Что лучше тсж или управляющая компания в новом доме

Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья

Через формат ТСЖ собственники квартир управляют своим домом: решают вопросы его содержания и благоустройства двора. Однако есть у самой демократичной формы управления и свои минусы

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.

Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.

Что такое ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.

Как создать ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Права и обязанности ТСЖ

В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.

ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.

Плюсы и минусы ТСЖ

У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.

Плюсы:

• один из главных плюсов ТСЖ в том, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже в силах их минимизировать в отличие от УК, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получении прибыли;
• ТСЖ может сдать часть своих помещений (если есть такие) в аренду, получать прибыль от размещения рекламы на фасадах, установки вышек сотовых операторов на крышах и т. д. При этом финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна и жильцам проще получить отчеты о стоимости оказанных услуг, чем в УК;
• вопросы эксплуатации и содержания дома можно решать между жильцами и правлением, а не в ходе часто сложных переговоров с управляющей компанией;
• ТСЖ сами могут выбирать подрядчиков на различные услуги и легко сменить их на другую компанию, если услуги оказываются некачественно. Жильцы сами выбирают подрядчиков, и если не нравится, как конкретная компания вывозит мусор, просто нанимают другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее и, возможно, придется делать это через суд.

Минусы:

• как и в управляющей компании, в правлении ТСЖ могут оказаться некомпетентные люди, жильцы могут быть неактивными, что приведет к сложностям в принятии важных вопросов по эксплуатации и содержанию имущества МКД;
• в отличие от УК, которые часто управляют большим числом домов и имеют достаточный капитал, у ТСЖ обычно нет собственных средств в необходимом количестве. В случае возникновения задолженности у жильцов могут возникнуть проблемы с расчетом с подрядчиками за содержание имущества;
• тарифы на некоторые работы для ТСЖ могут оказаться выше, чем для крупной управляющей компании, которая может снизить стоимость услуг благодаря большому объему заказов.

Как пожаловаться на ТСЖ

Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.

Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.

Директор по правовым и жилищным вопросам ГК «Комфорт» Николай Яценко в интервью порталу Новострой-М рассказал о том, какой вариант управления новостройкой предпочтительнее для собственников — через управляющую компанию или ТСЖ.

Что лучше для жителей — управляющая компания или ТСЖ?

Для каждой категории собственников и для каждого многоквартирного дома есть наиболее эффективные варианты. Они зависят от нескольких факторов. Первый — это средний достаток жильцов дома. Как правило, управляющая компания (УК) работает по тарифам, утвержденным общим собранием собственников, органами местного самоуправления, либо конкурсом, который проводят они же. Работа ТСЖ (товарищества собственников жилья) обходится гораздо дороже, расходы на содержание управленческого аппарата товарищества довольно высоки, поскольку делятся, как правило, на один многоквартирный дом.

Второй немаловажный фактор — активность собственников. Для создания и функционирования ТСЖ это немаловажное обстоятельство — среди жильцов должны быть активисты, готовые тратить свое время на управление домом. Хорошо, если это будут бескорыстные люди, искренне заинтересованные в благополучном содержании своего дома.

Часто складывается ситуация, при которой руководство ТСЖ превращает управление домом в свой частный бизнес, а бороться с этим крайне сложно, так как органы государственной власти проверяют ТСЖ крайне неохотно. Большое значение имеет и размер многоквартирного дома — если в нем более двухсот квартир, то общее собрание, необходимое для принятия большинства важных решений, становится проблемой. Итак, получается, что управляющая компания — более подходящий вариант для большого дома, жители которого не имеют высоких доходов и не готовы тратить время на управление домом самостоятельно.

Неплохо зарекомендовали себя и тандемы УК и ТСЖ, когда управляющая организация осуществляет управление многоквартирным домом по договору, заключенному с товариществом. Здесь активность собственников и контроль со стороны ТСЖ удачно сочетается с профессионализмом управляющей организации.

УК от застройщика — это хорошо или плохо?

Сейчас УК от застройщика — это данность. Большинство застройщиков имеют собственные управляющие организации, и надо рассматривать каждый такой случай отдельно. Есть множество как положительных, так и отрицательных примеров работы УК от застройщика. При этом нельзя отрицать, что управляющая организация — лучшая контролирующая сторона, так как именно ей придется сталкиваться со всеми недоделками и проблемами дома, допущенными на этапе строительства, именно она заинтересована в том, чтобы своевременно указать на них застройщику и убедить исправить.

У застройщика есть право выбирать УК. Но жители должны подтвердить этот выбор на общем собрании, иначе этот вопрос перейдет в компетенцию органов местного самоуправления. Смена УК тоже проводится жителями на общем собрании.

Почему сфера ЖКХ считается самой коррумпированной?

Я бы не согласился считать ее таковой. Действительно, есть вопросы, связанные с внесением в реестр лицензий Государственной жилищной инспекции, с проведением конкурсов органами местного самоуправления, но ситуация не настолько плачевна. Коррупция гораздо сильнее развита в образовании, медицине, органах власти. Но я бы сказал, что сфера ЖКХ — самая скандальная. Почему? Потому что мы сталкиваемся с ней ежедневно. Медицина, образование, правоохранительные органы возникают в нашей жизни время от времени, а наш дом мы видим каждый день, поэтому любые недостатки бросаются в глаза и раздражают. Сталкиваясь с вопросами ЖКХ ежедневно, любой человек начинает считать себя экспертом в данной области, поэтому часто возникают ожесточенные споры и недоверие.

Каковы основные признаки профессиональной управляющей компании?

Во-первых, это наличие лицензии на управление многоквартирными домами. Во-вторых, руководство компании должно иметь сертификаты сдачи квалификационного экзамена по лицензированной деятельности по управлению многоквартирными домами. Важно и наличие у компании квалифицированного персонала, а также материально-технической базы и выстроенных бизнес-процессов.

Следят ли жители за тем, как УК или ТСЖ расходуют их деньги?

Обычно нет. Всегда есть определенная открытая информация, но не многие к ней обращаются. Обычно такие вопросы возникают только при появлении претензий к качеству работы УК или ТСЖ.

Читайте также

Заложиться на НДС: на сколько подорожают коммунальные услуги с 1 января 2019 года

Лайфхак: как сэкономить на коммунальных платежах

Дата публикации 17 сентября 2018

• Что такое управляющая компания
• Что такое ТСЖ
• В чем плюсы УК и ТСЖ
• Недостатки УК и ТСЖ
• Что выбрать: УК или ТСЖ?
• Как перейти с УК на ТСЖ
• Как перейти с ТСЖ на УК
• Заключение

 Что такое управляющая компания

Управляющая компания – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который управляет многоквартирным домом за вознаграждение. Чтобы получить такие полномочия, УК должна заключить договор с собственниками на срок от трех месяцев до пяти лет. Общее количество квадратных метров, которыми владеют заключившие договор с УК лица, должно быть больше 50 % от общей жилой площади дома.

Управляющая компания:

• выступает посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг (или оказывает эти услуги самостоятельно);
• отвечает за техническое состояние дома и придомовой территории;
• организовывает ремонтные работы в соответствии с требованиями технического регламента.

Собственники имеют право получать информацию об оказанных услугах, тарифах, финансово-хозяйственной деятельности и требовать устранения дефектов в рамках договора. Часто УК ведет непрозрачную финансовую деятельность, не спешит «раскрывать карты» и советоваться с владельцами по поводу расходования средств. Оплата ее работы рассчитывается исходя из объема оказанных услуг и потребленных ресурсов. Поэтому в ее интересах – не снизить их потребление, а, наоборот, повысить.

Что такое ТСЖ

В отличие от УК, товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация. В него входит часть собственников, которые, с разрешения остальных, управляют общим имуществом. На общем собрании собственников прописывается устав, избираются члены правления (на период не более двух лет) и контролирующая ревизионная комиссия. Финансовая деятельность организации более прозрачна, чем в УК. ТСЖ имеет печать, счета в банке и создается на неопределенный срок.

Задача ТСЖ – содержать, сохранять и приумножать общее имущество, обеспечивать жильцам поставки коммунальных ресурсов. Собственной материально-технической базы ТСЖ не имеет, поэтому заключает договоры с подрядными организациями, которые обслуживают дом.

Товарищество заинтересовано в снижении затрат на ресурсы, поскольку каждый его участник является собственником жилья в этом доме. Сэкономленные деньги идут на благоустройство придомовой территории, организацию детских и спортивных площадок, установку домофона, наем консьержа и другие удобства.

В чем плюсы УК и ТСЖ 

Управляющие компании имеют такие преимущества:  

• С 2015 г. УК, по закону, проходят процедуру лицензирования, подтверждающую их квалификацию.
• У них есть собственная материально-техническая база.
• От их услуг можно отказаться в любое время, если жалоб на некачественное обслуживание будет слишком много.

Но и у ТСЖ много положительных моментов:

• финансовые операции прозрачны, жильцы имеют к ним доступ;
• важные решения принимаются оперативно и сообща, на собрании;
• ТСЖ может получать дополнительные доходы на общие цели, например сдавать пустующее подвальное или чердачное помещение в аренду, размещать на фасаде дома рекламу;
• жильцы самостоятельно выбирают поставщиков коммунальных услуг, руководствуясь собственной выгодой. 

УК несет ответственность перед жильцами за оказанные услуги на основании договора. В случае нарушений к ней применяются пункты Закона о защите прав потребителей. ТСЖ такой ответственности не несет: здесь многое зависит от личных качеств и заинтересованности членов товарищества.

Недостатки УК и ТСЖ

Собственники обычных квартир и элитных апартаментов должны быть готовы к таким минусам в работе УК:

• Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
• Поскольку территориально УК находится на отдалении от жилого дома, к тому же часто обслуживает одновременно несколько объектов, решения по обращениям жильцов принимаются медленно.
• УК самостоятельно выбирает подрядчиков и поставщиков услуг, при этом тарификация не всегда выгодна для населения.
• Оплата услуг УК по договору достаточно высокая.

Есть минусы и у ТСЖ:

• В состав товарищества входят обычные жильцы, часто некомпетентные в жилищных вопросах.
• Между ними бывают разногласия, что иногда делает управление неэффективным.
• Услуги подрядчиков, нанятых разово ТСЖ, обходятся дороже, чем в случае с управляющей компанией.
• Объединение жильцов сложно ликвидировать.

Что выбрать: УК или ТСЖ?

С одной стороны, управляющие компании с большим опытом и квалифицированными кадрами лучше, чем ТСЖ, могут обеспечить бытовой комфорт. Но за это придется регулярно платить, и немало. Даже если для большинства жильцов цена не имеет приоритетного значения, в многоквартирном доме всегда найдутся те, для кого этот вопрос актуален. Поэтому с точки зрения экономичности лучше ТСЖ.

Выбрать товарищество стоит, если в него наверняка войдут честные, инициативные люди:

• с управленческим опытом;
• имеющие свободное время и желание управлять домом;
• во главе с опытным, амбициозным председателем, в идеале не новичком в сфере ЖКХ.

Как перейти с УК на ТСЖ

Если тарифы УК, по мнению большинства жильцов, завышены или управляющая компания не выполняет обязательств, форму управления домом можно изменить.

• Инициативная группа организует собрание собственников, на котором принимают принципиальное решение о смене формы управления большинством голосов (более 50 %).
• Договор с УК не продлевают, если срок его действия подходит к концу. В других случаях его расторгают по обоюдному согласию или на основании невыполненных со стороны УК обязательств. Для этого достаточно большинства голосов «за».
• Организуется товарищество. На общем собрании выбирают председателя и членов правления, определяют срок полномочий, поставщиков ресурсов и подрядчиков для оказания разовых коммунальных услуг.
• После оплаты госпошлины ТСЖ регистрируется в налоговой службе (пакет документов включает протокол собрания, устав и сведения о голосовавших).
• По результатам регистрации запись вносится в ЕГРЮЛ.
• Товарищество встает на учет в Пенсионном фонде, органах статистики и фонде социального страхования, изготавливает собственную печать.

Прежде чем отказываться от УК в пользу ТСЖ, стоит провести аудит управляющей компании и просчитать расходы на самостоятельное содержание дома. Возможно, выгоднее оставить все как есть.

Как перейти с ТСЖ на УК

Пошагово смена формы управления в этом случае выглядит так:

• Организовывается собрание собственников (не менее 50 %) для рассмотрения вопроса смены формы управления, ликвидации ТСЖ и выбора УК.
• По результатам собрания составляется протокол.
• Заключается договор с выбранной УК.
• ТСЖ завершает дела в течение 30 дней и передает документацию в руки новой управляющей компании.
• Новая УК заключает договоры с поставщиками услуг.

Заключение

Существует и промежуточный вариант, который учитывает недостатки обеих форм. Малоэтажный дом или московская высотка может находиться одновременно под управлением УК и ТСЖ. Товарищество выбирает представителя, который будет контролировать работу управляющей компании – расход бюджета и качество услуг. Безусловно, организовать это не так просто, к тому же нужен квалифицированный специалист с хорошей мотивацией. Поэтому большинство собственников по-прежнему склоняются к традиционному варианту с УК.

– Собираемся покупать сыну квартиру. Нашли неплохой вариант, но в том доме действует ТСЖ. А в доме, где мы сейчас живем, у нас управляющая компания. Честно говоря, никогда с ТСЖ не сталкивались. Теперь думаем, стоит ли связываться или лучше поискать вариант, где будет УК. Что на самом деле эффективнее и выгоднее?

– Проживание в многоквартирном доме – это ежедневная необходимость решать множество вопросов организации комфортного проживания. Разберемся в плюсах и минусах УК (управляющей компании) и ТСЖ (товарищества собственников жилья) и в том, какая форма управления удобнее и выгоднее.

🏠 Что такое ТСЖ и УК

УК – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. УК управляет многоквартирным домом за вознаграждение, поэтому основная ее цель – получение прибыли.

Компания действует на основании договора управления, заключенного с собственниками квартир в количестве не менее 50%. Процентное отношение устанавливается, согласно площади помещений, а не численности владельцев квартир. УК несет ответственность перед собственниками квартир за оказание всех услуг и выполнение всех работ по надлежащему содержанию общего имущества в доме, согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Фактически УК является посредником между поставщиками услуг и жильцами дома. В отличие от ТСЖ управляющая компания может обслуживать не один дом, а множество – в зависимости от своих финансовых ресурсов. При этом многоквартирный дом может находиться в управлении только одной УК.

ТСЖ – это некоммерческое объединение собственников квартир для совместного управления общим имуществом. Свою деятельность ТСЖ осуществляет на основании устава, принятого на общем собрании собственников. Также на общем собрании избирается правление и ревизионная комиссия, поскольку у ТСЖ есть бюджет и финансовый план, который необходимо контролировать.

При ТСЖ жильцы дома имеют право влиять на условия проживания и контролировать величину платы за коммунальные услуги, согласно части 1 статьи 135 Жилищного кодекса РФ. Также ТСЖ обязано содержать общее имущество в надлежащем состоянии и обеспечивать безопасность нахождения в многоквартирном доме, согласно части 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

О деятельности ТСЖ члены правления должны отчитываться на каждом собрании. Из-за этого финансовая деятельность здесь более прозрачна, чем в УК, поскольку собственник каждой квартиры имеет возможность повлиять на решения по благоустройству дома.

Главные отличия. Сравнительная таблица

Отличия между ТСЖ и УК:

✅ Плюсы и минусы ТСЖ

К плюсам ТСЖ можно отнести:

1. Финансовые операции прозрачны, все жители дома имеют к ним доступ.
2. Все решения, касающиеся жизни дома и общего имущества, принимаются на общем собрании.
3. ТСЖ имеет право управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств на общие цели (сдавать подвал в аренду, размещать на доме рекламу и т. д.).
4. Можно самостоятельно выбирать поставщиков коммунальных услуг.
5. Деньги собираются только на реальные нужды (например, на ремонт по факту – собрали деньги и отремонтировали).
6. Свобода в распоряжении финансами (не нужно ждать плановых работ, например).
7. Возникающие вопросы решаются быстрее.

К минусам ТСЖ можно отнести:

1. Многое зависит от активистов в правлении ТСЖ, их честности и компетентности (есть риск нецелевого расходования средств).
2. В отличие от УК ТСЖ не несет ответственности за оказанные услуги на основании договора (поскольку его просто нет).
3. Некоторые работы, особенно разовые, для ТСЖ стоят дороже, чем для УК.
4. При наличии конфликтов с подрядчиками или госструктурами интересы придется отстаивать самостоятельно или обращаться за помощью к юристам.
5. Необходимость самостоятельного ведения бухгалтерской деятельности (сбор средств, расчет с поставщиками, подсчет «коммуналки» и т. п.).

👇 Плюсы и минусы УК

К плюсам УК можно отнести:

1. Все расходы запланированы, а работы ведутся строго по графику.
2. УК располагает собственными средствами, поэтому в случае задолженностей со стороны жильцов может рассчитаться с подрядчиками и продолжать оказывать необходимые услуги.
3. Знает нормы предоставления услуг, поэтому в спорах с подрядчиками и госструктурами более компетентна.
4. За ненадлежащее выполнение обязанностей УК несет административную или уголовную ответственность.
5. Имеет достаточное количество квалифицированного персонала и спецтехники.

К минусам УК можно отнести:

1. Цель УК – зарабатывание средств, поэтому она не заинтересована в предоставлении наиболее экономически выгодных услуг.
2. Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
3. Невозможность влиять на выбор поставщиков коммунальных услуг.
4. Обслуживание УК часто дороже, чем ТСЖ.

💫 Выбор: что лучше и выгоднее

Очень многое здесь зависит от конкретных людей. Если в правлении ТСЖ окажутся честные и инициативные люди, готовые вникать в вопросы жителей, то лучше остановить выбор на ТСЖ. Это более удобная и экономичная форма управления многоквартирным домом, нежели УК. Все вопросы будут решаться быстрее, но нужно отдавать себе отчет в том, что решения абсолютно всех проблем лягут на плечи жителей и правления ТСЖ.

Все в доме должны будут проявлять гражданскую позицию и контролировать деятельность правления. Это обусловлено тем, что иначе правление ТСЖ может потратить средств больше, чем нужно, или и вовсе пустить их не на то. Поскольку в обязанности членов ТСЖ входит множество функций, в том числе ведение бухгалтерской деятельности, нужно заранее понять, имеет ли кто-то из жителей дома необходимые навыки и опыт. Иначе придется платить дополнительные средства профессионалу со стороны, а это уже окажется невыгодным.

Что касается УК, то, к сожалению, здесь возможностей для злоупотребления служебным положением еще больше. Большинство решений принимаются без согласия с собственниками квартир, что может повлечь переплату и некачественно оказанные услуги.

Если же УК работает добросовестно, она в состоянии обеспечить требуемый уровень комфорта за счет технических и материальных средств. К тому же договор с действующей управляющей компанией можно расторгнуть и выбрать другую, а ликвидировать неработоспособное ТСЖ – сложнее.

В общем и целом жильцам выгоднее ТСЖ, но нужно смотреть на конкретную ситуацию.

❓ Часто задаваемые вопросы

Содержание жилого дома важно доверить надежной компании. Повседневное обслуживание новостройки, обеспечение ее электроэнергией, водой, газом, вывоз мусора и бытовых отходов — кто за все это отвечает? Какие есть формы управления многоквартирными домами, что предпочтительнее для жильцов — выяснил Новострой-СПб.

Формы управления многоквартирными домами: ТСЖ и УК

Согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 44), органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, в чьей компетенции находится выбор формы и способа менеджмента дома.

ТСЖ представляет собой некоммерческую организацию, члены которой желают вести совместную хозяйственную деятельность. В ее состав входят, как правило, инициативные граждане, проживающие в одном или нескольких домах, расположенных на земельных участках, имеющих общую границу. В пределах этих участков должны находиться инженерно-технические сети и иные элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования. ТСЖ становится юридическим лицом после государственной регистрации и имеет печать и счет в банке. Путем голосования выбираются председатель ТСЖ, правление и ревизионная комиссия (контролирующий орган).

Управляющая компания — это специализированная коммерческая организация, которая профессионально занимается управлением дома и получает за это вознаграждение. В отличие от ТСЖ, способна обслуживать сразу несколько домов в разных кварталах.

На общем собрании собственников жилья утверждается стоимость содержания многоквартирного дома и принимается решение о том, по каким расценкам работает управляющая компания. Стоимость коммунальных услуг утверждает Комитет по тарифам Санкт-Петербурга.

Когда застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, он обязан передать его на баланс УК. Право на управление новым домом управляющая компания получает на конкурсной основе. Конкурс проводит Администрация города либо области, комментирует Ольга Барашкова, заместитель руководителя Отдела маркетинга и рекламы ГК «Прок». И лишь после оформления собственности на квартиры жильцы могут провести общедомовое собрание и изменить форму управления.

«В Петербурге более 23 тысяч многоквартирных домов. Из них четыре тысячи управляются товариществами собственников жилья (ТСЖ) и жилищными кооперативами (ЖСК). Все остальное находится в ведомстве управляющих компаний»

Игорь Синькевич, генеральный директор «Управления комфортом» (входит в Группу RBI)

Алла Винник, генеральный директор АО «Сервис-Недвижимость» (входит в Группу «Эталон»), считает, что ТСЖ сейчас встречается реже, чем УК, потому что на начальном этапе, после получения квартир, у собственников, как правило, нет желания и возможности взять управление домом в свои руки. Надо проводить собрание собственников, причем, с соблюдением всех процедур, заключать договоры с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями, принимать инженерные системы дома. «Все это требует немало человеческих и финансовых ресурсов, тратить которые новоселы не готовы. К тому же, на нежелание организовывать ТСЖ повлияли также значительные изменения законодательства и ужесточение требований надзорных органов», — отмечает спикер.

Что выгоднее?

На этот вопрос нет универсального ответа. Все зависит от состава услуг, которые жители хотят получить, а также от возможностей управляющей компании. Если УК крупная и добросовестная, то с большой долей вероятности она получит более выгодные цены почти на все виды услуг, поскольку подрядчики работают на многих домах и готовы давать цену ниже. «Как пример, мы знаем, что услуги охраны для нашей компании обходятся примерно в два раза дешевле, чем те же услуги, которые охранные предприятия оказывают некоторым ТСЖ», — сообщает Александр Арсеньев, вице-президент, руководитель дивизиона «Услуги для проживания, Россия» концерна ЮИТ.

Этого же мнения придерживается и Игорь Синькевич: «Если взять хотя бы пятилетний период, суммы окажутся не в пользу ТСЖ. В УК работают специалисты, знания и опыт которых позволяют сократить расходы».

Иногда у жильцов дома возникает вполне обоснованное желание сократить расходы на его содержание. Эксперты предостерегают от принятия скоропалительных решений: «УК только предлагает и обосновывает тарифы, по которым считает целесообразным обслуживание того или иного дома в соответствии с его техническим обеспечением, классовостью, наличием или отсутствием специального оборудования, благоустройства, охраны и так далее. Если собственники отказываются от этих услуг, то они могут снизить стоимость обслуживания, но при этом они должны понимать, что и уровень комфорта и безопасности также будет ниже», — говорит Алла Винник.

От чего зависит эффективность управления домом

У каждой формы управления домом есть свои достоинства и недостатки. К ее выбору стоит подходить, тщательно проанализировав все факторы, чтобы остановиться на оптимальном варианте. На рынке имеются различные примеры работы ТСЖ и УК — как качественно проделанной, так и откровенной «халтуры». В целом эксперты сходятся на том, что управление домом при помощи ТСЖ может быть эффективным только в том случае, если владельцы жилья проявляют инициативу, ответственно относятся к своим обязанностям и готовы принимать активное участие в решении хозяйственных вопросов.

Так что результативность управления домом зависит скорее не от формы организации (ТСЖ или УК), а от профессионализма ее сотрудников, уверена Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге. «Чтобы обслуживание дома ТСЖ было максимально эффективным, следует особое внимание уделить выбору председателя и других управленцев. Это должны быть знающие заинтересованные люди, и их должно быть достаточное количество. Что же касается экономии за оплату при ТСЖ или УК, то она достаточно относительна. К примеру, некоторые работы разового порядка для ТСЖ могут обойтись дороже, тогда как у УК есть налаженные связи с подрядчиками и скидки за объемы предоставляемых услуг», — комментирует спикер.

Есть и другие нюансы. Например, по закону УК и ТСЖ контролируют различные инстанции. И штрафы, которые накладываются на организации, отличаются в разы. В некоторых случаях председателю ТСЖ проще заплатить штраф, чем устранять неполадки, а УК не может себе этого позволить, рассказывает Алексей Буцайло, заместитель генерального директора УК «КВС-сервис». В результате ТСЖ может превратиться в формальный орган, который только собирает средства с жителей, но ничего не выполняет. Эксперт отмечает еще один существенный момент: ТСЖ не лицензируются, в отличие от УК, поэтому нет и требований по квалификации специалистов. Из-за этого могут возникнуть сложности с выполнением профессиональных обязанностей на должном уровне.

Что лучше выбрать — ТСЖ или УК

На этот вопрос эксперты не могут ответить однозначно, хотя в большинстве своем склоняются все-таки в пользу профессионалов. «Формат ТСЖ — уходящий. Все меньше и меньше домов переходят на эту форму управления домом. А многие из тех, которые сейчас используют ТСЖ, либо полностью от нее отказываются, либо нанимают управляющую компанию на большинство операций. Причина проста: ежедневно заниматься обслуживанием дома — сложно. Это требует много времени, умений, компетенций. Это постоянная работа», — комментирует Александр Арсеньев.

Профессиональная, хорошо работающая УК может дать много того, что не может ТСЖ просто в силу отсутствия финансов и ресурсов. «Простой пример: если у ТСЖ нет денег на счету из-за долгов жителей, то их неоткуда взять, тем более оперативно. А у управляющей компании есть и собственный капитал, и доступ к банковскому кредитованию. Если в доме происходит какая-то серьезная поломка, которая требует вложений, то ТСЖ, опять-таки, не может оперативно найти необходимые для ее устранения средства», — приводит доводы эксперт.

«ТСЖ зачастую образовываются тогда, когда у дома есть неудачный опыт с плохой управляющей компанией»

Александр Арсеньев, вице-президент, руководитель дивизиона «Услуги для проживания, Россия» концерна ЮИТ

Алла Винник считает, что ТСЖ может быть эффективно в случае отдельно стоящего небольшого дома на 100-200 квартир или коттеджного поселка. Если же говорить о многоквартирных домах и, тем более, больших комплексах с объектами социальной инфраструктуры, к тому же объединенных инженерным оборудованием, то в этом случае ответ однозначный: УК будет лучшим выбором.

Иногда владельцы квартир интересуются, можно ли в индивидуальном порядке заключить прямой договор с ресурсоснабжающей организацией. Да, законодательством РФ это предусмотрено. Нужно провести собрание собственников жилья и проголосовать. Для принятия положительного решения потребуется набрать 50% + 1 голос, тогда организация должна будет заключить с каждым собственником индивидуальный договор. Клиенты станут получать дополнительные квитанции на оплату, а деньги на счет компании переводиться напрямую, минуя компанию-посредника. Имеет ли это смысл? Почти никакого, говорят эксперты, потому что для собственника не поменяется ничего, кроме стороны в договоре. Прямой договор направлен не на экономию, а на обеспечение того, что деньги 100% дойдут до ресурсоснабжающей организации.

УК от застройщика — хорошо или плохо?

У многих застройщиков сейчас есть собственные управляющие компании. И новоселы не всегда рады тому факту, что их домом будут управлять фактически те же люди, которые его строили, особенно если была задержка по срокам или другие негативные моменты. Однако Ольга Барашкова рекомендует не воспринимать агрессивно УК от застройщика, а присмотреться к ее работе в течение нескольких месяцев. Ведь любую УК в конце концов можно поменять, если собственников не устроит ее работа.

Чаще же случается так, что УК, созданная застройщиком, становится связующим звеном между компанией и жильцами, что позволяет быстрее и эффективнее решать вопросы, связанные с гарантийными и другими обязательствами, а также предоставлять дополнительные возможности, говорит Алексей Буцайло. Например, если жилой комплекс строится не одной очередью, а несколькими, девелопер может, отслеживая мнения жителей через управляющую компанию, вносить коррективы в ход строительства. Управляющая же компания в ежедневном общении с собственниками набирает эксплуатационный опыт и доносит его до застройщика. При налаженном контакте УК имеет возможность вносить определенные коррективы в проект дома и благоустройство прилегающей территории. «Если УК работает на рынке достаточно давно, то имеет четкое представление о том, какие аспекты будут особенно важны для собственников, когда они вселятся. Даже если на стадии приобретения квартиры сами собственники еще не подозревают об этих аспектах», — комментирует эксперт.

«Спрос на качественное управление жилой недвижимостью неизменно увеличивается. Жильцы постоянно ужесточают требования к обслуживанию домов, а кому как не застройщику лучше знать все нюансы и особенности каждого конкретного дома. Кроме того, увеличивается степень ответственности застройщика. Ведь перспектива эксплуатировать построенное обязывает девелопера еще тщательнее думать на этапах проектирования и строительства и об энергосбережении, в частности, и о качестве жилья, в целом»

Надежда Калашникова, директор по развитию компании Л1

Можно ли сменить управляющую компанию

Если управляющая компания добросовестна и нацелена на долгосрочное сотрудничество, то глобальных разногласий между ней и собственниками быть не должно, хотя всегда могут появиться отдельные люди, выражающие недовольство качеством обслуживания. Главное, чтобы подавляющее большинство клиентов устраивала текущая ситуация.

К сожалению, бывает и по-другому: УК не слышит мнений жителей, не учитывает их интересы, не выполняет свои обязательства. Поэтому периодически в прессе появляются истории о борьбе жильцов с УК, которые часто заканчиваются в суде. Основные проблемы стандартны — некачественное предоставление услуг и завышенные цифры в квитанциях. Конфликты, которые не получается урегулировать мирным путем, приводят к отказу от сотрудничества с конкретной управляющей компанией, говорит Ольга Барашкова.

Если работа УК категорически не устраивает собственников, то они должны организовать и провести собрание и выбрать другую УК. Работа эта непростая и кропотливая, этим обычно занимаются специально нанятые юристы, рассказывает Алла Винник.

Если в уведомлении указано наименовании организации, выбранной собственниками, и ее адрес, то в течение 30 дней УК, ранее управлявшая домом, обязана передать новой компании всю документацию.

Современные методы работы управляющих компаний

Благодаря развитию современных технологий изменился весь окружающий мир, в том числе и отрасль ЖКХ. Если еще несколько лет назад приоритетной формой заявки в УК от собственника было письменное обращение, то сейчас почти все собственники имеют электронные кабинеты на разных платформах, могут подавать заявки онлайн, не выходя из дома, и отслеживать в режиме реального времени их выполнение, рассказывает Алексей Буцайло.

Упростился также диалог между собственниками и УК. По мнению Александра Арсеньева, изменения в методах работы в современных УК связаны именно с клиентскими процессами. В УК стали понимать, что отношения с клиентом являются главным и ключевым условием успеха.

Появились также различные мобильные приложения и специальные программы. Игорь Синькевич рассказывает про действующее мобильное приложение «RBI Сервис». В домах компании внедрена система QR-кодов. Пользователь наводит камеру смартфона на код на стене и автоматически сигнализирует в УК о том, что в данном месте есть неисправность: перегорела лампочка, сломан доводчик и так далее. Еще одна возможность приложения — ежемесячно подавать в управляющую компанию данные счетчиков воды и электричества.

Алла Винник помимо неизбежного развития IT-технологий делает акцент на прямых контактах с клиентами и получении от них обратной связи. Для этого проводятся опросы, на основе которых в дальнейшем принимаются решения по улучшению работы УК, открываются официальные группы в социальных сетях, создается специальное программное обеспечение для работы колл-центра и анализа поступающих заявок и заявлений и многое другое, проводятся презентации для новоселов, во время которых будущих жителей знакомят с руководством компании и командой, которая будет обслуживать дом.

Читайте также

«Болезненная тема»: подорожает ли «коммуналка» из-за повышения НДС до 20%

«Люди готовы брать жилье без инфраструктуры и дорог»: почему энергоэффективность пока не волнует покупателей новостроек

Превзойти норматив по зелени и примирить пешеходов с машинами: секреты благоустройства от застройщиков

Дата публикации 01 ноября 2018