Инвестиционные проекты в гостиничном бизнесе

Управление инвестиционной деятельностью гостиничных предприятий

Предприятия на сегодняшний день могут успешно функционировать, в полном объеме реализовывать свои функции толь в том случае, если они повышают свою конкурентоспособность и укрепляют свои позиции на рынке. Для этого многие компании ищут инвесторов, которые будут вкладывать средства в капитал компании, получая взамен определенную прибыль. В этой связи компаниям, в том числе и в сфере индустрии гостеприимства, необходимо разработать определенные инвестиционные стратегии, постоянно совершенствуя свою деятельность в данном направлении.

В соответствии с Законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» в качестве инвестиций рассматриваются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции, а также иные ценные бумаги, технологии, оборудование, машины, кредиты, иное имущество либо имущественные права, объекты интеллектуальной собственности, которые используются с целью получения прибыли или дохода и достижения положительного социального эффекта.

В широком смысле под инвестициями можно рассматривать любые денежные или имущественные вложения с целью их дальнейшего последующего увеличение. При этом рост капитала должен быть достаточен для того, чтобы вернуть инвестору вложенные денежные средства, компенсировать его вложения в бизнес. Стоит учитывать, что инвестиционные вложения, как и любая предпринимательская деятельность, характеризуются определенной степенью риска. Например, возврат денежных средств может зависеть от уровня инфляции в определенные периоды.

Инвестиции могут классифицироваться по ряду оснований. Например, выделяют следующие виды инвестиций:

«Особенности инвестиционной деятельности в индустрии гостеприимства» 👇

• Капиталообразующие — направлены на развитие функционирования основных фондов предприятий.
• Портфельные — средства, которые помещены в финансовые активы.
• Интеллектуальные — предполагают затраты на ноу-хау, лицензии, покупку патентов, подготовку и обучение персонала для работы, рекламные расходы и т.д.

Кроме того, в зависимости от субъекта, инвестирующего капитал, инвестиции могут быть государственными, то есть осуществляемыми за счет бюджетных и иных ассигнований, а также частными, то есть осуществляемыми за счет средств организаций и индивидуальных предпринимателей, физических лиц, банков и т.д. Инвестиции также могут быть иностранными, если они поступили от субъекта, который располагается за пределами страны местонахождения организации (на территории другого государства).

Особенности инвестирования в индустрию гостеприимства

Индустрия гостеприимства, как и любая другая, нуждается в определенных инвестиционных вложениях. Более того, как утверждают специалисты, от инвестиционной деятельности в гостиничном бизнесе зависит развитие туризма в регионе и даже в стране.

Однако согласно исследованиям, инвестиции в сферу гостиничного бизнеса в России в настоящее время практически не растут. Наибольшее увеличение объема финансирования данной сферы наблюдалось 2002-м году, а затем пошло на постепенное снижение. При этом отдельные регионы самостоятельно развивают туристский бизнес, делая инвестиционные вложения в развитие гостиниц. Безусловным лидером по финансированию развития данной сферы является Москва, Следом за ней располагаются Краснодарский край и Санкт-Петербург. Подобная ситуация обуславливается большим притоком туристов в данные регионы, вследствие чего возникает необходимость развития сферы гостеприимства. В то же время в некоторых регионах России гостиничный бизнес переживает настоящий бум, а потому многие предприниматели, организации вкладываются в данную сферу. Особенно это касается наиболее часто посещаемых регионов. Увеличение инвестиций в гостиничном бизнесе имеет место и за рубежом, где на сегодняшний день активно развивается сфера туризма.

Для того чтобы инвестировать в гостиничную деятельность максимальное количество инвестиционного капитала, необходимо создавать проекты, которые будут максимально привлекательными для инвесторов. В качестве примера можно привести опыт деятельности компании Mirax Group, которая инвестировала в свои гостиничные проекты не менее 500 миллионов долларов. Данная компания заявила о своих планах развивать гостиничную сеть, и не собирается ограничиваться только четырьмя проектами гостиниц в Москве и в Турции — в планах компании создать гостиничную сеть самого высокого уровня, причем не только на территории России, но и открыть свои представительства в Греции, Черногорье, Швейцарии, Украине и т.д.

Перспективы инвестирования в индустрию гостеприимства России

Гостиничный бизнес в России с каждым годом все более активно развивается, открываются новые гостиничные предприятия, причем не только в центре, но и в регионах. Необходимость инвестирования связана с трудностью строительства ряда гостиничных объектов, спецификой получения хороших участков под строительство. В качестве финансовых инструментов для развития инвестиций в гостиничном бизнесе используются разные средства, например, закрытые паевые инвестиционные фонды. Так, используя данный инструмент, были реализованы многие бизнес проекты на территории России.

В настоящее время инвесторам предлагается вкладывать инвестиции в следующие три аспекта развития гостиничного бизнеса:

• Строительство и реконструкцию гостиниц.
• Сдачу гостиничных комплексов в аренду.
• Вложение денежных средств в гостиничный бизнес, его развития.

Однако многие организации пока что не готовы к использованию такого инструмента, как инвестиции, так как не имеют соответствующих методик по привлечению инвесторов. Кроме того, инвестиции в гостиничный бизнес по сравнению с инвестициями в строительство торговой или офисной недвижимости отличаются сравнительно низкой доходностью. Вместе с тем это одна из самых надежных и стабильных сфер, который позволяет привлекать небольших инвесторов. Например, в Санкт-Петербурге имеется положительный опыт инвестирования в сферу малого гостиничного бизнеса.

В
обозримом будущем можно ожидать массу
крупных инвестиций в гос­тиничный
бизнес в основных российских туристических
центрах. Начи­ная от гостиничных
комплексов в курортной зоне, ориентированных
на ^пРиезжих
отдыхающих, заканчивая пяти-звездными
отелями в крупных городах.

•3.
Существующее
правовое регулирование на федеральном
уров-

Осуществление
инвестиционной деятельности на территории
Россий-°и Федерации возможно в любых
формах, не запрещенных законом. _с
°^стРанные
инвесторы имеют те же права и обязанности,
что и рос-ские инвесторы. Однако по
отдельным позициям иностранный инве­

стор
лучше защищен в правовом плане. Так, у
иностранных инвесторе или
у
коммерческих организаций с иностранными
инвестициями нельз принудительно
изымать принадлежащее им
имущество.
После уплат на территории Российской
Федерации установленных налогов и
сборов; иностранные инвесторы имеют
право на свободное распоряжение им, в’
том числе на перевод за рубеж.

Если
иностранные инвесторы осуществляют
прямые инвестиции или
выполняют
приоритетные инвестиционные проекты,
им
могут
быть предо-; ставлены дополнительные
льготы и дополнительные гарантии. Под
прямой инвестицией, осуществленной
иностранным инвестором, понимается:

‘О
И

• приобретение
  иностранным инвестором не менее 10%
  уставного капитала уже существующей
  или
  вновь
  создаваемой коммерческой, организации
  в Российской Федерации;

• участие
  в уставном капитале филиала иностранного
  юридического лица, учреждаемого в
  Российской Федерации;

• осуществление
  деятельности в роли лизингодателя на
  территори! Российской Федерации в
  отношении определенного оборудования,
  чья таможенная стоимость составляет
  не менее 1 млн. рублей.

Приоритетным
инвестиционным проектом является проект
с общим объе­мом
инвестиций
не менее 1 млрд. рублей или
с
долей иностранных инвести­ций в
уставном капитале коммерческой
организации не менее 100 млн.
руб­лей,
если эти проекты включаются в список,
утверждаемый Правительством Российской
Федерации.

Инвестор
защищен от отрицательно сказывающихся
на нем изменений налогообложения до
конца срока амортизации, но не более
чем на 7 лет.
Эта
льгота используется в отношении следующих
налогов:

• ввозные
  таможенные пошлины;

• федеральные
  налоги (за исключением акцизов и НДС
  для товаров, про­изводимых
  в Российской Федерации);

• взносы
  в государственные внебюджетные фонды
  (за исключением взносов в Пенсионный
  фонд Российской Федерации).

Эти
правила применяются по отношению к
коммерческим организациям с иностранным
участием не менее 25% и таковым с
иностранными инвес­тициями вне
зависимости от их
величины,
если они занимаются реализа­цией
приоритетного инвестиционного проекта
[4].

4.
Налогообложение
иностранных предприятий. Доходы
иностраН’
ных
компаний могут облагаться по-разному
в зависимости от видов
деЯ’ тельности,
вида получаемого дохода и страны,
резидентом которой данная
компания
является.

В
случае если деятельность иностранной
компании образует постоя^
ное
представительство, её прибыль, может
облагаться в России по
пра⁸¹¹
лам,
применимым к российским организациям.

Если
иностранная компания не образует
постоянного представительства, _ее
доходы, получаемые из российских
источников, также могут облагаться
налогом. Если между страной, резидентом
которой является иностранная компания,
и Российской Федерацией имеется
соглашение об избежании двой­ного
налогообложения, отдельные ставки могут
быть снижены или могут вообще не
применяться.

В
налогооблагаемый оборот не включаются
товары, передаваемые в ус­тавный
капитал дочерних предприятий, в связи
с тем, что такая передача не считается
реализацией. Однако если такие товары
ввозятся из-за грани­цы,
с
их стоимости будет уплачиваться НДС по
ввозимым товарам. Исклю­чением из
этого правила является ввоз технологического
оборудования и запчастей к нему, которые
не облагаются НДС, если передаются в
качестве вклада в уставный капитал.
Именно данная льгота и важна для
гостинично­го
бизнеса
[4].

5.
Региональное
регулирование в сфере налогообложения.
Следует
отметить, что отдельные регионы Российской
Федерации лишь в незначи­тельной
степени могут регулировать вопрос
снижения или повышения на­логовой
нагрузки на хозяйствующие субъекты,
зарегистрированные на их территории.
Так, ставка налога на прибыль может
снижаться в части, от­числяемой в
региональный бюджет, с 24 до 20%. Следует,
однако, отметить, что ни в Москве, ни в
Санкт-Петербурге, ни на Черноморском
побережье Кавказа, льгот по налогу на
прибыль организаций не предусмотрено.

Регионы
могут предоставлять определенные
налоговые льготы, исполь­зуя налоговый
кредит. Например,
в Санкт-Петербурге налоговое кредито­вание
может предоставляться на срок от 3 до
12 месяцев при наличии определенных
оснований. Данный кредит может
предоставляться по упла­те одного
или нескольких налогов.

Наиболее
действенным средством стимулирования
инвестиционной де­ятельности является
инвестиционный
налоговый кредит. По
сути, это предоставление отсрочки в
производстве налоговых платежей в связи
с Реализацией определенного инвестиционного
проекта (например, в сфере единичного
бизнеса). По общему правилу инвестиционный
налоговый ^кРедит
предоставляется лишь некоторым категориям
инвесторов, и здесь ^ВаЖно
представить
государственному органу бизнес-план
проекта разви­тия
гостиницы
— так, чтобы он был воспринят как
достаточный повод для Доставления
инвестиционного налогового кредита.

«^а
территории Санкт-Петербурга инвестиционный
налоговый кредит

Доставляется
на срок от 1 до 5 лет. В зависимости от
субъекта Россий-Ся !1^^еД^еР^аЧ^ии
СР^0К
предоставления таких кредитов может
варьировать-0_D
^ал°говый
кодекс предоставляет субъектам Российской
Федерации и | ^Нам
местного самоуправления полную автономию
при принятии нор-

м

.(•ивных
актов, регулирующих основания и условия
предоставления ин-•тиционного налогового
кредита [2].

з Вв*

Одной
из мер по обеспечению стабильности
инвестиционной деятель­ности является
гарантия от неблагоприятного изменения
законодатель-_ст#а.
В течение срока окупаемости инвестиционного
проекта (но, не более _чеМ
на 7 лет) государство гарантирует
неприменение к инвестору вновь _и3даниого
нормативного акта, который может
поставить под вопрос даль­нейшую
реализацию проекта.

6.
Перспективы развития законодательства
об иностранных ин­вестициях. По
мере развития российской экономики, в
частности, турис­тского сектора и
рынка гостиничных услуг необходимость
в дополнитель­ной защите иностранных
инвесторов и предоставлению им
существенных экономических льгот будет
пропадать. Однако на сегодняшний день
исД пользование имеющихся законных
механизмов предоставления налоговых
льгот будет способствовать привлечению
инвестиций в экономику регио­на [27].

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #

Мировой опыт подготовки, финансирования и реализации инвестиционных проектов в гостиничном секторе указывает, что эта деятельность отличается высоким уровнем риска по сравнению с другими видами бизнеса.

Это легко объяснить длительным жизненным циклом реальных инвестиционных проектов и неопределенностью будущих результатов, что продемонстрировали недавние карантинные ограничения.

Реализация крупного инвестиционного проекта предполагает участие в нем нескольких субъектов хозяйствования.

Ошибка одного из них может представлять угрозу проекту в целом.

Особенно пристального внимания требует выбор метода и схем финансирования, среди которых актуально проектное финансирование гостиничного бизнеса.

При выдаче долгосрочных кредитов банки обращают внимание не только на высоколиквидное обеспечение и устойчивое финансовое состояние заемщика, а также подвергают тщательному анализу и всесторонней экспертизе финансируемые проекты, часто отказывая в выдаче кредита. Неудивительно, что в последнее время в лексиконе банкиров, инвесторов и отельеров термин «проектное финансирование» стал популярным.

Постепенное восстановление туристического спроса и рост спроса на услуги гостиничного сектора потребует от компаний новых подходов к финансированию проектов строительства отелей, модернизации и / или расширения действующих гостиничных комплексов и их инфраструктуры.

Проектное финансирование (ПФ) в гостиничном бизнесе продолжает играть все более важную роль, позволяя предпринимателям финансировать новые инвестиционные проекты под будущие денежные потоки.

Основы проектного финансирования гостиничного бизнеса

Ужесточение конкуренции между кредитными учреждениями и возникновение принципиально новых возможностей в условиях развития финансового рынка побуждают коммерческие банки к поиску новых способов повышения прибыльности операций.

Одним из путей решения данной проблемы стало развитие новых форм инвестиционной деятельности и рост перечня сделок, осуществляемых банками.

В нынешних условиях расширилось участие банков в проектном финансировании, при котором банки самостоятельно занимаются разработкой инвестиционного проекта или обеспечивают клиентам профессиональное консультирование, несут расходы по реализации проекта или становятся совладельцами акций строящихся отелей. Таким образом, проектное финансирование выделяется в отдельный вид деятельности кредитных учреждений, вовлеченных в организации финансирования гостиничных инвестиционных проектов.

Под проектным финансированием в гостиничной индустрии понимается специфическая форма финансирования, которая основывается на жизнеспособности самого проекта без учета платежеспособности или гарантий основных его участников.

По сути, ПФ является более сложной кредитных отношений по поводу организации инвестиционного проекта с использованием разных финансовых инструментов. Важнейшим условием является погашение задолженности за счет генерируемых проектом денежных потоков, причем залогом будут служить активы проекта (гостиничный комплекс).

В мире накоплен довольно широкий опыт использования инструментов ПФ в таких секторах, как транспорт, инфраструктура, энергетика, связь, переработка отходов и другие. Схемы проектного финансирования применяются также при строительстве или восстановлении крупных промышленных объектов (например, нефте- или газодобычи).

ПФ позволяет осуществить многосторонние проекты, в которых соблюдается баланс интересов всех участников и используются различные финансовые инструменты:

• Кредитование.
• Лизинговые инструменты.
• Инвестиции в акционерный капитал.
• Альтернативные финансовые механизмы.

В центре схем проектного финансирования должен стоять гостиничный комплекс и его инфраструктура, которая характеризуется капиталоемкостью, невысокой коммерческой эффективностью и чувствительностью к внешним условиям.

Специфика организации проектного финансирования в гостиничной индустрии существенно отличается от других секторов. Сложность организации финансирования подобных проектов обусловлена длительным сроком реализации, тесной связью с туристическим сектором, привлечением широкого спектра финансовых или юридических услуг разных субъектов, участвующих в подготовке и реализации проекта.

ESFC Investment Group предлагает профессиональные услуги в области финансирования гостиничных проектов.

Наряду с долгосрочными кредитами для крупных компаний наша команда готова предложить вам организацию схем проектного финансирования, гарантии, финансовое моделирование управление проектами, инвестиционный консалтинг, инвестиционное проектирование и другие услуги.

Ключевые принципы проектного финансирования

Мировая практика определяет несколько фундаментальных принципов проектного финансирования применительно к гостиничному бизнесу. Ниже мы охарактеризуем каждый из данных принципов и укажем его значение для организации финансирования проектов.

Принцип повышенного риска

Любой проект, финансирование которого осуществляется под будущие денежные потоки, предполагает распределение рисков среди максимального количества участников.

Риски по проекту, в свою очередь, требуют тщательного отслеживания и предварительного анализа с целью заключения контрактов на адекватных условиях и погашения долга в установленный период. На практике соблюдение этого принципа означает увеличение стоимости финансирования на весь период обслуживания долга.

Принцип адекватного покрытия долга

Соблюдение данного принципа поставщиком капитала основывается на коэффициенте покрытия долга, который определяется соотношении ожидаемых поступлений от реализации проекта и общей суммы задолженности.

Полученные результаты сравниваются с базовым вариантом инвестиционного проекта, подготовленного экспертами. Коэффициент покрытия долга для проектного финансирования в гостиничном бизнесе, как правило, должен находиться в пределах 1,4-1,7 в зависимости от степени риска проекта.

Принцип рыночной жизнеспособности проекта

Рыночный принцип требует от кредитного учреждения детального анализа конъюнктуры рынка при заключении кредитного соглашения. Такой анализ рынка производится с целью определения динамики цен и спроса на период эксплуатации гостиницы.

Принцип ограниченной ответственности клиента

Данный принцип характерен для проектного финансирования.

В соответствии с ним погашение задолженности происходит из доходов от реализации проекта, а ответственность инициатора проекта определяется собственным вкладом. Вообще, гостиничный проект считается осуществленным, если согласно взаимным обязательствам реальная заполняемость гостиницы, доход от номеров и другие ключевые показатели достигают плановых значений в определенный проектом период.

Принцип гарантирования инвестиций

Гарантия в проектном финансировании означает безусловное обязательство перечислить поставщику капитала (обычно банку) указанные средства при наступлении гарантийного случая. Целью такого рода гарантий является страхование долговых обязательств гостиничного проекта на весь период его жизненного цикла.

Принцип возврата долга

Этот принцип означает, что проектное финансирование потребует безусловного возврата средств в соответствии с графиком.

Поскольку график погашения долга строится с учетом жизненного цикла инвестиционного проекта, основные платежи начинаются после достижения определенного уровня занятости отеля, а темпы погашения проектной задолженности прямо пропорциональны денежным потокам проекта.

Принцип высокого финансового рычага

Этот принцип ПФ основан на соблюдении высокого соотношения между собственными и заимствованными средствами, которое колеблется в зависимости от ниши или конкретного проекта (например, 20:80; 30:70 или 40:60). В большинстве случаев потенциальные кредиторы ожидают от инициатора строительства гостиницы собственного взноса приблизительно на уровне 20-30% стоимости проекта, реже больше.

ESFC Investment Group готова организовать проектное финансирование отеля или гостиницы с участием инициатора на уровне 10%. Если вас интересуют наши условия, свяжитесь с представителем компании для консультации.

Виды проектного финансирования в гостиничном бизнесе

Привлечение денежных ресурсов для реализации гостиничных проектов осуществляется в соответствии с действующей на момент подписания нормативно-правовой базой. Порядок финансирования проектов зависит от источников ресурсов, вида проекта, роли кредитных учреждений в финансировании, степени риска кредитора и других факторов.

В зависимости от источников финансовых ресурсов, проектное финансирование в гостиничном бизнесе может осуществляться с использованием следующих средств:

• Собственные средства компании.
• Заимствованные средства, включая инвестиционные кредиты и эмиссию облигаций.
• Привлеченные средства акционеров, новых владельцев компании, паевые взносы и др.
• Другие внутренние и внешние источники финансирования.

Если гостиничный проект реализуется за счет собственных средств, то основными источниками его финансирования есть амортизационные отчисления и нераспределенная прибыль.

Данный вид ПФ еще называется корпоративным проектным финансированием.

Упомянутый вид финансирования применяется довольно редко, поскольку мало компаний в действительности способны финансировать крупные капиталоемкие проекты только за счет собственных средств.

По этой причине для получения необходимых ресурсов используются заемные источники финансирования, к которым относят следующее:

• Кредиты банков и других финансовых институтов.
• Кредиты от поставщиков оборудования и подрядчиков.
• Инструменты финансового лизинга.
• Облигационное финансирование.
• Вексельные кредиты и др.

Если в процессе реализации инвестиционного проекта преобладающим источником финансирования становятся банковские кредиты, это так называемое банковское проектное финансирование (инвестиционное кредитование).

Кредитование хозяйствующих субъектов осуществляется под залог недвижимости, оборудования, акций, а также по гарантиям или поручительствам. Одним из важных источников финансирования проектов являются ссуды под залог недвижимости, существующие в различных видах.

Важным кредитным механизмом в гостиничной индустрии является облигационное финансирование.

Оно используется для долгосрочных крупных инвестиционных проектов, в частности в ходе финансирования сделок, связанных со слиянием и поглощением компаний. Облигационный заем позволяет гибко и оперативно регулировать остаток долга.

Отдельным видом проектного финансирования является финансирование, основанное на использовании финансового лизинга. Преимуществом этого вида по сравнению с банковским кредитованием является привлечение инвестиций с меньшим риском для инвестора, поскольку лизинговая компания сохраняет собственность на объект лизинга и, таким образом, берет на себя часть рисков.

Иными словами, лизинговые схемы в некоторых ситуациях случаях являются способом защиты кредитной операции.

Проектное финансирование в гостиничном бизнесе нередко связано с эмиссией и размещением акций и других ценных бумаг. Такой механизм финансирования предполагает участие инвестора в управлении инвестиционными проектами при покупке контрольного пакета акций. Акционерный капитал может создаваться посредством денежных вложений, имущества, а также в форме предоставления земли и других ресурсов.

Преимущества этого вида финансирования включают следующее:

• Значительный объем ресурсов можно привлечь в самом начале реализации проекта, что позволяет перенести выплату основных сумм долга на более поздние сроки.

• Финансирование строительства крупных отелей, требующих значительных объемов инвестиций, может комбинировать сразу несколько финансовых инструментов.

В зависимости от метода учета финансовые эксперты различают забалансовое и балансовое проектное финансирование.

При использовании забалансового проектного финансирования вся финансовая задолженность заемщика отражается в балансе проектной компании и тем самым не влияет на оценку платежеспособности. Забалансовое проектное финансирование возможно лишь в том случае, если законодательством принимающей страны разрешено не включать баланс проектной фирмы в консолидированный баланс инвестора.

Финансирование с ограниченным регрессом к заемщику

По степени риска кредитора проектное финансирование условно можно подразделить на финансирование без регресса на заемщика, с частичным регрессом на заемщика или же с полным регрессом на заемщика.

Это зависит в основном от возможностей кредитора выдвигать финансовые требования к заемщику.

Очевидно, что наиболее дорогостоящей для заемщика является схема финансирования без регресса, не предусматривающая права кредитора на выдвижение финансовых требований к заемщику. В этих условиях кредитор берет на себя все коммерческие, юридические, технические и политические риски, связанные с реализацией гостиничного проекта, предоставляя кредит под гораздо более высокие проценты.

Поскольку схемы ПФ при строительстве гостиниц и туристической инфраструктуры сопряжены с высоким риском для кредиторов, последние отдают явное предпочтение инвестиционным проектам со следующими параметрами:

• Использование хорошо отработанной технологии и бизнес-модели, позволяющей гарантировать достижение плановых показателей отеля в определенном периоде.

• Достаточный доступ к информации, чтобы объективно оценить риск строительства, вывода на плановые показатели и риски, связанные с функционированием объекта.

• Наличие полного списка разрешений, лицензий, контрактов, гарантий и других документов, которые увеличивают вероятность успешной реализации проекта.

• Политическая и экономическая стабильность в регионе строительства.

Кредиторам часто приходится предоставлять льготы партнерам, участвовать в уставном капитале, заключать долгосрочные сделки, вводить гибкий график погашения кредитов и выполнять другие действия, предполагающие риск.

Финансирование гостиничного проекта без регресса на заемщика применяется довольно редко из-за сложности создания системы коммерческих обязательств, колоссальных затрат на привлечение специалистов, предоставления инвестиционных консалтинговых услуг и др.

Проектное финансирование с частичным регрессом на заемщика основывается на оценке всех рисков, связанных с реализацией проекта.

Они распределяются между участниками соглашения так, чтобы последние могли компетентно управлять ими.

Стоимость этого типа финансирования ниже, что способствовало его распространению на практике. Рациональное распределение рисков между участниками проекта подстегивает их заинтересованность в осуществлении проекта. Стороны принимают конкретные коммерческие обязательства вместо предоставления гарантий.

Разновидностью проектного финансирования с частичным регрессом на заемщика является финансовое обеспечение гостиничного проекта, которое не затрагивает балансы остальных участников проекта. В этом случае заемщик может предоставить кредиторам определенные гарантии и предоставить свои активы в качестве частичного обеспечения.

Финансирование с частичным регрессом дает заемщику следующие преимущества:

• Открытие доступа к финансовым ресурсам, которые невозможно получить из альтернативных источников финансирования. Формирование хорошей деловой репутации и кредитной истории заемщика.

• Возможность получения дополнительных кредитов при четком распределении проектных и кредитных рисков и рациональной контрактной структуре проекта.

• Возможность пролонгации срока выплаты долга.

Кредитные учреждения проявляют заинтересованность в проектном финансировании преимущественно через реализацию схем финансирования с частичным правом регресса или без права регресса. Проектное финансирование с полным регрессом на заемщика может быть выбрано из-за быстроты и простоты получения необходимых средств, а также низкой стоимости их привлечения по сравнению с другими схемами ПФ.

Организация проектного финансирования отеля или гостиницы

Система проектного финансирования состоит из трех последовательных этапов:

1. Обоснование источников и инструментов финансирования.
2. Определение структуры финансирования гостиничного проекта.
3. Регулирование взаимодействия участников проекта.

Привлечение ресурсов для реализации крупных гостиничных проектов из различных источников или на разных условиях определяется нормативной базой в области проектного финансирования принимающей страны. Важным элементом ПФ являются финансовые планы и схемы финансирования инвестиционных проектов.

Финансовым планом является обобщающий документ, который отражает поступление и расходование денежных средств компании на краткосрочный и долгосрочный периоды.

Процесс финансового планирования должен включать следующие этапы:

• Анализ финансовых показателей за предыдущий период на основе бухгалтерского баланса, отчета о финансовых результатах и отчета о движении денежных средств.

• Краткосрочное и долгосрочное финансовое планирование под контролем экспертов.

• Практическое внедрение планов и контроль за их исполнением.

Значимым элементом этого процесса является бюджетирование, которое состоит из системы бюджетного планирования структурных подразделений системы комплексного бюджетного планирования деятельности компании в целом.

Поиск эффективной схемы финансирования проекта требует сравнить эффективность использования тех форм и методов его реализации, которые доступны на инвестиционном / кредитном рынке.

Схемы финансирования инвестиционных проектов можно объединить в две группы.

Во-первых, гостиничный проект может осуществляться как единое целое, с использованием имеющихся у компании ресурсов и внешних средств.

Во-вторых, проект может быть разбит на несколько подпроектов с поэтапной реализацией, финансовая поддержка которых основывается на прямом или косвенном кредитовании.

Использование первой схемы обычно связано с реализацией небольших проектов, а также проектов, которые не могут быть разделены на подпроекты или это просто нецелесообразно. Второй метод финансирования применяется для более сложных проектов, реализация которых рассчитана на период, превышающий стандартные сроки кредитования аналогичных проектов участниками инвестиционного / кредитного рынка.

Преимущество последнего подхода заключается в возможности привлечения к финансированию и реализации отдельных подпроектов различных субъектов, которые могут проявить интерес к конкретным объектам.

Это может относится к крупным туристическим комплексам, состоящим из нескольких гостиниц разного типа и формата.

Поэтапное финансирование крупных гостиничных проектов позволяет использовать активы, созданные в ходе предыдущего этапа, в качестве обеспечения возврата заемных средств на последующих этапах. Амортизационные отчисления от первых проектов могут использоваться для финансирования последующих этапов.

Кредитная поддержка в таком случае предоставляется на более короткие сроки и на менее жестких условиях, чем долгосрочный кредит на реализацию масштабного проекта в целом. Эта схема также позволяет получить ряд преимуществ в виде налоговых льгот, обеспечивает наиболее эффективное применение кредитных инструментов на каждом этапе и способствует повышению стоимости акций участников проекта в результате завершения каждого подпроекта и ввода в эксплуатацию новых гостиниц.

Ключевые соображения при выборе схемы финансирования гостиничного проекта:

• Минимизация стоимости привлеченных средств.

• Достижение наибольшего эффекта от кредитов и налоговых льгот.

• Оптимизация доходов с учетом условий налогообложения.

• Минимизация негативных последствий от взаимных обязательств, связанных с выплатами или передачей собственности в рамках проектных соглашений.

• Уменьшение расходов и рисков проекта за счет разработки правильной контрактной структуры и рационального выбора источников финансирования.

Если вы ищете долгосрочное финансирование строительства отелей или инвестиционные консалтинговые услуги, свяжитесь с представителем ESFC Investment Group в любое время.

Наша команда имеет богатый опыт финансирования крупных проектов в Европе, Латинской Америке, Северной Африке, на Ближнем Востоке и в ряде других регионов мира. Наши финансовые технологии, знания и деловые контакты помогут вашему бизнесу привлечь ресурсы на наиболее выгодных условиях в кратчайшие сроки.

Принятие решения о финансировании гостиничного проекта

Получение финансирования для любого проекта начинается со всесторонней оценки инвестиционных возможностей, ограничений и рисков, по результатам которой поставщик капитала принимает соответствующее решение.

Понимание этого процесса критически важно для компаний, стремящихся привлечь финансовые ресурсы.

Принятие решения о финансировании состоит из двух взаимосвязанных элементов, составляющих общую оценку проекта и финансовый анализ, как приведено ниже.

Элементы отбора гостиничных проектов для заемного финансирования:

• Общая оценка: Профессиональная оценка проекта по общим критериям, включая оценку финансового состояния учредителей, оценку сектора и жизнеспособности гостиничного комплекса, подготовку технико-экономического обоснования (ТЭО).

• Финансовый анализ проекта: Анализ финансовой стороны гостиничного проекта, в ходе которого оцениваются такие показатели, как стоимость проекта и график его финансирования, обоснованность прогноза эксплуатационных расходов и доходов по проекту, экономическая эффективность.

На основании полученных рекомендаций и отчетов поставщик капитала должен сделать вывод о приемлемости проекта и рисков, связанных с его реализацией.

Принимаемое на данном этапе финансовое решение, в отличие от инвестиционных, содержит ряд практических вопросов организации финансирования.

Оценка проекта по экономическим критериям начинается с анализа партнеров. Изучаются финансовое состояние каждого из партнеров, их опыт, положения на рынке товаров и услуг, репутация и другие критерии. Первоочередными задачами является определение заинтересованности партнеров в реализации проекта и способности выполнить коммерческие и финансовые обязательства.

При анализе надежности партнеров изучаются финансовое состояние, опыт ведения гостиничного бизнеса, объем доступных финансовых ресурсов. На данной стадии изучаются главные отчетные документы партнеров, такие как балансы, счета доходов и убытков, отчеты об конфигурациях денежного положения и финансовых потоков за определенный период.

Анализ финансового состояния компании строится на рассмотрении денежных потоков, что позволяет точно определить вид деятельности, приносящий ей наибольший доход, расходы, а также позволяет составлять точные прогнозы на ближайшую перспективу.

Финансовый анализ гостиничных проектов осуществляется на основании отчетных документов, представленных независимыми аудиторами.

Для определения финансового состояния компании учитываются следующие показатели:

• Оборотный капитал и общая задолженность.
• Краткосрочные финансовые обязательства.
• Оборачиваемость дебиторской задолженности.
• Операционные расходы и средние текущие активы.
• Кредиторская задолженность.
• Индекс ликвидности капитала.
• Чистая прибыль и др.

На стадии прединвестиционных исследований составляется предварительный план проекта, который позволяет оценить продолжительность, структуру и перечень исполнителей проекта, а также согласовать предварительную смету и график финансирования.

Результатом предпроектных исследований является разработка технико-экономического обоснования гостиничного проекта. ТЭО является важнейшим проектным документом для строительства. На основе утвержденного в установленном порядке ТЭО готовится тендерная документация и проводятся торги, заключается контракт подряда, открывается финансирование строительства и составляется рабочая документация.

В процессе разработки ТЭО объектов в обязательном порядке производится оценка влияния деятельности объекта на окружающую среду.

Целью такой оценки является предупреждение ухудшения состояния окружающей среды, разработка мер по уменьшению уровня экологической опасности деятельности, разработка плана действий по компенсации негативных последствий проекта в социально-экономической сфере.

Общий анализ технико-экономического обоснования предполагает оценку качества подготовки, полноту информации, правильность финансовых расчетов, обоснованности цен на материалы и оборудование, лицензии, а также на предоставляемые строительные услуги.

Таким образом, качественное ТЭО позволяет оценить жизнеспособность проекта. В случае отрицательного результата, полученного на данном этапе анализа, дальнейшая разработка проекта не производится. Если проект одобрен, кредитные учреждения производят его количественный анализ, в ходе которого выбирается оптимальный вариант реализации проекта и рассчитываются основные экономические показатели.

При оценке финансовых критериев гостиничного проекта проводятся анализ стоимости строительства (модернизации), разработка графика финансирования и прогнозирование эксплуатационных расходов и доходов по проекту.

Финансовая оценка основана на информации, полученной при рассмотрении всех инвестиционных аспектов проекта. Она олицетворяет интегрированный подход и является основной для принятия инвесторами и кредиторами решения об участии в проекте. Ценность результатов в одинаковой мере зависит как от полноты и достоверности исходной информации, так и от корректности используемых методов.

Таким образом, финансовая оценка — сложная процедура, определяющая результат усилий по организации проектного финансирования.

Такого рода деятельность требует от компаний обширных компетенций и опыта, что обуславливает необходимость привлечения специалистов в области инвестиционного консалтинга.

ESFC Investment Group готова предоставить вам услуги инвестиционного инжиниринга, финансового моделирования, управления проектами и инвестиционного консалтинга от ведущих европейских экспертов.

Мы предлагает крупные кредиты для строительства и модернизации отелей и туристических объектов, включая гибкие схемы проектного финансирования в гостиничном бизнесе и смежных секторах.

Практика инвестирования в отели или отдельные гостиничные номера распространена во всем мире.

Наиболее популярными способами вложения средств в этой сфере являются:

• Создание гостиничных комплексов в туристических городах и зонах на территории России;
• Возведение загородных мини-отелей в привлекательных природных местах (например, на берегу рек и озер);
• Строительство деловых отелей для бизнесменов и командировочных в центре какого-либо города;
• Приобретение готовых объектов гостиничного бизнеса в России для дальнейшего их развития;
• Покупка готовых или строительство новых отелей за пределами РФ.

Особенно часто инвесторы выбирают апартаменты и гостиницы в европейских странах, США, Великобритании и Дубае. Экономика этих стран стабильна, что позволяет получать большую прибыль от инвестиций.

На заметку! Если инвестор хочет, чтобы его средства стали приносить доход как можно быстрее, затратив при этом минимум усилий, то лучше остановиться на приобретении готовой гостиницы.

Преимущества от инвестиций в гостиничный бизнес

Инвесторы готовы вкладывать свои средства в гостиничную недвижимость по ряду причин:

• В Европе цены на гостиницы относительно низкие – стоимость гостиничных номеров начинается от 100000 евро, поэтому небольшой отель в 3-4 этажа обойдется сравнительно недорого;
• Если инвестор не разбирается во всех нюансах бизнеса, он может передать полномочия по управлению отелем стороннему лицу или управляющей компании. В таком случае вложение в этот бизнес будет выступать в качестве варианта для диверсификации своего инвестиционного портфеля;
• Инвестиции в гостиничные номера за границей являются стабильным источником дохода в иностранной валюте. Как правило, годовая доходность от отельного бизнеса составляет от 4 до 10%.

Риски инвестирования в гостиничный бизнес

Любой вид бизнеса связан с определенными рисками.

При вложениях средств в гостиницы следует учитывать:

• Если приобретать отель за границей, то оформление сделки лучше проводить в сопровождении местного юриста. Это связано с тем, что в каждой стране есть свои особенности законодательства, которые могут знать только специалисты;
• Когда инвестор нанимает для управления отелем стороннее лицо, он должен принимать во внимание то, что маркетинговая стратегия бизнеса будет исключительно в ведении управляющего. При выборе неправильной политики, инвестор уже не сможет повлиять на ее эффективность;
• В отельном бизнесе необходимо учитывать сезонный фактор. Прибыль от сдачи апартаментов не всегда будет высокой. В сезоны, непривлекательные для туристов, номера могут простаивать и не приносить вообще никакого дохода. Это касается гостиничных комплексов, построенных вблизи морского побережья;
• При продаже отеля может возникнуть проблема поиска нового владельца. Каждый отдельный объект обременен своими условиями владения в соответствии с конкретным договором. Такие условия подходят далеко не всем инвесторам. Обычно главным претендентом на покупку является сама управляющая компания. Но она, как правило, хочет приобрести гостиницу по сниженным ценам без учета капитализации;
• Проживание инвестора в собственном отеле невыгодно для оператора и для самого владельца, поскольку может снизить инвестиционную доходность. Поэтому управляющая компания выставляет жесткие условия для проживания владельца: либо просит сдать объект на все время действия соглашения, либо устанавливает лимит на время сдачи номера;
• Серьезную конкуренцию отелям составляют квартиры, которые сдают в аренду частные лица. С появлением интернет-ресурсов снять частное жилье для туриста стало значительно проще. Для этого не нужны посредники, а само жилье зачастую стоит дешевле гостиничных номеров. Поэтому инвестор должен серьезно подходить к организации бизнеса и обеспечивать максимально выгодные условия для своих клиентов.

Этапы инвестирования в отельный бизнес

Инвестирование в гостиничный сектор – трудоемкий процесс, который состоит из большого количества этапов. Все они подробно рассмотрены в таблице ниже.

Важно! На первоначальной стадии запуска проекта возможно возникновение таких рисков как: малые загрузки отеля, большие затраты на установку инженерных коммуникаций и коммунальные платежи, ошибки недостаточно компетентного персонала.

Доходы и расходы гостиничного бизнеса

Особенности получения дохода от отельного бизнеса:

• Доход от гостиниц обычно меньше, чем от другой коммерческой недвижимости. В среднем он составляет 25-30%, иногда может достигать 35-40%;
• Величина дохода зависит от загруженности номеров и их средней стоимости;
• Важной составляющей частью прибыли от гостиницы являются доходы от оказания сопутствующих услуг. Их величина от общей прибыли может доходить до 70%;
• Невозможно абсолютно точно рассчитать доходы от отеля, поскольку на их размер влияют много факторов, зависящих от маркетинговой стратегии компании. Например, заполняемость номеров и спрос на дополнительные услуги будет зависеть от репутации отеля, отзывов о нем и качества обслуживания;
• Особенность окупаемости в гостиничном бизнесе такова: чем масштабнее проект, тем дольше его окупаемость. Маленькие отели начинают приносить доходы значительно раньше. Но если инвестор хочет в долгосрочной перспективе получать высокую прибыль, то ему стоит выбирать крупный гостиничный комплекс.

Основные доходы гостиницы складываются из следующих составных частей:

1. Ежедневный доход от каждого номера рассчитывается исходя из стоимости комнаты и ее загрузки.
2. Сумма дополнительных платежей за питание.
3. Выручка, получаемая от работы бара.
4. Доходы от арендаторов помещений на территории гостиничного комплекса.
5. Доходы от других видов услуг.

На заметку! В случае кризисной ситуации и снижения доходности гостиницы можно воспользоваться действиями, которые помогут увеличить прибыль: например, поднять стоимость оплаты за проживание или дополнительные услуги, снизить отдельные категории закупок и сократить фонд оплаты труда.

Расходы при ведении отельного бизнеса

Операционные расходы в гостиничном деле очень велики за счет того, что:

• Значительную долю составляет фонд оплаты труда, потому что функционирование отеля требует наличия большого штата персонала;
• Величина коммунальных расходов всегда будет высокой;
• Для деятельности гостиницы необходимо осуществлять такие постоянные закупки, как: пищевая продукция для ресторана, текстильные изделия для номеров (полотенца, постельное белье), бытовая химия для уборки комнат и т.д.

Важная информация! Составляя бюджет для гостиницы, необходимо учитывать статью, которая будет предусматривать порчу имущества постояльцами. Это может быть сломанная мебель, разбитая посуда, кража различных предметов. Чтобы избежать неожиданной нехватки той или иной вещи, нужно заранее закупать наиболее часто портящиеся предметы.

Особенности организации питания в гостиничном бизнесе

Ресторанное дело в гостиничном бизнесе играет важную роль. От качества и стоимости питания зависит и спрос на номерной фонд.

Если владелец отеля не хочет затрачивать много внимания и средств на организацию ресторана, он может ограничиться небольшим кафе, которое будет предоставлять услугу завтраков для клиентов. Если же отель заявлен как полноценный гостинично-ресторанный комплекс, то придется всерьез задуматься о грамотном подходе к организации питания.

Отель может предоставлять один или несколько видов услуг питания:

• Завтраки – обязательная составляющая любого отельного питания;
• Комплексное питание – завтраки, обеды и ужины по выбору клиентов;
• Мини-бар в гостиничном номере;
• Ресторан, работающий при гостинице – питание можно получать по системе «шведский стол» или с помощью заказа продуктов из меню;
• Бар с напитками;
• Небольшой буфет в лобби-зоне;
• Угощения для гостей на ресепшн.

Совет! Если гостиница находится в городской зоне, то для ресторана лучше предусмотреть отдельный вход. Так можно будет разграничить постояльцев и обычных горожан для удобства посещения заведения.

Инвестиции в гостиничный бизнес на территории России

Инвестиции в строительство и покупку гостиниц в России последнее время показывают положительную динамику. Это обусловлено, в первую очередь, проведением Чемпионата Мира по футболу в 2018 году и повышением в связи с этим туристической привлекательности страны.

Количество инвестиций в гостиничный бизнес в первом квартале 2018 года оказалось в 4 раза больше, чем их объем за весь 2017 год. Причем вложения осуществляли инвесторы, для которых отельный бизнес не является профильным. Другой причиной такого роста стало ослабление рубля.

На заметку! Привлекательность гостиничного бизнеса в России могла бы быть и выше, если бы был снижен налог на имущество. В настоящее время он составляет 1,5-2,2% от балансовой стоимости.

Причины быстрой окупаемости небольших гостиниц и хостелов

В России можно наблюдать высокий спрос на небольшие отели со стороны частных инвесторов, в том числе и иностранных предпринимателей.

Причин для этого несколько:

• Маленькие гостиницы включают в себя всего несколько номеров, которые можно открыть в жилом здании. При этом не обязательно покупать помещение, можно взять его в аренду;
• Нет необходимости вкладывать значительные средства в модернизацию отеля. Для такого варианта подойдет периодическое недорогое обновление внешнего вида номеров;
• Текущие коммунальные расходы и амортизационные издержки не так высоки, как в крупных гостиничных комплексах. Именно поэтому их окупаемость наступает не через 10 лет, а уже после 3-4 лет работы отеля.

Инвестиции в гостиничную недвижимость города-курорта в Сочи

Сочи – это один из самых известных южных курортов в России. Многие инвесторы рассматривают его в качестве объекта для выгодного вложения своего капитала.

Особой популярностью пользуются гостиничные объекты премиум-класса на Красной Поляне. Это объясняется тем, что курорт привлекает большое количество туристов круглый год.

А количество высокобюджетных гостиниц на этом объекте не так уж и велико. Сроки окупаемости для крупных проектов в этой локации составляют в среднем 5 лет.

Большой спрос на премиальные отели на Красной поляне связан и с санкционными ограничениями для российской элиты.

Чаще всего в отели Сочи вкладываются инвесторы из Казахстана, а также граждане США, Украины, Германии и Республики Беларусь.

Доход от вложений в дорогие гостиницы на загородных территориях Сочи составляет от 16,5 до 49 миллионов рублей. Годовая доходность отельного комплекса в черте города не превышает 17 миллионов рублей.

Интересная информация! Крымский полуостров не может пока в полной мере конкурировать с сочинскими гостиницами. Инфраструктура Крыма слаборазвита, а зарубежные инвесторы не готовы вкладывать в него свои инвестиции по причине санкций и политических проблем.

Инвестиции в заграничные гостиницы

Инвесторы разных стран активно вкладывают свои средства в гостиничную недвижимость Средиземноморья. Такие инвестиции являются одними из самых распространенных в Средиземноморском регионе.

Большая часть иностранных денежных потоков оседает в Испании, Италии, Португалии, Греции и Франции. Эта тенденция объясняется стабильной экономической обстановкой в государствах, невысокими банковскими ставками, перспективами получения высоких доходов от инвестиций, а также программами по выдаче вида на жительство за инвестиции.

Среди разных видов отелей в Средиземноморье особой привлекательностью пользуются трех- и четырехзвездочные отели и курорты.

Интересная информация! В последние годы туристы отдают свое предпочтение не крупным гостиничным комплексам с отличной репутацией, а небольшим и уютным апартаментам. В связи с этим некоторые известные гостиничные сети меняют концепцию своего бизнеса и перепрофилируют традиционные отели в апартаменты.

Причиной приобретения гостиничной недвижимости в Средиземноморье зачастую является желание инвесторов иметь собственное жилье на побережье, приносящее доход.

Однако некоторые бизнесмены выбирают инвестиции в гостиничный бизнес Средиземноморья исключительно для диверсификации своего инвестиционного портфеля.

Бывают случаи, когда отельный бизнес не приносит желаемого дохода инвестору. Это может быть связано с низкой эффективностью управления объектом инвестиций.