Инвестиции в отельный бизнес с гарантированной прибылью

Есть свои плюсы в том, чтобы отдать апартаменты в управление профессионалам. Но сначала инвестору стоит проанализировать свои возможности: придется ли привлекать ипотеку и сколько личного времени есть на этот бизнес? Кому-то удобнее и выгоднее вести дела через управляющую компанию и не отвлекаться от основной работы, а кому-то — заниматься арендой самому.

На мой взгляд, если купить ликвидные апартаменты и отдать в управление надежной УК, то прибыль будет примерно такая, как от аренды квартиры на длительный срок.

Собственники, которые купили несколько ликвидных апартаментов в апарт-отелях в разном ценовом сегменте, — в более выигрышном положении по прибыли. А владельцам одних апартаментов часто выгоднее заниматься арендой самостоятельно.

Расскажу обо всем подробнее.

Что такое апарт-отели

Апарт-отели — это гостиничные комплексы, в которых есть управляющая компания и организован необходимый минимум сервиса: уборка номеров, круглосуточный ресепшен и охрана. Номера в апарт-отелях больше похожи на квартиру, чем на гостиничный номер. Обычно это одна или несколько комнат с кухонным блоком, прихожей и личным санузлом.

У каждых апартаментов есть свой собственник — инвестор, который каждый месяц получает доход с аренды номера по договору с управляющей компанией этого апарт-комплекса.

Инвестору это удобно. Ему не приходится искать жильцов, убирать номер и стирать простыни. Он просто каждый месяц получает от УК доход по агентскому договору.

Как устроен рынок апарт-отелей в России

Выделяют две категории апартаментов, которые отличаются уровнем сервиса для постояльцев:

1. Апарт-отель — это гостиничный комплекс высокой звездной категории с развитой инфраструктурой и коротким сроком аренды, обычно от нескольких дней до недели. Он предоставляет больше услуг: химчистку, курьеров, билеты на экскурсии, вызов такси. У таких отелей есть собственная инфраструктура: например, парковка, конференц-зал, коворкинг, ресторан, бар, фитнес, салон красоты, продуктовый магазин, аптека и медицинский центр.
2. Сервисные апартаменты — это комплекс для длительного проживания, от нескольких месяцев и дольше. Там меньше гостиничного сервиса и менее развита инфраструктура.

А вот жилые квартиры, которые поделили на отдельные студии, бывшие коммунальные квартиры и просто апартаменты без сервиса для постояльцев хотя и называют себя апарт-отелями, но ими не являются.

Что влияет на доходность

Я бы выделила несколько характеристик, которые влияют на размер прибыли.

При этом любая управляющая компания заинтересована в своей прибыли. Поэтому в первую очередь будет заселять апартаменты в ее собственности, а инвестиционные — по остаточному принципу.

Повышение цен на обслуживание. Со временем нагрузка на лифты, места общего пользования и инженерные системы увеличивается. Здание изнашивается, а затраты на эксплуатацию растут. В отличие от жилых домов сборы на капитальный ремонт в апартаментах отсутствуют. Поэтому, если договор заключен на срок больше года, УК обычно прописывает индексацию тарифов на коммунальные услуги, эксплуатацию объекта и свои услуги.

Посуточная аренда выгоднее, чем долгосрочная. Но у второй свои достоинства: амортизация не такая быстрая, потому что арендаторы бережнее относятся к временному жилью. А при посуточной аренде высокие расходы на амортизацию, ремонт помещений, техники, замену мебели и сантехоборудования.

Застройщик продает инвестпродукт с готовым бизнес-планом, но в ходе строительства может поменять концепцию проекта. Например, апарт-отель заявлен как четырехзвездочный, а после сертификации получит только три. Это случается, если были ошибки в расчетах на этапе проектирования или резко выросли цены на стройматериалы, как было во время пандемии.

Грамотные застройщики на этапе проектирования обращаются в консалтинговые фирмы, чтобы определить категорию апарт-отеля и посчитать, сколько денег под это заложить. Если этого не сделать, отель может потерять в категории.

При выборе апарт-отеля на этапе застройки инвестору стоит обратить внимание, на какой стадии готовности он находится. Чем больше срок до конца строительства, тем выше риски.

Борьба за клиента влияет на доходы с инвестиций — они падают. Поэтому, прежде чем вкладываться, изучите предложения на рынке, чтобы выбрать ликвидный апарт-отель. На ликвидность влияют четыре основных параметра: локация, инфраструктура, хороший ремонт и качественный сервис обслуживания.

Сертификация и категорийность. Иногда апарт-отели строят на земле, которая не предназначена для строительства гостиниц. Например, реконструируют под отель промышленное здание. Пройти сертификацию в этом случае сложно, а если и получится, то отелю дадут самую низкую категорию. А это влияет на доходность: она будет ниже по сравнению с апарт-отелями высшего сегмента.

Как проверить назначение земельного участка

Существует система классификации по категориям земель РФ. У каждой категории есть целевое назначение и разрешенный законодателем способ эксплуатации.

Проверить назначение земельного участка можно двумя способами.

По выписке из ЕГРН об основных характеристиках земельного участка. Ее можно получить через МФЦ или за минуту в электронном виде на сайте Росреестра. Для этого нужна регистрация на госуслугах и адрес или кадастровый номер апарт-отеля.

Придется уплатить госпошлину — 290 Р, а также комиссии за квитанцию и сервис по уплате — 51 Р. После оплаты документ формируется мгновенно, и его можно скачать в электронном виде.

Какие программы доходности бывают

Чтобы принять решение о покупке апартаментов, инвестор ориентируется на программу доходности, которую предлагает управляющая компания или застройщик. Программа показывает рентабельность бизнеса. Например, заполняемость номеров, доход от реализации апартаментов, стоимость номера в сутки. Эти показатели отражают эффективность работы управляющей компании.

Есть три основных вида доходных программ:

1. Программа с гарантированным доходом, когда инвестор получает ежемесячный доход по фиксированной ставке независимо от заполняемости номера и экономических факторов.
2. Программа с гибкой доходностью, когда доход инвестора привязан к проценту с общей прибыли за месяц по его апартаменту. В сезон доход с номера по этой программе может быть в несколько раз выше, чем в обычное время, а во время простоя — нулевой.
3. Программа совокупной доходности — это производная первых двух. Инвестор получает прибыль по фиксированной невысокой ставке плюс процент.
4. «Котловой» метод дохода, когда прибыль от всех действующих номеров в собственности собирается в общий котел и пропорционально делится между инвесторами. Эта программа прозрачная, так как обеспечить высокую ежемесячную заполняемость в каждый номер невозможно. На мой взгляд, это более справедливый метод распределения дохода между инвесторами, который снижает риски простоя номера.

Как определить эффективность управляющей компании

На доходность влияет не только расположение и звездность апарт-отеля, но и прозрачная работа управляющей компании. Она должна специализироваться на гостиничном бизнесе. Обычно это дочерняя фирма застройщика, реже — сторонняя компания.

Вот несколько параметров, на которые стоит обратить внимание при выборе управляющей компании.

Сколько объектов и какого сегмента в управлении. Если компания управляет двумя и более объектами в разном ценовом сегменте, это говорит о продуманном менеджменте: проекты дополняют друг друга и привлекают разную целевую аудиторию.

В каком состоянии апарт-отели. Обращайте внимание на чистоту прилегающих территорий, мест общего пользования, исправность лифтов, инженерных систем, работу инфраструктуры.

Качество услуг и обслуживания клиентов. Чтобы выяснить это, можно расспросить постояльцев, насколько они довольны сервисом.

Доходность программы и эффективность УК. Чтобы оценить доходность программы и эффективность управляющей компании, перед покупкой инвестору стоит запросить показатели доходности апарт-отеля. Но нужно понимать, что УК может в этом отказать.

Если покупать апартаменты на этапе застройки у неизвестного застройщика с УК без истории на рынке, то проверить эффективность ее работы не получится: показателей просто еще нет. В этом случае остается только сравнить программу доходности с предложениями других застройщиков, а оценивать эффективность уже в процессе управления апартаментами.

Показатели доходности апарт-отеля

Показатель	Как рассчитать	На что ориентироваться
Заполняемость апарт-отеля, или Occupancy, OCC	Количество сданных номеров / Количество свободных номеров, не закрытых на ремонт или на сезон и не предназначенных для внутреннего пользования, × 100%	Для хорошей прибыли заполняемость должна быть не менее 70%
Средняя стоимость суточной аренды номера, или Average daily room rate, ADR	Выручка за период от сданных номеров / Количество сданных номеров за этот период	В идеале ADR должен расти по сравнению с прошлым периодом
Средний доход за один конкретный номер, или Revenue per available room per day	ADR × OCC	Показатель растет, если продаж много или стоимость номеров высока

Как решать проблемы с управляющей компанией

Если с управляющей компанией что-то случится — например, будет реорганизация или она обанкротится, — застройщик создаст новую либо привлечет стороннюю. Инвесторам этот вопрос решать не придется.

Но иногда возникают разногласия и проблемы, которые не получается уладить с УК путем переговоров. Тогда их решают через суд.

Это значит, что УК, которые управляют апарт-отелями, не обязаны регистрировать свою деятельность в реестре государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства — ГИС ЖКХ. А значит, жилищная инспекция не контролирует УК и не может провести проверку качества ее работы в случае жалобы.

Когда примут закон. Поправки в законы, которые определят правовой статус апартаментов, должны были внести еще в 2021 году, но законопроект не рассмотрели. Теперь закон планируют принять в 2022 году.

Из-за отсутствия закона о статусе апартаментов в судебной практике действуют по аналогии с нормами жилищного кодекса — суд применяет их по своему усмотрению. Отношения между собственниками апартаментов и управляющей компанией регулируются пунктом 41 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25.

Как посчитать доходность от инвестиций в апарт-отель

Разберу пример на абстрактных цифрах. Допустим, стоимость апартаментов с ремонтом, мебелью и техникой — 6 000 000 Р. Средняя прибыль от аренды в месяц с учетом простоя — 50 000 Р, в год это 600 000 Р.

Чтобы посчитать доходность, нужно поделить годовой доход на текущую рыночную стоимость апартаментов:

600 000 Р / 6 000 000 Р × 100% = 10%.

Текущую рыночную стоимость можно узнать из объявлений по продаже апартаментов, аналогичных вашим, или сделать оценку с помощью риелтора.

Что в итоге

О перспективах инвестиций в апарт-отели говорить сложно. Каждый инвестор хочет, чтобы бизнес был прозрачным и предсказуемым, а доход — стабильным. На успех долгосрочного проекта влияет много факторов: бизнес-план, политика и экономика страны, новые законы и ограничения, умение инвестора или УК видеть новые запросы целевой аудитории и подстраиваться под обстоятельства, чтобы извлекать из них выгоду.

Но любые долгосрочные инвестиции подразумевают риски. И оценить их с учетом расходов и возможных убытков в виде простоя — ответственность инвестора.

Инструментов инвестирования много. Например, можно купить облигации Сбербанка, акции Роскосмоса или ГАЗПРОМА или отдать деньги в управление девелоперской компании, которая построит для вас квартиру. Это тоже инвестиция в результате которой вы получаете квартиру в новострое.

Также можно вложить деньги в отельный бизнес. Например, напрямую и через посредников, купить объект полностью или вложиться вместе с другими участниками.

В этом материале вы узнаете:

1. Как инвестировать в доходный гостиничный бизнес с небольших сумм.
2. О том, на что стоит обратить внимание и что нужно учесть.
3. Какую прибыль дает инвест отель и что поможет увеличить прибыль.
4. Почему лучше стать совладельцем 30 инвест отелей, чем купить или построить 5 собственных.

Что такое инвест отели?

Это апарт-отели или гостиницы в которые вы можете инвестировать и получать долю от прибыли. Инвест отель может быть уже функционирующим или новым/будущим объектом (находиться в процессе строительства). В обоих случаях владелец продает доли в объекте и привлекает инвесторов.

Зачастую при сотрудничестве по такой схеме вам предлагаются разные программы инвестирования в тот или иной апарт-отель, отель. Сумма инвестиций может быть минимальной для нескольких участников или в полном размере стоимости объекта. Ее устанавливает управляющий и/или организатор проекта инвест отеля.

Обычно вам предлагают покупать доли, юниты или токены в каждом объекте. А в договоре прописывают, что дает такая покупка.

Инвестиция может быть короткой или долгосрочной. Все зависит от предложения инвестору, которое готовит управляющая компания.

При данной схеме сотрудничества к инвестору может переходить часть права собственности на объект. То есть вы получаете право на долю в прибыли или фиксированные платежи от управляющей компании.

Все условия инвестирования в инвест отель прописываются в инвестиционном договоре между инвестором и управляющей компанией.

Чем выше риск, тем больше прибыль. Этот принцип никто не отменял и в отельном бизнесе. Когда инвестируешь в проект на этапе проектирования, начала строительства или покупки старого здания, цена доли в 2-3 раза ниже работающего объекта.

Мифы об инвестировании в такие отели

1. Инвестиция в отель — это риск.

Это правило применимо к любой инвестиции. И конечно его нельзя игнорировать в случае с инвестицией в отельный бизнес или бизнес посуточной аренды жилья. Вот секрет успешной инвестиции. Нужно выбирать локацию в туристическом месте и возле метро. Должна быть инфраструктура: кафе, бар, ресторан, магазины, место не только для отдыха, но и для работы. Также хорошо, когда рядом с объектом или в помещении, где расположены апартаменты — есть спортзал.

2. Сезонность.

В низкий сезон заполняемость ниже, в высокий — наоборот. Не у каждого объекта есть сезонность или она очень разная по времени. В случае с инвест отелями этот фактор нивелируется инвест договором. Обычно вы получаете дополнительные фингарантии на минимальные платежи. Если вы взяли кредит для такой инвестиции, именно эти платежи помогут платить кредит без просрочек. Даже в низкий сезон.

3. Посуточная аренда — это хлопотно.

И это верно. Но в инвест отеле за хлопоты отвечает управляющая компания. Точнее вы ей платите за хлопоты, заполняемость, продвижение, управление. И в итоге даже за прибыль которую мы получаем в инвест отеле на посуточной аренде жилья.

В Петербурге активно развивается бизнес посуточной аренды. Для гостей это чаще дешевле по сравнению с гостиницей. Спрос растет каждый год. Есть один общий вывод — результаты объекта всегда выше после первого года работы с управляющей компанией.

4. Управляющая компания не сможет обеспечить нужную заполняемость.

Сегодня в Санкт-Петербурге нехватка жилья для посуточной аренды или мини-отелей уровня 3‑х звезд. Год назад из этого сегмента ушли хостелы и жилье посуточно не может их полностью заменить. Инвест отели отлично подходят как для иностранных туристов, так и для деловых людей, которые приехали на пару дней и хотят сэкономить. Чаще всего проект под инвест отель уже работает и видна статистика заполняемости за год. Ее дает управляющая компания. Располагая информацией, легче принять решение.

Учтите, что рынок апарт-отелей, апартаментов посуточно за последние 5 лет растет более чем в 7 раз за год. К примеру, за 2019 год он вырос аж на 810%.

5. Мой номер будет простаивать.

Это и вправду миф. В инвест отелях вы приобретаете не номер, а долю в отеле и получите долю от прибыли всего отеля. Этим вложение в инвест отел отличается от инвестирования в квартиру для сдачи посуточно.

6. Высокие налоги.

Как и в любом бизнесе налоги вы платите после получения прибыли.
Зарегистрируйте ИП и платите 6% с дохода на инвестицию. Если вы не узаконите свой бизнес, то как физическое лицо вам придется платить 13% от прибыли. Если вы ИП, то избавляетесь от налога на имущество. В случае если нет ИП то его ставка 0.1% от кадастровой стоимости апартаментов. Если их цена 1 млн, то ваш налог на имущество в России составит 1000 рублей.

Доли в инвест отелях или гостиница в собственности, что лучше?

«Храните яйца в разных корзинах», ведь так разделяете риски. Диверсификация важна для управления прибылью от инвестирования в отельный бизнес и бизнес посуточной аренды квартир. Наука и жизнь нам говорит, что лучше инвестировать по частям в три объекта отельного бизнеса, чем владеть и управлять одним. С учетом сезонности и продвижения какой-то из объектов точно даст хорошую прибыль.

Поэтому управляющие компании привлекают инвестиции в развитие своего номерного фонда через запуск инвест отеля. Если хотите инвестировать в бизнес посуточной аренды жилья, обратите внимание на этот формат вложений.

Портфолио Сокрома (Презентация)

Управляющая компания Сокрома — пример успешного отельного бизнеса в Санкт-Петербурге. За 6 лет работы мы вышли на среднегодовую заполняемость объектов 85%. Опыт здесь крайне важен. Он дается дорого, но продается по адекватной цене. Работа с УК обходится в 30% от прибыли. При этом вы избавляетесь от хлопот по самостоятельному управлению, а чистая прибыль объекта растет.

Часто предлагаем наши проекты инвест отелей с долевым участием. Доходность объектов 13-41%. Чем выгоднее предложение, тем больше желающих. И тем быстрее доли разбирают. Если вам интересен такой формат, свяжитесь с нами.

И немного инсайдерской информации. Ниже показан уровень сервиса, который предоставляем в каждом из отелей, апарт-отелей или апартаментов. Это преимущество, которое важно в бизнесе посуточной аренды жилья.

Мы повышаем стандарты отельного бизнеса в России, развиваем гостеприимство и доводим сервис до совершенства. Продвигаем франшизу по регионам, чтобы помочь отельерам продвигать их бизнес. У нас много решений, которые позволяют выстоять даже в самый серьезный кризис.

Постоянно тестируем и внедряем новые методы управления объектами. И это работает ведь наши клиенты экономят и зарабатывают миллионы рублей! Если хотите так же, давайте сотрудничать и продвигать зарабатывать вместе.

Чем опасны инвестиции в апарт-отели

Маскируясь под финансовый инструмент, такие вложения намного более рискованны для инвесторов, чем стандартные способы инвестиций

Отвечаем на самые распространенные и типичные вопросы об инвестициях в апарт-отели — сегодня это один из самых перспективных и надежных форматов недвижимости

«РБК-Недвижимость» продолжает публикацию серии материалов на основе интервью с инвесторами сети апарт-отелей YE’S. В новом материале обсуждаем все, что связано с доходностью апартаментов — «холодными, спокойными процентами».

«Доход в месяц получился 60,8 тыс. рублей»

«Я прикинула, что мой апартамент на восьмом этаже с видом на парк можно сдавать за 80 тыс. руб. и 15 тыс. руб. — парковочное место. Услуги УК и коммуналка здесь бы стоили «умножить на 0,2» — это 80 тыс. руб. минус 16 тыс. руб. Еще налог 0,5% в год. Доход в месяц получился 61 тыс. руб.».

«Я стараюсь дифференцировать средства»

«Я стараюсь дифференцировать средства: есть акции, есть валюта, и вот сейчас — недвижимость в Москве как инвестиционная составляющая для сдачи в аренду, скорее всего, через управляющую компанию YE’S. Недвижимость по сравнению с валютой и золотом — это более выгодно, на мой взгляд. Последнее время курс как-то сдерживают. С акциями, можно сказать, наравне. Но смотря какие это акции: если сравнивать с недвижимостью акции Tesla, которые выросли на 300–400%, то — да, выгоднее. Но в акциях и рискованность больше, в недвижимости рисков меньше.

Апартаменты 27 кв. м — примерно 50–60 тыс. руб. в месяц. Соответственно, по году это 500–600 тыс. руб., а за минусом коммунальных расходов — 450–500 тыс. руб. Инвестиции в принципе нормально отобьются за 12 лет, учитывая, что недвижимость еще будет дорожать».

«Недвижимость — это минимальный риск»

«[Инвестиционные инструменты? ] Нет, несмотря на работу главным бухгалтером, я не пользовалась финансовыми инвестиционными инструментами, потому что для меня это слишком большие риски. Считаю, что недвижимость — минимальный риск, ее всегда можно использовать внутри семьи.

Вопрос с банком вообще сейчас не стоит, нечего там делать, это мое личное мнение. Для меня как бабушки троих внуков недвижимость — наиболее оптимальный вариант вложения ресурсов, чтобы сейчас получать какой-то доход.

Доходность в 9–10% годовых, которую декларирует «Пионер» [при сдаче апартаментов в комплексе YE’S через Управляющую компанию], на сегодняшний день реальна, к тому же выше, чем банковские вклады. Я не думаю, что будет меньше. Потому что место удачное — постоянное движение, не просто спальный район, а жизнь, экономическая жизнь».

«Холодные, спокойные проценты»

«[Какие инвестиции считаете более надежными? ] В теории на акциях, наверное, можно заработать больше. В то же время там можно больше просесть и уйти в минус. Акции — более рискованно. <…> А недвижимость, я недавно услышал термин, это «холодные, спокойные проценты». Условно — вложил и забыл про них. <…> Получается: купил — значит не потратил. Купил YE’S — значит заработал».

Инвестирование в недвижимость: расстановка приоритетов

Хорошие новости для инвесторов. Всемирный банк обновил прогноз по росту мировой экономики. В 2018 году он поднимется с 2,9% до 3,1%. По мнению экспертов, на первом месте по надежности вложений стоит вывоз мусора, на втором – гостиничная индустрия. Если несмотря на это, вы все еще раздумываете, куда лучше вложиться – в жилую недвижимость или коммерческую, то почитайте этот текст.

Чтобы определиться окончательно, рассмотрим оба типа недвижимости. По нашему опыту, жилая дает доходность в пределах 5-6%. Ее окупаемость – в пределах двадцати лет. Коммерческая недвижимость демонстрирует более высокую доходность:

• Офисная – 6-7%
• Торговая – 7-8%
• Гостиничная – от 9 % и выше

Соответственно, вы сможете рассчитывать на окупаемость гостиничных проектов в пределах семи-десяти лет. Наверное, вы сейчас думаете, что ждать прибыли придется слишком долго. Но рекомендуем учесть то, что отельный бизнес в последние годы стал одним из самых выгодных объектов инвестиционного портфеля. Благодаря стратегическому бизнес-планированию отельно-ресторанные комплексы, на наш взгляд, относительно безболезненно переживают неблагоприятные рыночные колебания. А это, согласитесь, очень актуально во время экономических потрясений, от которых не застрахована ни одна страна в мире.

Международный специалист в сфере коммерческой недвижимости, компания CBRE Hotels, утверждает, что сегодня доходность от объектов отельной недвижимости существенно превосходит прибыльность инвестирования в офисные и торговые активы. Мы им верим, потому что соотнесли вполне реальные и очень интересные цифры. Делимся ими с вами: по данным консалтингового агентства TRI Hospitality Consulting, с каждым годом количество международных путешественников увеличивается на 4%. А теперь вспомним, что отельный номер каждый день продается заново. Улавливаете выгоду? Факт ежедневных продаж выгодно отличает гостиницы от других видов недвижимости и позволяет бизнесу моментально реагировать на любую динамику рынка гостеприимства.

Поэтому вложение капитала в гостиничную сферу – это прибыльная и набирающая популярность альтернатива для крупных международных инвесторов и владельцев активов среднего звена.

Вероятно, вы удивитесь, но…

Разумеется, инвестиции в отели – это долгосрочное вложение средств. Поэтому логично отдать предпочтение рынкам с большим потенциалом. Вероятно, вы удивитесь, но мы считаем, что такими являются рынки Украины и России.

Исходя из нашего опыта работы, мы можем сделать вывод, что сегодня в Украине сложились наиболее благоприятные условия для инвестиций в недвижимость. С этим связан строительный бум в городах-миллионниках. А отельная сфера находится на старте своего развития и характеризуется, согласно нашему опыту, низким уровнем насыщения и высоким спросом.  

Что касается российского рынка, отметим, что объекты торговой и офисной недвижимости пользуются наименьшим спросом. Мы сопоставили данные нескольких независимых ресурсов и выяснили, что количество бизнесменов, готовых вкладывать средства в торговые и офисные площади в Москве и области, сводится к 6%. По другим городам и регионам России этот процент вдвое меньше.

Возникает потребность в гостинично-ресторанных комплексах. В частности, на рынке образовался дефицит отелей среднего ценового сегмента. И рост спроса на них будет долгосрочным, утверждает вице-президент по развитию и операционной деятельности IHG в России и странах СНГ Арон Либинсон. Поэтому мы рекомендуем рассмотреть вариант инвестиций в гостиничный бизнес.

Три работающие модели инвестирования

Выбор бизнес-модели для определенного гостиничного объекта зависит от цели инвестора.

Я выделяю три основные модели.

• Модель с быстрой окупаемостью

Она предполагает, что инвестор вкладывает средства в строительство недорогих отелей или покупает советские здания и делает реконструкцию. Отель этот может быть на 80, 100, максимум 150 номеров. Такие гостиницы могут достичь окупаемости через четыре-пять лет. Главные недостатки такой модели – необходимость в жестком менеджменте. То есть экономить нужно на всем. Это приводит к быстрой изнашиваемости отеля и оборудования. И, как следствие, снижению продажной стоимости.

Наш совет. Если вы хотите не только быстро получить дивиденды от своих вложений, но и продлить их действие – закупите хорошие материалы для ремонта, простую, но крепкую мебель и надежное оборудование. Поверьте, на самом деле разница между качественными перегородками, дверями, кроватями не такая существенная и определенно не стоит репутационных и повторных финансовых затрат.

• Модель с большей окупаемостью и лучшей капитализацией

Такие отели, как правило, требуют лучшей инфраструктуры, более качественной мебели, ремонта. В совокупности на тот же объем инвестиций получится меньше номеров и, соответственно, доходность будет меньше. Но такие отели однозначно будут держать свою продажную стоимость. А с правильным и эффективным управлением, она будет с годами только расти.

Не так давно мы реализовали строительство отеля и после двух лет успешного управления смогли его продать зарубежному инвестору на 50% дороже изначальной стоимости. Таким образом, его рентабельность с учетом того, что два года объект успешно работал, была почти 70%. Этот опыт мы внесли в работающий кейс и делимся им на профессиональных семинарах и конференциях.

Наш совет. Качественные мебель и ремонт – это не все составляющие успеха. Обратите внимание на персонал. Если в первое время у вас нет оборотных средств на его полноценное обучение, организовывайте ежедневные утренние собрания и приближайте их к своим ценностям и философии гостеприимства.

• Модель с большой капитализацией

Инвестор вкладывает в очень дорогие объекты: пятизвездочные отели или огромные загородные комплексы. Основная цель этой модели – сохранение инвестиций в одном объекте недвижимости, фиксирование рентабельности и доходности на уровне железных 5-6% годовых и положительный имидж стабильно развивающегося объекта.

Наш совет. Обратите внимание на систему лояльности гостей. Они должны помнить, что у вас им комфортнее и выгоднее, чем у других. Принцип Парето актуален и в гостиничном бизнесе – 20% ваших постоянных гостей приносят 80% дохода, а 80% обычных клиентов приносят 20%.  

Доверять ли бизнес управляющей компании

После того как вы определились с целью и моделью инвестирования, возникает закономерный вопрос: самому ли вести бизнес или доверить управляющей компании.

Если вам по душе первый вариант, то готовьтесь к тому, что прочтения нескольких статей в интернете будет недостаточно. Нужно обладать необходимыми знаниями законодательства, ментальности жителей того или иного региона, специфики ведения вашей ниши, а также опытом управления и навыками менеджмента.

Если же вы хотите инвестировать и получать дивиденды, особенно не вникая во все тонкости, тогда лучше всего доверить свои инвестиции профессионалам.

Основная сложность для собственника, который решил преобразовать свое или приобретенное помещение под мини-отель или хостел, – подобрать правильных подрядчиков. Например, архитектора, который имеет опыт работы в HoReCa и может эффективно спланировать пространство, строительную компанию, которая правильно подберет необходимые материалы для гостиницы и в срок сдаст объект, компании, которые занимаются комплектацией мебели и оборудования, специализированного под эксплуатацию в гостиницах.

***

По законам рыночной экономики, неудовлетворенный спрос не может жить долгое время, поэтому скоро на него появятся предложения.

От кого они будут – от предприимчивых и дальновидных иностранных инвесторов или от отечественных бизнесменов – покажет время. Но, учитывая экономический потенциал, климат и географическое положение, Украина и Россия имеют все шансы стать самыми продвинутыми туристическими центрами Европы и Азии.

---

Материалы по теме:

Революция началась. Проведена первая в мире токенизация коммерческой недвижимости

Купил сейчас – потом заработаешь: самые перспективные районы мира для покупки недвижимости

Виртуальная реальность поможет риелторам продавать квартиры

Женщины инвестируют лучше мужчин. Но почти этим не занимаются

На этом зарабатывают стартапы в сфере недвижимости

Статья подготовлена при поддержке ГК ФСК

Апарт-отели — сравнительно новая сфера для российских инвесторов. Юридическая, нормативная и деловая практика в РФ не устоялась, и многие вопросы необходимо подробно описывать в договорах. Но слабо развитый рынок означает меньшую конкуренцию и больший доход за счёт естественного роста цен и спроса.

Чем апарт-отель отличается от обычной гостиницы?

В апарт-отелях номера принадлежат разным людям — владельцам-инвесторам. Номера больше похожи на небольшие квартиры: со спальной, рабочей и кухонной зоной. С 2020 года такие отели даже сертифицируются, чтобы получить «звёзды».

Чем выше ранг апарт-отеля, тем строже требования к обслуживанию и дороже покупка и содержание. С другой стороны, стоимость многозвёздочных номеров для будущих постояльцев выше, соответственно, растёт и финансовая отдача.

Апартаменты и гостиничный номер – есть ли разница?

Для закона главная разница в том, что номера принадлежат разным лицам.

Для постояльцев ключевое отличие — в апартаментах есть кухонная зона.

Для собственника — что он может зарегистрироваться в апартаментах по месту пребывания на 5 лет, то есть получить временную регистрацию и продлить её. Для этого у земли, на которой возводится комплекс, должен быть особый статус.

В паспорте участка, на котором ГК ФСК возводит апарт-отель, например, прописано гостиничное назначение. Это значит, что перед законом будущий апарт-отель ничем не будет отличаться от обычной гостиницы.

Зачем покупать апартаменты?

Апарт-бизнес — это вложение в недвижимость.

Апартаменты пока стоят дешевле, чем квартиры, при этом инвестору сразу предлагаются услуги управления — не нужно самому беспокоиться о маркетинговой кампании, поиске жильцов, их обслуживании. Всё это берёт на себя отельный оператор.

Доход идёт от платы жильцов за проживание в апартаментах. Плюс выгода от растущей цены: на стадии строительства площадь стоит недорого и дорожает по мере продвижения стройки.

Значит, нужно покупать только на стадии строительства?

Не обязательно. Когда комплекс сдан, известна кадастровая стоимость и, соответственно, точная сумма, которую составит налог на имущество — так легче рассчитать смету и доходность.

Но по мере того, как комплекс достраивается, цена на апартаменты растёт, так что взять апартамент заранее = заработать на росте стоимости актива.

Как понять, будет ли комплекс популярен?

Оценка рентабельности такая же, как при покупке офиса или квартиры. У комплекса больше шансов, если рядом есть торговые культурные или деловые центры, станции метро, транспортные развязки.

На примере апарт-отеля «Тушино.Движение»

Предполагается высокая рентабельность за счёт бизнес-, спорт-туризма и обычного туризма.

Привлекающие факторы инфраструктуры:

Перспективные объекты поблизости:

В 400 м от комплекса Ростех строит штаб-квартиру на 20 тыс. рабочих мест. Филиалы корпорации раскиданы по 60 регионам России, а это обещает регулярный приток кадров, которым будет удобнее разместиться в апарт-отеле неподалёку.

В 790 м располагается арена «Открытие», которая входит в кластер «Спартак» и регулярно принимает крупные спортивные и культурные мероприятия. Например, в 2019-м на стадионе прошёл концерт Эда Ширана. Подобные события означают массу приезжих и гостей комплекса.

В двух километрах по Волоколамскому шоссе расположена выставочная площадка международного уровня «Крокус Экспо». На её территории еженедельно проходят крупные мероприятия, что потенциально обеспечивает поток постояльцев.

Есть ли отличия от покупки квартиры?

Отличия есть, связаны они с налогами и количеством договоров:

Ремонт, мебель, посуда, уборочный инвентарь — кто и за чей счёт всё это приобретает?

Все расходные материалы и обстановку закупают специальные подрядчики или управляющая компания, с которыми заключается соответствующий договор. В апарт-отеле от ГК ФСК ответственный — управляющая компания. Она контролирует, чтобы все группы номеров (бизнес, эконом, люкс) были оформлены в едином стиле, мебель, оборудование и отделка были с повышенным запасом прочности и стойкости к износу. Оплата происходит в соответствии с договором с управляющей компанией.

Кто такой отельер?

В общем случае отельер — это должность в отеле и человек, её занимающий. Отельер в обычной гостинице — это управляющий отелем, конкретный человек, а не компания.

В сфере апарт-комплексов терминология ещё не вполне устоялась. Словом отельер означают конкретного управляющего, управляющую компанию (отельного оператора) или владельца номера, инвестора. В частности, ГК ФСК придерживается последнего варианта.

Кто будет искать постояльцев?

Отельный оператор. Но, конечно, вам никто не запрещает заняться привлечением постояльцев и новых инвесторов самостоятельно. Рекламы много не бывает.

Что делает отельный оператор или УК

Может ли управляющая компания обмануть, исчезнуть?

Исчезнуть будет сложно — слишком много свидетелей. Обманывать УК невыгодно: она заинтересована в инвесторах так же, как в постояльцах. Чем лучше УК выполняет свои функции, тем большую прибыль получает, а все отчёты и статистику инвестор в любой момент может проверить в личном кабинете собственника, сверить на сайте коммунальных и энергетических поставщиков счета и оплату. В этом пункте риск минимален.

Но компания может поменяться?

Конечно, может. Так же, как УК жилого дома или офисного здания. Но план-график и программное обеспечение продолжат работу, и доход от аренды должен поступать инвестору без заминок.

Как заключается договор с УК — нужно ехать в отдельный офис?

В ГК ФСК действует система одного офиса. Инвестор заключает все практически одновременно, никуда дополнительно ехать не нужно.

Кто оплачивает коммунальные счета, обслуживание общей территории?

Эти детали прописываются в договоре при покупке. ГК ФСК предлагает два варианта для трёх инвестиционных планов:

Какие налоги надо заплатить?

По Российскому законодательству, владелец коммерческой (нежилой) недвижимости гарантированно платит:

На дорогие апартаменты действует налог на роскошь. При перепродаже нужно будет заплатить НДФЛ, если площадь находилась в собственности меньше 5 лет.

Сколько это в рублях или процентах?

Налог на имущество

Высчитывается из кадастровой (если её установили) или инвентаризационной стоимости, умноженной на коэффициент (зависит от региона). Цифру нужно умножить на количество квадратных метров и налоговую ставку (в нашем случае — 0,5 %).

НИ = КС • Площадь • 0,5 %

или

НИ = ИС • коэффициент • Площадь • 0,5 %

Налог на добавленную стоимость

Налог составляет 13 % от разницы между стоимостью покупки и продажи. При этом в Москве доступен вычет 250 тыс. Соответствующее постановление вот здесь.

Налог на прибыль

Чтобы сдавать апартаменты в аренду, удобнее всего оформить ИП и задекларировать в Налоговой службе упрощённую систему (УСН). Тогда, с учётом всех обязательных медицинских и страховых взносов, ставка будет 6 % от дохода.

Сколько составит чистый доход от аренды?

Предположим, вы приобрели апартаменты в начале строительства. В таком случае прибыльность актива за счёт роста готовности — 30 %.

За вычетом всех налогов, по среднему расчёту, инвестор получит 12 % в год. Если в рублях, это от 30 до 80 тыс. в месяц.

Как часто я буду получать доход и на какой счёт?

Прибыль формируется как процент от «заработка» апартаментов или как фиксированная сумма. Все зависит от выбранной программы доходности

Выплата приходит раз в месяц на указанный в договоре счёт. Обычно это счёт ИП, на которого оформляется собственность.

Могу ли я сам пожить в своих апартаментах?

Безусловно, да. Но поскольку управляющей компании уже намечены гости, логично скоординировать этот вопрос. Вы предупреждаете УК, когда и на какое время намерены занять свои апартаменты, и отельный оператор выводит номер из плана заселения, рекламной кампании и помечает как недоступный для заказа на сайте гостиницы, у туроператоров и так далее.

Что я буду оплачивать, живя в своих апартаментах?

Заселяясь в свои апартаменты, инвестор не платит за аренду номера, но оплачивает в прежнем режиме счета за коммуналку, эксплуатацию общих территорий, дополнительные сервисы для постояльцев.