Инвестор планирует вложить средства в строительство бизнес центра

Задача[править]

Инвестор желает вложить денежные средства в строительство предприятия, которое предполагается эксплуатировать 20 лет. Инвестиции, общей суммой 10000 тыс. р., решено вкладывать поэтапно в начале каждого года строительства предприятия в течение 3-х лет: в 1-й год – 3000 тыс. р.; 2-й год – 2000 тыс. р.; 3-й год – 5000 тыс. р. По окончании 3-х лет строительства предприятие будет построено, введено в эксплуатацию и начнет производить продукцию «А», ожидаемый ежегодный доход (выручка) от которой намечается в размере 4000 тыс. р. при ежегодных текущих затратах 2000 тыс. р. Инвестор считает, что учетная ставка Центрального банка РФ в период строительства предприятия будет равна 12 % годовых, а в период эксплуатации предприятия – 10 % годовых.
Какова целесообразность вложения инвестиций в строительство предприятия? (оценить инвестиционный проект по всем возможным критериям с учетом и без учета дисконта денежных потоков) Результаты расчета денежных потоков представить на графиках суммарной величины дисконтируемых и не дисконтируемых денежных потоков в зависимости от времени.

Решение[править]

NPV — чистый приведённый эффект[править]

, где
— ежегодичная выручка, после введения в эксплуатацию.
— инвестиции в проект, которые нужны для его запуска
— ежегодные затраты, после запуска проекта
— срок жизни проекта
— индексы каждого года

PI- индекс рентабельности инвестиции[править]

РР — срок окупаемости инвестиции[править]

РР представляет количество времени, необходимое для проекта бюджетирования капиталовложений, чтобы вернуть начальные затраты. Данный метод игнорирует временную стоимость денег.
, где
Inv — инвестиции в проект
CF — поступление денежных средств за год (доход)
В нашем случае Inv = 3000 + 2000 + 5000 =10000, и CF= 4000 — 2000 = 2000. Откуда:

Как видим срок окупаемости 5 лет.

ARR — расчётная норма прибыли[править]

Показатель расчетной нормы прибыли (Accounting Rate of Return) является обратным по содержанию сроку окупаемости капитальных вложений.
, где
Inv — инвестиции в проект
CF — поступление денежных средств за год (доход)
В нашем случае Inv = 3000 + 2000 + 5000 =10000, и CF= 4000 — 2000 = 2000. Откуда:
или 20%

IRR — внутренняя норма прибыли[править]

Итоговая контрольная работа

По МДК 03.02. Оценка инвестиционных проектов

Группа ЛГ1-31

вариант 1

Задание 1

В небольшом промышленном городке решается вопрос об организации обеспечения

жителей города картофелем. Картофель выращивается на полях в хозяйстве, расстояние до

которого 150 км (рис. 1). Стоимость затрат на хранение и транспортировку в городе

превышает затраты сельского хозяйства в три раза.

150 км

Овощехра-

Поле

нилище

Город

Весовая с/х предприятия. Овощехранилище

Рис.1. Схема расположения объектов

В качестве альтернативы предлагается две схемы:

1.собранный

картофель

грузится

на

автотранспорт,

взвешивается

на

территории

сельскохозяйственного

предприятия,

перевозится

и

складируется

в

овощехранилище,

который

находится

на

территории

города.

По

мере

необходимости

из

хранилища

картофель будет развозиться по торговым точкам города;

2.собранный на полях картофель грузится на автотранспорт, взвешивается и складируется в

овощехранилище, которое находится на территории сельскохозяйственного предприятия.

По

мере

необходимости

картофель

в

течение

года

из

овощехранилища

сельскохозяйственного предприятия будет развозиться по торговым

точкам в город.

Проанализируйте предложенные варианты с точки зрения конечной эффективности

логистических схем.

Задание 2

Инвестор планирует вложить средства в строительство бизнес-центра.

Ожидаемые входные и выходные потоки проекта представлены в

таблице

годы

1

2

3

4

5

С (затраты)

25

В (выгоды)

5

10

10

15

Рассчитать NPV (чистая текущая ценность ) проекта при различных ставках

дисконтирования (ставка дисконтирования изменяется с5% , увеличиваясь на 5 %

ежегодно.

Результаты расчета представить в виде графика.

Задание 3

Входящие и выходящие денежные потоки проекта распределены следующим

образом:

Млн..руб..

1год

2 год

3 год

4 год

В (доходы)

2

5

7

С (затраты)

10

Ставка дисконтирования: r=12%

Необходимо рассчитать основные критерии оценки проекта: NPV (чистая текущая

ценность)

PI, ( индекс прибыльности)

B/C, (соотношение выгод и затрат)

IRR (внутренняя норма доходности) и период окупаемости (PBP).

Задание 4

Инвестор планирует вложить средства в строительство бизнесцентра.

Ожидаемые входные и выходные потоки проекта представлены в

таблице. Ставка дисконтирования r=10%.

Расчет накопленных дисконтированных проектных потоков

представлен в таблице

Млн.руб. годы

1

2

3

4

5

Дисконтированные затраты

22,73

0

0

0

0

Дисконтированные выгоды

0

4,13

7,51

6,83

9,31

Накопленные дисконтированные затраты

22,73

22,73

22,73

22,73

22,73

Накопленные дисконтированные выгоды

0

4,13

11,65

18,48

27,79

Рассчитать показатели эффективности проекта. Расчет периода окупаемости отразить

графически.

Задание 5

Необходимо оценить финансовую реализуемость инвестиционного проекта. Денежные потоки по

проекту представлены в таблице

№ показатель

Шаг реализации инвестиционного проекта

итого

0

1

2

3

4

5

6

7

1

Капитальные

вложения,руб

-2340

0

0

0

0

0

0

0

-2340

2

Выручка ,руб

0

+1430

+1430

+ 1720

+1750

+1750

+1750

+1750

+11580

3

Расходы, руб.

0

-1090

-1090

-1400

-1400

-1400

-1400

-1350

-9130

4

Амортизация,руб

0

+250

+250

+250

+250

+250

+250

+250

+1750

5

Чистый доход на

каждом шаге

X

+590

+590

+570

+600

+600

+600

+650

+4200

Итоговая контрольная работа

По МДК 03.02. Оценка инвестиционных проектов

Группа ЛГ1-31

вариант 4

Задание 1. Инвестор имеет плановый период использования инвестиционного проекта Т

= 5 лет и стоит перед выбором между проектами А и В, которые могут произвести один и тот же

продукт с одинаковым качеством. Различия состоят в скорости производства, в издержках

приобретения и эксплуатации. Ожидаемый срок эксплуатации также неодинаков. Инвестор

рассчитывает на максимальный сбыт в объеме 100 000 штук в год и от пускную цену для

продукта в объеме 10 руб. Другие данные приведены в таблице. Проверить с помощью расчета

прибыли, какая из двух инвестиций более выгодна.

Показатели инвестиций

А

Б

Величина инвестиции

500 000 руб.

600 000 руб.

Ожидаемый срок действия проекта

5 лет

4 года

Годовой объем продукции

60 000 штук

80 000 штук

Переменные издержки

6 руб.

5 руб.

Постоянные издержки

70 000 руб.

170 000 руб.

(без амортизации и процентов) за год

500 000 руб.

600 000 руб.

Задание 2

Инвестор планирует вложить средства в строительство бизнес-центра.

Ожидаемые входные и выходные потоки проекта представлены в

таблице 1

годы

1

2

3

4

5

С (затраты)

20

В (выгоды)

10

15

20

25

Рассчитать NPV (чистая текущая ценность ) проекта при различных ставках

дисконтирования (ставка дисконтирования изменяется с5% , увеличиваясь на 5 %

ежегодно. Результаты расчета представить в виде графика.

Задание 3

Входящие и выходящие денежные потоки проекта распределены следующим

образом:

Млн..руб..

1год

2 год

3 год

4 год

В (доходы)

2

5

7

С (затраты)

20

Ставка дисконтирования: r=12%

Необходимо рассчитать основные критерии оценки проекта: NPV (чистая текущая

ценность)

PI, ( индекс прибыльности)

B/C, (соотношение выгод и затрат)

IRR (внутренняя норма доходности) и период окупаемости (PBP).

Задание 4

Инвестор планирует вложить средства в строительство бизнесцентра.

Ожидаемые входные и выходные потоки проекта представлены в

таблице 3.4. Ставка дисконтирования r=10%.

Расчет накопленных дисконтированных проектных потоков

представлен в таблице

Млн.руб. годы

1

2

3

4

5

Дисконтированные затраты

22,73

0

0

0

0

Дисконтированные выгоды

0

4,13

7,51

6,83

9,31

Накопленные дисконтированные затраты

22,73

22,73

22,73

22,73

22,73

Накопленные дисконтированные выгоды

0

4,13

11,65

18,48

27,79

Рассчитать показатели эффективности проекта. Расчет периода окупаемости

отразить графически.

Задание 5

Сравните показатели двух взаимоисключающих проектов и сделайте вывод о

целесообразности инвестирования одного из них. Варианты исходных данных

представлены в таблице.

вариант

1 проект

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

В млн.руб.

0

0

1,0

1,0

1,0

Е=15%

С млн.руб.

1,0

1,0

0

0

0

2 проект

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

Е=25%

В млн.руб.

0

0

2,0

2,0

2,0

С млн.руб.

2,0

2,0

0

0

0

Итоговая контрольная работа

По МДК 03.02. Оценка инвестиционных проектов

Группа ЛГ1-31

вариант 5

Задание 1

Фирма

«Поиск»

выпускает

металлические

каркасы.

Производственные

расходы

составляют 120 тыс.рублей за штуку. Цена изделия 200 тыс.рублей, переменные издержки

на

сбыт

—

14

тыс.рублей.

Средние

постоянные

расходы

на

единицу

изделия

—

8

тыс.рублей, отнесены на себестоимость продукции пропорционально трудовым затратам.

Фирма выпускает 10000 каркасов. Поступает предложение о закупке 1000 каркасов. Цена

предполагаемой сделки 140 тыс.рублей.

Рекомендуете ли Вы фирме принять данное предложение?

Задание 2

По нижеприведенным данным определить:

1)

Сколько

процентов

прибыли

удастся

сохранить

предприятию,

если

выручка

сократится на 25%?

2)

Процент снижения выручки, при котором предприятие полностью лишится прибыли и

вновь встанет на порог рентабельности?

3)На сколько процентов необходимо снизить постоянные затраты, если при сохранении

выручки на 25% и при прежнем значении силы воздействия операционного рычага (3),

предприятие сохранило 75% ожидаемой прибыли.

4) Уровень эффекта финансового рычага. Условная ставка налогообложения прибыли 1/3.

Выручка от реализации, млн.руб

1500

Переменные затраты, млн.руб

1050

Валовая маржа

450

Постоянные затраты, млн.руб

300

Прибыль, млн.руб.

150

Собственные средства, млн.руб

600

Долгосрочные кредиты, млн.руб

150

Краткосрочные кредиты,млн.руб.

60

Средняя расчетная ставка процента

(средневзвешенная стоимость заемных

средств),%

40

Все расчеты необходимо представить в работе.

Задание 3

Фирма «Каскад» специализируется на производстве канцелярских товаров. В 2018 году

при объеме реализации 78564 т.руб. фирма несет убытки в размере 2700т.р. Исследования

показали, что аналогичные предприятия при тех же условиях и по тому же принципу ,

имеют прибыль на уровне 15% выручки от реализации. С целью достижения прибыли в

размере 15% фактической выручки от реализации продукции, руководством фирмы было

намечено четыре альтернативных выхода из кризисной ситуации:

— увеличение объема производства;

— сокращение затрат;

— одновременное увеличение реализации и сокращение издержек:

— выбор более рентабельных изделий и прекращение производства не рентабельной

продукции.

Оцените каждый из предложенных вариантов и выберите наиболее выгодный для

предприятия. Объясните свой выбор.

Исходные данные таблица 1

Показатели

Тыс.руб

Переменные затраты:

-сырье и материалы

28300

-заработная плата производственных рабочих

40820

— начисление на заработную плату производственных

рабочих,30%

-прочие переменные издержки

5800

Постоянные затраты:

-зарплата

6000

-аренда

800

-начисления на зарплату,30%

-амортизация

600

-прочие постоянные затраты

5470

Провести анализ чувствительности прибыли к изменениям для каждого из четырех

направлений При характеристике направления изменения ассортиментной политики

использовать данные таблицы 2

Исходные данные Таблица 2 тыс.руб.

Показатель

Изделие А

Изделие Б

Изделие В

Итого

Выручка от реализации

14000

9000

26000

49000

Переменные затраты:

материалы

6030

2960

19310

28300

Оплата труда

3660

1500

35660

40820

Начисления на оплату труда,30%

Прочие переменные затраты

375

350

5075

5800

Постоянные затраты:

Заработная плата

4215

Начисления на зарплату,30%

аренда

800

амортизация

600

Прочие постоянные затраты

5470

Задание 4

Инвестор планирует вложить средства в строительство бизнесцентра.

Ожидаемые входные и выходные потоки проекта представлены в

таблице 3.4. Ставка дисконтирования r=10%.

Расчет накопленных дисконтированных проектных потоков

представлен в таблице

Млн.руб. годы

1

2

3

4

5

Дисконтированные затраты

22,73

0

0

0

0

Дисконтированные выгоды

0

4,13

7,51

6,83

9,31

Накопленные дисконтированные затраты

22,73

22,73

22,73

22,73

22,73

Накопленные дисконтированные выгоды

0

4,13

11,65

18,48

27,79

Рассчитать показатеди эффективности проекта.

Итоговая контрольная работа

По МДК 03.02. Оценка инвестиционных проектов

Группа ЛГ1-31

вариант 6

Задание 1

Сравните показатели двух взаимоисключающих проектов и сделайте вывод о

целесообразности инвестирования одного из них. Варианты исходных данных

представлены в таблице.

вариант

1 проект

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

В млн.руб.

0

0

1,0

1,0

1,0

Е=25%

С млн.руб.

1,0

1,0

0

0

0

2 проект

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

Е=15%

В млн.руб.

0

0

2,0

2,0

2,0

С млн.руб.

2,0

2,0

0

0

0

Задание 2

По нижеприведенным данным определить:

1)Сколько процентов прибыли удастся сохранить предприятию, если выручка сократится

на 20%?

2)Процент снижения выручки, при котором предприятие полностью лишится прибыли и

вновь встанет на порог рентабельности?

3)На сколько процентов необходимо снизить постоянные затраты, если при сохранении

выручки на 20% и при прежнем значении силы воздействия операционного рычага (3),

предприятие сохранило 85% ожидаемой прибыли.

4) Уровень эффекта финансового рычага

Выручка от реализации, млн.руб

1700

Переменные затраты, млн.руб

1150

Валовая маржа

550

Постоянные затраты, млн.руб

400

Прибыль, млн.руб.

150

Собственные средства, млн.руб

600

Долгосрочные кредиты, млн.руб

150

Краткосрочные кредиты,млн.руб.

60

Средняя расчетная ставка процента

(средневзвешенная стоимость заемных

средств),%

40

Все расчеты необходимо представить в работе.

Задание 3

Инве стор

планирует

вложить

средства

в

строительство

б и з н е с — ц е н т р а .

О ж и д а е м ы е

в хо д н ы е

и

в ы хо д н ы е

п о т о к и

п р о е к т а

п р е д с т а в л е н ы

в

таблице 1

годы

1

2

3

4

5

С (затраты)

15

В (выгоды)

20

25

30

35

Рассчитать NPV (чистая текущая ценность ) проекта при различных ставках

дисконтирования (ставка дисконтирования изменяется с5% , увеличиваясь на 5 %

ежегодно. Результаты расчета представить в виде графика.

Задание 4

Входящие и выходящие денежные потоки проекта распределены следующим

образом:

Млн..руб..

1год

2 год

3 год

4 год

В (доходы)

2

5

7

С (затраты)

20

Ставка дисконтирования: r=12%

Необходимо рассчитать основные критерии оценки проекта: NPV (чистая текущая

ценность)

PI, ( индекс прибыльности)

B/C, (соотношение выгод и затрат)

IRR (внутренняя норма доходности) и период окупаемости (PBP).

Задание 5

Сравните показатели двух взаимоисключающих проектов и сделайте вывод о

целесообразности инвестирования одного из них. Варианты исходных данных

представлены в таблице.

вариант

1 проект

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

В млн.руб.

0

0

1,0

1,0

1,0

Е=10%

С млн.руб.

1,0

1,0

0

0

0

2 проект

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

Е=20%

В млн.руб.

0

0

2,0

2,0

2,0

С млн.руб.

2,0

2,0

0

0

0

Задача 1

Инвестор желает вложить денежные средства в строительство предприятия, которое предполагается эксплуатировать 14 лет. Инвестиции, общей суммой 13000 тыс. р., решено вкладывать поэтапно в начале каждого года строительства предприятия в течение 3 лет: в 1-й год — 4000 тыс. р.; во 2-й  — 5000 тыс. р.; в 3-й — 4000 тыс. р. По окончании 3 лет строительства предприятие будет построено, введено в эксплуатацию и начнет производить продукцию, ожидаемый ежегодный доход (выручка) от которой намечается в размере 4100 тыс. р. при ежегодных текущих затратах 1400 тыс. р. Инвестор считает, что учетная ставка Центрального банка РФ в период строительства предприятия будет равна 13 % годовых, а в период эксплуатации предприятия — 10 % годовых.

Какова целесообразность вложения инвестиций в строительство предприятия?

1) Оценить инвестиционный проект по всем возможным критериям с учетом и без учета дисконта денежных потоков;

2) Результаты расчета денежных потоков представить на графиках суммарной величины дисконтируемых и недисконтируемых денежных потоков в зависимости от времени.

Решение

Ежегодный денежный поток в период эксплуатации (4-14 гг.):

Ежегодный денежный поток = выручка – текущие затраты = 4100-1400 = 2700 тыс.р.

Величину общего дисконтированного дохода:

где PV – общий дисконтированный доход;

Dt – доход (приток) в t -ом периоде (в конце периода);

r – коэффициент дисконтирования (ожидаемая норма доходности);

n – срок эксплуатации проекта.

Таким образом:

PV = (2700/(1+0,1)⁴+(2700/(1+0,1)⁵+(2700/(1+0,1)⁶+(2700/(1+0,1)⁷+

+(2700/(1+0,1)⁸+(2700/(1+0,1)⁹+(2700/(1+0,1)¹⁰+(2700/(1+0,1)¹¹+

+(2700/(1+0,1)¹²+(2700/(1+0,1)¹³+(2700/(1+0,1)¹⁴+(2700/(1+0,1)¹⁵+

+(2700/(1+0,1)¹⁶+(2700/(1+0,1)¹⁷) = 14943,69 тыс.р.

NPV вычисляем по формуле:

где Dt – доход (приток) в t -ом периоде (в конце периода);

Кt – инвестиционные расходы в t -ом периоде (в конце периода)

r – коэффициент дисконтирования (ожидаемая норма доходности);

n – срок эксплуатации проекта.

Таким образом:

NPV = (2700/(1+0,1)⁴+(2700/(1+0,1)⁵+(2700/(1+0,1)⁶+(2700/(1+0,1)⁷+

+(2700/(1+0,1)⁸+(2700/(1+0,1)⁹+(2700/(1+0,1)¹⁰+(2700/(1+0,1)¹¹+

+(2700/(1+0,1)¹²+(2700/(1+0,1)¹³+(2700/(1+0,1)¹⁴+(2700/(1+0,1)¹⁵+

+(2700/(1+0,1)¹⁶+(2700/(1+0,1)¹⁷)-

-(4000/(1+0,13)¹+5000/(1+0,13)²+4000/(1+0,13)³) = 4715,94 тыс.р.

Значение индекса доходности инвестиций рассчитываем по формуле:

Таким образом:

PI = (2700/(1+0,1)⁴+(2700/(1+0,1)⁵+(2700/(1+0,1)⁶+(2700/(1+0,1)⁷+

+(2700/(1+0,1)⁸+(2700/(1+0,1)⁹+(2700/(1+0,1)¹⁰+(2700/(1+0,1)¹¹+

+(2700/(1+0,1)¹²+(2700/(1+0,1)¹³+(2700/(1+0,1)¹⁴+(2700/(1+0,1)¹⁵+

+(2700/(1+0,1)¹⁶+(2700/(1+0,1)¹⁷) /

/(4000/(1+0,13)¹+5000/(1+0,13)²+4000/(1+0,13)³) = 1,46

Для определения значения IRR вычисляем значение NPV при альтернативной ставке дисконтирования, подобранной таким образом, чтобы NPV было отрицательным. Выбрана ставка на уровне 15 % (для входящего денежного потока). Тогда:

NPV’ = (2700/(1+0,15)⁴+(2700/(1+0,15)⁵+(2700/(1+0,15)⁶+(2700/(1+0,15)⁷+

+(2700/(1+0,15)⁸+(2700/(1+0,15)⁹+(2700/(1+0,15)¹⁰+(2700/(1+0,15)¹¹+

+(2700/(1+0,15)¹²+(2700/(1+0,15)¹³+(2700/(1+0,15)¹⁴+(2700/(1+0,15)¹⁵+

+(2700/(1+0,15)¹⁶+(2700/(1+0,15)¹⁷)-

-(4000/(1+0,13)¹+5000/(1+0,13)²+4000/(1+0,13)³) = -65,13 тыс.р.

Таким образом:

IRR = 0,1+4715,94/(4715,94-(-65,13))*(0,15-0,1) = 0,1493 или 14,93 %

Рассчитываем величину недисконтированного срока окупаемости:

РР = 3+ 13000/2700 = 7,81 лет,

где 3 – период освоения инвестиций (до эксплуатации).

Проводим расчет дисконтированного срока окупаемости:

DPP = 10+351,93/2700/(1+0,1)¹¹ = 10,37 года

Рис.1. Графическое определение сроков окупаемости проекта

Таким образом, можно сделать вывод о том, что проект является целесообразным, поскольку приведенные денежные потоки превышают инвестиционные расходы. Проект является экономически эффективным, поскольку характеризуется положительным значением чистого приведенного денежного потока. Эффективность реализации проекта подтверждается и высоким значением внутренней нормы доходности, которое превышает  учетную ставку, рассматриваемую как  уровень альтернативной доходности для инвестируемых средств.

Задача 2

Рассматривается проект строительства предприятия, которое предполагается эксплуатировать 10 лет. Инвестиции, общей суммой 10 000 тыс. р., решено вкладывать поэтапно в начале каждого года строительства предприятия в течение 3 лет: в 1-й год — 1000 тыс. р.; во 2-й — 4000 тыс. р.;в 3-й — 5000 тыс. р. По окончании 3 лет строительства предприятие будет построено, введено в эксплуатацию и начнет производить продукцию, ожидаемый ежегодный доход (выручка) от которой намечается в размере 2100 тыс. р. при ежегодных текущих затратах 1100 тыс. р. Инвестор считает, что учетная ставка Центрального банка РФ в период строительства предприятия будет равна 11 % годовых, а в период эксплуатации предприятия — 10 % годовых.

Оценить целесообразность вложения инвестиций в строительство предприятия, а именно:

1) Оценить инвестиционный проект по всем возможным критериям с учетом и без учета дисконта денежных потоков;

2) Результаты расчета денежных потоков представить на графиках суммарной величины дисконтируемых и не дисконтируемых денежных потоков в зависимости от времени.

Решение

Определяем ежегодный денежный поток по окончании строительства (4-10 гг.):

Ежегодный денежный поток = выручка – текущие затраты = 2100-1100 = 1000 тыс.р.

Для определения показателя NPV используем формулу:

где Dt – доход (приток) в t -ом периоде (в конце периода);

Кt – инвестиционные расходы в t -ом периоде (в конце периода)

r – коэффициент дисконтирования (ожидаемая норма доходности);

n – срок эксплуатации проекта.

Отсюда:

NPV = (1000/(1+0,1)⁴+(1000/(1+0,1)⁵+(1000/(1+0,1)⁶+(1000/(1+0,1)⁷+

+(1000/(1+0,1)⁸+(1000/(1+0,1)⁹+(1000/(1+0,1)¹⁰+(1000/(1+0,1)¹¹+

+(1000/(1+0,1)¹²+(1000/(1+0,1)¹³)-

-(1000/(1+0,11)¹+4000/(1+0,11)²+5000/(1+0,11)³) =  -3186,84 тыс.р.

Определяем значение общего дисконтированного дохода:

где PV – общий дисконтированный доход;

Dt – доход (приток) в t -ом периоде (в конце периода);

r – коэффициент дисконтирования (ожидаемая норма доходности);

n – срок эксплуатации проекта.

Отсюда:

PV = 1000/(1+0,1)⁴+(1000/(1+0,1)⁵+(1000/(1+0,1)⁶+(1000/(1+0,1)⁷+

+(1000/(1+0,1)⁸+(1000/(1+0,1)⁹+(1000/(1+0,1)¹⁰+(1000/(1+0,1)¹¹+

+(1000/(1+0,1)¹²+(1000/(1+0,1)¹³ = 4616,5 тыс.р.

Определим значение индекса доходности инвестиций по формуле:

Отсюда:

PI = (1000/(1+0,1)⁴+(1000/(1+0,1)⁵+(1000/(1+0,1)⁶+(1000/(1+0,1)⁷+

+(1000/(1+0,1)⁸+(1000/(1+0,1)⁹+(1000/(1+0,1)¹⁰+(1000/(1+0,1)¹¹+

+(1000/(1+0,1)¹²+(1000/(1+0,1)¹³) /

/ (1000/(1+0,11)¹+4000/(1+0,11)²+5000/(1+0,11)³)) = 0,59

Для определения внутренней нормы доходности сначала вычислим значение NPV при альтернативной ставке дисконтирования, подобранной таким образом, чтобы NPV было положительным. Выбрана ставка на уровне 3 % (для входящего денежного потока). Тогда:

NPV’ = (1000/(1+0,03)⁴+(1000/(1+0,03)⁵+(1000/(1+0,03)⁶+(1000/(1+0,03)⁷+

+(1000/(1+0,03)⁸+(1000/(1+0,03)⁹+(1000/(1+0,03)¹⁰+(1000/(1+0,03)¹¹+

+(1000/(1+0,03)¹²+(1000/(1+0,03)¹³)-

-(1000/(1+0,11)¹+4000/(1+0,11)²+5000/(1+0,11)³) = 3 тыс.р.

Тогда:

IRR = 0,03+3/(3-(-3186,84))*(0,1-0,03) = 0,0301 или 3,01%

Рис.2. Графическое определение сроков окупаемости проекта

Определяем величину дисконтированного срока окупаемости:

DPP = > 14 лет

Определяем величину недисконтированного срока окупаемости:

РР = 3+(1000+4000+5000)/1000 = 13 лет,

где 3 – период освоения инвестиций (до эксплуатации).

Исходя из полученных результатов, делаем вывод, что рассматриваемый проект является экономически неэффективным и нецелесообразным. Чистый приведенный денежный поток по проекту меньше величины первоначальных инвестиций, индекс доходности инвестиций ниже 1, внутренняя норма доходности проекта меньше альтернативной ставки (учетной ставки ЦБ РФ), а срок окупаемости находится за пределами периода реализации проекта.

Задача 3

Оценить эффективность инвестиций в строительство предприятия, которое предполагается эксплуатировать 10 лет. Инвестиции, общей суммой 11000 тыс.руб., решено вкладывать поэтапно в начале каждого года строительства предприятия в течение 3 лет: в 1-й год – B 6000 тыс.руб.; во 2-й – 4000 тыс.руб.; в 3-й – 1000 тыс.руб. По окончании 3 лет строительства предприятие будет построено, введено в эксплуатацию и начнет производить продукцию, ожидаемый ежегодный доход (выручка) от которой намечается в размере 900 тыс.руб. при ежегодных текущих затратах 1600 тыс.руб. Инвестор считает, что учетная ставка Центрального банка РФ в период строительства предприятия будет равна 11 % годовых, а в период эксплуатации предприятия – 10 % годовых. Оценить целесообразность вложения инвестиций в строительство предприятия, а именно:

1) Оценить инвестиционный проект по всем возможным критериям с учетом и без учета дисконта денежных потоков;

2) Результаты расчета денежных потоков представить на графиках суммарной величины дисконтируемых и не дисконтируемых денежных потоков в зависимости от времени.

Решение

Определяем ежегодный денежный поток по окончании строительства (4-10 гг.):

Ежегодный денежный поток = выручка – текущие затраты = 900-1600 =

=  -700 тыс.р.

Расчет показателей эффективности проекта не имеет экономического смысла, так как величина ежегодного денежного потока отрицательна, что указывает на нецелесообразность реализации проекта.

Для подтверждения этого вывода проводим расчеты.

Для определения показателя NPV используем формулу:

где Dt – доход (приток) в t -ом периоде (в конце периода);

Кt – инвестиционные расходы в t -ом периоде (в конце периода)

r – коэффициент дисконтирования (ожидаемая норма доходности);

n – срок эксплуатации проекта.

Отсюда:

NPV = (-700/(1+0,1)⁴-700/(1+0,1)⁵-700/(1+0,1)⁶-700/(1+0,1)⁷—

-700/(1+0,1)⁸-700/(1+0,1)⁹-700/(1+0,1)¹⁰-700/(1+0,1)¹¹-700/(1+0,1)¹²—

-700/(1+0,1)¹³)-(6000/(1+0,11)¹+4000/(1+0,11)²+1000/(1+0,11)³) =

= -9383,09 тыс.р.

Определяем значение общего дисконтированного дохода:

где PV – общий дисконтированный доход;

Dt – доход (приток) в t -ом периоде (в конце периода);

r – коэффициент дисконтирования (ожидаемая норма доходности);

n – срок эксплуатации проекта.

Отсюда:

PV = -700/(1+0,1)⁴-700/(1+0,1)⁵-700/(1+0,1)⁶-700/(1+0,1)⁷—

-700/(1+0,1)⁸-700/(1+0,1)⁹-700/(1+0,1)¹⁰-700/(1+0,1)¹¹—

-700/(1+0,1)¹²-700/(1+0,1)¹³ = -3231,55 тыс.р.

Определим значение индекса доходности инвестиций по формуле:

Отсюда:

PI = (-700/(1+0,1)⁴-700/(1+0,1)⁵-700/(1+0,1)⁶-700/(1+0,1)⁷—

-700/(1+0,1)⁸-700/(1+0,1)⁹-700/(1+0,1)¹⁰-700/(1+0,1)¹¹-700/(1+0,1)¹²—

-700/(1+0,1)¹³/ (6000/(1+0,11)¹+4000/(1+0,11)²+1000/(1+0,11)³)) = -0,34

При отрицательных ежегодных денежных потоках (входящих) расчет показателя IRR невозможен.

Сроки окупаемости проекта при отрицательных входящих денежных потоках в период эксплуатации также вычислить невозможно, как и отразить их графически, поскольку момент окупаемости инвестиций не наступает.

Исходя из полученных результатов, делаем вывод, что рассматриваемый проект является экономически неэффективным и нецелесообразным. Чистый приведенный денежный поток по проекту меньше величины первоначальных инвестиций, индекс доходности инвестиций ниже 1.

Задача 4

Инвестор должен принять решение о вложении денежных средств в строительство предприятия, которое предполагается эксплуатировать 8 лет. Инвестиции, общей суммой 10000 тыс. руб., решено вкладывать поэтапно в начале каждого года строительства предприятия в течение 3 лет: в 1-й год – 5000 тыс.руб.; во 2-й – 0 тыс.руб.; в 3-й – 3000 тыс.руб. По окончании 3 лет строительства предприятие будет построено, введено в эксплуатацию и начнет производить продукцию, ожидаемый ежегодный доход (выручка) от которой намечается в размере 900 тыс.руб. при ежегодных текущих затратах 1200 тыс.руб. Инвестор считает, что учетная ставка Центрального банка РФ в период строительства предприятия будет равна 10 % годовых, а в период эксплуатации предприятия – 10 % годовых. Оценить целесообразность вложения инвестиций в строительство предприятия, а именно:

1) Оценить инвестиционный проект по всем возможным критериям с учетом и без учета дисконта денежных потоков;

2) Результаты расчета денежных потоков представить на графиках суммарной величины дисконтируемых и не дисконтируемых денежных потоков в зависимости от времени.

Решение

Отмечаем арифметическую ошибку в исходных данных: сумма инвестиций по годам проекта (5000+3000 = 8000) не соответствует величине капиталовложений (10000).

Определяем ежегодный денежный поток по окончании строительства (4-8 гг.):

Ежегодный денежный поток = выручка – текущие затраты = 900-1200 =

=  -300 тыс.р.

Расчет показателей эффективности проекта не имеет экономического смысла, так как величина ежегодного денежного потока отрицательна, что указывает на нецелесообразность реализации проекта.

Для подтверждения этого вывода проводим расчеты.

Для определения показателя NPV используем формулу:

где Dt – доход (приток) в t -ом периоде (в конце периода);

Кt – инвестиционные расходы в t -ом периоде (в конце периода)

r – коэффициент дисконтирования (ожидаемая норма доходности);

n – срок эксплуатации проекта.

Отсюда:

NPV = (-300/(1+0,1)⁴-300/(1+0,1)⁵-300/(1+0,1)⁶-300/(1+0,1)⁷—

-300/(1+0,1)⁸-300/(1+0,1)⁹-300/(1+0,1)¹⁰-300/(1+0,1)¹¹)-

-(5000/(1+0,1)¹+3000/(1+0,1)³) = -8001,86 тыс.р.

Определяем значение общего дисконтированного дохода:

где PV – общий дисконтированный доход;

Dt – доход (приток) в t -ом периоде (в конце периода);

r – коэффициент дисконтирования (ожидаемая норма доходности);

n – срок эксплуатации проекта.

Отсюда:

PV = -300/(1+0,1)⁴-300/(1+0,1)⁵-300/(1+0,1)⁶-300/(1+0,1)⁷—

-300/(1+0,1)⁸-300/(1+0,1)⁹-300/(1+0,1)¹⁰-300/(1+0,1)¹¹ = -1202,46 тыс.р.

Определим значение индекса доходности инвестиций по формуле:

Отсюда:

PI = (-300/(1+0,1)⁴-300/(1+0,1)⁵-300/(1+0,1)⁶-300/(1+0,1)⁷—

-300/(1+0,1)⁸-300/(1+0,1)⁹-300/(1+0,1)¹⁰-300/(1+0,1)¹¹)/

/(5000/(1+0,1)¹+3000/(1+0,1)³)) = -0,18

При отрицательных ежегодных денежных потоках (входящих) расчет показателя IRR невозможен.

Сроки окупаемости проекта при отрицательных входящих денежных потоках в период эксплуатации также вычислить невозможно, как и отразить их графически, поскольку момент окупаемости инвестиций не наступает.

Исходя из полученных результатов, делаем вывод, что рассматриваемый проект является экономически неэффективным и нецелесообразным. Чистый приведенный денежный поток по проекту меньше величины первоначальных инвестиций, индекс доходности инвестиций ниже 1.

Рассказываем, как частному инвестору выбрать подходящий бизнес-центр при желании сохранить (и заработать) деньги с помощью офисной недвижимости

На московском рынке мы уже наблюдаем активный интерес частных инвесторов, привыкших инвестировать в покупку квартир, в сторону коммерческой недвижимости — как офисной, так и торговой. Это связано с тем, что коммерческая недвижимость показывает, как правило, бóльшую доходность — в среднем в два раза выше, чем жилая недвижимость. Ввиду отсутствия опыта у начинающих инвесторов сегмент кажется им сложным в отличие от квартир и апартаментов. Поэтому стоит руководствоваться несколькими важными правилами, помогающими определить ликвидный объект на офисном рынке.

Офисы для инвестиций

В 2020 году объем частных инвестиций в коммерческую недвижимость на 9% превысил средний показатель за десятилетие. Согласно The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году общий объем мировых инвестиций в коммерческую недвижимость составил $720 млрд, из которых на частных инвесторов пришлось $232 млрд. В 2021 году четверть инвесторов во всем мире планирует инвестировать в коммерческую недвижимость и 21% — в России и СНГ. По абсолютному значению инвестированных средств в коммерческую недвижимость России первое место заняли площадки под девелопмент — 49%, далее следуют офисы — 27% и складская недвижимость — 16%.

«Основная задача, которая стоит перед начинающим инвестором, — как выбрать подходящий объект недвижимости. В первую очередь оцениваются класс бизнес-центра и его расположение. Традиционно наименее подвержены изменениям уровня заполняемости и ставок аренды качественные офисные объекты недвижимости с хорошей транспортной доступностью», — рассказывает руководитель отдела оценки STONE HEDGE Кристина Недря.

Однако, помимо классических характеристик успешности, важно учитывать актуальные запросы общества, чтобы объект сохранял свою востребованность не только сегодня, но и в перспективе нескольких лет. Офисы — сложный продукт, и для успешной работы на этом рынке ключевую роль играют профессионализм девелопера и понимание потребностей будущих компаний-арендаторов. Особенно в период пандемии коронавируса стали наиболее популярными такие тренды, как «здоровое строительство», общественные пространства и развитая инфраструктура внутри бизнес-центров. Современному пользователю офисов важно не тратить дополнительного времени и решать свои бытовые вопросы здесь и сейчас, в том месте, где он проводит бóльшую часть своего дня.

Классическая, наиболее доходная и часто используемая стратегия инвестора — покупка объекта на стадии строительства с последующей сдачей в аренду и получением стабильного рентного потока (так называемого пассивного дохода). Чтобы объект был востребован вне времени и нашел своего арендатора, инвестору стоит учитывать ряд факторов. Как выбрать офис для инвестиций и не прогадать?

Выбирая инвестиции в «правильный» офис на ранних стадиях строительства и взвешенно оценив риски, вы сможете рассчитывать не только на сбережение своих вложений, но и на приумножение собственного капитала.

Первые ласточки

По словам заместителя генерального директора по продукту и инвестициям STONE HEDGE Виктории Васильевой, одним из таких примеров является бизнес-центр класса А STONE Савеловская. Проект представляет собой две 100-метровые офисные башни, расположенные на двухуровневом стилобате, где разместятся объекты инфраструктуры. В рамках проекта представлена широкая линейка предложений: от небольших офисов 50 кв. м до функциональных этажей площадью 1880 кв. м и единого офисного блока в 20 тыс. кв. м.

«В основу нового бизнес-центра класса А легла концепция be CITIZEN, отвечающая запросам современного жителя мегаполиса и способствующая всестороннему развитию бизнеса. Реализуя новую концепцию, мы исходили из того, что сотруднику должно быть комфортно. Учитывая при проектировании такие факторы, как мобильность, тайм-менеджмент, продуктивность и здоровый образ жизни, мы стремимся создать максимально продуктивную среду, которая поможет сотрудникам реализовывать свой потенциал и достигать успеха», — рассказывает Виктория Васильева.

Новый офисный проект STONE Савеловская на ул. Двинцев, вл. 3, возведут в динамично развивающемся районе: в 500 м от ТТК и в семи минутах ходьбы от станций метро «Савеловская» и «Марьина Роща». Исключительная транспортная доступность в STONE Савеловская определила концепцию IN-OUT-AROUND: IN означает быстрый доступ в центр, OUT — быстрый выезд из центра, а за словом AROUND скрывается простая идея того, что в мегаполисе, помимо радиальных связей, важны кольцевые. Неслучайно проект расположен в пешей доступности сразу от трех линий метро (в том числе БКЛ), имеет удобный выезд на ТТК. Также рядом с бизнес-центром располагается ТПУ «Савеловская» со станциями МЦД-1 и МЦД-4, откуда можно будет добраться на аэроэкспрессе до аэропорта Шереметьево. Дорога до делового района «Москва-Сити» без пересадок займет 15 минут, а до инновационного центра «Сколково» — 40 минут.

Такое расположение сделает территорию бизнес-центра местом активного пешеходного трафика, а доступность всех видов транспорта позволит будущим резидентам комфортно перемещаться в любую точку города. Экономика шеринга и тенденция к снижению частоты использования личного автомобиля стали предпосылками для создания первого в рамках бизнес-центра паркинга для автомобилей каршеринга. Проектируются парковки для велосипедов и самокатов, рядом также планируется размещение станций городского проката.

В свою очередь автором проекта выступает архитектурное бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры». Девелопер сотрудничает с архитекторами уже в рамках второго офисного проекта. В проекте будет реализована максимально продуманная инфраструктура, которая разместится на двухуровневом стилобате, объединяющем два здания. Частью инфраструктуры станут кафе и рестораны с летними верандами, столовая для сотрудников, торговые помещения для бытовых и сервисных служб, а также полноценный фитнес-клуб и коворкинг.

Еще один интересный офисный проект завтрашнего дня от STONE HEDGE — офисный квартал класса А STONE Towers. В рамках проекта будет создано общественное пространство на участке площадью 2,14 га, включая парк площадью 5 тыс. кв. м. В проекте представлена вся линейка офисных площадей: блоками от 70 кв. м до отдельно стоящих офисных зданий площадью 14 тыс. кв. м.

Для потенциальных инвесторов проект может быть привлекателен по нескольким причинам. Во-первых, на московском рынке наблюдается дефицит качественных офисных площадей, особенно единых блоков площадью более 10 тыс. кв. м, в то время как в STONE Towers уже в третьем квартале 2022 года будет введено в эксплуатацию отдельно стоящее офисное здание площадью 14 тыс. кв. м. Во-вторых, текущая стадия строительства второй очереди — Tower B и Tower C — дает возможность выбрать оптимальный лот для инвестиций. В-третьих, инвестор может надеяться на более серьезную доходность. «С точки зрения соотношения рисков и доходности офисный сегмент более привлекательный, чем жилой: доходность практически в два раза выше, чем в жилых проектах», — подчеркивает руководитель отдела оценки STONE HEDGE Кристина Недря. По ее словам, в жилом сегменте доход инвестора составит 4–5% годовых, в то время как в офисной недвижимости — 10–12%. А инвестиции на ранней стадии реализации проекта в коммерческой недвижимости принесут инвестору рост стоимости до 45–50%, в то время как в жилой — 20–25%», — уточняет Кристина Недря.

STONE HEDGE активно развивается на офисном рынке и уже объявил о планах по строительству новых премиальных офисов. Зонтичный бренд STONE by Stone Hedge, в рамках которого девелопер реализует офисную недвижимость класса А, приобретает особое значение и становится гарантом единых стандартов качества для всех его объектов. Он объединяет 14-летнюю экспертизу STONE HEDGE как знакового игрока на рынке коммерческой недвижимости, и клиент получает понятный продукт, продуманный до мелочей сервис и возможность выбора офиса под свой запрос.

Материалы статьи носят исключительно ознакомительный характер и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями