- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Какие документы передает застройщик управляющей компании
Какие документы передает застройщик управляющей компании
Подборка наиболее важных документов по запросу Какие документы передает застройщик управляющей компании (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 48 «Архитектурно-строительное проектирование» Градостроительного кодекса РФ«Кроме того, в состав документов, которые должен получить застройщик, входят документы, предусмотренные градостроительным законодательством (ст. 55 во взаимосвязи со ст. 48 ГрК РФ), и техническая документация в соответствии с жилищным законодательством. Ни в одном перечне документов, которые должны быть представлены застройщиком управляющей организации, товариществу собственников недвижимости, не содержится требование о передаче разрешения на допуск в эксплуатацию систем потребления и тепловых сетей.»
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Договор управления многоквартирным домом
(Гришаев С.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2019)Так, если договор заключался по результатам открытого конкурса и при этом в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано при заключении договоров управления многоквартирным домом лицами, принявшими от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, то он должен заключаться на срок не менее чем один год, но не более чем три года (части 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ).
Статья: На что может претендовать дольщик при банкротстве застройщика?
(Краснощек Д.)
(«Жилищное право», 2022, N 11)«Стоит учитывать тот факт, что информацию о кредиторах и участниках долевого строительства конкурсный управляющий получает от бывшего руководителя организации. Следовательно, если бывший руководитель застройщика не исполнит в полной мере обязанность по передаче всех документов и информации, то велика вероятность возникновения риска о том, что кредиторы и иные участники не смогут получить актуальную информацию о процедуре банкротства застройщика. Именно поэтому рекомендуется всем участникам строительства постоянно отслеживать информацию о строительстве».
Нормативные акты
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 21.11.2022)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023)13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс, за исключением случая, предусмотренного частью двадцать пятой статьи 7.3 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации». В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
Управление МКД от застройщика до выбора способа управления
Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?
Определение субъекта управления МКД
После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.
В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.
В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.
Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.
Как управлять многоквартирными домами-новостройками.
Управление МКД после ввода в эксплуатацию
До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.
При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).
После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).
Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.
В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).
Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).
Основные условия договора управления МКД.
Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?
На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.
Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного голосования.
Открытый конкурс
В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.
В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.
Правила проведения открытого конкурса по управлению МКД.
Роль застройщика по договору управления МКД
При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.
Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.
Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ). При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).
Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД
До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.
До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).
После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).
Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).
Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).
После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).
Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.
Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.
Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 752 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
На чтение 6 мин. Просмотров 5.4k. Опубликовано 04.03.2022
Содержание
- Комплект документации на дом
- Основания для передачи технической документации
- Уведомление о передаче документов
- Акт приёма-передачи технической документации
- Отказ и уклонение от передачи технической документации на МКД
- Алгоритм приёма-передачи технической документации
При смене управляющей организации (далее УО), способа управления многоквартирным домом (далее МКД), новая УО или собственники жилья должны получить от предыдущего управляющего техническую документацию на дом. Разберемся в алгоритме приёма и передачи документов.
Комплект документации на дом
Стандарты управления МКД содержат нормы приёма, хранения и передачи технической документации на дом и иных документов. Нормы прописаны в подпункте «а» пункта 4 Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416. Согласно пункту 20, техническая документация должна содержать актуальные сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений.
Отвечает за актуальность сведений в технической документации УО, ТСЖ, кооператив или сами собственники при непосредственном управлении домом. В случае, если на общем собрании собственников жители дома решили сменить УО или способ управления, то ранее действовавшая компания обязана передать весь пакет технической документации и ключи от всех технических помещений.
Порядок и срок процесса приёма-передачи прописаны в части 3.1 статьи 45, части 3.1 статьи 161, части 10 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, подпунктом «а» пункта 4, раздела V Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416 и пунктом 27 Постановления Правительства РФ № 491.
Перечень технических документов указан в пунктах 24 и 26 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, пункте 1.5.1 Правил Постановления Федерального агентства недвижимости по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ от 27 сентября 2003 года № 170, пункте 5б(1), подпункте «б» пункта 57 Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 и подпункте «д» пункта 18 Постановления Правительства РФ от 14 февраля 2012 года № 124.
Основания для передачи технической документации
На сайте Государственной Жилищной Инспекции (далее ГЖИ) размещено руководство по соблюдению обязательных требований к передаче технической документации на МКД в соответствии с разделом V Постановления Правительства РФ № 416.
УО обязана начать процесс передачи документов на дом в случае, если:
- на ОСС принято решение сменить УО на другую или создать ТСЖ, кооператив;
- в доме, где тридцать и менее квартир, собственники на ОСС перешли на непосредственное управление;
- истёк срок договора управления;
- участники ОСС решили досрочно расторгнуть существующий договор.
Документы на МКД прежняя УО должна отдать избранной на ОСС новой компании, либо, при смене способа управления, собственнику, назначенному для этого общим собранием при организации ТСЖ, кооператива или при непосредственном управлении домом.
Уведомление о передаче документов
Первым шагом в процессе передачи технической документации является уведомление прежней УО о необходимости это сделать из-за смены компании или изменении способа управления. Также о данной ситуации нужно известить региональный орган ГЖИ.
Сделать это следует в течение 5 рабочих дней с момента оформления протокола ОСС, на котором было принято соответствующее решение. Уведомление направляет выбранная собственниками УО или назначенное лицо.
Направлять информацию в старую УО можно любым способом, позволяющим достоверно установить, кто её направил и когда:
- почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
- лично с отметкой о получении уведомления представителем прежней УО;
- через ГИС ЖКХ.
Уведомление должно содержать данные о принятом собственниками решении о смене УО или способа управления, реквизиты выбранной для МКД новой компании или сведения о собственнике, который уполномочен получить техническую документацию. Обязательно в письме формулируется сама просьба о передаче документов на дом новой управляющей организации или конкретному лицу. К уведомлению прилагается копия протокола ОСС.
Акт приёма-передачи технической документации
УО, получив уведомление о необходимости передать техническую документацию, в ответ на письмо уведомляет его отправителя о времени и месте вручения ему документов на дом. Сделать это необходимо в течение трёх рабочих дней с момента прекращения договора управления МКД по акту приёма-передачи.
Акт приёма-передачи технической документации на МКД составляется в двух экземплярах для каждой из сторон: передающей и принимающей. Акты должны содержать подписи представителей организаций или собственников и печати при их наличии. В таком акте обязательно указывается:
- место и дата составления;
- Фамилия, Имя, Отчество и должности лиц, которые передают и принимают документы;
- подробный перечень технической документации;
- подписи сторон.
Не всегда принимающая документы сторона может быть согласна с их количеством или содержанием. В таком случае разногласия и претензии сторон фиксируются в акте приёма-передачи. Его копия должна быть направлена в ГЖИ в течение трёх дней со дня подписания акта сторонами.
Отказ и уклонение от передачи технической документации на МКД
У УО существует обязанность, прописанная в законодательстве, восстановить недостающие документы на дом. Но данное требование не однозначно, поскольку даже в судебной практике нет единого подхода к такому вопросу. В практике существует две точки зрения:
- Отсутствие или утрата документов не может являться основанием для прекращения обязанности по их передаче в указанные в законодательстве сроки. УО должна предпринять всё от неё зависящее, чтобы найти недостающие документы или восстановить за свой счёт.
- Обязанность у ранее управлявшей домом организации по восстановлению документов на дом возникает только в случае, если они ей передавались и были утрачены.
УО следует учесть это двоякое толкование норм законодательства в отношении восстановления технической документации. Это важно, ведь нарушение порядка и сроков её передачи, равно как отказ и уклонение от этого, являются грубым нарушением лицензионных требований.
Таким нарушением является не только прямое «нет» в ответ на уведомление о необходимости передать документы на дом, но и отсутствие со стороны бывшей УО письма с информацией о времени и дате, когда она готова вручить пакет документов новой УО или уполномоченному собственнику.
За такие действия или бездействие управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности в соответствии с подпунктом «е» пункта 4(1) Постановления Правительства РФ № 1110 по части 3 статьи 14.1.3 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ. Штраф для юридических лиц составляет от 300 000 до 350 000 рублей, для должностных лиц – от 100 000 до 250 000 рублей. Также руководители могут быть дисквалифицированы на срок до трёх лет.
Если техническую документацию не передали ТСЖ или кооператив, то их накажут по статье 7.23.2 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ – штрафом от 50 000 до 200 000 рублей для юридических лиц, от 30 000 до 40 000 рублей для руководителей.
Алгоритм приёма-передачи технической документации
Если собственники на ОСС решили сменить УО или способ управления домом, то:
- Новая УО или уполномоченное общим собранием лицо направляет бывшему управляющему МКД уведомление о необходимости передать техническую документацию на дом, а также сообщает об этом в ГЖИ.
- Прежняя компания в ответ сообщает о дате и времени вручения пакета документов на МКД.
- Стороны оформляют в двух экземплярах акт приёма-передачи технической документации МКД, в том числе с претензиями принимающей стороны к количеству или качеству документов.
- Выбранная собственниками управляющая организация или уполномоченный собственник направляют копию акта в ГЖИ.
-
- Дата
- 02.10.2019
Для управления многоквартирным домом, который получил разрешение на эксплуатацию, местная администрация проводит открытый конкурс по выбору УК. Однако после ввода МКД в эксплуатацию, но до выбора жильцами способа управления, застройщик обязан заключить договор с управляющей компанией.
Согласно п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ застройщик может выбрать любую управляющую организацию.
Договор управления с застройщиком до проведения конкурса
Субъект управления МКД. Так как после сдачи дома в эксплуатацию полноценное собрание собственников провести невозможно, законодательством определен порядок действий. В ч.14 ст.161 ЖК РФ сказано, что застройщик должен заключить договор управления многоквартирным домом за 5 дней после его ввода в эксплуатацию. При этом УК является подрядчиком у застройщика, а застройщик — заказчиком.
Срок действия. Заключение договора управления с застройщиком осуществляется на срок 3 месяца. Если стороны не напишут заявление о его прекращении, то согласно ч.6 ст.162 ЖК РФ он будет продлен еще на 3 месяца на аналогичных условиях.
Оплата услуг. УК вправе выставлять счета за коммунальные услуги на имя застройщика, пока помещения не перейдут в собственность жильцов. Дольщики должны оплачивать коммуналку самостоятельно в зависимости от условий договора, например, после введения дома в эксплуатацию.
Передача дома УК посредством открытого конкурса
Сроки конкурса. В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ местная администрация должна сообщить застройщику о конкурсе по выбору УК в течение 20 дней с ввода дома в эксплуатацию. Необходимо провести конкурс в течение 40 дней со дня уведомления.
Заключение договора с УК. Местные власти должны сообщить дольщикам о результатах в течение 10 дней. После того, как жильцы зарегистрировали свои квартиры, они должны заключить договор с организацией, которая выиграла в конкурсе.
Смена управляющей организации
Выбор УК. Собственники могут выбирать, менять УК или ТСЖ на общем собрании исходя из ч. 3 ст. 161 ЖК РФ. Основанием для этого является договор с подписями 50% собственников плюс 1 подпись от общего количества подписей.
Право подписи. Если жильцы выдали Председателю Совета МКД доверенности, то он на основании пп. 3 пункта 8 ст. 161.1 ЖК РФ может заключить договор самостоятельно. Будет достаточно его подписи и копий доверенностей.
Изменение в реестре лицензий. После того, как Госжилнадзор подтвердит внесение изменений в реестр лицензий, МКД переходит к выбранной УК, которая обязуется его содержать.
Строительство многоквартирного дома завершается не монтажом кровли, и даже не окончанием внутренних отделочных работ, а вводом здания в эксплуатацию.
Этот юридический факт означает, что застройщик полностью выполнил свои обязательства. Жильцы могут использовать свои квартиры по назначению, а помещения общего пользования и территория вокруг дома могут быть переданы управляющей организации.
Рассмотрим, может ли застройщик самостоятельно выбрать УК для новостройки, какие документы он передает в управляющую компанию и как вообще проводится эта процедура.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!
Показать содержание
- Может ли застройщик выбрать управляющую компанию?
- Как застройщик передает дом в УК?
Акт о состоянии имущества Другие документы, необходимые для передачи Составление договора управления новостройкой
Может ли застройщик выбрать управляющую компанию?
Владельцы квартир самостоятельно решают, каким образом будет осуществляться управление их домом.
Статья 161 ЖК РФ предоставляет на выбор три варианта:
- самостоятельное управление жильцами. Такой вариант возможен, если жилых помещений в доме не больше 30;
- обслуживание дома через созданный для этой цели кооператив или товарищество собственников;
- передача управления сторонней организации.
У собственников квартир есть год, чтобы выбрать подходящий способ обслуживания дома. Если спустя год владельцы квартир не определились, орган местного самоуправления объявит конкурс, по результатам которого будет заключён договор с выигравшей управляющей компанией.
До того момента, пока выбор жильцов не будет сделан, все необходимые работы выполняются управляющей компанией, выбранной застройщиком. Договор с этой организацией заключается в течение 5 дней с момента введения дома в эксплуатацию.
Справка! Застройщик выбирает первую управляющую компанию, которая работает, пока жители дома не выберут себе подходящую организацию для обслуживания их дома по своему усмотрению.
Как застройщик передает дом в УК?
Любое имущество, в том числе и многоквартирный дом, передаётся по определённым алгоритмам. Передача нового жилого дома от застройщика управляющей компании сопровождается следующими документами: приёмо-передаточный акт о состоянии передаваемого имущества, сводный акт о передаче документов и договор передачи управления.
Акт о состоянии имущества
Акт о состоянии передаваемого имущества формируется для того, чтобы зафиксировать все имеющиеся недостатки и повреждения, которые обнаружатся на передаваемых объектах и предметах. Представитель управляющей компании внимательно исследует все помещения и коммуникации, чтобы удостовериться в надлежащем состоянии.
Скачать бланк акта о состоянии передаваемого от застройщика к УК имущества
После подписания акта передачи дома управляющей компании все расходы по содержанию дома и устранению недостатков лягут на плечи собственников квартир. Взыскать ущерб с застройщика вряд ли удастся без обращения в суд.
Зона ответственности управляющей компании распространяется на целый ряд объектов:
- помещения общего пользования (лестничные площадки, подъезды, чердаки и подвалы, комнаты мусоропровода и иные);
- коммуникации и сети (трубы холодного и горячего водоснабжения, канализация, отопление, электрооборудование, мусоропровод, лифтовое оборудование и другие);
- придомовая территория;
- кровля и вентиляционные шахты;
- прочее имущество, которое жильцы используют совместно.
Все перечисленные объекты должны быть осмотрены на наличие дефектов или повреждений.
Если какие-либо недостатки передаваемого имущества не будут описаны в акте, но обнаружатся в будущем, ТСЖ и застройщик станут утверждать, что изъяны появились из-за некомпетентности специалистов управляющей компании. Поэтому любые, даже мелкие повреждения отражаются в акте о состоянии передаваемого имущества.
Другие документы, необходимые для передачи
Какие еще документы должен передать застройщик управляющей компании? При сдаче помещения, составляется акт о передаче документов, который фиксирует получение управляющей компанией следующих оригиналов и копий:
- заключение приёмочной комиссии (акт о вводе дома в эксплуатацию);
- технический паспорт дома с поэтажными планами и экспликациями;
- инструкция по эксплуатации дома;
- ситуационный план территории с информацией о расположении подземных ресурсных коммуникаций и точками подключения дома к ним;
- формулярный список подрядных организаций, выполнявших строительные работы;
- договоры с ресурсными организациями, если они были заключены;
- акты передачи квартир собственникам (дефектные ведомости на помещения, не принятые покупателями);
- схемы сетей коммуникаций (водоснабжения, канализации, электричества и так далее);
- санитарный паспорт;
- акты о принятии на учёт аппаратов учёта ресурсов (то есть, счётчиков воды, тепла, электроэнергии);
- иные документы.
Скачать образец акта о передаче застройщиком документов управляющей компании
При передаче дома застройщиком управляющей организации могут потребоваться дополнительные документы.
Например, если организовано видеонаблюдение за общими помещениями и придомовой территорией, то управляющей компании понадобятся схемы разводки этой системы.
Представитель организации, принимающей имущество, должен быть уверен в том, что полученной документации достаточно для надлежащего обслуживания дома.
Когда оба акта подписаны и если застройщик и управляющая организация не выражают претензий друг к другу, можно оформлять акт передачи управления. После подписания этого документа многоквартирный дом перейдёт в ведение управляющей организации.
Скачать бланк акта приема-передачи здания от застройщика управляющей компании
Если при эксплуатации дома обнаружатся ошибки, допущенные компанией-застройщиком при возведении дома, требования можно будет предъявить на общих основаниях, то есть, в претензионном или судебном порядке.
Составление договора управления новостройкой
Перед передачей дома (в течение 5 дней) застройщик заключает договор с управляющей компанией на 3 месяца. Владельцы квартир вправе заключить соглашение с другой управляющей компанией после этого, когда выберут свою организацию. В том или ином случае, в контракте должны быть отражены следующие ключевые моменты:
-
Реквизиты: название (договор управления многоквартирным домом), номер, дата составления, наименования сторон.
-
Основание выбора компании. Необходимо сослаться на результаты проведения конкурса (если он проводился) или на протокол общего собрания собственников, на котором было решено воспользоваться услугами конкретной организации.
-
Предмета договора. В его качестве указывается проведение работ и услуг в целях управления новостройками от застройщика к управляющей компании. Адрес дома необходимо указать полностью.
-
Точный перечень всех объектов, передаваемых в управление. Обычно оформляется отдельным приложением.
-
Список оказываемых услуг и выполняемых работ. В него входят управленческие услуги — заключение договоров по обслуживанию, организация расчётов за потреблённые ресурсы и другие.
Также сюда относится содержание общего имущества (ремонт коммуникаций, подготовка дома к эксплуатации в зимний/летний период и так далее) и услуги, оказываемые жильцам за отдельную плату (перенос розеток, подключение плит и прочие). Данный перечень также оформляется отдельным приложением к договору.
-
Стоимость работ управляющей организации. Цены являются фиксированными и устанавливаются в каждом регионе местными властями на календарный год.
Если происходят соответствующие изменения в ценах, то стороны вносят корректировки в положения договора. Информацию о стоимости работ и услуг логично будет изложить в отдельном приложении.
-
Права сторон. Данный пункт раскрывается через предоставление возможности управляющей компании и жильцам дома требовать друг от друга выполнения обязанностей, наложенных договором.
-
Обязанности сторон. Жильцы дома обязаны соблюдать установленные правила пользования жилыми помещениями, беречь общее имущество, оплачивать коммунальные услуги.
Обслуживающая компания обязуется своевременно проводить работы и оказывать услуги, перечисленные в договоре, закупать необходимые ресурсы (воду, тепло- и электроэнергию и пр.), предоставлять отчёты о своей деятельности.
-
Порядок расчётов. Следует определить способ и сроки внесения платы за поставленные ресурсы и проведённые работы. Обычно денежные средства вносятся на соответствующий счёт управляющей компании.
-
Период действия договора. Контракт с управляющей компанией заключается на период от 1 года до 5 лет.
-
Ответственность сторон. За ущерб дому, причинённый в результате непрофессиональных действий работников управляющей компании, отвечает организация.
Важно! Если вред имуществу был причинён из-за несоблюдения жильцами правил пользования помещениями, невыполнения требований правил пожарной безопасности или в результате недостаточного финансирования из-за задержки оплаты услуг, то ответственность за случившееся ляжет на собственников жилья.
-
Порядок разрешения споров. Разногласия сторон должны разрешаться с помощью переговоров. Или же в предусмотренном законом порядке, в том числе судебном.
-
Способ осуществления контроля за действиями управляющей компании со стороны жильцов дома.
Деятельность организации контролируется жильцами через подписание актов выполненных работ. Также представитель собственников квартир инспектирует места общего пользования и коммуникации, составляет акты о найденных дефектах и не предоставленных услугах.
-
Подписи сторон. Договор подписывает руководитель управляющей организацией и председатель ТСЖ.
- Скачать бланк договора управления между застройщиком и управляющей компанией
- Скачать образец договора управления между застройщиком и УК
- Скачать образец приложения с перечнем оказываемых УК услуг
Пункты 4, 5, 6, и 12 обязательно должны быть включены в договор между застройщиком и управляющей компанией. Такое требование содержится в статье 162 ЖК РФ.
К договору часто прилагают списки собственников жилья с поимённым указанием проживающих в каждой квартире, перечень специалистов управляющей компании с контактными данными и другие документы.
В каждой управляющей компании есть образцы актов и шаблон договора на обслуживание дома. Эти документы разрабатываются юристами организации при непосредственном взаимодействии с заказчиками. При приёмке дома следует внимательно осмотреть каждое помещение, каждый передаваемый объект, чтобы избежать дополнительных расходов в будущем.
Это быстро и
бесплатно!
bulatovor
Пользователь
Сообщений: 33
Баллов: 33
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 20.04.2015
Доброго здравия всем участникам форума. Два месяца был чтецом, сейчас присоединяюсь. Я хоть и юрист с достаточным стажем в строительстве, но ЖКХ это отдельная песня
В общем по теме. Скоро передаем и принимаем дом(думаю понятно почему), есть некая неуверенность, так как от обилия информации в голове каша. Итак,
1. Застройщик передает УК дом в управление и платит коммуналку и СИР за не переданные дольщикам и инвесторам помещения
2.1 Дольщики с момента принятия по акту платят коммуналку и СИР Управляющей компании, соответственно при передаче ключей необходимо заключение договора с УК, платежи Застройщика при этом уменьшаются
2.2 Дольщики после передачи ключей, компенсируют расходы на СИР Застройщику, а застройщик платит УК в полном объеме. При этом УК может выступать представителем -агентом застройщика и собирать платежи, а дальше зачетом.
Понятно, что это все до ООС по выбору УК или итогов конкурса, но вот какая строчка из вариантов пункта 2?
Задача сейчас состоит в том, чтоб написать договор между застройщиком и УК(если кому не жалко поделитесь — потому как всегда нужно уже вчера), пока себе представляю взять варианта договора Управления Юрия и с учетом имеющихся наработок проекта народного договора скомпилировать под свои нужды, тока вот опыт написания договоров есть большой, а опыта ЖКХ нет. Т.е. нахожусь на том этапе знаний когда критиковать уже могу, а делать сам еще нет 
Uganda
Ветеран
Сообщений: 2533
Баллов: 2533
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 04.12.2014
2.1 в силу п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ.
bulatovor
Пользователь
Сообщений: 33
Баллов: 33
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 20.04.2015
По обязанность то по уплате понятно. Только вот по опыту общения с нынешними участниками долевого строительства -будущими жильцами понятно, что они будут всячески отмазываться. В связи с этим вопрос больше не про обязанность по уплате, а о порядке во взаимосвязи с п.п.13 и 14 ст 161 ЖК, там обязанность заключить договор с УК у дольщиков только после проведения конкурса или выбора способа управления. Т.е. формально я пока не готов ответить на вопрос: «А почему именно с Вашей компанией я должен заключить сейчас договор? Как конкурс пройдет или выберем, так и будем заключать». Вариант Варвары Сергеевны Плющ крайний, хочется диалога, а не противостояния.
bulatovor
Пользователь
Сообщений: 33
Баллов: 33
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 20.04.2015
Апну тему, начал писать сам.
burmistr
АдмиН
Сообщений: 23942
Баллов: 73633
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 21.01.2013
Итак, коль Вы недавно — создавайте лучше отдельную тему — и Вам удобнее и отвечающим… А иначе будет не форум, а каша…
| Цитата |
|---|
| bulatovor пишет: 1. Застройщик передает УК дом в управление и платит коммуналку и СИР за не переданные дольщикам и инвесторам помещения |
1) Ну может сам застройщик — тогда исполнитель коммуналки — он.
2) Или же он выбирает УК (с лицензией) и заключает договор с ней.
п.14. ст.161 ЖК РФ До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 Кодекса, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
То есть при договоре «Застройщик — УК» именно УК должна заключать договора с РСО, так как иначе она не будет соблюдать требования ст.161 ЖК РФ, а это штраф в 250 000…
| Цитата |
|---|
| bulatovor пишет: 2.1 Дольщики с момента принятия по акту платят коммуналку и СИР Управляющей компании, соответственно при передаче ключей необходимо заключение договора с УК, платежи Застройщика при этом уменьшаются |
Ну да… Появилась обязанность платить с момента подписания акта (ст.154 ЖК РФ)…
| Цитата |
|---|
| bulatovor пишет: 2.2 Дольщики после передачи ключей, компенсируют расходы на СИР Застройщику, а застройщик платит УК в полном объеме. При этом УК может выступать представителем -агентом застройщика и собирать платежи, а дальше зачетом. |
Ну тогда УК становится платежным агентом со всеми вытекающими последствиями (см. 103-ФЗ)
bulatovor
Пользователь
Сообщений: 33
Баллов: 33
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 20.04.2015
Спасибо! За тему и ответ.
Ну, что управляющая будет управлять, а не застройщик понятно. У меня основной вопрос в другом.
Обязанность платить у дольщиков то, есть. У них нет прямо прописанной обязанности(ну по крайней мере видимой мной) заключать договор.
Судя по всему привычная 100500 дырка в законодательстве.
Разговоры с дольщиком видимо в таком порядке:
1. Платить обязаны, заключайте договор — он защищает Ваши интересы — типа без Договора мы Вам ничем не обязаны.
2. «А кто не будет покупать(зачеркнуть) подписывать — отключим газ!»(с) Варвара Сергеевна Плющ
3. Направить Договор по почте с описью — мы свои обязательства исполнили
Платежи Застройщика уменьшаем на сумму принятых дольщиков.
burmistr
АдмиН
Сообщений: 23942
Баллов: 73633
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 21.01.2013
| Цитата |
|---|
| bulatovor пишет: Обязанность платить у дольщиков то, есть. У них нет прямо прописанной обязанности(ну по крайней мере видимой мной) заключать договор. Судя по всему привычная 100500 дырка в законодательстве. |
Нет дырки… Читаем внимательно ЖК…
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны … лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
пункт 6 части 2 статьи 153 как раз и говорил о лице, принявшем у застройщика…
А то, что не подписывают — пуляйте им договор заказным письмом и будет Вам счастье…
bulatovor
Пользователь
Сообщений: 33
Баллов: 33
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 20.04.2015
Еще раз спасибо! Наконец уложил.
Для себя сформировал такую логику, опираясь на 162. При наличии управляющей компании, дольщик, а затем собственник обязан с ней заключать договор по ч.2 ст. 162 ЖК РФ. А вот процедура выбора УК это отдельная история описанная уже не раз — на данном этапе её выбирает Застройщик.
Ну не дырка, а возможность непонимания и двойного толкования, что я на своем примере и продемонстрировал — законодатель стесняется чаще использовать «обязан» по отношению к собственникам
burmistr
АдмиН
Сообщений: 23942
Баллов: 73633
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 21.01.2013
| Цитата |
|---|
| bulatovor пишет: Еще раз спасибо! Наконец уложил. Для себя сформировал такую логику, опираясь на 162. При наличии управляющей компании, дольщик, а затем собственник обязан с ней заключать договор по ч.2 ст. 162 ЖК РФ. А вот процедура выбора УК это отдельная история описанная уже не раз — на данном этапе её выбирает Застройщик. |
Не за что… Просто когда годами эту ересь читаешь — начинаешь смотреть на буквы по другому))))
Валеррррия
Прописанный
Сообщений: 262
Баллов: 523
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 14.01.2015
Добрый день! Вопрос такой: Мы УК заключили договор с Застройщиком (на управление- временное) потом Администрация города провела конкурс и выграло третье лицо, НО НИКАКИХ ДЕЙСТВИЙ НЕ ПРИНИМАЛО И НИЧЕГО НЕ ВЫПОЛНЯЛО, собственники провели ОСС и остановились на нашей УК, мы так и продолжали выполнять функции управляющей компании. Третье лицо в свою очередь подали в арбитраж и просили передать всю техническую документацию для управления дома. считая. что в течении первого года после проведения конкурса ОСС не может быть выбрана другая УК.
Вообщем, там были судебные и мы выйграли))))
Дак вот, мы УК все это время до получения решения суда выставляли счета на оплату собственникам этого дома, и СиР и электроэнергия и вода. и вот сейчас одна собственница утверждает. что мы не имели право на это.
Грозиться ГЖИ, Прокуратурой, ну вообщем все как всегда….
Чем мы можем мотивировать на что сослаться что мы то все правильно делаем?
Волжский парень
Живу на форуме
Сообщений: 3383
Баллов: 11765
ЖКХоинов: 833
Регистрация: 19.02.2015
Я думаю сослаться надо на решение ОСС, которое вы пишите у вас есть и на, подтвердившее ваши полномочия и легитимность этого решения ОСС, решение суда.
megion_xmao
Заглянувший
Сообщений: 67
Баллов: 67
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 29.11.2014
| Цитата |
|---|
| Валеррррия пишет: Добрый день! Вопрос такой: Мы УК заключили договор с Застройщиком (на управление- временное) потом Администрация города провела конкурс и выграло третье лицо, НО НИКАКИХ ДЕЙСТВИЙ НЕ ПРИНИМАЛО И НИЧЕГО НЕ ВЫПОЛНЯЛО, собственники провели ОСС и остановились на нашей УК, мы так и продолжали выполнять функции управляющей компании. Третье лицо в свою очередь подали в арбитраж и просили передать всю техническую документацию для управления дома. считая. что в течении первого года после проведения конкурса ОСС не может быть выбрана другая УК. Вообщем, там были судебные и мы выйграли)))) Дак вот, мы УК все это время до получения решения суда выставляли счета на оплату собственникам этого дома, и СиР и электроэнергия и вода. и вот сейчас одна собственница утверждает. что мы не имели право на это. Грозиться ГЖИ, Прокуратурой, ну вообщем все как всегда…. Чем мы можем мотивировать на что сослаться что мы то все правильно делаем? |
Здравствуйте. то что Вы заключили договор с застройщиком на временное управление до проведения конкурса это понятно вопросов нет это дело застройщика какой УК передать во временное управление МКД или обслуживать дом самому. Но третье как Вы выразились лицо совершенно правы. Жильцы не могут выбрать другую УК если какая то из УК победит на конкурсе. В договоре котором администрация заключает с УК выигравшей на конкурсе стоит период управление это может быть год а может и два (обычно срок указывается в извещении о проведении конкурса) и за этот период год или два жильцы не могут сменить УК. В постановлении 75 так же есть очередность. Если УК выигравшая на конкурсе не справляется со своими обязанностями и администрация фиксирует это проверками и актами то дом не выставляется снова на конкурс а передается УК которая заявила на конкурсе сумму и перечень доп.работ ближе к той УК которая победила. Пример: если УК 1 заявила что сделает то или иное по управлению МКД за 100000 а другая УК 2 сказала что сделает доп. работы за 101000 и УК 1 промолчала то победила УК 2 и должна выполнить все работы указанные в обязательном перечне работ плюс доп работы о которых она заявила. И если УК 2 не выполнить все эти условия то администрация обращается к УК 1 и та обязана будет взять дом в управления и выполнить все условия которая выдвигала администрация на конкурсе плюс все доп.работы которые УК 1 заявляла на конкурсе (иначе администрация через суд навяжет УК 1 взять дом в управление). Но это было в старой редакции постановления 75. думаю в новой кроме как доп.услуг ничего не поменялось и осталось также. А жильцам давалась возможность выбрать Вашу УК или иную до конкурса и если они этого не сделали то должны подчинится конкурсу проведенным органом местного самоуправления на тот срок действия договора который указан в извещении конкурса. И выставлять счета вы не могли а должны были в определенный 162 ЖК РФ п.10 срок передать новой УК тех.документацию и на этом Ваше временное управление закончилось.
Алексеич
Ветеран
Сообщений: 554
Баллов: 1107
ЖКХоинов: 240
Регистрация: 10.12.2013
А как вам, коллеги такая история? Принесли мне на днях протокол собрания на котором выбран способ управления УК и выбрана наша УК. Дом новенький. Предистория: Застройщик он же заказчик, не сдав дом в эксплуатацию продаёт квартиры третьим лицам. Право собственности на квартиры признаётся, за … судом. Технической документации нет никакой, только кадастровые паспорта и свидетельства на право собственности на квартиры. Собственник земельного участка скорее всего заказчик-застройщик. Судя по настроению масс (собственников) они очень хотят чтобы мы ими управляли. ????? Исконно русский вопрос — кто виноват? и что делать?
Добавлено спустя 4 minutes 26 seconds:
Какую статью ЖК применить? Собственникам порекомендовал применить УК (не управляющая компания) к продавцу.
Кстати1
Прописанный
Сообщений: 215
Баллов: 429
ЖКХоинов: 18
Регистрация: 08.08.2014
Вопрос не совсем ясен! уточните, пожалуйста!
Если Вам принесли протокол собрания на котором выбран способ управления УК и выбрана наша УК. Дом новенький. Ну так управляйте если протокол есть! или в чем собственно вопрос?
Алексеич
Ветеран
Сообщений: 554
Баллов: 1107
ЖКХоинов: 240
Регистрация: 10.12.2013
| Цитата |
|---|
| Кстати пишет: Вопрос не совсем ясен! уточните, пожалуйста! Если Вам принесли протокол собрания на котором выбран способ управления УК и выбрана наша УК. Дом новенький. Ну так управляйте если протокол есть! или в чем собственно вопрос? |
А вопрос собственно таков: вправе ли УК принимать в управление новый дом:
1. согласно решения собственников;
2. дом не сдан в эксплуатацию, отсутствует разрешение ОМСУ на ввод в эксплуатацию имеются недоделки;
3. отсутствует техническая документация, есть только техпаспорт.
4. часть помещений в собственности застройщика в том числе весь подвал с инженерными сетями и приборами учёта, дом не является объектом долевого строительства;
5. согласно кадастра, Расзрешенное использование: для строительства и эксплуатации ЖИЛОГО дома (не многоквартирного)
и соответственно ещё вопрос, какой вид разрешённого использования ЗУ должен быть для МКД ведь он тоже жилой? Спасибо!
Валеррррия
Прописанный
Сообщений: 262
Баллов: 523
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 14.01.2015
застройщик передает УК новостройку, НО АКТА ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ НЕТ(((
может ли УК начать заселение в новостройку и какая ответственность у УК?
bulatovor
Пользователь
Сообщений: 33
Баллов: 33
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 20.04.2015
А УК в принципе не может начать заселение — передает квартиры и,соответственно, заселяет застройщик. Ну а заселять в не принадлежащий ей дом УК не может -ответственность, наверное, как за мошенничество. Отношения между УК и жильцами в принципе могут начинаться только после того, как дольщик принял квартиру у Застройщика.
А управлять УК юридически нечем — до разрешения на ввод в эксплуатацию МКД не существует -есть объект незавершенного строительства и здесь уже отношения не по управлению МКД, а по обслуживанию технического объекта.
Roman676
Заглянувший
Сообщений: 76
Баллов: 76
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 12.01.2016
| Цитата | ||
|---|---|---|
burmistr пишет:
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом пункт 6 части 2 статьи 153 как раз и говорил о лице, принявшем у застройщика… А то, что не подписывают — пуляйте им договор заказным письмом и будет Вам счастье… |
Приветствую, читаю и сомневаюсь 
…
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом.
1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса…документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом.
От застройщика принял в соотв. ст. 161 п.14 в течении 5 дней; потом — получается, до проведения мною ОСС для выбора моей УК, когда мне собственник предоставляем АКТ-передачи и договор с Застройщиком, далее — я передаю ему ключи от квартиры и заключаю с ним ДУ? (или я запутался и ДУ я не могу с ним заключить так как не проведено ОСС и не выбрали мою УК?). ПОНИМАЮ что я должен провести ОСС и заключить договор, но НЕ ПОНЯЛ нужно ли мне заключать договор с собственником при передачи ключей 
Лаврентий
Живу на форуме
Сообщений: 2052
Баллов: 8103
ЖКХоинов: 48
Регистрация: 06.02.2014
Действуйте, не сомневайтесь)
шаг 1.После ввода в эксплуатацию
Пример:
1.02.16 в течении 5 дней ( с 1.02-6.02.16) ваша УК заключает договор с застройщиком.ВЫ уже ЗАКОННО управляете согласно п.14 ст 161.
Застройщик вам платит за весь дом
Пример: за 10000м2
шаг2.Пришел «Собственник» 10.02.16 подписал акт-приемки квартиры у застройщика на кв.100м2 с момента приемки квартиры он обязан вам платить,вы заключаете договора,снимаете показания приборов учета (составляется акт).
Застройщик вам платит за 9900м2
Лицо принявшее у застройщика за свои кровные 100м2
Все просто.
P.S.так как вам застройщик передал в управление квартиры вы за них отвечаете и обслуживаете.
Вы идете вместе с застройщиком и дольщиком на осмотр квартиры.Смотрите квартиру, возможно есть не доделки которые застр. обязан устранить в разумный срок.
Отправлено спустя 2 минуты 28 секунды:
Договор подписывается на три месяца, с пролонгацией 100500 раз)))
И действует до конкурса или первого ОСС(Решение Вам в помощь)
Roman676
Заглянувший
Сообщений: 76
Баллов: 76
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 12.01.2016
| Цитата |
|---|
| Лаврентий пишет: Действуйте, не сомневайтесь) шаг 1.После ввода в эксплуатацию Пример: 1.02.16 в течении 5 дней ( с 1.02-6.02.16) ваша УК заключает договор с застройщиком.ВЫ уже ЗАКОННО управляете согласно п.14 ст 161. Застройщик вам платит за весь дом Пример: за 10000м2 шаг2.Пришел «Собственник» 10.02.16 подписал акт-приемки квартиры у застройщика на кв.100м2 с момента приемки квартиры он обязан вам платить,вы заключаете договора,снимаете показания приборов учета (составляется акт). Застройщик вам платит за 9900м2 Лицо принявшее у застройщика за свои кровные 100м2 Все просто. P.S.так как вам застройщик передал в управление квартиры вы за них отвечаете и обслуживаете. Вы идете вместе с застройщиком и дольщиком на осмотр квартиры.Смотрите квартиру, возможно есть не доделки которые застр. обязан устранить в разумный срок. «Вы на стороне Дольщика» возможно Дольщик находит какие то мелочи составляется акт о недоделках. Если все ОК и он подписывает Акт, тут же даете подписать договор с УК,(зачем ему два раза ездить) и Решение без даты. Далее думаю все понятно, что делать с решением Отправлено спустя 2 минуты 28 секунды: |
Благодарю за ответ!!! вы заключаете договора — вот эта фраза, она означает про 1 единственный договор??? (она смущает)про который Вы написали в конце!?
Все остальное подробно-понятно 
И наверно будет правильнее предыдущее сообщение скрыть, дабы не «мазолить» этим сообщением случайных попавших на форум жителей 
Лаврентий
Живу на форуме
Сообщений: 2052
Баллов: 8103
ЖКХоинов: 48
Регистрация: 06.02.2014
А могу корректировать свое,не ваше.
Если понятно удалите сами.
Roman676
Заглянувший
Сообщений: 76
Баллов: 76
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 12.01.2016
| Цитата |
|---|
| Лаврентий пишет: А могу корректировать свое,не ваше. Если понятно удалите сами. |
хорошо. Там вопрос еще был один в том сообщении, вот кроме него все понятно.
Лаврентий
Живу на форуме
Сообщений: 2052
Баллов: 8103
ЖКХоинов: 48
Регистрация: 06.02.2014
Первый договор у вас с Застройщиком на всю площадь
«второй» с каждым жителем МКД при подписании ими Актов-приемки.
Roman676
Заглянувший
Сообщений: 76
Баллов: 76
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 12.01.2016
Благодарю за разъяснение!
ЮрийКо
Заглянувший
Сообщений: 51
Баллов: 51
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 28.01.2016
| Цитата |
|---|
| Лаврентий пишет: Первый договор у вас с Застройщиком на всю площадь «второй» с каждым жителем МКД при подписании ими Актов-приемки. |
Прошу пояснить!? «Второй» договор, это тот который станет основным после ОСС по выбору УК, или это на три месяца до выбора УК, который будет действовать параллельно с договором застройщика на переданные площади?
Лаврентий
Живу на форуме
Сообщений: 2052
Баллов: 8103
ЖКХоинов: 48
Регистрация: 06.02.2014
Уже писал 9.02
шаг 1.После ввода в эксплуатацию
Пример:
1.02.16 в течении 5 дней ( с 1.02-6.02.16) ваша УК заключает договор с застройщиком.ВЫ уже ЗАКОННО управляете согласно п.14 ст 161.
Застройщик вам платит за весь дом за 10000м2
шаг2.Пришел «Собственник» 10.02.16 подписал акт-приемки квартиры у застройщика на кв.100м2 с момента приемки квартиры он обязан содержать свое имущество,
вы заключаете с ним договор,снимаете показания приборов учета (составляется акт).
Застройщик вам платит за 9900м2
Лицо принявшее у застройщика за свои кровные 100м2
Все просто.
P.S.так как вам застройщик передал в управление квартиры вы за них отвечаете и обслуживаете.
Вы идете вместе с застройщиком и дольщиком на осмотр квартиры.Смотрите квартиру, возможно есть не доделки которые застр. обязан устранить в разумный срок.
Отправлено спустя 2 минуты 28 секунды:
Договор подписывается на три месяца, с пролонгацией 100500 раз)))
И действует до конкурса или первого ОСС.
У вас столько договоров сколько собственников.
Договора с каждым собственником это раз.
Договор с застройщиком до момента передачи кв.дольщику это два.
ЮрийКо
Заглянувший
Сообщений: 51
Баллов: 51
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 28.01.2016
Спасибо! Это Ваше разъяснение я понял еще первый раз, окромя того момента который уточнял. Исходя из сказанного Вами, договор с собственником я подписываю два раза: первый раз при передачи квартиры от застройщика — собственнику и действует он до конкурса или ОСС, второй после конкурса или ОСС. При этом я не говорю о договоре между УК и Застройщиком. Если так, то нигде не видел в документах упоминание на обязанность УК заключать договор с лицом получившим по акту помещение до ОСС на срок три месяца с пролонгацией. Другое дело подписать Договор с собственником без даты, тот который будет действовать после ОСС. Я сначала так Вас понял. Заранее спасибо!
Лаврентий
Живу на форуме
Сообщений: 2052
Баллов: 8103
ЖКХоинов: 48
Регистрация: 06.02.2014
А вот без даты как раз нельзя.
Читайте Форум не ленитесь,
читайте ЖК РФ, очень много раз писали про сроки.
Когда заключается на 3мес.,когда на год,когда на три,когда на пять.
ЮрийКо
Заглянувший
Сообщений: 51
Баллов: 51
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 28.01.2016
| Цитата |
|---|
| Лаврентий пишет: А вот без даты как раз нельзя. Читайте Форум не ленитесь, читайте ЖК РФ, очень много раз писали про сроки. Когда заключается на 3мес.,когда на год,когда на три,когда на пять. |
Спасибо, что не остается без внимания мой вопрос! Тем не менее ответ неконкретный или я в очередной раз не понял. Я перечитал весь форум, и много нашел интересного и поучительного, спорного и конкретного. И про три месяца с застройщиком, и про до трех лет по конкурсу, и про до пяти по решению ОСС, и про год перевыборы после конкурса, но про три месяца с жильцом с возможностью пролонгации — только в Вашем пояснении. При этом когда я говорил что без даты, то имел ввиду, что дату проставить после собрания, чтобы схитрить и было никак в мультфильме «… сначала полдня бегать чтобы сфотографировать, а потом еще полдня чтобы отдать фото…». И эта хитрость была понята мной из предыдущих пояснений участников форума, но наверное неправильно, так как это относилось к бюллетеням, реестрам выдачи и приема решений.
Roman676
Заглянувший
Сообщений: 76
Баллов: 76
ЖКХоинов: 0
Регистрация: 12.01.2016
| Цитата | ||
|---|---|---|
ЮрийКо пишет:
Спасибо, что не остается без внимания мой вопрос! Тем не менее ответ неконкретный или я в очередной раз не понял. Я перечитал весь форум, и много нашел интересного и поучительного, спорного и конкретного. И про три месяца с застройщиком, и про до трех лет по конкурсу, и про до пяти по решению ОСС, и про год перевыборы после конкурса, но про три месяца с жильцом с возможностью пролонгации — только в Вашем пояснении. При этом когда я говорил что без даты, то имел ввиду, что дату проставить после собрания, чтобы схитрить и было никак в мультфильме «… сначала полдня бегать чтобы сфотографировать, а потом еще полдня чтобы отдать фото…». И эта хитрость была понята мной из предыдущих пояснений участников форума, но наверное неправильно, так как это относилось к бюллетеням, реестрам выдачи и приема решений. |
Я бы тоже хотел посмотреть где прописано подобное!? «Заключение договора — который будет между договором с застройщиком и Конкурсом-ОСС»