В практике Верховного суда РФ есть много интересных для управляющих организаций дел, решения по которым помогут компаниям строить свою защиту при исковой работе. Делаем обзор спора, в котором ВС РФ не согласился с предыдущими судами и утвердил право УО управлять домом, который не включён в её лицензию.
Дома, которыми управляет компания, должны быть внесены в реестр лицензий субъекта РФ
Одна из управляющих организаций Красноярского края по договору с единственным собственником помещений – Министерством обороны РФ – управляла многоквартирным домом по договору, заключённому в 2017 году. Четыре месяца, что УО работала, она выставляла жителям дома счета за оказанные жилищно-коммунальные услуги.
При этом орган ГЖН отказал компании во внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ. Инспекторы провели проверку работы УО и вынесли предписание, требуя, чтобы компания не управляла домом, поскольку он отсутствует в её лицензии. Выставление ею счетов за ЖКУ ведомство сочло незаконным. Повторная проверка показала, что нарушенияпп. «б» п. 3 постановления Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110, пп. «в» п. 1 постановления Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, ст. 198 ЖК РФ не устранены.
Орган ГЖН выдал организации новое предписание, считая, что она незаконно осуществляет деятельность по управлению домами и выставляет документы на оплату ЖКУ. Компания с такой позицией не согласилась и обратилась в суд с иском о признании требований надзорной службы противоречащими НПА (дело № А33-27179/2018).
Почему ВС РФ не разрешил лишать лицензий УО без домов в управлении
УО вправе управлять домом при выполнении трёх условий
Суд первой инстанции, рассмотрев доводы сторон, основывал своё решение на следующих нормах законодательства:
- Организации управляют МКД на основании соответствующей лицензии, выданной органом Госжилнадзора. Под деятельностью по управлению домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг на основании договора с собственниками помещений (ч.ч. 1, 2 ст. 192 ЖК РФ, п. 51 ч. 1 ст. 12 № 99-ФЗ).
- Сведения о многоквартирных домах, которыми управляет лицензиат, подлежат размещению в ГИС ЖКХ. В случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления УО в течение трёх рабочих дней со дня изменений обязана разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган Госжилнадзора. Ведомство вносит изменения в реестр лицензий субъекта РФ (ч.ч. 1–4 ст. 198 ЖК РФ).
- УО приступает к управлению домом не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления при условии, что информация об этом размещена в ГИС ЖКХ, а орган ГЖН внёс изменения в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).
Как отметил суд, УО вправе управлять домом при наличии трёх условий:
- заключён договор управления домом;
- выполнено требование о размещении сведений в ГИС ЖКХ;
- внесены изменения в реестр лицензий субъекта РФ.
Согласно данным реестра лицензий Красноярского края, дома, которыми управлял истец, не были включены в её лицензию, поэтому предъявление жителям дома счетов за ЖКУ нарушает требования ст. 198 ЖК РФ. При этом не имеет правового значения факт, что УО фактически управляла домом. Указанные действия она совершала на свой страх и риск. Суд признал предписание органа Госжилнадзора законным и отклонил иск управляющей организации.
Суды считают неправомерным действия УО по управлению домом без внесения сведений о нём в реестр лицензий
Компания подала апелляционную жалобу, указав, что первая инстанция не учла специфику и статус спорных многоквартирных домов. Они находятся в собственности одного публично-правового образования, в них нет общего имущества и в них, соответственно, не может быть общего собрания собственников для выбора УО. Минобороны РФ заключило с компанией договор управления, проведения открытого конкурса в данной ситуации не требуется.
Также компания предоставила суду подтверждение фактической деятельности по управлению домом. Доказательств того, что этим занималась другая УО, никто не привёл. Сведения о договоре управления компания внесла в ГИС ЖКХ и направила в орган ГЖН заявление на включение дома в реестр лицензий.
Апелляционный суд, а следом и кассационный, отклонили все возражения управляющей организации. Они настаивали на том, что, поскольку дома не внесены в реестр лицензий компании, она не имела правовых оснований управлять домом и заключать соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями. Также на законность требований органа ГЖН не влияет статус МКД и то, что у помещений всего один собственник.
Нужна ли ГЖИ копия подписанного ДУ для изменения реестра лицензий
ВС РФ: управление компанией домом, не внесённым в её лицензию, в соответствии с решением ОСС правомерно
Спор УО и органа ГЖН переместился в Верховный суд РФ. Верховный суд РФ принял жалобу к рассмотрению и не согласился с доводами нижестоящих инстанций. Судья указала на то, что, согласно ст. 3 № 99-ФЗ, лицензия – это специальное разрешение на право осуществления юридическим лицом или ИП конкретного вида деятельности, которое подтверждается документом, выданным лицензирующим органом.
В лицензию включаются сведения о виде деятельности с указанием выполняемых работ и оказываемых услуг (ст. 15 № 99-ФЗ). В таком разрешительном документе не отражаются сведения об адресе многоквартирного дома, деятельность по управлению которым осуществляет лицензиат. Отсутствие в реестре лицензий сведений о доме, фактическую деятельность по управлению которым осуществляет УО, само по себе не означает недействительность ранее выданной ей лицензии или деятельности без неё (п. 21 обзора судебной практики ВС РФ от 25.11.2015 № 63).
С учётом изложенного работа компании на основании соответствующей лицензии по управлению многоквартирными домами в случае, когда в реестре лицензий отсутствуют сведения об МКД, не свидетельствует о неправомерном исполнении возложенных на неё полномочий.
Право на взимание платы также не связано с исполнением обязанности по внесению изменений в реестр лицензий. Оно вытекает из условий договора управления, то есть при наличии чётко выраженной воли собственников на заключение договора с УО, которая предоставляла им коммунальные услуги.
Если УО фактически приступила к управлению домом во исполнение решения общего собрания собственников, из представленных доказательств следует, что жители вносят плату за ЖКУ, ресурсоснабжающая организация выставляет УО счета за поставку ресурсов, то, согласно абз. 2 п. 35 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, отношения между УО и РСО могут быть квалифицированы как сложившиеся договорные отношения. То есть управляющая организация может быть признана исполнителем коммунальных услуг (ч. 1 ст. 162 ГК РФ).
При рассмотрении дела никто не оспаривал, что УО действительно исполняла обязанности по управлению домом. Следовательно, у органа ГЖН не было правовых оснований для вывода о незаконном управлении домом и выставлении счетов за ЖКУ за период отсутствия дома в реестре лицензий. Предписание, целью которого является устранение выявленных нарушений, не должно приводить к незаконному освобождению собственников от оплаты потреблённых услуг и бремени содержания имущества.
Важным обстоятельством при принятии судом решения стала ссылка УО на то, что договор управления был заключён до января 2018 года, когда действовала редакция ч. 7 ст. 162 ЖК РФ о том, что компания приступает к управлению домом в течение 30 дней с момента заключения договора управления. ВС РФ отменил действие документов предыдущих судов и признал предписание органа ГЖН недействительным, удовлетворив иск управляющей организации.
Важно. Выводы по данному судебному делу применимы при построении защиты в случае, если управляющая организация заключила договор управления до вступления в силу Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ, в период дейтсвия старой редакции ч. 7 ст. 162 ЖК РФ.
Какие меры предпринять УО, чтобы не лишиться права управлять домом
Первичен договор управления и фактическое выполнение УО работ
«В данном деле поднят очень важный вопрос, – комментирует судебный процесс и выводы ВС РФ руководитель практики в сфере ЖКХ, экологии и природопользования МКА «Арбат» Сергей Сергеев. – «По закону, чтобы УК начала управлять домом, нужно несколько условий. Сначала компания должна получить правовое основание для управления домом: выбор на ОСС, конкурс и т.д. После этого – реализовать это право: заключить договоры управления с собственниками, договоры с подрядчиками и поставщиками ресурсов и направить заявление на внесение изменений в реестр лицензий ГЖИ.
Вопрос в том, что первично для определения момента начала управления: заключение договоров и начало фактического управления или внесение записи в реестр лицензий? Например, в 2016 году нам удалось отстоять интересы жителей, которые на ОСС выбрали себе УК. Одновременно с ОСС администрацией города был проведён ещё и конкурс, в котором победила другая УК. Конкурсы были признаны несостоявшимися. Однако ГЖИ не торопилась вносить изменения в реестр лицензий. Пришлось судиться уже с ГЖИ. С учётом апелляции процесс длился более полугода.
По результатам нашу УК в реестр внесли, однако, всё время до этого фактически домом пытались управлять обе компании. И обе оформляли соответствующие документы. В 2018 году в Арбитражном суде был инициирован спор этими двумя управляющими компаниями: они пытались поделить собранные в этот период с граждан деньги.
В материалы дела были предоставлены доказательства фактического управления от обеих компаний. Суд в основу решения положил не дату начала фактического управления, а дату внесения записи в реестр лицензий. Таким образом, до этого момента право на взыскание денег с жителей получила выигравшая конкурс УК. А запись в реестре, при прочих равных, стала решающим основанием для определения УК, осуществляющей фактическое управление МКД.
Теперь же, учитывая выводы ВС РФ в деле № А33-27179/2018, ситуация вновь возвращается на круги своя: первичен договор управления и фактическое выполнение работ. А отсутствие записи не свидетельствует о неправомерном положении УК.
С одной стороны, это исключает злоупотребления со стороны ГЖИ, поскольку те могут месяцами не вносить УК в реестр, судиться. С другой стороны, до этого всё-таки была надежда на определённость, что если внесли в реестр – управляешь, не внесли – жди, пока внесут. Не вносят – добивайся, чтобы внесли. Теперь судам придётся погружаться в каждый конкретный случай, разбирать и оценивать доказательства фактического управления, которые, как правило, предоставляют обе стороны. Будет интересно понаблюдать за тем, как эту позицию ВС РФ теперь будут применять нижестоящие инстанции».
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 902 подписчикам
Статьи по теме
После 1 мая управлять многоквартирными домами без лицензии на территории РФ запрещено. Таким образом, рынок услуг ЖКХ должен очиститься от компаний, которые не готовы работать профессионально, качественно и открыто.
По данным Минстроя, лицензию получили около 11 000 компаний, то есть 87 % от общего числа изъявивших желание ее оформить. Порядка 1500 УК не смогли доказать профпригодность, а значит, лишились права продолжать оказывать услуги.
Если ваша УК не получила лицензию:
1) Она продолжает обслуживать ваш дом до того момента, пока не будет выбрана другая управляющая организация. Если УК «бросит» ваш дом до этого момента, то ей грозит крупный штраф.
2) Органы местного самоуправления обязаны уведомить собственников помещений о том, что управляющая организация обслуживающая их дом не имеет лицензии в течение 3 дней.
3) В течение 15 дней после получения уведомления, собственники помещений обязаны провести собрание и выбрать другую управляющую организацию, имеющую лицензию.
4) Если собственники не провели собрание, органы местного самоуправления объявляют конкурс о выборе управляющей организации.
5) После того как новая, имеющая лицензию управляющая организация выбрана по итогам конкурса или голосованием, старая УК передает ей дом, документацию и средства собственников и только тогда она перестает обслуживать дом.
При этом эксперты советуют не дожидаться вмешательства муниципальных властей и выбрать УК самостоятельно. Главный плюс такого выбора управляющей компании в том, что жильцы могут сами обо всем договориться. Есть возможность присмотреться, обратить внимание на состояние тех домов, которые компания уже обслуживает, а также сравнить расценки и спектр услуг в различных организациях. Отметим, что вся эта информация должна присутствовать на сайте любой управляющей компании.
Управление домом, чья компания не получит лицензию, и жильцы не определяться с самостоятельным выбором, выставят на аукцион. Однако и в этом случае у жильцов еще будет шанс выбрать компанию самим. Процедура с аукционом может затянуться на 3 месяца, а то и больше. К примеру, если коммунальщиков не устроит тариф, который предложит администрация, то на аукцион никто не откликнется. Тогда властям придется поднять цену на 10% и снова объявить конкурс. А пока чиновники и коммунальщики будут заняты конкурсам, жильцы могут успеть выбрать себе компанию, соблюдая все вышеперечисленные условия. Если собственники выберут компанию быстрее, чем состоится аукцион, то управление дома с конкурса снимут.
В то же время жильцы имеют право «спасти» свою управляющую компанию, даже если ГЖИ и лицензионная комиссия инициировали процедуру лишения лицензии. Для этого, опять же, нужно провести общее собрание жильцов и принять решение о продлении договора управления. Протокол собрания с таким решением необходимо направить в ГЖИ.
Есть в законодательстве и обратное положение: даже если у компании есть лицензия, общее собрание жильцов в установленном порядке может расторгнуть договор управления и выбрать другую УК.
Как оплачивать услуги?
Отсутствие у управляющей компании лицензии не является основанием для отказа от оплаты коммунальных платежей. За работу без лицензии к УК будут применены санкции с соответствии с КОАП РФ. Кроме того, необходимо учитывать, что УК имеет право взыскивать долги по коммунальным платежам вне зависимости от наличия у нее лицензии, поскольку всякое иное будет противоречить действующему гражданскому законодательству.
В «переходный период», то есть – до тех пор, пока вновь избранная компания не приступит к управлению домом, прежняя компания должна надлежащим образом продолжать исполнение обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества дома. При этом жильцам следует платить за ЖКУ прежней компании, которая пока управляет домом.
Деньги в любом случае никуда не пропадут: средства за воду, электричество, газ напрямую идут ресурсоснабжающим компаниям, плата за капремонт – на спецсчет. Муниципальная управляющая компания, которая какое-то время будет осуществлять обслуживание, работает тоже не безвозмездно. Так что нет разницы, получила ваша УК лицензию или нет: платежную дисциплину никто не отменял.
Однако если собственники получают две квитанции – и от старой, и от новой УК, которая якобы провела в доме собрание и заявляет свои права на то, что она управляет домом, то стоит взять паузу, не оплачивать ЖКУ и обратиться в Госжилинспекцию. В том случае, если УК перестала оказывать услуги, но продолжает выставлять квитанции на оплату услуг, необходимо обращаться в правоохранительные органы.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram
ЗА БУКВОЙ ЗАКОНА
Назарова А. В.,
практикующий бухгалтер
Управляющая компания не получила лицензию
Мы знаем, что осуществление деятельности без лицензии, если такая деятельность лицензируется, невозможно. Тем не менее, неполучение к 01.05.2015 управляющей организацией лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом само по себе не влечет прекращения заключенного с ней договора. Обязательства по такому договору сохраняются у управляющей организации до момента заключения собственниками помещений договора с другой управляющей организацией, отобранной по результатам конкурса.
Сфера ЖКХ является одной из самых проблемных, именно на нее приходится наибольшее количество жалоб, поступающих как в государственные органы, так и в Общественную палату. Только малая доля проверок в данной сфере имела плановый характер, большая же часть была проведена в связи с жалобами граждан. Именно поэтому был принят Федеральный закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 255-ФЗ).
Какие УК должны были получить лицензии и для чего
Названный ФЗ № 255-ФЗ вступил в силу 01.09.2014. Он предусматривает ужесточение требований к организациям, которые занимаются управлением многоквартирными домами.
Минстрой России в своих статистических данных указывает, что порядка 80% жилья находится на обслуживании управляющих компаний, именно поэтому закон ориентирован, главным образом, на них. Товарищества собственников жилья и кооперативы, в управлении которых находится по одному дому, не подлежат лицензированию.
Срок получения лицензий для управляющих компаний истек 01.05.2015. После этой даты управление многоквартирными домами без лицензии не допускается. Согласно докладу министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, сделанному 20.05.2015, 13% управляющих компаний не получили лицензию на право руководства многоквартирными домами, в связи с этим 50 тысяч домов временно остались без управления, пока они переданы муниципальным властям.
Главными причинами неполучения лицензии стали отсутствие заявки до срока подачи, а также отказ лицензионной комиссии, вызванный непрозрачностью деятельности управляющих организаций. Всего получили лицензии 12 тысяч компаний.
ЕСТЬ МНЕНИЕ
Ни Жилищный кодекс РФ, ни Закон № 255-ФЗ не упоминают, что договор управления, заключенный до 01.05.2015, прекращается после этой даты автоматически, если управляющей организацией, заключившей такой договор, не будет получена соответствующая лицензия.
ЕСТЬ МНЕНИЕСтатья 192 ЖК РФ устанавливает, что под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение работ и(или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом. Лицензия не имеет срока действия.
Выдача лицензий управляющим компаниям возложена на органы государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ. В ст. 201 ЖК РФ сказано, что не менее 1/3 ее членов должно быть представлено саморегулируемыми организациями, общественными объединениями, иными некоммерческими организациями, осуществляющими общественный жилищный контроль. Также приказом Минстроя России от 28.10.2014 № 658/пр утверждены Методические указания о порядке формирования и деятельности субъекта РФ по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами. В них сказано, что создаваться комиссии будут распоряжением или приказом высшего должностного лица субъекта РФ. Рекомендуемое число членов – не более 20 человек, из них представителей органов государственной власти региона – не более 30%, а остальные члены – от профильных саморегулируемых, общественных организаций и муниципальных образований.
Срок получения лицензии – 30 рабочих дней с момента подачи комплекта документов. В рамках этого периода времени лицензирующий орган обязан осуществить проверку полноты и достоверности представленных документов и принять решение о предоставлении лицензии либо об отказе в ее предоставлении. Стоимость лицензии для управляющей компании ЖКХ в 2015 г. определяется размером государственной пошлины, взимаемой лицензионным органом.
Последствия необращения управляющей организации за получением лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами или отказа в выдаче такой лицензии предусмотрены ч. 4 ст. 7 Закона № 255-ФЗ, согласно которой орган местного самоуправления уведомляет об этом факте собственников помещений в многоквартирном доме и созывает общее собрание собственников помещений для решения вопроса о выборе способа управления.
Лицензия для управляющей компании ЖКХ действует только на территории субъекта РФ, в котором она была выдана. Лицензия ЖКХ не подлежит передаче третьим лицам. Получить лицензии ЖКХ смогут юридические лица и индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в установленном законом порядке на территории РФ и отвечающие требованиям, предусмотренным в Положении о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденном Правительством РФ от 28.10.2014 № 1110.
На основании этого Положения лицензия управляющей компании ЖКХ может быть выдана юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю только при их полном соответствии лицензионным требованиям.
Требования к соискателям
Перечислим их:
- управляющая организация должна быть зарегистрирована в РФ;
- руководитель такой компании не должен иметь неснятую или непогашенную судимость
за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие или иметь административное наказание в виде дисквалификации, а также руководитель должен будет пройти квалификационный экзамен на знание сферы ЖКХ; - организация должна соблюдать требования о раскрытии информации;
- в сводном федеральном реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами не должно быть информации об аннулировании выданных ранее организации лицензий, а также отсутствие в реестре лиц, осуществляющих функции единоличного исполнительного органа организации таких аннулированных лицензий;
- у управляющей организации должна быть необходимая материально-техническая база, позволяющая обеспечить полное управление домом.
В ч. 3 ст. 200 ЖК РФ прописано, что лицензиат, действие лицензии которого прекращено или лицензия которого аннулирована, обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и(или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства РФ до дня наступления одного из событий, предусмотренных этой нормой, в частности, до дня возникновения обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса. Очевидно, что по аналогии такие же последствия должны применяться и в тех случаях, когда соответствующая лицензия не была получена управляющей организацией вовсе или в выдаче лицензии было отказано.
Квалификационный экзамен для руководителя
Это экзамен, который проводит Министерство труда и социальной защиты РФ и при сдаче которого выдается соответствующее свидетельство и сертификат. Этот документ выдается сроком на пять лет. Экзамен состоит из ста вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом, ответить на которые нужно в течение 120 минут, при этом для сдачи экзамена правильных ответов должно быть не менее 86. Вопросы имеют очень узкую специализацию и требуют высокого уровня знаний. Плата за проведение экзамена и выдачу аттестата не взимается. Решение об отказе в выдаче аттестата может быть обжаловано в суде. Квалификационный аттестат может быть аннулирован в случае его получения с использованием подложных документов, внесения сведений об экзаменуемом в Реестр дисквалифицированных лиц, вступлении в силу приговора суда о наказании за преступление в сфере экономики, а также преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие.
Информационное обеспечение
Также помимо лицензии управляющие компании должны иметь приложение с указанием адреса или адресов многоквартирных домов, в отношении которых лицензиат осуществляет деятельность по управлению. Все изменения в перечне обязаны в течение трех рабочих дней направляться в орган государственного жилищного надзора. На основании полученной информации уполномоченный государственный орган в течение трех дней обязан внести изменения в приложение к лицензии ЖКХ. Помимо этого соответствующие изменения вносятся на официальный сайт, предназначенный для раскрытия информации заинтересованным организациям. Ведение сводного федерального реестра лицензий, а равно и реестра дисквалифицированных лиц возложено на федеральный орган исполнительной власти, который уполномочивает на эту деятельность Правительство РФ. Размещенные на этих сайтах сведения являются открытыми и общедоступными. Исключение сведений о конкретном многоквартирном доме из приложения к лицензии является основанием для прекращения организацией – держателем лицензии – деятельности по управлению этим многоквартирным домом в установленном законодательством порядке.
Отсутствие к 01.05.2015 у управляющей организации лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом само по себе не прекращает ее обязательств, предусмотренных договором управления.
Если УК не получила лицензию
Если управляющая организация не получила лицензию, то она больше не имеет права вести управление многоквартирными домами. Собственники дома, управляющие компании которых не получили лицензии, должны на общем собрании жильцов выбрать новую форму управления домом, будь то новая управляющая компания или товарищество собственников жилья. Также управляющие компании могут обжаловать решение лицензионной комиссии в суде.
Согласно ст. 45 ЖК РФ о предстоящем собрании нужно уведомить каждую квартиру заранее и занести собственников в реестр не позднее 10 дней до даты созыва собрания. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов. Данными вопросами должна заниматься инициативная группа в составе не менее трех человек. В нее могут входить только собственники жилья. После принятия решения должен быть составлен протокол собрания.
Если жильцы так и не выберут новое управление своим домом самостоятельно, выбор за них сделает департамент ЖКХ. Согласно изменениям, внесенным п.п. 5 и 6 ст. 200 Федерального закона № 255-ФЗ в ЖК РФ, в случае непроведения собрания или отсутствия кворума орган местного самоуправления в течение трех дней со дня проведения общего собрания собственников обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести конкурс в порядке, установленном Правительством РФ, в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса. Допускается заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного ч.ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, если конкурс признан несостоявшимся.
Это процедура небыстрая, может длиться более трех месяцев, если, к примеру, управляющие компании, участвующие в аукционе, не будут устраивать тарифы, установленные администрацией. В этом случае их поднимут на 10% и снова объявят конкурс. За это время у жильцов дома еще будет возможность сделать выбор самостоятельно, и тогда дом снимут с конкурса. Прежняя управляющая организация должна будет передать новому органу управления многоквартирным домом всю техническую документацию и иные документы, связанные с управлением домом, в течение двух рабочих дней со дня прекращения деятельности организации. Полностью весь процесс перехода к новой управляющей организации длится примерно два месяца. За это время нужно будет сделать сверку со старой управляющей компанией по каждому дому. Все долги перед ресурсоснабжающими организациями остаются за старой управляющей компанией. Соответственно, и все долги жильцов перед старой управляющей организацией должны быть погашены, в противном случае управляющая организация может обратиться в суд. Платежи за коммунальные услуги нужно продолжать платить управляющей компании до тех пор, пока не будет выбран новый способ управления. После выбора новой управляющей компании или ТСЖ старая управляющая компания должна передать все денежные средства на ее счете новым управленцам. В случае выставления двойных квитанций за ЖКУ нужно обратиться в Госжилинспекцию и временно не оплачивать их.
В случае если в срок до 01.04.2015 юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирным домом по состоянию на 01.09.2014, не обратились в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ с заявлением о предоставлении лицензии на осуществление данной деятельности либо такому юридическому лицу или такому индивидуальному предпринимателю отказано в ее выдаче по причине несоответствия лицензионным требованиям, до момента реализации принятого общим собранием собственников помещений решения о расторжении договора управления и(или) выборе иного способа управления управление многоквартирным домом осуществляется в соответствии с ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.
— Письмо от 24.02.2015 № 4745-АЧ/04.
Управляющая компания, получившая лицензию, может ее лишиться. Эта норма предусмотрена законом и указывает ряд условий, которые ведут к аннулированию лицензии. Если в течение календарного года имело место административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписаний два и более раза, то управляющая организация лишается права обслуживать этот конкретный дом, в котором было выявлено нарушение. Это станет причиной исключения данного дома из реестра лицензий субъекта РФ. В ситуации, если управляющая организация также в течение календарного года потеряет 15% и более от общей площади помещений всех входящих в ее реестр домов, она вообще лишается права управлять многоквартирными домами.
Соответственно собственники, чей дом выбыл из реестра лицензии управляющей организации, так же как и при неполучении лицензии управляющей организацией, самостоятельно на общем собрании собственников жилья выбирают новый орган управления своим многоквартирным домом. Если же собственников устраивала их управляющая организация и они не намерены отказываться от ее услуг, управляющая организация может продолжить свою работу по управлению домом даже при наличии претензий государственного жилищного надзора.
До получения УК лицензии потребители вносят плату за предоставленные коммунальные услуги прежней управляющей организации либо платежному агенту, осуществляющему деятельность по приему платежей физических лиц (ч. 15 ст. 155 ЖК РФ).
Кто будет выставлять счета?
Даже в случае банкротства, до тех пор, пока управляющая организация не будет исключена из списка ЕГРЮЛ, она должна обслуживать многоквартирный дом, а соответственно выставлять счета за предоставляемые услуги. За это время бразды правления должны быть переданы другой управляющей компании или иному органу управления, например ТСЖ.
Но согласно п. 7.1 ст. 155 ЖК РФ собственник жилья также вправе платить за коммунальные услуги самостоятельно, кроме коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме.
Кому передавать управление домом?
До тех пор пока не выбрана новая управляющая организация, управлять домами, оставшимися без управленцев, будет муниципальная управляющая компания. Эта компания будет в том числе, наряду с другими обязанностями, убирать и вывозить мусор до момента появления у дома нового органа управления.
Управляющие организации, не получившие лицензии, могут повторно подать документы на рассмотрение лицензионной комиссии, исправив при этом все выявленные нарушения и недочеты.
Обжалование решений лицензирующего органа
Управляющие компании могут в судебном порядке обжаловать решения лицензионной комиссии в случае невыдачи им лицензии, если имеются на то причины. Примером может служить управляющая компания «Владстройконтакт», которая обслуживает 7 домов в Октябрьском районе города Владимира. По данным первого городского интернет-телевидения города Владимира «Зебра ТВ», Государственная жилищная инспекция Владимирской области прислала уведомление от 03.04.2015 № ГЖТ 1716-06-06 об отказе в предоставлении лицензии управляющей компании «Владстройконтракт». Руководитель данной организации подготовил иск в суд, желая оспорить решение областной комиссии об отказе в выдаче лицензии на продолжение деятельности. Лицензионная комиссия ссылается на ст. 194 ЖК РФ: предоставление искаженной или недостоверной информации. Руководство не согласно с данным заявлением, а также утверждает, что представители организации не присутствовали на заседании комиссии, в рамках которой рассматривалось «дело» его управляющей компании, а также, что не получали уведомления о рассмотрении. Это первый судебный иск в адрес лицензионной комиссии.
ОТ РЕДАКЦИИ
Мнения о том, что в конечном итоге изменит лицензирование в данной сфере, достаточно серьезно расходятся между собой. Так, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства А. Чибис считает, что это приведет в порядок сферу ЖКХ: уберутся недобросовестные управляющие компании, перестанет существовать «серый рынок» управления жильем, любой собственник теперь сможет увидеть достоверную информацию о своей управляющей компании в специальном федеральном реестре на сайте Минстроя России, а к 2016 г. планируется разработать целый портал государственной информационной системы в сфере ЖКХ (ГИС ЖКХ), в котором в личном кабинете жильцы смогут контролировать порядок исполнения управляющими компаниями своих обязанностей, подавать жалобы, проверять корректность начисления платежей, оплачивать услуги ЖКХ. Однако председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Г. Хованская заявляет, что лицензирование рассматриваемых организаций недопустимо с учетом текущего уровня коррупции и негативно скажется на конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг, к тому же имеются существенные недоработки и противоречия в самом документе.
Каковы будут итоги лицензирования, пока точно сказать нельзя. Многие эксперты считают, что возможности государства контролировать деятельность управляющих компаний достаточно ограничены. Государственный жилищный надзор может контролировать деятельность управляющих компаний только в рамках соблюдения лицензионных требований. Но даже в этом вопросе ситуация такова, что перечень крайне мал и является закрытым. Минстрой России попытался решить данную проблему на уровне постановления Правительства РФ, предложив проект Положения, в котором расширится перечень требований. Но, к сожалению, Минэкономразвития России не поддержало данный проект, поэтому на данный момент остается только одно решение этой проблемы – выносить ее на федеральный уровень.
В комментарии «АГ» один из адвокатов положительно оценил определение ВС, указав, что Суд отошел от формального подхода, которым злоупотребили нижестоящие инстанции, и напомнил, что самым важным при регулировании взаимоотношений сторон являются фактически сложившиеся отношения. Второй обратил внимание на то, что оспаривать предписания контролирующих органов всегда довольно сложно, поскольку судами при рассмотрении дел презюмируется достоверность и правильность установленных их предписаниями обстоятельств.
Верховный Суд опубликовал Определение № 302-ЭС19-17595, в котором разобрался, может ли управляющая компания оказывать услуги собственникам многоквартирного дома, если, по данным реестра лицензий региона, такие дома не включены в перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет УК.
ФГБУ «Центральное жилищно-коммунальное управление» Министерства обороны РФ по Центральному военному округу осуществляет деятельность по управлению многоквартирными домами на территории Красноярского края на основании лицензии от 16 августа 2017 г., выданной Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края.
13 сентября 2017 г. учреждение и Минобороны России заключили договор управления жилищным фондом, закрепленным за Вооруженными Силами Российской Федерации, в том числе многоквартирными домами. В соответствии с п. 10.1 договора учреждение приступило к выполнению обязанностей с 1 ноября 2017 г. и произвело начисление платы за жилищно-коммунальные услуги, предъявив к оплате платежные документы за период с ноября 2017 г. по февраль 2018 г.
Службой надзора в рамках лицензионного контроля в отношении ФГБУ была проведена внеплановая выездная проверка исполнения ранее выданного предписания об устранении выявленных нарушений. В ходе проверки было установлено, что в нарушение требований подп. «б» п. 3 Постановления Правительства РФ от 28 октября 2014 г. № 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами», подп. «в» п. 1 Постановления Правительства от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», ст. 198 Жилищного кодекса учреждение незаконно осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом, выставляя собственникам к оплате платежные документы. Учреждению было выдано новое предписание, которое оно обжаловало в суд.
Решением Арбитражного суда Красноярского края, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда и постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, в удовлетворении заявленного требования было отказано.
Суды, признавая законным предписание службы надзора, руководствуясь положениями ст. 4, 20, 154, 161, 162, 192, 196, 198, 200 Жилищного кодекса, ст. 12, 19 Закона о лицензировании отдельных видов деятельности, Постановлением № 1110, Положением о Службе строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, утвержденным постановлением Правительства Красноярского края от 3 апреля 2012 г. № 143-п, исходили из отсутствия у учреждения правовых оснований для начисления собственникам жилых помещений в многоквартирном доме платы за жилищно- коммунальные услуги и выставления платежных документов за период с ноября 2017 г. по февраль 2018 г. Они указывали, что, согласно данным реестра лицензий Красноярского края, спорные многоквартирные дома не включены в перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет учреждение.
При этом суды посчитали, что факт реального управления учреждением многоквартирными домами не имеет правового значения ввиду отсутствия у заявителя права на осуществление указанной деятельности, в том числе заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Учреждение обратилось в Верховный Суд.
Изучив материалы дела № А33-27179/2018, ВС отметил, что согласно ст. 3 Закона о лицензировании лицензия – это специальное разрешение на право осуществления юрлицом или ИП конкретного вида деятельности, которое подтверждается документом, выданным лицензирующим органом. В приказ (распоряжение) лицензирующего органа о предоставлении лицензии или об отказе в предоставлении лицензии и в лицензию включаются сведения о лицензируемом виде деятельности с указанием выполняемых работ, оказываемых услуг, составляющих лицензируемый вид деятельности (ст. 15 Закона о лицензировании). «В связи с этим в лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами не отражаются сведения об адресе многоквартирного дома или адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат», – отметил Верховный Суд.
Высшая инстанция сослалась на ч. 4 ст. 198 Жилищного кодекса, в соответствии с которой лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом при условии заключения договора управления таким домом и выполнения требований о размещении на официальном сайте для раскрытия информации, а также внесения органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта РФ, отражающих изменения в перечне многоквартирных домов, управление которыми осуществляет лицензиат.
В соответствии с ч. 2 ст. 195 Жилищного кодекса реестр лицензий субъекта РФ должен содержать раздел, который включает в себя сведения об адресе многоквартирного дома или адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат. «Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что отсутствие в реестре лицензий сведений о многоквартирном доме, фактическую деятельность по управлению которым осуществляет лицензиат, само по себе не означает недействительность ранее выданной лицензии или осуществление юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем такой деятельности без лицензии», – подчеркивается в определении.
Суд заметил, что в силу ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса в редакции, действовавшей в 2017 г., если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.
С учетом изложенного, указал ВС, осуществление юрлицом или ИП на основании соответствующей лицензии предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в случае, когда в реестре лицензий отсутствуют сведения об адресе многоквартирного дома, управление которым осуществляет лицензиат, не свидетельствует о неправомерном исполнении возложенных на него полномочий. Право на взимание платы также не связано с исполнением обязанности по внесению изменений в реестр лицензий, а вытекает из условий договора управления (при наличии четко выраженной воли собственников на заключение договора с управляющей компанией, которая фактически предоставляла им коммунальные услуги).
Читайте также
ВС РФ разъяснил «коммуналку»
Пленум ВС РФ принял постановление, посвященное вопросам рассмотрения судами споров по оплате услуг ЖКХ
27 июня 2017
Верховный Суд также сослался на абз. 2 п. 35 Постановления Пленума ВС от 27 июня 2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»: если управляющая организация фактически приступила к управлению общим имуществом многоквартирного дома во исполнение решения общего собрания собственников помещений и из представленных доказательств следует, что наниматели (собственники) помещений вносят плату за коммунальные услуги управляющей организации, а ресурсоснабжающая организация выставляет последней счета за поставку соответствующего ресурса, отношения между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией могут быть квалифицированы как фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединенной сети, в связи с чем управляющая организация может быть признана выполняющей функции исполнителя коммунальных услуг (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
Кроме того, Суд указал, что фактическое оказание учреждением услуг в соответствии с условиями договора управления и правильность исчисления за период с ноября 2017 г. по февраль 2018 г. размера оплаты услуг за содержание жилого помещения, в том числе за коммунальные услуги, используемые в целях надлежащего содержания общего имущества, и коммунальные услуги по электроснабжению, службой надзора под сомнение не ставились, в акте проверки и оспоренном предписании выводы по данным обстоятельствам отсутствуют.
«При таком положении у службы надзора не имелось правовых оснований для вывода о незаконном осуществлении учреждением деятельности по управлению спорными многоквартирными домами и выставлении их жителям платежных документов за период отсутствия дома в перечне многоквартирных домов, являющемся неотъемлемой частью реестра лицензий Красноярского края, поскольку выставление платежных документов для оплаты является следствием оказанных заявителем жилищно-коммунальных услуг», – резюмировал ВС.
Также высшая инстанция отметила, что вступившим в законную силу постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 февраля 2019 г. по делу № А33-5465/2018 приказ службы надзора от 27 февраля 2018 г. № 69-ОДЛ об отказе во внесении изменений в реестр лицензий признан недействительным как не соответствующий ЖК РФ, приказу Минстроя России от 25 февраля 2015 г. № 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации». Тогда же на службу надзора была возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов учреждения.
Таким образом, Верховный Суд удовлетворил кассационную жалобу и признал предписание Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края недействительным.
В комментарии «АГ» адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов положительно оценил определение ВС, отметив, что Суд отошел от формального подхода, которым злоупотребили нижестоящие инстанции. «Суд в очередной раз напомнил, что самым важным при регулировании взаимоотношений сторон являются фактически сложившиеся отношения. Отсутствие лицензии может иметь последствия в виде привлечения к ответственности (ст. 14.1 КоАП РФ), однако совсем не обязательно, что за этим должно следовать признание незаконным и необоснованным факта оказания услуг и получения за это денежных сумм», – указал Александр Немов. По его мнению, судам необходимо оценивать действия и реакции второй стороны соглашения и иные обстоятельства, которые могут свидетельствовать о правомерности действий лица, оказывающего услугу, в том числе и по содержанию общего имущества дома.
Адвокат АП г. Москвы Илья Прокофьев посчитал, что выводы Верховного Суда полностью соответствуют нормам материального права, регулирующим данную сферу деятельности. «Отказывая в удовлетворении требования управляющей компании о признании предписания контролирующего органа незаконным, нижестоящие суды фактически руководствовались только предписанием, которое было основано на нескольких нормах закона (указаны в определении ВС). При этом очевидно, что контролирующим органом и судами данные нормы закона были неверно истолкованы, поскольку в действительности из них не следует, что невнесение или несвоевременное внесение лицензиатом конкретного дома в список обслуживаемых домов влечет невозможность его обслуживания и начисления платы за оказанные коммунальные услуги», – отметил Илья Прокофьев.
Адвокат полагает, что Верховный Суд верно пришел к выводу, что услуга в любом случае оказана надлежащим образом. При этом ВС отметил, что лицензия на осуществление деятельности по обслуживанию многоквартирных домов выдается без привязки к адресу дома и действует на всей территории субъекта РФ. «Данная категория споров в практике встречается не часто, однако в целом оспаривать предписания контролирующих органов всегда довольно сложно, поскольку судами при рассмотрении дел презюмируется достоверность и правильность установленных предписанием контролирующего органа обстоятельств, что на практике бывает не так», – заключил Илья Прокофьев.
Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу
(введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 255-ФЗ)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 192 ЖК РФ
1. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также — лицензия), предоставленной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации (далее — лицензионная комиссия).
(в ред. Федерального закона от 27.12.2019 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.
3. Лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществление регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 11.06.2021 N 170-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Лицензия предоставляется сроком на пять лет и действует только на территории субъекта Российской Федерации, органом государственного жилищного надзора которого она предоставлена. Срок действия лицензии продлевается по истечении пяти лет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Лицензия не подлежит передаче третьим лицам.
(в ред. Федеральных законов от 31.12.2017 N 485-ФЗ, от 27.12.2019 N 478-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. К отношениям, связанным с осуществлением лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами, применяются положения Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» с учетом особенностей, установленных настоящим Кодексом.
6. Положения Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» о приостановлении, возобновлении действия лицензии, а также об установлении оснований для аннулирования лицензии не применяются при осуществлении лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами.
7. Контроль за соблюдением органами государственного жилищного надзора требований настоящего Кодекса и Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В случае нарушения требований настоящего Кодекса и Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами должностные лица уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти выдают руководителю органа государственного жилищного надзора обязательные для исполнения предписания об устранении допущенных нарушений.
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Проводить общие собрания за смену УК или выбор ТСЖ сейчас очень непросто. Кворум за выбор УК с 1 сентября 2022 года
от общего числа собственников. Но провести собрание недостаточно, необходимо, чтобы изменения были внесены в реестр лицензий региона, а он находится в руках ГЖИ. Но на этом этапе ГЖИ действует не всегда добросовестно, создавая множество проволочек и УК, и жителям. Разбираем подводные камни попадания в реестр лицензий.
Почему возникает проблема с попаданием в реестр лицензий
После того, как собственники проголосовали за создание ТСЖ или (как это чаще бывает) за выбор УК, необходимо подать сведения об этом в ГЖИ, которая курирует реестр лицензий. В нем значатся все управляющие компании региона. ТСЖ в реестре лицензий нет, но факт управления домом ТСЖ можно проверить через реестр объектов жилого фонда (так что в определенном смысле ТСЖ приравнено к лицензиатам, хотя и управляет домом без лицензии).
На этапе рассмотрения заявлений о внесении изменений в реестр лицензий в ГЖИ подается пакет документов, который различается в зависимости от ситуации (подробнее — в нашем специальном
материале про УК и про ТСЖ).
И здесь возможно несколько ситуаций.
Ситуация первая — ГЖИ формально отказывает лицензиату во внесении изменений в реестр. Это может быть сделано вполне законно, если УК не досконально следовала процедуре подаче документов и подала, например, некомплект.
Ситуация вторая — ГЖИ намеренно отказывает лицензиату во внесении изменений в реестр, ссылаясь на формальные недостатки по процедуре, которые не особо существенны. Иногда это делается специально, чтобы удержать дом в руках «правильной» УК и не допустить к управлению конкурента.
В любом случае оспорить действия органа — непросто. Поэтому и УК и ТСЖ нужно сделать так, чтобы поводов для отказа во внесении изменений в реестр лицензий у ГЖИ было как можно меньше. Тогда шансы оспорить незаконные действия ГЖИ — вырастут.
К сожалению, до настоящего времени нельзя привлечь ГЖИ к ответственности за незаконные решения по реестру лицензий. В определенном смысле у органа есть некоторая безнаказанность и орган это прекрасно понимает. Судебной практики, которая бы позволяла взыскивать с ГЖИ убытки за незаконные решения, также пока что не сформировано. Поэтому все что остается быть максимально внимательным на этапе процедуры подачи документов и избегать формальных ловушек.
Ловушки ГЖИ, которые используются как повод для отказа по реестру лицензий
1. Некомплект документов. Состав документов определен в Порядке внесения изменений в реестр лицензий субъекта, утвержденным Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр (далее — Порядок № 938) и для каждого случая он свой.
Вариантов некомплекта может быть очень много. Например:
— заявление не содержит сведений о дате и способе передачи подлинников протокола собрание и решений собственников в соответствии с п. 1.1 ст. 46 ЖК РФ;
— заявление не содержит протокола о выборе председателя ТСЖ или выписки из ЕГРЮЛ (доверенности) о полномочиях;
— не хватает каких-либо документов внутри протокола.
2. Нет уведомления собственников об общем собрании. Отсутствие подтверждения надлежащего уведомления собственников о проведении собрания является признаком ничтожности общего собрания. Таким образом, даже если собственники приняли решение об упрощенном порядке уведомления (через информационный стенд) неприложение такого решения к заявлению — 100%е основание для отказа, причем судебная практика по такой категории споров сложилась. Суды отказываются учитывать, что оригиналы протоколов о способе уведомления хранятся в ГЖИ и встают на сторону органа при таком нарушении.
3. Нет уведомления прежней УК о расторжении с ней договора управления. В силу пункта 18 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган государственного жилищного надзора уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Формально такое уведомление направляется, чтобы действующая УК была в курсе, что договор управления с ней расторгнут, после чего она бы подала сведения об этом через ГИС ЖКХ (п. 2 ст. 198 ЖК РФ). Если доказательства такого уведомления не приложить в ГЖИ — это риск отказа.
Хотя чаще всего в этом случае суды встают на сторону УК. В одном из дел суд указал, что лицом, ответственным за направление уведомления о расторжении договору правления, является уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива. Вновь выбранное в качестве управляющей организации юридическое лицо таким «уполномоченным собранием лицом» или органом управления не является (решение Арбитражного суда Московской области от 22.11.2022 года по делу № А41-66861/22).
Хотя в другом случае УК отказали во внесении изменений на том основании, что оно не разместило в ГИС ЖКХ такое уведомление, хотя строго говоря, такой обязанности не предусмотрено (решение Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2022 года по делу № А40-196411/22-17-1507).
4. Формальные придирки, связанные с неразмещением протокола и приложений к нему в ГИС ЖКХ. Дальше всего по таким «якобы» нарушениям продвинулась ГЖИ Мособласти. В ряде ситуаций орган требует, чтобы протокол размещался не просто в ГИС ЖКХ, а в специальных разделах сайта. Все это очень похоже именно на формальные причины отказа, тем более, что суды признают такие действия органа незаконными, причем многократно.
Суды, признавая решения ГЖИ незаконными, указывают, что в ГИС ЖКХ действительно подлежит размещению протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации со всеми приложениями, однако в законе указано, что данный документ подлежит размещению «в системе», т.е. на информационной платформе в сети Интернет, без указания того, где конкретно должны размещаться документы.
Ни Федеральным законом от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства», ни Приказом Минкомсвязи России и Минстроя России от 29.02.2016 № 74/114/пр, ни Приказом Минкомсвязи России и Минстроя России от 29.09.2015 №691/пр не предусмотрено, что протокол общего собрания со всеми приложениями должен быть размещен именно во вкладке «Протокол собрания собственников», а не во вкладке «Реестр собственников, подписавших договор управления» или наоборот (решения Арбитражного суда Московской области от 04.10.2022 года по делу № А41-62597/22 и Арбитражного суда Московской области от 28.11.2022 года по делу № А41-62596/2022).
Но если в ГИС ЖКХ не будут размещены приложения к протоколу, то основание для отказа будут считаться законными и суды встанут на сторону органа (решение Арбитражного суда Московской области от 13.10.2022 года по делу № А41-60408/22).
5. Особенности подачи заявления о внесении изменений в реестр лицензий. В ряде регионов приняты административные регламенты об оказании такой услуги. Согласно им заявления можно подавать только через специальные порталы и ЭЦП, а не на бумаге. Если же УК, невзирая на такой регламент подала заявление на бумаге, она потеряет 45 дней и получит отказ, и он будет законен (решение Арбитражного суда Московской области от 07.11.2022 года по делу № А41-58158/2022).
6. Требование предоставления доказательств факта заключенных договоров с 50% собственников (актуально для УК). Как основание для отказа эту придирку очень любит использовать ГЖИ Москвы (по другим регионам такая практика не выражена). И отбиться от этого требования непросто, а еще сложнее доказать, что 50% собственников реально заключили договоры управления с УК.
Одним из возможных решений, чтобы не подписывать 50% договоров могло бы быть наделение председателя совета дома таким правом. Но для принятия такого решения требуется 2/3 голосов от всех собственников, а собрать их непросто.
Если делать реестр собственников, подписавших договор управления МКД, то, например, ГЖИ Москвы дает отказ, если в данном реестре отсутствуют подписи собственников или же представлены копии (а не оригиналы) договоров управления, подписанные собственниками.
Пример: в ГЖИ представили 205 копий договоров управления МКД, при этом в ГИС ЖКХ разместили только 6. И суды признают такие издевательские придирки органа — законными (решения Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2022 года по делу № А40-200859/22-93-1553, Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2022 года по делу № А40-200856/22-93-1555, Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2022 года по делу № А40-157521/22-139-1238, Арбитражного суда города Москвы от 04.10.2022 года по делу № А40-148276/22-122-1042).
7. Обстоятельства, которые могут трактоваться ГЖИ как признаки ничтожности. Например, в одном из случаев ГЖИ отказало во внесении изменений в реестр, поскольку общее собрание о выборе УК носило заочный характер. А заочное голосование можно делать только если было очное, на котором не было кворума. Проведение же сразу заочного голосования ГЖИ определила как незаконное и посчитала, что оно имеет признаки ничтожности. А суд встал на сторону ГЖИ (решение Арбитражного суда Московской области от 16.08.2022 года по делу № А41-47204/22, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.05.2020 года по делу № А55-28402/2019).
8. Интересные особенности по ТСЖ: формально Правила № 938 содержат отдельный случай, когда домом начинает управлять ТСЖ. И ТСЖ/ЖСК помимо протокола с приложениям должно разместить в ГИС ЖКХ еще и Устав. А еще нужно указать дату начала управления многоквартирным домом в ГИС ЖКХ и если этого не сделать, то ГЖИ легко использует это как предлог для отказа (особенно актуально для Московского региона, где ТСЖ «выдавливаются» с рынка).
Впрочем, несостыковки с датами тоже могут быть основанием для отказа и по УК. Например, УК отказали потому, что оно обратилось в жилищную инспекцию в июле 2022 года, в то время как договор управления подписан 01.09.2022 года (решение Арбитражного суда Московской области от 29.12.2022 года по делу № А41-60396/22). Вторая причина отказа — нет сведений о заключении договора управления МКД с собственниками помещений в данном доме, обладающими более, чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.
А вот интересно то, что судебная практика по ТСЖ складывается весьма своеобразно.
Например, Арбитражный суд Московской области указывает, что Порядок № 938 на ТСЖ не распространяется, а направление каких-либо заявлений о внесении изменений в Реестр лицензий Московской области от созданного товарищества ни статьей 198 ЖК РФ, ни пунктом 18 Правил № 416 не требовалось.
В одном из случае УК решила отбиться от ТСЖ протоколом с более поздней датой. И суд, вставая на сторону ТСЖ, указал, что протокол с более поздней датой не мог служить основанием для отказа во внесении изменений в реестр лицензий по результатам рассмотрения уведомления ТСН «Шереметьевская 2».
Порядком № 938 не предусмотрено приостановление внесения изменений в Реестр лицензий на основании уведомления ТСН, решение вынесено за пределами установленного пунктом 4 Порядка десятидневного срока, при отсутствии оснований для приостановления его рассмотрения, предусмотренных пунктом 10 Порядка, мотивированное заключение по результатам проведённой проверки не составлялось (Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2022 года по делу № А41-24685/22, решение Арбитражного суда Московской области от 10.11.2022 года по делу № А41-74441/22 и от 01.11.2022 года по делу № А41-70346/22).
Хотя в случае с УК тема протокола с более поздней датой работает (решение Арбитражного суда Московской области от 25.12.2022 года по делу № А41-70849/22).
9. Непередача в ГЖИ подлинников протокола собрание и решений собственников. Если на момент проверки заявления подлинники протокола собрания и решений собственников в ГЖИ не поступили (хотя и были загружены в ГИС ЖКХ) — это основание для отказа (решение Арбитражного суда Московской области от 30.12.2022 года по делу № А41-46256/2022).
10. Любая иная «самодеятельность», направленная на то, чтобы отказать заявителю и потянуть время.Например, ГЖИ внезапно начинает считать поступившие решения собственников ничтожными (скажем, не понравилась какая-то подпись). Здесь суды чаще встают на сторону заявителей, указывая, что ГЖИ не наделена полномочиями по единоличному принятию решения о признании решений, принятых на общем собрании собственников, ничтожными (решение Арбитражного суда города Москвы от 17.07.2019 года по делу № А40-27411/2019, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.06.2019 г. по делу № А33-1777/2019, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.8.2019 г. № Ф09-4675/19, решение Арбитражного суда Московской области от 17.10.2022 года по делу № А41-45460/22).
Одним словом, процедура внесения изменений в реестр лицензий — очень тяжелая и если ГЖИ захочет найти повод отказать под формальным предлогом — она его обязательно найдет. С одной стороны, нужно менять административную процедуру, приводя ее к единообразию, с другой, отдельные разъяснения мог бы дать и Минстрой России, чтобы ГЖИ регионов прекратили свою самодеятельность, а затем суды бы привели свою практику к единообразию. А для УК и ТСЖ важно не подставляться и оставить ГЖИ как можно меньше поводов для отказа по формальным основаниям. Тогда будет возможным оспорить незаконное решение и выиграть.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru