Должна ли управляющая компания менять батареи в квартирах бесплатно

Вопрос замены батарей после начала отопительного сезона порой встает очень остро. Нередко радиаторы в старых домах находятся в плачевном состоянии, а местные службы не торопятся с проведением капитального ремонта системы отопления. Постараемся дать ответы на самые распространенные вопросы и выяснить, кто должен менять старые батареи в приватизированной квартире.

1. Если радиатор дал течь, кто по закону должен его поменять? За чей счет происходит монтаж и приобретение нового оборудования?
2. При желании установить более современную отопительную систему в квартире после приватизации кто должен этим заниматься? Нужно ли на это специально разрешение?
3. Кто отвечает за протечку, если водой затопило соседей?

Для ответа на эти вопросы нужно изучить Российское законодательство и разобраться в правовых аспектах.

Радиаторы отопления – общее или частное имущество?

Понять, кто должен заниматься заменой вышедших из строя отопительных приборов в приватизированной квартире, можно, только установив, в чьей собственности они находятся. Постановлением Правительства РФ № 491 в августе 2006 года были приняты правила, регулирующие состав общего имущества в многоквартирном доме. Согласно 6-му пункту этих правил, к такому имуществу относится система отопления, расположенная внутри дома.  В нее включены:

• стояки;
• арматура (регулирующая и запорная);
• обогревающие элементы (радиаторы);
• общедомовые счетчики тепловой энергии;
• другие виды оборудования, которое является частью теплосетей.

К сожалению, при возникновении ситуаций, касающихся замены отопительных приборов в квартирах, обе стороны трактуют эти правила в своих интересах. Владельцы жилья полагают, что раз отопительная система принадлежит к общей собственности, то заменой неисправного оборудования должна заниматься домоуправляющая организация. Работники ЖЭК, в свою очередь, утверждают, что к общему имуществу относятся только стояки и батареи, которые проходят через несколько жилых помещений, например те, что установлены на лестничных клетках. При обращении в коммунальные службы жильцы часто слышат, что неисправности всех труб и радиаторов, находящихся в пределах их квартиры – это проблема ее хозяев.

Кто прав: жильцы или ЖЭК?

Из-за частых обращений в суд и в Департамент ЖКХ в 2007 году Министерство регионального развития Российской Федерации разъяснило ситуацию и сообщило, что обогревающие элементы, расположенные в частных квартирах, находятся в составе общего имущества дома.

Из этого следует, что если из-за высокой степени износа или в результате аварии потекла батарея, менять ее должна организация, которая ежемесячно получает деньги от жильцов в виде отчислений на капремонт и отвечает за содержание и обслуживание домового имущества.

Управляющие организации не заинтересованы в том, чтобы донести эту информацию до сведения собственников квартир, поэтому до сих пор жильцов вынуждают платить за демонтаж и установку нового отопительного прибора, который, помимо всего прочего, нужно приобретать самостоятельно.

Ремонт и замена потекшей батареи

Мы выяснили, что отопительная система входит в состав общего имущества многоквартирного дома и включает в себя также радиаторы, расположенные в квартирах. Из этого следует, что, независимо от того, приватизирована ли площадь или является муниципальным имуществом, ремонтировать или менять батарею, которая находится в аварийном состоянии, обязана управляющая организация, ТСЖ или ЖСК. При этом никакая дополнительная плата с владельца жилья не берется.

Другими словами, если потекла батарея, то нужно вызвать мастера, обслуживающего дом, и он заменит вышедший из строя отопительный прибор бесплатно.

На практике все бывает не так просто. Работники ЖЭКа могут заявить, что у них нет батареи на замену, поэтому отремонтируют старую или, что еще хуже, снимут радиатор, поставят заглушки и попросят подождать. Поскольку это ожидание может растянуться на месяцы, владельца квартиры просто вынуждают самостоятельно купить новое оборудование, ведь мерзнуть зимой без отопления не хочется никому.

Бывают случаи, когда жильцы, не дождавшись замены, приобретают радиатор на собственные средства и надеются на то, что ДУК выплатит им компенсацию. Рассчитывать на это точно не стоит, поскольку даже судебная практика говорит о том, что домоуправляющая организация не обязана этого делать.

Замена старых радиаторов

Если батареи в квартире не находятся в аварийном состоянии, но хочется их заменить, потому что они плохо греют или просто морально устарели, то придется решать этот вопрос за свой счет. Ни одна организация не станет оказывать услуги бесплатно. Как следует поступать в этом случае?

Согласование замены

Первое, что нужно сделать, чтобы не иметь неприятных последствий в дальнейшем, это согласовать свои действия.

• При замене радиаторов на однотипные достаточно просто уведомить управляющую организацию о предстоящих работах.
• При замене батарей на другой вид, включающий возможность иного конфигурирования и увеличение площади нагрева нужно обратиться к специалисту для проведения экспертизы на предмет возможности монтажа новых батарей. Это необходимо потому, что иногда установка других радиаторов негативно сказывается на тепловом балансе дома. Экспертиза платная, производится за счет владельца квартиры.
• При переносе отопительного оборудования экспертиза также обязательна.

Важно! Иногда изменение конфигурации приборов отопления и увеличение их количества воспринимается, как переоборудование помещений с внесением поправок в техпаспорт квартиры. На самом деле замена батареи никак не отражается в техническом паспорте, поскольку там указывается только тип источника тепла без уточнения конкретных нагревательных приборов.

Кто должен заниматься заменой отопительного оборудования?

Владелец квартиры может выбрать один из трех вариантов.

1. Самостоятельная замена радиаторов (повсеместно батареи меняют своими руками, но по закону обязательно членство в СРО).
2. Обращение к сторонним специалистам (должны состоять в СРО).
3. Вызов мастера из обслуживающей организации.

Несмотря на то, что сотрудники частной фирмы могут произвести более качественный монтаж нового оборудования, знающие люди рекомендуют вызывать местного мастера. Это связано с тем, что в случае возможных проблем в будущем вы будете знать, с кого спрашивать. Если произойдет авария, ответственность за некачественную установку оборудования, повлекшую нанесение ущерба имуществу других жильцов, не повесят на вас.

Ответственность при аварийной ситуации

Если протекшая в квартире батарея или труба отопления затопит жильцов снизу, отвечать за последствия должна уполномоченная организация, если будет установлено, что вины хозяина здесь нет.

Настоящие разбирательства ждут тех, кто самовольно без согласования в соответствующей организации менял радиаторы в своей квартире. Даже если протечка случилась не по вине жильца и не связана с установкой нового оборудования, коммунальные службы могут сделать хозяина квартиры виновным в произошедшем.

Кроме того, даже если установка новых батарей была согласована, но выполнялась мастерами не из управляющей компании, отвечать за последствия также придется собственнику.

Какие батареи установить вместо старых

Если все-таки принято решение заменить радиаторы, нужно позаботиться о выборе нового оборудования. Современные батареи могут быть:

• чугунными;
• стальными;
• алюминиевыми;
• биметаллическими.

Чугунные

Старые добрые радиаторы из чугуна продолжают пользоваться популярностью. Если в доме были установлены такие батареи и решено менять их на новые устройства из того же материала, то не придется тратить деньги и время на проведение экспертизы перед установкой.

Достоинства чугунных батарей:

• долговечность и надежность;
• неподверженность коррозии;
• устойчивость к гидравлическим ударам.

Недостатки:

• большой вес;
• ограниченный дизайн.

Стальные

Батареи, выполненные из стали, могут быть двух видов:

• секционные;
• панельные.

Достоинства таких радиаторов:

• продолжительный срок эксплуатации;
• способность выдерживать большое рабочее давление – 16 атмосфер.

Недостатки:

• низкая устойчивость к гидравлическим ударам или механическим воздействиям.

Алюминиевые

Приборы этого типа могут различаться по функциональности и форме.

Достоинства алюминиевых батарей:

• разнообразие вариантов изделий;
• малый вес, позволяющий осуществлять монтаж радиаторов в одиночку;
• быстрое реагирование на изменение температуры теплоносителя.

Недостатки:

• необходимость отвода воздуха;
• недопустимость контакта с другими металлами из-за угрозы разрушения вследствие химической реакции.

Биметаллические

Самыми современными приборами отопления являются биметаллические радиаторы. Снаружи они выполнены из алюминия, сердечник сделан из высокопрочной стали.

Достоинства биметаллических систем:

• повышенная износоустойчивость;
• химическая стабильность, позволяющая соединять радиатор с медными трубами;
• высокий уровень теплоотдачи;
• презентабельный внешний вид.

Недостатки:

• большая стоимость;
• непереносимость частых сливов воды.

Материал составлен при поддержке Консультационного Центра ДОМ.РФ спроси.дом.рф

Не все знают, что внутри квартиры есть оборудование, которое относится к общедомовому имуществу и ремонтируется без дополнительной платы. Поговорим об этом подробнее и рассмотрим на конкретных примерах.

Что входит в обязанности управляющей компании

Управляющая компания – это коммерческая организация, которую нанимают собственники для обслуживания общедомового имущества. В его состав входят все нежилые помещения (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки), крыши, несущие конструкции, инженерные системы (отопительные, электрические, водопровод и водоотведение), земельный участок и придомовая территория. Под обслуживанием понимается текущий ремонт, замена изношенного оборудования и устранение аварий.

Может показаться, что все эти услуги касаются имущества вне квартиры, но это не совсем так.

Как бесплатно заменить батарею?

Настал неприятный час, когда вы обнаружили зловещую лужу под радиатором. Опасаясь самой неблагоприятной развязки с испорченными полами и дорогостоящим ремонтом не только в своей, но и квартирах соседей, вы в панике вызываете мастера. Он приезжает и называет неприятную сумму, в которую обойдется ремонт и замена батарей. Является ли крупная трата в такой ситуации неизбежной?

В большинстве случаев можно заменить изношенное оборудование за счет управляющей компании без дополнительной платы. Все зависит от того, какой тип радиатора установлен в вашей квартире. Если он не отделен от основной трубы запорным клапаном – многие устанавливают такие, чтобы иметь возможность регулировать температуру в квартире– тогда он считается частью общедомового имущества. В этом случае можно смело звонить в управляющую компанию и требовать бесплатного ремонта. Конечно, выбор моделей будет достаточно ограничен, и скорее всего вам предложат батарею эконом-класса, но зато это позволит избежать незапланированных расходов.

Водоснабжение и водоотведение

Трубы с холодной и горячей водой, которые проходят через квартиру (стояки), также являются зоной ответственности управляющей компании. Любые самостоятельные работы чреваты юридическими проблемами и исками, поэтому ремонт стояков стоит производить только через управляющую компанию.

Если вдруг произошла авария, обслуживающая дом организация обязана устранить причину этой аварии — вплоть до замены труб в квартире, где возникли проблемы.

Но что делать, если аварии не произошло, но состояние сантехники вызывает серьезные опасения? В данном случае есть два варианта – их могут поменять в ходе планового ремонта или капитального.

Плановый ремонт делается в соответствии с графиком, который можно уточнить в управляющей компании. Капитальный ремонт труб делается после того, как истек срок их службы во всем доме. Приблизить этот момент своими силами скорее всего не получится, поэтому в этой ситуации лучше объединить усилия с другими жильцами. Поставить вопрос о капитальном ремонте систем водоснабжения в доме можно в рамках общего собрания собственников многоквартирного дома.

Какое еще имущество отремонтируют бесплатно

Помимо отопительных систем, водоснабжения и водоотведения, к общедомовому имуществу, которое обслуживает управляющая компания, относятся газопровод (до перекрывающего вентиля в квартире), электрические счетчики (если они снаружи жилого помещения).

Откуда берутся деньги на ремонтные работы?

В конечном счете ремонт все равно производится за счет жильцов. Все квитанции за коммунальные услуги обязательно содержат пункт «Текущий (аварийный) ремонт». Именно с помощью этих средств производится замена общедомового оборудования. В некоторых случаях управляющие компании могут затягивать проведение дорогостоящих ремонтных работ или просить дополнительную плату. В этом случае вы имеете полное право обратиться с жалобой в региональную жилищную инспекцию или Роспотребнадзор или инициировать общее собрание жильцов для замены управляющей компании.

Что жильцы оплачивают самостоятельно?

Жильцы самостоятельно оплачивают ремонт или замену счетчиков воды или газа, сантехнического оборудования (водонагревателей, смесителей, ванн, раковин и т.д.), труб или отводов, расположенных после точек соединения со стояками, электрокабелей, розеток и осветительных приборов в квартире.

Подробнее об эксплуатации жилья читайте в инструкциях на спроси.дом.рф.

Владельцев и нанимателей жилья волнует, кто должен менять и чинить батареи в квартире и имеет ли право УК требовать какие–либо доплаты за проведенные работы. На этот вопрос нет единого ответа – все зависит от обстоятельств, при которых производятся замена и обслуживание.

Кому принадлежат батареи в квартире

В ст. 19 ГК РФ и 36 ЖК РФ, сказано, что внутридомовые коммуникации, к которым относятся и батареи, принадлежат жильцам на праве долевой собственности. В неприватизированном жилье они принадлежат администрации населенного пункта или другой организации, выделившей квартиру. Такого же мнения придерживается Минрегионразвития в письме №16273-СК/07 от 4.09.07.

Но законами определены ситуации, при которых внутриквартирные коммуникации не относятся к внутридомовому имуществу:

• хозяин или наниматель квартиры на основании п. 12 ч.1.1 Правил № 491 заменил в ней теплокоммуникации за свои деньги;
• на входе в квартиру установлен кран или другая арматура, отсекающая ее от остальной внутридомовой сети. Минрегионразвития двух своих письмах № 18453-АД/14 от 29.07.08 и 11294 – ЛС/14 от N 11294-ЛС/14 от 17.04.09 указал, что такие коммуникации общедомовыми не считаются.

Такой же позиции придерживался и ВС в своих решениях № КАС09-547 от 24.11.09, № 91-АД16-1 от 06.06.16 и др. Поэтому все теплоприборы, отделенные вентилем, или установленные собственниками/ нанимателями не считаются частью общедомового имущества.

В каких случаях батареи можно заменить бесплатно

В ряде случаев отопительные приборы меняет компания, обслуживающая дом:

• Внутриквартирные радиаторы не отсечены от общей сети отключающими устройствами. Даже, если после ремонта будет установлена запорная арматура, работы проведут бесплатно, поскольку на момент их проведения отделительные краны врезаны не были.
• Радиаторы установлены на общих кухнях, в санузлах, техпомещениях общежитий, коммунальных квартир.
• Замена теплоприборов осуществлена в рамках капремонта МКД. В такой ситуации меняют все отопители, вне зависимости от наличия на ветках отключающих устройств.
• Замена теплоприборов производится в служебном или ведомственном жилье, принадлежащем госучреждению, КЭЧ, администрации и выделенной для временного проживания. В таких случаях устанавливать радиаторы должна организация, на балансе которой стоит жилое здание.

При бесплатной замене на выбор марки, цвета и прочих параметров отопителя жильцы повлиять не могут – закупкой занимается обслуживающая организация.

Кто должен менять батареи в муниципальной или ведомственной квартире

Перед заключением договора соцнайма это делает управляющая компания по требованию администрации населенного пункта. Согласно ст. 85 89 ЖК РФ предоставляемое жилье должно быть благоустроенным и оборудованным отоплением. Поэтому гражданам обязаны передать квартиры с исправными отопителями. Если теплоприборы находятся в аварийном состоянии, нужно жаловаться в городскую администрацию, требовать предоставления другого жилья или проведения ремонта.

При выходе теплоприборов из строя в период проживания по соцнайму, приобретение и установку отопителей оплачивает квартиросъемщик. В п 1 ст. 681 ГК РФ указано, что текущий ремонт, к которому, согласно п. 8 ст. 55.24 ГК РФ относится обслуживание внутриквартирных коммуникаций – обязанность нанимателя. Исключение – если в договоре найма указаны другие условия. Такой позиции придерживаются и суды. Потому решение собственника приватизировать жилье не повлияет на порядок замены отопительных приборов.

Какое отопительное оборудование УК должна менять бесплатно

Управляющая компания должна ремонтировать теплокоммуникации, относящиеся к имуществу МКД:

• Общедомовые стояки, трубы и другие инженерные сети, идущие до первого внутриквартирного отключающего устройства.
• Устройства, необходимые для работы систем теплоснабжения.
• Батареи в подъездах, тамбурах, подсобных и других помещениях, которыми пользуются жильцы сразу нескольких квартир.
• Общедомовые счетчики тепловой энергии.
• Радиаторы в квартирах, при отсутствии отсекающего устройства. Замена проводятся только при истечении срока службы радиаторов или признания их аварийными.

Никакой оплаты за проведение таких работ собственники или наниматели вносить не должны. Иски, поданные УК против жильцов с целью заставить их внести оплату неоднократно отклонялись судами. Такая позиция, например,изложена в пост. ВС № 91-АД16-1 от 06.06.16, решении № ГКПИ09-725 от 2.09.09.

Как бесплатно заменить батарею в квартире и кто занимается заменой

Начать процедуру нужно с посещения УК и составления заявления с просьбой установить новые радиаторы. Теплоприборы меняют только после окончания срока службы: чугунные–через 40 лет, стальные и конвекторы – через 30 лет или при признании аварийными, не подлежащими ремонту.

После этого представители УК посетят квартиру и составят акт о необходимость замены радиатора. В акте указывается, что внутриквартирный отопитель находится в аварийном состоянии, выработал ресурс и не отделен от общедомовых коммуникаций запорным вентилем, т.е. является частью общедомовой сети. На основании составленной документации производится бесплатная замена.

При отказе или бездействии УК нужно жаловаться в Жилинспекцию и обращаться в суд, поскольку это нарушает требования ч. 2 ст. 162 ЖК РФ и Пост. N 491 от 13.08.06. Судебные органы обяжут УК провести замену, если судебное решение не будет выполняться – пишите обращение в прокуратуру.

Другой способ – жильцам обратиться в администрацию населенного пункта для включения дома в программу капремонта. Можно открыть спецсчет, куда будут поступать взносы на такой ремонт. Когда накопится определенная сумма – приглашайте лицензированную организацию, которая заменит все батареи.

Можно ли получить компенсацию за установленные батареи

Получение такой компенсации законом не предусмотрено. На основании положений ст 158 ЖК и ст 681 ГК суды в таких случаях встают на сторону ЖЭКа, и деньги вернуть не удастся.

Однако социально-незащищенные слои населения: матери-одиночки, инвалиды, многодетные семьи, малоимущие могут обратиться в администрацию своего населенного пункта и попросить материальную помощь в связи с затратами на проведение ремонта. В качестве доказательства предоставляются чеки и справки о материальном положении. Но администрация часто выделяет сумму гораздо меньше понесенных затрат.

За какие услуги при установке батарей придется заплатить

При замене отопителей за счет обслуживающей компании платно проводятся только дополнительные работы, произведенные по желанию жильцов. При этом могут потребовать подписать документ, подтверждающий готовность внести оплату.

Потекла батарея в квартире: кто должен ремонтировать

Порядок ремонта отопителей не отличается от их замены, определенной в письмах Минрегионразвития N 18453-АД/14 от 29.07.08г. и N 11294-ЛС/14 от 17.04.09. Чинить радиаторы, отделенные запорным вентилем, придется самостоятельно, при отсутствии отсекающих устройств этим занимается ЖЭУ или другая компания, обслуживающая дом. Если Ваша квартира не имеет перекрывающего вентиля, а работники ЖКХ при прорыве только перекрыли стояк, требуйте скорейшего проведения ремонтных работ.

Почему нежелательно менять батарею в квартире самостоятельно

При самостоятельном монтаже теплоприборов ответственность за качество установки ложится на собственника. Если батарея начнет протекать и это приведет к порче имущества в соседних квартирах, придется оплачивать ремонт. Самостоятельная установка может привести появлении течи и снижении эффективности отопителя. Теплоприборы в этом случае снимаются с гарантии.

Самовольное изменение конфигурации теплокоммуникаций, например, подключение дополнительных труб и батарей, грозит штрафами по статье 25 ЖК РФ за несанкционированную перепланировку и требованием исправить нарушения Поэтому лучше доверить такую работу организации, работающей официально, имеющей сертификаты и лицензии. В этом случае компания, установившая батареи, будет ответственна за все свои действия.

Вам будет интересно

Специалисты объяснили, почему даже летом не стоит менять батареи самостоятельно, какие отопительные приборы не считаются собственностью жителей и зачем смотреть техническую документацию дома при подборе радиаторов.

Если внимательно изучить жилищное законодательство, то выяснится, что далеко не за все собственник квартиры должен платить (хотя управляющие организации, как правило, настаивают на обратном).

В этой статье разберу несколько вопросов на тему бесплатной замены радиаторов отопления в квартирах.

1. Я являюсь собственником квартиры в доме 1960 года постройки. Срок эксплуатации радиаторов отопления уже давно истек. Обязаны ли мне поставить новые радиаторы бесплатно?

Ответ на этот вопрос зависит от двух обстоятельств:

— во-первых, установлены ли на радиаторах отопления в квартире отключающие устройства,

— во-вторых, в каком состоянии находятся отопительные приборы.

Согласно уже устоявшейся практике судов, а также официальной позиции Минстроя России (Решение ВС РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725, Письмо Минстроя от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04), приборы отопления, расположенные в квартире, относятся к общедомовому имуществу, если они не имеют отключающих устройств (тогда они являются частью общей системы отопления многоквартирного дома).

Это означает, что за радиаторы несет ответственность управляющая организация, т. к. согласно ст. 161 ЖК РФ она обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Но заменить старые радиаторы на новые управляющая организация должна только в том случае, когда в этом есть объективная необходимость — а именно:

— батареи не обеспечивают надлежащую температуру в жилом помещении, и все попытки исправить это путем промывания и других манипуляций остаются безуспешными,

— либо батареи находятся в аварийном состоянии, что подтверждается актом обследования сотрудника управляющей компании или экспертным заключением.

Как показывает судебная практика, управляющая компания не обязана менять радиаторы в квартире только лишь на том основании, что у них истек срок эксплуатации (см. например, определение Третьего КСОЮ по делу №8Г-71/2022).

Также собственник квартиры имеет право на бесплатную замену радиаторов отопления, которые не имеют отключающих устройств, в рамках программы капитального ремонта: если в доме будет проводиться плановая замена отопительной системы, собственник может потребовать, чтобы ему заменили и старые радиаторы в его квартире, поскольку они также являются частью общедомовой системы отопления (см. например, определение Седьмого КСОЮ по делу № 8Г-14098/2020).

Но если радиаторы отопления оснащены отключающими устройствами, то их относят к внутриквартирному имуществу — значит, расходы на их ремонт и замену лежат на собственнике жилого помещения.

2. Какие радиаторы управляющая компания обязана поставить взамен прежних? Может ли собственник квартиры выбрать тип и цвет отопительных приборов?

Таких прав для владельцев жилых помещений закон не предусматривает. Если управляющая компания производит замену отопительных приборов в квартире, она должна ориентироваться, в первую очередь, на их качество и способность обеспечить нормативную температуру воздуха в жилом помещении (Правила № 354 от 06.05.2011 г.: не ниже +18°С, в угловых комнатах не ниже +20°С; в районах с температурой наиболее холодной пятидневки (обеспеченностью 0,92) -31°С и холоднее — не ниже +20°С, в угловых комнатах не ниже +22°С).

При выполнении всех этих условий собственник не может требовать поставить ему другие радиаторы.

3. Собственник самостоятельно заменил радиаторы во всей квартире. Может ли он теперь взыскать с управляющей компании убытки в виде стоимости этих радиаторов, т. к. замена радиаторов входит в ее обязанности?

Чтобы взыскать убытки, собственнику придется доказать, что он обращался в управляющую организацию по вопросу замены радиаторов в его квартире, при этом была подтверждена объективная необходимость такой замены, но управляющая организация отказалась удовлетворять эту заявку.

Если же собственник произвел замену радиаторов исключительно по своей инициативе, то взыскать убытки с управляющей организации вряд ли удастся. Более того, если после такой замены произойдет авария, высока вероятность, что ответственность за пролив возложат на собственника квартиры (даже если радиаторы относились к общедомовому имуществу).

Как отремонтировать квартиру за счет управляющей компании?

В случае оказания услуг ненадлежащего качества жильцы вправе требовать уменьшения суммы квартплаты и отчета по произведенным компанией тратам.

05 декабря 2016