По договору займа застройщик принимает у инвестора деньги — а, если говорить точнее, берет их в долг, и обязуется отдать квартирой. Но ни о каких квартирах в договоре речь идти не может, тем более о конкретной квартире в строящемся доме, ибо в противном случае этот договор будет нарушать закон. Поэтому заемщик обязуется вернуть долг в денежном эквиваленте, так как других обязательств у него нет. Подобный договор нельзя назвать незаконным, это вполне законная операция – компания берет у частного лица (или у компании) средства с намерением их вернуть.
Все остальное — эфемерно, на усмотрение и по стечению обстоятельств. А обстоятельства бывают разные. По разному складываются обстоятельства эти.
Покупателю фактически никто не гарантирует сроки передачи новой квартиры, качество работ, а также того, что компания застройщика не обанкротится. В последнем случае получить с застройщика деньги будет практически невозможно.
Чаще всего такой договор фигурировал тогда, когда у застройщика отсутствовала разрешительная документация на строительство и возможность «продавать» и строить легально. Есть случаи, когда до разрешительной документации дело так и не доходило, а люди оставались с бумажными фантиками с печатью. На память.
Естественно, о случае мошенничества я здесь не говорю, но именно мошенники любят такую форму взаимоотношений, собирая деньги с доверчивых граждан, даже не собираясь что-либо строить в дальнейшем. Взял в долг — не смог отдать — банкрот. Какие вопросы могут быть к банкроту? А из имущества — два стола и три стула. И старенький ксерокс.
Конечно же есть масса людей, кто «купил» квартиры по договорам займа, давно справил новоселье и уже не первый год счастливо живет в своей квартире — не спорю. Но есть немалое количество людей, кто так и не дождался вожделенного жилья.
А вы готовы рискнуть?
Звоните! 89271482814 Забрудская Зарина
Схема, когда девелопер тратил средства одних дольщиков на достройку жилья предыдущих, породила в России проблему сотен тысяч обманутых дольщиков, которые не получили квартиры и не смогли вернуть вложенное. К этой теме не раз возвращался в своих обращениях президент Владимир Путин. В частности, в 2019 году он потребовал «за пару лет избавиться от позорного словосочетания «обманутые дольщики». Для этого девелоперов обязали использовать счета эскроу, где полученные от клиентов деньги «замораживаются» до конца строительства.
Это способно решить проблему для новых дольщиков, а старые порой вынуждены ходить по судам. Тогда судьям приходится разбираться в подчас странных способах финансирования строительства и оформления отношений. Как пояснил в одном из недавних дел Верховный суд, доказательства надо толковать не с формальной стороны, а по сути, выявляя действительную волю сторон. Это должно помочь защитить права обманутых дольщиков, которым застройщики оформляли несоответствующие действительности бумаги.
Предварительный договор и заем
Пример — случай семьи Каланчевых*, которые в 2007 году заключили с ООО «Галс» предварительный договор. Заказчик обязался зарегистрировать с ними соглашение об участии в долевом строительстве после того, как оформит права на землю. В документе было указано расположение, метраж и номер квартиры, которая полагалась покупателям. В том же году место застройщика заняло ЗАО «76 квартал», с которым Каланчевы подписали предварительный договор на аналогичных условиях. Стоимость квартиры определили в 1,7 млн руб. Тогда же Мария Каланчева* по бумагам «выдала» «76 кварталу» беспроцентный заем на 1,7 млн руб. для «уставной деятельности» до 1 декабря 2008 года. Это же был и срок заключения основного договора.
Но ждать жилье пришлось дольше. В 2012 году многоэтажку, которую строил «Галс», внесли в перечень проблемных объектов Самарской области. В 2013-м провели конкурс на достройку, в котором победило ООО «Воля». А региональные власти занялись перечнем обманутых дольщиков. Туда захотели включиться и Каланчевы. Но в 2019 году чиновники сообщили им, что не хватает документа об оплате по предварительному договору или решения суда, который бы подтвердил перечисление денег.
Каланчевой пришлось судиться. Она подала иск на министерство финансов Самарской области и «Волю», чтобы установить факты участия в долевом строительстве, оплаты, а также признать право на квартиру. Истица обращала внимание, что перечислила деньги застройщику по договору займа.
Но три инстанции это не убедило. Из предварительного договора не следует, что истец обязан оплатить квартиру до заключения основного договора через заем. А договор займа не предусматривает, что обязательство по возврату суммы прекращается с передачей квартиры, посчитали суды.
Толковать с учетом обстоятельств
Другого мнения оказалась коллегия ВС по гражданским делам. Нормы закона о долевом строительстве распространяются на разные способы привлечения денег граждан. В частности, на оформленные с помощью займов (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда за IV квартал 2012 года). Чтобы выявить общую волю сторон с учетом цели договора, надо принять во внимание все обстоятельства, включая прошлые переговоры, переписку, последующее поведение сторон (ст. 431 ГК).
Если проанализировать обстоятельства этого дела, то видно, что Каланчева передала средства как заем в размере стоимости квартиры сразу и в полном объеме до заключения основного договора, отмечается в определении № 6-КГ21-40-К6. Срок возврата суммы совпадает с днем заключения основного соглашения. Кроме того, стороны утвердили в предварительном договоре замену иных обязательств по другим договорам выполнением обязательства по основному договору долевого участия, отметила коллегия под председательством Александра Киселева.
Таким образом, суды обязаны были оценить условия по цене, срокам, замене обязательств и решить, говорит ли это в пользу привлечения денег дольщиков. Но они не исследовали доказательства надлежащим образом. Для исправления ошибок ВС вернул дело на новое рассмотрение в Ленинский районный суд Самары (пока еще не рассмотрено. — Прим. ред.).
Мнение эксперта
Это классический спор c участием обманутых дольщиков, которые подписывали документы, особо их не читая, комментирует партнер юридической фирмы Ru.Courts Алексей Агеев. Он считает, что нижестоящие инстанции «правы формально», ведь деньги, переданные застройщику, фигурируют везде именно в качестве займа.
«Верховный суд, восстанавливая справедливость так, как он ее понимает, обязал рассматривать спорные отношения не с формальной стороны, а выявлять действительную волю сторон. Каким образом это будет делать первая инстанция — вопрос открытый. Ведь первоначальный застройщик ликвидирован, деньги внесены еще в 2007 году», — рассуждает Агеев.
По мнению юриста, ВС намекает: когда гражданин, не являясь участником строительной компании, дает ей деньги взаймы, не претендует на процентный доход и одновременно заключает договор в отношении квартиры, стоимость которой соответствует сумме займа, он имеет в виду именно финансирование строительства.
Как считает Агеев, ВС корректирует стандарты доказывания в таких делах и побуждает нижестоящие суды определять, какая из квалификаций имеющихся фактов более вероятна. Следующим шагом с учетом объективных проблем с доказательствами и социальной значимостью таких споров может стать перенос бремени доказывания существа отношений с истца на ответчика, опасается юрист.
* Имена и фамилии изменены редакцией.
1. Согласно положениям Федерального закона № 478-ФЗ к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, статья 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 214-ФЗ) применяется без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 175-ФЗ), а также Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 218-ФЗ).
Таким образом, в отношении указанных застройщиков применяется редакция Федерального закона № 214-ФЗ, действовавшая до 29.07.2017. С учетом этого просим разъяснить:
— возможность отнесения к целевым банковских кредитов, предоставленных на финансирование расходов застройщика, предусмотренных пунктом 9 и пунктами 12-20 части 1 статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ в действующей редакции;
— возможность использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, на погашение основной суммы долга по целевым кредитам, а также на уплату процентов и погашение основной суммы долга по нецелевым кредитам, полученным застройщиком до 01.07.2018.
Указанные вопросы касаются застройщиков, получивших разрешения на строительство до 01.07.2018, которые заключают договоры участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ.
2. Статья 18 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции, применяемой к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, предусматривает возможность использования застройщиками денежных средств на возмещение затрат застройщика (к примеру, затрат на приобретение права собственности/ аренды на земельные участки, подготовку проектной документации и т. п.). В то же время действующая редакция статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ допускает использование денежных средств застройщиков для совершения «платежей» (к примеру, на приобретение права собственности / аренды на земельные участки, подготовку проектной документации и т. п.). В этой связи следует ли считать термины «возмещение затрат» и «платежи» равнозначными по содержанию.
Вправе ли Банк относить к целевым кредиты, предоставляемые в целях возмещения ранее понесенных застройщиком затрат на строительство многоквартирного дома, в состав которого входят объекты долевого строительства.
Указанные вопросы касаются застройщиков вне зависимости от даты получения разрешения на строительство.
3. Обязан ли банк, предоставляющий целевой кредит застройщику, получившему разрешение на строительство до 01.07.2018, на финансирование расходов, предусмотренных подпунктами 
−10) статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции, применяемой без учета изменений, внесенных Федеральным законом № 175-ФЗ и Федеральным законом № 218-ФЗ, контролировать пропорциональность таких расходов доле общей площади многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в общей площади всех объектов недвижимости, предусмотренную подпунктами — 10) части 1 статьи 18 Федерального закона № 214‑ФЗ в указанной редакции.
В каком порядке и на основании каких документов Банку следует осуществлять такой контроль за расходами застройщика.
4. Федеральным законом № 214-ФЗ не ограничивается количество уполномоченных банков, которые могут предоставить застройщику целевой кредит на строительство многоквартирного дома (или нескольких домов, строительство которых осуществляется в рамках одного разрешения на строительство), в состав которого входят объекты долевого строительства.
В связи с этим просим разъяснить порядок открытия счетов эскроу при предоставлении целевых кредитов в целях финансирования строительства указанного выше дома (домов), а именно:
— в каком уполномоченном банке должны открываться счета эскроу в случае, если застройщику предоставляется целевой кредит сразу несколькими кредитными организациями и между такими кредитными организациями не заключено соглашение о синдицированном кредитовании.
5. Пунктом 8.1 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, запрещено совершать операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц. Согласно пункту 8.2 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ указанное ограничение не распространяется на исполнение обязательств, возникших до 01.07.2018.
В каком порядке следует применять законодательные нормы, если застройщиком до 01.07.2018 заключен договор поручительства в обеспечение исполнения обязательств третьего лица (заемщика) перед банком по договору о предоставлении кредитной линии, в соответствии с которым кредитные средства выбираются заемщиком траншами в течение срока выборки, дата окончания которого приходится на период после 01.07.2018.
Вправе ли будет застройщик исполнять обязательства по такому договору поручительства в целях возврата траншей, выданных заемщику после 01.07.2018.
6. Просим разъяснить, требованиям какой редакции Федерального закона № 214-ФЗ должен соответствовать застройщик, имеющий разрешения на строительство, полученные до 01.07.2018 и после указанной даты.
7. В соответствии с пунктами 4 и 6 статьи 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае заключения договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих привлечение денежных средств дольщиков путем размещения их на счетах эскроу, требования (в том числе о соответствии застройщика), предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1 — 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 — 7 статьи 9, статьями 12.1, 13, 14, 15, 18 — 18.2 Федерального закона № 214-ФЗ, не применяются и на соответствующих застройщиков не распространяются. При этом статьей 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ не уточняется, что требования по запрету совершения операций и заключения сделок, предусмотренные пунктами 8.1 — 8.3 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ в отношении застройщиков, получивших разрешения на строительство до 01.07.2018, также не подлежат применению.
Возможно ли не применять положения пунктов 8.1 — 8.3 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ к застройщикам, получившим разрешения на строительство до 01.07.2018, по аналогии с неприменением положений статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ к застройщикам, получившим разрешения на строительство после 01.07.2018.
Может ли застройщик (вне зависимости от даты получения им разрешения на строительство), привлекающий денежные средства дольщиков путем размещения их на счетах эскроу и имеющий действующее заключение о соответствии застройщика и его проектной декларации законодательным требованиям, привлекать нецелевые кредиты.
8. В соответствии с пунктом 8 статьи 16 Федерального закона № 151-ФЗ до дня вступления в силу подпунктов «г» и «д» пункта 8 статьи 1 Федерального закона № 151-ФЗ застройщику, осуществляющему привлечение денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу, будет отказано в выдаче заключения о соответствии застройщика и его проектной декларации, в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ. Вместе с тем положениями пункта 4 статьи 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ с застройщика снимаются обязательства по соответствию положениям пункта 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ.
Просим разъяснить порядок применения пункта 4 статьи 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ и пункта 8 статьи 16 Федерального закона № 151-ФЗ.
Возможна ли приостановка права застройщика, осуществляющего привлечение денежных средств дольщиков посредством применения счетов эскроу, на привлечение денежных средств, в случае его несоответствия требованиям части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ.
9. В случае если между банком и застройщиком до 01.07.2018 заключен договор о предоставлении кредитной линии с лимитом задолженности по кредиту, не связанному с долевым строительством, и стороны такого договора в момент его заключения приняли на себя определенные права и обязанности, возможна ли выдача траншей по такому кредитному договору после 01.07.2018.
10. Может ли, с точки зрения Федерального закона № 214-ФЗ, считаться целевым кредит, выданный застройщику на цели приобретения прямо или косвенно через третьих лиц долей/акций балансодержателя земельного (-ых) участка (-ов), на котором (-ых) реализуется проект строительства многоквартирного дома с последующей передачей данного (-ых) земельного (-ых)участка (-ов) в аренду застройщику.
11. Обязан ли Банк относить нецелевой кредит, предоставленный застройщику, к обязательствам, указанным в пункте 1.5) части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ.
В соответствии с частью 7 статьи 8 Федерального закона Российской Федерации от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции от 25 декабря 2018 г., с учетом изменений, установленных Федеральным законом от 25 декабря 2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 478-ФЗ) (далее — Федеральный закон № 175-ФЗ) положения статьи 2, статьи 3, части 1 статьи 5, статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральным законом № 175- ФЗ, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, с учетом особенностей, установленных статьей 8 Федерального закона № 175-ФЗ.
Части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18 — 18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона № 175-ФЗ, далее — Федеральный закон № 214-ФЗ) не применяются в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г.
Следовательно, на деятельность застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., связанную с использованием денежных средств участников долевого строительства распространяются положения статьи 18-18.1 Федерального закона № 214-ФЗ, без учета изменений, внесенных Федеральными законами от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ, от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ, от 25 декабря 2018 г. № 478-ФЗ.
При этом, частью 8.3 статьи 8 Федеральный закон № 175-ФЗ предусмотрены ограничения для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., в том числе привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство и предоставляемых основным обществом застройщика целевых займов.
Указанные выше ограничения не распространяются на исполнение обязательств застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона № 478- ФЗ, т. е. до 25 декабря 2018 г.
Следовательно, действующим законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости допускается привлекать застройщикам денежные средства в форме кредитов, займов, ссуд, если соответствующий договор заключен до 25 декабря 2018 г.
Статьей 18 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 1 июля 2017 г. № 141-ФЗ) предусмотрен перечень целей для использования денежных средств участников долевого строительства застройщикам, получившим разрешения на строительство до 1 июля 2018 г., которым в том числе предусмотрены расходы на возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Направление расходования денежных средств участников долевого строительства регламентируется редакцией статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ в зависимости от даты выдачи застройщику разрешения на строительство, при этом для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., действующий правовой режим не допускает расходование денежных средств на затраты поименованные в действующей редакции статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ и отсутствующие в перечне целей, установленных статьей 18 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции от 1 июля 2017 г.
Таким образом, для вышеуказанных застройщиков расходы на погашение основной суммы долга по целевым кредитам, а также на уплату процентов и погашение основной суммы долга по нецелевым кредитам за счет средств участников долевого строительства не допускаются.
В соответствии со статьей 18.2 Федерального закона № 214-ФЗ при принятии распоряжния к исполнению уполномоченный банк контролирует соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям статьи 18 указанного Федерального закона, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 11, 14, 15 части 1 статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ.
Статьей 18 Федерального закона № 214-ФЗ установлены цели использования денежных средств с расчетного счета застройщика. По расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ.
Следовательно, при осуществлении уполномоченным банком контроля в части запрещенных операций, устанавливается соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении застройщика, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, а также соответствие платежа требованиям статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ. Иной контроль за совершением операций по расчетному счету застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., уполномоченным банком не осуществляется.
При установлении соответствия платежа целям, указанным в части 1 статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ, уполномоченный банк осуществляет операции по списанию денежных средств с расчетного счета застройщика вне зависимости от факта возникновения целевых расходов.
Так, по мнению Минстроя России целевыми будут являться кредиты, предоставляемые как для осуществления расходов, так и для возмещения произведенных ранее затрат на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, при условии соответствия целям, предусмотренным статьей 18 Федерального закона № 214-ФЗ.
При этом, застройщики и уполномоченные банки руководствуются при совершении операций по расчетному счету застройщика положениями статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ и общими положениями постановления Правительства РФ от 1 августа 2018 г. № 897 «Об утверждении состава документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика».
Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве установлены статьей 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 214-ФЗ).
Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета — участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 статьи 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ.
Пунктом 4 статьи 2 Федерально закона № 214-ФЗ дано определение целевого кредита (целевого займа), из которого следует, что застройщик вправе привлекать средства в форме целевых кредитов на строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком), в том числе являющимся уполномоченным банком.
В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит.
Таким образом, положениями Федерального закона № 214-ФЗ допускается открытие счетов эскроу в уполномоченных банках, предоставивших целевые кредиты в целях финансирования строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Дополнительно сообщаем, что ограничения, установленные частями 8.1-8.5 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ не применяются к застройщикам, заключающим договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, за исключением застройщиков заключающих договоры участия в долевом строительстве по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона № 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, и одновременно договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу.
В соответствии со частью 8.3 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ застройщик, получивший разрешение на строительство до 1 июля 2018 г. не вправе в том числе использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц.
Указанные выше ограничения не распространяются на исполнение обязательств застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона № 478- ФЗ, т. е. до 25 декабря 2018 г.
Положениями статьи 361 ГК РФ определено, что договор поручительства, является одним из способов обеспечения исполнения гражданско-правового обязательства, начинает исполняться поручителем в тот момент, когда он принимает на себя обязанность отвечать перед кредитором за должника по основному договору. Такая обязанность принимается поручителем при подписании договора (если самим договором не предусмотрено иное), поскольку именно в этот момент происходит волеизъявление стороны отвечать солидарно с основным должником по его обязательствам.
При этом, частью 8.1 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ предусмотрены ограничения для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., в том числе по расчетному счету застройщика не допускается совершение операции, связанной с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц.
Указанные выше ограничения, в соответствии с частью 8.2 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ, не распространяются на исполнение обязательств застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона № 478- ФЗ, т. е. до 25 декабря 2018 г.
В случае поступления распоряжений о совершении операций по расчетному счету застройщика, совершение которых не допускается частью 8.1 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ, уполномоченный банк отказывает в проведении операции по счету и уведомляет об этом контролирующий орган и Фонд в день отказа от проведения операции по счету.
Уполномоченный банк осуществляет контроль за операциями по расчетному счету застройщика на основании информации, содержащейся в распоряжении застройщика. За операциями, связанными с обязательствами, возникшими до 25 декабря 2018 г. контроль осуществляется на основании информации, содержащейся в распоряжении застройщика, в котором должна быть указана дата возникновения таких обязательств.
Уполномоченный банк вправе запросить у застройщика дополнительные документы, копии документов, являющиеся подтверждением того, что дата возникновения соответствующего обязательства возникла до 25 декабря2018 г.
При этом, отдельный расчетный счет застройщика, открытый в уполномоченном банке в отношении отдельного разрешения на строительство, имеет специальное назначение и денежные средства, находящиеся на нем, включают в себя денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства, указанного в данном разрешении на строительство многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство.
Законодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов содержит прямой запрет на списание банком с такого счета застройщика денежных средств в целях обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирного дома.
Таким образом, в случае если требование к поручителю, который несет субсидиарную ответственность по обязательствам должника в силу договора поручительства, возникает после того, как должник отказался удовлетворить требование кредитора или кредитор не получил от него в разумный срок ответ на предъявленное требование, то уполномоченный банк отказывает в проведении операции по исполнению застройщиком обязательств по договору поручительства, возникших в результате наступления после 25 декабря2018 года соответствующих обстоятельств, предусмотренных условиями такого договора.
Относительно соответствия застройщика требованиям Федерального закона № 214-ФЗ в зависимости от даты выдачи разрешения на строительства сообщаем.
Частями 20-22 статьи 8 Федерального закона № 478-ФЗ (в редакции Федерального закона № 151-ФЗ) уточнены положения ранее принятых законодательных актов в отношении застройщиков, которые по одним объектам заключают договоры участия в долевом строительстве при условии уплаты взноса в компенсационный фонд, а по другим объектам — договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу.
Застройщик, заключающий в отношении проектов строительства договоры участия в долевом строительстве только с использованием счетов эскроу, должен соответствовать требованиям, установленным пунктами 1, 2 — 6 и 8 части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ.
1. В соответствии с ч. 20 ст. 8 Федерального закона № 478-ФЗ застройщик, получивший разрешение на строительство до 01 июля 2018 года и заключающий договоры участия в долевом строительстве по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона № 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, и одновременно договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, должен соответствовать:
1) по проектам строительства, в отношении которых привлечение денежных средств осуществляется по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, требованиям, предъявляемым действующим законодательством к застройщикам, заключающим договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу с учетом требований, предусмотренных частями 8 — 83 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ;
2) по проектам строительства, в отношении которых привлечение денежных средств осуществляется по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона № 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, требованиям Федерального закона № 214-ФЗ с учетом особенностей, установленных действующей редакцией статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ.
2. В соответствии с ч. 20 ст. 8 Федерального закона № 478-ФЗ застройщик, получивший разрешение на строительство после 01 июля 2018 года и заключающий договоры участия в долевом строительстве по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона № 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, и одновременно договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, должен соответствовать:
1) по проектам строительства, в отношении которых привлечение денежных средств осуществляется по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу, требованиям, предъявляемым действующим законодательством к застройщикам, заключающим договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу с учетом требований, предусмотренных абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 11, пунктом 13 части 2 статьи 3, статьями 18 — 182 Федерального закона № 214-ФЗ, и требований, предусмотренных пунктами 14 — 17, 7 части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ;
2) по проектам строительства, в отношении которых привлечение денежных средств осуществляется по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона № 478-ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, требованиям действующей редакции Федерального закона № 214-ФЗ.
3.Застройщик, получивший разрешения на строительство до 1 июля 2018 года и заключающий договоры участия в долевом строительстве только по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона № 478- ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, должен соответствовать требованиям Федерального закона № 214-ФЗ с учетом особенностей, установленных действующей редакцией статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ.
4. Застройщик, получивший разрешение на строительство после 1 июля 2018 года и заключающий договоры участия в долевом строительстве только по правилам, установленным частями 16 и 17 статьи 8 Федерального закона № 478- ФЗ, на основании заключения контролирующего органа о соответствии критериям, должен соответствовать требованиям действующей редакцией Федерального закона № 214-ФЗ.
Таким образом, застройщики, получившие разрешения на строительство после 1 июля 2018 года и продолжающие реализацию проектов при наличии заключения контролирующего органа о соответствии критериям, в силу ранее установленного правового регулирования должны соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам: один застройщик — одно разрешение на строительство, отсутствие обязательств по кредитам, займам, не связанным со строительством, не осуществлен выпуск или выдача ценных бумаг, обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством, не превышают один процент от проектной стоимости строительства, имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц. При этом для таких застройщиков исключены требования по соблюдению нормативов финансовой устойчивости и к размеру собственных средств, в силу невозможности соответствия таких застройщиков данным требованиям.
Подпунктом «д» пункта 8 статьи 1 Федерального закона № 151 -ФЗ отменяется необходимость получения заключения о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ для застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства только с использованием счетов эскроу. Подпункт «д» пункта 8 статьи 1 Федерального закона № 151-ФЗ вступает в силу по истечении двух лет после дня официального опубликования Федерального закона № 151 -ФЗ, то есть с 28 июня 2021 года.
В выдаче заключения о соответствии застройщика и его проектной декларации отказывается в случае выявления контролирующим органом фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции Федерального закона № 151-ФЗ, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции Федерального закона № 151-ФЗ. Отказ в выдаче такого заключения по иным основаниям не допускается. При этом следует учитывать, что согласно части 8 статьи 16 Федерального закона от 27 июня 2019 года N 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 261-ФЗ) к застройщикам, привлекающим денежные средства участников долевого строительства только с использованием счетов эскроу предъявляются требования, установленные пунктами 1, 2 — 6 и 8 части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ.
Таким образом, до момента вступления в силу подпунктов «г» и «д» пункта 8 статьи 1 Федерального закона № 151-ФЗ, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства оценивается соответствие застройщиков, планирующих привлечение денежных средств участников долевого строительства только с использованием счетов эскроу, в целях получения заключения о соответствии по следующим требованиям:
1) наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;
2) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица — застройщика;
3) в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», за исключением случаев, предусмотренных указанным Федеральным законом;
4) в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;
5) в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;
6) в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);
7) лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа застройщика, лицо, являющееся членом коллегиального исполнительного органа застройщика, или лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей компании, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа застройщика, либо временный единоличный исполнительный орган застройщика (далее — руководитель застройщика), физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале участие более чем пять процентов) корпоративным юридическим лицом — застройщиком, главный бухгалтер застройщика соответствуют требованиям, установленным статьей 3.2 Федерального закона 214-ФЗ;
требованиям к содержанию информации о застройщике в проектной декларации;
9) требованиям к содержанию информации о проекте строительства к проектной декларации.
Основания для направления уведомления об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, установлены частью 2.6 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ как для застройщиков, привлекающих денежные средства на расчетный счет, открытый в уполномоченном банке, так и для застройщиков, привлекающих денежные средства с использованием счетов эскроу.
При этом установленные частью 2.6 статьи 3 Федерального закона № 214- ФЗ положения не применяются в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г.
Так, основанием для направления уведомления об отсутствии у застройщика, получившего разрешение на строительство после 1 июля 2018 г. и привлекающего денежные средства с использованием счетов эскроу, права привлекать денежные средства граждан является установление фактов несоответствия застройщика требованиям, указанным пунктом 1, 2 — 6, 8, 9 части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ и неисполнения застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве — в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности.
В соответствии с частью 7 статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона № 151 -ФЗ) застройщик, получивший разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, не вправе привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство в соответствии с требованиями части 6 указанной статьи и предоставляемых учредителями (участниками) застройщика целевых займов.
При этом, в соответствии с пунктом 1.5 части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона № 151-ФЗ) застройщик, получивший разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе иметь обязательства, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, в объеме, не превышающем один процент от проектной стоимости строительства.
В соответствии с частью 7 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ (в редакции Федерального закона № 151-ФЗ) к застройщику, получившему разрешение на строительство до 1 июля 2018, требования, предусмотренные пунктом 1.5 части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ не применяются. При этом, в соответствии с частью 8.2 и частью 8.4 статьи 8 Федерального закона № 175-ФЗ (в редакции Федерального закона № 151-ФЗ) указанный в настоящем абзаце застройщик вправе иметь обязательства, возникшие у него до вступления в силу указанных ограничений, введенных в действие Федеральным законом № 478-ФЗ, и исполнять их.
Таким образом, в случае если между кредитной организацией и застройщиком заключен договор о предоставлении кредитной линии с лимитом задолженности по кредиту, не связанному с долевым строительство, то выдача траншей по кредитному договору о предоставлении кредитной линии с лимитом задолженности по нецелевому кредиту, заключенному до 25 декабря 2018 года, для застройщика, получившего разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, ограничена требованием пункта 1.5 части 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона № 151-ФЗ), а для застройщика, получившего разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, размером лимита задолженности по такому кредитному договору. Иных норм, ограничивающих выдачу траншей по такому кредитному договору, действующее законодательство не содержит.
Кроме того, для застройщиков, получивших разрешение на строительство после 1 июля 2018 г. положениями статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ установлен запрет на привлечение средств в форме кредитов, займов, ссуд, не являющихся целевыми, в том числе на приобретение прямо или косвенно через третьих лиц долей (акций) балансодержателей земельных участков, на которых реализуется проект строительства многоквартирного дома с последующей передачей данных земельных участков в аренду застройщику.
Займы между компаниями: налоговые риски
С особым вниманием налоговые органы относятся к сделкам по предоставлению займов между компаниями, которые не являются кредитными учреждениями. Однако организации часто берут денежный заём у субъекта, не являющегося финансовой организацией, чтобы не дожидаться одобрения кредита и не платить проценты банку. Расскажем об основных рисках, связанных с займами.
Инвестиции под видом займа
В Определении Верховного суда от 16 августа 2017 г. N 310-КГ17-10276 сформулированы признаки, по которым заем может быть переквалифицирован в инвестицию. К ним относятся:
-
взаимозависимость сторон;
-
длительный срок предоставления займа;
-
неоднократное продление договора;
-
заимодавец в течении длительного времени не получает проценты и не предпринимает действий для получения денежных средств;
-
компания-заемщик регулярно несет большие убытки.
По мнению проверяющих, такие займы оформляется лишь для вида, без реального намерения создать для заимодавца и заемщика правовые последствия. Если в ходе судебного процесса ИФНС удается это доказать, то из учитываемых для налога на прибыль расходов заемщика исключат проценты за использование средств инвестора. Если заемные денежные средства были получены в иностранной валюте, из расходов будет исключена также отрицательная курсовая разница.
Есть и противоположная практика. В качестве примера можно привести постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2022 № А12-1470/22.
В 2008 году российской организацией был получен заем от иностранного контрагента. В последствии было зарегистрировано несколько дополнительных соглашений, в которых корректировалась сумма займа, процентная ставка, валюта, и даже дата погашения долга. В одном из таких соглашений изменились стороны сделки: заимодавец передал свои права на возмещение задолженности физическому лицу, а организация, получившая заем, прошла реорганизацию в форме присоединения.
При рассмотрении договора и допсоглашений к нему, проверяющие пришли к выводу, что под видом договора займа осуществлялась передача инвестиционных средств, проценты были исключены из расходов. При этом суды встали на сторону компании.
Ими были приведены аргументы, решившие исход дела:
-
договор займа был выгоден с экономической точки зрения;
-
заемщик частично погасил свой долг;
-
в договоре была зафиксирована процентная ставка (отсутствие взаимосвязи с уровнем прибыли компании заемщика);
-
договором не предусмотрено получение заимодавцем права собственности на имущество, производимое заемщиком;
-
заемные средства были израсходованы на хозяйственные нужды.
Дополнительные соглашения к займу
Российская компания регулярно получала беспроцентные займы у аффилированного лица. Дополнительные соглашения к основному договору, в которых была указана процентная ставка по займам, были представлены только в ходе выездной налоговой проверки. Но проверяющие и суды не приняли документы во внимание. Результат – доначисление налога на прибыль, пени и штрафы. Организацией было выплачено более 550 млн рублей.
Изменение валюты займа
В 2021 году Арбитражным судом Волго-Вятского округа было рассмотрено дело организации, которая заключила договор на получение рублевых займов. В дальнейшем сторонами было подписано дополнительное соглашение, на изменение валюты договора на доллары.
В ходе судебного разбирательства налоговая инспекция пыталась доказать, что изменение валюты было формальным – после роста курса доллара происходило списание в расходы дополнительных затрат. Но суд не принял аргументы, приведенные налоговыми инспекторами.
Судьи отметили, что заключение договоров займа и дополнительных соглашений к ним было экономически выгодным для организации. В некоторые дни курсовая разница была свыше 30 млн рублей в пользу компании. Все эти операции организация отразила в бухгалтерском учете в качестве доходов.
Заем проблемной компании
Претензии от налоговой службы могут быть предъявлены не только к заемщику. Подобные риски существуют и у заимодавца. К примеру возьмем постановление АС Московского округа от 28.10.2021 № А40-3084/2020.
Организация получила заем у лизинговой организации. В течении некоторого времени заемщик был признан банкротом, а заимодавец списал дебиторскую задолженность в состав внереализационных расходов. При проверке налоговая служба усомнилась в правильности этого действия. На момент предоставления денежных средств лизинговая компания была осведомлена о наличии финансовых трудностей своего заемщика.
В качестве контраргумента лизинговая компания указывала на то, что предоставляемое оборудование являлось импортным и технически сложным. Целью выдачи займа было использование техники с учетом ее функционала. Несмотря на то, что компания заемщика была проблемной, оборудование было передано ей в связи с наличием специально обученного персонала. Таким образом лизинговая организация преследовала цель получения дохода от работы оборудования.
Аргументы компании суд не принял. Судьи сочли, что организация выдала заем, чтобы увеличить внереализационные расходы по прибыли за счет дебиторской задолженности, у которой не истек срок исковой давности.
Не обоснована экономическая выгода
При рассмотрении налоговой службой сделок займа между компаниями проверяется на что были потрачены заемные денежные средства. Если налоговой проверкой не будет установлен факт получения дохода от займа, расходы могут быть сняты. Пример подобной ситуации – постановление АС Уральского округа от 22.07.2022 № А76-30513/2021.
Российская компания взяла кредит в банке. Денежные средства, полученные от банка, были переданы в виде займа взаимозависимой иностранной фирме. За счет этих средств иностранная организация выкупила долю в уставном капитале компании, а также 100% уставного капитала другой организации. После заключения нескольких дополнительных соглашений заемные обязательства были прекращены.
Налоговой службе удалось доказать в суде, что российская компания, взявшая кредит в банке, не имела выгоды от деловых отношений с иностранным контрагентом: после перераспределения долей в уставном капитале на неё не распределялась прибыль и не выплачивались дивиденды. При этом, условия договора были выгодны для иностранной фирмы. После получения денежных средств она осуществила выкуп долей в уставных капиталах, а также могла рассчитывать на прибыль.
Таким образом, организация взяла на себя расходы, для того чтобы взаимозависимая иностранная фирма, которая не платит налоги в РФ, получила доходы.
Как доказать реальность заимствования?
Для подтверждения реальности займа необходимо хранить документы по сделке, в первую очередь это договор и допсоглашения к нему. А также документы, которые подтверждающие деловую цель такой сделки: служебные записки, расчеты, переписку и др.
На что следует при этом обратить внимание:
-
в договоре указаны проценты за использование заемных средств и ставка является рыночной;
-
присутствует экономическая выгода при заключении договора – у заемщика есть реальная потребность в займе и возможность его погасить;
-
денежные средства используются в хозяйственной деятельности заемщика;
-
проценты фактически уплачиваются заемщиком, а в случае пропуска платежей, заимодавец предъявляет претензии.
Спасибо, что прочитали наш материал. Надеемся, информация была для вас полезной.
Поделитесь, пожалуйста, в комментариях, узнали ли вы для себя что-то новое из вышеописанного.
Есть вопросы по налогам в вашей компании? Нужна защита от ФНС? Нужна консультация или обучение по налогам и учету? Обращайтесь в личку.
Договор займа застройщик
Содержание:
- У меня такая ситуация-у меня не хватает половины первоначального взноса, чтобы взять новостройку у застройщика.
- Как поступить Цессионарию, который приобрёл право требования по договору займа, прикрывающего договор долевого участия.
- Что можно сделать, на какие компенсации можно рассчитывать?
- Как вернуть деньги по договору займа
- В случае просрочки займа, застройщик обещал оформить квартиру в новостройке, в счёт погашения долга.
- Платежи по договору займа в пользу третьего лица
- Стоит ли заключать данный договор займа?
- Есть ли у меня шансы? Как то защищает меня закон в этом случае.
- Думаю что такая практика сейчас по всей окуппированной банками россии.
- Хочу приобрести квартиру в новостройке.
- Можно ли обратиться в суд с требованием признать квартиру общим имуществом?
- Как действовать? Могу ли я потерять свою квартиру?
- Покупка паркинга с договором займа
- Неустойка по ДУ взаимозачет.
- Не может ли быть данная сделка расценена как незаконная операция по обналичиванию денежных средств?
- Вопрос: при ее продаже могу я в налоговую предоставить договор займа,
- Ps застройщик говорит что договор займа они возвращают после того как дом будет сдан, ия подпишу акт приёма передачи.
- Стоит ли связываться, может в Сочи какие-то другие правила и мне они просто не известны?
- Планирую купить квартиру в Сочи. Застройщик отправил договор Займа, а не инвестирования. Есть ли в этом риск?
- По договору я приобрел квартиру как инвестор застройщик задерживает сдачу стройки …
- Стоимость квартиры по ДДУ не совпадает с квитанциями по оплате из-за скидки на квартиру.
- Проживаю в несданном доме
- В 2015 году брала по расписке займу физ. лица 300 000 под залог оставляла договора.
- Неужели такое возможно? Можно ли на них найти управу?
- Застройщик отдал своих клиентов банку
- Пожалуйста, как быть в моей ситуации?
- Заключила договор займа на строительство жилого помещения в 4 х этажном доме в 2016 г 21 ноября, дом построили,
- Мы заключили договор займа на приобретение жилья в многоквартирном доме, дом построен,
- Могу ли я требовать что бы застройшик выполнил условия по договору займа а не по договору инвестиций услия.
- Покупка квартиры в ипотеку в строящем доме без первоначального взноса.
Что можно сделать, на какие компенсации можно рассчитывать?
Заключила предварительный договор купли продажи с элементами займа (оплатила полностью). Дом должен был быть 2 подъездный г образный, 2 подъезд не стали стоить квартира получилась угловая, стена не обложена кирпичем, утеплитель и штукатурка, застройщик облицовывать её не будут. Что можно сделать, на какие компенсации можно рассчитывать? И срок сдачи нарушен на год.
Платежи по договору займа в пользу третьего лица
Организация застройщик заключила договор займа с инвестором, который обеспечивает финансирование строительства, однако деньги не поступали на расчетный счет заемщика, а оплачивались напрямую подрядчикам. Законно ли это в случае договора займа?
Нужно ли на каждую платежку письмо заемщика с просьбой перевести деньги по такому-то счету в пользу подрядчика или достаточно такого указания в тексте договора? Например: «заимодавец» оплачивает счета, выставленные поставщиками и подрядчиками в адрес «заемщика» со своего расчетного счета.
Может быть лучше здесь какой-то инвестиционный договор подошел бы?
Но в платежках везде уже ссылка на договор займа…
Стоит ли заключать данный договор займа?
Хочу приобрести квартиру, но предлагают оформить договор займа не у застройщика, а через другую организацию. Сумма за квартиру вносится полностью. Скорее это те,кто выкупил квартиры на этапе начала строительства, а теперь перепродают. Дом отстроен в районе 3 этажа. Стоит ли заключать данный договор займа?
Есть ли у меня шансы? Как то защищает меня закон в этом случае.
Состоял в отношениях с одной мадам. Всё было как в сказке, но у сказки не всегда счастливый конец)))
В 2017 году купил квартиру в Московской области. Но, по ряду причин не мог оформлять на себя недвижимость. Оплачивал ДДУ я со своего расчётного счёта Альфа-банк переводил застройщику.
На всякий случай с «тёщей» был оформлен договор займа бессрочный.
Сейчас отношений нет. Но ситуация жесть))) Договор у неё. Она говорит что знать не знаю, покупала на свои, ничего тебе не должна ( ( (
Обращаюсь к профессионалам, за помощью в этом вопросе. Есть ли у меня шансы? Как то защищает меня закон в этом случае. С учётом того что срок пропущен, договора нет, есть только платёжное поручение где понятно что я оплачивал и за что.
P. S. очень не хотелось бы дарить квартиру «тёще»)))
Думаю что такая практика сейчас по всей окуппированной банками россии.
Планирую купить квартиру. Посмотрел документы на строительство. Разрешение на строительствомногоквартирного дома выдано физ лицу. Он предлагает заключить договор целевого займа до 31 декабря 2023 года. По договору он обязан передать квартиру. Строительство сейчас уже ведется. Застройщик говорит, что оформит дду после нового года. С одной стороны так застройщик строит на свои и экономит сумму кредита по эскроу. Думаю что такая практика сейчас по всей окуппированной банками россии. С другой стороны договора с недвижимостью должны быть зарегистрированы в регпалате, есть шанс быть обманутым. Сообщите ваше мнение.
Хочу приобрести квартиру в новостройке.
Хочу приобрести квартиру в новостройке. Агентство предлагает скидку 10% в обмен на следующие условия: заключаю 1 договор займа с застройщиком на сумму стоимости квартиры, а второй договор с ИП (представляющий застройщика) о том, что ИП резервирует для меня квартиру в новостройке. Какие подводные камни?
Как действовать? Могу ли я потерять свою квартиру?
В 2016-ом году я заключила договор уступки прав собственности с партнером застройщика. Стоимость квартиры составляла 2 500 000, из них 1 250 000 я заплатила как первоначальный взнос. Был составлен договор уступки прав с графиком ежемесячных аннуитетных платежей по рассрочке (12% годовых) до 2026 года. Зарегистрировали график платежей в росреесте до марта 2017 года. Далее должны были составить доп. соглашение, а поскольку его не составили, то получается я вносила платежи в тело займа. Но они мне их не не засчитывали. Мы так и не подписали это доп. соглашение. Но несмотря на это, до апреля 2019 все платежи выплачивались. Позже партнер застройщика поменял реквизиты, об этом меня не уведомили письменно, никаких способов связаться с ними не было. В июле 2019 года я оформила собственность, в феврале 2020 я оформила ипотеку на эту квартиру в банке. Все платежи по ипотеке выплачиваются в срок и по сей день.
В сентябре 2021 мне пришло письмо от партнера застройщика, где они требуют оплатить остаток с начисленными процентами, в том числе и пени (2% в день), а так же требуют отдать им мои документы на собственность квартиры, в противном случае они оставляют за собой право квартиру забрать себе. Подскажите пожалуйста что мне дальше делать? Как действовать? Могу ли я потерять свою квартиру?
Покупка паркинга с договором займа
Хотели бы приобрести паркинг у застройщика, но они не продают его квартирам площадью менее 150 кв.м.
Но мы нашли знакомого, который попадает под это требование и он отказался от паркинга. Застройщик не соглашается оформить это паркинг место на нас.
Хотела бы узнать, возможно ли заключить договор «займа», т.е мы сами оплачиваем это парковочное место и после сдачи обьекта в эксплуатацию, наш знакомый обязуется переуступить это парковочное место нам и не отдавать деньгами.
Неустойка по ДУ взаимозачет.
Имеется дду в многоквартироном доме, оплата была произведена в рассрочку по договору займа. На момент сдачи дома застройщиком рассрочка была погашена не полностью. Последний платеж должен был быть внесен в мае 2019. Срок сдачи по проектой декларации 3 квартал 2019. Фактический срок сдачи май 2021. Просрочка 1.5 года. Застройщик выставил счет на оплату остатка и пени за просрочку. Акт приема передачи не передал, передаст только после оплаты задолжности. Какие требования сейчас я могу предъявить к застройщику.
1.Можно ли требовать с застройщика неустойку с неполной оплатой за квартиру.?
2. Можно ли требовать передачи акта без полной оплаты.
3. Можно ли в рамках одного судебного производства произвести взаимозачет неустойки по дду с неполной оплатой и пени по рассрочке.
Вопрос: при ее продаже могу я в налоговую предоставить договор займа,
Купил квартиру в новостройке в 2013 г. Сначала оформили с застройщиком договор займа, потом он был расторгнут и указано, что полученные средства в таком-то количестве пойдут в зачет приобретаемой по дду квартиры. Застройщик не обманул, квартиру на данный момент я оформил в собственность. Вопрос: при ее продаже могу я в налоговую предоставить договор займа, как подтверждение оплаты (никаких других подтверждающих документов нет).
Ps застройщик говорит что договор займа они возвращают после того как дом будет сдан, ия подпишу акт приёма передачи.
Сейчас оформляю ипотеку по льготной ставке, но для этого нужно внести 30% от стоимости жилья, которых у меня нет на данный момент. Со стороны застройщика поступило предложение. Он завышает стоимость квартиры в договоре и предоставляет справку в банк о том что он якобы получил от меня первоначальный взнос в размере этой завышенной стоимости. Я в свою очередь подписываю договор беспроцентного займа на эту сумму. Как говорит застройщик это его страховка на тот случай, если я вдруг захочу расторгнуть договор, а так как сумма квартиры была завышена фиктивна, им не пришлось отдавать эту фиктивно завышенную разницу. С оформлением квартир я ещё не сталкивался, всех схем не знаю. Подскажите чем эта ситуация может быть опасна для меня
Ps застройщик говорит что договор займа они возвращают после того как дом будет сдан, ия подпишу акт приёма передачи. Спасибо.
По договору я приобрел квартиру как инвестор застройщик задерживает сдачу стройки …
По договору я приобрел квартиру как инвестор застройщик задерживает сдачу стройки так как мне жить негде я стал жить в квартире дом не сдан. Застройщик предлагает подписать соглашение о рассторжение договора инвестирования и расписку о том что он мне выплатил всю уплаченную мною сумму по договору и по договору займа взять у меня эту сумму в долг. А мне подписать с ним договор безвозмездного пользования помещения. Как мне быть с юрид. Точки зрения.
Стоимость квартиры по ДДУ не совпадает с квитанциями по оплате из-за скидки на квартиру.
В 2013 году мною была куплена квартира в новостройке. Мне была сделана скидка в размере 50 тыс. руб. за единовременную оплату. Однако доп. соглашения на изменение стоимости квартиры по ДДУ застройщик со мной не заключал. Оплата проходила в 2 этапа — сперва был обеспечительный платеж по Предварительному договору долевого участия, а затем был составлен договор займа, по которому застройщик должен был зачесть сумму основного долга (вторую часть от общей суммы) на оплату по будущему ДДУ. В договоре займа указана сумма с учетом скидки. Однако в ДДУ везде указана стоимость квартиры без учета скидки. Также по квитанциям по оплате общая сумма получается на 50 тыс меньше чем в ДДУ. Сейчас мне необходимо добиваться признания права собственности на квартиру через суд, в связи с этим возник вопрос не возникнут ли проблемы из-за этого расхождения? У меня на руках есть акт сверки с застройщиком, которого было достаточно когда я судилась за неустойку. Подскажите, пожалуйста, будет ли достаточно акта сверки на руках при подаче иска для признания права собственности?
Проживаю в несданном доме
У нас проблема, так как заключили договор займа. Наш дом должны были сдать в 2018 году. Застройщик подключил дом к коммуникациям, разрешил проживать в несданном доме. Но работы остановились и дом до сих пор не сдан. Обращались везде, но действий от администрации и застройщика нет. Что можно сделать, есть опыт успешного разрешения проблемы?
В 2015 году брала по расписке займу физ. лица 300 000 под залог оставляла договора.
В 2015 году брала по расписке займ у физ лица 300 000 под залог оставляла договора долевого строительства на квартиру. Спустя год отдала сумму (квитанций о передаче возраста суммы с процентами не составлялись) деньги вернула, мне назад отдали договор (долевого строительства мне вернули) . Квартиру оформила потом в собственность в 2016 году после сдачи застройщика. В 2020 мне позвонил тот у кого занимала давно и отдала деньги, просил 100 000 рублей и он отдаёт мне расписку (свой экземпляр, тогда в 2016 он ее не уничтожил и фиксации о возврате не было. Скажите как быть и если дойдёт дело до суда с его стороны, какой срок у расписке, где-то читала 3 года, с момента займа и ее составления.
Неужели такое возможно? Можно ли на них найти управу?
При приобретении квартиры на сумму 1 млн руб не было первоначального взноса. Застройщик предложил схему, по которой они якобы дают мне 250 тыс, оформили договор займа, от 18.11. 2016 г.А мне выдали справку о том, что 250 тыс я вернула от 25.11.2016.. Для того чтобы банк рарешил ипотеку на 1 млн. имеется справка — подтверждении о полной суммы за квартиру. Застройщик сдал квартиру на примерно год позже, за просрочку отсудили 80 тыс руб. В отместку мне (иначе никак не назвать) застройщик подал иск о возврата 250 т., якобы полученные по договору займа. 1 Городской, 1 Верховный, 1 мировой суд вынес решение в мою пользу приняв во внимание расписки мне выданные от застройщика, о погашении долга. Но в октябре 2019 застройщик обращается с повторным иском о взыскании долга по договору займа и!о «чудо!» суд выосит решение взыскать 250 тыс. якобы долга, денег которых не существовали вовсе не с их, не с моей стороны. Были только бумаги, для получения ипотеки! Надежда была на Верховный суд, к моему великому разочарованию и Верховный оставил решение городского без изменений. Суд подкупили или что это?! Надежда на касационный?50%-50%!
Неужели такое возможно? Можно ли на них найти управу? Это же мошенничество чистой воды! Я наверняка не одна такая пострадавшая, потому что помнюю как они мне предлагали ту схему. И юрист застройщика (мне так представили), сделал это буквально за недели, две.
У меня дикая идея появилась обращаться президенту, ну это же так несерьезно! Ведь каждый должен выполнять свою работу, а суды, где должны свершаться правосудие призедент должен контролировать?! Абсурдно. Я в отчаянии.
Застройщик отдал своих клиентов банку
Договор ипотеки оформлялся с застройщиком в 2012 году в 2017 году застройщик отдал всех клиентов в банк где проходили все финансовые операции. Но договор с банком не заключался и не переоформлялся. Банк подал в суд за неуплату платежей. Могу я в суде на настаивать что о не заключением договора и обязательств перед банком т.к они в суд предоставили договор купли продажи и займа застройщика? Заранее спасибо.
Пожалуйста, как быть в моей ситуации?
Пожалуйста, как быть в моей ситуации? Приобрела квартиру в Сочи, по договору займа оплатила сумму за приобретение недвижимости, застройщик оплату принял. Теперь выяснилось, что у застройщика нет разрешённых документов на строительство и т.п. и не известно когда он будет сдаваться дом, нет лифта, под счетчики дыры. Я решила обратно уехать но застройщика в сочи предупредила заранее возможно ли вернуть денежную сумму, он сказал да что сумму вернёт. Но у меня нет гарантий что он вернёт деньги. По договору займа возврат осуществляется до 30 октября, он тянет время. А мне ещё покупать придётся заново жилплощадь. При этом пока ждём неизвестную сдачу дома он нас оставил малоимущую семью с двумя детьми без собственности, приходиться в течении 3 месяцев снимать квартиру и хорошо что ещё что сестра прописала у себя дала временную регистрацию. Как быть? Какие мои действия? Ждать 30 числа. А потом идти в судебном порядке, из него вытягивать денежные средства. Даже не знаю что делать? Заранее Спасибо.
Покупка квартиры в ипотеку в строящем доме без первоначального взноса.
В декабре 2017 года мы приобрели квартиру в ипотеку у банка от застройщика. Он предлагал квартиры без первоначального взноса. Мы на таких условиях приобрели. Год ждали когда сдастся. Вот дом сдался в срок. Мы подписали акт что с нашей стороны претензий нет. И застройщик подписал что к нам ни каких претензий нет. Что деньги получил в полном объеме. Тут к нам приехали родители. И стали нам показывать на не достаток квартиры. Рамы стояли кое как шевелились от ветра. Штукатурка ее трогаешь она сыпятся как будто там только песок. Короче все ужасы. Тогда мы наняли эксперта написали письмо. Застройщику. Он нас проигнорировал. Тогда мы подали в суд наняли адвоката. Состоялось 1 заседание суд назначил свою экспертизу. Теперь нам застройщик присылает письмо. В котором пишет что они нам предоставили сумму на первоначальный взнос и они просят ее вернуть. Нам ни каких денег ни кто не давал. Была заявлена цена квартиры 2 600 000 Мы ее за такую цену и приобрели. А они показали банку что мы им яко бы оплатили первоначальный взнос. Но мы ни чего не подписывали. Просим показать этот договор они опять не показываю. Но в суд они все же подали. Назначили слушание на 20.06.2019. И теперь мы стали уже сомневаться. А в друг мы что то подписали на радостях. Как они пишут в уведомление что договор от 21.12.2017 года номер договора… был заключен договор беспроцентного займа. Что мы должны вернуть его до 31.05. 2019 года.
Если бы мы не обратились в суд то нам бы эти деньги не надо было бы отдавать. Так получается? Писали им письмо просили выслать они опять про игнорировали. Наш представитель молчит Пожимает плечами. Типо она судиться только по защите прав потребителей. Это другое. И ни как не может нам объяснить. Если мы что то подписали то договор должен быть в двух экземплярах. Где тогда наш.
Администратор печатает сообщение 
советыГородская недвижимость
причина отклонения:
Реклама, спам
Договор займа
12 марта 2023・Вся Россия 735
Здравствуйте. Вопрос наверно избитый, но спрошу.
хочу понять. Договор займа с последующей передачей квартиры в новостройке является легитимными способом продажи квартир в новостройках?
вижу, что застройщики продают по такому договору квартиры в домах с имеющимся разрешением на строительство. Так и без него,
читал комментарии ВС по этой теме. Он пишет, что такого рода договор можно трактовать как договор дду по 214 фз. Те займодавец в данном случае является (не знаю как конкретно выразиться ) законным приобретателем квартиры в новостройке. И в случае чего может выступать легитимно в суде
#договор#новостройка#покупка недвижимости#займ
Если застройщик или риелтор предлагают вам заключить договор займа на квартиру в новостройке, знайте, это прямое нарушение законодательства и мошенническая схема, которая может привести к потере и денег, и квартиры.
Для большинства из нас покупка квартиры – сделка века, в которую мы вкладываем все свои сбережения и (или) заходим в многолетнюю историю с ипотекой.
Именно поэтому нужно очень тщательно выбирать продавца нужной недвижимости, чтобы не остаться у «разбитого корыта». В конце концов, мы с вами не Прохоровы и не Маски, это они могут себе позволить не заметить потерю «миллиона-другого» – мы-то заметим! Потому что для обычного человека, живущего на зарплату, потеря «квартирных» денег, по сути, равна катастрофе.
Таких катастроф в девяностые годы прошлого века и в нулевые этого в нашей стране было много – десятки тысяч обманутых дольщиков, потому что схему с привлечением денег физлиц, покупавших квартиры на стадии котлована, стали активно использовать недобросовестные коммерсанты. В том числе те, кто затягивал процесс, отступал от проекта (по этажности и т. п.) или вообще ничего строить не собирался.
В итоге с проблемой обманутых дольщиков пришлось разбираться властям – предлагая нормальным застройщикам участки по льготным ценам с условием выделения части квартир в их будущих многоэтажках тем самым дольщикам. Но, конечно, бесконечно эта «уборка за жуликами» продолжаться не могла.
Поправками в 214-ФЗ государство позаботилось о том, чтобы защитить права людей, внедрив систему проектного финансирования (эскроу-счетов), которая предусматривает участие в проекте третьей стороны – уполномоченного банка. Именно он – гарант для обеих сторон сделки и выполняет функцию контролирующей строительство стороны, храня деньги дольщиков до момента сдачи дома в эксплуатацию. Застройщик строит на свои и на кредитные средства, а риски граждан равны нулю. Но! Только если сами граждане не «подставляются», соглашаясь участвовать в «серых» схемах обхода 214-ФЗ.
Для чего вам могут предложить обойти требования 214-ФЗ? Застройщику априори интереснее строить не на банковский кредит, а на деньги граждан – они беспроцентные. Чтобы вас заинтересовать, он предложит вам цену на квартиру дешевле рынка. Не ведитесь! Во-первых, соглашаясь обойти федеральный закон, вы автоматически убираете из «уравнения» банк – и лишаете себя гарантий по сохранности ваших денег, потому что нет никакой иной легальной схемы участия в долевом строительстве по системе эскроу, кроме трехстороннего соглашения!
Во-вторых, покупая еще не построенное жилье, вы покупаете воздух – и не факт, что он в итоге когда-нибудь станет квадратными метрами. С системой эскроу-счетов вы даже в таком случае легко вернете свои деньги, так как они страхуются государством. Однако иным способом обещая вам жилье – устно, по договору займа с залогом или инвестиций, застройщик (или фирма, изображающая из себя застройщика) юридически вовсе не обязан предоставлять вам квартиру.
Как заимодатель или инвестор бизнес-проекта по постройке дома, вы фактически подписываетесь под тем, что, надеясь выиграть, вы вместе с тем согласны на все риски – долгострой, банкротство застройщика или его ликвидацию. Инвесторам государство ничего не обязано компенсировать, потому что – да, бизнес может прогореть. С договором займа (инвестиций, покупки векселя и т. п.) у человека в принципе нет прав требования к застройщику относительно квартиры: он не вправе взыскать неустойку за просрочку строительства или признавать право собственности на квартиру. Требовать он может только возврата денег, но если компания обанкротилась, ему уже ничего не светит, потому что по такому договору он даже… не дольщик! И тут даже суды не помогут.
Не пренебрегайте советами юристов! Даже если вы их не любите. Хотя бы потому, что любой адекватный юрист сразу скажет вам «стоп», изучив предложение застройщика об обходе ФЗ-214, и велит бежать сверкая пятками от такой компании. Да и от любой другой, которая предлагает вам мутную схему. Так вы спасете свои деньги.
Разовая консультация юриста до сделки – это недорого. И уж точно намного дешевле, чем потом нанимать адвоката, пытаясь вернуть уже переданные мошенникам деньги. Кстати, когда деньги переданы, обращаться к юристам обычно уже поздно.
К слову, Министерство строительства и архитектуры со своей стороны тоже готово оказать всю необходимую помощь и поддержку людям, заключившим такие мошеннические договоры займов. Время приема по этим вопросам уже назначено, например, во Владимире приём граждан проходит каждую пятницу с 15.00 до 17.00. Телефон для записи +7(4922) 33-50-77. В Коврове: в администрации города (Краснознамённая улица, 6) по четвергам, с 14 до 16.00.