Договор аренды бизнеса с последующим выкупом образец

ДОГОВОР N ____ аренды предприятия с последующим выкупом

г. __________                                         "___"________ ____ г.

_______________________________, именуем__ в дальнейшем "Арендодатель",
(наименование или Ф.И.О.)

в лице _________________________________________, действующ___ на основании
(должность, Ф.И.О.)

_______________________________________________________, с одной стороны, и
(Устава, положения, доверенности, паспорта)

___________________________________________________, именуем__ в дальнейшем
(наименование или Ф.И.О.)

"Арендатор", в лице ____________________________, действующ___ на основании
(должность, Ф.И.О.)

______________________________________________, с другой стороны, заключили
(Устава, положения, доверенности, паспорта)

настоящий договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят:

1.1.1. Земельный участок, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, в порядке и на условиях, определенных в Приложении N __, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.1.2. Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, в порядке и на условиях, определенных в Приложении N __, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.1.3. Уступить права требования по договору (акту сверки и т.д.) от «___»________ ____ г. на сумму _________ (___________) рублей и перевести на него долги, относящиеся к предприятию, на сумму _________ (___________) рублей.

Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

    1.2. Передача предприятия Арендатору  осуществляется  по  передаточному
акту (Приложение N ___________). Подготовка предприятия к передаче, включая
составление и представление  на  подписание  передаточного  акта,  является
обязанностью ___________________________ и осуществляется за его счет.
(Арендодателя/Арендатора)

1.3. В течение срока действия Договора Стороны вправе изменять состав арендуемого комплекса, в том числе передавать, возвращать, заменять, улучшать отдельные виды имущества и имущественных прав.

Такие изменения оформляются двусторонними актами.

1.4. Права Арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие (вид деятельности) __________________, не подлежат передаче Арендатору. Включение в состав передаваемого по настоящему договору аренды предприятия обязательств, исполнение которых Арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает Арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

1.5. Арендодатель до передачи предприятия Арендатору обязуется письменно уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, о передаче предприятия в аренду ¹ .

1.6. После передачи предприятия в аренду Арендодатель и Арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на Арендатора без согласия кредитора ² .

1.7. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

1.8. Настоящий договор заключается на срок _____________________.

    1.9. Арендуемое предприятие подлежит страхованию в следующем порядке:
_________________________________________________________________________.
(виды страхуемых имущества и/или имущественных прав, условия страхования)

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

а) до передачи предприятия Арендатору письменно уведомить кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, о передаче предприятия в аренду ¹ ;

б) за свой счет подготовить предприятие к передаче, включая составление передаточного акта (договором данная обязанность может быть полностью или частично возложена на Арендатора);

в) по передаточному акту передать Арендатору во владение и пользование имущественный комплекс в составе, определенном в п. 1.1 и 1.2 настоящего договора, в следующий срок (сроки): ________________.

2.2. Арендатор обязуется:

— своевременно вносить арендную плату;

— в течение всего срока действия настоящего договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая его текущий и капитальный ремонт;

— нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества;

— подготовить предприятие к возврату Арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта;

— возвратить Арендодателю арендованный имущественный комплекс при прекращении настоящего договора с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 Гражданского кодекса Российской Федерации, в срок ________ по акту возврата имущественного комплекса (Приложение N ___).

2.3. Арендатор вправе без согласия Арендодателя:

— продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по настоящему договору в отношении таких ценностей другому лицу, при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора (указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов);

— вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.

2.4. Арендатор вправе выкупить арендованное предприятие.

3. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ УЛУЧШЕНИЙ В АРЕНДОВАННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ

3.1. Арендатор вправе без согласия Арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (договором может быть предусмотрено иное).

3.2. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения Арендодателя на такие улучшения (договором может быть предусмотрено иное).

3.3. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить Арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки Арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

4. АРЕНДНАЯ ПЛАТА. РАСЧЕТЫ

    4.1. Стороны согласовали следующий размер арендной платы по договору:
- за _________________________________________________ Арендатор вносит
(все или определенная часть имущества)

арендную плату в размере ____ (_______________________) рублей, в том числе
НДС ______ (_______________________________) рублей;
- ____________________________________________________________________.
(иной размер и порядок уплаты с учетом п. 2 ст. 614 Гражданского
кодекса Российской Федерации)

4.2. Стороны применяют  следующий  порядок  и  сроки  внесения арендной
платы, проведения расчетов:
- в течение ___ дней с момента заключения настоящего договора Арендатор
перечисляет  на  счет,  указанный  Арендодателем,  ____ процентов  арендной
платы за ___________________________________ в качестве гарантийной суммы;
(месяц, квартал, полугодие и т.д.)

- ___ числа каждого _______________________ ___________________________
(первого, второго и т.д.)    (месяц, квартал,
полугодие и т.д.)

Арендатор  перечисляет  на  счет, указанный  Арендодателем, _____ процентов
арендной платы вперед (или за истекший период);
- ____________________________________________________________________.
(иной порядок с учетом абз. 2 п. 1 и п. 2 ст. 614 Гражданского
кодекса Российской Федерации)

4.3. Стороны применяют следующие условия внесения арендной платы:
- при условии ____________________ Арендатор перечисляет (или передает)
Арендодателю ____ процентов арендной платы за ____________________________;
(месяц, квартал,
полугодие и т.д.)

- при условии _____________________ Арендатор удерживает арендную плату
в размере ________________, но не более __ процентов арендной платы;
- ____________________________________________________________________.
(иные условия с учетом абз. 2 п. 1 и п. 2 ст. 614 Гражданского
кодекса Российской Федерации)

4.4. При наступлении условий,  указанных  в п. 5.1 договора,  Арендатор
вправе выкупить арендуемый имущественный комплекс  по  цене,  согласованной
сторонами с учетом п. 5.7 договора.
4.5.   Расходы   по   государственной    регистрации   Договора   несет
___________________________________________.
(Арендатор/Арендодатель)

5. УСЛОВИЯ ВЫКУПА

    5.1. Арендатор вправе выкупить арендованное предприятие:
- _____________________________________________________________________
(в течение всего срока действия настоящего договора/не ранее чем ___
с момента заключения договора и в течение срока действия договора/
в случае окончании или прекращения настоящего договора)

5.2. По настоящему договору Арендодатель обязуется передать в собственность Покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые Арендодатель не вправе передавать другим лицам.

5.3. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг Арендодателя (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к Арендатору, если иное не предусмотрено договором.

5.4. Арендатору не передаются права Арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии), на занятие (вид соответствующей деятельности) ___________________.

5.5. Перед продажей проводится полная инвентаризация арендуемого имущественного комплекса. Согласно проведенной в соответствии с действующими правилами полной инвентаризации предприятие продается в согласованном сторонами составе.

    5.6. ________________________________________ перед продажей уведомляет
(Арендодатель/Арендатор)

кредиторов предприятия о предстоящей продаже.

5.7. Стоимость продаваемого предприятия определяется в соответствии с составленными перед продажей актом инвентаризации, бухгалтерским балансом, заключением независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечнем всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Вариант. 5.8. Арендатор вправе отказаться от приобретения отдельных частей имущественного комплекса.

Это правило не распространяется на обязательства, связанные с предприятием.

5.9. При передаче имущественного комплекса в собственность Арендатора стороны оформляют двусторонний акт передачи.

Вариант. 5.10. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление передаточного акта, является обязанностью Арендодателя и осуществляется за его счет.

5.11. Предприятие считается переданным продавцом покупателю — Арендатору со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.

5.12. После передачи предприятия Арендатору в собственность Арендодатель и Арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на Арендатора без согласия кредитора.

5.13. Право собственности на предприятие переходит к Арендатору с момента государственной регистрации этого права.

5.14. Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения настоящего договора и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые отвечает Арендодатель, непригодно для использования в связи с прямым своим назначением и эти недостатки не устранены Арендодателем на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами, либо устранение таких недостатков невозможно.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. За неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим гражданским законодательством Российской Федерации, которое будет применяться и во всех других случаях, не урегулированных в договоре, но возникающих в связи с ним.

6.2. Арендодатель отвечает за недостатки переданного в аренду имущественного комплекса и/или отдельных его частей, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.

6.3. При обнаружении недостатков, указанных в п. 6.2 договора, Арендатор вправе по своему выбору:

— потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения выявленных недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение выявленных недостатков;

— непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя;

— потребовать досрочного расторжения договора.

6.4. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущественного комплекса, которые были им оговорены при заключении договора, или были заранее известны Арендатору, либо должны были быть обнаружены Арендатором во время оформления акта приемки-передачи.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Настоящий договор составлен в __________ экземплярах (не менее 3) и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

7.2. Изменения и дополнения настоящего Договора составляются в ________ экземплярах (не менее 3) и считаются заключенными с момента их государственной регистрации.

7.3. К настоящему договору прилагаются в качестве его неотъемлемых частей следующие приложения:

7.3.1. Передаточный акт имущественного комплекса (Приложение N ___).

7.3.2. Передаточный акт земельного участка, здания, сооружения, оборудования и других входящих в состав предприятия основных средств (Приложение N ___).

7.3.3. Передаточный акт запасов сырья, топлива, материалов и иных оборотных средств (Приложение N ___).

7.3.4. Передаточный акт прав пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием (Приложение N ___).

7.3.5. Передаточный акт права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (Приложение N ___).

7.3.6. Передаточный акт права требования и перевода на Арендатора долгов, относящихся к предприятию (Приложение N ___).

Вариант. 7.3.7. Акт возврата имущественного комплекса (Приложение N ___).

АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

    Арендодатель: _________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________

Арендатор: ____________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________

ПОДПИСИ СТОРОН:

Арендодатель:                                 Арендатор:
_________________________                   ________________________
М.П.                                          М.П.

Кроме стандартной формы купли-продажи движимого и недвижимого имущества стала набирать популярность аренда с последующим правом выкупа.

Не все собственники и покупатели знают, что данные взаиморасчеты четко регламентируются законодательством. Как правильно составить договор, и какие тонкости подобной сделки следует знать, расскажут наши юристы.

Что такое аренда с выкупом?

Закон дает право оформить акт имущественного найма по форме гражданско-правового договора. Временные границы устанавливаются сторонами соглашения, так же, как и сумма ежемесячных и иных платежей.

В договоре аренды с последующим выкупом должны быть прописаны условия безвозмездной передачи имущества в собственность новому владельцу при выполнении им установленных условий по выплатам и иным формам взаиморасчетов

Именно по причине неопытности продавцов и покупателей в судебных заседаниях часто возникают споры по имущественным правам. Их можно избежать, доверив оформление договора с последующим выкупом компетентным юристам нашей компании.

Что можно выкупить по договору аренды?

Объектами подобных отношений могут быть:

• квартиры, дома и дачи;
• земельные наделы за исключением территорий общего пользования, земель водного и лесного хозяйства и заповедников;
• оборудование и технические средства;
• авто- и мототранспорт.

По ст. 608 ГК РФ арендодателем может выступать собственник и иное лицо, наделенное правами по закону. Время перехода имущества в собственность арендатора может совпадать с окончанием срока договорных отношений и наступить ранее.

Преимущества и недостатки аренды под выкуп

Независимо от того, что является объектом сделки — аренда авто с последующим выкупом, недвижимости или оборудования, такая форма взаиморасчетов имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Преимущества аренды с выкупом:

• общая сумма платежа меньше, чем по кредиту;
• нет первоначального взноса;
• есть возможность пользоваться имуществом с момента заключения договора;
• нет обязательств по выкупу при смене обстоятельств.

Отрицательные моменты, о которых также следует помнить:

• нет четкой юридической формы сделки;
• имущество может быть заложено собственником в кредитной организации;
• вас могут в любой момент выселить с жилплощади и расторгнуть сделку в одностороннем порядке по имеющимся причинам.

Чтобы риск был минимальным, рекомендуем заключать сделку при поддержке юристов и с обязательным нотариальным заверением

Как правильно составить договор аренды с выкупом?

Процедура требует правомерных действий и правильного оформления документов. Они должны иметь юридическую силу, чтобы их можно было использовать в случае споров в суде. При составлении документа рекомендуем учитывать ряд моментов:

• если оформляется бумага о передаче машины в аренду с выкупом, то необходимо максимально подробно указать технические характеристики транспортного средства;
• документ должен содержать ответственность каждого из участников сделки, права/обязанности и спорные моменты;
• срок перехода права собственности может быть датой окончания договора или датой последнего платежа, что также необходимо учесть в документе;
• выкупная цена и ставка по аренде могут быть взаимодополняемыми или не зависеть друг от друга (сумма выкупа оплачивается отдельно от арендной платы или вместе с ней);
• при долгосрочном найме обязательно следует указать индексацию общей стоимости или ее отсутствие.

Опытные юристы советуют учитывать ряд дополнительных моментов при аренде с выкупом:

• движимое/недвижимое имущество лучше проверить на обременения до заключения сделки;
• те же действия рекомендуем проделывать ежегодно при долгосрочных отношениях, так как собственник не лишается прав на имущество и вправе распоряжаться им на свое усмотрение;
• лучше сразу прописать в договоре временные рамки;
• при страховании имущества одной из сторон данный момент должен быть отображен в документах.

Аренда участка с последующим правом выкупа у государства

Эта форма сделки актуальна и в 2020 году, но с небольшими корректировками в законодательстве. Так, нельзя претендовать на земли общего назначения, водные и лесные массивы, а также заповедники.

В случае найма участка под строительство рекомендуем возвести на нем небольшое строение (баня, сарай, дача и т.д.), что дает право выкупа земли в первую очередь даже при наличии других претендентов.

Главное условие такого найма — использование земель по назначению и соблюдение условий договора

Образец договора аренды недвижимости

Следует понимать, что договор может быть расторгнут при нарушении правил, а регистрация осуществляется после выплаты установленной суммы или через 1 год непрерывной аренды.

Стандартный образец соглашения содержит несколько обязательных пунктов:

• техническое описание объекта;
• стоимость для перехода прав собственности;
• срок договора;
• условия аренды и оплаты;
• ответственность сторон и описание возможных рисков.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Он содержит те же пункты, что и вышеуказанные документы. Все моменты должны быть прописаны в договоре и зарегистрированы у нотариуса, что является гарантом для каждого из участников на случай возникновения спора.

Договор аренды оборудования с последующим выкупом

Аренда оборудования с последующим выкупом имеет свои тонкости, включая описание техники на момент передачи и оценку при расторжении сделки, включая выплату процента за износ.

В данных отношениях рекомендуем производить выкуп за короткий промежуток времени или четко прописывать в документе все возможные риски и прочие моменты. Это позволит избежать недопонимания, так как не все арендаторы эксплуатируют полученное в найм оборудование с соблюдением техники безопасности и рекомендаций производителя.

Резюме

Договор аренды с последующим выкупом остается выгодной альтернативой покупке недвижимости, автомобиля или оборудования. Ограничений по типу объектов практически нет, а в роли арендодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Кроме положительных аспектов, следует помнить о риске потерять свои сбережения и не получить объект договора. Во избежание таких споров рекомендуем тщательно проверить соглашение найма перед его подписанием, привлечь к сделке опытных юристов и обязательно зафиксировать процедуру у нотариуса.

Как составить договор аренды с правом выкупа

Договор с правом выкупа — это соглашение сторон, предметом которого является аренда имущества с возможностью его дальнейшего перехода в собственность, с учетом соблюдения обязательств по оплате.

Когда составляется

Договор аренды с возможностью выкупа предмета сделки относится к категории смешанных соглашений. К нему применяются нормы права об аренде и купли-продажи.

Необходимость оформления таких сделок обусловливается заинтересованностью в приобретении предмета сделки в собственность. Например, стороны заключают договор аренды транспортного средства на период 6 месяцев, устанавливают ежемесячную плату и выкупную цену. При соблюдении всех обязательств арендатор производит требуемые платежи и становится собственником транспортного средства.

Содержание договора

К существенным условиям сделки относятся предмет и выкупная стоимость, такое положение следует из п. 1 ст. 624 ГК РФ и подтверждается судебной практикой (постановление Президиума ВАС № 12102/04 от 01.03.2005 по делу №А56-36561/0). В случае отсутствия в соглашении вышеуказанных пунктов оно признается недействительным.

Законодательством не установлено обязательной формы соглашения об аренде с выкупом. Общепринятая юридическая практика рекомендует включать в контракт следующие разделы:

• предмет сделки (определяются обязательства по передаче имущества; подробно описывается передаваемый объект; находится ли он в залоге);
• срок (указывается период времени, на который имущество передается для владения (пользования); определяется время, по истечении которого сторона производит выкуп);
• права и обязанности (стороны определяют пределы взаимных обязательств; указывается периодичность внесения платежей; действия, принимаемые участниками сделки по завершению срока действия; необходимость ремонта; проведение регистрационных действий, если это требуется);
• порядок выкупа имущества (указываются условия перехода в собственность предмета; размер финансовых обязательств);
• ответственность и досудебное урегулирование (стороны определяют размер неустойки; претензионный порядок; место рассмотрения споров);
• заключительные положения (определяется юридическая сила сканированных документов; количество подписанных экземпляров; указываются приложения);
• адреса и реквизиты сторон (наименование; адрес; ИНН; ОГРН; банковские реквизиты участников сделки; ставится подпись уполномоченного лица и печать при наличии).

Особое внимание при оформлении сделки следует уделить описанию предмета аренды. При передаче недвижимого имущества или транспортных средств указываются индивидуализирующие признаки, например кадастровый номер, площадь, адрес, VIN номер, государственный регистрационный знак, серия и номер ПТС.

Нужно ли регистрировать?

Необходимость регистрации договора зависит от предмета сделки и срока аренды. Если в аренду с правом выкупа передается недвижимое имущество (здания, земельные участки, помещения и т.д.) и период владения (пользования) составляет более одного года, договор подлежит государственной регистрации.

Если предметом аренды является иное имущество (транспортное средство, техническое оборудование и т.д.) государственная регистрация не требуется. Достаточно подписать документ участниками сделки. На практике возникает вопрос: требуется ли государственная регистрация дополнительного соглашения, если основной выкупной договор зарегистрирован. Судебные органы по-разному трактуют данную ситуацию. Во избежание признания дополнительного соглашения недействующим, рекомендуем производить регистрацию документа. Такая позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Президиума ВАС №11680/08 от 27.01.2009 по делу № А70-2321/10-2007).

Особенности договора

Право собственности на объект аренды переходит с момента полной уплаты выкупной цены. Если срок действия соглашения не истек, но обязательства по оплате всей суммы выкупа выполнены, право собственности считается перешедшим (судебная практика: постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа №Ф07-933/2018 от 12.04.2018 по делу №А56-25302/2017).

Условие о выкупной стоимости должно обязательно содержаться в договоре. Сумма, которая подлежит оплате в счет выкупа вещи, является существенным условием. При отсутствии этого условия договор может быть признан не заключенным (судебная практика: постановление Президиума ВАС №12102/04 от 01.03.2005 по делу №А56-36561/03).

Арендатор, выполнивший все обязательства по заключенной сделке с правом выкупа, вправе принудить арендодателя к заключению соглашения о продаже, если последний изначально принял эти условия, но не намеревался их исполнять (судебная практика: постановление ФАС Московского округа №КГ-А40/3314-11 от 04.05.2011 по делу №А40-97394/10-82-848).

Мичиганин Олег
Юрисконсульт

В 2012 году закончил Российскую правовую академию Министерства Юстиции РФ по специальности юриспруденция. С 2013 года специализируюсь в области арбитражного процесса, гражданских правоотношений, корпоративного и договорного права.

Все статьи автора

Вам может быть интересно: