Как должна отчитываться управляющая компания перед собственниками жилья пример

Отчет управляющей организации перед собственниками – это ВАЖНО

В соответствии с жилищным законодательством РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.  Часть 2 ст. 161ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать на своем общем собрании способ управления таким домом. При этом ЖКРФ предусматривает возможность выбора одного из нескольких способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, или управление управляющей организацией. 

Выбор способа управления не означает прекращения действия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как органа управления данным домом или утрату им правомочий. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и предоставление коммунальных услуг. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о не предоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества (ст.161.1 ЖК РФ).

При выборе способа управления домом посредством управляющей компании, согласно ч. 11 ст. 162ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Форма, сроки и порядок представления отчета могут быть согласованы только в договоре управления. Как правило, управляющая организация разрабатывает свою форму (удобную для составителей), указывает ее в качестве приложения к договору, а также определяет сроки, периодичность и порядок доведения отчета до собственников. Однако встречаются и иные ситуации — когда в договоре управления нет ни слова про отчетность исполнителя. В этом случае собственники на основании закона вправе требовать отчет в течение первого квартала календарного года.

Главная заинтересованная сторона в получении информации о выполненных (оказанных) управляющей организацией работах (услугах) — собственники помещений, поскольку выполненные работы (оказанные услуги) собственниками помещений оплачены.

При заключении договора управления стороны обязаны определить перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также коммунальных услуг, которые должны быть предоставлены управляющей организацией собственникам помещений в течение срока действия договора. В дальнейшем управляющая организация лишь выставляет собственникам счет (платежный документ) согласно договору. В свою очередь, приемки выполненных работ (оказанных услуг) в традиционном ее понимании (с подписанием акта между заказчиком и исполнителем) не происходит.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме N 491 (п.40) дают собственникам помещений право в соответствии с условиями договора:

— получать информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и выполненных работ (не позднее 5 рабочих дней с даты обращения);

— проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);

— требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

О порядке реализации указанных прав в нормативном документе не говорится. В частности, в каком виде должен быть составлен запрос и предоставлена информация о перечнях, объемах, качестве и периодичности услуг и работ? В платежном документе отсутствует информация о фактическом объеме, видах и стоимости оказанных услуг в отношении общего имущества многоквартирного дома в целом. В связи с чем, каждому отдельному собственнику данная информация недоступна. По сути, каждый отдельный собственник не информирован о техническом состоянии  всего дома, а лишь имеет сведения касающиеся только его доли в общем имуществе.

Таким образом, интерес собственников помещений понятен — они хотят знать соотношение уплаченных ими (предъявленных к уплате) сумм с объемом и видами запланированных (фактически выполненных) работ и услуг. Поэтому с точки зрения собственника отчет управляющей организации должен быть максимально детализирован, наполнен исчерпывающей информацией о состоянии общего имущества, выполненных работах, их стоимости, причем эта информация должна быть предоставлена в понятном, удобном виде (таблицы, графики, диаграммы).

 Добиться этого собственники могут, только если настоят на утверждении конкретной формы отчета как приложения к договору управления.

Отчет управляющей организации лучше утверждать на общем собрании собственников помещений. Ведь отчет является своеобразным актом о выполнении работ и оказании услуг. Однако закон не указывает на такую необходимость. Таким образом, утверждение отчета необходимо, только если это специально предусмотрено договором управления. Кроме того, в договоре управления целесообразно прописать условия о порядке утверждения отчета, представления на него возражений. В целом же возражения по отчету следует рассматривать в качестве претензии потребителей (ст. 29Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей») с соответствующими последствиями. Собственникам помещений необходимо твердо отстаивать свои права.

Итак, чтобы с легкостью реализовывать свои права на получение информации о проделанной работе (оказанной услуги) по управлению домом управляющей организацией и отстаивать свои интересы, собственникам помещений многоквартирного дома необходимо объединиться и проявить свою активность: подготовить проект договора управления (или дополнительное соглашение к договору управления) с указанием в нем условий определяющих порядок предоставления отчета управляющей организацией, утвердить его на общем собрании собственников помещении и передать управляющей организации для исполнения.  

 В настоящее время, в дополнение к отчету о выполнении договора управления, в соответствии с ч.10  ст.161 ЖК РФ управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со «Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. На территории Орловской области органом, уполномоченным на осуществление государственного жилищного надзора, является Управление по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области.

В рекомендации показано, как отчитаться по исполнению договора управления МКД.

УО обязана ежегодно предоставлять собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Это предусмотрено ч. 11 ст. 162 ЖК РФ.

Чтобы отчитаться по договору управления МКД с соблюдением законодательства, необходимо разобраться:

• в какой форме составить отчет;
• что включить в отчет;
• кому и в какие сроки представить отчет;
• способы представления отчета;
• как утвердить отчет;
• ответственность за непредставление отчета.

В какой форме составить отчет УО по договору управления МКД

Отчет об исполнении договора управления МКД составляется УО в свободной форме. Форма отчета не утверждена законодательно и определяется сторонами договора.

Минстрой России указывает, что форма отчета может быть утверждена решением общего собрания собственников помещений в МКД (приказ от 31 июля 2014 г. № 411/пр). По аналогии можно сказать, что по решению сторон форма отчета по договору управления МКД может быть утверждена приказом ТСЖ (ЖК, СПК), приказом застройщика.

Ситуация: как УО предложить свою форму отчета по договору управления МКД

Разработайте форму отчета по договору управления МКД и предложите контрагенту (собственниками помещений в МКД, правлению ТСЖ, ЖК, СПК, застройщику) рассмотреть ее и вынести на утверждение вместе с текстом самого договора управления МКД.

Если утвердить форму отчета вместе с условиями договора управления МКД не удалось, воспользуйтесь ч. 7 ст. 45 ЖК РФ и проведите общее собрание собственников помещений в МКД по своей инициативе.

В интересах УО разработать свою форму отчета по исполнению договора управления МКД и предложить ее другой стороне договора.

Ситуация: как указать в договоре управления МКД, что УО составляет отчет по договору в свободной форме

Все необходимые сведения УО размещает в открытом доступе в рамках раскрытия информации.

Для этого достаточно не указывать, что форма отчета должна быть кем-либо утверждена. Включите в договор управления МКД следующее условие: «УО ежегодно в течение I квартала текущего года представляет собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления МКД за предыдущий год, а также размещает отчет в ГИС ЖКХ».

Пример утверждения формы отчета УО о выполнении договора управления МКД, заключенного с ТСЖ

УО разработана форма отчета о выполнении договора управления МКД. Форма 12 января 2016 г. официально направлена в правление ТСЖ на рассмотрение, указан разумный срок для ее утверждения – до 5 февраля 2016 г. В рабочем порядке в форму отчета сторонами внесены правки, предложенные председателем правления ТСЖ. Вопрос об утверждении формы отчета по выполнению договора управления МКД уставом ТСЖ не отнесен к компетенции правления ТСЖ, общего собрания членов ТСЖ. Приказом председателя правления ТСЖ от 3 февраля 2016 г. № 11-2/16 утверждена форма отчета УО по выполнению договора управления МКД.

Что включить в отчет по договору управления МКД

Стороны договора управления МКД самостоятельно решают, что необходимо включить в отчет УО о выполнении договора.

Минстроем России утверждена примерная форма отчета управляющей организации (приказом от 31 июля 2014 г. № 411/пр). Согласно примерной форме отчет содержит информацию о:

• соответствии перечня, объемов и качества работ/услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества требованиям жилищного законодательства и техническим регламентам;
• видах и характеристиках фактически выполненных работ и/или оказанных услуг по договору управления с указанием даты их выполнения;
• случаях нарушения условий договора управления (число и даты нарушений, количество связанных с нарушениями случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения);
• видах коммунальных услуг, предоставляемых в течение отчетного периода;
• произведенных расчетах с РСО;
• случаях нарушения периодичности и качества предоставления коммунальных услуг, в том числе по вине УО;
• рассмотрении поступивших от собственников помещений обращений, сведения о принятых УО мерах, данные о числе выявленных по результатам рассмотрения обращений собственников фактов причинения ущерба общему имуществу действиями (бездействием) УО и сведения о возмещении такого ущерба или об устранении порчи общего имущества;
• использовании средств из резервов, предназначенных на проведение ремонтных (в том числе непредвиденных) работ, а также случаев превышения стоимости таких работ над суммами созданных резервов (в случае формирования соответствующих резервов);
• изменениях перечня работ, услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, перечня работ (услуг) по управлению МКД в соответствии с порядком, установленным условиями договора управления с указанием количества, даты и содержания соответствующих изменений;
• суммах, полученных УО по заключенным от имени собственников помещений в МКД договорам об использовании общего имущества, направлении расходования таких сумм;
• результатах сверки расчетов за оказанные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
• суммах, начисленных и поступивших в отчетном периоде взносов на капитальный ремонт, его размер на дату составления отчета, а также о суммах, использованных в отчетном периоде средств такого фонда по назначениям (в случае его формирования на специальном счете регионального оператора);
• взысканиях, штрафах, и иных санкциях к УО со стороны органов госжилконтроля и надзора, а также судебных исках, в которых истцом или ответчиком выступает УО.

Ситуация: можно ли ограничиться публикацией сведений в рамках раскрытия информации и не составлять отчет УО по выполнению договора управления МКД

Нет, нельзя. УО может брать за основу отчета по выполнению договора сведения, раскрываемые в соответствии с законодательством. Однако одна обязанность не подменяет другую.

В обязанности УО входит раскрывать сведения о своей деятельности по управлению МКД (ч. 10 и 10.1 ст. 161 ЖК РФ) и представлять отчет о выполнении договора управления МКД (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ). Форму отчета УО по договору управления МКД определяет или самостоятельно, или по согласованию сторон договора управления.

Ситуация: может ли УО исключить отдельные положения из примерной формы отчета управляющей организации, утвержденной Минстроем России

Да, может. УО вправе исключить и (или) добавить отдельные положения. Приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. № 411/пр утверждена примерная форма отчета, ее применение не обязательно для УО.

Кому и в какие сроки представить отчет по договору управления МКД

Отчет о выполнении договора управления представляется УО своему контрагенту: собственникам помещений в МКД, правлению ТСЖ, ЖК, ЖСК, застройщику.

УО обязана предоставить отчет о выполнении договора управления МКД только собственникам помещений в МКД (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ). В отношении других контрагентов такую обязанность нужно закреплять условиями договора.

Пример того, что УО может не предоставлять отчет о выполнении договора управления МКД застройщику

Между ООО «Единый заказчик» и застройщиком заключен договор управления в отношении МКД, введенного в эксплуатацию.

Условиями договора, заключенного сроком на три месяца, не предусмотрено предоставление УО отчета о его выполнении. Законом также не установлена обязанность УО предоставлять отчет о выполнении договора управления застройщику.

Стороны не имеют взаимных претензий.

Стороны условиями договора управления МКД определяют срок предоставления отчета о его выполнении. Если стороны не закрепили такой срок в договоре, то УО предоставляет собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления ежегодно в течение первого квартала текущего года за предыдущий год.

Ситуация: как определить, что УО предоставила отчет о выполнении договора управления МКД вовремя

Ознакомьтесь с условиями договора управления. Если договором не установлен срок предоставления отчета УО, то законным сроком считается первый квартал текущего года за предыдущий год (до 31 марта ежегодно).

Каким способом представить отчет о выполнении договора управления МКД

УО обязана разместить отчет о выполнении договора управления в ГИС ЖКХ (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ). Другие способы представления отчета следует урегулировать условиями договора управления МКД. Удобными способами могут быть:

• размещение отчета в помещениях общего доступа (в подъездах МКД, лифтах и проч.);
• размещение отчета в офисе УО, на официальном сайте УО;
• направление отчета в письменной форме (например, всем собственникам помещений в МКД, председателю совета МКД, председателю ТСЖ).

Пример размещения отчета о выполнении договора управления МКД

В соответствии с условиями договора отчет о его выполнении УО размещает на первом этаже в каждом подъезде МКД не позднее 31 марта текущего года за предыдущий год.

УО подготовлен отчет о выполнении договора управления МКД за 2015 год, заключенного с ТСЖ «Пушкина, 12». Отчет 20 марта размещен на стендах информации, находящихся на первом этаже в каждом подъезде МКД.

Как утвердить отчет о выполнении договора управления МКД

Законодательством не установлен обязательный порядок утверждения отчета, подготовленного УО в соответствии с ч. 11 ст. 162 ЖК РФ. Поэтому порядок утверждения отчета УО о выполнении договора управления МКД определите в самом договоре.

В зависимости от способа управления МКД отчет может утверждаться:

• решением общего собрания собственников помещений в МКД или решением совета МКД, председателя совета МКД (при управлении МКД УО);
• решением общего собрания членов ТСЖ, ЖСК, СПК или решением правления, председателя правления соответствующего жилищного объединения;
• застройщиком (при управлении новостройкой до проведения открытого конкурса по отбору УО).

Пример утверждения отчета УО о выполнении договора управления МКД

В условиях договора управления МКД указано, что отчет УО о выполнении договора утверждается решением правления ТСЖ. Подготовленный отчет УО официально направила в правление ТСЖ. Отчет рассмотрен на заседании правления ТСЖ и принят в редакции УО, о чем сделана соответствующая запись в протоколе заседания правления.

Ситуация: как узаконить утверждение отчета УО о выполнении договора управления МКД председателем совета МКД

Достаточно в условиях договора управления указать, что отчет о выполнении договора УО направляет председателю совета МКД на утверждение.

Если договор управления уже заключен, то возможно внести в него необходимые изменения (см. рекомендации Как внести изменения в договор управления МКД).

Какая ответственность предусмотрена за непредставление отчета о выполнении договора управления МКД

Закон не рассматривает непредставление УО отчета о выполнении договора управления МКД как правонарушение. Ответственность за это не предусмотрена.

Стороны по договору управления МКД могут самостоятельно в договоре предусмотреть ответственность УО в случае неисполнения обязанности, предусмотренной ч. 11 ст. 162 ЖК РФ и договором.

Ситуация: какую ответственность УО за непредставление отчета можно предусмотреть в условиях договора управления МКД

В договоре управления МКД можно предусмотреть материальную ответственность за непредставление отчета о выполнении работ и услуг по нему.

В таком случае условиями договора должно быть закреплено, что в случае непредставления отчета о выполнении договора управления МКД УО выплачивает другой стороне неустойку в определенном размере.

Об отчете управляющей организации перед собственниками помещений в многоквартирном доме

Управляющая организация, выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, согласно ч.11 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом (МКД), ежегодно в течение первого квартала текущего года должна представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления этим домом за предыдущий календарный год.

Управляющая организация, выбранная по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления, в соответствии с пп.14, 41 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса  по отбору управляющей организации для управления МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 №75, обязана предоставлять собственникам помещений ежегодный письменный отчет об исполнении договора управления за 15 дней до окончания срока действия данного договора путем размещения отчета на досках объявлений, находящихся во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Отчет управляющей организации должен содержать полный перечень работ и услуг, указанных в договоре управления МКД, с указанием их объемов в натуральном и стоимостном выражении.

Наряду с перечнем и стоимостью выполненных работ и оказанных услуг по договору управления многоквартирным домом, в отчете следует обратить внимание на платежную дисциплину собственников помещений. Так, отдельно нужно указать долг на начало отчетного периода, предъявленные к оплате суммы, платежи, поступившие от собственников помещений, задолженность на конец отчетного периода. Эти показатели необходимо раскрывать отдельно по каждому виду коммунальных и прочих услуг и по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Документами, подтверждающими сведения  в отчете управляющей организации, могут служить:

— акты обследования;

— акты выполненных работ с приложением необходимых подтверждающих документов (схемы по фундаментам, «шахматки» по фасадам, развертки по кровли и.т.д);

— договоры на выполнение работ и оказание услуг;

— другие документы, подтверждающие достоверность предоставленной информации по выполненным работам, оказанным услугам и произведенным по ним затратам с указанием их целесообразности (обращения заявителей, акты обследований, предписания контрольных органов и.т.д).

В соответствии с постановлением правительства Российской Федерации от 23.09.2010 №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» управляющей организацией должен быть обеспечен доступ неограниченного круга лиц к отчету по исполнению договора управления.