Где взять отчет об оценке квартиры для страховой компании

Подробнее про оценку квартиры для ипотеки

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов. Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем. В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Зачем оценивать квартиру?

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Зачем это банку

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами. Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого. Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки. То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов. Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться. Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

• Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
• Договор долевого участия.
• Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

• Техпаспорт БТИ.
• Свидетельство госрегистрации недвижимости.
• Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
• Паспорт клиента.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

За чей счет проводится оценка квартиры для ипотеки?

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости. Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний. Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Кто оценивает квартиры?

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения. Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора. В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное. Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов. Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Как выбрать оценщика?

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю. В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг. Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно. И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Возможные проблемы и нюансы

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк. Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться. Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр. Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам. Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог. Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка. Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1-2 дня. Обычно оценщик может выехать и на следующий день. Большинство оценочных компаний предлагают услугу оценки в ускоренные сроки. Это немного дороже, но тогда осмотр проведут на следующий день, а отчет подготовят за день или за несколько часов.

Как происходит оценка квартиры

Оценка жилья происходит в несколько этапов. Чтобы оценщик подготовил отчет, вы оплачиваете его работу и предоставляете документы, необходимые для анализа.

Какие документы нужны. В большинстве случаев список стандартный:

1. Техническая документация — обычно технический паспорт. Но если у продавца его нет, то заказывают расширенную выписку ЕГРН с поэтажным планом. Такой документ нужен оценщику, чтобы зафиксировать состояние дома и квартиры, перепланировки и общее состояние будущего залога.
2. Свидетельство на собственность или выписку ЕГРН, где указывают собственника квартиры.
3. Паспортные данные заказчика, чтобы идентифицировать клиента и по мере готовности отчета направить его ипотечному менеджеру банка, который занимается подготовкой документов к одобрению объекта.

Порядок оценки. Способ оценки зависит от кредитного учреждения. Вот основные варианты:

1. подача заявки на оценку через специальный онлайн-сервис банка. Заемщик формирует заявку на оценку, прикрепляет документы и выбирает компанию. Затем клиент получает чек для оплаты услуг банковской картой на сайте или по ссылке из смс-сообщения. Как только пройдет оплата, документы поступят в работу оценочной компании. Оценщик свяжется с клиентом, согласует день и время просмотра;
2. подача заявки напрямую в оценочную компанию. Не каждый банк предлагает работать через онлайн-сервисы, а процесс выглядит так: клиент выбирает среди списка аккредитованных оценщиков подходящую организацию, связывается с ней и высылает на электронную почту необходимые для оценки документы. Сотрудник компании их проверяет и направляет реквизиты для оплаты оценки, обычно через приложение Сбербанка по номеру телефона или карты. После оплаты клиент договаривается о дате просмотра.

В обоих случаях оценщик направит отчет в электронном виде напрямую банку. Клиент также может получить отчет — по запросу оценщик пришлет его на электронную почту или в личный кабинет на сайте банка.

Сколько времени делается оценка. Обычно компании отводят на подготовку от 1 до 2 рабочих или 1 до 3 календарных дней. В зависимости от загруженности специалиста отчет может быть готов и за несколько часов, особенно если пользоваться услугой ускоренной оценки.

Сроки зависят от типа объекта и его расположения. Например, оценку загородных домов в компании может делать только руководитель, поэтому отчет по такому объекту будет готовиться дольше. В городе сроки всегда короче, чем по квартирам, расположенным в области.

Как выглядит отчет об оценке квартиры

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет об оценке — это альбом, состоящий из листов А4 в формате PDF. Обычно в документе более 40 страниц. 3—5 лет назад банки работали с бумажными отчетами, а к 2023 большинство кредиторов перешли на электронные.

Вместе с документом сотрудник отправит файл с электронной подписью, ЭП, которая заверяет отчет. Оба документа обычно архивируют и высылают заказчику на электронную почту одним файлом. Отчет без сертификата ЭП недействителен.

Как составляется отчет. Оценщик делает его вручную: у специалиста есть готовый шаблон, в который он вносит соответствующие сведения по объекту. Когда документ готов, переводит его в PDF. Оценочный альбом хранится в банке вместе с остальными документами по выданной ипотеке.

Что можно узнать из отчета. Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и рассматривает состояние рынка недвижимости по похожим объектам. Отчет об оценке расскажет о технических характеристиках квартиры, дома и прилегающей территории:

1. Характеристики местоположения квартиры: особенности инфраструктуры и прилегающей территории, транспортная доступность.
2. Описание здания, в котором располагается квартира: из какого материала изготовлены стены, перекрытия или фундамент, общее состояние дома и количество этажей.
3. Характеристики объекта, например квартиры: общая площадь и жилая, высота потолков и вид из окна, общее состояние, незарегистрированные перепланировки и наличие возможности их узаконить с примерной стоимостью и сроками.

В результате оценщик укажет рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Кроме того, специалист напишет, какая у объекта ликвидность — срок, за который квартиру можно продать. Ликвидность высокая, если срок продажи — месяц. Средняя, если это займет 2-4 месяца. Еще сотрудник делает прогнозы по изменению цены на квартиру в будущем: будут ли расти цены — и если будут, то на сколько.

Что входит в оценочный отчет. В отчете обязательно должно быть прописано:

• кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
• что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
• как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
• за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
• какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Срок действия отчета об оценке. Стандартный срок действия отчета обычно 6 месяцев — в этот период с момента проведения осмотра банк примет отчет для одобрения объекта.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки

Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 Р. В Москве цены начинаются от 2500 Р.

Что влияет на рыночную стоимость квартиры

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается все: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Какой санузел — совмещенный или раздельный. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой по такому объекту может быть до 3 млн рублей. По другим типам жилья иногда разница бывает выше — до 5—6 млн. Например, когда оценивают загородную недвижимость, таунхаус или коттедж.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь задолженность по начисленным штрафам, пеням, а только потом по основному долгу. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Как повлиять на результат оценки квартиры

Ипотечный кредит выдается из расчета рыночной стоимости объекта. Обычно в кредит банк выдаст не более 80—90% от оценочной стоимости залога. Если собственники квартиры оценивают ее дороже, чем оценочная компания, банк все равно ориентируется на отчет и уменьшает сумму кредита. Поэтому стоимость покупаемой квартиры и рыночная стоимость, указанная оценщиком, не должны резко отличаться.

Если вам очень понравилась квартира, но она стоит дороже аналогов, поговорите с оценщиком. Если квартиру нужно оценить на определенную сумму, не бойтесь назвать ее. Оценщики войдут в ваше положение, а некоторые при заказе отчета сразу спросят, на какую стоимость ориентируется клиент. Они могут поставить повышающий коэффициент на такие мелочи, как наличие стеклопакетов или хороший гарнитур на кухне, который якобы остается следующим хозяевам.

Если квартиру нужно оценить на определенную стоимость, не бойтесь поговорить с оценщиком и назвать ее

Для однокомнатной квартиры вилка в оценке достигает 600 000 рублей за счет повышающих коэффициентов, или до 10—15% от цены.

Во многих квартирах сделана перепланировка. Если она несущественная и не затрагивает несущих конструкций, банк, скорее всего, ее пропустит. Оценщики указывают в отчетах характер перепланировки и то, сколько стоит узаконить ее официально. Банк сам решает, выдавать кредит под квартиру с перепланировкой или нет.

После получения отчета банк проверяет предоставленные документы, при несогласии с ценой, указанной в отчете, отклонит его и потребует переделать, указав справедливую, по его мнению, стоимость. Ее укажет проверяющий объект сотрудник. В этом случае остается два варианта: переделать отчет или пойти в другой банк. Лучше не проводить никаких махинаций с оценкой: так честнее.

Запомнить

1. Звоните в несколько оценочных компаний сразу. Ориентируйтесь на цену и сроки оценки. На все уйдет минимум неделя.
2. Выбирайте компанию с аккредитацией или со стажем. Так вы избежите мелких придирок банка к отчету. Можно сразу обращаться к проверенным банком оценщикам.
3. Назовите оценщику желаемую сумму оценки квартиры. Он может пойти навстречу.
4. Предложите выслать собственные фотографии. Оценщики любят дистанционную работу и, если можно будет составить отчет без выезда, скорее всего, согласятся.
5. Оценка действительна 6 месяцев. Не тяните с покупкой.

При покупке квартиры или другой недвижимости в ипотеку объект передается в залог банку. В связи с этим обязательно выполняется оценка рыночной стоимости. Процедура необходима при покупке жилья как в новостройке, так и на вторичном рынке. ВТБ берет на себя процедуру оценки и предлагает заказать экспертизу при оформлении ипотеки у одной из рекомендованных им самим компаний. Их перечень вы можете скачать на сайте банка. Экспертиза в среднем занимает 1-2 рабочих дня. Цена процедуры зависит от параметров недвижимости и региона, в котором она находится. Посмотреть список организаций, ознакомиться с условиями экспертизы и заказать ее проведение можно онлайн на сайте залог-оценка.ру для ВТБ.

Порядок проведения оценки по ипотеке

Чтобы заказать оценку квартиры или другого жилья для ипотеки, необходимо выполнить следующие действия:

• Подать заявку на ипотеку или рефинансирование в офисе ВТБ или онлайн (после входа в личный кабинет).
• Предоставить доступ к недвижимости для осмотра (за исключением тех случаев, когда используется скоринговая система).
• Получить электронный отчет. Уведомление о нем поступит в СМС на номер телефона, указанный в заявке. Полный текст вы сможете увидеть в личном кабинете на сайте ВТБ. Копия документа будет направлена в банк самой оценочной организацией, дополнительных действий от клиента не требуется.

Если отчет соответствует требованиям ВТБ, клиент получает ответ по заявке на ипотеку или рефинансирование в течение трех рабочих дней.

Требования ВТБ к отчету

Процедура отличается в зависимости от формы кредитования.

Для новой ипотеки требуется отчет, подготовленный оценочной компанией, которая работает в вашем регионе. Процедура занимает несколько минут, подготовка документа — 1−2 дня. После того как отчет будет готов, оценочная компания сама направит его в ВТБ в электронном виде.

Для рефинансирования действующей ипотеки отчет в соответствии с требованиями банка подготавливает компания в том регионе, где клиент планирует получить жилищный кредит.

Обратите внимание! Если сумма ипотеки в рамках рефинансирования менее 30 млн рублей, для осмотра недвижимости необязательно присутствие специалиста оценочной компании. Работу выполнит специальная скоринговая онлайн-система банка.

Регистрация накладной или оформления в собственность квартиры в новостройке включает те же пункты, что и оформление новой ипотеки.

Что содержится в отчете

Документ, сформированный оценщиком, содержит следующую информацию:

• персональные данные заказчика и проверяющего;
• сведения о жилплощади (не только адрес, но и площадь помещений, расположение комнат, дверей, окон, несущих конструкций);
• рыночная и ликвидационная стоимость объекта недвижимости.

Кроме того, эксперт проверит законность сделки по передаче права собственности на жилье заемщику.

Обратите внимание! Если недвижимость фигурировала в судебных прениях, этот пункт также войдет в итоговый документ оценки и может повлиять на стоимость объекта.

Требования к оценщику

Если клиент планирует обратиться в компанию, которой нет в списке ВТБ на «залог-оценка.ру», он должен учитывать, что банк согласится на процедуру только в том случае, если организация соответствует его требованиям:

• у компании есть лицензия на оценочную деятельность от уполномоченного органа Правительства РФ;
• фирма располагает страховым полисом гражданской ответственности;
• организация действует на рынке оценки жилья более трех лет.
• в штате компании не менее двух специалистов.

Важно! Лучше всего выбрать оценщика из списка организаций, предложенного ВТБ. На момент написания статьи (июль−2020) в этот перечень входит 339 компаний. Если клиент хочет самостоятельно выбрать оценщика, которого нет в списке, банк может потребовать провести дополнительную процедуру, что обернется для заемщика финансовыми затратами.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки

Стоимость зависит от условий работы компании, адреса ее офиса, расположения оцениваемой недвижимости. Цены колеблются от 2 до 7,5 тысяч рублей (время написания статьи — июль 2020 года).

На стоимость влияют следующие факторы:

• характеристики жилья (этажность дома, площадь квартиры, количество комнат, есть ли балконы, наличие отделки и необходимость ремонта и пр.);
• расположение объекта;
• состояние недвижимости;
• срочность процедуры.

Наибольшая стоимость экспертизы сегодня в Санкт-Петербурге — 7 тысяч рублей. В Москве цена ниже — 5 000 руб. В остальных регионах оценка ВТБ обойдется примерно в 2 тысячи рублей (стоимость зависит от параметров жилья).

Оценку заемщик может оплатить отдельно, другой вариант – включение ее стоимости в ипотеку ВТБ. Этот вопрос нужно согласовать с менеджером банка при оформлении кредита на недвижимость.

Необходимые документы

Оценка недвижимости по ипотеке будет быстрой, если вы тщательно подготовите пакет документов для экспертизы. В максимальный перечень входят следующие бумаги:

• заявка-анкета;
• справка о купле-продаже объекта (завещания или дарственной);
• копии всех страниц паспортов заемщика и созаемщиков. Ими могут стать родители и другие близкие родственники заявителя. Супруги становятся созаемщиками по умолчанию;
• договор участия в долевом строительстве;
• акт приема-передачи объекта;
• паспорт собственника жилья, если оно приобретается у физлица;
• кадастровый и технический паспорта;
• заверенный в БТИ план (необходим для проверки состояния жилья).

Это список всех бумаг, которые могут понадобиться при оценке для любого вида сделки (оформление новой ипотеки, рефинансирование имеющейся, оформление новостройки в собственность или регистрация закладной).

Обратите внимание! В ходе оценки квартиры некоторые документы могут не запросить, но также могут потребоваться и дополнительные бумаги, которые также нужно будет предоставить проверяющему. Окончательный список документов уточняйте у сотрудников банка.

Онлайн-сервис «Залог-оценка»

Сервис оценки жилой недвижимости при оформлении ипотеки в банке ВТБ дает возможность заказать процедуру онлайн.

Обратите внимание! Протокол действителен в течение четырех месяцев.

Чтобы перейти к оформлению заявки, нажмите «Заказать оценку». Потребуется ввести номер телефона – на него поступит код подтверждения. Комбинацию цифр нужно указать на сайте «Залог.ру», чтобы продолжить процедуру.

Обратите внимание! Одновременно с началом оформления оценочной экспертизы вы получаете учетную запись в личном кабинете на сайте. В качестве логина для входа на «Залог.ру» используется номер телефона, а постоянным паролем становится код, присланный в СМС при регистрации.

Далее потребуется выбрать тип кредитования – для физлица (не ИП) или малого/среднего бизнеса. В онлайн-заявке на «Залог-оценка.ру» потребуется указать параметры жилья, а также цель ипотеки – получение нового кредита, рефинансирование действующего займа, оформление новостройки в собственность или регистрация закладной.

Заключение

Информацию об оценке квартиры клиент получает в личном кабинете на сайте ВТБ, а также может посмотреть в ЛК на оценочном сервисе, если заказывал процедуру онлайн. Для входа на сайт кредитора используется номер телефона.

Если рыночная стоимость, определенная в ходе экспертизы, не устраивает заемщика, он может провести повторную процедуру, в том числе и обратиться в ту компанию, которой нет в списке банка. При этом важно, чтобы оценщик соответствовал требованиям ВТБ. Клиент оплачивает процедуру отдельно, или ее стоимость включают в общую сумму выплаты по ипотеке. Этот вопрос нужно согласовать с менеджером банка при оформлении кредита.

Представим ситуацию: вам одобрили заявку по ипотеке, квартира мечты уже была найдена, и остался лишь маленький шаг — подготовить для банка полный пакет документов. Согласно действующему законодательству, в нем обязательно должна присутствовать оценка недвижимости. Это ключевой акт, который определяет стоимость вашей квартиры. В этой статье мы ответим на самые популярные вопросы: для чего нужна оценка квартиры, кто ее проводит и что пишут в отчете.

Зачем проводится оценка недвижимости

Для большинства клиентов проведение внешней оценки квартиры остается непонятной: зачем ее делать, если банк все равно выполняет собственный анализ?

Во-первых, это требование Федерального закона №135 «О защите конкуренции». Во-вторых, важно учесть и то, что банки не располагают собственным штатом лицензионных оценщиков недвижимости. Иными словами, они не могут объективно назвать точную стоимость конкретной квартиры. Для банков гораздо выгоднее обратиться к услугам сторонних компаний и применять корректировки уже после их решения. В большинстве случаев работа выглядит так: оценщик дает официальную стоимость квартиры, банк ее немного занижает для своих гарантий, после чего выдает кредит.

Цель оценки недвижимости всегда одна — избежать спорных ситуаций при определении стоимости залогового имущества. Это прежде всего нужно самой кредитной организации, если вдруг заемщик откажется платить ипотеку. В этом случае банк будет возвращать квартиру себе и выставит ее на торги, возместив свои потери.

Читайте также:
Как купить квартиру, которая находится в ипотеке

Как определяется рыночная стоимость квартиры

Размер ипотечного кредита всегда определяется рыночной стоимостью квартиры. При этом если собственники указывают одну цену, а независимая компания — другую, банк будет брать во внимание только официальный отчет оценщика. Именной по этой причине важно подбирать варианты, где разница между реальной и заявленной стоимостью квартиры будет минимальной.

В качестве основных критериев оценки квартиры можно выделить:

• Район. Пожалуй, это один из определяющих факторов, влияющих на стоимость одного квадратного метра. В центре города и в элитных районах цены всегда будут выше по сравнению с аналогами.

• Технические параметры здания. Год постройки, дата проведения последнего капитального ремонта и общее состояние здания — важные составляющие оценки стоимости квартиры. Помимо этого, может учитываться общая этажность здания, наличие в нем мусоропровода и даже общая площадь парковки.

• Состояние квартиры. Качество ремонта, общее количество комнат и материалы отделки формируют основу ценообразования. При этом в случае со вторичным жильем будет учитываться даже мебель и техника от бывших хозяев, если вдруг они оставляют ее после продажи.

Большое значение будут играть также изменения на рынке недвижимости. Оценщик всегда смотрит на аналогичные предложения, формируя максимально точную стоимость объекта. Повлиять на экспертную оценку достаточно сложно. Хотя некоторые «ушлые» покупатели выставляют фейковые объявления на популярных агрегаторах, чтобы подогнать стоимость квартиры под нужную им отметку.

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно

Как выглядит отчет об оценке квартиры

Важно понимать, что под отчет об оценке недвижимости — это не просто бумажка с цифрой. Это весьма объемный документ, который может насчитывать в себе до 50 страниц. В нем подробно расписывается вся информация по квартире и почему недвижимость была оценена именно на указанную сумму.

Отчет по оценке квартиры обычно содержит:

• Подробную информацию о самой квартире: расположение, этаж, общая площадь, полный адрес.

• Данные о компании, проводившей оценку.

• Рыночную стоимость квартиры и аргументы, почему была поставлена та или иная оценка.

• Фотоотчет, который может включать в себя не только снимки самих комнат, но и фотографии дома, парковки, подъезда и т. д.

• Описание здания. Полная техническая база, включающая общее состояние объекта.

• Подробное описание обустройства комнат. Наличие лоджии, используемый стеклопакет, материал пола и потолка, тип санузла и т. д.

• Анализ ликвидности. Простыми словами — то, как быстро банк сможет продать квартиру в случае неплатежеспособности заемщика.

Основную часть отчета занимает именно анализ ценообразования. Здесь эксперт указывает, на основании чего была установлена финальная стоимость недвижимости. После подготовки отчета документ будет действителен в течение 6 месяцев: важно успеть оформить ипотеку в срок, иначе потом придется заказывать оценку квартиры повторно.

Куда обратиться за оценкой и кто ее оплатит

Вопрос с оценкой недвижимости не должен быть тяжелой ношей для клиента. Поскольку ее делают специально для оформления ипотеки, обычно весь процесс курирует сотрудник банка. Вам даже никаких действий предпринимать не придется. Какая именно компания будет производить оценку квартиры, принципиальной разницы нет. Все эксперты работают по одному и тому же шаблону — отличие может заключаться разве что в сроках и стоимости услуг.

Варианта здесь всего два:

• Попросить сотрудника банка самому найти оценочную компанию. Для банков это даже выгоднее — в большинстве случаев они уже имеют в партнерах подобные учреждения.

• Самостоятельно изучить рынок и выбрать понравившеюся компанию. Можно самому смотреть отзывы, консультироваться и искать подходящее предложение.

Процедура оценки и финальный результат в любом из перечисленных сценариев будут одинаковы. Компании работают по одному и тому же принципу, поэтому стараться найти более «лояльного» оценщика смысла нет. Платит за процедуру оценки недвижимости обычно вторая сторона — покупатель (заемщик). Однако в ряде случаев эта услуга может выполняться на льготных условиях, здесь все зависит от политики самого банка. В Казани стоимость услуг оценщика начинается от 1000 рублей и выше.

Читайте также:
Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Порядок работы оценочной компании

Оценка недвижимости производится только после того, как вы получили одобрение по ипотеке и выбрали квартиру для покупки. Если в качестве объекта выбрано вторичное жилье или новый дом, оценка выполняется сразу же. Если это новостройка, то оценивать объект будут в день сдачи объекта в эксплуатацию.

Заемщику нужно будет предварительно подготовить выписку из ЕГРН, а также документы технической инвентаризации. В ряде случаев могут понадобиться и иные справки, однако об этом клиента всегда предупреждают заранее. Все документы в этом случае вы должны собирать самостоятельно — банк на себя такие обязательства не берет.

Оценка квартиры выполняется поэтапно:

• Подается заявка на оказание услуг. Сейчас это можно сделать дистанционно буквально за несколько минут.

• Назначает день осмотра квартиры экспертом. Далее специалист производит осмотр и делает необходимые для оценки отметки.

• На основе полученной информации подготавливается отчет.

Касательно сроков — чаще всего составление отчета занимает порядка одной недели. Поскольку банк отводит на подготовку всех документов 60-90 дней, этого времени хватит с запасом на выполнение всех манипуляций.

Как получить готовый отчет

Если вы подаете заявку на оценку квартиры через банк, готовый отчет будет передан финансовому учреждению напрямую. При этом вы также можете с ним ознакомиться: для этого достаточно скачать электронный вариант, который будет доступен в прикрепленных к ипотечному договору документах. В случае, если вы заказываете оценку недвижимости для себя, компания отправит отчет лично вам на указанный адрес электронной почты. Отчет подписывается электронной подписью оценочной компании и является официальным документом.

Оценка недвижимости — что это такое?

Оценка недвижимости — это комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта или прав в отношении предмета оценки (права собственности, аренды, пользования).

Определить точную цену квартиры, дома или другого объекта можно с помощью профессионального оценщика или самостоятельно. Если вам не требуется документальное подтверждение оценки, можно установить цену на недвижимость с помощью сведений из Госкадастра.

Оценка недвижимости проводится независимыми экспертами, деятельность которых регламентируется Федеральным Законом РФ № 135 «Об оценочной деятельности». Если отчет об оценке нужен для предоставления в банк, суд или другую госорганизацию, его должен подготовить специалист, имеющий аккредитацию. Это может быть сотрудник организации или самостоятельный независимый эксперт.

Для чего нужна оценка недвижимости?

Оценка недвижимости проводится в таких случаях:

• Оформление ипотеки — если для покупки жилья используются заемные средства, банк должен знать, какую сумму он получит назад, если заемщик перестанет погашать кредит. При оценке недвижимости кредитор учитывает, как правило, ликвидационную стоимость. Этот показатель меньше рыночной и соответствует (или меньше) сумме, выданной заемщику;
• Заключение договора купли-продажи — оценка недвижимости нужна обоим участникам сделки. Продавец должен понимать реальную цену жилплощади, а покупатель — что цену на жилье не завысили искусственно;
• Обмен жилплощади — для проведения равнозначной сделки, каждая сторона должна знать реальную стоимость своих объектов;
• Реорганизация компании — в этой ситуации процедура по определению цены имущества позволяет определить количество и сумму активов, которыми располагает предприятие;
• Решение конфликтов в суде — если владелец имущества уверен, что он приобрел жилье по завышенной стоимости, оно может провести независимую оценку и обратиться в суд.

Оценка недвижимости может также использоваться при проведении каких-либо юридических операций с имуществом (дарение, передача в наследство).

Найти объект

Виды стоимости

Согласно Приказу Минэкономразвития № 298 различают следующие виды стоимости недвижимого имущества:

• Рыночная — это сумма, за которую можно продать квартиру или дом в данный момент времени. Этот показатель устанавливается путем изучения цен на аналогичные объекты в этом же районе;
• Кадастровая — это показатель, который устанавливает Росреестр в результате постановки на госучет. Данный вид оценки влияет на сумму налогового сбора;
• Ликвидационная — это цена недвижимого имущества, по которой его можно реализовать в кратчайшие сроки. Как правило, ликвидационная стоимость ниже рыночной на 15-20%;
• Инвестиционная — этот показатель используют предприниматели или граждане, желающие получить прибыль с недвижимого имущества. Инвестиционная оценка всегда ниже рыночной, так как при ее расчете учитывается размер возможной прибыли.

Методы оценки: Как могут считать стоимость

Методы проведения оценки недвижимости регламентируются Приказом Минэкономразвития РФ № 297. 

Сравнительный метод

Этот метод используется, чаще всего, для определения рыночной стоимости. Его основная задача — не дать покупателю приобрести жилье по завышенной цене. Для этого оценщик изучает аналогичные объекты, сравнивает их и рассчитывает средний показатель.

Доходный метод

Такой способ применяют при расчете инвестиционной цены имущества. Его суть заключается в том, что происходит анализ возможных рисков, которые приведут к снижению цены объекта. То есть, покупатель должен заплатить за недвижимость столько, сколько сможет получить прибыли. Если объект не окупит себя в дальнейшем, не стоит его приобретать.

Затратный метод

Чаще всего эту методику используют для оценки стоимости домов или земельных участков. Его суть заключается в том, что объект не может стоить дороже, чем покупатель потратил бы на строительство аналогичного жилья.

Что влияет на стоимость недвижимости

Цена квартиры или дома, прежде всего, зависит от себестоимости объекта. Это те расходы, которые понес застройщик при возведении ОКС (разработка проекта, оплата труда рабочим, вид стройматериалов). Также на оценку недвижимости оказывают влияние такие особенности:

• Ситуация на рынке недвижимости;
• Месторасположение;
• Площадь;
• Развитие инфраструктуры;
• Технические параметры;
• Год постройки и уровень износа здания;
• Планировка;
• Наличие документации, подтверждающей право собственности;
• Целевое назначение;
• Комфорт для жильцов (паркинг, система видеонаблюдения, охрана);
• Наличие ограничений;
• Вид имущественного права продавца (собственник, арендатор).

Как проходит оценка объектов недвижимости

Оценка недвижимости длится от 2 дней до трех недель. Длительность процедуры зависит от места расположения имущества, загруженности оценщика, количества сведений по имуществу. Расчет стоимости ОКС состоит из шести основных этапов.

Постановка здания на оценку

На этом этапе выбирается эксперт, который будет проводить расчет стоимости. Он определяет метод оценки, в зависимости от цели исследования. Если стоимость квартиры нужна для оформления ипотеки, оценщик определяет рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Для выявления показателя заказчик должен предоставить специалисту следующие документы:

• Выписку из ЕГРН;
• Техплан;
• Документ, на основании которого владелец приобрел право собственности;
• Паспорт;
• Поэтажный план с экспликацией.

Подписание договора

После изучения предоставленной документации эксперт и заказчик заключают договор. В нем указывают сроки и объем работ. Стоимость услуг оценщика зависит от региона, как правило, она варьируется от двух до пяти тысяч рублей.

Сбор информации

Исполнитель проводит осмотр недвижимости, фиксирует техническое состояние объекта, выясняет, используется ли он по целевому назначению. Также оценщик сравнивает фактические характеристики имущества со сведениями, зафиксированными в документах.

Расчет стоимости

На данном этапе исследования имущества происходит определение цены одним из существующих методов. Формулы расчетов и полученные результаты указываются в отчете.

Учет условий

Как правило, специалист оценивает объект с применением трех основных методов: сравнительный, затратный и доходный. Для выявления точной суммы эксперт использует повышающие или понижающие коэффициенты, которые также фиксируются в отчете.

Формирование отчета

Требования к оценочному отчету закреплены в ст. 11 ФЗ РФ № 135 и в Приказе Минэкономразвития РФ № 299. Согласно указанным нормативным актам, документ должен включать такую информацию:

• Выводы эксперта;
• Оценочное задание;
• Реквизиты заказчика и оценщика;
• Метод расчета стоимости объекта;
• Описание технических характеристик имущества;
• Перечень факторов, влияющих на конечный показатель; 
• Список документов, которые использовал специалист при исследовании.

Оценочный отчет должен быть сшит, а каждая страница пронумерована. Документ заверяется подписью исполнителя.

Сколько стоит профессиональная оценка недвижимости

Если вам требуется подготовить официальный оценочный отчет, например, для банка при оформлении ипотеки, нужно обращаться к профессиональным оценщикам. Стоимость услуги — от 5000 рублей. Тарифы на определение цены жилплощади представлены в таблице.

Наименование вида экспертизы	Стоимость проведения экспертизы в досудебном порядке за единицу	Стоимость проведения экспертизы в рамках судебного разбирательства за единицу
Определение рыночной стоимости квартиры	5 000 рублей	15 000 рублей
Определение рыночной стоимости жилых домов
до 150 м2	8 000 рублей	15 000 рублей
до 350 м2	15 000 рублей	20 000 рублей
свыше 350 м2	От 25 000 рублей	От 30 000 рублей
Определение рыночной стоимости земельного участка
до 10 соток	7 000 рублей	15 000 рублей
до 50 соток	12 000 рублей	20 000 рублей
от 90 соток	25 000 рублей	30 000 рублей
от 1 Га	по согласованию	по согласованию
Определение рыночной стоимости нежилых зданий и помещений
до 150 м2	15 000 рублей	От 20 000 рублей
до 300 м2	От 20 000 рублей	От 25 000 рублей
до 500 м2	От 25 000 рублей	От 30 000 рублей
до 1000 м2	От 35 000 рублей	От 40 000 рублей
свыше 1000 м2	по согласованию	по согласованию
Определение рыночной стоимости предприятия
малого	От 50 000 рублей	От 50 000 рублей
среднего	От 150 000 рублей	От 150 000 рублей
крупного	От 200 000 рублей	От 200 000 рублей
Иные виды оценки	По договоренности

Как посчитать стоимость жилья самому, без оценщиков?

Если вам не нужен официальный отчет от оценщика и вы просто хотите приобрести или продать свою квартиру, но не можете определиться с ценой, можно самостоятельно провести расчеты. Для этого можно найти на досках объявлений аналогичные объекты и ознакомиться с уровнем цен.

Также для определения цены недвижимого имущества можно воспользоваться сведениями из Кадастра. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Этот показатель определяет рыночную цену недвижимости и используется для формирования налогового сбора.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Найти объект

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Источник: https://egrnka.info/info/ocenka-nedvizhimosti/

Часто задаваемые вопросы

Обратившись за ипотечным займом, вы столкнетесь с требованием кредитного менеджера сделать оценку квартиры для банка. Это абсолютно легитимно и прописано в 9 ст. закона «Об ипотеке» – основном нормативном акте, который регулирует процесс выдачи кредитов на недвижимость.

В чем суть:

• Вы хотите взять кредит в банке;
• Сумма большая, и банку нужны гарантии, что эти деньги будут возвращены – то есть залог;
• В случае с ипотечными займами, залогом будет квартира, которая приобретается на деньги банка;
• Если кредит не будет выплачен, банк сможет продать недвижимость на аукционе и вернуть деньги.

В этот момент появляется вопрос – за сколько банк сможет продать квартиру. Нужно знать рыночную стоимость объекта недвижимости. Банк выдаст кредит только на такую же или меньшую сумму.

Ипотечные заемщики иногда путают этот показатель с суммой в договоре – это разные вещи. Сумма в договоре – цена, за которую продается квартира в конкретной сделке. Оценка среднерыночной стоимости – профессиональный расчет, который зависит от площади, планировки, инфраструктуры, этажности и прочих факторов.

Оценку среднерыночной стоимость могут проводить только квалифицированные оценщики – это тоже требование закона. Поэтому проводится профессиональная оценка квартиры для закладной.

Исследование среднерыночной цены пригодится и покупателю – иногда оказывается, что рыночная стоимость существенно ниже, чем просит продавец. Если цена оценки окажется существенно ниже желанной суммы кредита, банк может отказать в выдаче займа.

Какие документы потребуются для оценки?

Обратите внимание, что большая часть из списка документов принадлежит владельцу покупаемой квартиры. Поэтому заказывайте оценку и начинайте собирать пакет документов, когда уже точно приняли решение о покупке именно этого жилья.

В перечень документов, необходимых для оценки, входят:

• Документы, подтверждающие право на продажу этой квартиры. Например, свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор дарения или бумага о вступлении в наследство. Если речь идет о покупке только части недвижимости – например, комнаты, — то подойдет договор долевого владения.
• Нужна копия кадастрового паспорта. Этот документ можно получить в БТИ. Выдадут бумагу только собственнику.
• Владелец квартиры также должен предоставить вам планы БТИ – это документ с полным описанием квартиры. В нем начертан план жилья с точными размерами. Указываются площадь общая и площади отдельных помещений. Обратите внимание, что в плане БТИ должны быть прописаны площади всех помещений, включая ванную комнату и коридор.
• Копия вашего паспорта и контактные данные, например, номер телефона;

Если в квартире была выполнена перепланировка, то на плане это должно быть отображено. Обычно это выглядит так – на одном листе старая планировка, на втором – новая, узаконенная. Или обе планировки печатают на одном листе.

Изменение планировка сделано без разрешения? Для оформления закладной банку предоставляется отчет с информацией о неузаконенной перепланировке и банк откажет в выдаче ссуды. Собственнику придется переделывать квартиру обратно или получать разрешения.

Обратите внимание на две тонкости:

• Дом построен раньше, чем в 1960 году? Нужно получить справку об отсутствии деревянных перекрытий. Проблема в том, что эти перекрытия имеют высокий класс пожарной опасности и страховые компании не выдают договора страхования на такие объекты. Соответственно, ипотеку взять не получится.
• Может потребоваться справка о том, что что дом не будет снесен – объекта нет в плане на снос местной администрации.

Где можно сделать оценку?

При оформлении ипотеки оценка квартиры может производиться только компанией, имеющей право заниматься этим видом деятельности. Есть и особые требования. Не стесняйтесь спрашивать, соответствует ли компания этим требованиям при первом обращении:

• Работа оценщика застрахована;
• Оценщик – неважно, компания это или частные предприниматель – состоит в СРО. Объединение профессиональное, не скрывающее своих контактов и список членов;
• Оценщик имеет страховой полис гражданской ответственности за свою работу.

Обратите внимание, что банк может предоставить вам список так называемых «аккредитованных агентств для оценки». Менеджер в погоне за бонусами может даже сообщить, что рыночная оценка квартиры для ипотеки может производится только этими организациями. На самом деле нет – вы вольны обращаться к любому независимому агентству.

Но наличие организации в аккредитованном списке повышает шансы на то, что организация выдаст отчет, который соответствует всем современным требованиям закона. Перед заказом отчета проверьте компанию – как давно она существует на рынке, есть ли у нее рекомендации.

Мы рекомендуем обращаться в компанию, а не к частному лицу – в погоней за экономией вы можете получить отчет, который не примет кредитная организация. В нашей организации огромный опыт в составлении отчетов оценочной компании для получения ипотечных кредитов. Документы принимаются банками, заемщики становятся обладателями квартиры без проволочек и проблем.

Сколько будет стоить оценка?

Стоимость оценки в Москве в среднем варьируется от 3,5 до 6 тысяч рублей. В регионах можно найти оценщика за 1,5-3 тысячи рублей. Лучше всего заказывать оценку заранее – срочная работа эксперта ценится дороже.

Обратите внимание – выбирать оценщика нужно не только по самой низкой цене. Смотрите на репутацию организации и ее подход к работе с клиентами. Да, можно найти частника, который сделает все быстро и очень дешево. Но в банке такой отчет могут не принять из-за нарушений по оформлению или самому процессу оценки.

Что обязательно должно быть у оценщика?

• Профильное образование.
• Членство в СРО.
• Застрахованная ответственность.
• Стаж работы хотя бы от 2-х лет.

Оценка квартиры для ипотеки и оформление отчета – процесс, требующий квалификации, опыта и знаний. Выбирайте организацию, которая работает на рынке давно.

Как происходит оценка квартиры для банка?

Существует несколько методов оценки недвижимости для ипотечного займа. Основной – сравнительный. Это объективный метод, который учитывает закрытые сделки на рынке жилья и дает максимально точную рыночную сумму за объект.

Рассказать о всех тонкостях оценки в одной статье невозможно. Есть масса специальных коэффициентов, которыми оперирует эксперт во время исследования. Учитывается не только состояние квартиры и ее характеристики, но и масса тонкостей. Например, удаленность об основных объектов городской инфраструктуры, наличие парковок, благоустроенность двора и прочее.

Есть и другие методы. Например, затратный. Здесь речь идет о том, сколько денег необходимо на постройку аналогичного объекта. Подходит скорее для анализа дома, чем квартиры.

Еще один метод – выяснение, какой доход владелец получит за использование для сдачи в аренду. Он так и называется – доходный метод. Используется крайне редко.

Обратите внимание – оценка делается не только по документам или плану БТИ. Эксперт-оценщик делает фотографии помещения – их вы получите в отчете.

Сколько делается оценка по времени?

Средний срок подготовке отчета об оценки ипотечной квартиры занимает от 2 до 5 дней. Срок может увеличиться, если покупатель и продавец не предоставили всех нужных документов.

Если хотите сэкономить, убедитесь, что продавец также заинтересован в продаже, как вы – в покупке. Так он быстрее соберет документы и договориться с оценщиком о встрече.

Оценку можно провести быстрее, но это будет дороже.

Что влияет на оценку недвижимости?

Кроме перечисленных в разделе о методах оценки факторах, на итоговую стоимость влияет еще несколько параметров, которые учитывает грамотный эксперт:

• Во внимание берется престижность района и экологическое состояние – если квартира рядом с промышленной зоной, то стоимость будет ниже.
• Если же рядом с квартирой много школ, детсадов, поликлиник и других важных социальных объектов, стоимость повысится.
• Важно не только состояние отделки квартиры, но и состояние подъезда и общих перегородок. Грубо говоря, квартира с евроремонтом в разваливающемся доме не будет оценена дорого.
• Берется в расчет и наличие двора – обустроенная для отдыха территория ценится выше, чем «пятачок» на десять машин.

Напомним, сама квартиры оценивается по:

• Площади;
• Количеству комнат;
• Общему состоянию – отделка, перекрытия, планировка;
• Наличие или отсутствие дефектов в ремонте;
• Этаж – первый или последний дешевле.

Как выглядит оценочный альбом?

Оценочный отчет – это официальный документ, который должен быть выполнен в соответствии с нормативными требованиями законов и гостов. Проверьте, содержит ли он следующие данные:

• Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
• Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
• Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
• Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
• Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
• Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.

В отчете оценщика должен быть заключительные раздел – именно его в первую очередь читают кредитные специалисты. В нем содержится информация о цене жилья и о том, сколько банк сможет получить за эту квартиру на данный момент – если будет расторгнут договор об ипотеке.

Требований к внешнем виду отчета нет. Обычно это папка, в которой минимум 20 листов формата А4, обычно гораздо больше. Документы прошиты и пронумерованы. Везде стоят подписи оценщика. Есть печать.

Обратите внимание – действует отчет только 6 месяцев. Если же договор на квартиру не был заключен, или планируется рефинансирование – придется делать новую оценку. Причина – постоянные изменения на рынке недвижимости.

Какой срок действия отчета об оценке?

Срок действия отчета об оценке – шесть месяцев. Но лучше уточнить у менеджера банка – в некоторых случаях требования кредитных учреждений могут отличаться от этого срока. В отзывах об ипотечных продуктах можно найти жалобы граждан, которым отказывали в выдаче кредита или рефинансировании ипотеки спустя месяц после оценки.

• Спросите менеджера банка, будет ли действовать отчет, если срок действия ипотечной заявки закончится – на рассмотрение нового у некоторых банков может уйти до 2-3 месяцев.
• Уточните, нет ли каких-то иных требований у банка к отчету об оценке.

Кто заказывает оценку недвижимости продавец или покупатель?

Оценку имущества продавца оплачивает покупатель. Это логично – заинтересован в получении ипотеки, а соответственно в процедуре оценки покупатель. Продавцу же нет смысла тратить свои деньги – проще дождаться покупателя за наличные.

Поэтому мы рекомендуем заказывать оценку только тогда, когда уже есть точная уверенность, что сделка по купле-продаже осуществиться без проблем.

Еще раз – оценку оплачивает покупатель, поэтому сначала соберите все документы, убедитесь в чистоте квартиры и только затем обращайтесь за установлением сумму оценки, чтобы не потратить деньги и время впустую.

Нужна ли повторная оценка квартиры при рефинансировании?

Если вы планируете сделать рефинансирование ипотеки – т.е. перезаключить договор ипотечного займа, повторная оценка потребуется в случае, если первому отчету больше шести месяцев.

Фактически рефинансирование – это новый договор. Соответственно, банк проводит все операции заново. В том числе и выясняет, сколько денег он получит, если ваша сделка будет разорвана и квартиру придется пускать на торги. Для этого ему нужны данные о ликвидной стоимости жилья.

Если же вы решили провести рефинансирование меньше чем через шесть месяцев после составления отчета об оценке, то в теории повторные действия не нужны. На практике же нужно уточнять у менеджеров – судя по отзывам клиентов, некоторые менеджеры все-таки требуют сделать документ заново.

Нужна ли оценка для ипотеки на новостройку?

Судя по отзывам, некоторые менеджеры банков требуют такую оценку. На самом же деле, это не нужно – сумма за квартиру устанавливается застройщиком и указывается в договоре долевого участия.

Если вы планируете взять ипотечный кредит, заказывать отчет об оценке придется в любом случае. Выбирайте организацию, которая ответственно относится к приему на работу экспертов-оценщиков. Только высокая квалификация и ответственность гарантирует независимое исследование и отчет, которые примет любой банк.