На днях я поговорила с предпринимателями, которые в 2018 году арендовали гостевой дом в Геленджике, и выяснила, почему нужно чётко фиксировать все принципиальные вопросы в договоре заранее и что важно просчитать на старте, чтобы бизнес был прибыльным.
Идея и бизнес-модель
В начале 2018 года у меня уже был бизнес — оптика в родном городе. Он приносил небольшой доход, но хотелось больше. Развивать оптический бизнес было невозможно – слишком большая конкуренция.
Я думала над идеей для нового бизнеса, когда мне встретился один знакомый и предложил совместно арендовать гостиницу на побережье. Этот знакомый уже не первый год брал в аренду гостевые дома на лето, сдавал номера и зарабатывал на прибыли от их сдачи.
«Хозяева зачастую не хотят заморачиваться с привлечением клиентов и охотно сдают гостиницы в аренду. Кроме того, все риски арендатор берет на себя: много отдыхающих заселилось или гостиница стоит пустая – арендную плату придется заплатить хоть как».
В этом деле ему нужен был напарник, чтобы арендовать большую гостиницу.
Идея была рисковой. Если с погодой и гостиницей везло, то за лето можно было заработать по миллиону каждому. Если не везло – можно было не заработать вообще и остаться в минусе. Все же идея провести лето на море и при этом заработать мне понравилась, и я решила попробовать.
В феврале 2018 мы вложили по 350 тысяч из личных сбережений на предоплату и поехали в Геленджик искать гостиницу. В поезде по старой русской традиции мой напарник начал пить и за двое суток в пути окончательно запил. Я поняла, что надо с ним расставаться пока не поздно. На вокзале в Новороссийске мы распрощались, и я больше его не видела.
В одиночку такой бизнес было не потянуть. Тогда я предложила вложиться подруге А., у каждой из нас был свой оптический бизнес, на этой почве мы сдружились. Она согласилась.
Изначально я понадеялась на знакомого и рынок специально не изучала. Никакого опыта в этой сфере у нас с А. не было. Я обратилась в несколько агентств по подбору недвижимости и достаточно быстро нашла подходящую на вид гостиницу – не на первой береговой, но как мне показалось, достаточно близко к морю. Позднее стало ясно, что 900 метров – это совсем не близко, особенно если надо подниматься в гору. Критерий к гостинице был один – наличие крытого бассейна, так мы хотели обезопасить себя от денежных потерь в случае непогоды. Внесла предоплату, заключила договор с хозяином и до апреля вернулась в родной город.
Финансовый план составляли постфактум, и все равно на бумаге идея была прибыльной.
Продвижение и открытие
В марте 2018 мы начали давать рекламу. Создали группу в ВКонтакте, придумали название и сделали логотип, запустили таргетированную рекламу, зарегистрировались на Booking.com, Куданаморе.ру и местных сайтах. Распечатали цветные буклеты и распространяли в городе.
Весной мы договорились с профсоюзами – членам профсоюзов давали скидку на размещение работников в гостинице. Также пытались начать работать с тренерами фитнес-клубов. Планировали, что они приедут бесплатно, но привезут группы из своих клиентов. Это не сработало. Позднее стали привлекать агентов и таксистов за процент. В итоге это мы давали таксистам заказы на трансфер отдыхающих, а они платили нам за это комиссию.
На рекламу за сезон мы потратили 70 тысяч. Чаще всего люди приходили с Куданаморе.ру. С Booking клиентов не было вообще, из соцсетей приходили, но немного. Несколько раз приезжали работники из профсоюзов.
Хотя гостиница работала уже 8 лет, постоянных клиентов не было. Позднее мы поняли, что это важный момент.
Предзаказы начали поступать уже в начале апреля, больше всего бронировали номера в апреле-мае. В сумме мы получили предоплаты на 200 тысяч.
С этих денег мы полностью оплатили аренду за 3 месяца — с мая по июль — 900 тысяч. По окончании этого срока надо было заплатить ещё столько же за август и сентябрь.
В конце апреля мы поехали готовить гостиницу к сезону. Машина с прицепом была забита под завязку – помимо личных вещей, мы взяли караоке, микроволновку, швейную машинку, набор инструментов для ремонта, сейф для наличных. Для сдачи отдыхающим в аренду везли кальян, детскую коляску и шампуры.
В гостинице было 13 номеров, общая кухня на первом этаже. В отдельном здании располагался 10-метровый бассейн – фишка нашей гостиницы. В прилегающем доме жили хозяева.
Вскоре выяснили, что оснащение гостиницы старое, техника и мебель в номерах плохая – матрасы с дырами, посуды мало, а белье застиранное и рваное. Все было грязно – несколько дней мы драили полы, мыли кухню и стирали текстиль. После наших претензий арендодатель купил несколько новых матрасов, гладильный пресс и почистил кондиционеры. Многое пришлось докупать самим – не хватало штор, полотенец, постельного белья. Еще около 30 тысяч набежало после покупки текстиля и других полезных мелочей.
Затраты на запуск составили около 1 миллиона.
Работа в гостинице
Первый крупный заезд был уже 1 мая. В апреле мы договорились с профсоюзами из Краснодарского края, и к нам приехал рабочий коллектив, который занял все 13 номеров. Отдельного жилого помещения для нас не было: когда были свободные номера – спали в них, когда не было – спали в кладовке на раскладушках.
Кажется, все время мы что-то мыли и где-то убирались. Так и было.
Главная забота была одна – заселять отдыхающих. Каждого надо было встретить, рассчитать, поселить в чистый номер, в конце отпуска выселить, пожелать счастливого пути, отмыть номер и повторить заново. С середины июня всегда были заняты 10-11 номеров, один или два оставляли для себя. В мае и начале июня заполняемость была 50%.
Обязанности не делили, все делали вместе: стирали, убирали территорию, позднее начали закупать продукты и готовить завтраки.
Изначально у нас была договоренность с кафе через два дома – «мы отправляем к вам наших отдыхающих, вы отдаёте 10 процентов от стоимости завтраков-обедов». Но гостям там не нравилось, и с июня мы начали заказывать комплексные обеды с доставкой, а завтраки готовить сами.
Завтрак стоил 50 рублей. Прибыль с завтраков была непостоянной – в один день заказывали 10 завтраков, это 400 рублей прибыли, в другой день не заказывали ни одного. От идеи готовить обеды мы отказались почти сразу, хотя это достаточно прибыльно – тяжело, не было достаточно оборудования и времени.
Постояльцы охотно брали у нас домашние напитки, уголь для мангала и мёд.
Для развлечения гостей мы постоянно устраивали анимацию – рисовали плакаты, ставили музыку и развлекали детей. Вместе отмечали детские дни рождения, делали пенную вечеринку, общий шашлык и караоке.
Все полученные от постояльцев средства мы записывали в тетрадь, складывали их в сейф и оттуда сразу вынимали на текущие расходы и проживание.
За каждый месяц мы тратили по 45 000 рублей на операционные расходы.
Ситуация с бассейном
Всем отдыхающим мы рекламировали большой крытый бассейн, бесплатный для постояльцев гостиницы. В договоре аренды было прописано, что мы пользуемся бассейном 7 часов в день, но хозяева гостиницы сами устанавливают время. Мы рассчитывали, что бассейн днем будет в нашем распоряжении. В итоге каждый день хозяин проводил там уроки плавания для детей с 10 утра до 8 вечера. В это время бассейн закрывался для посещения, а нам оставались самые неудобные часы – утром и поздно вечером.
Гости были недовольны. Я пыталась донести до хозяина, что этого времени недостаточно. В середине июня он согласился пойти на уступки и разрешил плавать еще час в обед. Бесконечная борьба с хозяином за бассейн очень утомляла.
Это было неудобно, но не критично. Все было хорошо, пока в июле в Геленджике не прорвало канализацию.
Катастрофа с канализацией
Первые звоночки появились еще в конце июня. Все гости массово на второй день после приезда начинали болеть ротавирусной инфекцией. Болели целыми семьями. Источником заразы было море. Мы догадывались об этом, но не могли ничего сделать.
В начале июля из-за аварии сточные воды через ливневую канализацию попали в море. Все городские пляжи закрыли, те, кто приехал на отдых на машинах, разворачивались и уезжали на другие курорты.
Так повторялось несколько раз – канализацию прорывало, пляжи огораживали лентой и заливали бухту антисептиком. Постояльцев стало ощутимо меньше — люди узнавали новости и не хотели приезжать, отменяли бронь. Отчасти бассейн нас спас – гости, которые уже заселились, выселяться не стали.
К середине июля стало понятно, что нам не удастся ничего заработать. В конце июля мы вышли в ноль – ничего не заработали, но отбили вложенные деньги.
Тем временем подходил срок оплаты второй части аренды за август и сентябрь. Мы понимали, что в текущей ситуации не сможем заработать еще 900 тысяч за два месяца, даже чтобы отбить аренду. Это было все, что мы заработали за 3 месяца!
Позднее от других арендаторов мы узнали, что 1 800 000 за сезон это очень много. Средняя цена за такую гостиницу на 500 тысяч меньше.
Отдыхающих в гостинице почти не было, брони и предоплаты было всего на 150 тысяч.
Мы решили расторгнуть договор до августа и уехать. Хозяина гостиницы предупредили за две недели. Он ответил, что его не волнуют обстоятельства и требовал выплатить 900 тысяч за август и сентябрь. Расторгать договор он отказался. Мы знали, что платить не будем.
В качестве условий расторжения в договоре были указаны только форс-мажорные обстоятельства. Мы ссылались на них. Но власти в городе не вводили режим повышенной готовности, вся ситуация не афишировалась. По договору, никаких обстоятельств непреодолимой силы не было.
С большим трудом мы договорились. Всю предоплату и список постояльцев на следующие месяцы отдали хозяину гостиницы.
В итоге за 3 месяца — с мая по июль — выручка составила около 1 135 тысяч рублей. Все это мы потратили на операционные расходы, проживание и аренду – 900 тысяч ушло арендодателю.
Выводы
У нашего бизнеса был огромный плюс – он был на море. Все 3 месяца мы провели на юге – в свободное время ходили на пляж, загорали и путешествовали по побережью. Побывали в Краснодаре, Анапе, Новороссийске. С нами были наши дети, и для них это незабываемый отдых. Наши гости оказались приятными людьми, с некоторыми мы общаемся до сих пор.
Мы сделали ряд выводов из этой истории.
1. Вхождение на рынок начинается с его глубокого изучения. Даже если у вас есть бизнес в другой сфере, заходить в новую отрасль нужно после того, как вы в ней разобрались. Мы не знали, сколько приемлемая цена аренды гостиницы и погорели на этом.
2. Стоит учитывать опыт предыдущих арендаторов. Если у вас есть контакты старых арендаторов, не стоит пренебрегать их опытом и нужно обязательно спросить, с какими трудностями они столкнулись. Они же дадут отзыв на владельцев гостиницы.
3. В договоре с арендодателем нужно грамотно прописать условия расторжения. После розлива канализации мы потеряли значительную часть клиентов и могли работать только при снижении арендной платы. Опустить стоимость хозяин не согласился. Расторгнуть договор мы смогли с большим трудом.
4. В договоре нужно указать все тонкости, которые для вас имеют значение. Мы не прописали условия совместного пользования бассейном. Позднее это принесло нам много неудобств.
Содержание статьи:
- Бизнес план гостиницы на море: как составить финансовый план
- Что нужно учитывать при составлении бизнес-плана мини гостиницы у моря
- Пример бизнес-плана мини гостиницы у моря
- Помещение под мини-гостиницу у моря
- Кредит
- Работники
- Финальная стадия составления бизнес-плана для гостиницы на море
Специфика открытия гостиничного бизнеса на курортах предполагает особенно тщательного взвешивания поэтапного сценария действия. Даже в условиях повышения спроса на российские морские побережья, сфера гостеприимства весьма неустойчива. А сезонность предприятия дает развитие большим сомнениям относительно возможности получить большую рентабельность. В этой статье читайте о том, как составить бизнес план гостиницы на море, ознакомьтесь с приведенным примером и рассчитывайте свои силы на его основе.
Бизнес план гостиницы на море: как составить финансовый план
Гостинично-ресторанное дело — одно из самых сложных направлений в бизнесе. Здесь не работает простая купле-продажная схема. От того, насколько правильно вы определите целевую аудиторию, насколько верно выберете расположение, насколько грамотно выстроите рекламную кампанию, и от многих других факторов зависит успешность предприятия.
Сегодня трудно представить себе крупное начинание без составления четкого и исчерпывающего финансового плана. В гостиничном бизнесе, как и в других сферах, необходимо рассматривать уровень загруженности предприятия, что предугадать крайне тяжело. Однако существуют некие среднестатистические показатели, от которых можно и нужно отталкиваться.
Что нужно учитывать при составлении бизнес-плана мини гостиницы у моря
Основная особенность гостиничного дела на морском побережье — это неравномерная загруженность отеля. В летний период у обычной курортной гостиницы отбоя нет от клиентов (при условии правильной подачи себя). В период с октября по начало мая такие отели либо перестают функционировать, либо предпринимают действия по сокращению штата, расходов и практически сводят деятельность к минимуму.
Какие расходы необходимо учесть
Разумеется, вы можете избрать для себя особенную политику предоставления сервиса, ценовую политику и ориентированность на состоятельных граждан. Но в данной статье мы приведем перечень необходимого минимума, без которого не может существовать ни одна уважающая себя гостиница.
Статьи расходов:
- Основание фирмы
- Приобретение или взятие в аренду недвижимости
- Фонд заработной платы сотрудников
- Перепланировка площадей
- Черновая и чистовая отделка
- Дизайн помещения и оформление интерьера
- Оборудование для питания, уборки и поддержания надлежащего состояния номеров
- Меблировка
- Налоги
- Раскрутка отеля
- Коммунальные расходы и ежемесячные расходные материалы
Пример бизнес-плана мини гостиницы у моря
Итак, нам нужно открыть отель в курортном городе. Для примера возьмем город Керчь в Крыму и будем отталкиваться от реалий подобного города. В нашей «стандартной» гостинице будет минимальный сервис: бесплатный интернет; поддержание надлежащего состояния номерного фонда; возможность предоставить утюг и гладильную доску; буфет на первом этаже и магазинчик.
Помещение под мини-гостиницу у моря
Помещение в этом примере мы будем арендовать. Мини-отель будет рассчитан на 20 номеров, 3 из которых класса люкс, 9 двухместных номеров стандарт и 8 одноместных номеров для постояльцев. Для открытия подобного заведения нам потребуется в среднем 500 м2.
От выбора места зависит успешность вашего бизнеса. Мы выберем здание, находящееся в 30 минутах от побережья. На транспорте добраться можно за 10 минут. Предусмотрено место для стоянки автомобилей (ведь часть постояльцев приезжает на собственном транспорте). Заложим на арендные платежи 200 000 рублей ежемесячно.
Здесь отметим, что вы можете предпочесть помещение с меньшим метражом, однако стоит учитывать, что, согласно нормам, на одного гостя должно приходиться не менее 15 квадратных метров площади номера. Здание должно быть оснащено хорошей вентиляцией, горячим водоснабжением и пр.
Будем учитывать тот факт, что возможно вам придется сдерживать цена на первом этапе становления дела. Посему предлагаем взять в расчет следующие цифры: Люкс – 4400 рублей в сутки; номер на двоих 3200 руб.; стандартный одноместный номер 2000 руб. Рассчитаем среднюю стоимость номера – 2900 руб. в сутки. Максимально наш отель вместит единовременно 32 человека. Заполняемость отеля на море чрезвычайно неравномерна. 4 жарких месяца она составит до 100% (возьмем 90%), а зимой может снизиться значительно.
Как рассчитать выручку в летние месяцы: 2900 руб. х 30 дней х 32 чел. х 90% = 2,5 млн. руб.
За 4 месяца доход предприятия составит порядка 10 млн. руб.
Кредит
На аренду, организационные вопросы, обустройство гостиницы и ее рекламу нам понадобится взять кредит. Сумма кредита будет 11600 тыс. руб. Возьмем мы его на 15 лет. Для закупки мебели, техники, сантехники и другого отводим сумму в 5 миллионов рублей. Нам потребуется оснастить площади общего пользования, а также все технические зоны – 1,8 миллионов. Открытие фирмы, получение разрешительной документации и услуги юриста 100 тыс. руб.
В нынешних условиях продвижение бизнеса в интернете стало необходимостью. Отведем на открытие собственного сайта и прочую рекламную продукцию 200 тыс. руб. Не стоит забывать и про непредвиденные расходы. Это то, о чем случайно забыли; бюрократические издержки; потеря и порча части имущества и пр. Заложим расходов на непредвиденные обстоятельства 700 тыс. руб.
Работники
При расчете своего бизнес-плана на гостиницу у моря, вам необходимо будет изучить уровень заработных плат в вашем городе. Какой персонал нам необходим:
- Директор с зарплатой 30000 руб.
- 2 администратора на ресепшен в 2 смены – 2 х 17000
- 2 кассовых операциониста – 2 х15000
- 2 продавца в буфет — 2 х 16000
- Горничные, уборщики 5 х 14000
- Специалист по брони – 17 тыс. руб.
- Менеджер по рекламе – 18 тыс. руб.
- Бухгалтер на 0,5 ставки – 17000 руб.
Итого зарплатный фонд будет обходиться в 250 тыс. руб. каждый месяц. Не забудем и о налогах с этой суммы (около 40% от ФОТ) — 100 тыс. руб.
Систему налогообложения нужно будет выбрать совместно с бухгалтером. Мы предположим, что выбор падет на «упрощенку». Важно учесть сезонность предприятия. 15% от выручки заложим на пополнение городской казны в виде налогов.
Охранять заведение не обязательно при помощи постоянно находящегося на службе охранника. Сегодня все больше гостиниц прибегают к помощи частных охранных предприятий, чьи услуги дешевле, чем содержание штата. Отведем 15 тыс. руб. в месяц на эти нужды.
После составления бизнес-плана нужно посоветоваться с бухгалтером, но на такую площадь целесообразно применять упрощенную систему налогообложения и платить 15% в городскую казну.
Кроме того, нам потребуется какая-либо охрана предприятия. Содержать штат охранников весьма дорого, поэтому мы обратимся в ЧОП для установки «тревожной кнопки». Цена их услуг составит 15 000.
Ежемесячная рекламная кампания нам обойдется в 40 000 рублей.
Финальная стадия составления бизнес-плана для гостиницы на море
В прошлых абзацах мы не упомянули коммунальные расходы. Площадь нашего отеля немалая, потому примерно 65 000 рублей необходимо предусмотреть. Кроме того, каждый месяц в отеле необходимо закупать расходные материалы – 30 000 руб.
| Выручка | 2 500 000 |
| Аренда | 200 000 |
| ФОТ и налоги с него | 350 000 |
| Охрана | 15 000 |
| Выплаты по кредиту | 250 000 |
| Реклама | 40 000 |
| Коммунальные платежи | 65 000 |
| Расходные материалы | 30 000 |
| Доход | 1 550 000 |
| Налоги по УСН 15% | 232 500 |
| Чистая прибыль | 1 317 500 |
Месячная прибыль составит 1 317 500 рублей. За 4 жарких месяца при заполняемости отеля на 90% вы заработаете 5 270 000. Воспользуйтесь нашим примером для формирования своего бизнес-плана, используя простой алгоритм. И только после этих прикидок отправляйтесь к профессиональному сметчику для детализации.
Rusbase
Как открыть отель с нуля: инструкция из восьми шагов
Продолжаем серию материалов о том, как открыть свой бизнес в разных сферах. В первом тексте мы рассказали о кофейнях: с чего начать и к чему готовиться начинающему «кофейному» предпринимателю. Сегодня говорим о том, какие этапы ожидают начинающего отельера в покорении гостиничной ниши.
Чем различается гостиничный бизнес в столице и регионах России
Москва – это в первую очередь не туристический, а рабочий город. В столицу люди чаще всего приезжают на конференции, выставки и по рабочим вопросам. Всем постояльцам важно предоставить хороший сервис, чтобы человек быстро заселился и не имел проблем. В Санкт-Петербурге обратная ситуация: туда как раз едут отдыхать, и особенно иностранцы, на выходных в Питере высокая загрузка, люди гуляют. Даже так: многие приезжают в Москву, остаются на день – два и с утра отправляются на «Сапсане» в Питер.
Алексей Петропольский
Владелец бутик-отеля «Чемодановъ»
Дэвид Дженкинс
Вице-президент по развитию бизнеса компании Radisson Hotel Group
В Москве традиционно популярнее всего высококлассные брендовые отели. В основном это связано с большим количеством бизнес-путешественников. При этом, по мере развития рынка, мы видим, что спрос на лайфстайл-отели еще далеко не освоен.
Во многих регионах России дефицит качественных гостиничных услуг — отелей с высоким уровнем сервиса и разумным, отвечающим спросу соотношением цены – качества. Потенциал есть в каждом регионе и городе, даже, например, в Санкт-Петербурге, где летом особенно высока заполняемость отелей, хостелов и другого жилья.
Чтобы адекватно оценить дефицит, нужно учитывать не только количество доступных вариантов размещения, но и спрос на проживание в них. В каких-то регионах туристический поток постоянно растет. Например, на Алтае, в Краснодарском крае, республике Карелия и в Свердловской области, также популярны города Золотого кольца России. А где-то турпоток начнет увеличиваться только в ближайшие годы, в том числе в связи с облегченным режимом получения виз для иностранных туристов. Я бы рекомендовал учитывать эти факторы при выборе города и региона для открытия нового отеля.
Максим Карауш
Руководитель гостиничного направления OneTwoTrip
Шаг 1. Капсульный или традиционный? Выберите тип отеля и придумайте концепцию
Федеральное агентство по туризму разграничивает большие и мини-отели по количеству номеров: если планируете номерной фонд меньше 50 комнат, то вы будете условно считаться владельцем мини-отеля.
Также гостиничный бизнес подразделяется на виды гостиниц по классу услуг (Постановление от 16 февраля 2019 года №158):
Традиционный мини-отель
Один из наиболее популярных вариантов размещения; будет включать от 5 до 50 номеров, регистрационную стойку и обеденную зону. Отели такого типа редко предлагают дополнительные услуги.
Хостел
Формат общежития с номерами до 20 человек с общей кухней, санузлом и зоной отдыха.
Коливинг
Это микс хостела и капсульного отеля, чаще с качественным ремонтом, который большинство постояльцев использует для длительного проживания.
Мотель
Бюджетный тип отеля в придорожной зоне с минимумом удобств.
Курортный отель
Обеспечит качественный отдых постояльцу, предполагает наличие на территории ресторанов, бассейнов, спортзала и других сервисов.
Традиционный большой отель
Отель с номерным фондом от 50 комнат, предлагает большой спектр дополнительных услуг, часто является сетевым.
И другие
Это основные формы для России. Также встречаются акватели, капсульные, апарт-отели, комплексы апартаментов, гостевые, или семейные, бизнес-отели и другие типы.
Обратите внимание: В материале мы расскажем про этапы открытия небольшого отеля, так как это самый понятный вариант для запуска первого бизнеса. Также мы не берем тему франшизы: в таких случаях процесс контролирует франчайзер, у которого обычно есть конкретные требования к новой точке.
Концепция отеля включает в себя следующее: месторасположение и характеристика ближайшего гостиничного фонда, номерной фонд (количество и их виды), площадь (в том числе нежилых отельных помещений), цены на проживание, ориентировочная среднегодовая загрузка, сезонность, штат, дополнительные услуги вроде завтраков, трансфера, экскурсий и другие параметры.
Лайфхак: Для качественного сбора аналитики можно обратиться в компании, которые занимаются управлением и консалтингом в гостиничной нише. Маркетинговый анализ позволит не ошибиться с выбором типа и концепции предприятия, а также поможет рассчитать плановые издержки и доходы со сдачи номеров — отразите его в вашем бизнес-плане (см. следующий шаг).
Хостелы обещают быстро окупиться и требуют меньше всего вложений. По данным Российской газеты, сейчас хостелы занимают долю в 20–40% всего рынка размещения (в зависимости от региона).
Однако важно считаться с «законом Хованской»: с 1 октября 2019 года в России будет запрещено размещение хостелов и гостиниц в жилом фонде многоквартирных домов. При этом формулировку о запрете «иных средств размещения» и «услуг временного размещения» из текста законопроекта убрали. Получается следующее: юрлица и ИП оказывать гостиничные услуги теперь в жилом фонде не могут, но продолжать работать можно по договорам найма.
Исключением из законопроекта станут нежилые помещения на 1 и 2 этажах (над другими нежилыми объектами), обязательно с отдельным входом, при наличии систем противопожарной безопасности, звукоизоляции в номерах, охранной сигнализации и сейфов. То есть, если требования соблюдаются, размещаться в жилом доме хостел или мини-отель все-таки сможет. Правда, поскольку эти требования, особенно отдельный вход, сложны в исполнении, ищите в первую очередь помещения в нежилом фонде.
Евгений Насонов, член правления Лиги хостелов:
«Что произойдет с хостелами 1 октября? Навряд ли что-то кардинально поменяется для уже функционирующих объектов. У московских властей есть чем заниматься. Идея того, что контролирующие органы все оперативно проверят, разбивается о расчеты: так, в 2016 году, когда московские власти объявили хостелам «войну», было закрыто 46 точек. При этом ежегодно их открывается более 50».
Шаг 2. Составьте бизнес-план и обозначьте объем инвестиций
Вы определились с типом и концепцией отеля, теперь нужно понять объем инвестиций и желаемой прибыли. Эти цифры позволят начать работать над бизнес-планом.
Прединвестиционные исследования сформируют выводы о рентабельности будущего бизнеса. Кроме того, маркетинговый анализ поможет рассчитать плановые издержки и доходы со сдачи номеров — он должен быть отражен в вашем бизнес-плане. Когда определитесь с помещением (см. шаг 3), дополните план: проанализируйте ближайших конкурентов и их ценовую политику — вам придется играть по уже установившимся ценовым правилам.
Еще необходимо проанализировать и зафиксировать в бизнес-плане вашу финансовую модель. Рассчитать стоимость продажи номера на следующие годы после открытия правильнее будет с момента выбора помещения, ориентируясь на рынок. Спрогнозировать операционные расходы можно уже сейчас: подсчитайте, во что вам обойдутся зарплаты персоналу (подробнее о персонале мы остановимся на шаге 7), коммунальные платежи, приблизительная аренда (сколько закладываете, если помещение не в собственности), уборочный инвентарь и расходные материалы.
Если результаты расчетов по бизнес-плану оправдают ожидания, переходим к поиску помещения и регистрации бизнеса.
Найдите поставщиков сервисов и услуг для бизнеса
В B2B-магазине Rusbase в режиме «одного окна» вам доступны надежные поставщики бизнес-решений. Здесь вы привлечете к своему проекту инвестора, вместе с профессионалами сделаете грамотную финансовую модель и, если понадобится, проведете инвестиционную диагностику бизнеса перед запуском.
Расположение помещения вашего будущего мини-отеля в большей мере скажется на успехе всего предприятия. Важно, чтобы новый отель расположился в центральных районах (но в относительно спокойном месте) с хорошей инфраструктурой, был в шаговой доступности от метро и остановок наземного транспорта и, в идеале, соседствовал с объектами культурного наследия.
Также ваше будущее помещение, подходящее под планы и не предполагающее выход за рамки финвозможностей, должно быть объектом нежилого фонда. Перевод из жилого в нежилой — это долго, затратно и далеко не всегда возможно.
Рассчитывайте, что, помимо номеров, в помещении должны расположиться:
- ресепшен;
- холл;
- помещения для персонала;
- помещение для охраны;
- складские помещения;
- место для хранения уборочного инвентаря и белья;
- обеденное пространство (если планируете предлагать гостям завтраки).
Лучше всего открывать отель в выкупленных помещениях. Если вы открываете отель в месте, которое арендуете, вы должны его железобетонно забронировать: надо договориться с арендодателем на то, чтобы вам дали долгосрочное право пользования этим помещением — более чем на десять лет. Пропишите штрафные санкции, формы расторжения, форс-мажорные обстоятельства — все, что может привести к закрытию бизнеса по вине арендодателя.
Алексей Петропольский
Владелец бутик-отеля «Чемодановъ»
Шаг 4. Зарегистрируйте бизнес
Для оформления договора аренды вам понадобится зарегистрировать свой бизнес.
Если у вас фонд до 50 номеров, можно ограничиться оформлением статуса ИП. Если вы уже являетесь индивидуальным предпринимателем, зарегистрируйте в налоговых органах соответствующий вид деятельности по ОКВЭД. Для мини-отеля с общепитом — это 55.11, отелей без пункта питания — 55.12.
Следующее — выбор системы налогообложения. Владельцы мини-отеля с ежегодным заработком до 150 млн рублей могут воспользоваться упрощенной системой налогообложения (УСН) и / или единым налогом на вмененный доход (ЕНВД) — популярным налоговым режимом в малом отельном бизнесе. Общая система налогообложения (ОСНО) будет менее выгодна.
Шаг 5. Составьте дизайн-проект и начните ремонт
Далее мы переходим к проектированию, оформлению документации, строительству и закупкам. Обязательно изучите общие требования к малым средствам размещения (например, тут).
Рынок гостиничных услуг — это конкурентный рынок, а при конкуренции всегда улучшается качество. Идея про то, что можно снять помещение и сделать в нем самый дешевый ремонт, поклеить все стеклообоями, поставить двухъярусные кровати — и у вас это как-то будет работать, сегодня не актуальна. В Москве и продвинутых регионах все давно не так.
Кроме того, подходите к проектированию ответственно, думайте, прежде чем что-то делать. Например, государство запрещает селить людей без окон или планировать на 50 человек один туалет — вас просто не классифицируют, и будут правы.
Также правильная планировка помещения позволит грамотно использовать пространство: кто-то в помещении в 250 кв. м ставит 27 коек — и не выходит на оборот, а кто-то ставит в этом же помещении 50 коек, и люди все равно остаются довольны.
Евгений Насонов
Член правления Лиги хостелов
Алексей Петропольский
Владелец бутик-отеля «Чемодановъ»
Ни в коем случае не экономьте на вытяжке, кондиционировании, отоплении и шумоизоляции. Постоялец должен жить с удобством, в комфортной температуре и в абсолютной тишине — то есть не слышать, что происходит за стенкой.
Новичкам может быть сложно вписаться в планируемый бюджет уже на этапах дизайна и проектирования. Во-первых, и это самое частое, — вы можете допустить ошибки в оценке бюджета реализации. Во-вторых, дополнительные расходы могут появиться в связи с изменением техзадания на этапе проектирования. В-третьих, чтобы вписаться в бюджет, координируйте работу проектной группы (проектировщиков, строителей, поставщиков и тому подобное). А помимо финансов отмечу вероятность внезапных изменений в законодательстве — за этим тоже нужно следить.
Павел Отрощенко
Генеральный директор архитектурного бюро FrontArchitecture
Шаг 6. Сделайте разрешительные документы
Вам необходимо получить следующие документы:
• регистрационное свидетельство и подтверждение о постановке на налоговый учет;
• арендное соглашение или правоустанавливающий акт на недвижимость;
• техпаспорт и другие документы на помещение;
• документы, подтверждающие соответствие требованиям санитарной, технической, пожарной и экологической безопасности;
• договоры с обслуживающими, охранными и коммунальными организациями (например, на коммунальные услуги, вывоз мусора, техобслуживание и прочее);
• документ о регистрации кассового аппарата в налоговой инспекции;
• разрешение на вид деятельности от Роспотребнадзора;
• и другие документы, подразумевающие обязательную сертификацию.
Лайфхак: Проконсультироваться по вопросам подготовки документов можно в сервисах «единого окна», консалтинговых компаниях, налоговой инспекции и органах местного самоуправления.
Кроме того, от вас потребуют пройти обязательную сертификацию гостиниц. Все отели, в том числе хостелы, должны быть оценены до 1 января 2021 года. Аккредитованные организации получат свидетельство о присвоении звездной категории, которое будет действительно три года.
В мини-отеле должны числиться: управляющий — он ответственен за все процессы; администратор — размещает постояльцев и решает их вопросы; горничная — поддерживает чистоту в отеле; охранник — отвечает за охрану и безопасность; технический работник — ремонтирует мебель и оборудование. Если в отеле будет точка питания, на нее тоже понадобится квалифицированный персонал. Бухгалтера и делопроизводителя можно нанять на частичную занятость.
Шаг 8. Займитесь продвижением отеля
На первом этапе наибольшее число клиентов принесут системы онлайн-бронирования (ОТА) — при должном подходе отеля к этому вопросу.
Цель нового отеля — привлечь максимальное число посетителей на свои страницы: не только на официальный сайт, но и на страницу объекта в системах бронирования. У всех крупных ОТА есть программы расширенного сотрудничества для отелей, которые как раз помогают потенциальным гостям обратить внимание на конкретный отель. И клиентов получить быстрее всего в том случае, когда предложение отеля самое привлекательное на фоне конкурентов.
Далее, если уровень сервиса и качество услуг отеля оправдали (а лучше —превзошли) ожидания гостей, отель получает отзывы и первых лояльных и постоянных клиентов.
Максим Карауш
Руководитель гостиничного направления OneTwoTrip
Сколько стоит открыть мини-отель?
«Один номер мини-отеля обойдется вам минимум в полмиллиона. Если дизайнерский — 1 млн рублей. Так было и у нас в «Чемодановъ». В любом случае сделать номер меньше чем за 500 тысяч рублей не получится: самые дешевые матрасы, кровати, сантехника, плитка, обои, светильники, электрика, трубы — все равно уйдет не меньше полумиллиона. Еще закладывайте около 5 миллионов сверху — на общие зоны», — Алексей Петропольский, владелец бутик-отеля «Чемодановъ».
«Инвестиции в хостел в 500 кв. м будут на уровне 9–10 млн рублей. От первого забитого гвоздя до заезда первого гостя в мини-отеле должно пройти 2–3 месяца», — Евгений Насонов, член правления Лиги хостелов.
Когда рассчитывать выйти на окупаемость?
«С точки зрения рентабельности, отель — это сложная тема. Если хочется быстро войти и быстро отбиться, открывайте хостел. Минимальные затраты, но сложности с подбором помещения — зато гарантирована железобетонная загрузка, если помещение в центре.
Если говорить про небольшие отели, то здесь ждать возвратности придется долго: можете 3–7 лет, если не будете допускать промахов в процессе работы. Чтобы реализоваться в сфере гостиничного бизнеса, в первую очередь думайте о своем клиенте и оказывайте услуги высокого качества — на них всегда будет спрос», — говорит Алексей Петропольский, владелец бутик-отеля «Чемодановъ».
В нашем B2B-магазине мы собрали надежных и проверенных поставщиков услуг и сервисов, которые помогут решить ваши бизнес-задачи.
Если вы мечтаете о гостиничном бизнесе, но у вас не хватает средств, вы можете рассмотреть идею открытия гостевого дома на берегу моря. Специфика открытия такого бизнеса требует тщательного рассмотрения сценария работы. Имейте в виду, что этот район не является устойчивым, даже при повышенном спросе на отдых на местных побережьях. Прибыль будет сезонной, но, учитывая сопутствующий доход и высокую рентабельность, этот вид бизнеса можно рассматривать как дополнительный доход.
Содержание
- Обязательные расходы и затраты
- Доход
- Не приступайте сразу к действиям
- От чего зависит возврат инвестиций: целевая группа
- Услуги с добавленной стоимостью
- На чем вы можете сэкономить
- Экономия на персонале
- Приложение
Обязательные расходы и затраты
Покупка или строительство дома для отдыха у моря в Краснодарском крае – очень дорогостоящее предприятие. Расходы зависят от того, где вы планируете открыть свой бизнес. Помимо расходов, связанных с недвижимостью, инвестиции сводятся к нескольким другим элементам, таким как решение формальностей и получение разрешений, возможный ремонт и реконструкция, получение статуса ИП и приобретение оборудования и помещений.
Это первоначальные затраты. В общей сложности эти расходы составят около 25 млн рублей. Кроме того, существуют ежемесячные расходы, такие как зарплата персонала, реклама и операционные расходы. Последние представляют собой расходы на коммунальные услуги, косметический ремонт и, при необходимости, ремонт оборудования. Общие ежемесячные расходы могут достигать 300 000 рублей. Однако если вы сократите количество сотрудников и сумеете создать клиентскую базу, эти расходы можно сократить в два-три раза.
Доход
Для расчета прибыли необходимо определить заполняемость дома и учесть сезонные изменения. Минимальная стоимость аренды одного номера может составлять всего 800 рублей, а средняя – около 2 500 рублей в сутки. Есть также мини-отели, где номер стоит около 10 000 рублей в сутки, но это редкость.
Если гостевой дом рассчитан на 12 человек, приезжающих парами, он будет приносить около 540 000 рублей в месяц. Фактические цифры могут быть выше или ниже, в зависимости от качества предоставляемых услуг. Если учесть ежемесячные расходы, чистая прибыль может составить 240 000 рублей в месяц, что составляет почти 3 млн рублей в год.
Если бизнес работает с низким уровнем прибыли, срок окупаемости составит около 10 лет. Однако, как показывает практика, такие проекты окупаются уже через пять лет, поскольку владелец бизнеса со временем приобретает постоянных клиентов, оптимизирует расходы и улучшает управление опытом.
Не приступайте сразу к действиям
Если вы не хотите рисковать или у вас нет средств, необходимых для начала бизнеса, вы можете использовать арендованное помещение, чтобы набраться практики и понять, подходит ли вам эта сфера деятельности. Вы можете арендовать гостевой дом всего на несколько месяцев, чтобы заработать денег и оценить свои возможности. Вы также можете проанализировать рынок и понять, насколько сильна клиентура.
От чего зависит возврат инвестиций: целевая группа
Самым важным фактором, определяющим, сможете ли вы открыть свое дело или нет, является окупаемость инвестиций. Это может зависеть от нескольких факторов, например, от целевой группы. Гостевые дома предназначены для туристов, которые не принадлежат к высшему классу. Иногда комнаты снимают даже местные отдыхающие.
Чтобы привлечь целевую группу с более высокой платежеспособностью, вы можете модернизировать отель, предложив дополнительные услуги и оснастив помещение предметами роскоши. Однако это не всегда имеет смысл.
Услуги с добавленной стоимостью
Чтобы увеличить доходы, вы можете предложить дополнительные услуги, такие как транспорт от аэропорта до места проведения мероприятия и от места проведения мероприятия до морского побережья, кейтеринг, экскурсии и трансферы к достопримечательностям. Дополнительные услуги могут включать кафе, буфет, бар, заказ билетов, покупку оборудования или прокат спортивного и развлекательного инвентаря.
На чем вы можете сэкономить
Владельцы мини-отелей делятся своим опытом о том, как сэкономить деньги при создании бизнеса. Например, не всегда лучше покупать готовую недвижимость. Если ему уже несколько десятков лет, возможно, у него уже есть проблемы с подключением и требуется ремонт. Для сравнения: готовый дом под гостиницу может стоить до 40 миллионов рублей, в зависимости от площади, состояния и расположения. Однако аналогичный дом можно построить минимум за 4 миллиона рублей. Однако в эту стоимость не входит цена земельного участка.
Экономия на персонале
На первых порах вы можете попытаться сэкономить на персонале, выполняя некоторые функции самостоятельно. Если это семейный бизнес, вы можете сэкономить еще больше.
Приложение
Открытие отеля на берегу моря – не самое дорогое предприятие, но конкуренция в этой сфере достаточно высока. Вам придется работать рука об руку с полноценными отелями и владельцами квартир, которые предлагают аренду на ночь. Поэтому вам необходимо изучить конкурентов, рассчитать свой бюджет и продумать, какие услуги вы будете предоставлять.
Решили создать гостиничный бизнес, но не знаете, с чего начать? В статье расскажем, как открыть мини-гостиницу с нуля и составить бизнес-план, который поможет оценить ее рентабельность.
В соответствии с ГОСТ Р 51185-2014, мини-отель или мини-гостиница — это средство размещения с номерным фондом от 5 до 15 номеров.
Открывать гостиницу в мини-формате стоит, если у вас нет большого стартового капитала и опыта в гостиничном бизнесе. Вам будет проще организовать ее работу, к тому же такой формат привлекает постояльцев низкой ценой и домашней атмосферой. Назовем другие преимущества гостиницы мини-формата по сравнению с крупными отелями:
- небольшая площадь помещения;
- меньшее количество персонала;
- меньшая сумма ежедневных расходов;
- простая организация внутренней работы.
Финансовый план
Подключите Контур.Отель и эффективно управляйте отелем
Оставить заявку
Перед открытием мини-гостиницы нужно изучить рынок, узнать, велика ли конкуренция подобных услуг в вашем городе, определить целевую аудиторию, составить бизнес-план. Доходность мини-гостиницы будет зависеть от следующих факторов:
- в каком городе вы откроетесь;
- где расположите гостиницу — в центре или на окраине;
- купите собственную недвижимость или возьмете в аренду;
- какая у вас будет средняя заполняемость номеров;
- каким будет сезонное колебание цен.
Предлагаем воспользоваться таблицей-шаблоном ниже. Заполнив ее, вы сможете предварительно оценить рентабельность планируемого бизнеса.
|
Расходы |
₽ |
|
|---|---|---|
| Первоначальные | Приобретение недвижимости | |
| Регистрация бизнеса, оформление документов, получение разрешений | ||
| Перепланировка, ремонт | ||
| Мебель | ||
| Техника | ||
| Оборудование | ||
| Текстиль | ||
| Прочие расходы | ||
| Ежемесячные | Заработная плата | |
| Налоги | ||
| Оплата услуг прачечной и других услуг на аутсорсинге | ||
| Коммунальные и эксплуатационные расходы | ||
| Реклама | ||
|
Итого: |
||
|
Доходы |
₽ |
|
| Выручка от номерного фонда (в месяц) | ||
| Дополнительные доходы: парковка, копировальные услуги, камера хранения, сейф и прочее (в месяц) | ||
|
Итого: |
Открытие мини-гостиницы пошагово
- Регистрация бизнеса.
Выберите форму собственности: ИП или ООО. У той и другой есть свои преимущества и недостатки. Сравним их в таблице:
| Форма собственности | ИП | ООО |
|---|---|---|
| Регистрация | Просто и быстро: минимум документов (заявление, копия паспорта, квитанция об оплате госпошлины, свидетельство о постановке на учет). Процесс занимает не более 5 дней | Сложно и долго: большой пакет документов, создание учредительных документов. Процесс может занять несколько недель |
| Ответственность | ИП отвечает своим личным имуществом | Владелец отвечает в пределах уставного капитала |
| Виды деятельности | Есть ограничения. Например, нельзя заниматься продажей алкоголя | Нет ограничений |
| Бухучет | Не нужно вести | Обязательно вести |
| Штрафы | Штрафы небольшие, например, за нарушение кассовых операций — 5 000 рублей | Штрафы гораздо выше, чем у ИП. Аналогичный штраф для ООО — 80 000 рублей |
| Ликвидация бизнеса | Простая, срок — 1 месяц | Сложная — до полугода |
Если вы планируете, что в мини-гостинице будет бар с алкогольными напитками, то придется регистрировать ООО, ИП не может заниматься продажей алкоголя. Либо можно привлечь другое юридическое лицо для организации питания и продажи алкоголя.
В целом для мини-гостиницы больше подходит ИП — меньше собирать документов для открытия, ниже штрафы, не нужно вести бухучет.
- Выбор места и помещения.
Основные клиенты мини-гостиниц — это туристы и абитуриенты. Выбирая место для размещения гостиницы, учитывайте этот фактор. В первую очередь изучите пространство вблизи вокзалов, станций метро, учебных заведений. Услуги гостиницы будут больше пользоваться спросом, если в шаговой доступности расположены достопримечательности, торговые центры и заведения общественного питания.
Чаще всего под мини-гостиницу арендуют уже готовое помещение или покупают и перепланируют квартиру в жилом доме. Аренда помещения — менее затратный и быстрый вариант на этапе открытия мини-гостиницы. Но аренда будет постоянной статьей расходов, а с учетом того, что окупаемость гостиниц обычно составляет около 5 лет, выгоднее будет приобрести собственную площадь. Если вы решили выкупить квартиры в жилом доме, то их нужно перевести из жилого фонда в нежилой с последующей перепланировкой. Этот процесс долгий и трудоемкий — может занять около года.
- Ремонт.
После того как помещение выбрано, нужно сделать в нем ремонт и привести его в соответствие с требованиями пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности, чтобы пройти проверку соответствующих инстанций.
Требования к пожарной безопасности установлены в следующих документах:
- в Федеральном законе от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
- в Постановлении Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме»;
- в cводах правил «Системы противопожарной защиты» СП 1.13130 — СП 12.13130.
Чтобы не запутаться в многообразии норм и правил, рекомендуем ознакомиться с основными требованиями пожарной безопасности в гостиницах на сайте МЧС России и обратиться в органы пожарного надзора вашего города (района) за консультацией.
В гостиницах должны соблюдаться санитарно-эпидемиологические правила и нормы в соответствии с ГОСТ Р 51185-2014. Особенности выполнения таких правил можно уточнить в Роспотребнадзоре, который нужно в обязательном порядке уведомить о начале деятельности.
- Покупка мебели и оборудования.
Подготовленное помещение нужно оснастить мебелью, бытовой и офисной техникой. Необходимо также закупить постельное белье и прочий текстиль.
- Подбор персонала.
Для нормальной работы гостиницы нужны:
- директор;
- бухгалтер;
- мастер по хозяйственной части (техработник);
- администраторы — 2 человека;
- горничные — 2 человека;
- уборщицы — 2 человека;
- бармен — 2 человека;
- охранник — 2 человека.
Услуги бухгалтера, охраны, клининга, организации питания можно передать на аутсорсинг. Тогда количество необходимого персонала уменьшится до директора, администраторов, горничных и техработника.
- Выбор способа управления отелем.
Можно вести шахматку на бумаге: записывать все брони и комментарии о гостях, самостоятельно отслеживать новые брони и обновлять данные о тарифах на различных интернет-площадках и лично посещать каждый день УВМ МВД, чтобы отчитываться о гостях. При таком подходе могут возникать ошибки, накладки в бронировании, а также штрафы, если не успеть подать сведения о гостях в УВМ МВД в течение суток.
Другой вариант — приобрести систему управления отелем. Для небольших гостиниц есть веб-сервисы, которые помогают вести гостиничный бизнес и не перегружены лишними возможностями. Плюсы веб-сервиса:
- все брони заносятся в единую онлайн-шахматку, вы всегда знаете, кто и когда заезжает, не допускаете накладок и успеваете подготовить номер к приезду гостя;
- брони с интернет-площадок и с сайта поступают в шахматку автоматически и не теряются;
- вы можете работать со многими онлайн-площадками одновременно, не боясь упустить бронь на одной из них;
- отчитываться о пребывании гостей в УВМ МВД можно, формируя и/или представляя данные в электронном виде.
- Организация рекламы.
Основной поток клиентов в гостиничном бизнесе приходит через интернет, поэтому нужно сообщить о своей гостинице везде, где только сможете:
- Добавьте информацию в Яндекс.Картах, 2ГИС и прочих городских сервисах.
- Заведите аккаунт в Инстаграме, создайте группы ВКонтакте и на Фейсбуке. Заранее сделайте красивые фотографии отеля и не забывайте регулярно выкладывать посты.
- Добавьте свою гостиницу на основных площадках бронирования: Booking.com, Островок.ру и прочих.
- Большим плюсом будет наличие своего сайта. Если на начальном этапе у вас еще нет сайта, то при подключении Контур.Отеля вы можете получить мини-сайт бесплатно.
Возможные риски
Риски в гостиничном бизнесе связаны не только с его внутренней работой, но с внешними факторами:
- Экономический кризис и, как следствие, падение спроса на услуги, повышение цен на товары и оборудование, снижение платежеспособности граждан.
- Появление на региональном рынке новых игроков с более выгодными условиями.
Экономические риски сложно предугадать заранее и сложно защититься от них. А с конкуренцией можно побороться — например, придумать уникальные услуги. В некоторых отелях появились «умные завтраки», которые активизируют работу мозга, аромаменю с разными аромамаслами, меню виниловых пластинок, специальные номера с игрушками для детей и даже номера со спальным местом и игрушками для собак и кошек. Вы можете придумать свою «фишку», привлекать с ее помощью гостей и удерживать постоянных клиентов.
Попробуйте надежный сервис для управления отелем. 7 дней бесплатно!
Попробовать бесплатно