Если нет договора с управляющей компанией обязан ли платить за жкх

Выбор жильцов проживающих в МКД не ограничен лишь определением метода управления домом, также им предстоит проработать и содержание заключаемого договора.

В последствии, УК должна будет подписать его персонально с каждым из владельцев объектов недвижимости. Но что делать, когда договора между владельцами объектов недвижимости в доме и управляющей компанией просто нет?

Если нет договора с управляющей компанией, обязан ли платить

Учитывая положения статьи 210 Гражданского кодекса РФ, именно владелец отвечает за содержание имущества, которое принадлежит ему, если другие условия не устанавливаются законом или же условиями подписанного договора.

В соответствии с частью 3 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, владелец жилья обязан содержать такое помещение, когда подобным помещением является квартира, а также общее имущество владельцев помещений в определенном МКД.

Если же говорить о владельце комнаты в «коммуналке», то он должен нести бремя, связанное с содержанием общего для собственников квартир имущества в подобной квартире, в случае если иные условия не предусматриваются договорными условиями или действующими федеральными законами.

В понимании части 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, — любой из участников долевого владения должен в соответствии с размером своей доли принимать участие в оплате сборов, обязательных и прочих платежей, касающихся общего имущества, а также нести издержки по его сохранности и надлежащему содержанию.

Каждый гражданин или организация должны вовремя и в полном объеме оплачивать суммы за саму жилплощадь и коммунальные услуги, что предусматривает положение части 1 статьи 153 Жилищного кодекса РФ.

Возникновение обязанности по внесению платы за жилплощадь и коммунальные услуги связано с появлением у гражданина непосредственного права владения жилым помещением, о чем говорит пункт 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ.

В статье 154 Жилищного кодекса РФ устанавливается, что оплата за помещение жилого типа и потребленные услуги для владельца помещения в МКД содержит в своей структуре суммы оплат по содержанию и ремонту жилплощади, которые включают в себя оплату за выполненные работы и услуги, связанные с управлением многоквартирным жилым домом, его надлежащим содержанием, ремонтом капитального и текущего характера общедомового имущества МКД, а также отдельно оплату за предоставляемые коммунальные услуги.

Владельцы же домов могут нести затраты по проведению их ремонта и содержанию, а также платить за коммунальные услуги, учитывая условия договоров, которые заключены с лицами, выполняющими определенный вид деятельности.

Оплата за коммунальные услуги в своей структуре имеет такие статьи затрат: за ХВС/ГВС, водоотведение, снабжение электричеством, газом (включительно с поставкой бытового баллонного газа), по отоплению (снабжение теплом, включительно с поставкой топлива твердого вида, если дом снабжен печным отоплением).

В соответствии с пунктом 14 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, граждане, которые не вовремя либо не в полной мере внесли плату за помещение и оказанные коммунальные услуги (должники), должны будут дополнительно оплатить начисленный объем пени – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая действовала к моменту оплаты, от всех неоплаченных своевременно сумм, за каждый из простроченных дней (началом принято считать следующий день, наступивший после определенного дня оплаты в соответствии с определенным сроком и по день, когда фактически совершена выплата).

Согласно части 1 статьи 157 ЖК РФ, предусматривается, что оплата за коммунальные услуги должна быть рассчитана, учитывая объем их фактического потребления, зафиксированного согласно показаниям учетных приборов, а если они отсутствуют, с учетом соответствующих нормативов по потреблению коммунальных услуг, утверждение которых проводится госорганами субъектов РФ, в порядке, определяемом на уровне Правительства.

Правила оказания, приостановления и ограничения оказания коммунальных услуг владельцам и прочим лицам, использующим помещения в МКД и обычных домах, а также перечень правил, которые являются обязательными в ходе заключения управляющей компанией, товариществом владельцев жилья или жилищным кооперативом и прочими потребительскими кооперативами договора с организациями, обеспечивающими снабжение ресурсами, определяются Правительством РФ.

Согласно части 5 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, решения, принятые на общем собрании владельцев помещений в МКД, в соответствии с действующим порядком, определенным кодексом, в вопросах, которые компетентны рассматривать эти собрания, относятся к обязательным, включительно и для владельцев, не участвовавших в процессе голосования.

Из подобных правовых норм можно сделать вывод, что именно на владельцев должны ложиться затраты по выплате счетов за коммунальные услуги, через перечисление конкретных сумм управляющей компании, избранной на общем собрании владельцев помещений дома.

Даже когда не заключен письменный договор с УК, это не говорит о снятии с потребителя обязанности проводить оплату выполненных работ по ремонту, а также содержанию общедомового имущества, коммунальных услуг по отоплению/водоснабжению, пропорционально размеру имеющейся имущественной доли.

Когда договор с УК не был подписан, то есть отсутствует прямое соглашение между владельцем помещения в МКД и УК, выполняющей должное содержание имущества в доме на основании решения общего собрания владельцев помещений дома, к таким сторонам могут быть применены нормы, предполагающие обвинение виновной стороны в неосновательном обогащении, при доказательстве которого, ответчик должен будет выплатить истцу сумму в качестве возмещения неосновательно сбереженного имущества (о чем гласят статьи 1102, а также 1107 ГК РФ).

Вопрос отказа собственников как жилых, так и нежилых помещений вносить плату за содержание жилья в пользу управляющей компании или товарищества собственников жилья в связи с отсутствием соответствующего договора, подписанного указанными собственниками, является актуальным и периодически возникает в деятельности лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом. Это обусловлено тем обстоятельством, что в жилищном законодательстве отсутствует конкретная, точная формулировка в отношении данного вопроса.

Верховный Суд РФ неоднократно обращал внимание, что отсутствие у собственника помещения договора в письменной форме не может являться основанием для неоплаты услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества.

Так, в определении Верховного Суда РФ от 22.01.2019  по делу № 308-ЭС18-14220 указано, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. При этом данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

Указанный вывод подтвержден также пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. № 22.

Судом указано, что наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например, лифтом.

Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества.

Подобные выводы сделаны Верховным Судом РФ исходя из анализа ряда норм жилищного и гражданского законодательства.

О.С. Колоколова, заместитель прокурора города Краснотурьинска, советник юстиции

Я юрист, который работает с обращениями в управляющую компанию.

Часто я сталкиваюсь с тем, что люди не очень хорошо понимают, как устроено ЖКХ и кто за что отвечает. В этой статье я разберу самые популярные заблуждения.

Миф 1

Я не должен платить за общее имущество, если его нет в документах

Общее, или общедомовое, имущество — это все, что находится за пределами квартир и предназначено для их обслуживания, например лестничные площадки, лифты, коридоры, крыша. Чтобы имущество считалось общим, оно должно обслуживать хотя бы две квартиры. Полный перечень такого имущества перечислен в статье 36 жилищного кодекса.

Но в документах на недвижимость общее имущество прописывают не всегда. Переход права собственности регистрируют в Росреестре. После этого право на недвижимость можно подтвердить выпиской из ЕГРН. В выписке перечислено имущество, на которое распространяется право собственности и ответственность.

Общего имущества по умолчанию в выписке нет. Чтобы оно появилось, собственники должны собраться вместе и зарегистрировать на него право собственности. Для этого надо обратиться в Росреестр с заявлением и приложить справку из бюро технической инвентаризации о составе общего имущества. Так делают нечасто.

Отсутствие общего имущества в документах на квартиру рождает миф, что за его содержание платить не нужно. Нет регистрации права — нет и ответственности.

Чтобы содержать общее имущество, собственники выбирают управляющую организацию или создают в доме ТСЖ. Минимальный перечень работ для содержания общего имущества указан в постановлении правительства № 290.

Платить за общее имущество надо, даже если в квартире никто не живет. Логику объяснил Конституционный суд: расходы на общее имущество помогают поддерживать дом в жилом состоянии для всех собственников. Если человек не живет в доме, от этого он не перестает быть собственником. Значит, он должен оплачивать содержание и текущий ремонт наравне со всеми.

Перерасчет могут сделать только при определенных обстоятельствах и для отдельных видов коммунальных услуг. У нас уже вышло две статьи, как это работает:

1. Перерасчет ЖКХ.
2. В каких случаях делают перерасчет ЖКХ?

Миф 2

Не участвовал в общем собрании — не должен подчиняться его решению

Бывает, приходит платежка, а там реквизиты новой управляющей компании или триста рублей за шлагбаум. Оказывается, так решили на общем собрании. Но если собственник квартиры на нем не был и ничего не решал, кажется справедливым, что эти решения его не касаются и за шлагбаум можно не платить.

Чтобы не пропустить общее собрание, следите за входящей почтой и просматривайте объявления на первых этажах подъездов. По закону о проведении собрания должны оповещать за 10 дней. Способ оповещения может быть разным. По умолчанию это заказное письмо, но на собрании собственники могут передоговориться на что-то другое, например на объявления в подъездах.

Порядок проведения общих собраний описан в статье 45 жилищного кодекса.

Миф 3

Если в доме создано ТСЖ, я автоматически становлюсь его членом

Раз решения общего собрания обязательны для всех собственников, логично, что все собственники имеют право в нем участвовать. Но это не всегда так.

Реальность. Существует два вида общих собраний: собрание собственников жилья и собрание членов товарищества собственников жилья — ТСЖ. Второе проводится, если в доме создано ТСЖ. Какие-то вопросы может решить любое собрание, но есть и такие, которые обсуждаются только на собрании ТСЖ или только на собрании собственников.

В законе нет строгой формы заявления, достаточно фразы «Прошу принять меня в члены ТСЖ „Рога и копыта“ в соответствии со статьей 143 ЖК РФ. Документы о праве собственности прилагаю».

С даты подачи заявления вы автоматически становитесь членом ТСЖ. Торжественной процедуры или тайного ритуала приема в товарищество в законе не предусмотрено.

Миф 4

Нет договора с управляющей компанией — не обязан платить за ЖКУ

Чтобы договориться о том, кто кому что должен и в какие сроки, нужен договор. Когда управляющая компания оказывает услуги, а собственники за эти услуги платят — это взаимные обязанности. Но бывает так, что эти обязанности не зафиксированы на бумаге. Поэтому может показаться, что у УК нет оснований требовать оплаты своих услуг. Но с ЖКХ все не так просто.

Реальность. ЖКУ можно условно разделить на две части: жилищные и коммунальные. Жилищные — это услуги управления, а также содержание и ремонт помещений, коммунальные — это электроэнергия, отопление, холодная и горячая вода.

Для жилищных услуг письменный договор ни на что не влияет — платить должны все собственники помещений. Это закреплено в статьях 30, 36, 154, 158 и 162 жилищного кодекса. Законность этого подтвердил Верховный суд.

А еще в основании всех жилищных услуг лежат решения общего собрания собственников дома. Как мы уже выяснили, они обязательны для всех.

С канализацией все сложнее: прямого запрета на отключение нет, но при этом люди часто жалуются в прокуратуру, а та заставляет УК включить ее обратно. Но в любом случае письменный договор никак не влияет на эти правила.

Миф 5

Взносы на капитальный ремонт добровольные

Некоторые собственники считают, что взносы на капремонт можно вычитать из суммы в квитанции и платить за ЖКУ сколько осталось.

Реальность. Раньше взносы на капремонт и правда были добровольными, но с 2015 года они стали обязательными. Если не платить взносы, деньги взыщут через суд вместе с пенями и госпошлиной за подачу иска. Иск подаст фонд капитального ремонта — или УК, если по решению общего собрания собственники перечисляют деньги на счет дома.

Почему это правильно, объяснил Конституционный суд. Его доводы основаны на том, что собственники своевременно не задумываются о сборе денег на капитальный ремонт, а когда подходит срок ремонта, денег нет — ведь их не собирали. В итоге дома постепенно ветшают. Чтобы деньги на капремонт собирать заранее, и придумали взносы.

Миф 6

На квитанции нет подписи главбуха УК, поэтому можно ничего не платить

Квитанция на оплату ЖКУ — это платежный документ, в котором написано, сколько и за что надо заплатить. Но на квитанции не ставят печать и подпись бухгалтеры или директора управляющей компании. Из-за этого собственник жилья может решить, что у нее нет юридической силы и оплачивать ее не стоит — нарисовать квитанцию может кто угодно.

Реальность. Требования к реквизитам платежного документа ЖКУ содержатся в пункте 69 постановления правительства № 354, а форма утверждена приказом Минстроя России. Среди обязательных реквизитов — объем и период услуг, льготы, перерасчеты и задолженности. Подписи бухгалтера и печати организации в перечне обязательных реквизитов нет, а надежность квитанции обеспечивает штрих-код по ГОСТ Р 56042-2014.

Все УК обязаны размещать квитанции в этой системе. Поэтому можно найти электронную квитанцию и сравнить сведения в ней со сведениями в бумажной: сумму платежа, данные УК и идентификатор платежного документа. Эта норма пока не действует для УК Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — там она заработает с 1 июля 2019 года.

В Москве работает аналог ГИС ЖКХ — Московский портал государственных услуг, где также можно получить и оплатить единый платежный документ — ЕПД.

Миф 7

Если УК работает без нарушений, ее нельзя поменять до конца действия договора

Бывает, что собственникам не нравится, как УК управляет их домом, и они на общем собрании решают поменять действующую УК на другую. А та ссылается на часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ: мол, по закону досрочно расторгнуть договор с УК можно, только если она его не соблюдает. Не можете этого доказать — терпите.

Главное — вовремя уведомить УК о решении собрания, чтобы у нее было достаточно времени для передачи технической документации на дом и расторжения договоров на коммунальные услуги. Сроки уведомления прописаны в договоре с УК, обычно это 2—3 месяца.

Миф 8

Если счетчик в подъезде, за его обслуживание платит УК

Счетчики воды, газа и электричества время от времени приходится проверять или менять — за это должен кто-то платить. Если счетчик в квартире, обычно вопросов нет — жильцы соглашаются, что делать это должны они. А если в подъезде, то жильцы часто считают, что за обслуживание счетчика должна платить УК: в конце концов, подъезд — это общее имущество, а значит, и счетчик тоже.

Чаще всего в подъездах размещают счетчики электроэнергии. Для эксплуатации дома это удобнее: никто не прячет счетчик в короб, чтобы выглядело красиво, поэтому можно просто открыть шкафчик или электрощитовую и проверить или поменять прибор.

Но это все равно счетчик собственника, и его сохранность прежде всего в интересах него самого. Если прибор сломается, платить за свет, воду или газ придется по нормативам, а они обычно выше фактических показателей счетчиков.

У управляющих компаний есть свои общедомовые счетчики. По их показаниям они рассчитываются с поставщиками услуг и определяют, сколько ресурсов нужно на общедомовые нужды: свет в подъезде, влажную уборку, полив клумб. Эти расходы оплачиваются за счет статьи «Содержание помещения» и не имеют отношения к оплате электроэнергии или водоснабжения в каждой конкретной квартире.

Источник фото: https://www.pexels.com/

Проблема долгов за жилые помещения муниципального жилищного фонда стоит перед УО уже давно. Зачастую, собственник (ОМСУ) не исполняет обязанность по внесению платы за ЖКУ, ссылаясь на то, что помещение передано в пользование иным лицам и обязанность по оплате лежит на последних.

Подобная ситуация сложилась у управляющей организации ООО «Талнахбыт».

В 2015 году между Администрацией города Норильска, являющейся собственником жилых и нежилых помещений МКД и УО был заключен договор управления спорным МКД.

Между тем, своих обязательств по оплате оказанных жилищно-коммунальных услуг Администрация не исполняла. Претензией от 26.02.2020 г. Администрации было предложено погасить образовавшуюся задолженность в кратчайший срок.

В ответе на претензию Администрация г. Норильска указала, что в спорный период жилое помещение №28 было передано по договору аренды обществу «ОктаСтрой», следовательно, в спорный период обязательства по внесению платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме возложены на арендатора.

Не согласившись с указанными доводами, УО обратилось с иском к муниципальному учреждению администрация г. Норильска о взыскании 48 301,77 рублей задолженности за оказанные услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме и 1175,53 рублей в счет пени за просрочку платежа.

В ходе рассмотрения дела администрация указывала, что в период с 21.01.2013 по 21.01.2020 г. жилое помещение №28, передано по договору аренды ООО «ОктаСтрой», следовательно, в указанный период обязательства по внесению платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме возложены на арендатора. При этом обязательства по внесению платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме за период с 21.01.2020 по 31.01.2020 в размере 4 464,73 руб. исполнены ответчиком.

Пунктом 2.2.5 указанного договора на арендатора возложена обязанность в течение пяти рабочих дней с даты государственной регистрации договора заключить с управляющей организацией, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме, товариществом собственником жилья, договор управления многоквартирным домом.

Задолженность за оказанные УО услуги по содержания общего имущества МКД образовалась в период с 01.08.2019 по 31.01.2020 г.

Примечательно, что Арендатор договор управления с УО заключил, но досрочно его расторг — с 01.08.2019.

Арбитражный суд Красноярского края решением от 15 июля 2020 г. по делу №А33-15359/2020 удовлетворил требований УО в полном объеме, указав, что из системное толкование норм, закрепленных в статьях 210, 249 ГК РФ и статьях 39, 153, 154, 158 ЖК РФ, можно сделать вывод о том, что законом прямо установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, расходов по коммунальным услугам, путем внесения платы за жилое помещение.

Суд первой инстанции также обратил внимание на следующее:

«В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающими их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем вышеназванных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Управляющая организация (исполнитель коммунальных услуг, ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Учитывая то обстоятельство, что договор управления многоквартирным домом с нанимателем помещений от 16.04.2013, заключенный между УО и арендатором помещения №28, расторгнут с 01.08.2019, суд, принимая во внимание вышеприведенное правовое регулирование, отклоняет заявленный ответчиком довод об отсутствии у него обязанности по внесению в период с 01.08.2019 по 20.01.2020 платы за содержание общего имущества многоквартирного дома…»

Суд апелляционной инстанции согласился с доводами суда первой инстанции, Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2020 г. №03АП-4311/20 по делу №А33-15359/2020 решение было оставлено в силе.

Администрация не остановилась, и подала кассационную жалобу, по итогам рассмотрения которой Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа усмотрел в действиях лица, не являющегося стороной спора (арендатор), злоупотребление правом и вынес неожиданное решение: судебные акты первой и апелляционной инстанции были отменены, в удовлетворении иска было отказано.

Отменяя судебные акты, Арбитражный суда Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 14 декабря 2020 г. № Ф02-6002/20 по делу №А33-15359/2020 указал следующее:

«Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из обоснованности иска по праву и по размеру. При этом суды пришли к выводу о том, что именно администрация как собственник жилого помещения в силу статей 210, 249 ГК РФ, статей 39, 153, 154, 158 ЖК РФ обязана оплатить услуги УО за период с 01.08.2019 по 20.01.2020, поскольку договор управления многоквартирным домом, заключенный между арендатором — обществом «ОктаСтрой» и УО, от 16.04.2013 расторгнут сторонами с 01.08.2019 по соглашению.

Между тем выводы судов сделаны с существенным нарушением норм материального права в силу следующего.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации и с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанной в постановлении от 12.04.2011 №16646/10, арендаторы жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Кроме того, на арендатора возлагается обязанность оплачивать стоимость оказываемых услуг и выполняемых работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в случае заключения договора непосредственно с управляющей организацией.

По общему правилу, отношения, возникшие из договора, могут быть распространены только на участников этой сделки. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (пункт 3 статьи 308 ГК РФ).

Соответственно, договорные условия о расторжении договора управления многоквартирным домом от 16.04.2013, согласованные между арендатором и управляющей компанией, не могут автоматически распространяться на отношения с собственником жилого помещения, поскольку последний не является стороной этого соглашения.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как усматривается из материалов дела, жилое помещение №28 передано собственнику от арендатора только 07.02.2020 (акт приема-передачи жилого помещения от 07.02.2020).

Следовательно, при наличии сохранившихся обязательственных правоотношений по договору аренды, действия арендатора по расторжению договора управления многоквартирным домом являются злоупотреблением правом, которое направлено на ухудшение положения собственника жилого помещения. По условиям договора размер арендной платы определялся без учета расходов по содержанию общего домового имущества многоквартирного дома, обязанность по оплате которых была возложена на арендатора.

С учетом конкретных обстоятельств по делу и при наличии установленного факта нахождения арендатора в жилом помещении, отсутствуют основания для возложения на собственника обязанности по оплате услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома в спорный период времени…».

Чтобы защитить свои интересы УО пришлось обращаться в Верховный суд РФ, который в Определении от 14 сентября 2021 г. №302-ЭС21-4060 по делу №А33-15359/2020 указал на следующие принципиальные моменты:

«Действия арендатора, направленные на расторжение договора управления МКД от 16.04.2013, суд кассационной инстанции оценил, как злоупотребление правом, отметив, что данные действия направлены на ухудшение положения собственника жилого помещения.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда округа ввиду следующего.

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон.

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденном 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда РФ.

Таким образом, поскольку в спорный период между арендатором и обществом отсутствовал прямой договор об участии арендатора в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно удовлетворили требования общества к администрации как представителю собственника имущества.

Суд округа, делая вывод о злоупотреблении правом со стороны арендатора, фактически установил обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, тем самым нарушив требования части 2 статьи 287 АПК РФ…»

По итогу для УО всё закончилось хорошо, в её пользу с администрации была взыскана задолженность за спорный период. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.12.2020 по делу№А33-15359/2020 судебной коллегией было отменено, оставлены в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.

Среди потребителей распространено мнение, что если с ними не заключили письменный договор на поставку коммунальных услуг, то эти услуги они оплачивать не должны, и это правильно в том случае если вы фактически не пользовались этой услугой. К примеру такой случай: приходит счёт на оплату по вывозу бытовых отходов, но при этом контейнеров для сбора мусора не установлено и мусор не вывозится. В этом случае суд примет правильное решение в пользу потребителя.

Но с другой стороны, если вы пользуетесь услугами, то должны оплачивать такие услуги, потому что, без договора граждане пользуются услугами – включают свет в квартире, открывают воду и т.д. и в этом плане нет, каких либо всем понятного законодательства, а только как-бы рекомендация к действию, и в связи с этим возникают всевозможные споры.

Чтобы таких споров не было Гражданский кодекс напрямую говорит – договор не обязательно должен заключаться в письменной форме.

Спор в суде

Эту норму положил в основу решения Верховный Суд, который разбирал спор Управляющей компании.

Компания настаивала, что письменный договор на приобретение ресурсов она заключила с поставщиком только в 2017 году, а значит до этого не обязана платить за электричество.

Суд внимательно изучил обстоятельства и пришел к выводу – да, письменного договора не было.

Дальше Суду предстояло решить, а раз нет договора, есть ли обязанность платить за ресурс. Человеку без специального юридического образования может показаться, что ответ лежит на поверхности: нет договора – нет обязанности платить. Но так ли это?

Что нужно знать, когда вступаешь в сделку

Главный принцип в гражданском праве – добросовестность. Стороны любой сделки должны действовать добропорядочно и не допускать уклонения от своих обязательств по формальным причинам.

Для этого даже есть юридический термин «фактические договорные отношения» — это когда стороны не заключили письменный договор, но действовали по отношению друг к другу так, что создавалось впечатление, что они вступили в сделку.

Это актуально для граждан – поставщик завел вам воду в дом, вы знаете, что вода не бесплатное благо и открываете кран с водой, чтобы помыться.

Да, письменного договора нет, но есть действия двух взрослых субъектов, которые говорят о том, что один предлагает благо, а второй его потребляет. Вот и сложился договор.

Еще закон запрещает вести себя непоследовательно в сделке. Т.е. нельзя два года потреблять ресурс и платить за него, а на третий год отказаться оплачивать, заявляя, что письменного договора не было. Суды гарантированно заставят вас оплатить, т.к. ранее вы вели себя так, будто у вас сделка, ничего с тех пор не изменилось.

Какой вывод сделал суд

Суд тоже усмотрел в действиях управляющей компании фактические договорные отношения. Пусть она не заключила договор с поставщиком, но выставляла квитанции жителям, снимала и передавала поставщику показания, спорила по начислениям. Поэтому даже если у вас нет письменного договора, но вы ведете себя как сторона сделки, то есть потребляете предоставленные услуги – платить придется.

Обязан ли я платить пени за задержку платежей, если у меня нет договора с управляющей компанией?

2. Главная
3. Правовое просвещение
4. Ответы на вопросы
5. Для граждан
6. Жилище. ЖКХ. ТСЖ. УК

БРОШЮРЫ И ПАМЯТКИ