Экономия управляющей компании судебная практика

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 835 подписчикам

Статьи по теме

Сохранение за управляющей организацией экономии предусмотрено в ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
Управляющая организация оставляет себе «экономию» при соблюдении нескольких условий:

1. по размещенному в ГИС ЖКХ отчёту об исполнении договора управления она потратила меньше, чем планировалось при установлении размера платы за содержание жилья,
2. она выполняла все те работы (услуги), что предусмотрены в договоре,
3. она сэкономила не на качестве работ (услуг).

При этом некачественность подтверждается в порядке, установленном Правительством РФ. Такой порядок написан в п. 17 «Правил изменения размера платы…» (Постановление № 491):
«качество услуг / работ считается ненадлежащим, если об этом составлялся акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ».

Как часто у вас в доме составляются такие акты?
Если составляются, то отлично и дальше можно не читать, неактуально.
В остальных домах отсутствие актов позволяет жителям распрощаться с неизрасходованными деньгами.

Договором управления может быть предусмотрено другое распределение экономии (ч. 12 ст. 162 ЖК РФ).
Вот этой возможностью и надо пользоваться жителям.

Почему это важно.
После выбора новой управляющей организации или создания ТСЖ можно истребовать у старой УК неизрасходованные средства. Но если жители не настояли на другом распределении экономии, то деньги при соблюдении перечисленных условий будут считаться прибылью УК «по умолчанию». Суд откажет во взыскании. А в спорах по таким делам речь идёт о суммах в сотни тысяч рублей и выше.

Раньше в судах удавалось взыскать экономию, даже если старые управляющие организации ссылались на ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
Их попытка так обосновать свои притязания проваливалась по банальной причине: часть 12 статьи 162 вступила в силу в начале 2018 г., тогда как отношения между организацией и собственниками прекращались до вступления в силу этой нормы, не имеющей обратной силы.

Примеры безуспешной, но удивительной настойчивости УК об обратном можно почитать в решениях по делам №№ А40 – 883/18, А07 – 26254/2017, А78 – 18306/2017, А59 – 6560/2018.

Но те времена прошли, и теперь экономию оставляют предыдущей управляющей организации:

• Дело № А28 – 13798/2019 — Арбитражный суд Кировской области отказал во взыскании неосновательного обогащения, так как „истец не представил суду доказательства ненадлежащего качества услуг (работ)“.
• Дело № А28 – 15192/2019 — тот же Арбитражный суд Кировской области снова пишет, что „в деле отсутствуют доказательства того, что в период исполнения договора управления составлялся акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ“.
• Дело № А76 – 6455/2019 — аналогичная история из Арбитражного суда Челябинской области.

Сохранить деньги собственников можно 2 способами:

1. Прописать в договоре управления другую судьбу экономии, а не ту, что предначертана Жилищным Кодексом РФ.
По делу № А39 – 6129/2019 суд признал, что у управляющей организации из Мордовии нет права на экономию:
В договоре управления было написано, что управляющая компания вправе расходовать сэкономленные средства на возмещение расходов, связанных с оплатой дополнительных расходов и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, возмещению убытков, актам вандализма, штрафным санкциям.
Суд оценил это как определение целевого характера денег, что препятствует компании считать экономию своей прибылью.

2. Обосновывать ненадлежащее качество работ.
Лучше это делать так, как прописано в Правилах №491 — через акты. Но в суде могут выручить также результаты проверок контролирующих органов.
В деле № А28 – 6072/2019 из Кировской области деньги жителей помогли сохранить предписания жилищной инспекции.
Одним из них от старой УК требовалось отремонтировать кровлю, устранить протечки на трубопроводе горячего водоснабжения в подвале. Также были протоколы об административных правонарушениях, где указывалось на нарушение лицензионных требований при осуществлении функции по содержанию и ремонту общего имущества.
Старая компания не опровергла эти доказательства и не представила сведений об устранении нарушений.

Какой именно способ выбрать — зависит от конкретной ситуации и, прежде всего, от возможности повлиять на условия договора управления.

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Экономия управляющей компании

Экономия управляющей компании

Подборка наиболее важных документов по запросу Экономия управляющей компании (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Нормативные акты

Верховный Суд опубликовал Определение
№ 56-КГ21-7-К9 от 29 июня, в котором он поддержал собственников помещений в многоквартирном доме в споре с управляющей компанией о ненадлежащем оказании услуг.

Собственники помещений в МКД в городе Фокино заключили договор с ООО «Тихоокеанская управляющая компания номер 1». Согласно условиям договора УК приняла на себя обязательства по управлению общим имуществом МКД, оказанию услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений дома, а также по предоставлению иных услуг, предусмотренных решением общего собрания собственников.

В период с 1 ноября 2016 г. по 31 декабря 2019 г. «Тихоокеанская управляющая компания номер 1» перестала надлежащим образом исполнять условия договора и длительное время не реагировала на обращения жильцов дома, как письменные, так и устные. УК производила коммунальные начисления по работам, которые невозможно было выполнить, не производила уборку общих площадей дома и придомовой территории, уборку и вывоз мусора осуществляла нерегулярно, а также не участвовала по приглашению жильцов в общих собраниях.

В связи с этим трое собственников квартир в этом доме обратились в суд с иском к управляющей компании. Они просили взыскать выплаченные денежные средства, начисленные за содержание и ремонт общего имущества, в связи с некачественным оказанием услуг за указанный период в общей сумме 55 тыс. руб., из которых 15 тыс. руб. – в качестве компенсации морального вреда.

Заявители представили акты о ненадлежащем содержании общедомового имущества с фототаблицами, составленными и подписанными жильцами дома, подтвержденными обращениями граждан в городскую администрацию, государственную жилищную инспекцию, прокуратуру г. Фокино и Приморского края. Истцы указали, что вносили плату за содержание и ремонт общего имущества МКД в соответствии с произведенными ответчиком начислениями.

20 февраля 2020 г. решением мирового судьи судебного участка № 67 судебного района г. Фокино Приморского края исковые требования граждан были удовлетворены, и с управляющей организации взысканы требуемые денежные средства. Суд первой инстанции исходил из доказанного и подтвержденного факта оказания ответчиком собственникам МКД услуг ненадлежащего качества в спорный период. Апелляция оставила решение без изменений.

Однако определением
Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 29 декабря 2020 г. решения нижестоящих инстанций были отменены в части взыскания штрафа с УК. Кассационный суд указал на то, что истцы не обращались в адрес ответчика с заявлением или претензией о возврате им денежных средств, внесенных за услугу, которая им не была оказана. Штраф, по мнению кассации, взыскивается только за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, в то время как таких требований истцы в досудебном порядке не заявляли, тогда как соблюдение досудебного порядка являлось обязательным.

Не согласившись с выводами кассационного суда, собственники МКД обратилась с жалобой в Верховный Суд, Судебная коллегия по гражданским делам которого приняла решение о ее удовлетворении.

ВС отметил, что ч. 1 ст. 161 ЖК РФ установлено, что управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ в свою очередь устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД, пояснил Суд.

Ссылаясь на абз. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК, Верховный Суд обратил внимание, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в таком доме.

ВС указал, что согласно п. 42 Правил
содержания общего имущества в многоквартирном доме управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

Суд также подчеркнул, что в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (уполномоченной организации) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Подтверждая данную позицию, Суд обратился к п. 46 Постановления
Пленума ВС от 28 июня 2012 г. № 17, где разъясняется, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Читайте также

«Из содержания приведенных выше норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации не следует, что требование потребителя, неисполнение которого в добровольном порядке в установленный срок влечет взыскание судом штрафа, обязательно должно быть досудебным или внесудебным, равно как и не установлена какая-либо обязательная форма такого требования», – пояснил Суд. По его мнению, указание на то, что по данной категории споров предусмотрен обязательный досудебный порядок, не содержат и положения Постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. № 18.

ВС обратил внимание на то, что истцы неоднократно обращались к ответчику с требованием о проведении ремонтных работ общего имущества, перерасчете платы за содержание жилого помещения, и за ними судом было признано право на такой перерасчет исходя из обстоятельств длительного неисполнения управляющей компанией обязательств. Таким образом, Судебная коллегия посчитала вывод судов первой и апелляционной инстанций об удовлетворении требования истцов о взыскании штрафа правильным.

Адвокат, председатель АА МГКА «Власова и партнеры», к.ю.н. Ольга Власова оценила позицию ВС как направленную на упрощение доступа потребителей к правосудию. Она заметила, что в качестве доказательств того, что услуги УК были оказаны ненадлежащим образом, суды первой, а затем апелляционной и кассационной инстанций приняли акты о ненадлежащем содержании УК общедомового имущества с фототаблицами, составленными и подписанными жильцами дома. «Обычно суды, к большому сожалению, такие акты, подписанные только жильцами дома, в качестве доказательств ненадлежащего оказания услуг необоснованно не принимают. Поэтому и с этой точки зрения судебные акты по этому делу представляют большой интерес для защиты прав потребителей в сфере ЖКХ и споров с УК», – пояснила Ольга Власова.

По мнению эксперта, интересным в данном определении является факт, что суд, разрешая спор в части взыскания внесенной платы за неоказанные услуги и услуги ненадлежащего качества, признал их убытками потребителей. Ольга Власова считает, что данный факт очень облегчает взыскание внесенной платы в случае неоказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и или оказания таких услуг ненадлежащего качества.

Адвокат АП г. Москвы, председатель «Ассоциации адвокатов России за права человека» Мария Архипова
указала, что УК обязана осуществлять уход и бремя содержания общего имущества качественно и своевременно, в объеме, оговоренном в договоре с собственниками. Однако, по мнению адвоката, на качество услуг могут оказывать влияние обстоятельства, связанные со своевременной и в полном объеме оплатой собственниками услуг ЖКХ. «Если собственники многоквартирного дома в полном объеме и своевременно оплачивают услуги ЖКХ и не имеют долгов перед УК, то УК обязана выполнять оговоренный объем работ качественно и своевременно. В случае нарушения данного обязательства граждане вправе требовать возврата оплаченных сумм и возмещения убытков при наличии таковых», – считает Мария Архипова. Вместе с тем эксперт отметила, что в случае нарушения собственниками своих обязательств по оплате ЖКХ уже УК имеет право обратиться в суд и применить соответствующие санкции, например ограничивающие поставку коммунальных услуг неплательщикам.

Мария Архипова подчеркнула, что в любом случае при возникновении споров в судебном порядке решается вопрос: был ли обоснованным отказ от выполнения услуг управляющей компании с учетом добросовестности самих собственников. «Суд должен решать при возникновении спора в каждом случае отдельно, было ли невыполнение обязательств управляющей компанией нарушением договора или же невыполнение было связано с нарушением своих обязательств по договору собственниками», – пояснила адвокат. Мария Архипова добавила, что хотя позиция Верховного Суда РФ не вышла за рамки общей судебной практики, но это хороший пример, на который могут ссылаться юристы и адвокаты в своей работе по аналогичным делам.

Адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов Татьяна Саяпина поддержала выводы Верховного Суда. «Управляющие компании довольно часто ищут отговорки, чтобы не возмещать жильцам причитающиеся им денежные средства за ненадлежащим образом оказанные коммунальные услуги и красноречиво выступать в суде», – заметила адвокат.

Читайте также

Татьяна Саяпина привела ряд определений КС, где тот указал, что штраф взыскивается судом вне зависимости от того, заявлялось ли данное требование потребителем или нет (определения от 23 апреля 2015 г. № 996-О; от 17 октября 2006 г. № 460-О; от 13 октября 2009 г. № 1215-О-О и др.).

По мнению эксперта, непонятно, чем руководствовался суд первой кассационной инстанции, когда выносил судебный акт по данному делу, поскольку возможность наложения штрафа прямо предусмотрена законом. «Поэтому обжаловать вынесенный судом первой кассационной инстанции судебный акт было крайне необходимо», – заключила Татьяна Саяпина.

Вопрос о том, должна ли бывшая УО передать неизрасходованные средства, собранные на содержание и ремонт общего имущества (СиР), новоизбранной компании, суды решают в зависимости от представленных сторонами доказательств. В данной статье рассказываем о таком деле и аргументах суда. 

В 2013 году собственники помещений в одном из многоквартирных домов Кирова выбрали управляющую организацию (далее – УО-1) и заключили с ней договор управления, утвердив размер платы за содержание жилого помещения. В июне 2019 года на внеочередном ОСС они решили сменить компанию и выбрали УО-2, после чего проголосовали за то, что предыдущая организация должна передать неизрасходованные на содержание и ремонт дома средства новой УО, а в случае отказа УО-2 вправе от лица собственников взыскать эти деньги через суд. 

Данные о сэкономленных средствах, поступивших от жителей дома, были взяты из отчёта УО-1. В компанию письменно обращались как сами собственники, так и новая управляющая организация. Сумма, которую они просили перечислить на счёт УО-2, превышала 700 тыс. рублей. УО-1 ответила, что жители дома должны ей по счетам за ЖКУ свыше 482 тыс. рублей. 

Компания предложила УО-2 заключить договор уступки права требования по возврату просроченной задолженности собственников помещений МКД и согласилась передать ей средства, равные разнице между требуемой суммой и задолженностью жителей дома за ЖКУ. В итоге УО-1 передала новой компании чуть более 220 тыс. рублей. 

УО-2 с этим не согласилась и снова попросила перечислить ей все неизрасходованные деньги, но получила отказ. Поскольку собственники на ОСС уполномочили новую управляющую организацию на обращение в суд от их имени, то УО-2 подала иск к УО-1, требуя передать остатки собранных и неизрасходованных средств за содержание и ремонт общего имущества в сумме более 480 тыс. рублей. 

Компания сослалась на ст. 1102 ГК РФ, ст. ст. 155, 162 ЖК РФ: ответчик незаконно удерживает деньги, что является неосновательным обогащением. В отзыве на иск бывшая управляющая организация указала на то, что управляла домом до середины 2019 года, по праву собирала с жителей плату за ЖКУ. Неизрасходованные средства – её прибыль, поскольку стоимость работ и услуг у подрядчиков была меньше, чем заложенная ранее в размер платы. Рассмотрим аргументы суда и итог дела № А28-16780/2019 подробно.

Суд первой инстанции указал на то, что лицо, которое без установленных законом или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счёт другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество – неосновательное обогащение (ч. 1 ст. 1102 ГК РФ). Средства, получаемые от собственников помещений в МКД в качестве обязательных платежей, в том числе на капитальный и текущий ремонт, носят целевой характер и не являются собственностью УО. В случае прекращения полномочий компании в отношении конкретного дома, уплаченные жителями ранее денежные средства являются неосновательным обогащением такой УО.

Новая управляющая организация вправе требовать их возврата в соответствии со ст. ст. 161, 162 ЖК РФ. Суд признал доказанным факт прекращения действия договора управления между собственниками помещений в спорном доме и УО-1. Также ответчик в письмах в адрес УО-2 и жителей дома подтвердил факт наличия неизрасходованных средств на содержание и ремонт МКД. Довод УО-1 о том, что спорные денежные средства в соответствии с ч. 12 ст. 162 ЖК РФ являются её экономией при надлежащем исполнении обязательств по управлению МКД, суд отклонил. 

Право на экономию предусмотрено при условии фактического оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. УО-1 не доказала, что выполнила их в полном объёме и надлежащим образом: не разместила в системе отчёт и подписанные акты выполненных работ/оказанных услуг. 

Также компания не представила фактов, подтверждающих, что экономия возникла за счёт внедрения ею каких-либо новаторских предложений или сокращения расходов по договорам с подрядными организациями-исполнителями услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Поэтому суд посчитал, что УО-1 незаконно удерживает средства в сумме более 480 тыс. рублей, признав эти действия компании неосновательным обогащением, и решил их взыскать с УО-1 в пользу УО-2. 

Бывшая управляющая организация подала в суд апелляционную жалобу, считая, что: 

1. Поскольку стороной спора являются физические лица – собственники, которые лишь поручили УО-2 представлять их интересы, дело должно было рассматриваться судом общей юрисдикции. 
2. При отсутствии доказательств ненадлежащего качества услуг по договору управления разница между суммой денежных средств, полученных УО-1 от собственников за ЖКУ, и суммой расходов, понесённых компанией при исполнении своих обязанностей, является её прибылью/экономией в силу ч. 12 ст. 162 ЖК РФ. 

По первому аргументу УО-1 апелляционный суд указал, что на внеочередном ОСС собственники решили, что средства от бывшей управляющей организации должны быть перечислены на расчётный счёт УО-2. Также участники собрания наделили новую компанию полномочиями на обращение в суд по этому вопросу, то есть передали УО-2 право на получение неосновательного обогащения. 

В суде первой инстанции УО-1 не заявляла о том, что спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции, следовательно, этот довод не может быть принят во внимание в соответствии с абз. 2 п. 28 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2020 № 12. УО-1 не представила суду доказательств оказания услуг по договору управления на сумму неосновательного обогащения. При этом судья указал, что ч. 12 ст. 162 ЖК РФ введена в действие Федеральным законом от 31.12.2017 № 485-ФЗ, который вступил в силу с 11 января 2018 года и не предусматривает его распространение на отношения, возникшие из ранее заключённых договоров. 

Поскольку договор управления с УО-1 собственники помещений в спорном доме заключили в 2013 году, то на него не распространяются нормы ч. 12 ст. 162 ЖК РФ. Поэтому суд апелляционной инстанции не принял во внимание ссылку компании на эту норму. Решение суда первой инстанции было оставлено в силе. 

Кассационный суд, куда переместился спор, исходил из того, что факт удержания УО-1 денежных средств признан обеими сторонами. При этом ответчик считает, что для такого удержания имеются законные основания, изложенные в ч. 12 ст. 162 ЖК РФ. В указанной части ЖК РФ сказано, что экономия остаётся у УО, если 

— по результатам исполнения договора управления МКД в соответствии с размещённым в ГИС ЖКХ отчётом фактические расходы оказались меньше запланированных при утверждении размера платы за содержание жилого помещения; 

— оказаны/выполнены все предусмотренные договором услуги/ работы по управлению домом, по содержанию и ремонту общего имущества; 

— экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг/выполненных работ. 

УО-1 не доказала наличие этих условий: отчёт в ГИС ЖКХ не размещён, суду не представлены факты, что расходы оказались меньше учтённых в размере платы за жилое помещения, что экономия возникла в результате внедрения каких-либо рационализаторских предложений, а не исполнения услуг в меньшем объёме. Суд кассационной инстанции жалобу УО-1 отклонил. 

Решение вопроса о том, обязана ли бывшая УО передать новоизбранной остаток средств, собранных с собственников на содержание и ремонт, зависит от того, какие аргументы и доказательства она представила в суде. В деле № А44-7397/2017 новая компания не смогла истребовать неизрасходованные средства у предыдущей УО, которая предоставила отчёты о выполненных работах и оказанных услугах. Бывшая управляющая организация смогла доказать этим, что все полученные от собственников деньги были потрачены на содержание и ремонт общего имущества, при этом жители дома даже остались ей должны более 80 тыс. рублей. Суд счёт достаточным доказательством размещённый в системе отчёт о работе УО. 

В деле № А28-16780/2019 УО-1 не смогла подтвердить, что потратила собранные средства на выполнение обязательств по договору управления и при этом сэкономила, уменьшив расходы при работе с подрядчиками. Поскольку оплаченные собственниками средства за ЖКУ являются целевыми, то с момента прекращения действия договора управления у компании отсутствуют основания для их удержания(ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ, ст. ст. 154, 155, 158, 161 ЖК РФ).

Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/12195-mozhet-li-byvshaya-uo-schitat-ostatok-za-soderzhanie-i-remont-ekonomiey