Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 162 ЖК РФ
1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
Действие положений ст. 162 (в ред. ФЗ от 03.04.2018 N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до 03.04.2018.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
(в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 5 ст. 162 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).
5. Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.
(часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.
(часть 7 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.
(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.
(часть 12 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.
12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.
Чаще всего УО заключает договор управления с собственниками помещений в доме согласно их решению на общем собрании. Но это лишь один из случаев, когда компания получает дом в свою лицензию. Рассказываем о шести разных обстоятельствах заключения договора управления домом, сроках действия договора и порядке выбора компании.
В ЖК РФ прописана процедура заключения договора управления по решению ОСС и другие случаи
Согласно ч. ч. 1, 7 ст. 162 ЖК РФ, организация для управления МКД заключает с собственниками помещений соответствующий договор и приступает к его исполнению с момента внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ. При этом предшествующие заключению договора управления (ДУ) действия различаются в зависимости от обстоятельств, при которой такой договор был подписан.
ЖК РФ выделяет несколько случаев, когда УО получает дом в управление:
- по решению общего собрания собственников;
- по муниципальному открытому конкурсу;
- в качестве временной УО, назначенной органом местного самоуправления;
- по договору с застройщиком;
- по решению правления ТСЖ или кооператива;
- согласно выбору единственного собственника помещений в доме.
Каждый случай – отдельная процедура получения дома в управление и подписания договора управления, свой срок действия ДУ и перечень документов, которые потребует орган ГЖН для внесения изменений в реестр лицензий. Разбираемся подробнее в каждой ситуации.
Стратегии и инструменты прибыльного роста управляющей организации
По решению общего собрания собственников
Чаще всего управляющая организация приходит работать в МКД по решению общего собрания собственников помещений (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Это может быть первый выбор жителей новостройки или смена компании, изменение способа управления с ТСЖ или кооператива на УО.
Согласно ч. ч. 5, 6 ст. 162 ЖК РФ, договор управления в таком случае заключается на срок от одного года до пяти лет с автоматической пролонгацией на аналогичный период, если ни УО, ни собственники не выразят желания его не продлевать.
Инициатором ОСС о выборе управляющей организации и заключении с ней ДУ может выступить любой собственник, действующая УО, муниципалитет в соответствии с ч. 6 ст. 161 ЖК РФ. Решение по этим вопросам принимается простым большинством: 50%+1 голов от всех голосов собственников, присутствовавших на собрании (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
При выборе управляющей организации договор управления заключается с каждым собственником в таком доме. При этом жителей дома представляют владельцы помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего их числа в МКД.
По итогам открытого конкурса
Также нередко дом получает свою управляющую организацию по результатам открытого конкурса. Связано это с тем, что:
- собственники помещений в МКД не провели ОСС и не выбрали способ управления (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ);
- ОСС провели, но выбранный способ управления не реализовали (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ);
- домом управляла УО, выбранная ранее на открытом конкурсе, срок договора управления истекает, а собственники так и не провели ОСС (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ);
- новостройка сдана в эксплуатацию, и собственники ещё не собрались выбрать УО или создать ТСЖ, кооператив (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ);
- действующая УО лишилась лицензии или права управлять домом из-за нарушений лицензионных требований, в том числе грубых (ч. 5 ст. 200 ЖК РФ).
Во всех этих случаях, согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по отбору УО для многоквартирного дома. Делает он это в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. Победителем открытого конкурса становится УО, которая предлагает выполнить указанный муниципалитетом перечень работ и услуг за наименьший размер платы.
Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет жителей дома о его результатах и об условиях ДУ. Собственники помещений в МКД обязаны заключить такой договор в соответствии со ст. 445 ГК РФ (ч. ч. 5, 13 ст. 161 ЖК РФ).
Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с УО, договор считается заключённым автоматически. Срок действия такого ДУ составляет от одного до трёх лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
Новые правила выбора УО для многоквартирного дома по конкурсу и без
Муниципалитет назначил УО на дом как временную
Случаи, когда УО получает дом в управление как временная, назначенная муниципалитетом, описаны в ч. 17 ст. 161 ЖК РФ. Орган местного самоуправления может самостоятельно определить управляющую организацию, если собственники не выбрали способ управления или не реализовали его, а открытый конкурс признан несостоявшимся.
Порядок выбора временной УО для дома описан в постановлении Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616. Временная компания выбирается из перечня, в который попадают все УО, подавшие соответствующую заявку и, или с 1 января 2019 года участвовавшие в любом открытом конкурсе по отбору управляющей организации (п. п. 52, 53 ПП РФ № 75).
Организации включаются перечень в хронологическом порядке: по дате заявления или заявки на участие в конкурсе. Согласно п. 8 ПП РФ № 1616, из перечня муниципалитет выбирает ту компания, которая «временно» управляет наименьшим количеством домов. Если одной УО ранее отдали три дома во временное управление, а другой – четыре, то орган местного самоуправления назначит на дом первую из этих компаний.
Когда орган местного самоуправления выбрал УО для дома, то у него есть пять рабочих дней на то, чтобы письменно уведомить собственников помещений о своём решении и условиях договора управления. ДУ между временной компанией и владельцами помещений заключается автоматически со дня её назначения.
Выбранная органом местного самоуправления УО работает в доме до момента, когда собственники проведут ОСС и определятся со способом управления, заключат договор управления с выбранной ими компанией или же состоится открытый конкурс муниципалитета. При этом этот срок не может превышать один год.
По решению правления ТСЖ или кооператива
Другие случаи заключения договоров управления можно назвать частными: они возможны только при определённых обстоятельствах. Например, в доме, где собственники создали ТСЖ или кооператив. Согласно п. 1 ч. 1 ст. 137, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ, товарищество собственников жилья или кооператив могут сами оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества или привлечь стороннюю компанию по договору. При заключении договора управления ТСЖ и ЖК контролируют выполнение управляющей организацией обязательств по нему.
Решение о заключении ДУ принимает правление товарищества собственников простым большинством голосов (ч. 6 ст. 147.6, ч. 4 ст. 148 ЖК РФ). Оно оформляется протоколом заседания правления, документ подписывает председатель правления и секретарь заседания.
Договор управления в таком случае заключается между выбранной организацией и ТСЖ, кооперативом. По аналогии с договором, заключённым по решению ОСС, срок действия ДУ составляет от одного до пяти лет, если иное не предусмотрено Уставом товарищества или кооператива.
Когда договор управления между ТСЖ и УО признают недействительным
Договор управления с единственным собственником всех помещений в доме
Ещё один специальный случай заключения договора управления – на основании решения единственного собственника всех помещений в МКД. Здесь важно не путать с ситуацией, когда собственник всех помещений – РФ или муниципалитет. Согласно ч. 2 ст. 163 ЖК РФ, договор управления таким МКД заключается на основании открытого конкурса в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.
Совершенно другой случай, когда все помещения в доме принадлежат частной компании, например, предприятию в подведомственном общежитии. Тогда именно собственник заключает договор управления с выбранной им УО на срок от одного года до пяти лет с автоматической пролонгацией.
Договор управления с застройщиком
Условия заключения ДУ в новостройке сразу после сдачи её в эксплуатацию прописаны в ч. 14 ст. 161 ЖК РФ. Через пять дней после даты получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию застройщик заключает договор управления с выбранной им компанией.
В данном случае управляющая организация будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Она должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию.
Срок действия такого ДУ – не более трёх месяцев. За этот период собственники успеют провести ОСС и выбрать УО, или муниципалитет объявит и проведёт открытый конкурс.
Используйте все варианты получения домов в управление для роста компании
Управляющим организациям, которые стремятся расширять и развивать бизнес за счёт получения новых домов в управление, следует использовать все случаи заключения договоров управления.
Для УО и жителей дома оптимальным способом заключения договора управления остаётся выбор компании на ОСС. Управляющая организация приходит в дом без стороннего вмешательства и навязывания, а жители дома понимают, что сами выбрали компанию для своего дома.
Также УО может активно участвовать в открытых конкурсах муниципалитета, тем самым у неё появится шанс стать «временной» УО, назначенной на дом. Это может быть возможностью убедить собственников помещений в доме выбрать компанию на ОСС для дальнейшего управления.
По договору с застройщиком чаще всего работает «своя» УО, но и она, стремясь расширяться, может выйти за рамки новостроек и заключать договоры управления и по другим условиям. Можно рассмотреть варианты переговоров с ТСЖ, предложив правлению профессиональное управление домом.
Проанализируйте свои возможности и рынок управления МКД в вашем городе и регионе и выберите оптимальный путь для развития компании.
Жилье ,
22 дек 2020, 15:15
0
Путин подписал новый закон об УК. Что это значит для жителей многоэтажек
Новый закон позволит избежать проблем с содержанием дома и обеспечением жильцов коммунальными услугами
Теперь договор между управляющей компанией и жителями многоквартирного дома считается заключенным с момента назначения такой временной организации местными властями. Соответствующий закон подписал президент России Владимир Путин, следует из документа на портале правовой информации.
Рассказываем, что новый закон даст жителям многоэтажек.
Почему приняли закон
Сейчас, если собственники не могут определиться с выбором управляющей компании или конкурс по ее отбору признан несостоявшимся, местные власти самостоятельно назначают жителям временную УК на срок до года. Владельцы жилья должны заключить с ней договор — но, случается, по разным причинам этого не делают, что приводит к проблемам с содержанием дома и обеспечением коммунальными услугами.
Как он работает
Новый закон предусматривает, что договор с временной УК считается заключенным со дня принятия местными властями решения об определении управляющей организации. Орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней после принятия решения должен письменно уведомить собственников квартир об этом и об условиях договора. Закон позволит стабилизировать управление многоквартирными домами.
Больше всего в 2020 году россияне жаловались на неудовлетворительное состояние, содержание и ремонт многоквартирных домов. В третьем квартале на такие жалобы пришлось 18,1% всех обращений на горячие линии региональных центров общественного контроля в сфере ЖКХ и в приемную Национального центра «ЖКХ Контроль».
Читайте также: Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка
Настоящий материал (информация) произведен и (или) распространен иностранным агентом РФ Фонд «Так-Так-Так» либо касается деятельности иностранного агента РФ Фонд «Так-Так-Так»
18+
РЕШЕНО
Если с Управляющей компанией нет договора, нужно ли ей платить в этом случае?
С Управляющей компанией нет ни договора, ни каких-либо квитанций на оплату услуг и услуги собственно не оказываются. Нужно ли платить такой Управляющей компании?
2 ответа
Так-так-так, поддерживаю!
Вы получили совет эксперта, который помог решить вашу проблему. Вы тоже можете помочь другому человеку защитить свои права, сделав посильное пожертвование на развитие нашей сети. Сделаем право доступным для всех!
1. Собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном
доме, независимо от их целевого назначения, обязаны заключить
договор управления этим домом с управляющей организацией,
выбранной в установленном законом порядке
Определение Судебной коллегии
по гражданским делам Верховного Суда РФ
от 3 сентября 2013 г. N 5-КГ13-86
(Извлечение)
ООО Управляющая компания "MEM" (далее - Общество) обратилось в
суд с иском к И., А. об обязании заключить договоры управления
многоквартирным домом, взыскании задолженности, процентов за
пользование чужими денежными средствами.
В обоснование иска Общество ссылалось на то, что оно является
управляющей организацией жилого дома с прилегающим земельным
участком и гаражным комплексом. И., А., являясь собственниками
машиномест в гаражном комплексе, отказываются заключить с Обществом
договор управления многоквартирным домом на предложенных условиях,
имеют перед Обществом задолженность по оплате услуг, работ по
содержанию имущества и по оплате жилищно-коммунальных услуг, в
связи с чем также обязаны уплатить проценты за несвоевременное
исполнение денежного обязательства.
Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований,
утверждая, что заключение указанного Обществом договора не
предусмотрено законодательством.
Решением Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая 2012 г.
исковые требования Общества удовлетворены, на И., А. возложена
обязанность заключить с Обществом договоры управления
многоквартирным домом на изложенных в решении суда условиях; с И. в
пользу Общества взыскана задолженность по оплате за содержание
имущества и жилищно-коммунальных услуг, проценты за несвоевременное
исполнение обязательств, расходы на оплату услуг представителя,
расходы на оплату госпошлины; с А. в пользу Общества взыскана
задолженность по оплате за содержание имущества и
жилищно-коммунальных услуг, проценты за несвоевременное исполнение
обязательств, расходы на оплату услуг представителя, расходы на
оплату госпошлины.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским
делам Московского городского суда от 4 октября 2012 г. решение
Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая 2013 г. отменено в
части удовлетворения исковых требований Общества об обязании И., А.
заключить с Обществом договоры управления многоквартирным домом, в
указанной части вынесено новое решение об отказе Обществу в
удовлетворении исковых требований.
Обществом подана кассационная жалоба, в которой ставился
вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по
гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2012 г.
в указанной части.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ
3 сентября 2013 г. установила, что имеются предусмотренные
ст. 387 ГПК РФ основания для отмены обжалуемого судебного
постановления в кассационном порядке.
Судом установлено, что А. и И. являются собственниками
машиномест в гаражном комплексе.
29 июля 2003 г. ООО фирма "MEM" выиграло конкурс, проведенный
конкурсной комиссией МУП "Мосжилкомплекс" по организации приемки,
управления, технического обслуживания и ремонта объектов,
финансируемых Департаментом инвестиционных программ строительства
г. Москвы (далее - Департамент). На основании результатов
указанного конкурса между ООО фирма "MEM" и Департаментом был
заключен договор на управление и обеспечение технического
обслуживания вышеуказанного многоквартирного жилого дома с
прилегающим земельным участком.
27 июня 2006 г. в результате реорганизации ООО фирма "MEM"
создано Общество, являющееся правопреемником ООО фирма "MEM" в
части управления и организации эксплуатации указанного
многоквартирного дома. Общество осуществляет охрану, уборку и
производит текущий ремонт на территории вверенного гаражного
комплекса и как управляющая организация заключило с собственниками
жилых и нежилых помещений, расположенных по указанному адресу,
соответствующие договоры.
Рассматривая дело, суд первой инстанции, сославшись на ч. 5
ст. 161 ЖК РФ, пришел к выводу о том, что при данных
обстоятельствах ответчики обязаны заключить с управляющей
организацией договоры управления многоквартирным домом с учетом
того, что Общество надлежаще и на законных основаниях осуществляет
такое управление.
Суд апелляционной инстанции не согласился с данным выводом
суда первой инстанции, указав, что Гражданский кодекс РФ
предусматривает обязательность заключения лишь публичного договора
(ст. 426 ГК РФ) и договора банковского счета (ст. 846 ГК РФ), а
обязательность заключения договора управления гаражом, предметом
которого является управление машиноместом, оказание услуг и
выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего
имущества в гараже в многоквартирном доме, нормами действующего
законодательства не предусмотрена.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не
согласилась с указанными выводами суда апелляционной инстанции по
следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам
(недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки,
участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым
вещам может быть отнесено и иное имущество.
Судом установлено, что И. и А. согласно свидетельствам о
государственной регистрации права являются собственниками
машиномест, приобретенных ими 30 июня 2008 г. у ГУН г. Москвы
"Московский городской центр реализации нежилых помещений
"Мосреалстрой" по договорам купли-продажи.
Таким образом, И. и А. являются собственниками расположенных в
подвале дома нежилых помещений.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой
в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение
договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона
вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить
договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения
договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки
(п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Положение о заключении договора в обязательном порядке
является исключением из общего правила о свободе договора, которое
допускается в том числе в случаях, предусмотренных законом.
Часть 5 ст. 161 ЖК РФ предусматривает, что орган местного
самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого
конкурса, предусмотренного ч. 4 этой статьи, уведомляет всех
собственников помещений в многоквартирном доме о результатах
указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить
договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной
по результатам предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытого
конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.
По смыслу данной правовой нормы, обязанность заключить договор
управления многоквартирным домом возникает у лиц, являющихся
собственниками как жилых, так и нежилых помещений в таком доме.
Таким образом, к обстоятельствам, имеющим юридическое значение
для данного дела, относится установление того, являются ли нежилые
помещения, расположенные в подвале дома, помещениями данного дома.
При этом их целевое назначение (машиноместо и т. п.) для решения
вопроса о заключении договора управления многоквартирным домом
правового значения не имеет.
Между тем суд апелляционной инстанции в нарушение положений
ст.ст. 196, 198 ГПК РФ не рассматривал и не исследовал вопрос о
том, являются ли принадлежащие И. и А. на праве собственности
нежилые помещения помещениями многоквартирного дома, наличие права
собственности на которые обязывает их собственников к заключению
договора управления многоквартирным домом.
Согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления
многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении
которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня,
а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет
управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за
содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за
коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей
организацией ее обязательств по договору управления.
Судом установлено, что Общество просило обязать ответчиков И.
и А. заключить договор управления многоквартирным домом, в
соответствии с которым Общество обеспечивает управление и
техническое обслуживание единого комплекса недвижимого имущества,
включающего в себя земельный участок в установленных границах, и
расположенного на нем подземного гаража. При этом Общество
обязывалось в течение установленного в договоре срока за плату
управлять машиноместом, оказывать услуги и выполнять работы по
надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в гараже
многоквартирного дома.
В связи с этим суду следовало установить, соответствовали ли
предложенные Обществом условия договора управления многоквартирным
домом, задачей которого является в том числе надлежащее содержание
общего имущества в многоквартирном доме, требованиям ч. 3 ст. 162
ЖК РФ.
Этого судом апелляционной инстанции сделано не было.
Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам Московского
городского суда не указала, в силу чего, отказывая Обществу в
удовлетворении требований об обязании И. и А. заключить договоры
управления многоквартирным домом, она согласилась с выводом суда
первой инстанции о необходимости взыскания с ответчиков
образовавшейся задолженности по содержанию имущества и
жилищно-коммунальных услуг.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам
Московского городского суда от 4 октября 2012 г. отменила в части
отмены решения Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая
2012 г. в части возложения на И., А. обязанности заключить договоры
с ООО Управляющая компания "MEM", дело в этой части направила на
новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским
делам Московского городского суда.
____________
Читайте также:
- По ст.162 жк рф управляющая компания должна заключить договор управления с каждым собственником.
- Договор управления МКД и его заключение
- Нужно заключать два договора, с каждым собственником отдельно или в одном договоре можно указать сразу обоих собственников?
- Должен ли ТСН заключить по новому договор управления МКД с собственниками?
- В частности может ли совет заключить договор на размещение рекламы на фасаде …
- Определение ответчика в иске!
- Договор УК с РСО
- Вопрос: может ли Совет МКД расторгнуть договор с действующей УК и заключить с новой УК?
- Оплата по договорам с личного счета ИП?
- Договор управления мкд заключается с каждым собственником отдельно
Должна ли УК,заключить договор с каждым собственником в МКД или достаточно 50+1%от общего кол-ва собственников. УКпоменяла название, в связи с идентичным, поменялся директор, должны ли быть дополнения к основному договору? Ук мотивирует, что не поменялись реквизиты организации и делать этого они не должны. По запросу предоставления договоров (которых у жильцов нет), отечают, что онт заключены в 2015 году и находятся в архиве. Могут ли они предоставить мне списки собственников, заключивших договора? Являюсь председателем Совета МКД.
Ответы на вопрос:
Здравствуйте, если УК просто поменяло свое название, то нужно заключить доп. соглашения к договорам, где изменить название, новый договор не нужен, поскольку организация та же. А потребовать договоры вы право имеете, пишите письменный запрос им.
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.07.2018)
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Вам помог ответ?ДаНет
Здравствуйте, Марина.
1. УК может заключить договор управления либо с каждым собственником, либо один документ, где в форме таблицы будут перечислены все собственники вашего многоквартирного дома и их подписи с расшифровкой.
2. Если произошли изменения, касаемые договора управления: нужно смотреть сам договор, есть ли в нем условия по таким изменениям и о необходимости внесения в договор изменений путем заключения дополнительных соглашений.
3.Договор управления, если он действующийактуальный и не расторгнут по истечении срока действия, не может быть передан в архив.
4. Списки собственников вам предоставить должны, но лучше это сделать в запросе в письменном виде, либо провести данную работу с управдомом по Вашему МКД.
Вам помог ответ?ДаНет
Договор может быть не с каждым собственником. Однако это не означает, что те кто не заключал договор не должны платить. Т.к. было решение общего собрания на этот счет (ст. 44-46, 162 ЖКРФ)
Если поменялся директор и название, но УК осталось той же-ничего менять не нужно, т.к. это та же компания.
Списки Вам предоставлять не обязаны, это не предусмотрено законом.
Вам помог ответ?ДаНет
Я им и являюсь, председателем Совета дома.
Вам помог ответ?ДаНет
Если Вы являетесь, председателем Совета дома, Вы можете выстраивать все взаимоотношения и переговоры с управдомом по Вашему МКД по всем возникающим вопросам по обслуживанию МКД (если таковой имеется). Либо Вы вправе обращаться в УК в письменном виде. Лучше всего взаимодействовать с Планово-договорным отделом.
Вам помог ответ?ДаНет
А запросить протокол решения на управление МКД я имею право?
Вам помог ответ?ДаНет
Протокол решения общего собрания: должно быть определено в самом протоколе, где его место хранения (определенный адрес хранения такого документа) если найти, у кого из собственников он находится — не получается, то запросить в УК Вы вправе. Но Вам предоставят копию, поскольку в УК также хранится только копия.
Может Вам стоит провести новое внеочередное собрание собственников жилых помещений, где будет определен состав Совета дома, председатель Совета дома, определено место хранения.
Вам важно понимать протокол общего собрания — как документ волеизъявления всех собственников жилых помещений МКД должен находиться у собственников, а не у УК. В УК, как правило, находится копия протокола.
Вам помог ответ?ДаНет
Похожие вопросы
Договор управления МКД и его заключение
Сколько человек должны подписать договор управления МКД со стороны собственников? Достаточно ли председателя совета дома по решению (поручению) Общего собрания собственников или 50% собственников должны подписать договор? Где найти актуализированную форму договора на управление МКД? Где найти бланк протокола общего собрания собственников?
Должен ли ТСН заключить по новому договор управления МКД с собственниками?
Договор управления мной (собственником) с ТСЖ был заключен в 2009 году. За это время поменялось название ТСЖ на ТСН. Многими собственниками были оформлены в собственность техэтажи без решения О.С. собственников, а значит и площади общего имущества МКД изменились. ТСН об этом собственников не уведомил. Должен ли ТСН заключить по новому договор управления МКД с собственниками? Спасибо.
Определение ответчика в иске!
Если смысл судиться? В 2014 году был заключен договор собственника нежилого помещения в МКД (арендодателя) с юр. фирмой (арендатором) договор аренды. В этом договоре аренды юр. фирма должна была заключить договор на содержание и тек. ремонт с УК, что они благополучно и сделали. Юр. фирма исправно платила УК до апреля 2015 г. В мае 2016 г. договор на содержание и текущий ремонт был расторгнут и юр. фирма пустилась в стадию банкротства. Договор с июня 2016 г. был заключен с собственником нежилого помещения (до этого договора не было). Есть ли смысл судиться с собственником нежилого помещения за период с мая 2015 по май 2016 г.?
Договор УК с РСО
При непосредственном управлении многоквартирным домом Управляющая организация помимо заключения договора с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, обязана ли заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями?
2. Помимо договора общего собрания собственников, обязана ли УК заключать договор на управление с каждым собственником жилого помещения? Чем регламентируется? Способ управления непосредственный.
Вопрос: может ли Совет МКД расторгнуть договор с действующей УК и заключить с новой УК?
Вопрос такой: протоколом внеочередного собрания собственников МКД было принято решение о том, что «Уполномочить Совет МКД рассматривать на заседаниях Совета вопросы, касающиеся содержания и ремонта общего имущества МКД, а также принимать решения по данным вопросам от имени собственников помещений МКД. Уполномочить Совет МКД заключать договор управления МКД и другие договоры, в части касающейся использования общего имущества МКД.
Вопрос: может ли Совет МКД расторгнуть договор с действующей УК и заключить с новой УК? Или это необходимо делать посредством голосования собственников?
Оплата по договорам с личного счета ИП?
Я являюсь председателем совета дома. Способ управления МКД — управление УК. На нашем доме размещены рекламные конструкции. На собрании собственников жилья решили перезаключить договора, чтобы за рекламу платили не в УК, а непосредственно дому. Могу я, как представитель собственников жилья, от их имени заключить договор с организациями, размещающими у нас рекламу, и принимать оплату за рекламу на личный счет в банке? Нужна ли мне доверенность от собственников жилья или достаточно решения общего собрания собственников?
Договор управления мкд заключается с каждым собственником отдельно
Порядок заключения договора управления МКД, обязательно заключать с каждым собственником отдельный договор или один общий договор который подписывается собственниками квартир. Не возможно даже представить это сколько нужно бумаги и времени чтобы составить и подписать договора в доме даже из 100 квартир, где еще и в каждой квартире может быть от 2 до 4 и более собственников.
Администратор печатает сообщение 