Инвестиции в гостиничный бизнес статистика - Контакты компаний и предприятий

Исследования рынка

В 2019 году интерес инвесторов к торговым объектам заметно снизился, при этом возросла доля инвестиций в офисную, гостиничную и складскую недвижимость. По данным исследования PwC, инвесторы в России предпочитают вести деятельность на отечественном рынке и не планируют выходить в новые сегменты.

12.12.2019

8037

Инвестиционная привлекательность российского рынка продолжает сохранять зависимость от внешнеэкономической и политической ситуации, однако ситуация начинает смягчаться: по состоянию на конец I полугодия 2019 г. общий объем инвестиций в рынок составил 818 млн долл. США (данные RCA), что на 24% больше аналогичного показателя предыдущего года. Из них 47% пришлись на офисный сегмент, 13% на торговую недвижимость, 24% на гостиничный сегмент и 16% на складскую недвижимость.

Тем не менее, по результатам европейского исследования PwC Emerging Trends 2020 Europe Москва опустилась на одну строчку в рейтинге инвестиционно-привлекательных городов, пропустив вперед Стамбул и заняв 31 место. Среди причин – холодный инвестиционный климат вследствие санкций и политической нестабильности, а также нестабильность российского рубля: в России могут состояться интересные сделки, однако их закрытие остается проблематичным из-а повышенного валютного риска, предотвращение которого может быть слишком затратным для инвестора.

Согласно опросу респондентов, наибольшую активность в России среди иностранных инвесторов сегодня демонстрирует Азия (50% голосов) и Ближний восток (25%). Также респонденты отмечают некоторую активность со стороны глобальных инвесторов и со стороны стран СНГ. 65% респондентов уверены, что в 2020 году количество зарубежных инвесторов останется прежним.

При этом сами российские игроки рынка не смотрят активно на рынок зарубежной недвижимости – лишь 12% считают зарубежные рынки альтернативным инструментом инвестирования, большинство предпочитает сохранять свою деятельность на отечественном рынке. Среди возможных причин – адекватное восприятие российских реалий и умение подстраиваться под быстро меняющиеся условия российской экономики.

В 2019 году можно отметить интересную тенденцию роста инвестиций в сегмент гостиничной недвижимости и снижение инвестиционного интереса к торговым объектам: если в 2018 году на долю гостиничного сегмента пришлось 5% от общего объема инвестиций, то по состоянию на конец первого полугодия 2019 года эта доля составила уже 24%.

В торговой недвижимости аналогичные показатели наоборот снизились с 37% до 13%.

Приоритетными направлениями тем не менее остаются жилой, офисный и складской сегменты, причем офисный сегмент лидирует в общем объеме инвестиций несколько лет подряд.

Согласно проведенному опросу подавляющее большинство респондентов не планируют ни выходить на рынки иных сегментов, кроме разовых, инвестиционно привлекательных проектов, не относящихся к основному сегменту, ни менять свой профиль деятельности – каждый чувствует себя достаточно комфортно в своей нише. Тем не менее, 12% высказались, что они собираются выйти на рынок жилой недвижимости, а наиболее коммерчески интересным классом для девелопмента назвали комфорт класс (495 респондентов). Также респонденты отметили, что рынок жилой недвижимости является одним из наиболее сложных для участия из-за высоких барьеров входа на него по причине сложностей с финансированием.

Большая часть респондентов выбрала основным направлением деятельности в 2020 году запуск новых девелоперских проектов (20%).

Меньше всего игроки рынка оказались заинтересованы в сделках слияния и поглощения и выходе на IPO (менее 1% на каждый вариант). Также практически никто из респондентов не собирается уходить с российского рынка несмотря на общие настроение инвестиционного климата.

Интересно отметить, что 2 года назад респонденты больше акцентировались на приобретении готовых объектов (20% в опросе 2017 года), а на запуск собственных новых проектов отводилась меньшая роль (11% в опросе 2017 года). В текущем опросе результаты полярно обратные – игроки предпочитают строить сами объекты.

Интерес к готовым объектам показал неожиданный спад интереса – с 64% в 2017 году до 25% в текущем; при этом земельные участки без улучшений, напротив, демонстрируют повышенный интерес со стороны респондентов – 69% опрошенных выбрали данную стадию как наиболее привлекательную. Особенно данный тренд касается крупных девелоперов жилой недвижимости – при реализации проектов им интереснее работать с участками, для которых еще не утверждены технико-экономические параметры.

Ставки капитализации и доходность

В 2018 году 32% респондентов ожидали снижение ставок капитализации в 2019 году, однако динамика года не показала серьезных изменений в показателе.

Согласно опросу текущего года 58% респондентов выражают уверенность, что в 2020 году ставки капитализации также останутся на прежнем уровне, а 33% ожидают снижения.

При этом наибольшее снижение ожидается для торговой недвижимости – 39% опрошенных.

8,5–11% средний диапазон ставок капитализации для качественных объектов в Москве, сданных по рыночным ставкам аренды.

Половина опрошенных сообщила, что их показатель доходности не показал существенных изменений в сравнении с прошлым годом, а 60% выразили уверенность, что данная тенденция сохранится и в следующем году. При этом респонденты настроены оптимистично – только 11% ожидают падения доходности в 2020 году.

Среди респондентов, чья доходность по результатам 2019 года выросла, лидируют девелоперы торговой и жилой недвижимости, а также инвестиционные фонды.

Коммерческая недвижимость продолжает оставаться одним из наиболее привлекательных инструментов инвестирования с целью получения инвестиционного дохода при умеренных рисках.

Основные барьеры входа для иностранных инвесторов – повышенная нестабильность политического климата. Российский рынок продолжает восстанавливаться, а в сравнении с европейскими ему присуща более высокая премия инвесторам: если условная доходность инвестиций в московский рынок качественной офисной недвижимости находится на уровне 10%, то в Европе аналогичный показатель находится на уровне 3-6%.

При общей стабилизации страновых и политических рисков российский рынок может ожидать возвращения зарубежных инвесторов на рынок.

Знаковые сделки в 2019 YTD?

Материалы по теме

Источник

За январь-июль 2022 года спрос на покупку отелей и баз отдыха вырос на 57% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщили Forbes в Avito. Аналитики связывают тренд с бумом популярности внутреннего туризма на фоне ограничений на зарубежные поездки и развития государственных программ стимулирования путешествий внутри страны. Регионами-лидерами по росту спроса стали Республика Алтай, Челябинская и Свердловская области, Башкирия и Красноярский край

В Avito за январь-июль 2022 года зафиксировали рост спроса на покупку готового бизнеса — отелей и баз отдыха — на 57% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом за первые семь месяцев 2021-го спрос на покупку аналогичных объектов вырос всего на 16% год к году, говорят в сервисе.

Бурный рост интереса к приобретению отелей в 2022 году связан прежде всего с увеличением популярности внутреннего туризма, считает руководитель макрокатегорий «Готовый бизнес и франчайзинг» и «Оборудование и товары для бизнеса» на Avito Илья Дудковский. По его словам, этот тренд усиливают ограничения на зарубежные поездки, существующие в последние два года, и развитие государственных программ по поддержке внутреннего туризма. Среди последних Дудковский называет программу туристического кешбэка, запущенную Ростуризмом в 2020 году, и программу компенсации расходов перевозчиков на организацию полетов внутри страны, которую запустили по распоряжению правительства в этом году.

Наряду с трендом на внутренний туризм в России есть «острая нехватка качественных объектов инфраструктуры», говорит Дудковский. По его мнению, именно к покупке готового бизнеса предпринимателей подталкивают высокие трудозатраты на постройку отелей с нуля. Впрочем, с февраля по июль 2022 года выросло и количество ИП и юрлиц, работающих по коду ОКВЭД 55.1 (деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания) или его дочерним кодам, рассказали Forbes в компании «Контур». По ее данным, рост в этой категории за февраль-июль составил 6,4% и превысил рост общего числа ИП и юрлиц в России за тот же период.

По статистике Avito, в регионах основной спрос формируют небольшие экоотели, глэмпинги и турбазы. Предложения варьируются от нескольких сотен тысяч рублей при формате соинвестирования в отельный бизнес до десятков миллионов рублей при покупке готового отеля с инфраструктурой. В Московской области спрос формируют более крупные спа-отели и комплексы стоимостью от нескольких десятков миллионов рублей до 1–2 млрд.

Регионами-лидерами по росту спроса на приобретение гостиничного бизнеса за семь месяцев 2022 года, согласно статистике Avito, стали Республика Алтай (+237% год к году), Челябинская область (+210%), Свердловская область (+170%), Башкирия (+131%) и Красноярский край (+108%). «Алтай всегда пользовался популярностью — и не только среди внутренних туристов — благодаря природным красотам, — рассуждает Дудковский о причинах привлекательности гостиничных объектов в регионе для покупателей. — Что касается остальных направлений, то тут играет роль набирающий обороты интерес к локальному туризму, когда жители того или иного региона стараются найти подходящие для себя варианты отдыха в своей или соседних областях». По его словам, все регионы из топ-5 являются густонаселенными, со «значительной относительной долей платежеспособного населения».

Спрос на приобретение качественных гостиничных объектов будет оставаться стабильным в перспективе следующих нескольких лет, прогнозирует Дудковский. Основной рост, по его мнению, придется на сегмент небольших бюджетных гостиниц и отелей среднего ценового сегмента в регионах, которые ориентированы на обслуживание российских туристов.

Источник

Любимые слова этого года – «турбулентность» и «неопределенность». Причем иногда рынок трясло довольно сильно, а горизонт планирования сжимался до одной недели. Как ни странно, к концу года многие игроки вышли с довольно хорошими результатами. Разумеется, этим похвастаться могут не все.

Редакция Horeca.Estate провела опрос среди «игроков» – и вот какой расклад у нас получился по итогам года.

Содержание:

Ассоциации отелей и санаториев (АМОС)
Управляющие и консалтинговые компании (НГА, Domina Management, IFK Hotel Management)
Производители и поставщики товаров и услуг для гостиничного бизнеса:

3.1. Программное обеспечение для гостиниц (HRS, «Эделинк», Cloff, «Здравница»)
3.2. Мебель для гостиниц: Vekons
3.3. Текстиль для гостиниц: Treartex

Ассоциации отелей и санаториев

АМОС – Ассоциация Отельеров АМОС.

О том, какая ситуация сложилась в курортном сегменте юга России, рассказывает Дмитрий Богданов, председатель Правления Ассоциации АМОС:

Этот год для разных курортных регионов Юга России оказался разнонаправленным. Отели и санатории Сочи и КМВ серьезно выиграли в деньгах, но у многих провал по сервису. Есть и серьезный рост издержек (себестоимости). Но в целом по росту выручки — все хорошо. В том числе помог кешбэк и закрытие аэропортов на других направлениях.
У Крыма, в отличие от Сочи и КМВ, очень существенный провал по выручке, особенно весной и в июне, а также по концу сентября и в октябре. Ряд отелей даже не открывались в этом сезоне, еще многие поработали активно буквально 2-2,5 месяца. Курортной сфере Крыма однозначно нужна масштабная господдержка.
У Анапы и Геленджика всё сложилось явно слабее, чем в Сочи и на КМВ, но и заметно лучше, чем в Крыму.
По-прежнему идет переформатирование рынка в плане маркетинга и продаж. Новые каналы продвижения работают сильно слабее, они не так эффективны, как прежние. Но красивых решений в плане маркетинга у отелей и санаториев, увы, я в этом году практически не наблюдал. У объектов размещения явный провал в специалистах по маркетингу и в других критически важных сферах: не хватает квалифицированных it-менеджеров, pr-менеджеров, менеджеров по продажам и др.
Идет и мощное переформатирование курортной сферы в силу выхода на рынок большого числа апарт-отелей. Мой прогноз — в ближайшие 2-3 года апарт-отели смогут оттянуть на себя большое число туристов, что однозначно повлечет за собой снижение рентабельности бизнеса у классических отелей и даже у санаториев. Приятные исключения будут, но их точно будет меньше, чем лично мне того бы хотелось. Опять же – по причине отсутствия у отелей и здравниц в штате или на подряде специалистов высокой квалификации.

Что из хорошего?

На рынке будут разные предложения и туристы смогут найти для себя варианты в разных ценовых категориях (на любой вкус и кошелек).
Те отели и санатории, которые грамотно выстроят у себя бизнес-процессы и уже с зимы организуют четкое исполнение плана действий, смогут получить по итогам уже 2023 года хорошие финансовые показатели.
А мы на площадке Ассоциации Отельеров АМОС вместе с партнерами и экспертами всегда готовы помочь объектам размещения в развитии их бизнес-проектов.

Управляющие и консалтинговые компании

2.1. НГА

«Независимый Гостиничный Альянс» (НГА) специализируется на управлении доходами отеля: построении отдела продаж и разработке маркетинговой стратегии отелей. НГА выросла из ассоциации, созданной в 2015 году на базе неформального объединения профессионалов индустрии гостеприимства.

Своим видением ситуации о гостиничном бизнесе в целом и результатам по своей компании поделился сооснователь и исполнительный директор НГА Андрей Михайлец:

Этот год подтвердил мои тезисы о том, что отелю нельзя надеяться только на сторонние сервисы, а надо выстраивать собственную систему продаж. С уходом Букинга и невозможностью российских систем его заменить отели столкнулись с этой необходимостью особенно сильно. В результате в этом году запрос на услуги нашей компании возросли в кратном размере.
Так, в этом году мы продлили отношения со всеми отелями, с которыми работали ранее, плюс у нас добавилось еще около 10 крупных проектов со всей России. Это Москва, Санкт-Петербург, Тамбов, Мичуринск, Воронеж, Сахалин, Камчатка и другие регионы. Основной запрос был – набрать и обучить отдел продаж, настроить каналы продаж, выстроить систему маркетинга и продаж, установить правильное ценообразование, разработать детальный бюджет доходов. Кстати, нас находили благодаря нашим соцсетям и моему профессиональному блогу, в котором я рассказываю о построении отделов продаж на примере конкретных кейсов.

Если мы раньше думали, что турбулентность характерна для ковидного периода, то мы сильно ошибались: настоящий «шорох» начался в феврале-марте, и только к апрелю все более-менее стало регулироваться. В результате весь год был достаточно рыхлый и нервный с точки зрения принятия решений, неопределенности, психологического восприятия ситуации.
Правда, в этой турбулентности наметились свои плюсы: сейчас решения об участии в гостиничном проекте принимаются гораздо быстрее. К примеру, если раньше у инвестора был участок земли, он мог себе позволить ничего с ним не делать и 10 лет «размышлять о проекте».

Сейчас собственники стараются смотреть на ситуацию через призму зарабатывания денег, причем в краткосрочной перспективе. Условно говоря, никого не волнует, что будет через 15-20 лет, всех волнует, что будет через 1-3 года. А по факту мы вообще можем только на квартал вперед планировать.

Если в начале года многие вообще не понимали, как дальше будет развиваться индустрия, то сейчас стало понятно, что кризис затянется. Это не пессимизм, просто надо смотреть фактам в лицо. К примеру, если посмотреть на принятый бюджет на 2023 год, то становится понятно, что сократилась доля стимулирования производства, снизилась также доля фармрынка и других отраслей. Это значит, что экономика не будет себя чувствовать хорошо, а в следующем году будет меньше деловых мероприятий. Также мы понимаем, что никакого супер-замещения Букингу не произошло, а разные системы бронирования не заменят функции продаж. Опять же, если они в отеле не настроены, то таким отелям будет непросто. Мы рекомендуем или настроить продажи самостоятельно или обратиться к профессионалам.
Некоторым отелям наши услуги изначально кажутся дорогими, но когда отель начинает выполнять наши рекомендации, то становится очевидным, насколько грамотно структурируется бюджет, выстраивается ценовая политика. Мы полностью «оборудуем» отель стандартами продаж и маркетинга. Разумеется, все эти инвестиции окупаются: возврат может составлять 300-500%. Если же говорить о сроках, то отель начинает видеть эффект уже через 3 месяца.

Узнайте больше об услугах и проектах НГА в каталоге Horeca.Estate

2.2. Domina Management

Domina Management – гостиничный девелопмент и управление отелями: от идеи до управления / договора по франшизе.

Ключевые цифры и факты о компании:

Международный бренд родом из Италии
Более 30 лет опыта
1,13 млн гостей ежегодно
2245 номеров
70% средняя заполняемость

В условиях локализации бизнесов особенно интересен опыт международной компании. О том, каким был этот непростой год, рассказал Владимир Маслов, управляющий партнёр Domina Management:

Уходящий 2022 год имеет свои особенности в зависимости от региона РФ. Для нас, в частности, показательными являются Новосибирск и Северо-Запад страны, поскольку именно в этих локациях на сегодняшний день мы видим наиболее точную картину, в связи с имеющимися объектами: Domina Novosibirsk и Domina St. Petersburg.

В северной столице, в частности, был замечен значительный рост спроса от индивидуальных туристов в июле и августе текущего года, по сравнению с тем же периодом 2021 года. Этот сегмент значительно превысил прогнозы, сформированные во втором квартале текущего года. Также во второй половине 2022 года мы ощутили постепенное усиление корпоративного сегмента, который к середине осени почти восстановился до уровня 2019 года.

В Новосибирске традиционно бизнес-сезон заканчивается в середине июня. Однако 2022 год выдался не совсем стандартным: отель Domina принимал конференции, конгрессы и другие бизнес-мероприятия всё лето. Как ни странно, летний сезон ознаменовался высоким спросом на организацию социальных и спортивных проектов.

Что касается показателей по нашим отелям, то 2022-ой год начинался крайне позитивно, было ощущение восстановления рынка после пандемии. Январь и февраль показали порядка 30% прироста относительно прошлого года. Однако потом, в силу понятных обстоятельств, настала новая реальность, с которой нам предстоит работать на протяжении ближайших 5-10 лет.

Но в целом, 2022 год по итогу превзошёл изначальные, довольно пессимистичные ожидания. Мы старались оперативно реагировать на окружающую действительность: переориентировали объемы продаж на внутренние рынки — данный тренд был задан ещё в 2020 году как в туристическом, так и в корпоративном сегменте, а также приняли решение активно развивать бренд DOMINA на территории РФ.

Гибкость и быстрота реакции управленцев бренда дали возможность полностью сохранить персонал и выполнить запланированные бюджеты, поэтому мы с уверенностью можем констатировать тот факт, что для нас уходящий год стал крайне успешным.

Многие бутиковые отели центрального расположения Санкт-Петербурга, несмотря на уход международного туристического сегмента, показали среднюю загрузку по году на уровне 80%, что само по себе является беспрецедентно высоким показателем.

Отток иностранных туристов серьезно сказывается на стратегии продаж и принципах построения бюджетов, поскольку все ориентиры сдвигаются на внутренние рынки и часть сохранившихся иностранных, к которым можно отнести Турцию, Иран, Индию и страны СНГ.

Как уже было сказано, мы смогли стремительно отреагировать на новую реальность, перенаправив вектор стратегии внутрь страны, но индивидуальный и групповой турист по-прежнему остаётся дефицитным сегментом для отелей с большим номерным фондом и достаточно высокой категорией, например, как наша питерская гостиница. Внутренний турист всё же крайне ограничен в бюджете.

Новосибирск в данном случае идёт по тому же сценарию: иностранный туристический поток практически сошёл на нет, но отель и до 2020 года принимал лишь туристические цепочки из Азии и стран Европы. Новосибирс в целом нельзя назвать туристическим городом, это больше бизнес-индустриальное направление. В сложившейся ситуации это скорее плюс, поскольку деловой туризм не так сильно пострадал, как туристический.

Нашим приоритетом в 2023 году является повышение узнаваемости бренда Domina на территории РФ как сети отелей (как говорится, «educate your guest») и как управляющей компании. Domina имеет колоссальный опыт работы с курортными отелями, а также полученный за последние 10 лет присутствия в стране опыт в сегменте «бизнес».

Применительно к регионам, запланированная география развития очень обширна: от Калининграда до Владивостока.

По нашим существующим объектам в Петербурге и Новосибирске в ближайшие пару лет намечено продолжение и расширение начатой стратегии позиционирования отелей для внутреннего туризма с сохранением высокого уровня предоставляемого сервиса.

Узнайте больше об услугах и проектах Domina Management в каталоге Horeca.Estate

2.3. IFK Hotel Management

Комментирует генеральный директор компании Татьяна Авдошина:

Если говорить о тенденциях в целом по рынку, то мы ощутили все те же тенденции, что и индустрия в целом. Наблюдали рост интереса к отдыху на территории страны со стороны отечественных гостей.
Для компании IFK Hotel Management 2022 год ознаменовался выводом на рынок собственного гостиничного бренда – Сеть отелей «Смородина». Мы намерены строить сеть отелей по модели франчайзинга. В этом году уже подписан первый франчайзинговый договор и заключены протоколы о намерениях еще по трём проектам.

Если говорить об ожиданиях и прогнозах, которые были в конце 2021 года, то вся реальность оказалась сильно отличной от них. Например, мы планировали развивать бренд «Смородина» как франшизу для малых отелей (25-75 номеров). Это намерение даже отражено в названии бренда: Сеть Малых Отелей Родина – «Смородина». Однако уже весной мы стали фиксировать интерес к франшизе со стороны собственников более крупных объектов, и сосредоточились на масштабировании концепции.
В 2023 году намерены продолжить работу по развитию франшизы сети отелей «Смородина». Т.к. концепция «Смородины» вписывается в гостиничные проекты различных сегментов, мы не ограничиваем себя и рассматриваем в качестве приоритетных регионов практически всю территорию России, а также Казахстан и Беларусь.

Производители и поставщики товаров и услуг для гостиничного бизнеса

3.1. Программное обеспечение для гостиниц

HRS

HRS Гостиничные Ресторанные системы — лидер в сфере IT-решений комплексного управления отелями, ресторанами, спа и фитнес-центрами, розничными магазинами уже более 30 лет.

О наиболее значимых событиях в компании по итогам 2022 года рассказал исполнительный директор Денис Лапыко:

В этом году наиболее востребованным по количеству клиентских обращений и установок стала наша система TNG. Это платформа, на которой строится ряд наших продуктов, ставших особенно актуальными в 2022-м году для наших клиентов, как уже имеющихся, так и новых.
Наибольший интерес получил продукт TNG Loyalty, который сейчас активно заменяет в бывших сетевых отелях их отключенные брендом системы лояльности (Bonvoy, IHG Rewards и т. д.). Помимо лояльности из линейки TNG мы предлагаем решения для управления СПА, для управления санаториями и медицинскими центрами, а также новый продукт, выведенный на рынок в этом году, мобильное приложение TNG Go! для официантов.

В какой-то момент для многих отелей, ресторанов, санаториев основным вызовом стал вопрос импортозамещения и нашего присутствия на рынке, потому что было принято ассоциировать HRS с иностранной компанией. Так было, вероятно, из-за присутствия в нашем портфолио зарубежных решений. Между тем, мы всегда были, есть и остаемся российской компанией, ориентированной на российский рынок и предоставление сервиса в России. Мы продолжаем стабильно работать, обслуживать всех наших клиентов, предоставлять техническое и сервисное обслуживание, консультации, тренинги и экспертизу.
Поскольку многие отели продолжают работать, а также открываются новые, то запрос на качественное ПО не изменился, мы стабильно прошли год с новым установками, продолжаем работу по ранее начатым проектам, которые будут завершены в следующем году.
Понимая нестабильный гостевой поток в разных регионах, мы приняли решение сохранить стоимость наших услуг и оставить неизменными цены для всех наших клиентов.
Раньше мы делали акцент на возможность интеграции наших систем с зарубежными (управление доходами, электронные замки, телевидение и т.д). В текущем году наметился запрос на локализацию ряда систем. Некоторые иностранные облачные продукты были отключены, поэтому на российском рынке появился простор для отечественных разработок.
Мы сделали интеграцию с компаниями Hotellab, Hotel Advisors для аналитики и управления доходами, новые замковые интеграции с российскими компаниями Ilocks, Озлокс и некоторыми другими. Также появились интеграции с CRM Bitrix, которые помогают отделам продаж в отелях, откуда ушли бренды вместе со своими системами. Также мы «импортозаместили» в ряде бывших сетевых отелей их системы лояльности, поставив нашу собственную разработку TNG Loyalty, которая является полностью отечественным продуктом.
Что касается нашей компании, то все поставленные задачи были достигнуты, также мы реализовали проекты, которые изначально не входили в наши планы. Если говорить об отрасли в целом, то, на мой взгляд, все выглядит очень позитивно.

Возможно, в начале года рынок столкнулся с непрогнозируемыми вызовами, повлекшими за собой определенные риски. Однако сегодня мы видим, что отели продолжают работать, открываются новые туристические объекты и целые кластеры, а поток туристов внутри страны уверенно растет. Все это наглядно показывает, что отрасль выстояла, и нам всем есть, за что себя поблагодарить и есть, куда двигаться дальше.

Узнайте больше о компании и продуктах HRS в каталоге Horeca.Estate

Эделинк

Компания «Эделинк» — ведущий российский разработчик и поставщик решений по управлению гостиничными предприятиями, участник некоммерческого партнерства компаний-разработчиков «РУССОФТ». Ключевые специалисты компании имеют 20-летний практический опыт внедрения и поддержки комплексов информационных систем для гостиниц различного формата и специализации.

Своими наблюдениями по ситуации с сегментом ПО, а также итогами года по компании поделился Игорь Пигин, технический директор компании «Эделинк»:

Основное изменение этого года – сдвиг приоритетов от вопросов престижа и сторонних «стандартов» к практичному выбору инструментов управления объектом исходя из требований бизнеса. Еще не так давно отелям многих международных брендов навязывался ограниченный список PMS-систем, с которыми они могли работать. Отели даже не устраивали тендеры и не анализировали предложения, которые есть на рынке. Фактически в России целый сегмент гостиничного бизнеса пользовался услугами одного поставщика.
Так что сейчас, как бы парадоксально это ни звучало, ситуация нормализуется. Отели могут выбирать программное обеспечение исходя из своих требований к функционалу, а не подстраиваться под сторонние «правила игры».

Что касается запросов от отельеров на установку ПО, то их стало больше, но длительность сделок увеличилась. Отельеры очень взвешенно подходят к принятию решения, рассматривают различные варианты поставки, больше ориентируются на облачные решения и оплату по SaaS схеме.
В этом году стоимость продуктовой линейки у нас осталась на прежнем уровне. Некоторые позиции расширились функционально, за счет этого произошло дробление на дополнительные опции, которые можно приобретать сразу или постепенно по мере необходимости.
В этом году мы много сделали для расширения функционала системы для управления отелями Ecvi Apart. Например, мы доработали функционал по учету и управлению инвентарем, который сдается в аренду: детские кроватки, обогреватели, напольные вентиляторы и др. Теперь в нашем продукте можно создавать «пакетные предложения». Как показала практика, сдача инвентаря в аренду – это достаточно востребованная услуга. А с помощью Ecvi Apart гораздо легче проконтролировать своевременную выдачу и возврат инвентаря, учет остатков на складе и обрабатывать ситуации порчи или утраты. Также большие доработки коснулись тарифов.
Поскольку наши системы Ecvi Pro (для сетевых отелей) и Ecvi Apart (для сервисных апарт-отелей) рассчитаны на гостиничные объекты требовательных отельеров, то одним из наших приоритетов на следующий год станет работа с крупными заказчиками.

Узнайте больше о компании и продуктах «Эделинк» в каталоге Horeca.Estate

«Омикрон»/CloffHotel

«Омикрон» — российская IT — компания, разработчик программного обеспечения для средств размещения CLOFFHotel, системы по работе с клиентами CLOFF CRM и облачного рабочего места оператора колл-центра CLOFF. Компания «Омикрон» работает на рынке облачных решений для бизнеса более 15 лет.

Как компания с таким названием оказалась сильнее одноименного вируса и всех последующих макроэкономических событий? – Рассказывает генеральный директор Владимир Баранов:

Конечно, на наш сегмент сильно повлияла пандемия: люди хотели дистанцироваться, минимизировать контактность, работать дистанционно, при этом получить максимальный функционал – и все это в одном технологическом решении. CloffHotel как раз соответствует этим требованиям: наша система содержит в себе PMS, CRM облачную АТС, программу лояльности, управление рестораном, модуль склада и другие важные элементы, которые в других системах обычно требуют дополнительной интеграции.
В связи с уходом международных игроков мы переориентировались на интеграцию с российскими каналами и площадками, они стали активно развиваться и вариантов взаимодействия стало больше. К примеру, мы интегрировались не только с площадками бронирования, но и с крупными туроператорами (к примеру, alean.ru)
Отвечая новым тенденциям, мы, совместно с отельерами постарались максимально реализовать возможность дистанционного взаимодействия с гостями: к, примеру, у нас появилось приложение для дистанционного заказа из кафе-ресторана в номер или на территорию отеля.
Из нового функционала:

Сканирование паспортов гостей с автоматическим распознаванием текста и занесением данных в карточку гостя;
Динамические тарифы;
Оплата по QR-коду;
Модуль Кафе: автоматизация процесса работы точки общепита при отеле, АРМ Официанта и Повара;
Модуль Склад: управление и контроль за расходными материалами, товарами, запасами в отеле:
Интеграция с Алеан;
Личный кабинет Гостя: управление бронированием, заказ товаров, еды и услуг.

Некоторые объекты гостеприимства поменяли стратегию продаж – и у нас синхронно появилась почасовая шахматка, которая позволяет продавать номера по часам, а также вести учет и продажи беседок бань и прочих дополнительных услуг отеля.
Из-за потери части спроса отельеры стали более внимательно работать с CRM- системой. Это было нам на руку, так как наша PMS-система изначально строилась на базе CRM и работы с гостями. Мы наблюдаем со стороны отельеров более активную работу с программой лояльности, работу с постоянными гостями, со всеми лидами и заявками – отельеры стали проявлять больше внимания и заботы, чтобы привлечь и удержать гостя.
Что касается изменений среди сегментов отелей, то, по нашим наблюдениям, сейчас появилось больше загородных отелей и глэмпингов – они частично компенсировали отток спроса городских отелей. Также в связи с выросшим спросом на передержку животных активизировались зоогостиницы: кстати, специально для таких средств размещения мы оперативно сделали несколько доработок в нашей системе.

Сейчас отели еще более внимательно оценивают свои расходы, в частности, часто поднимают вопрос о скидках. Мы всегда пытаемся быть гибкими и идти навстречу, предоставляя рассрочку и специальные тарифы. Политикой нашей компании всегда было помогать и поддерживать своих партнёров, поэтому мы не поднимали тарифы, наоборот, предоставляем множество бесплатных функций и даже бесплатную интеграцию, а также персональные доработки системы.
Сейчас могу сказать, что наши весенние прогнозы оказались более пессимистичными, нежели нынешняя реальность. Падение рынка оказалось не таким масштабным, и это радует. Однако внешние факторы по-прежнему заставляют с тревогой смотреть в будущее. Готовимся работать в атмосфере большой турбулентности на рынке.

Узнайте больше о компании «Омикрон» и системе CloffHotel в каталоге Horeca.Estate

Сетевой программный комплекс «Здравница»

Сетевой программный комплекс «Здравница» – комплексная информационная система, предназначенная для комплексной автоматизации деятельности основных подразделений санаториев, центров реабилитации, пансионатов.

СПК «Здравница» включает в себя современную PMS-систему (интегрируемую с различными CRM), электронную историю болезни, систему диспетчеризации процедур, модуль HouseKeeping.

Об итогах года рассказала ведущий инженер-программист ООО «Информационные технологии в медицине» Александра Авдюнина:

В санаториях всегда было очень трудно эффективно использовать зарубежную гостиничную систему. Специфика бизнеса такова, что и ранее санатории стремились уйти на отечественное ПО, изначально созданное компанией, понимающей санаторный бизнес. А сейчас. в связи с уходом поддержки зарубежного софта, все эти процессы просто ускорились. Вывод: локализация эксплуатируемого ПО в санаториях неизбежна. Это значит, что санатории будут обращаться к профессиональным российским компаниям, таким, как наша.
Отрасль лечебного туризма продолжает активно развиваться, при этом санатории с осторожностью смотрят в будущее, иногда замораживая некоторые дорогостоящие инновации. Вместе с тем, они готовы активно внедрять ПО и шлифовать самые важные участки автоматизации, в том числе получение итоговой аналитики.
Поскольку санаторная отрасль сейчас идёт по пути унификации бизнес-процессов на межрегиональном уровне, мы можем позволить себе не повышать значительно стоимость ПО и услуг по его внедрению и сопровождению — за счёт снижения наших издержек.
Недавно у нас вышло мобильное приложение для гостей санатория. В ближайших планах его тесная интеграция с точками получения прибыли для санатория, например, с нашей депозитной системой. Санатории продолжают курс на увеличение интерактивного взаимодействия с клиентом, соответственно, мы готовы предоставить им для этого технологическую платформу.

Мы были менее оптимистичны в своих прогнозах в конце первого квартала, в частности, по развитию мобильных платформ. Очень рады, что эти прогнозы не совсем оправдались и отрасль растёт более активно, чем мы ожидали.

Узнайте больше о сетевом пограммном коммплексе «Здравница» в каталоге Horeca.Estate

3.2. Мебель для гостиниц

VEKONS

Компания VEKONS – группа компаний. VEKONS производит и поставляет двери и мебель для гостиниц с 2004 года. Основные сферы деятельности: Двери, Корпусная мебель, Мягкая мебель, Кровати, Постельные принадлежности, Текстиль, Шторы, Косметика для гостиниц.

Собственное дизайн-бюро разрабатывает собственные коллекции мебели, а также позволяет оснастить номера гостиниц по индивидуальному заказу.

Что происходит сейчас на мебельном рынке для гостиниц и какие прогнозы на следующий год? – Комментирует директор по развитию компании Вероника Овсянникова:

Сейчас все изменилось в сторону экономии. С одной стороны, в России стали отдыхать люди, которые раньше отдыхали за границей. Эти туристы «заполнили» верхний ценовой сегмент отелей. Кроме того, различные программы, в том числе кешбека, сильно повлияли на развитие внутреннего туризма в стране. Все это способствовало тому, что доходы отелей не так просели или даже возросли. Однако затраты отелей возросли однозначно: подорожала коммуналка, различные комплектующие…

При этом есть расходы, которые можно пока отложить (например, капремонт или закупка новой мебели), а есть расходы, которые отложить нельзя (например, оплата коммунальных услуг или покупка текстиля). Там, где можно отложить расходы или их сократить, отели стараются это делать. И если отели 4-5 звезд еще как-то «держатся», то у отелей эконом-сегмента эта тенденция очень заметна.

Количество запросов не снизилось, но средний чек стал ниже. Отели эконом-сегмента стали обращать внимание на более дешевую мебель, текстиль, матрасы. Если необходимо заменить мебель в номерном фонде, то стараются это делать не сразу, а фрагментарно: условно говоря, оплачивают не весь номерной фонд, а по этажу, или даже в отдельных номерах, где мебель совсем вышла из строя.

Наши условия работы с заказчиками не изменились. Как и раньше, мы работаем по частичной предоплате, остаточный платеж поступает перед отгрузкой. Размер частичной предоплаты зависит от объема заказа и от того, как давно мы работаем с клиентом. К сожалению, в этом году нам пришлось повысить цены. Это связано со скачками курса доллара, а затем с повышением. Несмотря на то, что мы российский производитель, часть комплектующих мы все равно заказываем у наших поставщиков, а они – заграницей: специальный клей для дверей, отдельную фурнитуру и др. Их цены привязаны к доллару. Кроме того, подорожал бензин, электроэнергия, техобслуживание станков (они не все российского производства). Все это повлияло на стоимость нашей мебели и других товаров в ассортименте. Когда доллар падал, мы могли держать цены и иногда даже их снижали, например, на интерьерные ткани.

После ухода международных брендов к нам стали обращаться отели, которые раньше входили в тот или иной бренд. К примеру, сейчас мы работаем с отелем DoubleTree в Москве. От отеля поступил запрос на обновление номерного фонда. Разумеется, отель хочет держать для своих клиентов марку по всем параметрам. Сейчас мы разработали аналоги по материалам для мебели, чтобы они вписались в прежнюю концепцию. Когда мы стали работать с отелями, которые раньше принадлежали ушедшим брендам, то поняли, что можем предложить достаточно много вариантов аналогов прежней продукции. При этом для отелей это будет стоить дешевле. Вообще, мы уверены, что в сложившейся ситуации выживет не самый богатый, а самый адаптивный. Это касается и заказчиков, и подрядчиков.
Одна из наших самых востребованных новинок в этом году – это сборно-разборная кровать Бокс Спринг. Фишка в том, что такая кровать состоит из небольших деталей, которые можно компактно упаковать. Это сильно удешевляет логистику (а мы работаем с регионами по всей России), а сейчас экономия – один из главных приоритетов.

Сейчас сложно делать прогнозы, потому что многое зависит от геополитической ситуации. Но судя по прошедшим годам, конца света не случилось, люди все равно ездят отдыхать, бизнес продолжает работать. Наш менталитет основан на том, что мы всегда что-то придумываем, так что и этот кризис, думаю, пройдем. Мой прогноз: могут меняться вводные, рынок будет штормить, но гостиничный бизнес останется, если не случится каких-то совсем кардинальных изменений.

Узнайте больше о мебельном ассортименте для отелей от компании Vekons в каталоге Horeca.Estate

3.3. Текстиль для гостиниц

Treartex

Компания «Треартекс» разрабатывает, производит и поставляет трудновоспламеняемые ткани для общественных объектов, таких как гостиницы, рестораны, театры, образовательные и медицинские учреждения, транспорт и другие. Коллекция трудновоспламеняемых тканей TREARTEX в настоящее время является самой большой в России и насчитывает несколько тысяч артикулов.

Как прошел год у поставщиков текстиля для отелей? – Комментирует владелец бренда Treartex Елена Гильманова:

С уходом европейских фабрик, которые поставляли нам ткани под заказ, хорошо сработала складская программа: мы постоянно поддерживаем в наличии свыше 150 000 метров ткани. Здесь «стандартный» набор для отеля: вуали, димауты, ткани для обивки мягкой мебели. Сейчас мы активно расширяем нашу складскую программу.
Что касается объемов заказов, то у нас из года в год стабильный рост. 2022-й год не стал исключением: заказов со стороны дилеров и отелей (для новых объектов и для объектов на стадии реновации) стало значительно больше.
В этом году мы цены на нашу продукцию не повышали, работаем по курсу ЦБ. Выросла стоимость только заказных позиций. Причина – рост цен у производителей и у перевозчиков.
Если говорить про европейские ткани (а мы заказывали дизайнерские с рисунком), то мы продолжаем их заказывать для отелей, поскольку пока таким тканям нет достойной замены. При этом с однотонными тканями хорошего качества все значительно проще: есть много очень достойных китайских, турецких и российских аналогов. Такие ткани изготавливаются из качественного волокна (модифицированный полиэфир), но у нас пока нет таких заводов по его производству. Именно поэтому на данный момент мы активно занимаемся вопросом организации производства полиэфира на территории России.

Так что с точки зрения качества тканей, на наш взгляд, ситуация для отелей не изменилась. Выросла только цена на дизайнерские европейские ткани. Как правило, если отели ранее выбирали дизайнерские ткани, они от них не отказываются в пользу однотонных решений.

Хорошая новость в том, что с недавнего времени мы нашли альтернативу для европейских дизайнерских тканей. Это печать дизайна на однотонных основах до 300 см. шириной – например, для создания портьер. Отели уже подхватили эту идею, так что скоро ее можно будет назвать трендом. В итоге вместо жаккардового плетения будет очень интересная печать дизайна на однотонной фактурной ткани. Очень интересно такой дизайн будет смотреться на фактурах под лен. Фактически, принт будет напоминать жаккард.
С недавнего времени мы начали развивать производство по изготовлению трудновоспламеняемых тканей на территории РФ, – и мы в этом первые. Пока закрываем вопрос по сегментам: начали с сегмента мебельных тканей, а именно, с рогожки. В отелях этот материал, правда, уступает другим тканям, например, бархату. Сейчас мы также налаживаем производство бархата. В следующем году планируем запустить производство шенилла в России, так что предоставим рынку отличные дизайнерские ткани.
Самыми сложными были для нас первые месяцы этого года, когда мы выстраивали финансовые цепочки по работе с европейскими фабриками. Сейчас это все пройдено и каких-то сложностей с точки зрения импорта нет. Есть сложности по созданию в России российского производства подобных тканей. Но любые сложности – это вектор задач. Мы наметили ряд задач, начинаем их реализовывать и превращаемся из дистрибьютера в производителя. В принципе, мы уже давно перешли в этот статус.
Если говорить о финансовых планах, то все они выполнены, а наши прогнозы в начале года и сейчас совпали. В целом год был сложный, но мы справились. Быстро приняли антикризисные меры, которые показали эффективные результаты как для нас, так и для наших клиентов.

Узнайте больше о текстильных решениях для отелей от компании Treartex в каталоге Horeca.Estate

И еще: наш обзор — это вполне живая история, которая может расти! Если вы не увидели свою компанию в обзоре или хотите получить более расширенную информацию о компании, чем есть сейчас, напишите на Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.

Фото: kp.vedomosti.ru

Источник

С недавних пор начал задумываться о диверсификации накоплений, а именно об инвестициях в недвижимость.

Идея купить квартиру, чтобы сдавать ее, меня не прельщает: долгосрочная аренда приносит небольшой доход, а посуточная требует много времени на обслуживание. Поэтому я обратил внимание на рекламу строящихся апартаментов с сервисом отеля.

Вот что меня заинтересовало:

цена апартаментов ниже, чем стоимость квартир в том же районе;
отделка под ключ, часто с мебелью и техникой;
поиском гостей и уборкой занимается управляющая компания;
доходность выше, чем по серьезным облигациям: от 10% гарантированно и до 17% прогноз, который зависит от инвестпрограммы.

Я рассматриваю апартаменты в Санкт-Петербурге. Город привлекателен для туристов — по крайней мере в сезон должна быть заполняемость номеров. А когда подрастет сын, будет ему студенческое жилье.

Какие минусы мне известны:

в апартаментах нет постоянной регистрации, предоставления детсадов и школ, но мне это и не нужно;
доходность указана до вычета налогов, но если оформить ИП с упрощенкой 6%, то все равно выходит вполне прилично;
налог на апартаменты выше, чем на квартиры;
пока апартаменты строят и вводят в эксплуатацию — а это примерно два года, — вложенные деньги не приносят дохода. Однако для портфеля, где на долю апартаментов выделено 30%, это терпимо;
через несколько лет интерьер и наполнение номера придет в негодность — придется раскошеливаться на ремонт, а это серьезные траты. К тому же управляющая компания может поставить условие, чтобы номер соответствовал принятому стандарту, и будет привлекать под это дело своих подрядчиков.

Пока мне не вполне ясны перспективы. Во-первых, доходная программа от управляющей компании или застройщика рассчитана примерно на 5—7 лет. Что будет потом? Управляющая компания ведь может сильно повысить комиссию за обслуживание.

Во-вторых, что будет, если с управляющей компанией что-то случится? Владельцам квартир придется самим искать новую? Я про текущие ремонты, обслуживание территории, финансовое сопровождение — вот это все.

Насколько в действительности выгодна такая инвестиция с учетом расходов на налоги, ремонт и прочее? Есть ли другие риски и подводные камни?

Есть свои плюсы в том, чтобы отдать апартаменты в управление профессионалам. Но сначала инвестору стоит проанализировать свои возможности: придется ли привлекать ипотеку и сколько личного времени есть на этот бизнес? Кому-то удобнее и выгоднее вести дела через управляющую компанию и не отвлекаться от основной работы, а кому-то — заниматься арендой самому.

На мой взгляд, если купить ликвидные апартаменты и отдать в управление надежной УК, то прибыль будет примерно такая, как от аренды квартиры на длительный срок.

Собственники, которые купили несколько ликвидных апартаментов в апарт-отелях в разном ценовом сегменте, — в более выигрышном положении по прибыли. А владельцам одних апартаментов часто выгоднее заниматься арендой самостоятельно.

Расскажу обо всем подробнее.

Что такое апарт-отели

Апарт-отели — это гостиничные комплексы, в которых есть управляющая компания и организован необходимый минимум сервиса: уборка номеров, круглосуточный ресепшен и охрана. Номера в апарт-отелях больше похожи на квартиру, чем на гостиничный номер. Обычно это одна или несколько комнат с кухонным блоком, прихожей и личным санузлом.

У каждых апартаментов есть свой собственник — инвестор, который каждый месяц получает доход с аренды номера по договору с управляющей компанией этого апарт-комплекса.

Управляющие компании — их еще называют гостиничными операторами — обслуживают номера и арендаторов. Они нанимают субподрядчиков, следят за качеством работы персонала, принимают заявки на бронь, заселяют жильцов, следят за состоянием номеров.

Инвестору это удобно. Ему не приходится искать жильцов, убирать номер и стирать простыни. Он просто каждый месяц получает от УК доход по агентскому договору.

Как устроен рынок апарт-отелей в России

По закону с 1 января 2021 года все гостиницы и апарт-отели обязаны пройти сертификацию и получить категорию. Ее присваивают специальные аккредитованные организации. Чем больше звезд у отеля, тем выше требования к содержанию и обслуживанию. Без сертификации вести гостиничный бизнес не получится.

Выделяют две категории апартаментов, которые отличаются уровнем сервиса для постояльцев:

Апарт-отель — это гостиничный комплекс высокой звездной категории с развитой инфраструктурой и коротким сроком аренды, обычно от нескольких дней до недели. Он предоставляет больше услуг: химчистку, курьеров, билеты на экскурсии, вызов такси. У таких отелей есть собственная инфраструктура: например, парковка, конференц-зал, коворкинг, ресторан, бар, фитнес, салон красоты, продуктовый магазин, аптека и медицинский центр.
Сервисные апартаменты — это комплекс для длительного проживания, от нескольких месяцев и дольше. Там меньше гостиничного сервиса и менее развита инфраструктура.

А вот жилые квартиры, которые поделили на отдельные студии, бывшие коммунальные квартиры и просто апартаменты без сервиса для постояльцев хотя и называют себя апарт-отелями, но ими не являются.

Что влияет на доходность

Я бы выделила несколько характеристик, которые влияют на размер прибыли.

Плохая заполняемость. Чем больше номеров, тем сложнее заполнить однотипные апартаменты. Например, заполняемость у апарт-отеля от 500 номеров будет ниже, чем у отеля на 50.

При этом любая управляющая компания заинтересована в своей прибыли. Поэтому в первую очередь будет заселять апартаменты в ее собственности, а инвестиционные — по остаточному принципу.

Плата за обслуживание даже во время простоя. Каждый месяц независимо от простоя номера инвестору придется платить за услуги управляющей компании. Тарифы за обслуживание выше, чем в жилых домах, так как перечень услуг в апарт-отелях шире: круглосуточная охрана, ресепшен, телефония, система видеонаблюдения, стоянка, клининг и маркетинг по привлечению арендаторов, инвестиции в обслуживающий персонал. Все эти расходы УК старается оптимизировать за счет инвестора.

Повышение цен на обслуживание. Со временем нагрузка на лифты, места общего пользования и инженерные системы увеличивается. Здание изнашивается, а затраты на эксплуатацию растут. В отличие от жилых домов сборы на капитальный ремонт в апартаментах отсутствуют. Поэтому, если договор заключен на срок больше года, УК обычно прописывает индексацию тарифов на коммунальные услуги, эксплуатацию объекта и свои услуги.

Посуточная аренда выгоднее, чем долгосрочная. Но у второй свои достоинства: амортизация не такая быстрая, потому что арендаторы бережнее относятся к временному жилью. А при посуточной аренде высокие расходы на амортизацию, ремонт помещений, техники, замену мебели и сантехоборудования.

Нет возможности влиять на управление. Инвестор не может влиять на решения по управлению апарт-комплексом. Если управляющая компания решит сменить маркетинговый план, то доходность может упасть из-за невостребованности номера. Например, апарт-отель был ориентирован на семьи, а потом решил позиционироваться как бизнес-отель.

Смена классификации отеля на этапе строительства. Главный инструмент продаж застройщика — обещание высокой доходности. Но гарантировать ее он не может.

Застройщик продает инвестпродукт с готовым бизнес-планом, но в ходе строительства может поменять концепцию проекта. Например, апарт-отель заявлен как четырехзвездочный, а после сертификации получит только три. Это случается, если были ошибки в расчетах на этапе проектирования или резко выросли цены на стройматериалы, как было во время пандемии.

Грамотные застройщики на этапе проектирования обращаются в консалтинговые фирмы, чтобы определить категорию апарт-отеля и посчитать, сколько денег под это заложить. Если этого не сделать, отель может потерять в категории.

При выборе апарт-отеля на этапе застройки инвестору стоит обратить внимание, на какой стадии готовности он находится. Чем больше срок до конца строительства, тем выше риски.

Высокая конкуренция. В Санкт-Петербурге инвестиции в апарт-отель рекламируют крупные девелоперы и профессиональные УК. И там, где доходность приемлема, конкуренция высокая.

Борьба за клиента влияет на доходы с инвестиций — они падают. Поэтому, прежде чем вкладываться, изучите предложения на рынке, чтобы выбрать ликвидный апарт-отель. На ликвидность влияют четыре основных параметра: локация, инфраструктура, хороший ремонт и качественный сервис обслуживания.

Сертификация и категорийность. Иногда апарт-отели строят на земле, которая не предназначена для строительства гостиниц. Например, реконструируют под отель промышленное здание. Пройти сертификацию в этом случае сложно, а если и получится, то отелю дадут самую низкую категорию. А это влияет на доходность: она будет ниже по сравнению с апарт-отелями высшего сегмента.

Как проверить назначение земельного участка

Существует система классификации по категориям земель РФ. У каждой категории есть целевое назначение и разрешенный законодателем способ эксплуатации.

Категории распределены по видам разрешенного использования земельных участков. В классификаторе Минэкономразвития каждому виду присвоен код, который устанавливает правила землепользования и застройки. Например, апарт-отели можно строить на земельных участках категории «Земли населенных пунктов» с разрешенным использованием для гостиничного обслуживания — код 4.7.

Проверить назначение земельного участка можно двумя способами.

На публичной кадастровой карте РФ. Для этого нужно знать адрес апарт-отеля или кадастровый номер участка — его можно запросить у застройщика.

На публичной кадастровой карте нужно ввести адрес апарт-отеля в строку поиска

Появится информация по объекту и его кадастровый номер. А чтобы узнать кадастровый номер земельного участка, нужно кликнуть по карте рядом с объектом, но не выходя за красные границы земельного участка, на котором он стоит

После этого земельный участок будет выделен зеленым цветом, и появится общедоступная информация по нему: кадастровый номер, адрес, категория земли и вид разрешенного использования

По выписке из ЕГРН об основных характеристиках земельного участка. Ее можно получить через МФЦ или за минуту в электронном виде на сайте Росреестра. Для этого нужна регистрация на госуслугах и адрес или кадастровый номер апарт-отеля.

Придется уплатить госпошлину — 290 Р, а также комиссии за квитанцию и сервис по уплате — 51 Р. После оплаты документ формируется мгновенно, и его можно скачать в электронном виде.

В выписке из ЕГРН информация о земельном участке указана на первой странице. В графе «Вид разрешенного использования» может указываться код из классификатора либо его расшифровка

Какие программы доходности бывают

Чтобы принять решение о покупке апартаментов, инвестор ориентируется на программу доходности, которую предлагает управляющая компания или застройщик. Программа показывает рентабельность бизнеса. Например, заполняемость номеров, доход от реализации апартаментов, стоимость номера в сутки. Эти показатели отражают эффективность работы управляющей компании.

Программы бывают с разной степенью прибыли. Когда изучаете договор с управляющей компанией, не стесняйтесь задавать вопросы. Обратите внимание на обязанности отельера, ответственность сторон, есть ли штрафные санкции или неустойки, например, за досрочное расторжение договора. Схема распределения денег между сторонами должна быть понятной.

Есть три основных вида доходных программ:

Программа с гарантированным доходом, когда инвестор получает ежемесячный доход по фиксированной ставке независимо от заполняемости номера и экономических факторов.
Программа с гибкой доходностью, когда доход инвестора привязан к проценту с общей прибыли за месяц по его апартаменту. В сезон доход с номера по этой программе может быть в несколько раз выше, чем в обычное время, а во время простоя — нулевой.
Программа совокупной доходности — это производная первых двух. Инвестор получает прибыль по фиксированной невысокой ставке плюс процент.
«Котловой» метод дохода, когда прибыль от всех действующих номеров в собственности собирается в общий котел и пропорционально делится между инвесторами. Эта программа прозрачная, так как обеспечить высокую ежемесячную заполняемость в каждый номер невозможно. На мой взгляд, это более справедливый метод распределения дохода между инвесторами, который снижает риски простоя номера.

Как определить эффективность управляющей компании

На доходность влияет не только расположение и звездность апарт-отеля, но и прозрачная работа управляющей компании. Она должна специализироваться на гостиничном бизнесе. Обычно это дочерняя фирма застройщика, реже — сторонняя компания.

Вот несколько параметров, на которые стоит обратить внимание при выборе управляющей компании.

Надежность компании можно проверить:

на сайте УК. Обычно там есть информация, как долго компания на рынке, какие объекты у нее в обслуживании, запланированные инвестпроекты;
по выписке из ЕГРЮЛ. В едином госреестре юридических лиц указаны: основной вид деятельности (коды ОКВЭД), состояние и адрес организации, дата регистрации, уставный капитал, данные о руководителе, лицензии. Выписку можно получить в течение минуты в формате PDF бесплатно и без регистрации на сайте;
в системе проверки контрагентов. Там есть история изменений юрлица, краткий финансовый анализ, отчетность компании, судебные дела и исполнительные производства;
на форумах и в телеграм-каналах частных инвесторов, где обсуждают программы доходности по определенным апарт-отелям, например на «СПбГуру».

На первой странице выписки из ЕГРЮЛ можно проверить дату регистрации УК

Сколько объектов и какого сегмента в управлении. Если компания управляет двумя и более объектами в разном ценовом сегменте, это говорит о продуманном менеджменте: проекты дополняют друг друга и привлекают разную целевую аудиторию.

В каком состоянии апарт-отели. Обращайте внимание на чистоту прилегающих территорий, мест общего пользования, исправность лифтов, инженерных систем, работу инфраструктуры.

Качество услуг и обслуживания клиентов. Чтобы выяснить это, можно расспросить постояльцев, насколько они довольны сервисом.

Как происходит заполняемость номеров в разные сезоны. Тут можно уточнить, как устроена работа с корпоративным сегментом: есть ли постоянный приток бизнес-туристов, контракты с крупным туроператором или компаниями, которые обеспечивают определенное количество гостей в год.

Доходность программы и эффективность УК. Чтобы оценить доходность программы и эффективность управляющей компании, перед покупкой инвестору стоит запросить показатели доходности апарт-отеля. Но нужно понимать, что УК может в этом отказать.

Если покупать апартаменты на этапе застройки у неизвестного застройщика с УК без истории на рынке, то проверить эффективность ее работы не получится: показателей просто еще нет. В этом случае остается только сравнить программу доходности с предложениями других застройщиков, а оценивать эффективность уже в процессе управления апартаментами.

Показатели доходности апарт-отеля

Показатель	Как рассчитать	На что ориентироваться
Заполняемость апарт-отеля, или Occupancy, OCC	Количество сданных номеров / Количество свободных номеров, не закрытых на ремонт или на сезон и не предназначенных для внутреннего пользования, × 100%	Для хорошей прибыли заполняемость должна быть не менее 70%
Средняя стоимость суточной аренды номера, или Average daily room rate, ADR	Выручка за период от сданных номеров / Количество сданных номеров за этот период	В идеале ADR должен расти по сравнению с прошлым периодом
Средний доход за один конкретный номер, или Revenue per available room per day	ADR × OCC	Показатель растет, если продаж много или стоимость номеров высока

Заполняемость апарт-отеля, или Occupancy, OCC

Как рассчитать

Количество сданных номеров / Количество свободных номеров, не закрытых на ремонт или на сезон и не предназначенных для внутреннего пользования, × 100%

На что ориентироваться

Для хорошей прибыли заполняемость должна быть не менее 70%

Средняя стоимость суточной аренды номера, или Average daily room rate, ADR

Как рассчитать

Выручка за период от сданных номеров / Количество сданных номеров за этот период

На что ориентироваться

В идеале ADR должен расти по сравнению с прошлым периодом

Средний доход за один конкретный номер, или Revenue per available room per day

На что ориентироваться

Показатель растет, если продаж много или стоимость номеров высока

Как решать проблемы с управляющей компанией

Если с управляющей компанией что-то случится — например, будет реорганизация или она обанкротится, — застройщик создаст новую либо привлечет стороннюю. Инвесторам этот вопрос решать не придется.

Но иногда возникают разногласия и проблемы, которые не получается уладить с УК путем переговоров. Тогда их решают через суд.

Правовой статус. В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми, и апартаменты под это определение не подходят. Поэтому нормы жилищного законодательства на них не распространяются.

Это значит, что УК, которые управляют апарт-отелями, не обязаны регистрировать свою деятельность в реестре государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства — ГИС ЖКХ. А значит, жилищная инспекция не контролирует УК и не может провести проверку качества ее работы в случае жалобы.

В этой ситуации собственник апартаментов находится в слабой правовой позиции, так как в случае проблем с УК у него нет рычагов быстрого воздействия через жилинспекцию.

Когда примут закон. Поправки в законы, которые определят правовой статус апартаментов, должны были внести еще в 2021 году, но законопроект не рассмотрели. Теперь закон планируют принять в 2022 году.

Из-за отсутствия закона о статусе апартаментов в судебной практике действуют по аналогии с нормами жилищного кодекса — суд применяет их по своему усмотрению. Отношения между собственниками апартаментов и управляющей компанией регулируются пунктом 41 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25.

Как посчитать доходность от инвестиций в апарт-отель

Разберу пример на абстрактных цифрах. Допустим, стоимость апартаментов с ремонтом, мебелью и техникой — 6 000 000 Р. Средняя прибыль от аренды в месяц с учетом простоя — 50 000 Р, в год это 600 000 Р.

Чтобы посчитать доходность, нужно поделить годовой доход на текущую рыночную стоимость апартаментов:

600 000 Р / 6 000 000 Р × 100% = 10%.

Текущую рыночную стоимость можно узнать из объявлений по продаже апартаментов, аналогичных вашим, или сделать оценку с помощью риелтора.

Но чтобы получить чистую прибыль в месяц, нужно учесть сумму всех затрат:

Налог на недвижимость с кадастровой стоимости.
Коммунальные платежи и эксплуатацию мест общего пользования.
Налог с ИП на УСН 6% + 43 211 Р (ПФР + ОМС + 1% свыше 300 000 Р в ПФР) + стоимость обслуживания банковского счета.
Плату за обслуживание и управление номером и другие расходы по условиям договора управления.
Страховку апартаментов не менее чем на 1 год.
Стоимость ремонта и мебели. Внимательно читайте договор при покупке апартаментов на этапе застройки, так как не все застройщики включают в него расходы на меблировку.

Например, так выглядят расходы собственника в апарт-комплексе NEXT в агентском договоре

Что в итоге

О перспективах инвестиций в апарт-отели говорить сложно. Каждый инвестор хочет, чтобы бизнес был прозрачным и предсказуемым, а доход — стабильным. На успех долгосрочного проекта влияет много факторов: бизнес-план, политика и экономика страны, новые законы и ограничения, умение инвестора или УК видеть новые запросы целевой аудитории и подстраиваться под обстоятельства, чтобы извлекать из них выгоду.

Но любые долгосрочные инвестиции подразумевают риски. И оценить их с учетом расходов и возможных убытков в виде простоя — ответственность инвестора.

Источник

Рост изнутри

За последние три года российская туристическая отрасль столкнулась с самыми серьезными вызовами за все время своего существования. В 2020 г. во всем мире разразилась пандемия COVID-19, и, чтобы снизить распространение заболеваемости, многие страны закрыли свои границы. Из-за этого выездной турпоток из России рухнул на 77,5% по сравнению с 2019 г., до 2,75 млн человек, по данным Ассоциации туроператоров России (АТОР).

В 2021 г. действие ковидных ограничений на въезд в зарубежные страны продолжилось. А в 2022 г. ситуация усугубилась введением западными странами санкций против России. Обострение отношений привело к принятию визовых ограничений, отмене прямых авиарейсов, запрету Евросоюза на поставку и обслуживание российских самолетов, на продажу запчастей. Из-за этого стоимость поездок за границу сильно увеличилась: по расчетам «Известий» на основе данных двух агрегаторов билетов, в среднем цены на авиабилеты за рубеж в 2022 г. выросли по сравнению с предыдущим годом в 1,8–2 раза.

Из-за сложностей с поездками за рубеж россияне стали чаще путешествовать внутри страны. По оценке АТОР, в 2022 г. внутренний турпоток вырос по сравнению с предыдущим годом на 10%. Лучшую динамику прироста показали Северный Кавказ, Москва и Санкт-Петербург, рассказывал «Интерфаксу» вице-президент АТОР, гендиректор туроператора «Дельфин» Сергей Ромашкин.

Загородные отели и новые локации

Внутренний туризм стал основным драйвером развития гостиничного рынка во время пандемии и остался им и в 2022 г., говорится в исследовании CORE.XP (бывшее подразделение международной консалтинговой компании CBRE). В январе – сентябре 2022 г. в российских средствах размещения (отели, хостелы, гостевые дома) остановилось 50,73 млн человек – на 7,7% больше, чем в 2021 г., подсчитал «Коммерсантъ» на основе данных Росстата. Нарастающий тренд очевиден и он продолжится в 2023 г., считает заместитель директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers (бывшее подразделение международной компании Colliers International) Евгения Тучкова. Восстановления загрузки отелей до уровня 2019 г. в Nikoliers ожидают к 2024–2025 гг.

Увеличился и объем инвестиций в гостиничную недвижимость. По данным IBC Real Estate (бывшее подразделение международной компании JLL), на которые ссылается РБК, рост в 2022 г. по сравнению с 2021 г. составил 112% до 18 млрд руб. Правда, высокий темп прироста был во многом обусловлен эффектом низкой базы 2021 г., объясняют аналитики компании.

На фоне ограничений выездного туризма туристическая отрасль России переживает новое развитие, рассказывает Тучкова. «В последнее время нам поступает множество запросов на консалтинг и разработку концепций туристических комплексов в разных регионах страны, – объясняет она. – Бизнес вкладывается в создание туристической инфраструктуры, освоение новых районов для размещения, открытие новых туристических локаций».

В последнее время наметилась тенденция комплексного развития туристических направлений и территорий: помимо гостиниц инвесторы вкладываются в разнообразную туристско-развлекательную инфраструктуру (горнолыжные трассы, аквапарки, тематические парки, концертно-фестивальные площадки и т. п.), подтверждает консультант отдела стратегического консалтинга подразделения индустрии гостеприимства CORE.XP Анна Сабирова. Как правило, такие проекты реализуются с господдержкой, добавляет она: например, за счет федерального или регионального бюджета может быть создана часть инфраструктуры или проложены коммуникации. В числе подобных проектов – курорт «Абрау-Дюрсо» в Краснодарском крае (объем инвестиций – 23,2 млрд руб.), всесезонный комплекс отдыха «Завидово» в Тверской области (29 млрд руб), «Бирюзовая Катунь» (7,8 млрд руб.) и «Манжерок» (4 млрд руб.) в Алтайском крае, перечисляет Сабирова.

Самые перспективные и потому востребованные регионы – Алтай, Восточная Сибирь (Байкал), Сахалин, районы, где расположены крупные оздоровительные и санаторно-курортные объекты, указывает региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group (бывшее подразделение международной консалтинговой компании Knight Frank) Ольга Широкова. По ее словам, чаще всего инвесторы вкладываются именно в санаторно-курортные объекты.

Главный тренд российского гостиничного рынка в 2022 г. – рост загородного и регионального предложения, отмечают в своем исследовании аналитики CORE.XP. Особенно большое количество девелоперской активности наблюдается на территории Подмосковья, говорится в исследовании. Жители Москвы и Подмосковья привыкли к путешествиям, поэтому в условиях ограниченной доступности зарубежных поездок чаще отдыхают в загородных отелях, объясняет партнер управляющей компании (УК) ZONT Hotel Group Николай Филатов.

Новые вызовы

Чтобы сохранить и привлечь новых туристов, рынку гостиничных услуг придется справиться с новыми вызовами, которые им принес 2022 год.

Так, в марте прошлого года с российского рынка ушли зарубежные сервисы онлайн-бронирования отелей и квартир Booking.com и Airbnb. По оценке компании – поставщика IT-решений для отелей Bnovo, в середине 2021 г. на их долю приходилось 80,4% рынка.

Уход зарубежных агрегаторов побудил отели переходить на отечественные сервисы и развивать собственные системы бронирования. Но отлаживание систем ведения бизнеса и повышение эффективности труда займут немало времени, а пока кратно увеличивают трудо- и прочие затраты отельеров, предупреждает партнер Commonwealth Partnership (бывшее подразделение Cushman & Wakefield) Марина Усенко. Об этом она пишет в исследовании, посвященном итогам I квартала 2022 г. на рынке гостиничной недвижимости.

/Getty Images

«Раньше мы работали с агентствами бизнес-туризма – они размещали предложение наших отелей на своих корпоративных аккаунтах в Booking.com. С уходом агрегатора из России нам пришлось прикладывать больше усилий по продвижению. Так, для роста взаимодействия с агентствами мы увеличили штат отделов продаж. А для продвижения напрямую среди клиентов запустили свою программу лояльности ZONT Hotel Club c гарантированным кэшбэком до 20% со всех покупок в отелях и ресторанах сети», – рассказывает Филатов.

Другой вызов для рынка гостиничных услуг – массовый уход западных УК. По расчетам Nikoliers, в начале 2022 г. доля присутствия международных гостиничных операторов Hilton, InterContinental Hotels Group, Marriott International, Hyatt Hotels, Best Western и Sokos Hotels составляла в Москве и Санкт-Петербурге 12% от всех сертифицированных гостиниц уровня «3 звезды» и выше. К началу 2023 г. доля их присутствия сократилась в Москве до 9,4%, в Санкт-Петербурге – до 5,1%.

Решение ряда международных брендов об уходе с российского рынка не приведет к сокращению числа качественных действующих гостиничных объектов, так как в большинстве случаев отели на территории России не принадлежат иностранным компаниям, а находятся под их управлением или франшизой, отмечается в исследовании CORE.XP. Многие гостиницы провели ребрендинг и продолжили работу под другими названиями, сохранив существующую команду и менеджмент, подтверждает Широкова из NF Group. Часть отелей перешла в портфели российских УК. Изменение структуры рынка привело к тому, что номерной фонд российских операторов, по оценке NF Group, вырос на 5–7%.

Аренда как альтернатива управлению

Уход зарубежных брендов в сочетании с ростом внутреннего спроса – это стратегическая возможность для российских гостиничных сетей, говорится в исследовании CORE.XP. По мнению аналитиков компании, в условиях отсутствия западных туристов переход на российский бренд является для собственников отелей более выгодной стратегией.

Российские отельеры учились у зарубежных специалистов гостиничному бизнесу 30 лет и теперь могут вести его сами. Для тех собственников гостиниц, которые не хотят заниматься этим бизнесом самостоятельно, альтернативой может стать сдача отеля в аренду

Николай Филатов

Партнер управляющей компании (УК) ZONT Hotel Group

Привычная для рынка модель управления предполагает высокую степень вовлеченности собственника в бизнес. Передавая отель в аренду УК, собственник только контролирует состояние отеля и при этом получает гарантированный ежемесячный доход вне зависимости от финансовых показателей проекта, объясняет Филатов (подробнее о разнице моделей читайте в колонке партнера ZONT Hotel Group Александра Гендельсмана).

Пока в России сдача отелей в аренду не очень популярна, говорит профессор кафедры гостиничного и туристического менеджмента РЭУ им. Г. В. Плеханова Наталия Зайцева. Шире, чем в среднем по стране, эта практика распространена в тех регионах, где есть большой спрос на гостиницы и много различных средств размещения: в Санкт-Петербурге, на Алтае, в Краснодарском крае, перечисляет она. По словам Зайцевой, в аренду сдаются в основном малые и средние гостиницы, гостевые дома и хостелы.

При выборе арендатора важно обращать внимание на опыт кандидатов. «Есть риски, что неудовлетворительная деятельность неопытного арендатора может нанести урон имиджу гостиницы, – объясняет Зайцева. – Поэтому в договоре аренды прописываются некоторые важные аспекты эксплуатации гостиницы арендатором, в том числе в части контроля за его деятельностью со стороны собственника бизнеса». Чаще всего гостиницы в аренду берут именно неопытные арендаторы – те, кто только пробует свои силы в гостиничном бизнесе, утверждает эксперт.

Но есть на этом рынке и опытные игроки. Так, ZONT Hotel Group занимается развитием городских, курортных и апарт-отелей по арендной модели с 2011 г. У компании есть объекты в Москве, Елабуге, Омске, Ереване и других городах. Это и гостиницы, построенные еще в советское время, и новые отели. Своими клиентами совладельцы ZONT Hotel Group Николай Филатов и Александр Гендельсман называют как владельцев отелей, так и гостей, выбирающих эти гостиницы. Поэтому задачу ZONT Hotel Group Филатов и Гендельсман видят в том, чтобы владельцы отелей получали больший доход, сняв с себя заботы об операционной деятельности, а гости – опыт комфортного пребывания в современной гостинице. «Волшебной кнопки, нажатием которой все исправляется, или каких-то радикальных мер для этого не требуется, главное – работать системно и последовательно», – объясняет Филатов (подробнее о том, как ZONT Hotel Group повышает популярность и прибыльность отелей, см. статью «Что делает отель модным и прибыльным без долгой реконструкции»). &

Источник