Где заключить договор с управляющей компанией - Контакты компаний и предприятий

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 162 ЖК РФ

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

Действие положений ст. 162 (в ред. ФЗ от 03.04.2018 N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до 03.04.2018.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

С 01.09.2023 ч. 3 ст. 162 дополняется п. 5 (ФЗ от 18.03.2023 N 71-ФЗ). См. будущую редакцию.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

КонсультантПлюс: примечание.

Ч. 5 ст. 162 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

(часть 7 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

(часть 12 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

Источник

Чаще всего УО заключает договор управления с собственниками помещений в доме согласно их решению на общем собрании. Но это лишь один из случаев, когда компания получает дом в свою лицензию. Рассказываем о шести разных обстоятельствах заключения договора управления домом, сроках действия договора и порядке выбора компании.

В ЖК РФ прописана процедура заключения договора управления по решению ОСС и другие случаи

Согласно ч. ч. 1, 7 ст. 162 ЖК РФ, организация для управления МКД заключает с собственниками помещений соответствующий договор и приступает к его исполнению с момента внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ. При этом предшествующие заключению договора управления (ДУ) действия различаются в зависимости от обстоятельств, при которой такой договор был подписан.

ЖК РФ выделяет несколько случаев, когда УО получает дом в управление:

по решению общего собрания собственников;
по муниципальному открытому конкурсу;
в качестве временной УО, назначенной органом местного самоуправления;
по договору с застройщиком;
по решению правления ТСЖ или кооператива;
согласно выбору единственного собственника помещений в доме.

Каждый случай – отдельная процедура получения дома в управление и подписания договора управления, свой срок действия ДУ и перечень документов, которые потребует орган ГЖН для внесения изменений в реестр лицензий. Разбираемся подробнее в каждой ситуации.

Стратегии и инструменты прибыльного роста управляющей организации

По решению общего собрания собственников

Чаще всего управляющая организация приходит работать в МКД по решению общего собрания собственников помещений (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Это может быть первый выбор жителей новостройки или смена компании, изменение способа управления с ТСЖ или кооператива на УО.

Согласно ч. ч. 5, 6 ст. 162 ЖК РФ, договор управления в таком случае заключается на срок от одного года до пяти лет с автоматической пролонгацией на аналогичный период, если ни УО, ни собственники не выразят желания его не продлевать.

Инициатором ОСС о выборе управляющей организации и заключении с ней ДУ может выступить любой собственник, действующая УО, муниципалитет в соответствии с ч. 6 ст. 161 ЖК РФ. Решение по этим вопросам принимается простым большинством: 50%+1 голов от всех голосов собственников, присутствовавших на собрании (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

При выборе управляющей организации договор управления заключается с каждым собственником в таком доме. При этом жителей дома представляют владельцы помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего их числа в МКД.

По итогам открытого конкурса

Также нередко дом получает свою управляющую организацию по результатам открытого конкурса. Связано это с тем, что:

собственники помещений в МКД не провели ОСС и не выбрали способ управления (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ);
ОСС провели, но выбранный способ управления не реализовали (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ);
домом управляла УО, выбранная ранее на открытом конкурсе, срок договора управления истекает, а собственники так и не провели ОСС (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ);
новостройка сдана в эксплуатацию, и собственники ещё не собрались выбрать УО или создать ТСЖ, кооператив (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ);
действующая УО лишилась лицензии или права управлять домом из-за нарушений лицензионных требований, в том числе грубых (ч. 5 ст. 200 ЖК РФ).

Во всех этих случаях, согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по отбору УО для многоквартирного дома. Делает он это в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. Победителем открытого конкурса становится УО, которая предлагает выполнить указанный муниципалитетом перечень работ и услуг за наименьший размер платы.

Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет жителей дома о его результатах и об условиях ДУ. Собственники помещений в МКД обязаны заключить такой договор в соответствии со ст. 445 ГК РФ (ч. ч. 5, 13 ст. 161 ЖК РФ).

Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с УО, договор считается заключённым автоматически. Срок действия такого ДУ составляет от одного до трёх лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Новые правила выбора УО для многоквартирного дома по конкурсу и без

Муниципалитет назначил УО на дом как временную

Случаи, когда УО получает дом в управление как временная, назначенная муниципалитетом, описаны в ч. 17 ст. 161 ЖК РФ. Орган местного самоуправления может самостоятельно определить управляющую организацию, если собственники не выбрали способ управления или не реализовали его, а открытый конкурс признан несостоявшимся.

Порядок выбора временной УО для дома описан в постановлении Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616. Временная компания выбирается из перечня, в который попадают все УО, подавшие соответствующую заявку и, или с 1 января 2019 года участвовавшие в любом открытом конкурсе по отбору управляющей организации (п. п. 52, 53 ПП РФ № 75).

Организации включаются перечень в хронологическом порядке: по дате заявления или заявки на участие в конкурсе. Согласно п. 8 ПП РФ № 1616, из перечня муниципалитет выбирает ту компания, которая «временно» управляет наименьшим количеством домов. Если одной УО ранее отдали три дома во временное управление, а другой – четыре, то орган местного самоуправления назначит на дом первую из этих компаний.

Когда орган местного самоуправления выбрал УО для дома, то у него есть пять рабочих дней на то, чтобы письменно уведомить собственников помещений о своём решении и условиях договора управления. ДУ между временной компанией и владельцами помещений заключается автоматически со дня её назначения.

Выбранная органом местного самоуправления УО работает в доме до момента, когда собственники проведут ОСС и определятся со способом управления, заключат договор управления с выбранной ими компанией или же состоится открытый конкурс муниципалитета. При этом этот срок не может превышать один год.

По решению правления ТСЖ или кооператива

Другие случаи заключения договоров управления можно назвать частными: они возможны только при определённых обстоятельствах. Например, в доме, где собственники создали ТСЖ или кооператив. Согласно п. 1 ч. 1 ст. 137, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ, товарищество собственников жилья или кооператив могут сами оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества или привлечь стороннюю компанию по договору. При заключении договора управления ТСЖ и ЖК контролируют выполнение управляющей организацией обязательств по нему.

Решение о заключении ДУ принимает правление товарищества собственников простым большинством голосов (ч. 6 ст. 147.6, ч. 4 ст. 148 ЖК РФ). Оно оформляется протоколом заседания правления, документ подписывает председатель правления и секретарь заседания.

Договор управления в таком случае заключается между выбранной организацией и ТСЖ, кооперативом. По аналогии с договором, заключённым по решению ОСС, срок действия ДУ составляет от одного до пяти лет, если иное не предусмотрено Уставом товарищества или кооператива.

Когда договор управления между ТСЖ и УО признают недействительным

Договор управления с единственным собственником всех помещений в доме

Ещё один специальный случай заключения договора управления – на основании решения единственного собственника всех помещений в МКД. Здесь важно не путать с ситуацией, когда собственник всех помещений – РФ или муниципалитет. Согласно ч. 2 ст. 163 ЖК РФ, договор управления таким МКД заключается на основании открытого конкурса в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.

Совершенно другой случай, когда все помещения в доме принадлежат частной компании, например, предприятию в подведомственном общежитии. Тогда именно собственник заключает договор управления с выбранной им УО на срок от одного года до пяти лет с автоматической пролонгацией.

Договор управления с застройщиком

Условия заключения ДУ в новостройке сразу после сдачи её в эксплуатацию прописаны в ч. 14 ст. 161 ЖК РФ. Через пять дней после даты получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию застройщик заключает договор управления с выбранной им компанией.

В данном случае управляющая организация будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Она должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию.

Срок действия такого ДУ – не более трёх месяцев. За этот период собственники успеют провести ОСС и выбрать УО, или муниципалитет объявит и проведёт открытый конкурс.

Используйте все варианты получения домов в управление для роста компании

Управляющим организациям, которые стремятся расширять и развивать бизнес за счёт получения новых домов в управление, следует использовать все случаи заключения договоров управления.

Для УО и жителей дома оптимальным способом заключения договора управления остаётся выбор компании на ОСС. Управляющая организация приходит в дом без стороннего вмешательства и навязывания, а жители дома понимают, что сами выбрали компанию для своего дома.

Также УО может активно участвовать в открытых конкурсах муниципалитета, тем самым у неё появится шанс стать «временной» УО, назначенной на дом. Это может быть возможностью убедить собственников помещений в доме выбрать компанию на ОСС для дальнейшего управления.

По договору с застройщиком чаще всего работает «своя» УО, но и она, стремясь расширяться, может выйти за рамки новостроек и заключать договоры управления и по другим условиям. Можно рассмотреть варианты переговоров с ТСЖ, предложив правлению профессиональное управление домом.

Проанализируйте свои возможности и рынок управления МКД в вашем городе и регионе и выберите оптимальный путь для развития компании.

Источник

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

Источник

Рассказываем, какие действия нужно предпринять жителям многоэтажки, чтобы сменить недобросовестных управленцев в своем доме

Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК.

Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.

Конфликты жителей с УК

Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.

Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить.

Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы». Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.

Эксперты в статье

Артем Баранов, генеральный директор юридической компании «Достигация»
Ольга Балбек, заместитель по правовым вопросам компании «Миэль»
Антон Пономарев, заслуженный юрист России, частная практика
Андрей Лямзин, юрист адвокатского бюро «Сфера защиты»

Причины для смены УК

Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. От нее ждут четких, конкретных и своевременных действий по исполнению работ по обслуживанию многоквартирного дома. Однако случается, что жильцы сталкиваются с ситуацией, когда УК плохо справляется со своими обязанностями. При таких обстоятельствах вполне логично возникает вопрос о смене управленцев.

Причиной для смены управляющий компании может стать невыполнение коммунальных услуг, предоставление некачественного сервиса и завышенные тарифы, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что речь может идти о том, что УК:

не выполняет правила аварийно-технического обслуживания;
не обеспечивает систематическую уборку подъездов, лестниц и придомовых участков;
не заменяет вовремя электрические лампочки и все важные коммуникации;
не чинит своевременно лифты, трубы и крыши;
некачественно проводит ремонт общественных зон;
не реагирует на жалобы собственников жилья;
завышает стоимость проведенных работ;
отказывается проводить перерасчеты с обслуживаемым населением на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг».

Законные основания для смены УК

Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».

Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.

Существует ряд законных оснований, при которых собственники квартир в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке досрочно расторгнуть такой договор и сменить управляющую компанию:

Ст. 162 Жилищного кодекса России предусмотрена возможность расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия общим собранием жильцов принято решение о выборе новой УК или об изменении способа управления этим домом, рассказал юрист Антон Пономорев. По его словам, это правило действует, если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, проведенном местной администрацией.
Если же управляющую организацию выбирали сами жильцы, то они вправе отказаться от договора, руководствуясь решением общего собрания, уточнил юрист. По его словам, для этого нужно в течение пяти рабочих дней направить уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения в управляющую организацию и в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). В данном случае должен иметь место факт невыполнения управляющей организацией условий договора.
УК, у которой аннулирована лицензия ЖКХ, обязана передать все дела по управлению многоэтажкой в течение трех дней с момента заключения договоров с новой УК, которую владельцы квартир выбрали на общем собрании собственников.

Доказательства некачественной работы УК

Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:

частные или коллективные претензии собственников;
документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
фотографии и видеосъемка;
результаты анализов независимых экспертиз;
копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.

«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.

Соберите доказательства некачественной работы УК

(Фото: Максим Коротченко/ТАСС)

Выбор новой УК

После того как вы собрали доказательства некачественной работы управленцев, изучили договор и нашли законное основание для смены УК, необходимо выбрать, кто будет управлять вашим домом. «При подборе новой управляющей организации собственникам рекомендуется воспользоваться рейтингом управляющих компаний, который формируется на основании количества зафиксированных нарушений по управлению и эксплуатации жилищного фонда. Данный рейтинг, как правило, находится в свободном доступе на официальном сайте государственного органа жилищного надзора», — советует юрист Антон Пономарев.

Кроме того, можно изучить открытые сведения на сайтах УК и поинтересоваться у жителей соседних домов, устраивают ли их управленцы и какие есть проблемы, советует Пономарев. По его словам, посмотреть, какие именно компании управляют многоэтажками, можно на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ. Можно выписать плюсы и минусы, предложив соседям выбрать из нескольких УК с наилучшими показателями, рекомендовал юрист.

Посмотрите, какие именно компании управляют многоэтажками

«Важно проверить наличие и срок действия лицензии у УК, количество домов в управлении и сколько домов отказались от ее услуг. И конечно, жильцам стоит лично пообщаться с работниками УК и узнать про их материально-техническую базу, запросить шаблон договора. При этом важно, чтобы процессы в компании были автоматизированы, так как это отразится на скорости приема заявок жильцов», — рассказала заместитель по правовым вопросам «Миэль» Ольга Балбек.

Собрание собственников

Следующим шагом по смене управляющей компании станет собрание собственников жилья. Но нередко часть жильцов занимает пассивную позицию — общие собрания не посещают или голоса отдают формально, в пользу большинства.

Единственное верное и логичное решение — активная позиция старшего по дому или по подъезду, который разъяснительной работой и агитацией должен ориентировать жильцов на принятие правильного решения — от него в дальнейшем будет зависеть качество управления домом и адекватная стоимость услуг, считает Пономарев.

«Инициативная группа жильцов должна подготовить повестку о созыве общего собрания участников МКД, в которой указывается основание для расторжения договора с действующей УК и ее смене. В повестку также стоит включить выбор способа управления многоэтажкой, утверждение новой управляющей компании, условия нового договора между управленцами и жильцами, сроки передачи технической документации, утверждение размера платежей за содержание и ремонт дома», — пояснил Баранов.

За десять дней до начала собрания надо оповестить жильцов (письменно или с применением электронных средств связи), при этом оповещение должно быть указано в реестре уведомлений, отметил гендиректор юрфирмы «Достигация».

Далее надо провести само собрание в очно-заочной форме, уточнил юрист. По его словам, результаты собрания должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания.

Все владельцы квартир в многоэтажке, проголосовавшие как на очной части собрания собственников, так и на заочной, заполняют один и тот же бланк решения, пояснил Баранов. Он рассказал, что при получении бланка решения каждый собственник обязан расписаться в реестре выдачи бланков голосования.

После этого нужно составить протокол собрания. При этом важно помнить о кворуме. «Кворум — это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным. Согласно действующему жилищному кодексу, кворум считается достигнутым при числе голосов 50% плюс один голос», — уточнил Баранов.

Не забудьте составить протокол собрания

(Фото: Максим Коротченко/ТАСС)

Уведомление жильцов и старой УК

Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.

Новая УК

Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.

Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.

Источник