Должен ли быть подписан договор с управляющей компанией

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 162 ЖК РФ

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

Действие положений ст. 162 (в ред. ФЗ от 03.04.2018 N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до 03.04.2018.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

С 01.09.2023 ч. 3 ст. 162 дополняется п. 5 (ФЗ от 18.03.2023 N 71-ФЗ). См. будущую редакцию.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

КонсультантПлюс: примечание.

Ч. 5 ст. 162 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

(часть 7 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

(часть 12 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

Источник

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

Источник

Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату. Читайте о том, кто и на какой срок заключает договор управления и при каких условиях он может быть расторгнут.

Формы управления многоквартирным домом

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, управлять МКД могут:

непосредственно сами собственники, если в доме не более 30 квартир;
ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
управляющая организация на основании лицензии.

Выбор формы управления – обязанность собственников помещений в доме (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для этого в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ проводится общее собрание собственников, на котором за выбранный способ должно проголосовать большинство от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Независимо от выбранной формы, управление домом должно обеспечить надлежащее содержание общего имущества собственников и безопасные условия для проживания, а также решение вопросов пользования общим имуществом (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Собственники в любой момент могут изменить способ управления дома, а решение ОСС по данному вопросу является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Как правильно отразить в договоре управления индексацию его цены

Договоры при непосредственном управлении МКД

При непосредственном управлении многоквартирным домом ответственность за состояние общего имущества дома, его содержание и ремонт, а также за предоставление коммунальных услуг несут лица, выполняющие соответствующие работы и оказывающие услуги согласно заключённым с собственниками договорам и следующим нормативно-правовым актам РФ:

Жилищный кодекс РФ;
постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491;
постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

При заключении договоров с организациями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, их подписывают все или большинство собственников помещений в доме на основании решения ОСС (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Также стороной договора с третьими лицами может быть один из собственников, которому остальные владельцы помещений в доме выдали доверенности действовать от их лица (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Договор управления как доказательство реализации решения ОСС

Договор управления многоквартирным домом с собственниками

Если на общем собрании собственники выбрали способом управления домом специализированную организацию, то они заключают с УО договор управления многоквартирным домом.

Договор управления – это договор, который заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. УО по заданию собственников, ТСЖ или ЖК в течение срока действия договора обязана за плату оказывать услуги и проводить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома.

Также по договору управления УО должна обеспечивать готовность внутридомовых инженерных систем к оказанию коммунальных услуг и предоставлять коммунальные услуги, если это оговорено в ДУ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Стороной договора с управляющей организацией выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Подписать договор могут как сами собственники, так и председатель совета МКД, если у него есть на это доверенности. Договор заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Подсудность и место исполнения договора управления МКД

Договор управления с застройщиком

Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.

До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).

Договор между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более трёх месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). За этот период муниципалитет извещает о проведении открытого конкурса по выбору УО для управления многоквартирным домом. Конкурс должен завершиться через 40 дней после извещения, и затем орган местного самоуправления уведомляет собственников о его результатах (ч. ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ).

В это время собственники помещений в новостройке и дольщики, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, могут провести общее собрание собственников и выбрать иной способ управления или другую управляющую организацию в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.

Основные условия договора управления МКД

Сроки действия договора управления многоквартирным домом

После заключения договора управления УО обязана приступить к работе в течение 30 дней (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). Срок действия договора зависит от способа выбора УО:

Управляющая организация выбрана собственниками на общем собрании – ДУ заключается на срок от 1 года до 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
УО получила дом в управлении по результатам муниципального открытого конкурса – срок действия договора составляет от 1 до 3 лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
Договор с застройщиком, как мы уже писали, действует не более трёх месяцев.

Заключённый на любой из указанных сроков договор управления МКД автоматически пролонгируется на тот же период с теми же условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Типовой договор управления. Нормы законодательства

Расторжение договора управления многоквартирным домом

Расторгнуть договор управления досрочно можно по обоюдному согласию сторон в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Сделать это можно, инициировав общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу расторжения ДУ (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ).

В одностороннем порядке договор расторгается по решению суда, если одна из сторон совершила грубое нарушение существенных условий такого договора (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Существенным закон признаёт нарушение договора одной из сторон, из-за которого другая сторона из-за нанесённого ущерба лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Если УО не выполняет условия заключённого договора управления многоквартирным домом, то собственники вправе на общем собрании принять решение о расторжении договора в одностороннем порядке. Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом на ОСС выбирается новая УО либо новый способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Претензионный порядок урегулирования споров в договоре управления

Расторжение УО договора управления в одностороннем порядке

Согласно ч. 2 ст. 310 ГК РФ, управляющая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность по управлению МКД, не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть заключённый с собственниками договор управления.

УО не может отказаться от оказания услуг по договору, если существует возможность их выполнить (определение Конституционного суда РФ от 06.06.2002 № 115-О). Но расторгнуть договор управления с собственниками всё-таки возможно, хотя и очень сложно: УО может подать иск в суд о досрочном расторжении договора управления и доказать, что

существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.

Также УО может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке по истечении срока его действия. Такой способ разорвать договорные отношения с МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12.

Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Коротко о главном

Договор управления многоквартирным домом – документ, регулирующий отношения между управляющей домом организацией и заказчиком её услуг. Заказчиком могут выступать:

собственники помещений в МКД;
ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
застройщик после получения разрешения на сдачу нового дома в эксплуатацию.

Срок договора управления зависит от того, каким образом организация получила МКД в управление:

по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
по выбору застройщика
по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления.

Расторгнуть договор управления можно по соглашению его сторон либо в одностороннем порядке, доказав нарушение его существенных условий одной из сторон. При этом УО придётся доказывать нарушения в судебном порядке. Но лучше достигнуть согласия в этом вопросе с собственниками помещений в МКД, поставив вопрос о прекращении действия договора управления на общем собрании собственников. Провести такое собрание юридически верно поможет сервис «ОСС на 100%».

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 821 подписчику

Материалы к статье

Приложение к договору управления 11 страниц 1475 Кб

Договор управления образец 39 страниц 514 Кб

Статьи по теме

Контроль за исполнением договора управления

Порядок контроля за выполнением управляющей организацией условий договора управления МКД – одно из четырёх существенных условий договора управления, без обсуждения которых договор управления МКД…

Вопросы по теме

Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru

Источник

Жилье ,

22 дек 2020, 15:15

Путин подписал новый закон об УК. Что это значит для жителей многоэтажек

Новый закон позволит избежать проблем с содержанием дома и обеспечением жильцов коммунальными услугами

Теперь договор между управляющей компанией и жителями многоквартирного дома считается заключенным с момента назначения такой временной организации местными властями. Соответствующий закон подписал президент России Владимир Путин, следует из документа на портале правовой информации.

Рассказываем, что новый закон даст жителям многоэтажек.

Почему приняли закон

Сейчас, если собственники не могут определиться с выбором управляющей компании или конкурс по ее отбору признан несостоявшимся, местные власти самостоятельно назначают жителям временную УК на срок до года. Владельцы жилья должны заключить с ней договор — но, случается, по разным причинам этого не делают, что приводит к проблемам с содержанием дома и обеспечением коммунальными услугами.

Как он работает

Новый закон предусматривает, что договор с временной УК считается заключенным со дня принятия местными властями решения об определении управляющей организации. Орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней после принятия решения должен письменно уведомить собственников квартир об этом и об условиях договора. Закон позволит стабилизировать управление многоквартирными домами.

Больше всего в 2020 году россияне жаловались на неудовлетворительное состояние, содержание и ремонт многоквартирных домов. В третьем квартале на такие жалобы пришлось 18,1% всех обращений на горячие линии региональных центров общественного контроля в сфере ЖКХ и в приемную Национального центра «ЖКХ Контроль».

Читайте также: Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка

Источник

Настоящий материал (информация) произведен и (или) распространен иностранным агентом РФ Фонд «Так-Так-Так» либо касается деятельности иностранного агента РФ Фонд «Так-Так-Так»
18+

РЕШЕНО

Если с Управляющей компанией нет договора, нужно ли ей платить в этом случае?

С Управляющей компанией нет ни договора, ни каких-либо квитанций на оплату услуг и услуги собственно не оказываются. Нужно ли платить такой Управляющей компании?

2 ответа

Так-так-так, поддерживаю!

Вы получили совет эксперта, который помог решить вашу проблему. Вы тоже можете помочь другому человеку защитить свои права, сделав посильное пожертвование на развитие нашей сети. Сделаем право доступным для всех!

Источник


   1. Собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном
   доме, независимо от их целевого назначения, обязаны заключить
     договор управления этим домом с управляющей организацией,
             выбранной в установленном законом порядке

                   Определение Судебной коллегии
              по гражданским делам Верховного Суда РФ
                 от 3 сентября 2013 г. N 5-КГ13-86

                           (Извлечение)


     ООО Управляющая компания "MEM" (далее - Общество) обратилось в
суд с иском к И., А.  об  обязании  заключить  договоры  управления
многоквартирным  домом,  взыскании  задолженности,   процентов   за
пользование чужими денежными средствами.
     В обоснование иска Общество ссылалось на то, что оно  является
управляющей  организацией  жилого  дома  с  прилегающим   земельным
участком и гаражным  комплексом.  И.,  А.,  являясь  собственниками
машиномест в гаражном комплексе, отказываются заключить с Обществом
договор управления многоквартирным домом на предложенных  условиях,
имеют перед Обществом  задолженность  по  оплате  услуг,  работ  по
содержанию имущества и  по  оплате  жилищно-коммунальных  услуг,  в
связи с чем также  обязаны  уплатить  проценты  за  несвоевременное
исполнение денежного обязательства.
     Ответчик возражал против  удовлетворения  исковых  требований,
утверждая,  что  заключение  указанного   Обществом   договора   не
предусмотрено законодательством.
     Решением Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая 2012 г.
исковые требования Общества  удовлетворены,  на  И.,  А.  возложена
обязанность   заключить    с    Обществом    договоры    управления
многоквартирным домом на изложенных в решении суда условиях; с И. в
пользу Общества взыскана  задолженность  по  оплате  за  содержание
имущества и жилищно-коммунальных услуг, проценты за несвоевременное
исполнение обязательств, расходы  на  оплату  услуг  представителя,
расходы на оплату госпошлины;  с  А.  в  пользу  Общества  взыскана
задолженность    по    оплате    за    содержание    имущества    и
жилищно-коммунальных услуг, проценты за несвоевременное  исполнение
обязательств, расходы на оплату  услуг  представителя,  расходы  на
оплату госпошлины.
     Апелляционным определением судебной  коллегии  по  гражданским
делам Московского городского суда  от  4  октября  2012 г.  решение
Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая  2013 г.  отменено  в
части удовлетворения исковых требований Общества об обязании И., А.
заключить с Обществом договоры управления многоквартирным домом,  в
указанной  части  вынесено  новое  решение  об  отказе  Обществу  в
удовлетворении исковых требований.
     Обществом  подана  кассационная  жалоба,  в  которой  ставился
вопрос об отмене апелляционного определения  судебной  коллегии  по
гражданским делам Московского городского суда от 4 октября  2012 г.
в указанной части.
     Судебная  коллегия  по  гражданским делам Верховного  Суда  РФ
3  сентября   2013 г.   установила,  что  имеются   предусмотренные
ст. 387   ГПК  РФ   основания  для   отмены  обжалуемого  судебного
постановления в кассационном порядке.
     Судом  установлено,  что  А.  и  И.  являются   собственниками
машиномест в гаражном комплексе.
     29 июля 2003 г. ООО фирма "MEM" выиграло конкурс,  проведенный
конкурсной комиссией МУП "Мосжилкомплекс" по  организации  приемки,
управления,   технического   обслуживания   и   ремонта   объектов,
финансируемых Департаментом инвестиционных  программ  строительства
г. Москвы   (далее -   Департамент).   На   основании   результатов
указанного конкурса между  ООО  фирма  "MEM"  и  Департаментом  был
заключен  договор  на   управление   и   обеспечение   технического
обслуживания  вышеуказанного   многоквартирного   жилого   дома   с
прилегающим земельным участком.
     27 июня 2006 г. в результате  реорганизации  ООО  фирма  "MEM"
создано Общество, являющееся  правопреемником  ООО  фирма  "MEM"  в
части   управления   и    организации    эксплуатации    указанного
многоквартирного  дома.  Общество  осуществляет  охрану,  уборку  и
производит  текущий  ремонт  на  территории  вверенного   гаражного
комплекса и как управляющая организация заключило с  собственниками
жилых и нежилых  помещений,  расположенных  по  указанному  адресу,
соответствующие договоры.
     Рассматривая дело, суд первой инстанции,  сославшись  на  ч. 5
ст. 161  ЖК  РФ,  пришел  к  выводу   о   том,   что   при   данных
обстоятельствах   ответчики   обязаны   заключить   с   управляющей
организацией договоры управления  многоквартирным  домом  с  учетом
того, что Общество надлежаще и на законных основаниях  осуществляет
такое управление.
     Суд апелляционной инстанции не  согласился  с  данным  выводом
суда  первой  инстанции,  указав,   что   Гражданский   кодекс   РФ
предусматривает обязательность заключения лишь публичного  договора
(ст. 426 ГК РФ) и договора банковского счета  (ст. 846  ГК  РФ),  а
обязательность заключения договора  управления  гаражом,  предметом
которого  является  управление  машиноместом,  оказание   услуг   и
выполнение  работ  по  надлежащему  содержанию  и  ремонту   общего
имущества в гараже в  многоквартирном  доме,  нормами  действующего
законодательства не предусмотрена.
     Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда  РФ  не
согласилась с указанными выводами суда апелляционной  инстанции  по
следующим основаниям.
     В соответствии  с  п. 1  ст. 130  ГК  РФ  к  недвижимым  вещам
(недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные  участки,
участки недр и все, что прочно  связано  с  землей, т. е.  объекты,
перемещение  которых  без  несоразмерного  ущерба   их   назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты  незавершенного
строительства.  К  недвижимым  вещам  относятся  также   подлежащие
государственной  регистрации  воздушные  и   морские   суда,   суда
внутреннего плавания, космические  объекты.  Законом  к  недвижимым
вещам может быть отнесено и иное имущество.
     Судом установлено, что  И.  и  А.  согласно  свидетельствам  о
государственной   регистрации   права    являются    собственниками
машиномест, приобретенных ими  30  июня  2008 г.  у  ГУН  г. Москвы
"Московский   городской   центр   реализации   нежилых    помещений
"Мосреалстрой" по договорам купли-продажи.
     Таким образом, И. и А. являются собственниками расположенных в
подвале дома нежилых помещений.
     В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой
в соответствии с данным  Кодексом  или  иными  законами  заключение
договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая  сторона
вправе обратиться  в  суд  с  требованием  о  понуждении  заключить
договор.  Сторона,   необоснованно   уклоняющаяся   от   заключения
договора, должна возместить другой стороне причиненные этим  убытки
(п. 4 ст. 445 ГК РФ).
     Положение  о  заключении  договора  в   обязательном   порядке
является исключением из общего правила о свободе договора,  которое
допускается в том числе в случаях, предусмотренных законом.
     Часть 5 ст. 161 ЖК  РФ  предусматривает,  что  орган  местного
самоуправления в течение десяти дней со  дня  проведения  открытого
конкурса,  предусмотренного  ч. 4  этой  статьи,  уведомляет   всех
собственников  помещений  в  многоквартирном  доме  о   результатах
указанного конкурса и об условиях договора управления  этим  домом.
Собственники помещений в  многоквартирном  доме  обязаны  заключить
договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной
по  результатам  предусмотренного  ч. 4  ст. 161  ЖК  РФ  открытого
конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.
     По смыслу данной правовой нормы, обязанность заключить договор
управления  многоквартирным  домом  возникает  у  лиц,   являющихся
собственниками как жилых, так и нежилых помещений в таком доме.
     Таким образом, к обстоятельствам, имеющим юридическое значение
для данного дела, относится установление того, являются ли  нежилые
помещения, расположенные в подвале дома, помещениями данного  дома.
При этом их целевое назначение (машиноместо  и т. п.)  для  решения
вопроса о  заключении  договора  управления  многоквартирным  домом
правового значения не имеет.
     Между тем суд апелляционной инстанции  в  нарушение  положений
ст.ст. 196, 198 ГПК РФ не рассматривал и  не  исследовал  вопрос  о
том, являются ли принадлежащие  И.  и  А.  на  праве  собственности
нежилые помещения помещениями многоквартирного дома, наличие  права
собственности на которые обязывает их  собственников  к  заключению
договора управления многоквартирным домом.
     Согласно  ч. 3   ст. 162   ЖК   РФ   в   договоре   управления
многоквартирным домом должны быть указаны:
     1) состав общего имущества многоквартирного дома, в  отношении
которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
     2) перечень услуг и  работ  по  содержанию  и  ремонту  общего
имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня,
а  также  перечень  коммунальных   услуг,   которые   предоставляет
управляющая организация;
     3) порядок  определения  цены  договора,  размера   платы   за
содержание  и  ремонт  жилого  помещения   и   размера   платы   за
коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
     4) порядок осуществления контроля за  выполнением  управляющей
организацией ее обязательств по договору управления.
     Судом установлено, что Общество просило обязать ответчиков  И.
и  А.  заключить  договор  управления  многоквартирным   домом,   в
соответствии  с  которым   Общество   обеспечивает   управление   и
техническое обслуживание единого комплекса  недвижимого  имущества,
включающего в себя земельный участок в  установленных  границах,  и
расположенного  на  нем  подземного  гаража.  При   этом   Общество
обязывалось в течение установленного  в  договоре  срока  за  плату
управлять машиноместом, оказывать  услуги  и  выполнять  работы  по
надлежащему  содержанию  и  ремонту  общего  имущества   в   гараже
многоквартирного дома.
     В связи с этим суду следовало установить,  соответствовали  ли
предложенные Обществом условия договора управления  многоквартирным
домом, задачей которого является в том числе надлежащее  содержание
общего имущества в многоквартирном доме, требованиям  ч. 3  ст. 162
ЖК РФ.
     Этого судом апелляционной инстанции сделано не было.
     Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам Московского
городского суда не указала,  в  силу  чего,  отказывая  Обществу  в
удовлетворении требований об обязании И. и  А.  заключить  договоры
управления многоквартирным домом, она согласилась  с  выводом  суда
первой   инстанции   о   необходимости   взыскания   с   ответчиков
образовавшейся   задолженности   по    содержанию    имущества    и
жилищно-коммунальных услуг.
     Судебная коллегия по  гражданским  делам  Верховного  Суда  РФ
апелляционное определение судебной коллегии  по  гражданским  делам
Московского городского суда от 4 октября 2012 г. отменила  в  части
отмены решения  Мещанского  районного  суда  г. Москвы  от  15  мая
2012 г. в части возложения на И., А. обязанности заключить договоры
с ООО Управляющая компания "MEM", дело в этой  части  направила  на
новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским
делам Московского городского суда.


                           ____________

Источник

Отсутствие письменного договора управления не освобождает от внесения платы за содержание общего имущества

Вопрос отказа собственников как жилых, так и нежилых помещений вносить плату за содержание жилья в пользу управляющей компании или товарищества собственников жилья в связи с отсутствием соответствующего договора, подписанного указанными собственниками, является актуальным и периодически возникает в деятельности лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом. Это обусловлено тем обстоятельством, что в жилищном законодательстве отсутствует конкретная, точная формулировка в отношении данного вопроса.

Верховный Суд РФ неоднократно обращал внимание, что отсутствие у собственника помещения договора в письменной форме не может являться основанием для неоплаты услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества.

Так, в определении Верховного Суда РФ от 22.01.2019 по делу № 308-ЭС18-14220 указано, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. При этом данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

Указанный вывод подтвержден также пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. № 22.

Судом указано, что наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например, лифтом.

Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества.

Подобные выводы сделаны Верховным Судом РФ исходя из анализа ряда норм жилищного и гражданского законодательства.

О.С. Колоколова, заместитель прокурора города Краснотурьинска, советник юстиции

Источник