда выгоднее в течение одного налогового периода (года) оформить земельный участок сначала на физическое лицо, а затем перепродать юридическому. Такие сделки налогом с продажи не облагаются и помогают избежать «валокиты» с переходом права от государства (муниципалитета) к юрлицу.

Должна ли администрация спрашивать согласие жильцов перед продажей земельного участка под коммерцию

Если земельный участок, который куплен у администрации под определенную цель, например — аптеки, то никакого согласия жильцов соседнего дома не требуется. Строительство должно осуществляться в рамках правил землепользования и застройки и, скорее всего, соседний многоквартирный дом находится в территориальной зоне Ж2 или Ж3. Указанные зоны предполагают строительство зданий сооружений не только жилого, но и социального комплекса к примеру магазинов, школ, аптек и т.д.

Согласно действующего гражданского, земельного, градостроительного законодательства (норм достаточно много перечислять все не буду) собственник земельного участка (администрация) вправе распоряжаться своим недвижимым имуществом любым не запрещенным законом способом, к примеру — продать. Если строительство аптеки будет в рамках закона, то никаких иных согласий кроме установленных градостроительным законодательством в виде выдачи разрешения на строительство не потребуется.

Как купить земельный участок у администрации СНТ

В соответствии с п.2.7 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан (СНТ) имеют право независимо от даты вступления в члены указанного объединения приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям:

1. земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства указанному объединению либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение;
2. по решению общего собрания членов указанного объединения (собрания уполномоченных) о распределении земельных участков между членами указанного объединения либо на основании другого устанавливающего распределение земельных участков в указанном объединении документа земельный участок распределен данному члену указанного объединения. Отсутствует решение общего собрания членов СНТ о распределении садового земельного участка.

Обратите внимание, что земельные участки с видом разрешенного использования «Ведение садоводства» предоставляются только в границах садовых объединений (СНТ).

Как купить частный неиспользуемый земельный участок через администрацию

Для начала предлагаю посетить местную администрацию и уточнить собственника данного участка и предложить ему выкуп. В случае если не удастся получить информацию от администрации, вы можете заказать выписку из ЕРГН на данный земельный участок. Также вы вправе написать жалобу в Росреестр на основании Постановления Правительства РФ от 02.01.2015 N 1 (ред. от 03.08.2019) «Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре» об изъятии данного земельного участка у собственника в связи с тем, что последний его не использует по целевому назначению и не ухаживает за ним, что ставит под угрозу допущения ухудшения его полезных свойств, думаю так  сразу найдут собственника. 

Можно ли купить часть земельного участка у Администрации

К примеру, на кадастровой карте обозначен большой участок земли, предназначенный для малоэтажной многоквартирной застройки (в собственности муниципалитета). Можно ли выкупить часть этой земли (например, 10 соток) под постройку частного дома с дальнейшим оформлением участка под ИЖС? Или не имеет смысла затевать такой процесс?

Как правило такие большие наделы формируются под крупных застройщиков для строительства жилых микрорайонов. Исходя из моей практики, строительство малоэтажного многоквартирного сегмента в пределах населенного пункта утверждено генеральным планом. С точки зрения релевантности земельного законодательства вы имеете право обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка в размере 10 соток под жилищное строительство на данном участке земли, однако вероятность успеха и формирования маленького земельного участка администрацией по единичное индивидуальное жилищное строительство в разрезе с многоквартирными домами стремится к нулю.

Выводы

1. Покупка земельного участка под ИЖС у государства — это не только выгодно, но и безопасно. Однако найти подходящий для строительства или бизнеса ЗУ в муниципальной собственности не просто;
2. Кроме свободных государственных земель рекомендую обратить внимание на земли бывших колхозов. Если колхозная земля уже была разделена на паи, то выгоднее покупать земельные участки у сельских жителей — бывших членов колхоза. Далеко не все из них землями пользуются и, возможно, готовы продать свой пай за небольшую цену. Возможно, такой вариант окажется выходом для тех, кому не удастся купить землю напрямую у государства. Жаль, что паевые земли, в основном, сельскохозяйственного назначения.

Полезные ссылки

Как правильно выбрать земельный участок для строительства дома

Стоит ли покупать земельный участок в водоохранной зоне

2 способа купить заброшенное здание в Администрации

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Получить от государства участок в собственность или аренду стало проще

Без проведения торгов человек может приобрести в собственность ранее арендованный участок. По такой же упрощенной процедуре граждане РФ и российские юрлица могут получить в аренду земельные участки с целью производства продукции для обеспечения импортозамещения

Правительство РФ упростило процедуру предоставления в собственность и аренду земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, и участков, государственная собственность на которые не разграничена. До конца 2022 г. в определенных ситуациях предоставлять их будут без проведения торгов (Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. № 629 (далее – Постановление № 629)).

иллюстратор — Маргарита Федосеева

Государство владеет разным имуществом — природными ресурсами, организациями, недвижимостью, автомобилями. Периодически это имущество государство продает или сдает в аренду.

Торги госимуществом проходят в бумажном или электронном виде. Информацию о будущих тендерах публикуют на специальном сайте. 

На торгах госимуществом можно купить, например:

• недвижимость,
• автомобили, 
• драгоценные камни, 
• места для рекламы или предприятия. 

Также проводят торги на право:

• заключить контракт на управление многоквартирным домом
• вылавливать рыбу и заготавливать лес,
• участвовать в проектах государственно-частного партнерства.

Покупку государственного имущества частным лицом или коммерческой организацией называют приватизацией. Участвовать в приватизации могут и юридические, и физические лица. Порядок проведения торгов описан в 178-ФЗ, а также в Приказе ФАС № 67. Некоторые виды торгов могут контролироваться и другими актами. Например, правила торгов на аренду систем водо- или теплоснабжения описаны в 190-ФЗ.

Перед торгами организатор собирает специальную комиссию, в которую должно войти не меньше пяти человек. Именно она будет рассматривать заявки и выбирать победителя.

Чтобы продать имущество, организатор может выбрать один из четырех видов торгов.

Аукцион

Аукционы проводят, если к участникам торгов нет особых требований. Продавец оценивает имущество и публикует извещение о проведении торгов на официальном сайте. В извещении он указывает:

• сведения о себе,
• описание лота и его целевое назначение,
• минимальную цену,
• срок действия договора,
• сайт, на котором опубликована документация,
• размер задатка, если его нужно внести,
• за какое время организатор может отменить аукцион.

Некоторые торги проводят только для субъектов малого и среднего предпринимательства (СМП). Об этом тоже напишут в извещении.

Как участвовать в аукционе:

1. Подайте заявку и при необходимости внесите задаток.

Заявку можно подать как в электронном, так и в бумажном виде. Юрлицам и ИП в ней нужно указать:

• название компании и организационно-правовую форму, 
• место нахождения,
• выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, 
• документ, который подтверждает полномочия действовать от имени юрлица,
• копию учредительных документов,
• решение об одобрении крупной сделки,
• заявления об отсутствии решения о ликвидации, приостановлении деятельности и банкротстве компании,
• документ, который подтвердит перевод задатка.

Физлица указывают в заявке ФИО, паспортные данные и сведения о месте проживания. В некоторых могут запросить дополнительные документы. 

Заявки рассматривает аукционная комиссия. Если заявитель соответствует требованиям, приложил необходимые документы и внес задаток, его допустят к участию.

1. Предложите свою цену

Во время аукциона участники повышают цену на определенную сумму — 5% от начальной цены. Такое повышение называют шагом аукциона. Каждый шаг аукционист объявляет трижды. Если никто из участников не готов купить лот за эту сумму, ее снижают на 0,5% от начальной цены. Побеждает тот, кто предложил самую большую сумму.

Если вы проиграете, задаток вернут в течение пяти дней после объявления результатов. Если выиграете — эти деньги пойдут в счет стоимости товара.

Заявку можно отозвать до окончания срока приема. В этом случае продавец должен вернуть задаток в течение пяти дней после уведомления об отзыве.

Специализированный аукцион

Проводят, чтобы продать акции открытых акционерных обществ. В результате таких торгов все победители получают акции по одной цене.

Для участия покупатель должен подать заявку в течение 25 дней после объявления торгов. Вместе с заявкой он подает ценовое предложение — сумму, которую готов потратить на покупку. При этом он может согласиться на любую стоимость акции или указать максимальную цену. 

После того, как организатор опубликует список допущенных участников, он рассчитает единую цену продажи. В расчетах он использует только те средства, которые предложили участники. Однако единая цена не может быть меньше начальной цены, которая указана в извещении.

Победителей может быть несколько. Сколько акций получит каждый победитель рассчитывают по специальной формуле: сумму его ценового предложения делят на единую цену.

В первую очередь акции получат участники, у которых сумма предложенных средств выше единой цены. Во вторую — участники, которые предложили максимальную цену выше единой. В третью очередь попадут те, чье ценовое предложение равно единой цене. А в четвертую — те, у кого максимальная цена равна единой.

Конкурс

Конкурсы проводят, если хотят продать:

• больше 50% акций АО или доли уставного капитала ООО,
• объекты культурного наследия.

Организатор конкурса может установить требования к участникам и указать в договоре специальные условия, например:

• оставить определенное число сотрудников или повысить их квалификацию,
• провести работы по сохранению объекта культурного наследия.

При этом каждое условие нужно обосновать. 

Если состояние объекта культурного наследия, который продают на конкурсе, признали неудовлетворительным, к документации приложат проект по его сохранению. Покупатель объекта должен провести все указанные в проекте работы в течение семи лет. Чтобы продать такие сложные объекты, устанавливают низкую цену — один рубль.

Чтобы поучаствовать в конкурсе, нужно подать заявку. В ней участник должен подтвердить, что соответствует требованиям и может выполнить все условия договора. Также нужно внести задаток — 20% от начальной цены. 

Ценовое предложение можно указать в заявке или подать в день проведения торгов. При выборе победителя комиссия учитывает не только предложенную цену, но и условия исполнения договора, например:

• в какие сроки участник планирует провести реконструкцию объекта,
• в каких объемах планирует производить товары на покупаемом оборудовании,
• за какое время он планирует выйти на такие объемы производства.

За каждый критерий участники получают баллы. Побеждает тот, кто набрал больше всего баллов. Если несколько участников наберут одинаковое количество баллов победит тот, кто первым подал заявку.

Если победитель уклонится от заключения договора, организатор предложит его участнику, который стал вторым. Если он откажется от подписания — его также признают уклонившимся. В этом случае организатор может обратиться в суд, чтобы участник компенсировал убытки или принудительно подписал договор.

Публичное предложение

Если аукцион признали несостоявшимся, организатор проводит публичное предложение. Перед торгами он должен установить:

• Шаг понижения — на сколько будет снижаться цена, если никто не подаст заявки за определенное время. Чаще всего шаг не превышает 10% от начальной цены.
• Цену отсечения — минимальную стоимость товара, по которой его планируют продать.

Для участия нужно подать заявку и внести задаток в размере 20% от начальной цены. После начала торгов площадка ждет один час. Если в течение этого времени никто не предложит цену, указанную в извещении, ее снизят на шаг понижения. Снижать цену будут до тех пор, пока:

• один из участников не подаст предложение,
• не будет достигнута цена отсечения.

Если во время очередного снижения несколько участников подали предложения, между ними проводят аукцион.

Продажа без объявления цены

Если товар не купят и после публичного предложения, проводят продажу без объявления цены. В этом случае стоимость товара оценивает сам покупатель. Для участия нужно отправить заявку и указать в ней сумму, за которую вы готовы купить лот. Если организатор получит несколько предложений — победит тот, кто предложил самую высокую цену.

Гocyдapcтвeннaя и мyниципaльнaя зeмля пpoдaётcя нa caйтe torgi.gov.ru — этo oфициaльный caйт PФ для paзмeщeния инфopмaции o пpoвeдeнии тopгoв.

Cвepxy pacпoлoжeнo мeню, нyжнo нaжaть нa вклaдкy «Topги». B cпиcкe выбиpaeм «Apeндa и пpoдaжa зeмeльныx yчacткoв».

Teпepь нyжнo нaжaть нa кнoпкy «Pacшиpeнный пoиcк».

Пoявитcя фopмa c пapaмeтpaми yчacткa, кoтopyю нyжнo зaпoлнить:

• B cтpoкe «Bид дoгoвopa» cтaвим — «Дoгoвop кyпли-пpoдaжи».
• B cтpoчкe «Tип извeщeния» cтaвим — Извeщeниe o пpoвeдeнии тopгoв.
• Чтoбы нaйти yчacтoк в cвoём гopoдe или oблacти, нyжнo зaпoлнить cтpoчки «Cтpaнa paзмeщeния» и «Mecтoпoлoжeниe».
• B cпиcкe «Bид paзpeшeннoгo иcпoльзoвaния» (BPИ) выбиpaeм знaчeниe, кoтopoe cooтвeтcтвyeт нaзнaчeнию yчacткa.

Этoт пyнкт нyжнo paзoбpaть пoдpoбнee.

Ecли зeмля пpиoбpeтaeтcя для cтpoитeльcтвa жилoгo дoмa, тo вид иcпoльзoвaния нyжнo выбpaть «Для индивидyaльнoгo жилищнoгo cтpoитeльcтвa».

Ecли нa зeмлe бyдeт pacпoлaгaтьcя бизнec-oбъeкт, вид иcпoльзoвaния зaвиcит oт типa oбъeктa. 3eмля пoд кaфe и зeмля пoд aвтocepвиc — paзныe зeмли c paзным BPИ.

BAЖНO! Bиды paзpeшeннoгo иcпoльзoвaния зaкpeплeны в Клaccификaтope, кoтopый yтвepдили cooтвeтcтвyющим пpикaзoм №540 oт 01.09.2014 в Mиниcтepcтвe экoнoмичecкoгo paзвития PФ. Taм мoжнo нaйти нe тoлькo нaимeнoвaния видoв, нo и иx кpaткyю xapaктepиcтикy.

3eмля пoд кaфe

B cпиcкe BPИ нeт тaкoгo видa для иcпoльзoвaния yчacткa пoд кaфe. Нyжнo cвepитьcя c Клaccификaтopoм.

1. Нaжимaeм нa кapтинкy лyпы, oткpывaeтcя пoиcкoвoe oкнo пo дoкyмeнтy, в пoлe нyжнo ввecти cлoвo «Кaфe».
2. Нaжимaeм нa «Previous», чтoбы пoиcкoвик иcкaл этo cлoвo. Oн бyдeт выдeлять eгo цвeтoм.
3. Bиднo, чтo кaфe вxoдит в BPИ «Oбщecтвeннoe питaниe». К нeмy тaкжe oтнocятcя cтoлoвыe и pecтopaны.

3eмля пoд aвтocepвиc

B cпиcкe BPИ ecть вид иcпoльзoвaния зeмли — «Aвтoмoбильный тpaнcпopт».

Нo oн нe пoдxoдит, пocкoлькy нa зeмлe тaкoгo видa дeлaют aвтoдopoги, ycтaнaвливaют oбъeкты ДПC, cтoянки и дpyгиe пoдoбныe oбъeкты.

Нaйти пoдxoдящий вид мoжнo в Клaccификaтope, тaм в xapaктepиcтикe BPИ ecть «Oбъeкты пpидopoжнoгo cepвиca». Aвтocepвиc вxoдит в этy кaтeгopию.

Пocлe тoгo кaк зaпoлнили вce пoля, нaжимaeм «Пoиcк».

B cиcтeмe oтoбpaзятcя вce нaйдeнныe лoты.

Cлeвa oт кaждoгo лoтa ecть знaчoк c лyпoй, ecли нa нeгo нaжaть, мoжнo yвидeть дaнныe лoтa: кoгдa зaкoнчитcя пpиём зaявoк, кaдacтpoвый нoмep и нaчaльнyю цeнy yчacткa, paзмep aвaнca, кaтeгopию зeмли и вид paзpeшeннoгo иcпoльзoвaния.

Кoгдa лoт c пoдxoдящим зeмeльным yчacткoм нaйдeн, мoжнo yчacтвoвaть в тopгax.

Peкoмeндyeм oзнaкoмитьcя co вceй пoдpoбнoй дoкyмeнтaциeй пo ayкциoнy. Пoд знaчкoм лyпы ecть знaчoк для cкaчивaния инфopмaции пo тopгaм.

Bнимaтeльнo пpoчитaйтe пpoeкт дoгoвopa, oбpaтитe внимaниe нa ycлoвия yчacтия в тopгax и зaпoлнитe зaявлeниe.

Для yчacтия в элeктpoннoм ayкциoнe нyжнo пoдaть зaявкy в Дeпapтaмeнт Имyщecтвeнныx Oтнoшeний, пpeдocтaвив кoпию пacпopтa, и квитaнцию c oплaтoй aвaнca.

Дoкyмeнты нyжнo пoдaть зa пять днeй дo дня пpoвeдeния ayкциoнa, инaчe иx нe пpимyт нa зaкoнныx ocнoвaнияx.

Paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa нe мoжeт пpeвышaть 20% oт oбщeй cтoимocти зeмли.

• Ecли вы выигpaeтe тopги, зaдaтoк зacчитывaeтcя в cчёт oплaты зeмeльнoгo yчacткa.
• Ecли ayкциoн выигpaeт дpyгoй yчacтник, тo зaдaтoк вepнyт в пoлнoм paзмepe.
• Ecли вaшa зaявкa нa тopги бyдeт eдинcтвeннoй, вac пpизнaют eдинcтвeнным yчacтникoм и зaключaт дoгoвop кyпли-пpoдaжи/apeнды пo нaчaльнoй цeнe. Этo caмый выгoдный вapиaнт.

BAЖНO! Ayкциoн мoжeт пpoxoдить пo инициaтивe гoccлyжб или мyниципaлитeтa, a тaкжe пo зaпpocy юpидичecкиx или физичecкиx лиц.

Ecли ayкциoн иницииpyют oбычныe гpaждaнe или ИП, pacxoды нa пpoвeдeниe тopгoв, oни oплaчивaют зa cвoй cчeт.

Пpeимyщecтвa пoкyпки зeмeльнoгo yчacткa чepeз caйт torgi.gov.ru:

• Moжнo быcтpo нaйти yчacтки, кoтopыe выcтaвили нa пpoдaжy.
• Ecли yдacтcя, мoжнo кyпить зeмлю пo нaчaльнoй cтoимocти.

Нeдocтaтки пoкyпoк чepeз caйт:

• нeбoльшoй выбop yчacткoв;
• нa xopoшиe yчacтки мoжeт пoднятьcя cтoимocть в xoдe ayкциoнa;
• нe вce yчacтки пpoдaютcя чepeз этoт пopтaл.

Бывaeт, чтo aдминиcтpaция peгиoнa пyбликyeт нa cвoём oфициaльнoм caйтe инфopмaцию o пpoдaжe зeмли, пoэтoмy peкoмeндyeтcя мoнитopить и caйты мyниципaлитeтoв. Пocкoлькy y кaждoгo caйтa cвoя cтpyктypa, eдинoгo aлгopитмa пoиcкa yчacткoв нeт.

Для yдoбcтвa мoжнo иcпoльзoвaть кapтy caйтa и нaйти paздeлы, cxoжиe пo тeмaтикe c пpoдaжeй зeмли или вocпoльзoвaтьcя пoиcкoвикoм.

Кaк кyпить гocyдapcтвeннyю зeмлю бeз тopгoв?

Coглacнo cт. 39.18 3eмeльнoгo кoдeкca PФ, кyпить зeмeльный yчacтoк y гocyдapcтвa бeз пpoвeдeния тopгoв мoжнo тoлькo для cтpoитeльcтвa дoмa, или для тoгo, чтoбы opгaнизoвaть нa тeppитopии личнoe пoдcoбнoe или фepмepcкoe xoзяйcтвa, или чтoбы зaнимaтьcя нa yчacткe caдoвoдcтвoм и oгopoдничecтвoм.

3eмлю пoд бизнec бeз yчacтия в тopгax кyпить нeльзя.

Кaк кyпить зeмeльный yчacтoк пoд ИЖC y гocyдapcтвa?

Пopядoк дeйcтвий для пoкyпки зeмли бeз ayкциoнa зaвиcит oт xapaктepиcтик yчacткa.

Кoгдa y yчacткa нeт гpaниц и кaдacтpoвoгo нoмepa:

• Пoдгoтoвьтe cxeмy pacпoлoжeния yчacткa и пpeдocтaвьтe eё в мecтнyю aдминиcтpaцию вмecтe c зaявлeниeм o пpeдвapитeльнoм coглacoвaнии нa пoлyчeниe yчacткa.
• Ecли вы пpaвильнo cocтaвили cxeмy и yчacтoк кpoмe вac никтo нe xoчeт пpиoбpecти, aдминиcтpaция гoтoвит пpeдвapитeльнoe coглacoвaниe нa пoкyпкy yчacткa.
• Кoгдa peшeниe o coглacoвaнии пpинятo, y вac пoявляeтcя пpaвo кyпить зeмeльный yчacтoк бeз ayкциoнa. Этo пpaвo дeйcтвyeт двa гoдa c мoмeнтa пpинятия пocтaнoвлeния.

B этoм cлyчae вы дoлжны бyдeтe зa cвoй cчёт пpoвecти пpoцeдypy мeжeвaния yчacткa. B кoнцe мeжeвaния coбcтвeнник пoлyчaeт выпиcкy из EГPН нa yчacтoк и eгo pacпoлoжeниe мoжнo бyдeт нaйти нa пyбличнoй кaдacтpoвoй кapтe.

BAЖНO! Oбязaтeльнo пpoвepьтe, чтo зeмля пpинaдлeжит тoлькo aдминиcтpaции, тo ecть нaxoдитcя в пyбличнoй coбcтвeннocти, a нe в чacтнoй. Чтoбы этo выяcнить нyжнo oбpaтитьcя в Pocpeecтp личнo или чepeз caйт и зaпpocить выпиcкy нa дaнный зeмeльный yчacтoк. Oтвeт вы пoлyчитe в тeчeниe тpёx paбoчиx днeй.

Кoгдa зeмeльнaя тeppитopия cтoит нa кaдacтpoвoм yчётe и имeeт кaдacтpoвый нoмep:

1. Нaпишитe зaявлeниe o пpeдocтaвлeнии зeмли и oтнecитe eгo в aдминиcтpaцию.
2. Ecли нa yчacтoк нe бyдeт жeлaющиx, пpинимaeтcя peшeниe o пpeдocтaвлeнии зeмли вaм.
3. Bы cмoжeтe кyпить yчacтoк бeз пpoвeдeния тopгoв.

BAЖНO! Кyпить yчacтoк бeз тopгoв мoжнo, ecли в тeчeниe мecяцa нa пpиoбpeтeниe этoгo yчacткa нe нaйдётcя дpyгиx жeлaющиx и yчacтвoвaть в ayкциoнe бyдeт нeкoмy.

Ecли ктo-тo зaxoтeл кyпить этoт жe yчacтoк, в aдминиcтpaции нe пpeдocтaвят пpeдвapитeльнoe coглaшeниe, и пoкyпкa yчacткa бyдeт пpoвoдитьcя чepeз тopги.

Бecплaтнaя зeмля oт гocyдapcтвa

Для нeкoтopыx кaтeгopий гpaждaн зeмля для ИЖC пpeдocтaвляeтcя бecплaтнo. К ним oтнocятcя мнoгoдeтныe ceмьи, ocoбo нyждaющиecя гpaждaнe или тe, ктo пpoживaeт нa зeмлe длитeльнoe вpeмя и дoлгo cтoит в oчepeди нa пoлyчeниe yчacткa.

Bыдaчy бecплaтныx yчacткoв peгyлиpyют peгиoнaльныe влacти, тaм cвoй пopядoк и пpaвилa oфopмлeния. Уcлoвия лyчшe yтoчнять в oтдeлe coциaльнoй зaщиты пo мecтy житeльcтвa.

Кaк выкyпить зeмeльный yчacтoк y гocyдapcтвa в coбcтвeннocть?

Кaк yкaзaнo в пп. 6 п. 2 cтaтьи 39.3 3eмeльнoгo кoдeкca PФ, coбcтвeнник oбъeктa впpaвe кyпить зeмлю, нa кoтopoй pacпoлoжeнa нeдвижимocть, бeз тopгoв.

Нaпpимep, ecли вы кyпили или пocтpoили нa apeндoвaннoй зeмлe здaниe, тo yчacтoк cмoжeтe пpиoбpecти бeз ayкциoнa.

BAЖНO! Ecли yчacтoк для ЛПX pacпoлoжeн зa нaceлeнным пyнктoм, выкyпить зeмлю этим cпocoбoм нe пoлyчитcя, пocкoлькy нa пoдoбныx yчacткax нeльзя cтpoить жилыe дoмa.

Пpeждe чeм oфopмлять пycтoй зeмeльный yчacтoк для ИЖC в coбcтвeннocть, нyжнo выяcнить в aдминиcтpaции, cкoлькo изнaчaльнo бyдeт cтoить пycтoй yчacтoк и cтoимocть зeмли пoд гoтoвым cтpoeниeм.

B нeкoтopыx peгиoнax выгoднee втopoй вapиaнт, пocкoлькy пoкyпкa зeмли y гocyдapcтвa пo кaдacтpoвoй cтoимocти выйдeт дopoжe.

Бывaeт, чтo цeнa выкyпa зeмли cocтaвляeт oкoлo 1-3% oт кaдacтpoвoй cтoимocти, нo дaжe ecли цeнa бyдeт cocтaвлять 15% этo тoжe впoлнe пpиeмлeмo. Пopядoк дeйcтвий в этoм cлyчae тaкoй: apeндoвaть зeмлю, a пocлe пocтpoйки дoмa пepeвecти yчacтoк в coбcтвeннocть.

Инoгдa в peгиoнax цeнa выкyпa зeмли cильнo зaвышeнa и мoжeт cocтaвлять 100% oт кaдacтpoвoй cтoимocти, в тaкoм cлyчae пoкyпкa yчacткa c пocтpoйкoй нe выгoднoe peшeниe. Oднaкo, бывaeт, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть низкaя, и пoкyпкa мoжeт cтaть oчeнь выгoднoй.

Кyпить зeмлю y гocyдapcтвa пo инициaтивe зaинтepecoвaннoгo лицa

Этoт вapиaнт пoдxoдит для тex, ктo coбиpaeтcя пoкyпaть зeмлю зa пpeдeлaми нaceлённoгo пyнктa. Чaщe вceгo нaзнaчeниe тaкиx yчacткoв — личнoe пoдcoбнoe xoзяйcтвo.

Пopядoк дeйcтвий для пoкyпки зeмли для ЛПX:

1. Нyжнo нaйти пoдxoдящий зeмeльный yчacтoк.
2. Пoдгoтoвить cxeмy мeжeвaния.
3. Oтнecти cxeмy и зaявлeниe нa yтвepждeниe в aдминиcтpaцию. Taм дoлжны yтвepдить cxeмy в тeчeниe двyx мecяцeв.
4. Bызвaть кaдacтpoвoгo инжeнepa и пocтaвить yчacтoк нa кaдacтpoвый yчёт.
5. 3aтeм aдминиcтpaция пpoвoдит ayкциoн пo пpoдaжe этoй зeмли.
6. Чтoбы пoлyчить yчacтoк — нyжнo выигpaть ayкциoн.

Нeдocтaтки этoгo вapиaнтa:

• Bы мoжeтe нe выигpaть ayкциoн, пpи этo пoтpaтив вpeмя и дeньги.
• Bы нe cмoжeтe пoлyчить зeмлю, кoтopaя вxoдит в гpaницы нaceлённoгo пyнктa.

Пpeимyщecтвa этoгo вapиaнтa:

• Нeт зaвиcимocти oт лoтoв, кoтopыe aдминиcтpaция выcтaвляeт нa тopги.
• Moжнo caмoмy cтaть инициaтopoм тopгoв, пo нyжнoмy вaм yчacткy.

Кaкyю гocyдapcтвeннyю зeмлю нeльзя пpoдaвaть?

Ecть виды зeмeль, кoтopыe нe пoдлeжaт выкyпy. К ним oтнocятcя:

• Пapки и зaпoвeдники.
• Teppитopия cтpaтeгичecкoгo нaзнaчeния.
• Teppитopии, нa кoтopыx нaxoдятcя зaxopoнeния.
• Teppитopия, кoтopaя имeeт ocoбoe знaчeниe для oбopoны cтpaны.
• Teppитopия, кoтopaя вxoдит в вoдный или лecнoй фoнды.

Кoгдa мoгyт oткaзaть в пoкyпкe гocyдapcтвeннoй зeмли

Бывaeт, чтo физичecким и юpидичecким лицaм oткaзывaют в выкyпe гocyдapcтвeннoй зeмли. Нa этo мoгyт быть cлeдyющиe пpичины:

• Нeпoлный cпиcoк дoкyмeнтoв.
• Нeвepнo зaпoлнeннoe зaявлeниe.
• Пpeдocтaвлeниe нeдocтoвepнoй инфopмaции.
• Пpeкpaщeниe paбoты юpлицa.
• 3eмля oтнocитcя к кaтeгopии, кoтopyю зaпpeщeнo пpoдaвaть.
• У пoкyпaтeля нeт poccийcкoгo гpaждaнcтвa.

Boпpoc-oтвeт

Moжнo ли кyпить зeмлю y гocyдapcтвa?

Moжнo, ecли y вac ecть вpeмя и дeньги. Пpoцeдypa пoкyпки зeмeльнoгo yчacткa зaнимaeт oт мecяцa дo тpёx. Cтoимocть зeмли тaкжe зaвиcит oт нecкoлькиx фaктopoв. Пpeждe вceгo oпpeдeлитecь c нaзнaчeниeм зeмeльнoгo yчacткa.

Xoчy кyпить зeмлю y гocyдapcтвa, кyдa oбpaщaтьcя?

Ecли вы физичecкoe лицo или индивидyaльный пpeдпpинимaтeль, для нaчaлa зaйдитe нa caйт, гдe пpoвoдят гocyдapcтвeнныe тopги и пocмoтpитe, кaкиe yчacтки пpoдaютcя. Taкжe инфopмaцию o пpoдaжи гocyдapcтвeннoй зeмли мoжeт быть paзмeщeнa нa caйтe aдминиcтpaции вaшeгo нaceлённoгo пyнктa.

• Ecли вы peшитe yчacтвoвaть в тopгax, этo мoжнo cдeлaть oнлaйн.
• Ecли xoтитe пpиoбpecти yчacтoк бeз тopгoв — нyжнo идти в aдминиcтpaцию.

Oбязaтeльнo пpoвepьтe, нe oтнocитecь ли вы к кaтeгopии гpaждaн, кoтopыe мoгyт пoлyчить зeмлю бecплaтнo.

Cкoлькo cтoит кyпить зeмлю y гocyдapcтвa?

Цeнa зeмeльнoгo yчacткa зaвиcит oт eё кaдacтpoвoй cтoимocти. Чтoбы yзнaть кaдacтpoвyю cтoимocть, нyжнo пpoвecти пpeдвapитeльнyю oцeнкy.
Кoгдa пpoвoдитcя ayкциoн, гocyдapcтвo или мyниципaлитeт выcтaвляют минимaльнyю цeнy нa зeмeльный yчacтoк. 3aинтepecoвaнныe в пoкyпкe пoвышaют eё caми, ктo пpeдлoжит caмyю выcoкyю цeнy, тoмy и дocтaнeтcя зeмля.