Истребование технической документации у бывшей управляющей компании

Сроки получения технической документации

В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья.

Таким образом, получение техдокументации осуществляется после прекращения управления многоквартирным домом одной организацией и началом управления другой. Можно сказать, что передача документов приурочена к внесению изменений в реестр лицензий субъекта. Но на практике документы могут передавать и в иные сроки:

— в последнюю неделю управления домом прежней управляющей организацией
— в первый день после начала управления домом новой управляющей организацией.

Формально отдельными инженерными системами дома (например, лифтами) управлять без документов нельзя. Но по факту первоначальное управление домом без документов абсолютно распространённое явление.

Зачастую акт о передаче техдокументации требуют жилищные инспекции при рассмотрении заявления от новой УК о внесении изменений в реестр лицензий субъекта. Ранее требование представить такой документ содержал Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденный приказом Минстроя России от 25 декабря 2015 года № 938/пр. Сейчас эти нормы признаны недействительным Решением Верховного суда РФ от 13.08.2019 № АКПИ19-474. Хотя при наличии прямого заказа орган жилнадзора может использовать этот аргумент при первоначальном отказе, чтобы потянуть время.

Передача техдокументации или самого дома

Передаче подлежит только техдокументация и ключи от запорных устройств. Сам дом и отдельные части общего имущества новой УК не передаются.
В 2006 году (еще до начала лицензирования) Министерство регионального развития Российской Федерации (ныне ликвидированное) выпустило письмо (от 20.12.2006 № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления»).

В нем писалось, что при смене управляющей организации или выборе иного способа управления многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, передача многоквартирного дома или общего имущества в многоквартирном доме по акту новой управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу не производится.

При смене управляющей организации целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Это очень банальные рекомендации, которые никогда не соблюдалась и соблюдаться не будут. Организация, которая ухоит, такой акт не подпишет. А для новой компании все старые проблемы дома – будут проблемами нового управленца и к старой УК претензии предъявить не получиться.

Как и в каком объеме истребовать техническую документацию?

Состав технической документации определен в п. 24, 25 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491). Это большой список информации и пакет документов.
Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением стандарта по приему, хранению и передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных п. 24, 25 и 26 Правил № 491 (пп. «А» п. 4 Порядка осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416).

Если управляющая организация уклоняется от передачи техдокументации, есть два алгоритма действий.

1. Истребовании техдокументации через жилищную инспекцию.

Непередача техдокументации приравнивается к непрекращению управления многоквартирным домом. А это грубое нарушение лицензионных требований по смыслу Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110 (далее – Положение № 1110).

В этом случае жилищная инспекция обязана начать проверку лица, которое уклоняется от передачи документов и привлечь его к ответственности по п. 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ (за осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с грубым нарушением лицензионных требований; штраф для юрлиц – от 300 до 350 тысяч рублей).

Сразу отметим, что жилищные инспекции в разных регионах идут неохотно по такому пути, предпочитая не заниматься подобными спорами, если только нет прямой заинтересованности или заказа (по привлечению к ответственности, либо правонарушения «спуску на тормозах»). Поэтому наиболее распространенным является второй алгоритм действий.

2. Истребовании техдокументации в судебном порядке.

Новая управляющая организация обращается в суд с иском к старой, где требует обязать передать документы по списку.
Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 20 Правил № 416).

В случае отсутствия у ранее управлявшей организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления от новой управлявшей организации принять меры к восстановлению таких документов и их последующей передаче по отдельному акту-приему  (п. 21 Правил № 416).

При этом отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица (Постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 №№ А40-73182/08-19-483, 17074/09).
Ране судебная практика шла по тому пути, что управляющая организация обязана восстановить техническую и иную отсутствующую документацию на МКД, если такие документы изначально «были переданы в установленном порядке» (Определение Верховного суда РФ от 22.04.2016 №№ А51-35762/2014, 303-эс16-3028).

Однако в 2021 году Верховный суд высказался следующим образом: «Следует исходить из презумпции наличия у лица, осуществлявшего в течение длительного времени управление МКД, всей предусмотренной действующим законодательством документации, связанной с управлением таким МКД и подлежащей передаче при смене управляющей организации. Обратное будет свидетельствовать о ненадлежащем исполнении обязательства по управлению МКД управляющей организацией. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности; в этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица» (Определение ВС РФ от 03.08.2021 № 303-ЭС21-5287).

Эта норма распределяет бремя доказывания между всеми сторонами. Например, многие дома меняют управляющие организации или уходят в ТСЖ от застройщика.

Закон исходит, что застройщик передает все документы управляющей организации в полном объеме и изначально (п. 15 Правил № 416). И это задача управляющей организации доказать, что ей ничего не было передано. Как видим, практика истребования технической документации у прежней управляющей организации поменялась и сфере это пойдет на пользу: будет больше мотивации восстанавливать техдокументацию, бережно ее хранить и передавать.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
[/COLOR]

Источник фото: https://www.pexels.com/

И снова нам подкидывает интересную практику Новосибирск! На этот раз речь пойдёт о требовании передачи технической документации на МКД.

Итак, фабула дела. В 2019 году собственники помещений одного МКД провели ОСС, на котором приняли решение «уйти» к другой управляющей организации.

Новоизбранная организация обратилась в арбитражный суд с иском к своей «предшественнице» и заявила требование об обязании передать техническую документацию на МКД, поскольку передано было далеко не всё то, «что положено по закону».

Всего было заявлено двадцать шесть пунктов по документации, а также (внимание, вспышка!) «присудить денежную сумму (астрент) за неисполнение ответчиком обязательств по передаче технической и иной связанной с управлением МКД документации, в размере 5 000 (Пять тысяч) рублей за каждый день неисполнения решения суда с момента его вступления в законную силу».

Неплохо, да? Впрочем, мы прекрасно понимаем уровень расценок пресловутого БТИ и во что обходится изготовление той же копии технического паспорта МКД.

Суд первой инстанции требования удовлетворил частично, указав, что состав технической и иной документации, подлежащей передаче вновь избранной управляющей организации, определяется в соответствии с пунктами 24 и 26 Правил № 491 и данный перечень является открытым, то есть предусматривает также передачу иных документов, связанных с управлением МКД. Астрент установлен судом в размере трёх тысяч рублей в день.

Вот именно открытость перечня стала камнем преткновения, поскольку ответчик с решением суда не согласился по двум основаниям:

• во-первых, открытость перечня документации нельзя трактовать как буквально бесконечность, поскольку есть такая документация, которую изготовляет не сам лицензиат, а сторонние лица, для обращения к которым нужно обладать статусом управляющей организации в отношении спорного МКД (а ответчик статус уже утратил, поскольку управляющая организация сменилась);

• во-вторых, даже три тысячи в день — это слишком много, учитывая то, что во-первых.

В чём отказано судом? Вы будете удивлены, но суд отклонил требование о передаче технического паспорта МКД.

Ответчик передал истцу такой документ, но… по состоянию на 1992 год. Суд указал истцу следующее:

«…заявляя данные требования, истец указал, что ответчик был обязан заказать за свой счет и изготовить такой паспорт.

Между тем, управление многоквартирным домом осуществляется его собственниками. Управляющая компания, как коммерческая организация не обязана безвозмездно оплачивать работы, за свой счет, поскольку такая обязанность в силу ст. 210 ГК РФ возложена на собственников многоквартирного дома.

…

Из материалов дела следует, что по акту приема-передачи, ответчик передал истцу технический паспорт дома передан по состоянию на 1992 г. При этом, из представленных доказательств видно, что собственниками помещений многоквартирного дома № 6 по ул. 25 лет Октября было принято отрицательное решение по оформлению нового технического паспорта дома (см. пункт 10 Протокола общего собрания собственников б/н от 29.04.2016 г., Приложение 7). Все собственники проголосовали против изготовления такого паспорта.

Указанное обстоятельство не позволяет суду возложить обязанность по обязанию ответчика предоставить соответствующую техническую документацию.».

Также судом отказано в требовании о передаче проектной документации на МКД, поскольку в силу п. 26 Правил № 491 проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома, передается только при ее наличии. Истцом не представлено доказательств наличия данной документации в принципе.

По той же причине отказано в требовании о передаче акта приемки жилого дома от строительной организации, а также результатов инженерных изысканий, поскольку по смыслу п. 24 ГОСТ Р 56192-2014 данная документация относится к этапу строительства многоквартирного дома.

Попутно суд указал, что план участка и кадастровый план — не одно и то же, а поскольку требование о передаче именно кадастрового плана истец не заявил, то и в этом ему было отказано.

Кстати, журналы заявок и обращений по вопросам качества услуг и работ судом также не были затребованы, поскольку ответчик такие журналы передал, а на возражение истца о том, что они не по форме, суд указал, что формы журналов не установлено. Бери, что дают.

Из поданной ответчиком апелляционной жалобы нас интересует мотивировка. Вкратце, она была приведена так.

А) Электронный паспорт МКД находится на сайте и он автоматически перешел к истцу как только был включен в его реестр лицензии.

Б) В нормативно-правовых актах не установлена обязательная форма и содержание документа «Санитарный паспорт придомовой территории».

В) Возложение обязательств по изготовлению энергетического паспорта МКД и паспорта фасада на ответчика повлечет неосновательное обогащение новой управляющей организации, что является недопустимым. Ответик не производил работы по измерению шума и вибрации, соответственно документов/протоколов у него нет.

Г) Сумма астрента завышена, не отвечает принципам справедливости.

Седьмой арбитражный апелляционный суд жалобу ответчика отклонил. При этом в обоснование своей позиции привёл такие доводы.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ№ 17074/09 от 30.03.2010 г., отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица в силу презумпции того, что техническая документация имеется или должна иметься у предыдущей управляющей компании.

Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации, поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 ГК РФ), в том числе и астрент.

Вновь избранная управляющая организация не вправе требовать передачи ей или восстановления той документации, которая никогда не передавалась ранее управлявшей ранее многоквартирным жилым домом организации. Аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВС РФ от 17.10.2018 г. № 307-ЭС18-17552.

Сведений о материальном положении ответчика в материалы дела не представлено, равно как и доказательств, подтверждающих явную несоразмерность судебной неустойки последствиям нарушенного обязательства и получения истцом необоснованной выгоды при ее взыскании.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа оставил состоявшиеся судебные акты по делу без изменения, кассационную жалобу ответчика — без удовлетворения.

Но дело не окончилось! Ответчик подал жалобу и дело было передано на рассмотрение ВС РФ.

В определении о передаче дела указано следующее.

Ответчик выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами в части обязания передать паспорт фасада и энергетический паспорт МКД, поскольку считает, что требование об изготовлении за его счет этих документов, не содержащихся в перечне обязательной технической документации, в отношении которых собственниками помещений не принимались решения и не определялся источник финансирования, являются незаконными, противоречащими пунктам 24, 26 Правил № 491.

В соответствии с Порядком выдачи паспортов фасадов зданий (строений, сооружений) на территории города Новосибирска, утвержденным постановлением мэрии г. Новосибирска от 16.08.2013 г. № 7762, выдача паспортов фасада осуществляется при подтверждении у заявителя права на получение данного паспорта, которое после переизбрания управляющей организации у ответчика отсутствует.

Также ответчик полагает, что астрент в размере 3 000 руб. за каждый день просрочки является чрезвычайно завышенный, в результате чего ему придется заплатить около 1 000 000 руб. в год за неисполнимое решение суда.

Итак, будем посмотреть… Заседание назначено на 06.04.2021 г.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Заявка на обслуживание здесь.

При смене управляющей организации (далее УО), способа управления многоквартирным домом (далее МКД), новая УО или собственники жилья должны получить от предыдущего управляющего техническую документацию на дом. Разберемся в алгоритме приёма и передачи документов. 

Комплект документации на дом 

Стандарты управления МКД содержат нормы приёма, хранения и передачи технической документации на дом и иных документов. Нормы прописаны в подпункте «а» пункта 4 Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416. Согласно пункту 20, техническая документация должна содержать актуальные сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений. 

Отвечает за актуальность сведений в технической документации УО, ТСЖ, кооператив или сами собственники при непосредственном управлении домом. В случае, если на общем собрании собственников жители дома решили сменить УО или способ управления, то ранее действовавшая компания обязана передать весь пакет технической документации и ключи от всех технических помещений. 

Порядок и срок процесса приёма-передачи прописаны в части 3.1 статьи 45, части 3.1 статьи 161, части 10 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, подпунктом «а» пункта 4, раздела V Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416 и пунктом 27 Постановления Правительства РФ № 491. 

Перечень технических документов указан в пунктах 24 и 26 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, пункте 1.5.1 Правил Постановления Федерального агентства недвижимости по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ от 27 сентября 2003 года № 170, пункте 5б(1), подпункте «б» пункта 57 Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 и подпункте «д» пункта 18 Постановления Правительства РФ от 14 февраля 2012 года № 124. 

Основания для передачи технической документации 

На сайте Государственной Жилищной Инспекции (далее ГЖИ) размещено руководство по соблюдению обязательных требований к передаче технической документации на МКД в соответствии с разделом V Постановления Правительства РФ № 416. 

УО обязана начать процесс передачи документов на дом в случае, если: 

• на ОСС принято решение сменить УО на другую или создать ТСЖ, кооператив; 
• в доме, где тридцать и менее квартир, собственники на ОСС перешли на непосредственное управление; 
• истёк срок договора управления; 
• участники ОСС решили досрочно расторгнуть существующий договор. 

Документы на МКД прежняя УО должна отдать избранной на ОСС новой компании, либо, при смене способа управления, собственнику, назначенному для этого общим собранием при организации ТСЖ, кооператива или при непосредственном управлении домом. 

Уведомление о передаче документов 

Первым шагом в процессе передачи технической документации является уведомление прежней УО о необходимости это сделать из-за смены компании или изменении способа управления. Также о данной ситуации нужно известить региональный орган ГЖИ. 

Сделать это следует в течение 5 рабочих дней с момента оформления протокола ОСС, на котором было принято соответствующее решение. Уведомление направляет выбранная собственниками УО или назначенное лицо. 

Направлять информацию в старую УО можно любым способом, позволяющим достоверно установить, кто её направил и когда: 

• почтовым отправлением с уведомлением о вручении; 
• лично с отметкой о получении уведомления представителем прежней УО; 
• через ГИС ЖКХ. 

Уведомление должно содержать данные о принятом собственниками решении о смене УО или способа управления, реквизиты выбранной для МКД новой компании или сведения о собственнике, который уполномочен получить техническую документацию. Обязательно в письме формулируется сама просьба о передаче документов на дом новой управляющей организации или конкретному лицу. К уведомлению прилагается копия протокола ОСС. 

Акт приёма-передачи технической документации

УО, получив уведомление о необходимости передать техническую документацию, в ответ на письмо уведомляет его отправителя о времени и месте вручения ему документов на дом. Сделать это необходимо в течение трёх рабочих дней с момента прекращения договора управления МКД по акту приёма-передачи. 

Акт приёма-передачи технической документации на МКД составляется в двух экземплярах для каждой из сторон: передающей и принимающей. Акты должны содержать подписи представителей организаций или собственников и печати при их наличии. В таком акте обязательно указывается: 

• место и дата составления; 
• Фамилия, Имя, Отчество и должности лиц, которые передают и принимают документы; 
• подробный перечень технической документации; 
• подписи сторон. 

Не всегда принимающая документы сторона может быть согласна с их количеством или содержанием. В таком случае разногласия и претензии сторон фиксируются в акте приёма-передачи. Его копия должна быть направлена в ГЖИ в течение трёх дней со дня подписания акта сторонами. 

Отказ и уклонение от передачи технической документации на МКД 

У УО существует обязанность, прописанная в законодательстве, восстановить недостающие документы на дом. Но данное требование не однозначно, поскольку даже в судебной практике нет единого подхода к такому вопросу. В практике существует две точки зрения: 

1. Отсутствие или утрата документов не может являться основанием для прекращения обязанности по их передаче в указанные в законодательстве сроки. УО должна предпринять всё от неё зависящее, чтобы найти недостающие документы или восстановить за свой счёт. 
2. Обязанность у ранее управлявшей домом организации по восстановлению документов на дом возникает только в случае, если они ей передавались и были утрачены. 

УО следует учесть это двоякое толкование норм законодательства в отношении восстановления технической документации. Это важно, ведь нарушение порядка и сроков её передачи, равно как отказ и уклонение от этого, являются грубым нарушением лицензионных требований. 

Таким нарушением является не только прямое «нет» в ответ на уведомление о необходимости передать документы на дом, но и отсутствие со стороны бывшей УО письма с информацией о времени и дате, когда она готова вручить пакет документов новой УО или уполномоченному собственнику. 

За такие действия или бездействие управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности в соответствии с подпунктом «е» пункта 4(1) Постановления Правительства РФ № 1110 по части 3 статьи 14.1.3 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ. Штраф для юридических лиц составляет от 300 000 до 350 000 рублей, для должностных лиц – от 100 000 до 250 000 рублей. Также руководители могут быть дисквалифицированы на срок до трёх лет. 

Если техническую документацию не передали ТСЖ или кооператив, то их накажут по статье 7.23.2 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ – штрафом от 50 000 до 200 000 рублей для юридических лиц, от 30 000 до 40 000 рублей для руководителей. 

Алгоритм приёма-передачи технической документации 

Если собственники на ОСС решили сменить УО или способ управления домом, то: 

1. Новая УО или уполномоченное общим собранием лицо направляет бывшему управляющему МКД уведомление о необходимости передать техническую документацию на дом, а также сообщает об этом в ГЖИ. 
2. Прежняя компания в ответ сообщает о дате и времени вручения пакета документов на МКД. 
3. Стороны оформляют в двух экземплярах акт приёма-передачи технической документации МКД, в том числе с претензиями принимающей стороны к количеству или качеству документов. 
4. Выбранная собственниками управляющая организация или уполномоченный собственник направляют копию акта в ГЖИ. 

Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за август 2021 г.
(Автонова Е.Д., Карапетов А.Г., Матвиенко С.В., Сбитнев Ю.В., Трофимов С.В., Фетисова Е.М.)
(«Вестник экономического правосудия Российской Федерации», 2021, N 10)Управляющая организация, прекратившая управление многоквартирным домом (МКД), обязана восстановить и передать новой управляющей организации не только техническую документацию, ранее полученную ею от предшественника и утраченную в течение осуществления деятельности по управлению МКД, но и любую техническую документацию, предусмотренную п. 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, независимо от того, передавалась ли такая документация от ранее действующей управляющей организации. Документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.