Если конкурс по выбору управляющей компании не состоялся

Что делать, если конкурс по отбору управляющей организации не состоялся

Выбор способа управления МКД – прерогатива собственников помещений такого дома. Когда они затягивают с принятием решения, в дело вступают органы местного самоуправления. Они проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Случается, что конкурс признают несостоявшимся. Чаще всего так происходит, когда на на него не заявляется ни один кандидат. Сегодня мы расскажем, что делать в такой ситуации.

Правила проведения открытого конкурса по управлению МКД

Определите, почему конкурс не состоялся

Эта статья будет полезна органам местного самоуправления, которым нужно проводить открытые конкурсы по выбору УО. Материал поможет управляющим компаниям, которые хотят принять участие в таком конкурсе, и компаниям, от услуг которых отказались собственники помещений МКД.

Причин для признания конкурса по отбору управляющей организации несостоявшимся может быть две. Они перечислены в постановлении Правительства РФ от 06.02.2006 N 75:

на конкурс не поступило ни одной заявки;
заявки поступили, но всем кандидатам было отказано.

Если на открытый конкурс заявился только один кандидат, его заявка рассматривается в общем порядке, это не повод для отмены конкурса (п. 58 Правил). Если кандидат соответствует предъявляемым к претендентам требованиям, с ним заключают договор управления МКД. Он не может отказаться от заключения договора управления (п. 71 Правил).

Проведите ещё один конкурс

На конкурс не поступило ни одной заявки, его признали несостоявшимся. Что делать дальше?

Если до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе не подана ни одна заявка, орган местного самоуправления как организатор конкурса проводит новый конкурс (п. 59 Правил). Второй конкурс проводится в течение трёх месяцев с даты окончания срока подачи заявок.

Условия проведения второго конкурса организатор может изменить. А вот что он обязан сделать, так это увеличить расчётный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10% (п. 59 Правил).

То же самое предстоит сделать, если на основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе организатор откажет в допуске к участию в конкурсе всем претендентам (п. 73 Правил).

Вывод: если конкурс по отбору управляющей организации по какой-либо из двух причин не состоялся, ОМС проводит новый конкурс до тех пор, пока он не состоится. Лимита на количество конкурсов нет, конкурс можно признать несостоявшимся неограниченное количество раз.

Но если конкурс не состоялся, заключить договор управления МКД можно и без его проведения (п. 8 ст. 161 ЖК РФ).

Основные условия договора управления МКД

Заключите договор управления без конкурса

Как мы говорили, согласно Правилам, которые утвердило ПП РФ N 75, если конкурс признают несостоявшимся, ОМС проводит новый конкурс. Его победитель заключает договор управления с каждым собственником помещения в МКД.

ОМС не может навязать собственникам помещений определённую управляющую организацию. Открытый конкурс по отбору УО он проводит только если жители дома самостоятельно не выбрали управляющего в установленные сроки.

При этом у собственников вплоть до дня проведения конкурса есть право выбрать УО на общем собрании. Если они воспользовались своим правом, открытый конкурс не проводится (п. 39 Правил).

В ЖК РФ прописана возможность заключить договор управления МКД без проведения открытого конкурса, если этот конкурс признали несостоявшимся (п. 8 ст. 161 ЖК РФ).

Это значит, что ОМС может выбрать для дома временную УО. Норма о выборе временной управляющей организации распространяется на дома, для которых велик риск остаться без управления или от которых в одностороннем порядке и без объективных причин отказалась управляющая компания. В таком случае ОМС, согласно рекомендации Минстроя РФ, может назначить временную управляющую организацию.

Договор управления с временной УО будет действовать до момента выбора управляющей организации на конкурсной основе. Собственников помещений нельзя принудить к заключению такого договора, это не предусмотрено законом.

Такой договор управления нельзя заключить,если открытый конкурс по отбору управляющей организации не проводился совсем. ОМСУ не может отказаться от проведения открытого конкурса. Любой собственник помещения в доме может через суд потребовать от ОМСУ выбрать управляющую организацию (п. 7 ст. 161 ЖК РФ).

Как установить цену договора управления

Определите, кто управляет домом во время конкурса

Закон объясняет, что нужно делать, если конкурс по отбору управляющей организации не состоялся в новостройке или в доме, которым до этого управляла УО. Во втором случае домом продолжает управлять предыдущая компания (п. 2 ст. 18 N 189-ФЗ). Она оказывает услуги по управлению домом на протяжении всего хода открытого конкурса, пока не будет выбрана новая УО.

Для новостроек правила другие. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик в течение 5 дней выбирает УО и заключает с ней договор управления на 3 месяца (п. 14 ст. 161 ЖК РФ).

Такая компания управляет МКД, пока на открытом конкурсе не будет определена новая или собственники не выберут на ОСС другую УО или новый способ управления. По желанию застройщик может не выбирать управляющую организацию и управлять многоквартирным домом самостоятельно.

Порядок действий в ситуации, когда конкурс по отбору управляющей организации не состоялся, таков:

1. Определите причину, по которой конкурс не состоялся.

Таких причин может быть две: не было подано ни одной заявки или всем кандидатам отказали.

2. Проведите ещё один конкурс, и ещё один, если понадобится.

Открытый конкурс проводится до тех пор, пока не состоится или собственники помещений в МКД не выберут другой способ управления или не определятся с УО самостоятельно.

3. Заключите договор управления без конкурса

Согласно п. 8 ст. 161 ЖК РФ заключить договор управления МКД можно без проведения открытого конкурса, если этот конкурс признали несостоявшимся.

4. Определите, кто будет управлять домом, пока длится конкурс.

Бросать МКД без управления нельзя. Если предыдущая УО расторгла договор управления в одностороннем порядке, ОМС подыщет временную компанию. Если домом раньше управляла УО, то она продолжает это делать до момента выбора новой. В случае с новостройкой застройщик выбирает УО на три месяца или управляет домом самостоятельно.

Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 784 подписчикам

Статьи по теме

Признаки публичности договора управления МКД

Вопрос о публичности договора управления МКД возникает довольно часто. Собственники помещений интересуются тем, что подразумевается под данным понятием. Это стало особенно актуальным после сообщения о…

Вопросы по теме

Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru

Источник

Если открытый конкурс по отбору управляющих организаций не состоялся…

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2009, N 12

Право выбора способа управления многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в данном доме. Тем не менее собственники нередко оставляют решение вопроса об управлении домом до лучших времен. С целью недопущения разрушения жилищного фонда в такой ситуации должен действовать орган местного самоуправления (ОМСУ). В соответствии с жилищным законодательством ОМСУ обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации. Рассмотрим, какие последствия наступают в случае признания конкурса несостоявшимся.

Общие положения об открытом конкурсе по выбору управляющей организации

В соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ ОМСУ проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано. Как следует из п. 1 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», конечная дата проведения открытых конкурсов — 1 мая 2008 г. Собственники помещений в доме обязаны заключить договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.

Срок действия договора управления, заключаемого собственниками помещений в соответствии с п. 5 ст. 162 ЖК РФ, составляет от одного года до трех лет. По истечении срока действия договора управления ОМСУ обязан созвать общее собрание собственников помещений для самостоятельного решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. В силу п. 3 ст. 161 ЖК РФ очередное собрание собственников вправе выбрать любой способ управления. Если собственники помещений в многоквартирном доме вновь не принимают решение о выборе способа управления домом или не реализуют принятое ими решение, то согласно положениям п. п. 4 — 8 ст. 161 ЖК РФ ОМСУ обязан еще раз провести конкурс по выбору управляющего. Таким образом, повторяется процедура заключения договора управления в обязательном порядке с выбранной управляющей организацией.

На основании п. 8 ст. 161 ЖК РФ допускается заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного п. 4 данной статьи, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Мы подошли к главному вопросу настоящей статьи. Оказывается, в российском законодательстве нет четких норм, регламентирующих порядок и основания признания рассматриваемого конкурса несостоявшимся.

Обзор правовых норм, касающихся признания конкурса несостоявшимся

Согласно п. 5 ст. 447 ГК РФ конкурс признается несостоявшимся, если в нем участвовал только один участник. Федеральный закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» не содержит иных оснований признания конкурса несостоявшимся. Однако применять данные нормативные акты к рассматриваемым жилищным правоотношениям представляется недопустимым. Дело в том, что традиционно на торгах (путем проведения конкурса) заключается договор между победителем конкурса и лицом, инициировавшим конкурс. В случае с отбором управляющей организации ОМСУ проводит конкурс не в своих интересах (не для закупки для муниципальных нужд), а в силу предписания закона для собственников помещений.

Правила проведения открытого конкурса определены Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее — Правила проведения открытого конкурса). И надо сказать, указанные Правила допускают участие в конкурсе единственного претендента. Так, в соответствии с п. 58 Правил проведения открытого конкурса, в случае если по окончании срока подачи заявок на участие в конкурсе подана только одна заявка, она рассматривается в общем порядке. Если претендент, подавший эту заявку, признается участником конкурса (то есть соответствует предъявляемым к претендентам требованиям), с ним в дальнейшем заключается договор управления многоквартирным домом. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления (п. 71 Правил проведения открытого конкурса).

Системное толкование Правил проведения открытого конкурса позволяет сделать вывод, что основаниями для признания открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления домом несостоявшимся являются:

отсутствие поданных на конкурс заявок;
отказ в допуске к участию в конкурсе всем претендентам, подавшим заявки.

Торжество логики: нет участников конкурса — конкурс признается несостоявшимся! Однако не все так просто. Как следует из п. 59 Правил проведения открытого конкурса, в случае если до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе не подана ни одна заявка на участие в конкурсе, организатор конкурса в течение трех месяцев с даты окончания срока подачи заявок проводит новый конкурс. При этом организатор конкурса вправе изменить условия его проведения и обязан увеличить расчетный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10%.

Аналогичное положение содержит п. 73 Правил проведения открытого конкурса, согласно которому если на основании результатов рассмотрения заявок на участие в конкурсе принято решение об отказе в допуске к участию в конкурсе всех претендентов, то организатор конкурса в течение трех месяцев проводит новый конкурс в соответствии с настоящими Правилами. При этом организатор конкурса вправе изменить условия его проведения.

Таким образом, из Правил проведения открытого конкурса следует, что при несостоявшемся конкурсе ОМСУ обязан провести новый конкурс. Причем конкурс может быть признан несостоявшимся неограниченное число раз (закон не устанавливает лимита на проведение все новых и новых конкурсов, если все предыдущие конкурсы не состоялись). Как же соотносится указанное положение с п. 8 ст. 161 ЖК РФ, согласно которому при несостоявшемся конкурсе допускается заключение договора управления без проведения конкурса?

Толкуем и комментируем законодательство

В части проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации Жилищный кодекс отсылает нас к порядку, установленному Правительством РФ (п. 4 ст. 161 ЖК РФ). При этом утвержденные Правительством РФ Правила проведения открытого конкурса необходимо расценивать как специальные нормы по отношению к общим положениям Жилищного кодекса. Следовательно, при признании конкурса несостоявшимся ОМСУ проводит новый конкурс в установленные сроки, и победитель конкурса заключает договор управления с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.

В противном случае сама идея выбора управляющей организации на конкурсной основе осталась бы красивой правовой нормой, не имеющей возможности воплотиться в жизнь. Представляется, что только выбранная по итогам открытого конкурса управляющая компания способна обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (п. 1 ст. 161 ЖК РФ).

ОМСУ не может навязывать собственникам помещений какую-либо управляющую организацию. В ситуации, когда в течение установленного срока жители дома самостоятельно не решили вопрос управления своим домом, ОМСУ, выполняя исключительно организационные функции, проводит конкурс по отбору управляющего. При этом собственники помещений в многоквартирном доме имеют право выбрать и реализовать способ управления домом на общем собрании вплоть до дня проведения конкурса. Так, согласно п. 39 Правил проведения открытого конкурса, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Вернемся к ситуации, когда конкурс признан несостоявшимся. Как уже было отмечено, у ОМСУ в таком случае возникает обязанность провести новый конкурс. Прочитаем еще раз и более внимательно п. 8 ст. 161 ЖК РФ: заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Позволим себе достаточно вольное толкование указанной нормы, смоделируем ситуацию и предположим ход ее развития. ОМСУ провел открытый конкурс по выбору управляющей организации. Конкурс был признан несостоявшимся. В этом случае, руководствуясь Правилами проведения открытого конкурса, ОМСУ обязан провести новый конкурс. Однако процедура проведения конкурса, включая его подготовку, занимает определенное время. Вместе с тем управление многоквартирным домом должно происходить непрерывно, только при этом условии могут быть достигнуты цели, указанные в п. 1 ст. 161 ЖК РФ. Именно поэтому ОМСУ, пользуясь п. 8 ст. 161 ЖК РФ, вправе предложить собственникам заключить договор управления с некой управляющей организацией, выбранной по своему усмотрению. Данный договор должен действовать до момента выбора управляющей организации на конкурсной основе, и собственники не могут быть принуждены к заключению такого договора, поскольку это не предусмотрено законом (в п. 5 ст. 161 ЖК РФ речь идет только об обязательности заключения договора с компанией, выбранной по результатам открытого конкурса).

Дополнительно отметим, что такой договор не может быть заключен, если конкурс по выбору управляющей организации не проводился совсем. Это подтверждается и материалами судебной практики. Постановлением ФАС ДВО от 25.12.2007 N Ф03-А51/07-1/5799 договор по управлению многоквартирными домами, предоставлению услуг по техническому обслуживанию, санитарному содержанию, ремонту жилого фонда и придомовых территорий признан недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, так как был заключен без проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Обращаем внимание на различия двух ситуаций: в одной — конкурс не был проведен; в другой — конкурс проводился, но был признан несостоявшимся.

ОМСУ не вправе отказаться от проведения открытого конкурса. Более того, любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать ОМСУ выбрать управляющую организацию в соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ (п. 7 ст. 161 ЖК РФ).

Выбираем временное управление

Остается вопрос о том, по каким критериям ОМСУ должен выбрать временную управляющую организацию. Представляется, что данный вопрос имеет место только в теории. На практике трудностей между ОМСУ и управляющей организацией не возникает. И это обусловлено, в частности, тем, что многие управляющие компании — бывшие муниципальные унитарные предприятия. Кроме того, при отсутствии решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления домом, как правило, продолжает управлять предыдущий управляющий (п. 2 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»).

Необходимо отметить, что ОМСУ не должен брать на себя дополнительные обязанности, а именно специально создавать унитарное предприятие, бюджетное или автономное учреждение для управления жилфондом. Еще раз обращаем внимание на то, что заключение договора управления без проведения конкурса допускается, но не является обязательным. В случае отказа коммерческих управляющих организаций, работающих в данной местности, заключить договор управления домом ОМСУ должен предпринять все зависящие от него меры для скорейшего проведения нового конкурса. Кроме того, необходимо организовать разъяснительную работу с собственниками помещений в доме на предмет самостоятельного решения вопроса о выборе способа управления.

* * *

В заключение следует отметить, что выбор управляющей организации посредством проведения открытого конкурса нужно воспринимать как крайнюю меру. Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ определение способа управления домом является обязанностью собственников данного дома. Сохранение и улучшение жилищного фонда — в руках ответственных собственников, но не муниципальных властей.

Г.Ю.Шарикова

Юрисконсульт

НП «Нижегородская ассоциация ТСЖ»

Источник

Прокурор разъясняет — Прокуратура Владимирской области

Прокурор разъясняет

Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Частью 13 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс.

В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Договор управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией заключается на период до определения победителя указанного конкурса.

В случае если введенный в эксплуатацию объект капитального строительства может быть признан многоквартирным домом, орган местного самоуправления обязан провести (объявить) открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления этим многоквартирным домом.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Таким образом, бездействие органа местного самоуправления, в случае непроведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, будет содержать признаки нарушения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Аналогичная позиция изложена в письме ФАС России от 09.10.2015 N АЦ/54994/15 «О контроле за соблюдением требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» при проведении органом местного самоуправления в соответствии с частью 13 статьи 161 ЖК РФ открытых конкурсов по отбору управляющей организации в отношении отдельных блок — секций вновь введенного в эксплуатацию многоквартирного дома» Ковровская городская прокуратура

Порядок выбора управляющей организации в построенном доме

Выбор темы

Обычная версия

Черно-белая версия

Бело-черная версия

Зелено-коричневая версия

Синяя версия

Отключение картинок

Отключить картинки

Размер шрифта

Обычный шрифт

Увеличенный шрифт 1.5

Увеличенный шрифт 2

Интервал между буквами (кернинг):

Обычный

Большой

Очень большой

Источник

КонсультантПлюс: примечание.

Действие положений ст. 161 (в ред. ФЗ от 03.04.2018 N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до 03.04.2018.

(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 161 ЖК РФ

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее — обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

КонсультантПлюс: примечание.

С 01.09.2023 ч. 1.1 ст. 161 дополняется п. 2.1 (ФЗ от 18.03.2023 N 71-ФЗ). См. будущую редакцию.

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

КонсультантПлюс: примечание.

С 01.09.2023 в п. 5 ч. 1.1 ст. 161 вносятся изменения (ФЗ от 18.03.2023 N 71-ФЗ). См. будущую редакцию.

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

Ч. 1.2 ст. 161 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).

1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

(часть 1.2 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

1.3. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.

(часть 1.3 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 255-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

Ч. 2 ст. 161 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

КонсультантПлюс: примечание.

С 01.09.2023 в ч. 2.1 ст. 161 вносятся изменения (ФЗ от 18.03.2023 N 71-ФЗ). См. будущую редакцию.

КонсультантПлюс: примечание.

Об особенностях применения ч. 2.1 ст. 161 к контрактам на услуги по обращению с ТКО, заключенным до 01.01.2016 на срок более 10 лет, см. ФЗ от 29.12.2014 N 458-ФЗ.

2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.12.2014 N 458-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.

С 01.09.2023 в ч. 2.2 ст. 161 вносятся изменения (ФЗ от 18.03.2023 N 71-ФЗ). См. будущую редакцию.

2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

(часть 2.2 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.

С 01.09.2023 в ч. 2.3 ст. 161 вносятся изменения (ФЗ от 18.03.2023 N 71-ФЗ). См. будущую редакцию.

2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

(часть 2.3 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.

При изменении способа управления МКД или выборе управляющей организации можно принять решение о сохранении прежнего порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за них (ФЗ от 29.06.2015 N 176-ФЗ).

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ)

3.1. При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, либо в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком многоквартирном доме.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

Чч. 4 — 8.1 ст. 161 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяются на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

(см. текст в предыдущей редакции)

4.1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (далее — официальный сайт в сети «Интернет»). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети «Интернет» и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет» извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ)

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 настоящей статьи и частью 2 статьи 163 настоящего Кодекса, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

(в ред. Федеральных законов от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 28.01.2020 N 4-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.

8.1. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети «Интернет». Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет».

(часть 8.1 введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

9.1. Утратил силу с 1 сентября 2014 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

10. Утратил силу с 1 июля 2019 года. — Федеральный закон от 21.07.2014 N 263-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

10.1. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе. Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в системе информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.

(часть 10.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28.12.2016 N 469-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. В случае, предусмотренном статьей 157.2 настоящего Кодекса, управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, обязаны:

1) предоставлять ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме;

2) осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме;

3) принимать от собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

4) обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу в многоквартирном доме для осуществления приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме либо по соглашению с ресурсоснабжающими организациями осуществлять приостановку или ограничение предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме.

(часть 11 в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.

Об особенностях применения ч. 11.1 ст. 161 к контрактам на услуги по обращению с ТКО, заключенным до 01.01.2016 на срок более 10 лет, см. ФЗ от 29.12.2014 N 458-ФЗ.

11.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме коммунальная услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляется региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

(часть 11.1 введена Федеральным законом от 29.12.2014 N 458-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

Ч. 12 ст. 161 частично не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).

КонсультантПлюс: примечание.

Об особенностях применения ч. 12 ст. 161 к контрактам на услуги по обращению с ТКО, заключенным до 01.01.2016 на срок более 10 лет, см. ФЗ от 29.12.2014 N 458-ФЗ.

12. Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2 настоящего Кодекса. Срок действия и другие условия указанных договоров, заключаемых в том числе в отношении приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса. Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров, указанных в части 1 статьи 157.2 и в части 2 статьи 164 настоящего Кодекса.

(часть 12 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 29.12.2014 N 458-ФЗ, от 31.12.2017 N 485-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.

Ч. 13 ст. 161 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).

13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс, за исключением случая, предусмотренного частью двадцать пятой статьи 7.3 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации». В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

(в ред. Федеральных законов от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 25.05.2020 N 156-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.

Ч. 14 ст. 161 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

(часть 14 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

14.1. В случае прекращения использования здания в качестве наемного дома собственник, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, принимает решения по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, в порядке, установленном частью 7 статьи 46 настоящего Кодекса. В случае продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме собственники помещений в данном многоквартирном доме в течение одного года со дня продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме должны выбрать на общем собрании таких собственников и реализовать способ управления данным многоквартирным домом.

(часть 14.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

15. Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

(часть 15 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

Об особенностях применения ч. 15.1 ст. 161 к контрактам на услуги по обращению с ТКО, заключенным до 01.01.2016 на срок более 10 лет, см. ФЗ от 29.12.2014 N 458-ФЗ.

15.1. Региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами отвечает за оказание коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами начиная от места накопления твердых коммунальных отходов, если иное не установлено договором.

(часть 15.1 введена Федеральным законом от 29.12.2014 N 458-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 404-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

16. Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

(часть 16 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

Ч. 17 ст. 161 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).

17. Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года. Орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации, предусмотренного настоящей частью, письменно уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о принятии указанного решения, об условиях договора управления этим домом и об условиях прекращения договора управления с данной управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации.

(часть 17 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ; в ред. Федерального закона от 22.12.2020 N 441-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Источник

Источник фото: https://www.pexels.com/

Роль органов местного самоуправления (далее – ОМСУ) в жилищных отношениях весьма значительна. Жилищным законодательством на ОМСУ возложено много функций, одна из которых – организовывать и проводить конкурсы по отбору управляющей организации (УО) для многоквартирных домов в установленных законом случаях.

Но частенько случается, что ОМСУ не всегда ответственно подходит к своим обязанностям в этом вопросе: либо из-за халатности сотрудников, либо из-за отсутствия информации о каких-нибудь ситуациях, требующих вмешательства муниципалитета, либо по иным причинам.

Примером такой ситуацииможет быть случай, когда управляющая организация не желает продлевать договор управления на новый срок, уведомив при этом всех необходимых лиц: собственников, органы государственного жилищного надзора (далее – ГЖН), ОМСУ.

Но муниципалитет может затягивать исполнение своих установленных законом обязанностей длительное время. Ведь Жилищным Кодексом не предусмотрена возможность УО отказаться от договора управления, даже если срок его действия окончен, без передачи МКД в другую управляющую организацию. Это напрямую противоречит общим началам гражданского законодательства о свободе договора. Но кого это волнует, что при отсутствии новой управляющей организации, прежняя находится практически в безвыходной ситуации и обязана«насильно» управлять МКД, получая еще при этом административные наказания.

Однако для ОМСУ также предусмотрена ответственность за неисполнение своих обязанностей, когда конкурс по выбору УО не проводится своевременно. Но ответственность наступает, когда есть кому пожаловаться на бездействие муниципалитета: прежней управляющей организации, собственникам, иным лицам.

Пунктом 4 ст. 200 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ)предусмотрено, что в течение пятнадцати дней со дня получения уведомления от органа государственного жилищного надзора об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ, о прекращении действия лицензии, о ее аннулировании орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления таким домом.

Согласно пункту 1 статьи 197 ЖК РФ орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого лицензиат осуществляет деятельность по управлению МКД, собственники помещений в МКД, деятельность по управлению которым осуществляет лицензиат, ресурсоснабжающие организации (РСО), с которыми лицензиатом заключены договоры поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, иные заинтересованные лица должны быть проинформированы о наличии оснований для исключения сведений об МКД из реестра лицензий субъекта РФ,о принятии решения об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ, о принятии лицензионной комиссией решения о направлении в суд заявления об аннулировании лицензии, о вступившем в законную силу решении суда об аннулировании лицензии и внесении соответствующей записи в реестр лицензий субъекта РФ.

Порядок и сроки информирования об обстоятельствах, предусмотренных частью 1 настоящей статьи, а также лица, ответственные за соблюдение требований об информировании, устанавливаются Правительством РФ.

Такой порядок установлен Постановлением Правительства РФ от 28.03.2015 г. № 289 «О порядке информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом» (вместе с «Правилами информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом» (далее Порядок 289).

В соответствии с пунктом 3 Порядка 289 ответственность за соблюдение требований об информировании возлагается на лицензирующий орган (в части информирования уполномоченных органов) и на уполномоченный орган — ОМСУ (в части информирования заинтересованных лиц).

В соответствии с пунктом 5 ст. 200 ЖК РФ случае, если решение общего собрания собственников помещений в МКД, проведенного в соответствии с требованиями части 4 настоящей статьи, о выборе способа управления таким домом не принято или не реализовано либо общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проведение которого орган местного самоуправления обязан инициировать в соответствии с частью 4 настоящей статьи, не проведено или не имело кворума, орган местного самоуправления в течение трех дней со дня проведения данного общего собрания или по истечении указанного в части 4 настоящей статьи срока обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс
в порядке, установленном Правительством РФ, в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.

Пунктом 4 ст. 161 ЖК предусмотрено, что ОМСУ в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи (в новостройках) и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В Письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 24 апреля 2015 г. № 12258-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с введением лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» указано:

«…В целях недопущения нарушения прав граждан и создания угрозы безопасности проживания в многоквартирных домах, лицензирующим органам необходимо обеспечить постоянный мониторинг возникновения ситуаций, при которых в отношении многоквартирного дома возникает риск остаться без управления (далее — «дом без управления»), а также оперативно письменно информировать о возникновении таких ситуаций органы местного самоуправления с целью принятия последними мер, направленных на обеспечение управления такими многоквартирными домами.

…Ситуация, при которой управляющая организация перестала осуществлять управление многоквартирным домом, может повлечь за собой ущерб здоровью людей, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности людей и в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее — Федеральный закон № 68-ФЗ) может, по мнению Минстроя России, рассматриваться как чрезвычайная.

Орган местного самоуправления обязан в порядке, установленном Федеральным законом № 68-ФЗ, проинформировать собственников помещений в многоквартирном доме о решениях, принятых по предупреждению чрезвычайной ситуации, и обязательности их исполнения.

При этом, важным моментом в реализации данного варианта является необходимость одновременного принятия органом местного самоуправления решения об объявлении конкурса в соответствии с Правилами № 75, решений, предусмотренных Федеральным законом № 68-ФЗ, а также решения об определении временной управляющей организации.

Кодексом об административных правонарушениях РФ (далее – КоАП РФ) предусмотрена ответственность за нарушение законодательства о конкуренции, по которой и возможно привлечение должностных лиц ОМСУ к ответственности за бездействие и непроведение конкурсов по отбору УО.

Ответственность наступает по статье 14.9 КоАП РФ:

По части 1 статьи — за действия (бездействие) должностных лиц федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных лиц органов или организаций, государственных внебюджетных фондов, а также организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг, которые недопустимы в соответствии с антимонопольным законодательством РФ и приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, а равно к ограничению свободного перемещения товаров (работ, услуг), свободы экономической деятельности.

По части 2 —за действия должностных лиц, указанных в части 1 статьи, которые недопустимы в соответствии с антимонопольным законодательством РФ и приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, а равно к ограничению свободного перемещения товаров (работ, услуг), свободы экономической деятельности, если такие должностные лица были ранее подвергнуты административному наказанию за аналогичное административное правонарушение.

Судебная практика по таким делам очень малочисленная, да и штрафы в десятки раз меньше, чем для управляющих и иных организаций.

Решение суда ХМАО-Югры от 15 ноября 2017 г. по делу № 7-1309/2017 (в пользу должностного лица ОМСУ по причине сроков привлечения к ответственности): «…В данном случае, К.С. вменяется несовершение определенных действий по принятию мер к выбору управляющей организации в установленный законом срок.

При этом, данное правонарушение не является длящимся, так как обязанность провести действия, связанные с выбором управляющей организации, установлена законодателем в строго регламентированные сроки. Соответственно, правонарушение совершается не длительное время, а одномоментно, то есть по истечении установленного законодателем периода для проведения конкурса по выбору управляющей организации.

По смыслу закона, срок давности привлечения к административной ответственности за правонарушения, по которым предусмотренная правовым актом обязанность не была выполнена к определенному сроку, начинает течь с момента наступления указанного срока. В случае совершения правонарушения, выразившегося в форме бездействия, срок привлечения к ответственности исчисляется со дня, следующего за последним днем периода, предоставленного для исполнения соответствующей обязанности. Невыполнение предусмотренной правовыми актами обязанности к установленному сроку свидетельствует о том, что административное правонарушение не является длящимся.

Таким образом, совершенное К.С. правонарушение не может расцениваться как длящееся, так как он привлекается за непроведение конкурса по отбору управляющей организации в установленный законом срок.

Постановление АС Поволжского округа от 15 мая 2015 г. № Ф06-23273/2015 по делу № А57-11884/2014:УФАС привлекла к ответственности ОМСУ за непроведение конкурса по вновь введенному в эксплуатацию дому по отбору управляющей организации для его управления.

Постановление ВС Республики Калмыкия от 6 июня 2013 г. № 4а-29/13: Глава мэрии привлечен УФАС к ответственности за непроведение конкурса, суды трех инстанция согласились с административным органом.

Постановление 17ААС от 9 июля 2015 г. № 17АП-7254/2015-Аку по делу № А71-2328/2015: Глава администрации привлечен УФАС к ответственности за непроведение конкурса, суды трех инстанция согласились с административным органом.

То ли ОМСУ стали выполнять свои обязанности в последнюю пару лет надлежащим образом, то ли бесхозных домов практически нет, но свежая практика судов по таким делам мной не найдена при подготовке статьи(может, не там искала).

Таким образом, хотя конкурсы по хорошим новостройкам и беспроблемным многоквартирным домам фактически не проводятся (или проводятся «для галочки»), но при прекращении договора управления МКД в связи с истечением его срока ОМСУ обязано его организовать в установленные Жилищным кодексом сроки при отсутствии решения общего собрания о выборе управляющей организации.

Так что, если органы местного самоуправления не хотят вовремя исполнять свои обязанности по организации работы для определения управляющей организации МКД, у УО и собственников всегда есть теоретическая возможность обратиться в УФАС за защитой нарушенных прав. А воспользуются ею управляющие организации или нет – вопрос смелости и отношений с ОМСУ каждого руководителя.

Компания «Бурмистр.ру» предлагает своим клиентам юридическое обслуживание. Вся информация о сервисе по ссылке.

С уважением, Ильмира Носик.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользоваться формой ниже.

Источник

Получившие квартиры дольщики в течение года должны не только выбрать способ управления многоквартирным домом, но и реализовать свое решение. При отсутствии одного из этих условий орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Управляющая компания «МИР» обратилась к администрации Октябрьского района в городе Красноярске с иском о признании незаконным отказа в проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации в отношении трех многоквартирных домов. Компания также просила признать недействительным приказ администрации, которым было зафиксировано решение об отказе в проведении конкурса (дело № А33-1777/2017).

В ходе рассмотрения дела выяснилось, что приказом 28 декабря 2016 администрации Октябрьского района Красноярска назначено проведение открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами по адресам: г. Красноярск, ул. Норильская, д. 4а; ул. Норильская, д. 6а; ул. Норильская, д. 8г. 9 января 2017 ООО УК «МИР» подало заявку на участие в конкурсе. Однако 26 января 2017 районная администрация отменила проведение конкурса, указав на то, что 23 января жильцы этих домов фактически выбрали управляющей компанией ООО «УК «Калининский», и заключили договоры на управление домами с ним. Не согласившись с таким раскладом, управляющая компания «МИР» обратилась с иском в Арбитражный суд Красноярского края.

Краевой арбитраж иск удовлетворил и обязал администрацию Октябрьского района Красноярска провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для спорных домов. Суд исходил из того, что способ управления многоквартирным домом, согласно ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, определяется общим собранием собственников помещений в нем, но жильцы, принявшие участие в общих собраниях, в юридическом смысле собственниками жилых помещений еще не являлись. Суд разъяснил, что право собственности на жилые помещения возникает с момента государственной регистрации в установленном законом порядке. Вместе с тем на момент проведения общих собраний, данные о госрегистрации прав их участников на жилые помещения отсутствовали. Правомочия жильцов подтверждались лишь актами приема-передачи квартир.

Довод районной администрации о том, что список жильцов, выбравших управляющую компанию, совпадает с фамилиями дольщиков по договорам участия в строительстве (т.е. потенциальных собственников) был отклонен «в связи с неверным толкованием норм» закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

При таких обстоятельствах у администрации Октябрьского района Красноярска не было оснований для отмены решения о проведении открытого конкурса, посчитали в АС края. Третий арбитражный апелляционный суд и ФАС Восточно-Сибирского округа, куда районная администрация пыталась обжаловать решение, поддержали позицию суда первой инстанции.

Мотивировку всех трех судов Верховный суд счел неверной, однако оставил принятые судебные акты в силе как правильные по существу.

ВС принял позицию администрации о правомочности дольщиков выбирать управляющую организацию до момента госрегстрации права собственности. Поскольку участник долевого строительства фактически владеет, пользуется и распоряжается построенной недвижимостью с даты подписания передаточного акта, то именно с этого момента, «а не с момента государственной регистрации права собственности, у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме, а, следовательно, и по заключению договора с управляющей компанией», — подчеркнуто в определении высшего суда.

Однако далее ВС указал, что открытый конкурс не должен проводиться только при условии, если в течение года до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме не только приняли, но и реализовали свое решение о выборе способа управления этим домом. Подобный вопрос уже был предметом рассмотрения ВС по другому делу.

Изучив материалы дела, судебная коллегия Верховного суда пришла к выводу о том, что администрация Октябрьского района не убедилась в наличии обоих оснований и преждевременно посчитала достаточным для отмены конкурса представление протоколов общих собраний собственников помещений о выборе способа управления от 23 января 2017. В протоколах указывается на утверждение условий договоров управления между собственниками помещений и управляющей компанией «Калининский» с 1 марта 2017 года, и на вступление этих договоров в силу с той же даты. Имеющиеся в деле договоры управления многоквартирными домами датированы 01.03.2017. Таким образом, к моменту принятия решения об отказе в проведении открытого конкурса (26 января 2017) собственники помещений приняли, но не реализовали решение о выборе способа управления домами. Соответственно у администрации Октябрьского района отсутствовали основания для отказа от проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, а выводы судов о недействительности приказа администрации и незаконности действий по отказу от проведения открытого конкурса являются верными.

Мария Петрова

Источник