Рассказываем, какие действия нужно предпринять жителям многоэтажки, чтобы сменить недобросовестных управленцев в своем доме
Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК.
Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.
Конфликты жителей с УК
Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.
Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить.
Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы». Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.
Эксперты в статье
- Артем Баранов, генеральный директор юридической компании «Достигация»
- Ольга Балбек, заместитель по правовым вопросам компании «Миэль»
- Антон Пономарев, заслуженный юрист России, частная практика
- Андрей Лямзин, юрист адвокатского бюро «Сфера защиты»
Причины для смены УК
Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. От нее ждут четких, конкретных и своевременных действий по исполнению работ по обслуживанию многоквартирного дома. Однако случается, что жильцы сталкиваются с ситуацией, когда УК плохо справляется со своими обязанностями. При таких обстоятельствах вполне логично возникает вопрос о смене управленцев.
Причиной для смены управляющий компании может стать невыполнение коммунальных услуг, предоставление некачественного сервиса и завышенные тарифы, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что речь может идти о том, что УК:
- не выполняет правила аварийно-технического обслуживания;
- не обеспечивает систематическую уборку подъездов, лестниц и придомовых участков;
- не заменяет вовремя электрические лампочки и все важные коммуникации;
- не чинит своевременно лифты, трубы и крыши;
- некачественно проводит ремонт общественных зон;
- не реагирует на жалобы собственников жилья;
- завышает стоимость проведенных работ;
- отказывается проводить перерасчеты с обслуживаемым населением на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг».
Законные основания для смены УК
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.
Существует ряд законных оснований, при которых собственники квартир в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке досрочно расторгнуть такой договор и сменить управляющую компанию:
- Ст. 162 Жилищного кодекса России предусмотрена возможность расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия общим собранием жильцов принято решение о выборе новой УК или об изменении способа управления этим домом, рассказал юрист Антон Пономорев. По его словам, это правило действует, если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, проведенном местной администрацией.
- Если же управляющую организацию выбирали сами жильцы, то они вправе отказаться от договора, руководствуясь решением общего собрания, уточнил юрист. По его словам, для этого нужно в течение пяти рабочих дней направить уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения в управляющую организацию и в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). В данном случае должен иметь место факт невыполнения управляющей организацией условий договора.
- УК, у которой аннулирована лицензия ЖКХ, обязана передать все дела по управлению многоэтажкой в течение трех дней с момента заключения договоров с новой УК, которую владельцы квартир выбрали на общем собрании собственников.
Доказательства некачественной работы УК
Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:
- частные или коллективные претензии собственников;
- документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
- выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
- фотографии и видеосъемка;
- результаты анализов независимых экспертиз;
- копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.
«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.
Соберите доказательства некачественной работы УК
(Фото: Максим Коротченко/ТАСС)
Выбор новой УК
После того как вы собрали доказательства некачественной работы управленцев, изучили договор и нашли законное основание для смены УК, необходимо выбрать, кто будет управлять вашим домом. «При подборе новой управляющей организации собственникам рекомендуется воспользоваться рейтингом управляющих компаний, который формируется на основании количества зафиксированных нарушений по управлению и эксплуатации жилищного фонда. Данный рейтинг, как правило, находится в свободном доступе на официальном сайте государственного органа жилищного надзора», — советует юрист Антон Пономарев.
Кроме того, можно изучить открытые сведения на сайтах УК и поинтересоваться у жителей соседних домов, устраивают ли их управленцы и какие есть проблемы, советует Пономарев. По его словам, посмотреть, какие именно компании управляют многоэтажками, можно на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ. Можно выписать плюсы и минусы, предложив соседям выбрать из нескольких УК с наилучшими показателями, рекомендовал юрист.
Посмотрите, какие именно компании управляют многоэтажками
«Важно проверить наличие и срок действия лицензии у УК, количество домов в управлении и сколько домов отказались от ее услуг. И конечно, жильцам стоит лично пообщаться с работниками УК и узнать про их материально-техническую базу, запросить шаблон договора. При этом важно, чтобы процессы в компании были автоматизированы, так как это отразится на скорости приема заявок жильцов», — рассказала заместитель по правовым вопросам «Миэль» Ольга Балбек.
Собрание собственников
Следующим шагом по смене управляющей компании станет собрание собственников жилья. Но нередко часть жильцов занимает пассивную позицию — общие собрания не посещают или голоса отдают формально, в пользу большинства.
Единственное верное и логичное решение — активная позиция старшего по дому или по подъезду, который разъяснительной работой и агитацией должен ориентировать жильцов на принятие правильного решения — от него в дальнейшем будет зависеть качество управления домом и адекватная стоимость услуг, считает Пономарев.
«Инициативная группа жильцов должна подготовить повестку о созыве общего собрания участников МКД, в которой указывается основание для расторжения договора с действующей УК и ее смене. В повестку также стоит включить выбор способа управления многоэтажкой, утверждение новой управляющей компании, условия нового договора между управленцами и жильцами, сроки передачи технической документации, утверждение размера платежей за содержание и ремонт дома», — пояснил Баранов.
За десять дней до начала собрания надо оповестить жильцов (письменно или с применением электронных средств связи), при этом оповещение должно быть указано в реестре уведомлений, отметил гендиректор юрфирмы «Достигация».
Далее надо провести само собрание в очно-заочной форме, уточнил юрист. По его словам, результаты собрания должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания.
Все владельцы квартир в многоэтажке, проголосовавшие как на очной части собрания собственников, так и на заочной, заполняют один и тот же бланк решения, пояснил Баранов. Он рассказал, что при получении бланка решения каждый собственник обязан расписаться в реестре выдачи бланков голосования.
После этого нужно составить протокол собрания. При этом важно помнить о кворуме. «Кворум — это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным. Согласно действующему жилищному кодексу, кворум считается достигнутым при числе голосов 50% плюс один голос», — уточнил Баранов.
Не забудьте составить протокол собрания
(Фото: Максим Коротченко/ТАСС)
Уведомление жильцов и старой УК
Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.
Новая УК
Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.
Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.
Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?
Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.
К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.
В каких случаях стоит задуматься о смене управляющей компании?
Если вы систематически обнаруживаете в своей квитанции услуги, которые не оказываются по факту, управляющая компания (УК) некачественно обслуживает дом или необоснованно завышает квартплату, следует обдумать возможность найма другой организации.
Для того, чтобы адекватно оценить необходимость замены УК, стоит выписать из договора с УК и квитанций все оказываемые услуги, и составить список претензий по каждой из услуг. По каждому из пунктов можно написать жалобы непосредственно в УК. Если компания не реагирует, на следующем этапе можно самостоятельно или совместно с другими жильцами обратиться в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру). После того когда наберется значительное количество официальных свидетельств неудовлетворительной работы УК, можно начинать процедуру ее замены.
Но стоит подготовиться к тому, что этот процесс займет немало времени и потребует поддержки со стороны большинства собственников дома.
Какие бывают разновидности управляющих компаний?
Существуют несколько видов управляющих компаний, в зависимости от способа которым они были наняты. От этого будет зависеть алгоритм действий для ее замены.
Вариант 1. В большинстве случаев УК избирается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Договор заключается на срок от 1 до 5 лет.
Вариант 2. Если жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, это сделает муниципалитет через открытый конкурс. О результатах муниципалитет сообщает собственникам, которые обязаны заключить договор с этой организацией. Срок договора не может превышать 3 лет. В этом случае можно поменять УК через собрание собственников жилья. Причем в отличие от предыдущего варианта, формальных оснований (таких как неудовлетворительная работа УК или нарушения) не требуется — достаточно решения большинства собственников.
Вариант 3. Еще одна разновидность организаций — это временные управляющие компании. Они могут быть назначены застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию на срок не больше 3 месяцев. Временные УК оказывают коммунальные услуги до момента, когда собственники подпишут договор с постоянной УК.
Какие могут быть основания для расторжения договора?
Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:
-
Истекает срок действия договора
В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;
-
Условия договора дают возможность расторжения
Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;
- УК не выполняет свои обязанности
Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);
- Смена способа управления домом
В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.
Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?
В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.
Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.
Как поменять управляющую компанию: пошаговая инструкция
Шаг 1. Составить список претензий к действующей управляющей компании и собрать свидетельства нарушений (копии жалоб в УК, Роспотребназор и контролирующие органы).
Шаг 2. Обсудить ситуацию с другими жильцами и создать инициативную группу жильцов.
Шаг 3. Подобрать новую управляющую компанию. Следует внимательно изучить рейтинги управляющих компаний и прочитать отзывы. В особенности стоит обратить внимание на официальный сайт потенциальных кандидатов, наличие у них необходимых документов (прежде всего, лицензии). Посмотрите на состояние обслуживаемых этими компаниями домов — это поможет получить объективное представление о работе УК. После того, как сформирован список понравившихся компаний, можно обратиться к ним с просьбой составить план работ по вашему дому, а также дать информацию о тарифах.
Шаг 4. Составить повестку общего собрания собственников, которая должна включать вопрос расторжения договора с текущей управляющей компанией. Кроме того, желательно сразу же внести в повестку вопрос о выборе новой компании, сроках передачи ей всей документации и остатка денежных средств.
При этом нужно определиться с основанием для расторжения договора: истечение срока, нарушение управляющей компанией условий договора или смена способа управления домом.
Шаг 5. Провести общее собрание собственников многоквартирного дома и зафиксировать решения в итоговом протоколе. Данное мероприятие требует соблюдения большого количества формальностей, поэтому помощь профессионального юриста может оказаться полезной.
Шаг 6. В течение 5 дней уведомить о результатах собрания текущую управляющую компанию. К уведомлению нужно приложить копию итогового протокола общего собрания.
Также в течение 5 дней необходимо направить в государственную жилищную инспекцию пакет документов:
- оригинал протокола общего собрания и принятого решения;
- реестр собственников жилых помещений дома;
- реестр уведомления собственников о проведении собрания;
- оригинал бланков голосования;
- реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно.
Шаг 7. Направить копии протоколов собрания в новую управляющую компанию.
Шаг 8. Новая управляющая компания подписывает договор обслуживания с каждым собственником.
Что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья?
В этом случае собственники могут направить жалобу в жилищную инспекцию, прокуратуру или подать иск в суд. К жалобе следует приложить все документы, которые подтверждают допущенные управляющей компанией нарушения.
Смена управляющей организации – дело хлопотное, а порою и очень сложное, ведь в процессе есть множество подводных камней и нюансов, с которыми не всегда легко справиться. Рассказываем о том, почему собственникам нужно тщательно обдумать и взвесить своё решение о смене действующей УО на новую.
Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК
Собственники помещений в МКД могут сменить управляющую организацию по разным причинам
Оговоримся сразу, что мы не рассматриваем случай, когда терпение собственников лопнуло из-за того, что действующая управляющая компания «ничего не делает, а только собирает деньги». В такой ситуации обычно действительно у жителей дома есть только один выход – сменить УО, и никакие возможные трудности не изменят этого решения.
Но иногда бывает так, что в городе начинает работать новая УК – только созданная или ранее работавшая в другом городе или даже регионе. И новая компания начинает активно убеждать собственников в том, что им следует расторгнуть действующий договор управления и выбрать на ОСС другую управляющую организацию.
Или в доме поселяется руководитель или учредитель какой-то УО и последовательно начинает убеждать соседей «перейти» на управление к его компании. Случается такое? Сплошь и рядом.
У собственников помещений есть законное право сменить УО. Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, договор управления может быть расторгнут:
- по соглашению сторон (ч. 1 ст. 450 ГК РФ);
- по решению суда при существенном нарушении договора одной из сторон (ч. 2 ст. 450 ГК РФ);
- при наличии такого условия в договоре (ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
В одностороннем порядке собственники могут это сделать, приняв на общем собрании собственников решение об изменении способа управления домом, выборе другой УК или в случае, если действующая УК не исполняет условия договора управления (ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Сменить управляющую организацию на ОСС возможно по истечении срока действия договора управления (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
Выбрать новую управляющую организацию собственники имеют право в случае, если орган местного управления в соответствии с п. п. 4, 5 ПП РФ № 289 уведомил их о том, что орган ГЖН планирует исключить дом из реестра лицензий или аннулировать лицензию УК (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ).
Но владельцам квартир в многоквартирных домах не следует принимать поспешных решений под влиянием красивых речей, рекламы и тем более «чёрного пиара», когда претендующая на управление дома компания начинает распространять негативную информацию о действующей управляющей организации. Следует тщательно обдумать решение и оценить риски и последствия смены УО. Поговорим о них подробнее.
Затягивание органом ГЖН передачи дома в управление новой компании
Процесс смены управляющей организации – долгий и длинный, который затрагивает самих собственников, две организации, РСО, муниципалитет, орган ГЖН. Но главное – он затрагивает сам многоквартирный дом, который в период «междуцарствия» может оказаться без должного содержания и ремонта.
Например, на общем собрании собственники решили расторгнуть действующий договор управления и выбрали новую УО. Запускается процесс передачи МКД от компании к компании. При этом новая УО может начать управление домом только в тот момент, когда орган ГЖН внесёт изменения в реестр лицензий субъекта РФ. И не всегда этот процесс происходит быстро: несовершенство законодательства даёт ГЖИ возможности отказывать УО в этом или затягивать процедуру.
Конечно, новая компания может отстаивать свои права в суде, и часто суд встаёт на сторону УО, если в действиях органа ГЖН усматриваются нарушения требований законодательства. Примерами таких дел служат постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.09.2016 № Ф09-8705/16 по делу № А71-12411/2015 или решение ВС РФ от 13.08.2019 по делу № АКПИ 19-474. Однако смена УО при этом сильно затягивается, и дом в такой ситуации остаётся практически без управления.
Как сменить управляющую компанию в доме, где есть ТСЖ
Оспаривание протокола общего собственников помещений по выбору новой управляющей организации
Орган ГЖН может отказать компании во внесении дома в реестр лицензий, если посчитает, что соответствующее общее собрание собственников проведено с существенными нарушениями, а решения, принятые на нём, нелегитимны.
Организация общего собрания собственников требует много времени и знаний, поскольку несоблюдение хотя бы одного требования к этой процедуре даст ГЖИ шанс оспорить протокол в судебном порядке. Первая сложность для собственников – инициировать такое собрание, ведь действующая УК этого делать не станет, а новая – не имеет законного права.
Следовательно, вся нагрузка ложится на самих собственников, которые будут выступать инициаторами ОСС. Именно они должны составить и распространить уведомление о собрании с повесткой дня, юридически правильно их составив в соответствии с требованиями ст. ст. 44 – 48 ЖК РФ.
Следующая сложность – набрать кворум, чтобы собрание имело полномочия на принятие решений по вопросам повестки дня (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Затем инициаторам и/или избранным на ОСС членам счётной комиссии необходимо правильно подсчитать голоса согласно собранным бюллетеням и оформить протокол ОСС. Собственники помещений в доме должны быть уведомлены о решениях, принятых на собрании, согласно ч. 3 ст. 46 ЖК РФ.
При несоблюдении хотя бы одного требования закона к проведению общих собраний протокол ОСС может быть обжалован в судебном порядке. Право оспорить решение общего собрания предоставлено собственникам, которые либо не принимали участие в ОСС, либо голосовали против смены УК, либо посчитали, что их волеизъявление при голосовании было нарушено.
И хотя, согласно решению ВС РФ от 29.09.2017 № АКПИ17-704, факт обращения в суд о признании недействительным решения собственников о смене управляющей организации не может служить основанием для отказа или приостановления рассмотрения заявления о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ, органы ГЖН часто это делают, тем самым снова затягивая переход дома в управление новой УК.
Не стоит забывать и об обязанности органа ГЖН, прописанной в ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, при поступлении в его адрес в течение 3 месяцев подряд двух и более протоколов ОСС, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, провести внеплановую проверку собрания. Проверка также затянет внесение изменений в реестр.
Путаница в правах и обязанностях прежней и новой управляющей организации
Если собственники приняли решение о смене управляющей компании, а орган ГЖН затягивает внесение изменений в реестр, прежняя УО формально ещё управляет домом. И тут возникают сложности для жителей дома:
- Кому платить за жилищно-коммунальные услуги?
- Кто отвечает за уборку территории, ремонт, оказание согласованных услуг по содержанию общего имущества?
- Куда обращаться в случае аварии?
Согласно законодательству, до момента внесения изменений в реестр лицензий за всё это отвечает прежняя управляющая организация, а на деле она может отказаться исполнять обязанности по расторгнутому договору управления. В то же время новая УО по сути не может это делать, а если возьмётся, то за счёт собственных средств, потому что у неё ещё не возникло право выставлять счета за жилищно-коммунальные услуги.
Отсюда ещё одна проблема, нередко возникающая в многоквартирных домах, которые должны перейти в управление новой компании, но орган ГЖН ещё не оформил это официально, – появление двойных квитанций за ЖКУ. Платить прежней или новой УО и как не ошибиться, как не потерять деньги, – вопросы, которые могут встать перед жителями МКД в такой переходный период.
Споры двух компаний о передаче техдокументации и остатков средств за содержание и ремонт ОИ дома
Для новой УО процедура приёмки дома в управление после расторжения собственниками предыдущего договора управления, помимо уже указанных проблем с органом ГЖН и оспариванием в суде самого факта заключения с ней договора, может привести к необходимости решения следующих вопросов:
- Непередача техдокументации на дом вплоть до истребования её в судебном порядке.
- Перечисления прежней УО неистраченных средств, которые собственники перечислили на не оказанные ещё работы и услуги.
Если прежняя управляющая компания не захочет добровольно передать документацию и собранные средства, то спор двух УО опять перейдёт в суд. А в это время новая управляющая организация должна управлять домом, проводить мероприятия по надлежащему содержанию и ремонту МКД. Делать это без техдокументации и средств будет сложно, что скажется на качестве содержания дома, а, следовательно, на условиях жизни самих собственников.
Смена управляющей организации: как уведомить действующую УО
Разочарование в новой управляющей организации
Проблемой для собственников может стать и сама новая управляющая организация, даже если процедура смены УК пройдёт быстро и гладко:
- Новая на рынке компания.
Если новая компания, которая только пришла на рынок, сулит отличное качество услуг за минимальную цену, – это может оказаться только красивыми словами. На деле – без опыта работы в данной сфере, без налаженных связей с РСО, подрядчиками и поставщиками такая УО не справится с содержанием общего имущества дома.
Собственникам придётся снова менять управляющую организацию, либо проходить вместе с выбранной УК путь из проб, ошибок и привлечения к административной ответственности за допущенные нарушения.
- Завышенные ожидания.
Организация для получения ещё одного дома в управление может обещать улучшить условия проживания, сделать за год ремонт всего. В итоге всё закончится лишь подписанным договором, существующее состояние общего имущества не изменится.
Важно запомнить
Смена управляющей организации – крайняя мера, на которую следует идти собственникам в случае, когда иные способы воздействия на действующую компанию не работают, а она из рук вон плохо исполняет свои обязанности. Процесс во многих случаях приводит УО и собственников в суды, что не способствует улучшению условий содержания и ремонта дома.
Поэтому собственникам стоит задуматься о том, стоит ли инициировать процедуру расторжения действующего договора только потому, что новая УК сулит золотые горы и переманивает радужными обещаниями. Выполнит ли она их, покажет только время, а вот проблемный период при переходе от одной УК к другой собственники себе обеспечат на 100%. Стоит ли овчинка выделки – вопрос, который следует тщательно продумать.
Есть мнение, что управление многоквартирными домами (МКД) не самый выгодный бизнес: большая ответственность, вечные долги неплательщиков, кадровый голод в рабочих профессиях, необходимость налаживать контакт с собственниками. В общем, одни хлопоты и нервы. Тем не менее в Красноярске более 500 УК и ТСЖ. А это значит, что не так уж и бесперспективно это занятие — управлять жилым домом.
Особенно интересны предпринимателям от ЖКХ новостройки, в которых затрат на текущий ремонт ещё нет, — так что на управлении жилым зданием можно неплохо заработать. Привлекательны также возрастные, но крепкие дома. Как ни крути, таких строений у нас в городе больше, чем аварийных и ветхих. Неудивительно, что между управляющими компаниями есть пусть и минимальная, но всё же конкуренция.
Естественно, собственники недвижимости обращают внимание на качество работ, исполнительность УК, квалификацию специалистов. И если управляющая организация не справляется с обязанностями, жители решают сменить её на новую, более ответственную. Процесс этот непросто и подчас очень болезненный. Однако, как показывает опыт, лучше пройти этот путь, чем терпеть нерадивых жилищников.
Вместе с общественной организацией «Народный контроль в ЖКХ» мы решили разобраться, как грамотно провести данную процедуру. Юристы-эксперты в отрасли жилищно-коммунального хозяйства подготовили рекомендации, которые помогут собственникам реализовать право выбора и сменить управляющую организацию или изменить способ управления многоквартирным домом. В документе представлен алгоритм действий.
Шаг первый: поиск альтернативы
Посмотрите чужие дворы, пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты. Не лишним будет изучить список нарушений, найденных в их домах Службой строительного надзора и жилищного контроля. Обязательно обсудите вопрос смены управляющей компании с соседями. Пообщайтесь с руководством УК — ехать на эту встречу лучше всего как можно более крупной группой скептически настроенных соседей.
Шаг второй: выбираем способ смены УК
Жилищный кодекс накладывает на собственников недвижимости некоторые ограничения, которые не позволяют просто так взять и сменить УК. Для проведения этой процедуры должны быть уважительные причины. Всерьёз обсуждать уход от действующей компании можно в нескольких случаях.
Первый: новая управляющая организация выбирается по окончании срока действия договора управления со старой УК.
Второй: действующая компания нарушает договор управления; это даёт собственникам квартир право расторгнуть договор в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).
Третий: действующую УК лишили лицензии на право управления домом согласно статье 199 Жилищного кодекса РФ.
Четвёртый: ваша управляющая компания не против расторжения договора по согласованию сторон.
Пятый: собственники меняют не просто управляющую компанию, а способ управления. Например, на общем собрании вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН. В дальнейшем товарищество может не управлять многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанять для этого УК в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ. У этого способа управления есть один большой плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, её можно будет с лёгкостью сменить, проведя всего одно общее собрание собственников. Правда, эту возможность нужно прописать в уставе ТСЖ.
Шаг третий: проводим собрание
Чтобы организовать общее собрание собственников по смене управляющей компании, в первую очередь необходимо подготовить повестку. В неё включаются следующие вопросы: о проведении собрания в форме очно-заочного голосования; о расторжении договора, заключённого со старой УК; о выборе способа управления и утверждения новой организации; об утверждении условий договора управления между собственниками и новой компанией, а также размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества. Также в повестке должен быть пункт о сроках передачи технической документации — как правило, не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора со старой УК (рекомендуемый срок — два-три дня с момента проведения собрания).
В организации «Народный контроль в ЖКХ» отмечают: если старая УК утратила техническую документацию или её часть, она обязана в течение трёх месяцев за свой счёт её восстановить (п. 21 Правил № 416).
Нужно не забыть и о передаче накопленных средств от старой УК к новой после расторжения договора управления, а также о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола.
О дате и месте собрания собственников уведомляют не позднее чем за 10 дней до проведения: отправляют заказные письма или лично под подпись.
О результатах обсуждения также нужно сообщить всем жильцам — не позднее чем через 10 дней после завершения собрания в месте, определённом решением собственников. Копию протокола также в течение 10 дней необходимо направить в действующую управляющую организацию.
Кроме того, в течение пяти дней после собрания необходимо уведомить свою УК о решении сменить её на новую. В этом уведомлении должно содержаться наименование организации, выбранной собственниками для управления домом, её адрес, а в случае выбора такой формы, как непосредственное управление, — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания (п. 18 Правил № 416).
Шаг четвёртый: новый договор
Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50 процентов собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если это не сделано, то договор управления не считается заключённым, даже несмотря на решение общего собрания.
Юристы рекомендуют подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую бывает очень проблематично.
После того как собрание проведено, составлен протокол и подписан договор управления, новая организация должна обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию. Если все документы в порядке, то этот процесс займёт не более десяти рабочих дней с момента поступления заявления (п. 4 Порядка, утверждённого приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).
ЦИФРЫ
5212 — многоквартирных домов расположено в Красноярске
26 млн кв. м — общая площадь МКД в краевом центре
Жилищный фонд города обслуживают:
191 управляющая компания
348 товариществ собственников жилья
7 товариществ собственников недвижимости.
ВАЖНО
Отдельный вопрос — с какого момента люди, сменившие в своём доме управляющую организацию, должны платить новой УК?
В новую компанию вы начинаете вносить квартплату только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своём сайте в сети Интернет.
НЮАНС
Если управляющей организации, ТСЖ, собственникам не удаётся достичь согласия в вопросе передачи документации, изменения способа управления, заинтересованная сторона может обратиться за разрешением спора в прокуратуру или в суд.
Недобросовестная управляющая компания может годами отравлять жизнь обитателей многоквартирного дома. Мусор не вывозится, облупившаяся краска кусками покидает стены, а сосульки каждую весну угрожающе свисают с крыши… При этом квитанции с нескромными суммами продолжают поступать из месяца в месяц. Выход есть — менять УК. Как это сделать, читайте ниже.
Общий порядок действий по смене УК
Времена ЖЭКов ушли в прошлое, и терпеть бездействие коммунальщиков больше не нужно. Жители многоквартирных домов вправе отказаться от услуг одной УК в пользу другой с более высоким уровнем сервиса. Но расторгнуть отношения в одностороннем порядке не получится: необходимо выполнить определенные процедуры. Сделать переход законным, а также соблюсти все формальности поможет представленная ниже инструкция.
Выберите новую УК
К выбору управляющей компании следует подходить ответственно. Внимательно изучите имеющиеся варианты. Проштудируйте сайты, обратитесь к отзывам, поговорите с жителями домов, прикрепленных к интересующим вас УК. Не стесняйтесь задавать вопросы. Выясните, какие услуги будут предоставляться и за какую стоимость.
Проведите собрание жильцов дома
Итак, с компанией определились. Пора созывать жильцов на собрание. На повестке дня — смена управляющей компании. Важно, чтобы половина присутствующих на обсуждении проголосовала положительно. Жильцы, которые не смогли присутствовать, должны быть ознакомлены с принятым решением. Результаты следует закрепить документально.
Уведомите управляющую организацию о расторжении договора
Управляющую компанию необходимо известить в течение 5 дней после собрания. Направьте соответствующее уведомление, а также протокол заседания жильцов.
Некоторые недобросовестные организации могут отрицательно отреагировать на ваше решение. Если мирно договориться не получится, попробуйте пригрозить судом. Если и это не подействовало, обратитесь к юристу, который поможет подготовить иск для обращения в вышестоящие инстанции.
Заключите договор с новой управляющей компанией
Для этого потребуется собрать необходимые документы:
- Заявление
- Протокол собрания жильцов
- Договор с бывшей УК
Имейте в виду: в новом договоре должны подписаться не менее половины собственников квартир МКД. Удобнее подготовить документ заранее и подписать на общем собрании жильцов.
С чего начинать смену управляющей компании
Первым делом определитесь с причинами перехода к другой управляющей организации. Это может быть:
- Нарушение УК своих обязательств. Невыполнение услуг, нежелание реагировать на поступающие жалобы от жильцов, и т.д.
- Соглашение сторон, если старая управляющая компания не возражает против расторжения действующих отношений.
- Окончание действия договора. Обязательно подать соответствующее заявление, иначе договор пролонгируется автоматически.
- Смена способа управления многоквартирным домом. Впоследствии вы сможете нанять УК для выполнения нужных задач.
Срок передачи технической документации при смене УК
В течение 3-х дней после расторжения договора управляющая компания обязана передать техническую документацию, ключи от общих помещений, электронные коды доступа от оборудования и прочее вновь выбранной управляющей организации, товариществу или кооперативу.
Когда платить в новую УК
При смене управляющей организации нередко возникают путаницы в финансовых операциях. Заявление написали, договор оформили. Сразу ли ждать начисление платежей?
Оплачивать услуги нужно лишь после того, как ваш дом будет внесен в лицензию УК. Если с документами все в порядке, то происходит это в течение 10 дней после обращения УК в орган государственного жилищного надзора. Вся необходимая информация есть на сайте ГЖН.
- Юристы по спорам с управляющими компаниями
Смена управляющей компании: основания, способы, передача прав
29 июля 2021, 04:53
Нередко случается так, что жильцы многоквартирных домов недовольны работой своей управляющей компании. Например, если в квартирах постоянно холодно, в подъезде грязь, а двор не расчищают от снега. Расскажем, можно ли сменить управляющую компанию и какие существуют способы управления многоквартирным жилым домом.
К сожалению, жители многоквартирных домов не всегда довольны работой своей УК. Но прежде чем переходить к радикальным мерам стоит попытаться решить проблему мирно, не меняя обслуживающую организацию. Если обращение в диспетчерскую или к руководству не приносит результатов, то можно попросить помощи у контролирующих органов. Например, если нарушаются санитарные нормы содержания дома, обратиться с жалобой в Роспотребнадзор. Если не выполняются требования лицензии в Госжилинспекцию, а если обнаружатся нарушениея в законодательстве, то можно написать в прокуратуру.
Желание собственников жилья в многоквартирном доме сменить свою управляющую компанию обычно продиктовано откровенно недобросовестной работой последней или другими вескими причнами. Если УК не справялется со своими обязанностями или жильцы замечают, что их деньги утекают не туда, они могут решить вопрос кардинально.
Смена управляющей компании процесс не быстрый, но иногда единственно верный, если договориться мирно с УК жильцам не удается. Важно осуществить переход и оформить все документы юридически верно.
Первым этапом нужно выбрать новую управляющую организацию, которая устроила бы большинство жильцов дома. Затем подготовить и организовать проведение общедомового собрания, на котором собственники выскажут свое мнение и проголосуют за смену компании. Далее следует уведомить о решении старую УК и заключить новый договор с ее преемницей. Какзалось бы, ничего сложного. Однако на деле люди часто сталкиваются с незнанием всех тонкостей ведения общедомового хозяйства и нюансов управления МКД.
Способы управления многоквартирным жилым домом
Выбрать способ управления МКД могут только собственники жилья на общем собрании. Изменить его можно в любое время на основании решения собрания. Если кто-то из владельцев жилплощади будет не согласен, выбранный способ управления домом можно обжаловать через суд в течение шести месяцев.
Причем выбор способа управления для собственников квартир не просто право, но и святая обязанность. Если жильцы не сделают этого самостоятельно, то выбор за них сделают органы исполнительной власти.
Всего существует три способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками управляющей компанией управление товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом.
Выбор способа управления МКД зависит от числа жилых и нежилых помещений в доме, платежеспособности жильцов, их уровня ответственности и желания жить в кофмортных условиях.
Если в доме нет инициативной группы, готовой взять все организационные моменты на себя, как правило, собственники решают переложить ответственность на УК. Однако надо понимать, что каждая компания стремиться заполучить под свое «крыло» как можно больше домов, а собственники заинтересованы в получении качественных услуг. Если со временем компания начинает работать спустя рукава, можно отказаться от ее услуг. Расскажем, как сменить управляющую компанию и какие для этого существуют причины.
Основания для смены ук
Одного недовольства на словах для смены УК недостаточно. Для юридической процедуры должны быть веские основания: компания не выполняет свои обязанности по договору
- УК игнорирует просьбы и жалобы жильцов
- собственники сомневаются в прозрачности финансовых отчетов УК и подозревают руководстве в воровстве
- компания находится на грани банкротства или у нее исекает срок лицензии на работу.
Причиной для расторжения договора с управляющей компанией может стать добровольное желание всех собственников помещений или их решение сменить способ управления.
С предложением сменить УК может выступить один человек или целая инициативная группа. Главное, чтобы это решение поддержали большинство жильцов дома. Ниже о том, как поменять управляющую компанию и провести эту процедуру законно, так как в противном случае УК может оспорить решение собственников.
Собрание жильцов
Смена управляющей компании в многоквартирном доме процедура юридическая. Для ее проведения потребуется ряд документов: протокол собрания собственников, договор с прежней УК и решение о разрыве отношений с не й, уведомление в писмьменном виде в УК о воле жильцов.
Решение о смене компании проводится на общем собрании жильцов. Оно может пройти как в очной, так и в очно-заочной форме.
Подготовка к собранию
Инициаторы проведения собрание должны понимать, что нельзя просто так расторгать договор со старой УК, не избрав предварительно новую. Готовясь собранию жильцы должны определить, какую компанию они предложат в качестве альтернативного варианта и подготовить новый проект договора управления.
Для начала необходимо правильно разработать повестку собрания, ознакомить с ней жильцов и предупредить о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней. Проводим общее собрание в мкд
Участники собрания должны коллективно обсудить все вопросы, которые значатся в рабочей повестке. Договор с новой обслужтивающей компанией можно заключить сразу же на собрании. Для этого нужна подпись более 50% собственников дома. В таком случае документ будет считаться законным. Подводим итоги и протоколируем результаты
В завершении собрания необходимо в обязателльном порядке заполнить протокол собрания по установленной форме. Уведомление о результатах проведения собрания должно быть размещено не позднее 10 дней после того, как оно состоялось. Кроме того в этот же срок в обязательном порядке нужно отправить копию протокола в управляющую компанию, действующую в момент провдения собрания.
Расторжение договора со старой ук
В случае если собственники большинством голосов приняли на собрании решение о смене ук, необходимо в течение пяти дней после уведомить об этом ее руководство. Такое же уведомление с копией следует отослать в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля.
Обратите внимание, что в документе должно быть указано наименование новой организации и ее адрес. В случае если жильцы решили создать собственное ТСЖ, в уведомлении должны быть сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.
Выбор новой ук и заключение с ней договора
Выбором новой управляющей компании следует озаботиться заблаговременно. Подобрать альтернативные варианты нужно еще до проведения общедомового собрания. На встречу с жильцами представить уже готовый проект договора управления, за который они будут голосовать. Ищем альтернативу
Юристы рекомендуют выбирать управляющую компанию, учитывая сразу несколько критериев. Доступность офиса. Удобнее всего, если он будет находиться недалеко от дома, а не на другом конце города. В случае возникновения вопросов к компании, добраться до руководства и решить их на месте будет проще. Количество домов в управлении. Оно наглядно продемонстрирует востребованность УК и ее надежность. При этом особое внимание стоит уделить количеству домов, которые отказались от услуг компании. Лицензия. Это обязательное условие для ведения деятельности УК Отсутствие банкротства. Не стоит связываться с компаниями, которые близки или находятся в стадии банкротства Отзывы. Не лишним будет почитать отзывы о работе компании в интернете или переговорить в жильцами домов, которые обслуживает УК.
Прежде чем остановить свой выбор на какой-то конкретной организации, специалисты рекомендуют компании жильцов съездить на экскурсию к ним в офис. Причем, чем более скептически собственники будут настроены, тем лучше. Это повзолит им критически оценить все плюсы и минусы перехода в данную компанию.
Что должно быть в договоре управления
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
- — состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление и адрес такого дома;
- — перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня,
- — перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
Заключаем договор с новой ук
Согласно Жилищному кодексу, для того, чтобы договор с новой ук был признан действительным, нужна подпись более полвины собственников. Эксперыт советуют подписывать документ прямо на общем собрании после подведения итогов голосования. В другое время собрать для этого всех собственников помещений будет весьма проблематично. Без нужного количества подписей даже единогласное решение собрания не будет иметь законную силу.
Оплачивать коммунальные счета в новую управляющую компанию можно будет только после включения дома в лицензию. В случае, если кто-то оплатил счета старой компании авансом, можно подать заявление на перерасчет.
Передача документации от старой новой ук
Жилищный кодекс обязывает управляющую компанию передать своему преемнику техническую документацию на дом, ключи от помещений и электронные коды доступа к оборудованию. Сделать это необходимо в течение трех дней после окончания срока действия договора УК с МКД. Отказ УК сделать это будет расцениваться как грубое нарушение лицензионных требований.
Если остались долги перед старой ук
Заключая договор с УК, собственник жилья обязуются вовремя вносить платежи за коммунальные услуги. Как показывает практика, на деле далеко не все придерживаются этого золотого правила. Компания заключает договор с ресурсо-обеспечивающим организациями и должна перечислять им деньги от жильцов.
Если за коммуналку платят не все жильцы начинает копиться долг. Ответственность в таком случае ложится на плечи управляющей компании, так как РСО не имеют права требовать долги у жильцов. При смене одной УК на другую долги никуда не деваются. Дальнейшее развитие событий зависит от действий ресурсоснабжающей компании.
Например, они могут поставить перед новой УК жесткое условие, что без оплаты долга не будут заключать договор на поставку ресурсов. А значит, жильцы могут остаться без газа, света, воды.
Иногда прежняя УК пытается взыскать долги с жильцов и тогда люди получают сразу по две квитанции с долгом и со счетом за текущие показатели.
В связи с возникновением таких спорных ситуаций, управляющие компании нередко отказываются сотрудничать с РСО и берутся только за обслуживание и капитальный ремонт дома. Взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями в таком случае ложится на плечи самих жильцов.
#Новости#Антон Цепилов#Общество
Я эксперт по вопросам ЖКХ. Раньше работал в управляющей компании, а сейчас как независимый эксперт помогаю людям менять УК своих домов.
Я сопровождал смену управляющих компаний и создание ТСЖ более чем в 50 домах Ставрополя, поэтому знаю, как УК портятся после перехода дома в их управление.
Бороться с коммунальщиками и их нежеланием выполнять свою работу — дело затратное: обычно у жильцов недостаточно юридических знаний, а услуги юристов стоят денег. Так что иногда поменять управляющую компанию проще и выгоднее. В январе 2019 года в Москве работало 1085 управляющих организаций, в Петербурге — 579. Выбрать одну из них сложно.
Каждая УК хочет увеличить количество домов в управлении и получить как можно больше денег. Собственники же заинтересованы в качественных услугах и уменьшении оплаты за ЖКУ. Расскажу, как выбрать УК, чтобы впоследствии не платить впустую.
Награды ничего не значат
Периодически администрации городов или районов проводят различные конкурсы для организаций ЖКХ, чтобы выявить хорошие и поощрить их: упомянуть в местной газете или на сайте администрации, наградить грамотой или денежным призом.
В Ставрополе администрация проводила конкурс на самый пожаробезопасный дом. Проверяли соблюдение противопожарных норм в домах, которые обслуживают управляющие организации. Оценка домов происходила по балльной системе. Например, если в доме установлена и работает противопожарная система, но нет договора на ее обслуживание, давали 3 балла. А если есть и система, и договор — 5 баллов. По итогам конкурса было три призовых места и награды в виде денег, грамот и кубков.
Для участия в конкурсе нужно было написать от лица УК письмо-заявку с адресом дома, который будет проверять жюри — специалисты администрации города и представители пожарной инспекции. В то время я работал в управляющей компании юристом, но меня периодически привлекали для решения неюридических вопросов. Я помог заполнить заявку и до ее подачи объяснил, какие очевидные нарушения были в домах.
Нарушения были во всех домах, но это не помешало нам победить в конкурсе. В доме, который мы выставили на конкурс, нарушения были такие:
- Жители квартир установили общие двери в подъезде возле своих квартир, чтобы увеличить жилплощадь: так уменьшились общие коридоры.
- Под лестницами первых этажей жители хранили свои вещи: санки, велосипеды, коляски.
Несмотря на такие отступления от правил, дом признали самым пожаробезопасным. При осмотре дома жюри впустили только в один подъезд из одиннадцати: в нем не было нарушений. Специалисты посчитали, что все подъезды дома одинаковы и нигде нарушений нет. Кубок вручили нам.
Управляющая гордится кубком и теперь использует его, чтобы завлечь новых клиентов. Я проработал в этой УК еще год после описанного случая. Он наглядно характеризует сферу ЖКХ и стал одной из причин моего увольнения.
За время работы в УК я понял, что наличие каких-либо наград в большинстве случаев фикция и показуха.
Зачем нужна УК и как ее поменять
Управляющая организация необходима для содержания и текущего ремонта общего имущества дома.
Управляющая организация отвечает за:
- Уборку подъезда и придомовой территории.
- Замену лампочек в подъезде.
- Функционирование лифта в доме.
- Отсутствие протечек на крыше.
- Ремонт подъезда.
- Другие обязательные работы по дому.
Подробнее об управляющих компаниях Т—Ж уже писал в отдельной статье.
УК выбирают собственники на общем собрании. Поэтому если в работе компании что-то не нравится, на общем собрании собственников сначала необходимо расторгнуть договор управления с текущей УК и заключить его с новой.
Перед проведением собрания следует подобрать новую УК, которая будет отвечать нуждам собственников и оказывать качественные услуги. Требования к управляющей могут быть разные, обычно это доступные тарифы и дополнительные работы по дому.
Критерии отбора УК
Я рекомендую выбирать УК по определенным критериям, которые необходимо учитывать в совокупности.
Пешая доступность офиса УК. Если к управляющей компании возникнут вопросы, проще добраться до той, что находится ближе к дому.
Не все вопросы можно решить по телефону. УК могут требовать личного присутствия собственника, например при подаче заявлений о вводе счетчиков в эксплуатацию, о поверке счетчика, о выдаче выписок с лицевых счетов, а также в случае жалоб и претензий.
Наличие в УК домов в управлении. Если в управлении УК много домов, это говорит о ее востребованности.
Количество «ушедших» домов. Если от этой компании отказалось много домов, скорее всего, в работе УК немало проблем.
Отзывы позволяют узнать о возможных проблемах непосредственно от собственников домов.
Наличие лицензии. Все УК обязаны иметь лицензию на ведение деятельности.
Отсутствие банкротства. Если УК находится на стадии банкротства, у нее не будет денег на обслуживание домов.
Чтобы выбрать подходящую УК, я советую придерживаться такого алгоритма:
- Найти все управляющие компании в своем городе.
- Выбрать несколько подходящих по расположению.
- Исключить компании без домов в управлении.
- Проверить количество ушедших от УК домов.
- Проверить отзывы о выбранных управляющих компаниях.
- Определиться, с какой УК хотите сотрудничать: частной или государственной.
- Проверить выбранные УК на наличие лицензии и отсутствие банкротства.
- Определить причину смены действующей УК и свои ожидания от новой.
- Провести переговоры с несколькими выбранными УК.
- Изучить договор управления.
- Провести общее собрание и подписать договор управления.
Шаг 1
Найти управляющие компании
На портале ЖКХ. Узнать об управляющих компаниях в вашем городе можно в ГИС ЖКХ — это официальный портал с информацией об УК.
Все УК обязаны работать с ГИС ЖКХ и размещать на портале:
- Результаты общих собраний собственников с протоколами собраний.
- Перечни работ и услуг по каждому дому с указанием стоимости.
- Характеристики дома, например материалы несущих стен, перекрытий и фундамента.
- Информацию о каждом счетчике в квартире: дату ввода в эксплуатацию, сроки поверки и замены счетчика.
- Ежемесячные начисления по каждой квартире — дублируются бумажные квитанции.
Через ГИС ЖКХ можно:
- Пожаловаться на свою управляющую компанию в жилищную инспекцию.
- Направить обращение или запрос в УК, например запросить образцы заполнения заявок и жалоб в УК.
- Передать показания счетчиков.
- Посмотреть квитанцию на оплату ЖКУ.
- Оплатить ЖКУ.
Чтобы найти подходящую УК на портале, нужно зайти в раздел «Реестры» и выбрать «Реестр лицензий субъектов РФ». После выбора субъекта, в котором ищете управляющую компанию, появится перечень всех УК.
В справочнике. Другой способ найти УК — использовать справочник «2ГИС» или другие, например «Яндекс-карты» или «Гугл-карты».
Я предпочитаю «2ГИС», поскольку по своему опыту отметил, что два раза в год сотрудники «2ГИС» проверяют актуальность информации в справочнике: обзванивают УК и уточняют изменения в режиме работы и контактных данных. Также в «2ГИС» сразу можно посмотреть маршруты общественного транспорта до выбранной УК.
Через сарафанное радио. Также найти управляющую компанию можно через знакомых и соседей по району.
Для этого сделайте две вещи:
- Спросите у друзей про их управляющие компании, устраивает ли их обслуживание дома. Если да, уточните, какая управляющая обслуживает дом.
- Посмотрите на соседний дом: он может обслуживаться лучше вашего. Спросите у жильцов, какая управляющая компания отвечает за их дом и все ли их устраивает.
Если у вас одна УК на город или район
В небольших городах жильцы дома могут стать заложниками одной управляющей компании и терпеть ее недочеты. В таком случае стоит задуматься о создании ТСЖ.
Чтобы это сделать, необходимо провести общее собрание собственников, зарегистрировать ТСЖ в налоговой и уведомить об этом свою УК, чтобы она передала всю техническую документацию ТСЖ. В Т—Ж уже была подробная статья про то, как создать ТСЖ.
Иногда не все так просто. Ко мне за советом обращаются собственники квартир из других городов, и бывают случаи, когда создать ТСЖ или уйти в другую УК не получается.
Например, в одном городе — название специально не называю — есть крупный застройщик. После сдачи домов в эксплуатацию он заставляет дольщиков подписывать заполненные бюллетени для голосования вместе с актом приема-передачи квартиры. В этих бюллетенях люди расписываются, что выбрали УК от застройщика, которая работает по большим тарифам. В управлении этой УК целый микрорайон города — около 60 домов.
Один из собственников решил найти другую управляющую компанию и создал инициативную группу, чтобы провести общее собрание о смене УК. Но ни одна из компаний, к которым он обращался, не хотела связываться с УК от застройщика.
Тогда собственник предложил жильцам создать ТСЖ, чтобы они управляли домом самостоятельно. Он повесил объявления в подъезде с повесткой общего собрания — создание ТСЖ — и своим именем как инициатора собрания. Через день собственника во дворе дома встретили трое крепких ребят, которые ясно дали понять, что создать ТСЖ или уйти в другую УК у него не получится. В итоге собственник смирился с действующей УК, обращаться в полицию не стал.
Крупные связи УК и хорошие финансовые возможности могут создать проблемы при смене компании. Как поступать в таком случае — решать вам. В подобной ситуации я советую сначала просчитать свою финансовую выгоду, а уже потом рисковать, борясь с несправедливостью.
Шаг 2
Выбрать несколько подходящих УК
В Москве на портале ГИС ЖКХ числятся 1002 управляющие компании. Поэтому надо сузить круг поиска: выбрать ближайшие к дому.
Например, ищем УК для дома по адресу: г. Москва, ул. Судостроительная, д. 17.
Ближайшие улицы возле дома: Кленовый бульвар, улица Нагатинская, Нагатинский бульвар и сама улица Судостроительная. Именно на этих улицах нужно искать офисы УК.
Чтобы найти управляющую компанию по заданному адресу, необходимо в реестре лицензий на портале ГИС ЖКХ в разделе «По реквизитам многоквартирного дома» выбрать интересующую вас улицу. В результатах поиска обратите внимание на количество домов в управлении УК.
Получается, по территориальному признаку есть выбор среди пяти УК.
Выбираем из пяти УК возле улицы Судостроительной
| Название УК | Домов в управлении |
|---|---|
| Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Жилищник района Нагатинский затон» | 211 |
| Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Жилищник района Нагатино-Садовники» | 160 |
| ООО Управляющая компания «Свитхом» | 59 |
| ООО «УК Уютный дом-М» | 25 |
| ООО «Жилищник 365» | 15 |
| Московское государственное унитарное предприятие по обслуживанию жилищной кооперации | 0 |
Название УК
Домов в управлении
Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Жилищник района Нагатинский затон»
211
Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Жилищник района Нагатино-Садовники»
160
ООО Управляющая компания «Свитхом»
59
Московское государственное унитарное предприятие по обслуживанию жилищной кооперации
0
Личный прием в офисе УК
С 1 марта 2019 года управляющие компании должны предоставить потребителям возможность прийти на личный прием в офис УК или МФЦ — если у компании есть договор с центром. Представительство УК должно располагаться в пешей доступности от обслуживаемого дома на расстоянии не более 3 км. УК для этих целей открывают дополнительные офисы в районе обслуживаемых домов.
Если открывать офис невыгодно, то один или пару раз в неделю управляющие компании устраивают приемные дни в помещениях общего пользования дома, например в его подвале. Сотрудник принимает жителей дома в определенные дни и время. Круг вопросов, решаемых таким сотрудником, ограничен: его функция сводится к приему обращений от жителей. Если нужно пообщаться с УК и разобраться с другими вопросами, например сделать перерасчет за ЖКУ, или если день похода в УК не совпадает с приемным днем дополнительного офиса, придется ехать в головной офис компании. Он может находиться далеко от вашего дома.
Поэтому следует выбирать УК, полноценные офисы которых находятся в пешей доступности от дома. Если рассматриваете УК, у которой вблизи вашего дома есть допофис, уточните круг вопросов, которые можно решить в нем.
Шаг 3
Исключить УК без домов в управлении
Я не рекомендую работать с УК без домов в управлении: скорее всего, у компании не будет финансов для выполнения работ в вашем доме. Кроме того, опыт такой УК невозможно проверить.
В сфере управления многоквартирными домами негласно действует принцип перекрестного субсидирования: УК берут деньги у одного дома, чтобы выполнить работы в других домах, а потом вернуть. Такие схемы не предусмотрены законом, но они позволяют управляющим компаниям вести свою деятельность без перерыва, не дожидаясь денег от конкретного дома.
В нашем примере в таблице у одной из УК — Московского государственного унитарного предприятия по обслуживанию жилищной кооперации — нет домов в обслуживании. Ее не стоит рассматривать вообще.
Проблема новых УК без домов в управлении в том, что у них нет финансового оборота в виде постоянных платежей от собственников обслуживаемых домов. У таких УК может просто не хватить денег на обслуживание дома.
Так вышло у собственников одного из домов в Ставрополе. Собственники выбрали УК, в которой их дом был первым. На общем собрании директор УК уверял, что отсутствие других домов в управлении не проблема и деньги в УК есть: якобы учредители готовы вкладываться в компанию для ее развития.
Через три месяца управления домом УК была вынуждена просить у некоторых собственников займы, которые в сумме дошли до 500 тысяч рублей. Собственники пытались получить деньги от директора УК, а дом по факту не обслуживался: было нечем платить даже дворнику и техслужащей.
В итоге проблему решили: выбрали УК, которая имела опыт работы 5 лет и 15 домов в управлении. А свои деньги собственники теперь пытаются вернуть через суд.
Как жить в России
Чтобы на все хватало и даже оставалось. Рассказываем дважды в неделю в нашей бесплатной рассылке
Шаг 4
Проверить количество ушедших домов
Рост ушедших домов — прямой показатель неудовлетворительной работы УК. Если УК работает качественно, то количество домов-клиентов растет. И наоборот, если УК не выполняет свои обязательства, дома уходят к другим УК.
Узнать об уходе домов от УК также можно через ГИС ЖКХ. Для этого в результатах поиска УК необходимо нажать на название управляющей компании — откроется карточка с информацией о ней. Далее нужно открыть вкладку «Сведения о домах» и найти дома, где истек период управления.
Пока эту статью готовили к выпуску, данные на портале изменились: изначально у ООО УК «Свитхом» было в управлении 72 дома, а осталось 60, то есть 12 перешли к другим управляющим компаниям. Такой показатель ухода
домов — повод искать другую УК.
Шаг 5
Найти отзывы об УК
Найти отзывы о работе УК можно двумя способами:
- Выйти на дома, которые УК обслуживает, и расспросить жителей об их впечатлениях. Такой способ подойдет, если у вас есть время на опросы.
- Найти отзывы в интернете.
Отзывы в интернете можно найти через «Яндекс-карты» или «Гугл-карты».
Если негативные отзывы повторяются по одной и той же теме, это повод насторожиться: в работе УК есть пробелы. Если УК не отвечает на отзывы, это говорит об отсутствии диалога между УК и собственниками и неготовности работать с клиентами.
Шаг 6
Определиться с выбором: частная или государственная УК
При выборе УК может возникнуть вопрос, какая компания лучше: частная, государственная или муниципальная. Универсального ответа нет: как частная компания, так и государственная может работать и хорошо, и плохо.
Не стоит думать, что муниципальная или государственная УК будет лучше обслуживать дом. По закону стандарты обслуживания одни у всех компаний, вне зависимости от формы собственности.
Кроме того, можно попасть на уловку современных частных УК, которые подбирают названия так, чтобы их посчитали государственными или муниципальными. Не всегда указание в названии ГУП — государственное унитарное предприятие, или ГБУ — государственное бюджетное учреждение, или МУП — муниципальное унитарное предприятие, говорит о принадлежности организации к государству или муниципалитету.
Например, МУП «Жилищник» — муниципальная УК: перед самим наименованием «Жилищник» есть указание на форму организации — муниципальное унитарное предприятие. А ООО «МУП Московское ЖКХ» — частная УК: перед наименованием указано, что это общество с ограниченной ответственностью. МУП в самом наименовании компании не говорит о том, что УК муниципальная.
Шаг 7
Проверить новую УК
Перед тем как окончательно определиться с выбором УК, нужно ее проверить на наличие лицензии и отсутствие банкротства.
Лицензии на право управлять домами. Управляющие компании работают на основании лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. Если нет лицензии, деятельность УК вне закона, а значит, все платежи будут идти впустую.
Наличие лицензии можно проверить через сервис «Реестр лицензий» в ГИС ЖКХ.
Банкротство. Работать с управляющей, которая находится в процессе банкротства, — платить в никуда. Банкротство означает, что у УК есть большие долги, по которым она не платит. В итоге все поступившие платежи по ЖКУ будут направляться не на обслуживание и ремонт дома,а на погашение долгов, возникших ранее.
Проверить информацию о банкротстве можно через единый федеральный реестр сведений о банкротстве.
Шаг 8
Определить причину смены УК и свои ожидания от новой УК
Смена управляющей компании происходит не из-за ее прекрасной работы, а наоборот. Причины могут быть разные, например:
- неудовлетворенность работой УК: постоянные поломки лифта, отсутствие уборки подъезда, придомовой территории и т. д.;
- высокие суммы в квитанциях за коммунальные услуги, которые жильцы потребили в квартире, или за содержание жилья.
Причины смены УК — это визитная карточка собственников, которые заинтересованы в смене управляющей компании. Они помогают убедить других собственников на общем собрании. Собственников в доме много, поэтому мнения о действующей управляющей компании могут быть разные. Неизбежно возникнет вопрос, почему вообще надо менять УК. Четкие причины смены УК помогут набрать голоса.
Кроме того, причины смены действующей УК помогут в общении с новой. Чтобы новая управляющая реально оценила свои возможности, необходимо сообщить ей ожидания от работы с ней.
Если вы хотите меньший тариф на услуги УК, скажите об этом. Например, сейчас УК выставляет тариф по строке «содержание жилья» 20 Р за м², а вы хотите 15 Р.
Если ждете от новой управляющей ремонт подъездов, чистоту на лестничных площадках и стабильную работу лифта — все то, чего не делает действующая УК — сообщите об этом новой.
Шаг 9
Провести переговоры
Договоритесь о встречах с администрациями выбранных управляющих компаний. Не ограничивайтесь одной УК и проведите встречу с двумя-тремя, чтобы можно было сопоставить ответы представителей УК на ваши вопросы и в итоге сделать выбор в пользу одной УК, с которой будете дальше работать. Если вы до стадии переговоров совершили все другие рекомендованные шаги, проблем с выбором УК для переговоров не будет.
На встречу следует взять последние платежки, чтобы сотрудники УК посмотрели на действующие тарифы в доме. Речь идет о тарифах на содержание и ремонт, который устанавливается общим собранием и согласуется с управляющей компанией. Такие тарифы на законодательном уровне не урегулированы, поэтому каждая УК изначально сама предлагает размер тарифа, который позволит обслуживать дом. Потом уже можно обсудить варианты снижения тарифа с администрацией УК.
Я советую пойти на встречу группе активистов дома, а оптимальнее всего — совету многоквартирного дома. Одна голова хорошо, а две лучше: то, что вы хотели спросить, можете забыть на встрече. Кроме того, смену УК стоит решать коллективно, чтобы другие собственники не обвинили вас в заговоре с новой управляющей компанией.
На переговорах уточните:
- Опыт работы УК: с какого времени компания на рынке управления домами.
- Портфолио УК с результатами работ в формате «до и после». Например, описание и фото дома до выбора УК и описание с фото после пары лет работы.
- Способы коммуникации с жителями дома: мессенджеры, социальные сети и т. д. Наличие у УК группы в соцсетях позволит всегда быть в курсе новостей по дому: о плановых отключениях света, авариях, предстоящих работах, проверках счетчиков и пр.
- Что может предложить УК по части обслуживания вашего дома: виды и перечни работ.
На что обратить внимание. Если вам обещают в разы уменьшить платежку, скорее всего, это останется на словах. Уменьшение тарифа на услуги УК — конкурентное преимущество, потому что жители домов всегда рады новой управляющей компании с меньшим тарифом. Но уменьшение тарифа имеет обратную сторону.
Как на любом рынке услуг, на рынке УК есть вилка цен. Цены не устанавливает государство, их диктуют спрос, предложение и покупательская способность.
Если брать цены ниже стандартных, придется работать в убыток или за эти деньги делать меньше. Обычно УК выбирают второй вариант, но об этом жителям, как правило, не говорят, хотя юридически пытаются себя обезопасить. Чтобы не было претензий со стороны жителей, в договор управления включается маленький перечень работ и услуг, который соответствует тарифу.
Если вам обещают сделать ремонт сразу же, не ведитесь. В ЖКХ для финансирования работ действует накопительная система, поэтому в первые 2—4 месяца УК реально ничего не сможет сделать. Чтобы осуществить текущий ремонт подъезда, надо несколько месяцев вносить платежи на проведение ремонта. Оплата за ремонт может быть в платежке как в одной строке «Содержание и текущий ремонт», так и в отдельной строке «Текущий ремонт».
Если на переговорах УК обещает золотые горы, бегите от нее. Объективно в сфере ЖКХ работать непросто. Ситуация осложняется несовершенством законодательства и неплательщиками за ЖКУ. Дома, где все выглядит идеально, шли к такому состоянию годами в диалоге с УК.
Если администрация УК говорит честно, что на определенные работы в доме в первый год обслуживания рассчитывать не стоит, и объясняет почему, следует сделать выбор в ее пользу.
Шаг 10
Изучить договор управления
Договор управления — основной документ между УК и собственниками многоквартирного дома. Спросите, можете ли вы с ним ознакомиться заранее и внести правки.
Теоретически договор управления можно найти на ГИС ЖКХ, выбрав любой дом из лицензии конкретной УК. Но не всегда управляющие используют один договор во всех домах, поэтому на переговорах с УК следует уточнить условия предложенного именно вам договора.
В договоре должны быть указаны:
- Перечень общего имущества, которое будет обслуживать управляющая компания, например подъезд, придомовая территория, крыша и фасад дома и т. д.
- Перечень работ и услуг по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества.
- Порядок изменения такого перечня работ и услуг. Перечень может изменяться по решению общего собрания собственников. Но в договоре можно уточнить, что в случае неотложных и непредвиденных работ, не предусмотренных договором, УК может провести их без согласования с собственниками.
- Перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация: холодная и горячая вода, электроэнергия, отопление, газ, обращение с твердыми коммунальными отходами.
- Порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги. По общему правилу тариф утверждается на общем собрании собственников, но в договоре можно предусмотреть другие тарифы в последующие годы. Например, в 2020 году — 18 Р/м², в 2021 — 18,5 Р/м².
- Порядок и сроки оплаты. Например, до 10 числа следующего месяца через расчетный центр.
- Контроль за управляющей организацией. Например, в договоре можно установить, что УК каждый квартал предоставляет собственникам отчет через доску объявлений в подъезде.
Указанные условия обязательны в договоре. Если какое-то из них не включить в договор, он станет считаться незаключенным и не будет иметь юридической силы.
Шаг 11
Провести общее собрание и подписать договор управления
Договор управления утверждается на общем собрании собственников. За него должны проголосовать более 50% голосов от общего числа в доме.
Как правило, новые УК помогают собственникам оформить все документы для собрания. Требования к документам утверждены приказом Минстроя № 44/пр.
После формирования протокола собрания необходимо дождаться, когда в реестр лицензий внесут изменения: дом исключат из управления старой УК и передадут в управление новой. Внесение изменений в реестр делается по заявлению новой УК.
После того как в реестр лицензий внесут изменения, новая УК обязана приступить к работе в доме.
Как выбрать надежную УК
- Найдите несколько управляющих компаний для сравнения. Рынок УК большой, поэтому обратите внимание на компании в пешей доступности или в районе вашего дома.
- Изучите отзывы об УК в интернете, хотя еще лучше лично спросить жителей домов, которыми управляет выбранная УК, нравится ли им обслуживание дома.
- Проверьте лицензию на управление многоквартирным домом у выбранной УК через сервис «Реестр лицензий» в ГИС ЖКХ.
- Проверьте, не идет ли процедура банкротства УК. Воспользуйтесь единым федеральным реестром сведений о банкротстве.
- Определите причину смены нынешней УК и ожидания от новой управляющей компании. На вопрос «Зачем менять УК?» придется отвечать на общем собрании собственников, и четкие причины помогут набрать голоса за смену УК.
- Ожидания от новой УК должны быть реальными и осуществимыми. Если дом в ужасном состоянии из-за десятилетий плохого управления, то за один год не получится решить все проблемы.
- Сходите на встречу в УК и обратите внимание, не обещают ли золотые горы. Объективная оценка состояния дома и реальные возможности УК, о которых она открыто говорит, — признак профессионализма.
- Изучите договор управления домом. Обратите внимание на наличие существенных условий: перечень общего имущества, перечень работ и услуг, размер тарифа и порядок его изменения, порядок оплаты, способы контроля работы УК.
- Не верьте грамотам и кубкам управляющих компаний.