Фонд арендный бизнес 7 отзывы владельцев 2022

1. Общая характеристика

• Наименование: Фонд Арендный бизнес 7
• ISIN: RU000A1034U7
• Листинг: 3 уровень (риск низкой ликвидности)
• Страница фонда на сайте УК: ссылка
• СЧА на пай: 106 468,33 ₽ на 16.08.2022
• СЧА фонда: 23 095 690 711,35 ₽ на 16.08.2022
• Рыночная котировка на момент написания статьи (26.08.2022): 94 800 ₽ (дисконт 12,3% к СЧА)
• Договор доверительного управления: до 31.03.2031
• Выплата дивидендов: ежеквартально
• Для квалифицированных инвесторов: нет
• Сектор: склады, офисы, машиноместа и т.д.
• Комиссии фонда: 1% комиссия УК; до 0,5% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора; комиссия УК за успех: до 5% от выплаченного пайщикам инвестиционного дохода в год

• 16,4% — доля недвижимости в фонде на конец июля
• 82,3% — деньги на счетах и депозитах на конец июля
• 23 млрд руб. — СЧА фонда, при этом фонд продолжает активно привлекать новые деньги, что автоматически отодвигает выход фонда на оптимальный КПД
• В течение последних 7 месяцев объем приобретенной недвижимости составил менее 1,9 млрд рублей, при этом фонд привлек за это же время порядка 12,4 млрд рублей дополнительных взносов пайщиков, это является плюсом для УК, так как она зарабатывает процент от размера СЧА и минус для пайщиков, так как пайщики в основном получают % с депозитов за вычетом комиссий: УК увеличивает свой доход сегодня, а пайщики когда-нибудь потом
• Доходность купленной в фонд недвижимости выглядит заниженной (то есть цена покупки объектов в фонд немного завышена), адекватная доходность представляется на 10-20% выше от текущей, что в перспективе может быть компенсировано индексацией ставок аренды и дисконтом рыночной стоимости паев к расчетной цене

• В отличии от фондов под управлением Альфы «Арендный поток» и «Арендный поток 2», бОльшую часть денежного потока фонда пайщики получают в виде дивидендов, что делает фонд интересным для наблюдения

• Как и у других крупных УК, отчеты оценщика состоят из сотен страниц текста, выжимка ключевой информации в виде удобной презентации для инвесторов отсутствует, подача информации в отчетах не стандартизирована, что является негативным показателем отношения УК к пайщикам
• Не во всех отчетах оценщика я нашел информацию о принципах расчета и индексации арендных ставок, но наиболее часто встречаются условия с ежегодной индексацией в размере 4,5% — 5% в год

7. Резюме

• Неясно, когда УК остановит прием дополнительных денег, в настоящий момент темпы привлечения новых денег сильно (в разы) превышают темпы покупки недвижимости (может быть у УК есть план быстрее выйти на сделки за счет покупки объектов по завышенной стоимости?), до момента заполнения фонда недвижимостью денежный поток будет ниже доходности депозита, а так же существует риск дальнейшего снижения рыночных котировок паев;
• Есть основания полагать, что недвижимость в фонд покупается по верхней планке рыночных цен, что негативно влияет на будущую доходность фонда;
• Отсутствует информационный документ с ключевыми характеристиками фонда, который был бы удобен для изучения инвестором

• Акции
• Облигации
• ПИФ
• ETF
• Криптоактивы

Услуга доверительного управления фондами предоставляется ООО «СФН» (далее — Компания). Лицензия Банка России на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами № 21-000-1-01038 от 07.10.2020 г.
ООО «СФН» и «Сбер Инвестиции» — бренды, используемые Компанией для продвижения своих финансовых продуктов. Получить подробную информацию о паевых инвестиционных фондах (далее – ПИФ) и ознакомиться с правилами доверительного управления ПИФ (далее – ПДУ ПИФ) и с иной информацией, подлежащей раскрытию, можно по адресу: 121059, г. Москва, ул. Киевская, д. 7, корп. 2, этаж 5, ком. 40,41,42, на сайте https:/www.sfn-am.ru, по телефону: (495) 252-22-24. 

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией в значении статьи 6.1. и 6.2. Федерального закона «О рынке ценных бумаг».

Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в инвестиционные фонды. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления паевым фондом.

Заключаемый договор доверительного управления не является договором банковского вклада или банковского счета. Передаваемые в доверительное управление денежные средства не застрахованы в государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» в соответствии с федеральным законом «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ». Государство, ПАО Сбербанк и Компания не дают никаких гарантий сохранности и возврата инвестируемых денежных средств. Услуги по доверительному управлению оказывает Компания.

Денежные средства в управление получает Компания, а не ПАО Сбербанк. ПАО Сбербанк и ООО «СФН» являются разными лицами с самостоятельной ответственностью, не отвечающими по обязательствам друг друга.

Для направления жалоб, а также внесудебного разрешения споров, связанных с услугами доверительного управления, клиент вправе обратиться в Компанию (адрес: 121059, город Москва, улица Киевская, дом 7, корпус 2, этаж 5, ком. 40,41. 42; телефон: +7 495 252-22-24; сайт: www.sfn-am.ru, в ПАО СберБанк, в НАУФОР, в Центральный банк РФ. В случае невозможности внесудебного урегулирования спора клиент вправе обратиться в суд.

Правилами фонда предусмотрены надбавки к расчетной стоимости инвестиционных паев при их выдаче. Взимание надбавок уменьшит доходность инвестиций в инвестиционные паи ПИФ. В отношении ПИФ уровни Риска / Дохода указаны исходя из общепринятого понимания того, как располагаются указанные объекты для инвестирования на шкале риск-доходность. Под «Риском» и «Доходом» в отношении ПИФ не подразумеваются допустимый риск и ожидаемая доходность, предусмотренные Положением Банка России от 03.08.2015 № 482-П.

Фонд приобретает построенные и сданные в аренду крупные объекты коммерческой недвижимости — складские и логистические комплексы, торговые и офисные центры. Арендаторы складов — крупнейшие федеральные торговые сети. Договоры аренды — долгосрочные. Выплаты дохода от аренды владельцам паев производятся каждый квартал. Срок действия фонда — до 2031 года.

Качественная коммерческая недвижимость продолжает пользоваться популярностью среди частных инвесторов на протяжении последних лет. Общий объём инвестиций в закрытые паевые фонды недвижимости под управлением Сбер Фонды Недвижимости и Сбер Управление Активами превысил 65 млрд рублей к концу ноября 2021 года, а общее число пайщиков составило более 20 тысяч человек.

Только с начала года жители Урала вложили в коммерческую недвижимость через ЗПИФы Сбера* более одного миллиарда рублей.

«Сбер — Арендный бизнес 7» — фонд для неквалифицированных инвесторов. Для приобретения паёв необходимо зайти в Сбербанк Онлайн, найти вкладку «Инвестиции» и нажать «+» справа от надписи. В списке готовых инвестиционных решений необходимо выбрать вкладку «Сбер — Арендный бизнес 7». Перед покупкой пая необходимо пройти тестирование. Минимальная сумма вложений составит 300 тысяч рублей.

Комиссия за управление составляет 1% в год, также взимается комиссия 5% от дохода. К примеру, при стоимости пая в 300 тысяч и возможном доходе в 10% совокупный размер комиссий в год составит 4,5 тысячи рублей (3 тысячи — комиссия за управление и 1,5 тысяч — комиссия за успех), что заметно ниже оплаты коммунальных услуг при сдаче арендной квартиры. Также онлайн не взимается комиссия при покупке паев ЗПИФ.

— На сегодняшний день ЗПИФ недвижимости — один из лучших инструментов для сохранения капитала. Покупка недвижимости и последующая её сдача в аренду уже давно не приносят былого дохода. Наше исследование показало, что доходность такого вида вложений составляет не более 5–6% в крупных российских городах, что не позволяет защитить свои вложения от инфляции. Коммерческая недвижимость всегда востребована, и сейчас в этом сегменте можно найти качественные объекты, которые могут обеспечить доход на 3–4% выше доходов от сдачи квартиры в аренду. Более того, рентные фонды недвижимости выплачивают доход от аренды ежеквартально, обеспечивая владельцу паев регулярный денежный поток. То есть это доход здесь и сейчас, а не в перспективе нескольких лет. Также стоит отметить, что, покупая паи ЗПИФ, человек становится владельцем доли в недвижимости, которая входит состав фонда, таким образом, его вложения — это реальные объекты, которые можно в буквальном смысле потрогать руками.

— Рынок коммерческой недвижимости в России бурно развивается, но еще не достиг своего пика. Поэтому в период восстановления экономики к «доковидным» показателям потенциал рынка коммерческой недвижимости особенно высок. Ковидные ограничения способствовали активному развитию онлайн-ритейла и сервисов доставки, что привело к масштабированию площадей коммерческой недвижимости и логистических складов. Фонды недвижимости привлекают внимание все большего числа инвесторов.

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости — это инструмент коллективных инвестиций в недвижимость, который позволяет инвесторам с небольшим капиталом владеть крупными качественными объектами недвижимости. Приобрести паи фонда можно от 300 тысяч рублей, что гораздо дешевле стоимости даже небольшой однокомнатной квартиры в крупных городах. При этом качественные объекты коммерческой недвижимости демонстрируют стабильную доходность, которая превышает доход от покупки жилья в ипотеку и сдачи его в аренду.

ЗПИФ недвижимости привлекательны для инвесторов не только более низким порогом входа по сравнению с вложениями в саму коммерческую недвижимость, но и тем, что инвестору не нужно тратить время на решение вопросов ремонта и эксплуатации объектов, поиск арендаторов и сбор арендных платежей, а также уплаты налогов. К тому же в фонд будут приобретены несколько различных типов недвижимости, таким образом портфель диверсифицирован, и в случае реализации рисков одного из объектов, влияние на работу и доходность фонда не будет критическим, потому что другие объекты будут функционировать в штатном режиме.

* ЗПИФы недвижимости под управлением Сбер Управление Активами и Сбер Фонды Недвижимости.

Десять лет назад ЗПИФы почти не существовали на рынке инвестиционных продуктов для широкой аудитории. Их выбирали крупные частные инвесторы с целью защиты от рейдерства, консолидации активов и реинвестирования. 

Сейчас, по данным Банка России, интерес инвесторов к ЗПИФам растет. За третий квартал 2021 года стоимость активов физических лиц в фондах выросла на 13,8%, до 1,8 трлн рублей. А число пайщиков — на 12,9 тысяч, до 111 000 человек. Большая часть этих инвесторов продолжает использовать ЗПИФы для структурирования своих активов. Тем не менее почти 20 000 — это розничные инвесторы в фондах коммерческой недвижимости. Средний размер сделки на рынке коммерческой недвижимости находится в диапазоне от 2 до 5 млрд рублей, что доступно немногим инвесторам. Средний чек в коллективных ЗПИФах — 1,5 млн рублей, что сопоставимо со взносом при покупке квартиры в ипотеку.

Опираясь на привязанность инвесторов к недвижимости, наблюдательные управляющие стали снижать порог входа на рынок продуктов коллективных инвестиций в качественную коммерческую недвижимость. Появились более доступные предложения. Через «Сбер Фонды Недвижимости» можно стать полноправным совладельцем объектов коммерческой недвижимости с бюджетом в 300 000 рублей. Стратегия компании — вложения в складскую коммерческую недвижимость класса А с долгосрочными договорами аренды. 

Для абсолютного большинства инвесторов в России недвижимость — самый надежный способ вложений. В основном выбирают жилье: у каждого есть личный опыт решения жилищных проблем, кроме того, жилье постоянно дорожает, а государство поддерживает спрос на него — ставки по ипотеке субсидируются.

За три года действия программы льготной ипотеки квадратный метр жилья в Москве подорожал на 38% в рублях и на 17% в долларах. Но в прошлом году Банк России начал бороться со стремительным ростом инфляции и семь раз повышал ключевую ставку до 8,5% годовых. Это максимум с 2017 года. С повышением ключевой ставки ставки по ипотеке тоже растут. В России более 50% сделок по покупке жилье проходят с привлечением ипотеки. Повышение ставок создает риск стагнации на этом рынке. Кроме того, вслед за ключевой ставкой растет доходность банковских вкладов и облигаций, которые традиционно отвлекают инвесторов от жилой недвижимости. 

Стратегия перепродажи недвижимости может быть успешной. Но инвесторы несут ощутимые издержки по времени на ее обслуживание и налогам, недвижимость нельзя быстро продать, а в сегменте новостроек сохраняются риски банкротства застройщиков. Реальная доходность от сдачи квартир в аренду не защищает сбережения от инфляции. Так, по итогам 2021 года инфляция достигла 8,6%. Доходность аренды квартир, по оценкам Restate.ru, в первом полугодии 2021 года составила 5,19% годовых в Москве, 5,23% в Санкт-Петербурге, 6,29% в Сочи.

Коммерческая недвижимость становится альтернативой, способной приумножить сбережения в долгосрочной перспективе. По данным Росстата и Банка России, за последние пять лет ставка капитализации (показывает соотношение цены актива на рынке к чистому доходу на протяжении 12 месяцев) объектов складской, офисной и торговой недвижимости не опускалась ниже 9%. Это выше и инфляции, и ставок по вкладам в десяти крупнейших банках.

Прибыль от аренды универсальных помещений примерно на 25% выше дохода от оборота жилья, а дефицит качественных объектов в перспективных локациях поддерживает спрос со стороны арендаторов. Рентные платежи стабильны в кризис, когда цена на недвижимость падает.  

Самостоятельные инвестиции в качественную коммерческую недвижимость требуют от инвестора готовности к сделке на сумму от 2 млрд рублей, навыков по подбору и оценке объектов, юридической подготовки. При покупке паев ЗПИФа, это берет на себя управляющая компания. Поэтому ЗПИФ становится наиболее прозрачным и доступным инвестиционным инструментом в коммерческую недвижимость. Фонды «закрываются» на срок реализации проектов, на которые привлекают деньги пайщиков. Согласно закону, срок действия фондов находится в диапазоне от трех до 15 лет. В России средний срок действия фондов в настоящий момент составляет пять, семь и десять лет в зависимости от стратегии фонда и с возможностью пролонгации. Когда фонд «закрывается», присоединиться к нему нельзя. Сейчас в «Сбер Фонды Недвижимости» открыта продажа паев в ЗПИФ «Сбер — Арендный бизнес-7». Его активы будут распределены по трем сегментам коммерческой недвижимости. Фондом управляет профессиональный участник рынка ценных бумаг — управляющая компания с лицензией Банка России. Она выбирает недвижимость, покупает и управляет ею, рентный доход ежеквартально выплачивает пайщикам.

Работу управляющей компании контролирует ЦБ, а риски инвесторов минимизируют правила ЗПИФов. Средства фондов разрешено инвестировать только в действующие и заполненные арендаторами объекты. Регулярный, хотя и не фиксированный доход от сдачи таких объектов в аренду выплачивается инвесторам раз в квартал. Когда срок действия фонда подходит к концу, управляющий продает недвижимость, а прибыль делит между пайщиками. Если пай нужно продать раньше, вкладчик может это сделать на бирже. Ощутимым преимуществом ЗПИФов перед самостоятельными инвестициями становится отсутствие рисков на этапе купли/продажи и управления (коммунального и корпоративного). ЗПИФ не платит налог на прибыль, ее можно реинвестировать, тем самым увеличивая доходность. Имущество в ЗПИФе коллективное и защищено от индивидуальных претензий. Например, на него не может быть обращено взыскание по обязательствам пайщика. 

Доходность ЗПИФа зависит от профессионализма управляющего при выборе объекта. Необходимо оценивать в пользу пайщиков рыночные тенденции, влияющие на стоимость внутри каждого сегмента — складской, торговой, офисной недвижимости. Видеть перспективы объекта и разбираться в особенностях эксплуатации. Если пропустить ошибку, допущенную строителями, может понадобиться каждый год покупать кабину лифта. Эти расходы снизят доход пайщиков.

Для повышения уровня надежности инвестиций ЗПИФы «Сбера» диверсифицируют активы в фондах. Так, например, есть ЗПИФ, который инвестирует 63% в склады, 23% — в бизнес-центры и 14% — в торговые площади.

В сегменте складской недвижимости «Сбер Фонды Недвижимости» выбирает объекты, расположенные в регионах логистических хабов — Москве и области, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Ростовской области. 

Пайщики фонда «Сбербанк — Арендный бизнес» летом прошлого года после пяти лет участия в ЗПИФе проголосовали за его продление до 2031 года. ЗПИФ инвестирует в складскую недвижимость. Этот сегмент, в отличие от остальных, выиграл от пандемии. Спрос на склады вырос за счет развития электронной коммерции. Инвестиции увеличились в два раза только за шесть месяцев прошлого года, на 66% выросли объемы нового строительства и заключенных сделок в сравнении с допандемийным 2019 годом. Инвестиции в склады позволяют рассчитывать на стабильную доходность. Базовая ставка аренды склада в Московском регионе растет на 18% за два года. ЗПИФы являются одним из готовых инвестиционных решений СберИнвестиций. Поэтому купить паи можно онлайн, прямо в приложении «Сбербанк Онлайн». Комиссия за управление активами составит 1% в год от стоимости фонда, а за успех — 5% от дохода. Доходность управления ЗПИФов в «Сбере» в предыдущие периоды составляла до 14% годовых. За счет масштаба инвестиций фонда выгода каждого пайщика оказывается выше, а риски ниже, чем если бы он инвестировал самостоятельно. 

*На правах рекламы

ООО «Сбер Фонды Недвижимости»

Ознакомиться с информацией, подлежащей раскрытию в соответствии с федеральным законодательством, а также с условиями управления активами, получить сведения о лице, осуществляющем управление активами, и иную информацию можно на сайте по ссылкам: sberfn.ru/disclosure/fund и sber-am.ru/disclosure/raskrytie-informatsii-professionalnym-uchastnikom