Договор нанимателя с управляющей компанией

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

(часть 7 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

(часть 12 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

     Для ответа на первый вопрос обратимся к действующему законодательству.
     Из положений ст. 161 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления домом, а решение, принятое на общем собрании обязательно для всех собственников. Таким образом, если на общем собрании был выбран способ управления многоквартирным домом через ТСЖ или Управляющую компанию и утвержден договор, подлежащий заключению с каждым собственником помещений, то его заключение является обязанностью каждого собственника. В тех случаях, если способ управления не выбран, применяются положения п.4 и п.5 ст. 161 ЖК РФ, согласно которым орган местного самоуправления выбирает Управляющую организацию самостоятельно, на основании проведенного конкурса, заключение договора с которой так же обязательно для собственников. Порядку заключения и исполнения договора управления многоквартирным домом посвящена ст. 162 ЖК РФ.
     Из анализа ст.ст. 161, 162 ЖК РФ, следует, что еще до передачи помещения в аренду, с момента возникновения права собственности, собственник обязан заключить договор управления общим имуществом с Управляющей организацией. Иного жилищное законодательство не предусматривает.
    Однако до 2011 года, если договором аренды на арендатора возлагалась обязанность по заключению договора с Управляющей организацией, суды признавали ее возложение правомерным (см. Постановление ФАС Уральского округа от 02.07.2009 N Ф09-4548/09-С5 и Постановление ФАС Дальневосточного округа  от 14.09.2010 N Ф03-6337/2010).
    Но 12.04.2011 г. Президиум ВАС РФ принял прецедентное Постановление N 16646/10, имеющее общеобязательный характер, в котором разъяснил:
     «Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.
Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора».

 
    Позже, изложенную позицию ВАС РФ подтвердил Постановлением от 17.04.2012 г. № 15222/11:
    «…собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом».

 
     Подход, заложенный ВАС РФ, в корне перевернул судебную практику. Из приведенных выше разъяснений, следует, что договор на управление должен заключать собственник нежилого помещения, а не его арендатор. Такое правило действует, даже если договор аренды содержит условие об обязанности арендатора заключить договор управления, а значит, подобные условия в договоре аренды не могут порождать отношений между арендатором и Управляющей организацией.

 
     По второму вопросу арбитры так же долго не могли придти к единой позиции, с одной стороны, в силу п.2 ст.616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность по содержанию арендованного имущества, с другой — не раскрывается, что именного входит в понятие содержания.
     Опираясь именно на ст. 616 ГК РФ, в совокупности с обязанностью арендатора нести расходы на содержание общего имущества дома закрепленную договором аренды, Управляющие организации обращаются в суд с требованиями взыскания задолженности с арендаторов.
     До принятия указанных ранее постановлений ВАС РФ большинство судов удовлетворяло требования к арендатору, поскольку считали, что содержание имущества включает в себя непосредственное содержание самого объекта недвижимости и содержание общего имущества дома. При этом отсутствие договора между арендатором и Управляющей организацией значения не имело.
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2010 по делу № А71-20681/2009
     «Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.
     …арендатору по договору аренды помещений, расположенных многоквартирном доме, переходят на время действия договора права владения и пользования этими помещениями, то бремя содержания общего имущества, пропорционально занимаемому им помещению, возлагается на арендатора.»
     (оставлено без изменений Постановлением ФАС Уральского округа от 05.10.2010)

 
     После официальных разъяснений ВАС РФ 2011 г. практика изменилась на противоположную.
     Так анализ судебных актов Арбитражного суда Свердловской области и ФАС Уральского округа за 2011 г. – 2012 г. показал, что обязанность арендатора по содержанию арендованного имущества, предусмотренная ст. 616 ГК РФ, распространяется исключительно в границах арендованного имущества и заканчивается там, где начинается общее имущество дома. Другими словами, по смыслу указанной нормы на арендатора не возлагается обязанность по содержанию общего имущества, даже если это предусмотрено договором аренды.

 
     Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.08.2012 по делу А60-21609/2012
     «Правила пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
     Однако указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в многоквартирном доме…»
     (аналогичный вывод содержится в Решении Арбитражного суда Свердловской области от 30.05.2011 по делу N А60-45306/2010)

 
     Постановление ФАС Уральского округа от 18.11.2010 N Ф09-9630/10-С6 по делу N А07-1555/2010
     «Ссылка заявителя на положения п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принята во внимание, так как указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества многоквартирного дома».

 
     На наш взгляд, ограничительное толкование п.2. ст. 616 ГК РФ, которым руководствуются суды сейчас, является правильным и полностью отвечает смыслу, который в нее пытался вложить законодатель с учетом норм Жилищного кодекса.

 
     Из приведенной арбитражной практики можно сделать важный вывод: Управляющая организация не вправе требовать от арендатора помещений платы за содержание общего имущества дома. Но данный вывод касается только тех ситуаций, если между арендатором и Управляющей организацией отсутствует заключенный договор управления, т.к. приведенные выше Постановления ВАС РФ не разъясняют, как решать ситуацию, если арендатор по тем или иным причинам заключил договор управления с Управляющей организацией.
     Если договор с Управляющей организацией уже заключен, то суды руководствуются принципами о надлежащем выполнении принятых на себя обязательств и свободе договора ст. ст. 309, 310, 421 ГК РФ, т.е. заключил договор – плати.
     Но есть исключения из такого подхода, в частности ФАС Восточно-Сибирского округа развил подход, заложенный в Постановлениях ВАС РФ 2011 года.
ФАС Восточно-Сибирского округа пришел к важному выводу о том, что даже если арендатор добровольно заключил с Управляющей организацией договор управления, которым принял на себя обязательство участвовать в несении расходов на содержание общего имущества, взыскать с него соответствующие суммы нельзя, т.к. обязанность собственника по осуществлению этих расходов установлена императивно.   Следовательно, даже при наличии договора с арендатором иск Управляющей организации к арендатору будет отклонен (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.08.2011 по делу N А33-13528/2010).
     С теоретической точки зрения, подход, высказанный ФАС Восточно-Сибирского округа является правильным еще и потому, что договор между Управляющей организацией и арендатором будет являться недействительным в силу противоречия ЖК РФ, поскольку договор управления заключенный с арендатором по своему предмету совпадает с договором управления, подлежащего заключению с собственником. А так как  положения ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ являются императивными то, такой договор может быть заключен только с собственником помещения. Что касается свободы договора свободы договора, то в данном случае свобода договора ограничена особым субъектом отношений по заключению договора Управления.
Недействительный договор не может порождать права и обязанности, а значит, и вносить плату по такому договору арендатор не обязан.

 
     Выводы по рассмотренным вопросам:

 
     Как мы видим, вопросы, которым была посвящена эта статья, вызывают много трудностей в правоприменительной практике. Постановления Президиумов ВАС РФ разрешают далеко не все ситуации. Из рассмотренного можно выявить несколько основных позиций, которых следует придерживаться в случае судебного спора:

Взаимодействие управляющего, наймодателя, нанимателей и арендаторов. Обязательственные отношения с нанимателями жи­лых помещений по договорам социального и «коммер­ческого» найма в многоквартирном доме и арендато­рами жилых и нежилых помещений имеют в первую оче­редь собственники соответствующих помещений.

В условиях самостоятельного выбора собственни­ками помещений в многоквартирных домах управля­ющих организаций наниматели жилых помещений, находящихся в собственности города, должны заклю­чать договоры социального найма или найма с наймодателем, которым может являться как ОМС (орган го­сударственной власти) или управомоченное собствен­ником лицом. Представляется, что в связи с длящимся характером отношений, вытекающих из договоров со­циального найма и найма, возложение функций наймодателя на управляющую организацию, осуществля­ющую управление многоквартирным домом, не целе­сообразно. Это объясняется тем, что управляющего выбирает общее собрание собственников помещений в доме, а не единолично муниципалитет. Гарантий, что собственники выберут именно ту управляющую орга­низацию, которая является наймодателем, нет. Пере­поручать выполнение функции наймодателя каждый раз новой управляющей организации в каждом конк­ретном доме нет смысла. Тем более что со временем число управляющих организаций будет увеличиваться. Целесообразно ли иметь в поселении несколько раз­личных наймодателей жилых помещений, принадлежа­щих одному муниципалитету?

Собственники вправе уполномочить заключать от их имени или от собственного имени договоры най­ма, аренды других лиц (в частности, управляющую орга­низацию). Если собственник жилых помещений — му­ниципалитет — все же поручает управляющей органи­зации выполнение функции наймодателя, то это пору­чение должно содержаться в отдельном договоре, а не в договоре управления. Ведь в соответствии с ЖК РФ договор управления заключается со всеми собственниками на одинаковых условиях. Тогда муни­ципалитет обязан отдельно оплатить напрямую из бюд­жета услуги управляющего по выполнению функции наймодателя. Распределение затрат на выполнение этих функций на всех собственников недопустимо.

В связи с изменениями в федеральном жилищном за­конодательстве: условий предоставления жилых помеще­ний на условиях договоров социального найма и найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, прав и обязанностей наймодателя и нанимателя, поряд­ка оплаты жилья и коммунальных услуг — необходима корректировка договоров социального и «коммерческо­го» найма жилых помещений, находящихся в муниципаль­ной или государственной собственности. При этом в отно­шении договоров найма в частном жилье нормы главы 35 ГК РФ практически остались прежними.

По договорам социального и «коммерческого» най­ма ответственным перед нанимателем за предостав­ление жилищных и коммунальных услуг является наймодатель. ЖК РФ не допускает заключение нанима­телями с выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организаци­ей каких-либо договоров предоставления жилищных, коммунальных и иных услуг.

Управление многоквартирными домами, находящимися в государственной и муниципальной собственности

Согласно ЖК РФ (ст. 163) управление многоквар­тирными домами, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Фе­дерации или муниципальных образований, осуществ­ляется в порядке, установленном соответственно Пра­вительством РФ, органами государственной — власти субъектов Федерации или ОМС. Таких домов в настоя­щее время немного, но, возможно, по завершении с 1 января 2008 г. бесплатной приватизации жилья их число будет расти.

Закон содержит важное положение: управление многоквартирными домами должно осуществляться путем заключения соответствующими органами влас­ти договоров управления с управляющими организа­циями, выбираемыми по результатам открытых кон­курсов. При этом условия договора управления долж­ны отвечать нормам ст. 162 ЖК РФ. Требование зако­нодателя о выборе управляющего путем проведения открытого конкурса направлено на обеспечение рав­ных условий для деятельности организаций как муни­ципальной (государственной), так и частной форм соб­ственности. Управление такими домами могут осущест­влять и индивидуальные предприниматели.

Условия и порядок выбора управляющей организации ОМС

На муниципалитет возлагается еще одна важная функция на период, пока собственники помещений в отдельных многоквартирных домах не перешли к са­мостоятельному выбору и реализации способа управ­ления. Если в течение года не выбран способ управле­ния домом или принятое решение не реализовано, то ОМС обязан в порядке, установленном Правитель­ством РФ, провести открытый конкурс по выбору уп­равляющей организации.

Факт отсутствия в течение года выбора способа уп­равления домом установить достаточно просто. Собра­ние собственников многоквартирного дома должно быть легитимно, и в результате его работы должно быть принято решение, которое фиксируется в протоколе, порядок хранения которого установлен ст. 46 ЖК РФ. Факт отсутствия реализации выбранного способа уп­равления домом можно установить по формальным признакам.

Так, если в решении собственников помещений в многоквартирном доме значится способ непосред­ственного управления, то собственники должны за­ключить договоры с соответствующими организация­ми об оказании услуг по содержанию дома (вывоз бы­товых отходов, уборка придомовой территории и поме­щений общего пользования в доме и др.), выполнении работ по ремонту дома (при необходимости) и о предо­ставлении коммунальных услуг. Эти договоры могут быть заключены непосредственно каждым собствен­ником или уполномоченным ими лицом.

Если в решении собственников помещений в мно­гоквартирном доме значится способ управления ТСЖ или потребительским кооперативом, то должны быть предприняты действия по созданию такой органи­зации.

В случае, когда собственники помещений избрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, то ее необходимо выбрать и с ней дол­жен быть заключен договор управления.

Муниципалитет обязан назначить управляющую организацию, если собственники не предпринимают реальных шагов по реализации принятого решения.

Открытый конкурс по выбору управляющей органи­зации должен проводиться ОМС в порядке, установлен­ном Правительством РФ (часть 4 ст. 162 ЖК РФ). Оче­видно, в таком порядке будут установлены не только процедуры объявления конкурса, но и правила оцен­ки предложений претендентов и выработки существен­ных условий договора управления. В течение десяти дней со дня подведения итогов открытого конкурса ОМС должен уведомить всех собственников помеще­ний в многоквартирном доме о результатах конкурса и о выработанных на нем условиях договора управления.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны (часть 5 ст. 162 ЖК РФ) заключить с выбран­ной по результатам конкурса управляющей организа­цией договор управления в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.

В течение 30 дней со дня получения проекта догово­ра собственники помещений вправе:

• подписать договор;
• отказаться от подписания договора;
• предложить подписать договор на иных условиях (протокол разногласий).

Сторонами могут быть согласованы иные сроки, нежели те, что указаны в ГК РФ.

Управляющий, получивший от собственников поме­щений (собственника помещения) предложение подписать договор на иных условиях, в течение 30 дней со дня его получения вправе:

• подписать договор;
• передать разногласия на рассмотрение суда. Если по истечении 30-дневного срока протокол раз­ногласий по существенным условиям договора в суд не подан, договор считается незаключенным. Право на обращение в суд с разногласиями имеет в первую оче­редь сторона, для которой заключение договора явля­ется правом, а не обязанностью, т. е. управляющий. С ведома управляющего в суд могут обратиться и собственники помещений. При этом он может пред­ставить свои предложения по содержанию условий до­говора управления.

Если стороны подписывают договор, то содержащи­еся в нем условия считаются согласованными. В слу­чае, когда управляющий передал разногласия на рас­смотрение суда, суд может обязать собственников по­мещений заключить договор управления на иных ус­ловиях. При уклонении собственников помещений от заключения договора управления управляющий вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоня­ющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки. Под убытками в соответствии со ст. 15 ГК РФ необходимо понимать «расходы, которые лицо, чье право нарушено, произ­вело или должно будет произвести для восстановле­ния нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)».

Очень важно, чтобы условия договора управления были одинаковы для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому, если кто-либо из собственников и управляющая организация согласу­ют условия, отличные от тех, на которых до этого подписана какая-то часть договоров с другими собствен­никами в том же доме, или суд примет решение о за­ключении договора управления на иных условиях, то во всех этих случаях необходимо внесение измене­ний в ранее заключенные договоры управления.

Срок действия договора управления, заключаемо­го собственниками помещений в обязательном поряд­ке в случае, когда вместо них управляющую организа­цию выбирает ОМС в соответствии с частью 5 ст. 162 ЖК РФ, не может превышать одного года (части 4 и 6 ст. 162). Не позднее года после заключения договора управления ОМС обязан созвать собрание собственников помещений для выбора способа управлении многоквартирным домом. Если собственники вновь не принимают решение о способе управления или не реализуют уже принятое, то муниципалитет обязан вы­полнить требования пп. 4-8 ст. 161 ЖК РФ еще раз (проведение конкурса по выбору управляющего и условий договора управления, доведение результатов конкурса до собственников, заключение договоров управления и т. д.). Очередное собрание собственников призвано не «подтвердить» полномочия управляющей организации (которые прекращаются), а заново вы­брать способ управления.

В случае неисполнения муниципалитетом этой обя­занности любой собственник помещения в многоквар­тирном доме вправе обратиться в суд с требованием обязать ОМС выбрать управляющую организацию на основании положения части 4 ст. 161 ЖК РФ.

Заключение договора управления многоквартир­ным домом без проведения открытого конкурса до­пускается, если такой конкурс в соответствии с зако­нодательством Российской Федерации признан несо­стоявшимся. В данном случае выбор управляющей организации должен осуществляться в соответствии с порядком, установленным постановлением Прави­тельства РФ.

Органы местной власти города вправе принимать решение о выборе управляющей организации только в строго ограниченных законом случаях и при условии, что собственники помещений в конкретном многоквар­тирном доме не приняли решения о выборе одного из предусмотренных Кодексом способа управления или не приступили к реализации принятого решения.

Субъекты и процедуры контроля состояния многоквартирных домов и качества жилищно-коммунального обслуживания

Одна из составляющих функции управления — кон­троль. Необходимо различать:

• контроль состояния многоквартирного дома, кото­рый осуществляют органы государственной власти (например, государственная жилищная инспекция);
• контроль собственников (ТСЖ, ЖСК) за качеством выполнения обязательств управляющей организа­цией (при выборе соответствующего способа управ­ления) или подрядчиками (при непосредственном управлении или управлении ТСЖ либо ЖСК);
• контроль членов ТСЖ и ЖСК за органами управле­ния этих некоммерческих организаций;
• контроль ОМС за выполнением управляющей орга­низацией условий, предложенных на открытом кон­курсе.

В соответствии с ГК РФ (ст. 210) ответственными за состояние каждого многоквартирного дома являются все собственники помещений. Поэтому государствен­ная жилищная инспекция, органы, осуществляющие контроль за пожарной безопасностью (при МЧС Рос­сии), подразделения энергетического надзора (при Федеральном агентстве по энергетике), инспекции Госгортехнадзора России (при Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзо­ру) и другие уполномоченные органы при любого рода нарушениях вправе спросить не только с управляющих, допустивших нарушения установленных требований, но в первую очередь с собственников, которые при­влекли этих исполнителей. Процедура такого контроля и ответственность должны устанавливаться на федеральном уровне.

Помимо государственного, должен осуществляться и местный контроль. Во-первых, муниципалитет — это нередко один из собственников жилых помещений, причем самый организованный, обладающий едино­лично достаточно большой долей жилых помещений в поселении. Контроль должен обеспечить выполнение муниципалитетом своих обязательств собственника и наймодателя. Кроме того, он обязан выражать и от­стаивать в пределах своей компетенции интересы дру­гих собственников помещений. При этом муниципали­тетам целесообразно организовать постоянное взаимо­действие с объединениями (ассоциациями, союзами) потребителей.

Уполномоченные государственные и муниципаль­ные органы (организации) должны иметь возможность в пределах их компетенции проверять качество управ­ления многоквартирными домами, периодичность, фактический объем и качество выполнения работ по ремонту и содержанию многоквартирных домов и при­домовой территории, снабжения электрической и теп­ловой энергией, водой и газом, полноту устранения недостатков, указанных в актах предыдущих проверок, а также проверять своевременность и качество устра­нения аварий, повреждений, недостатков, указанных в обращениях потребителей. При нарушениях сроков и качества подачи ресурсов, оказания услуг и выпол­нения работ уполномоченные органы должны застав­лять организации, имеющие соответствующие обязательства перед гражданами, производить перерасчет ранее начисленных платежей.

Результаты контроля состояния многоквартирных домов и качества оказания коммунальных услуг:

• являются основанием для привлечения виновных (собственников помещений в многоквартирных до­мах, ТСЖ, ЖСК, управляющих и иных организаций) к административной ответственности;
• используются для перерасчета платежей собствен­ников и нанимателей помещений в многоквартир­ных домах;
• учитываются при оценке качества работы управля­ющих жилищных, подрядных и коммунальных орга­низаций (независимо от их организационно-право­вой формы) как информация при оценке претенден­тов, участвующих в конкурсах, проводимых ОМС;
• используются для применения к нарушителям эко­номических санкций в размере и порядке, установ­ленных гражданским законодательством, законо­дательством о защите прав потребителей и догово­рами, вплоть до расторжения договоров и замены исполнителей, не обеспечивающих надлежащее качество.

Собственники помещений могут сами контролиро­вать управляющую организацию (при выборе такого способа управления) или подрядчиков (при непосред­ственном управлении) либо поручить это соответству­ющему специалисту или организации. Последнее воз­можно в случае принятия собственниками помещений решения заключить отдельно от договора управления еще и возмездный договор оказания услуг по контро­лю за деятельностью управляющего. При этом в догово­ре управления собственники могут оговорить про­цедуру допуска управляющим к контролю документов и осуществляемых процессов уполномоченного соб­ственниками контролера.

Качество деятельности ремонтно-эксплуатационных, ресурсоснабжающих и специализированных орга­низаций оценивается как управляющими организаци­ями (в рамках взаимных договорных обязательств), так и уполномоченными органами государственного и муниципального контроля (в рамках обеспечения здоро­вой и безопасной, среды обитания граждан).

Контроль должен позволить своевременно и полно выявлять нарушения управляющими, подрядными и коммунальными организациями обязательств перед собственниками и нанимателями жилых помещений в многоквартирных домах, обеспечивать повышение качества их работы, стимулировать участие граждан в управлении жильем путем своевременного снижения размера платежей в случае выявления нарушений. Повышается ответственность исполнителей и качество обслуживания населения, а также активность самих собственников помещений в многоквартирных домах.

Создание органами МСУ условий для управления многоквартирными домами

ЖК РФ (ст. 165) предусматривает ряд мер, которые должны способствовать реализации прав собственни­ков помещений самостоятельно выбирать способ уп­равления многоквартирным домом.

ОМС обязаны обеспечивать равные условия для де­ятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм. Это касается «до­пуска» частных организаций в сферу управления и пе­редачи на равных условиях производственных и склад­ских помещений управляющим организациям.

Муниципалитеты вправе предоставлять управляю­щим организациям, ТСЖ и жилищным кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт много­квартирных домов. Это может быть как безвозмезд­ная передача средств, так и предоставление, напри­мер, бюджетных кредитов, иные способы финансиро­вания. Естественно, финансирование муниципали­тетом — собственником своей части капитального ремонта многоквартирных домов — осуществляется в том объеме, который установлен для всех собствен­ников помещений в доме. Малоимущие должны полу­чать в составе субсидий на оплату жилья и коммуналь­ных услуг средства поддержки на оплату капитального ремонта дома.

ОМС обязаны содействовать повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление мно­гоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность. В первую очередь это касается развития института ча­стных управляющих — индивидуальных предпринима­телей.

По запросам граждан ОМС и управляющие органи­зации обязаны предоставлять информацию об уста­новленных ценах на работы и услуги по содержанию и ремонту многоквартирных домов, об их объемах, пе­речне и качестве выполнения. Это поможет населению при оценке различных управляющих организаций, дей­ствующих в поселении, и выборе способа управления многоквартирным домом.

Выводы

В соответствии с требованиями нового жилищ­ного законодательства работа по заключению до­говоров в сфере управления многоквартирными до­мами, предоставления жилищных и коммунальных услуг требует серьезной перестройки, вытекающей из изменения принципов формирования обязательств:

• собственники помещений должны получить реаль­ную возможность самостоятельно выбирать способ управления многоквартирным домом;
• случаи принятия решений муниципалитетом по воп­росам управления жилыми домами ограничены за­коном;
• должны появиться реальные возможности для уст­ранения монополии муниципальных (государствен­ных) предприятий и учреждений и допуска на рынок управления жильем организаций любых форм, сме­ны по усмотрению собственников помещений уп­равляющих, досрочного расторжения или измене­ния условий договоров управления;
• целесообразно прекратить право хозяйственного ведения ГУП (МУП) или оперативного управления ГУ (МУ) на жилые помещения в многоквартирных до­мах, а право хозяйственного ведения и оператив­ного управления целиком на весь многоквартирный дом, в котором помещения находятся в собствен­ности нескольких лиц, незаконно;
• становится противоправной практика ОМС и субъек­тов Федерации:
• выбирать управляющего для всего поселения, района в городе или группы домов;
• принимать нормативные акты, регулирующие гражданско-правовые отношения управляющих и собственников помещений;
• принимать региональные или местные норматив­ные акты, устанавливающие порядок оплаты жи­лья и коммунальных услуг (например, об обяза­тельных расчетах через РКЦ, введение единого платежного документа и т. д.);
• нецелесообразно передавать муниципальной Служ­бе заказчика функции наймодателя. Эту функцию должен исполнить или сам муниципалитет, или спе­циальное учреждение (предприятие), не являюще­еся управляющим;
• муниципалитет не имеет преимуществ перед други­ми собственниками помещений в вопросах выбо­ра на общем собрании способа управления;
• ОМС обязан проводить собрания по выбору спосо­ба управления через один год после каждого слу­чая выбора управляющего на открытом конкурсе. Внедрение и становление новых законодательных принципов управления, паритетных договорных отно­шений между собственниками и управляющими дол­жно позволить демонополизировать систему управ­ления многоквартирными домами, создать предпосылки для повышения качества жилищно-коммуналь­ного обслуживания потребителей и снижения стоимо­сти содержания и ремонта жилья, повысить доходность организаций жилищно-коммунального комплекса и обеспечить подлинно рыночный характер хозяй­ственно-финансовых взаимоотношений (заменив преобладание псевдорыночных и административных отношений).

Источник фото: https://www.pexels.com/

Проблема долгов за жилые помещения муниципального жилищного фонда стоит перед УО уже давно. Зачастую, собственник (ОМСУ) не исполняет обязанность по внесению платы за ЖКУ, ссылаясь на то, что помещение передано в пользование иным лицам и обязанность по оплате лежит на последних.

Подобная ситуация сложилась у управляющей организации ООО «Талнахбыт».

В 2015 году между Администрацией города Норильска, являющейся собственником жилых и нежилых помещений МКД и УО был заключен договор управления спорным МКД.

Между тем, своих обязательств по оплате оказанных жилищно-коммунальных услуг Администрация не исполняла. Претензией от 26.02.2020 г. Администрации было предложено погасить образовавшуюся задолженность в кратчайший срок.

В ответе на претензию Администрация г. Норильска указала, что в спорный период жилое помещение №28 было передано по договору аренды обществу «ОктаСтрой», следовательно, в спорный период обязательства по внесению платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме возложены на арендатора.

Не согласившись с указанными доводами, УО обратилось с иском к муниципальному учреждению администрация г. Норильска о взыскании 48 301,77 рублей задолженности за оказанные услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме и 1175,53 рублей в счет пени за просрочку платежа.

В ходе рассмотрения дела администрация указывала, что в период с 21.01.2013 по 21.01.2020 г. жилое помещение №28, передано по договору аренды ООО «ОктаСтрой», следовательно, в указанный период обязательства по внесению платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме возложены на арендатора. При этом обязательства по внесению платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме за период с 21.01.2020 по 31.01.2020 в размере 4 464,73 руб. исполнены ответчиком.

Пунктом 2.2.5 указанного договора на арендатора возложена обязанность в течение пяти рабочих дней с даты государственной регистрации договора заключить с управляющей организацией, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме, товариществом собственником жилья, договор управления многоквартирным домом.

Задолженность за оказанные УО услуги по содержания общего имущества МКД образовалась в период с 01.08.2019 по 31.01.2020 г.

Примечательно, что Арендатор договор управления с УО заключил, но досрочно его расторг — с 01.08.2019.

Арбитражный суд Красноярского края решением от 15 июля 2020 г. по делу №А33-15359/2020 удовлетворил требований УО в полном объеме, указав, что из системное толкование норм, закрепленных в статьях 210, 249 ГК РФ и статьях 39, 153, 154, 158 ЖК РФ, можно сделать вывод о том, что законом прямо установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, расходов по коммунальным услугам, путем внесения платы за жилое помещение.

Суд первой инстанции также обратил внимание на следующее:

«В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающими их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем вышеназванных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Управляющая организация (исполнитель коммунальных услуг, ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Учитывая то обстоятельство, что договор управления многоквартирным домом с нанимателем помещений от 16.04.2013, заключенный между УО и арендатором помещения №28, расторгнут с 01.08.2019, суд, принимая во внимание вышеприведенное правовое регулирование, отклоняет заявленный ответчиком довод об отсутствии у него обязанности по внесению в период с 01.08.2019 по 20.01.2020 платы за содержание общего имущества многоквартирного дома…»

Суд апелляционной инстанции согласился с доводами суда первой инстанции, Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2020 г. №03АП-4311/20 по делу №А33-15359/2020 решение было оставлено в силе.

Администрация не остановилась, и подала кассационную жалобу, по итогам рассмотрения которой Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа усмотрел в действиях лица, не являющегося стороной спора (арендатор), злоупотребление правом и вынес неожиданное решение: судебные акты первой и апелляционной инстанции были отменены, в удовлетворении иска было отказано.

Отменяя судебные акты, Арбитражный суда Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 14 декабря 2020 г. № Ф02-6002/20 по делу №А33-15359/2020 указал следующее:

«Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из обоснованности иска по праву и по размеру. При этом суды пришли к выводу о том, что именно администрация как собственник жилого помещения в силу статей 210, 249 ГК РФ, статей 39, 153, 154, 158 ЖК РФ обязана оплатить услуги УО за период с 01.08.2019 по 20.01.2020, поскольку договор управления многоквартирным домом, заключенный между арендатором — обществом «ОктаСтрой» и УО, от 16.04.2013 расторгнут сторонами с 01.08.2019 по соглашению.

Между тем выводы судов сделаны с существенным нарушением норм материального права в силу следующего.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации и с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанной в постановлении от 12.04.2011 №16646/10, арендаторы жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Кроме того, на арендатора возлагается обязанность оплачивать стоимость оказываемых услуг и выполняемых работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в случае заключения договора непосредственно с управляющей организацией.

По общему правилу, отношения, возникшие из договора, могут быть распространены только на участников этой сделки. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (пункт 3 статьи 308 ГК РФ).

Соответственно, договорные условия о расторжении договора управления многоквартирным домом от 16.04.2013, согласованные между арендатором и управляющей компанией, не могут автоматически распространяться на отношения с собственником жилого помещения, поскольку последний не является стороной этого соглашения.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как усматривается из материалов дела, жилое помещение №28 передано собственнику от арендатора только 07.02.2020 (акт приема-передачи жилого помещения от 07.02.2020).

Следовательно, при наличии сохранившихся обязательственных правоотношений по договору аренды, действия арендатора по расторжению договора управления многоквартирным домом являются злоупотреблением правом, которое направлено на ухудшение положения собственника жилого помещения. По условиям договора размер арендной платы определялся без учета расходов по содержанию общего домового имущества многоквартирного дома, обязанность по оплате которых была возложена на арендатора.

С учетом конкретных обстоятельств по делу и при наличии установленного факта нахождения арендатора в жилом помещении, отсутствуют основания для возложения на собственника обязанности по оплате услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома в спорный период времени…».

Чтобы защитить свои интересы УО пришлось обращаться в Верховный суд РФ, который в Определении от 14 сентября 2021 г. №302-ЭС21-4060 по делу №А33-15359/2020 указал на следующие принципиальные моменты:

«Действия арендатора, направленные на расторжение договора управления МКД от 16.04.2013, суд кассационной инстанции оценил, как злоупотребление правом, отметив, что данные действия направлены на ухудшение положения собственника жилого помещения.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда округа ввиду следующего.

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон.

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденном 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда РФ.

Таким образом, поскольку в спорный период между арендатором и обществом отсутствовал прямой договор об участии арендатора в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно удовлетворили требования общества к администрации как представителю собственника имущества.

Суд округа, делая вывод о злоупотреблении правом со стороны арендатора, фактически установил обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, тем самым нарушив требования части 2 статьи 287 АПК РФ…»

По итогу для УО всё закончилось хорошо, в её пользу с администрации была взыскана задолженность за спорный период. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.12.2020 по делу№А33-15359/2020 судебной коллегией было отменено, оставлены в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.