Что лучше тсж или управляющая компания отзывы

Я наверно сделал для своего дома больше, чем большинство из моих соседей (Прошу прощение, если приуменьшил чей-то вклад, есть люди, которые сделали еще больше, спасибо им), Поэтому могу точно сказать, что меня хватает не только на вопли в форумах, стараемся, делаем, проводим разъяснительные беседы.
Но 95% процентов начинаний упирается в жильцов, в их отношение к дому, безразличию к своему комфорту.
Если в доме соседи адекватные, которые ответственно относятся к сохранности имущества, к тем же собраниям, вовремя платят, то с ТСЖ однозначно лучше чем с УК, можно говорить не только об обслуживании, но и про развитие, благоустройство, К этому должен стремиться любой дом однозначно.

НО! Если в доме проживает стадо баранов, которые срут, там где едят, не хотят поднять жопу чтобы сходить на собрание (необходимую явку для собрания ТСЖ не набрать никогда), в большинстве своем не платят вообще (Как ТСЖ будет существовать, если оплачивают кварплату только 10% собственников (регулярно и того меньше, у большинства ноль с самого момента сдачи дома)). В таком разкладе будешь рад пастуху с кнутом, который будет хотябы сидеть и наблюдать, чтобы не отгрызли последнюю дощечку на хлипком заборе, нечего говорить про прелести благоустройства.

Могу провести экскурсию, с демострацией парнокопытных представителей семейства соседикусов обыкновенных, с демонстрацией последствий их жизнедеятельности и выслушиванием мнений о их же принципах проживания (Я здесь пока не живу, поэтому побоку, кто где нагадил, потом буду жить, тоже начну срать, ибо я тут царь и бог, что хочу то и делаю — таких человек 20. Еще половина с философией — Вам надо, вы и убирайте, а мне и так хорошо, всю жизнь в хлеву прожил, вот и нечего себя чистотой разнеживать, и третья группа — мне вообще всё по барабану, главное чтобы не платить)

Анализ существующего законодательства убедительно показывает, что эти новые законы (ЖК, ЗК и др.) «пострашней», чем печально известные «приватизация», «монетизация», дефолт и др. «Те» — были «пробой» на «безграмотность, покорность и безразличие к себе» и мы её «успешно» прошли. Сначала нас лишили предприятий, сбережений, части прав, а теперь нам «предлагают» отдать свое жилье!
Ведь именно ТАК и будут реализованы эти новые «законы»! (например ст.90-ЖК и др.) Какими бы «благими намерениями» ни руководствовались наши депутаты! И именно МЫ виноваты в этом, т.к. все еще не научились выбирать! Значит, всему, а в т.ч. и этому, нам надо срочно учиться! Иначе мы потеряем еще и право на жилье!
Этот закон (188-ФЗ) является прекрасной иллюстрацией известной аксиомы: «Любая бюрократия и обслуживающая ее законодательная система стремится к пределу своей некомпетентности». Ведь это надо додуматься, кроме внутренних противоречий, допущенных в законе, суметь разработать его так, чтобы он содержал еще более 500 противоречий федеральным законодательным актам. Но, основная цель достигнута. Этот закон прекрасный инструмент для зачистки престижных районов города от малоимущих граждан. Кроме того, он дает возможность беззатратного обогащения – «дельцам от власти», переписывая муниципальную (общественную) собственность в свою личную (частную). Таким образом, уже были отданы в частные руки целый ряд государственных монополий – энергетика, связь, транспорт, недра, алкоголь и табак. То есть все, что являлось источником преумножения народного достояния.
Теперь настала очередь НАШЕГО ЖИЛЬЯ!
Рассмотрим, как нам сегодня, при «имеющихся» законах, поступить, что бы выйти из сложившейся ситуации с «наименьшими потерями».
При этом не надо забывать, что ни одна из существующих и предлагаемых форм управления жилищным фондом при сложившейся системе договорных отношений не эффективна и в перспективе несостоятельна. Поэтому: Законодательное регулирование должно осуществляться не между участниками правоотношений в ЖКХ, а по отношению к самой системе ЖКХ, как отрасли.
Поскольку новый ЖК РФ предлагает населению всего 3 способа управления жилым домом:
1) непосредственное управление; 2) управление товариществом собственников жилья — ТСЖ; 3) управление управляющей организацией — УК; необходимо учесть, что в рамках существующего законодательства возможны, так же, другие формы и способы эксплуатации и управления жилым фондом и территорией проживания, один из них, т.е. «4-й способ» – это:
ТСЖ в рамках ТОС – САМЫЙ ВЫГОДНЫЙ ДЛЯ ГРАЖДАН!
Структурными подразделениями АГТС («Юридический корпус ТОС», «Отдел социальных технологий») разработаны способы и технологии наиболее выгодных населению вариантов структурных и правовых взаимоотношений в жилищной сфере.
Проанализировав этот «4-й способ», вырисовывается схема общего управления многоквартирными домами (группа домов, квартал, микрорайон). Этот способ позволяет идеально совместить возможности Жилищного кодекса и органов ТОС, а именно: поэтапно проводя общие собрания собственников многоквартирных домов по выбору способа управления и предоставляя права уполномоченному (совету) по дому жители одновременно могут делегировать им права на создание органа ТОС. Это особенно актуально в образовании консолидированного бюджета по проведению капитального ремонта и развитию, благоустройству территории.
Таким образом, жители создают «управляющую организацию» в структуре органа ТОС, где САМИ СТАНОВЯТСЯ ЕЁ УЧРЕДИТЕЛЯМИ. Исходя из этого уполномоченные (Совет) могут вынести на обсуждение жителей территории план поочерёдного капитального ремонта домов, причём с участием администрации города, давшего гарантию своего участия в этом ремонте. Естественно, что эту гарантию надо получить перед выбором способа управления каждым домом в отдельности.
Представьте себе: Ваш микрорайон – территория ТОС; в каждом доме – управдом (официально выбранное или нанятое лицо или председатель ТСЖ); все управдомы входят в «Расширенный совет ТОС», каждый отстаивает интересы своего дома; в составе совета ТОС (в его исполнительном органе) своя «УК» или нанятые жителями, на своих условиях – УК, ЖКО. Всего один орган, но не только максимально УПРАВЛЯЕМЫЙ И ПОДКОНТРОЛЬНЫЙ населению, но и самый МАЛОЗАТРАТНЫЙ!

1. Объединение ТСЖ в рамках ТОС дает жителям конкретной территории право САМИМ решать вопросы застройки территории, контроля коммунальных структур, развития сферы услуг и т.п. – т.е. вопросы местного значения.
2. Кроме того, реализация программ органов ТОС позволит создать, практически беззатратно, систему автономных источников теплоэнергоснабжения, снижая тарифы и контролируя качество услуг, высвобождая имеющиеся ресурсы для развития промышленности, экономики и, в итоге, т.н. «удвоения ВВП»!
3. Объединение ТСЖ в рамках ТОС позволит разработать новые правила, реконструировать и развивать городскую систему теплоэнергоснабжения в соответствии с новыми потребностями города, именно — экономя бюджетные средства.

Но, сегодня, в условиях тотальной коррупции на всех уровнях власти, человек может защитить себя только САМ, путём самоорганизации по месту жительства.

Ну, а если мы, как всегда, «проспим», то за нас «МЭРИЯ» заключит «СВОЙ» договор управления. В этом случае, в вашем доме ничего не изменится, и никакой реформы не произойдет. Просто Ваши затраты на ЖКХ многократно увеличатся! Если вас устраивает положение подневольного собственника, это тоже ваше право. ВЫБИРАЙТЕ!
«Юридический корпус ТОС», «Отдел социальных технологий» — АГТС

конечно масса, как и везде. Поэтому, в этом деле ГЛАВНОЕ — читать первоисходники, т.е. закон, а не руководствоваться эмоциями. Я уверена, что бабульки в случае ТС руководствуются эмоциями и искренней верой, что они «шмогут лучше», не представляя себе, что работа ТСЖ это не просто трансляция квитанций от поставщиков услуг к жильцам, это огромная работа. Поэтому, если бабльки хотят начать вникать, пусть опробуют себя в роли ревизоров, тоже работы будь здоров — требуется и время, и самодисциплина, и мозги. Если там разберутся, значит смогут и ТСЖ для управления сбацать со временем

Танцующая писал(а) 20 фев 2013, 12:05:Основная беда в том, что жильцы разобщены, с соседями-то не всегда знакомы, что уж говорить про весь дом. В связи с этим, никакого собрания зачастую и вовсе не проводят, сочиняют липовый протокол, по нему забирают дом. Усё.

Вы знаете, когда я въехала в свой дом, тоже думала, что эта проблема главная. Однако, моя беда оказалась в другом. 90% собственников в моём доме — это престарелые люди и которые думаю, что стать Председателем правления — это почётно, и каждый, кто хочет быть председателем — будет делать эту работу бесплатно. Люди элементарно не готовы платить за ведение хозяйственной деятельности. Понимаете, когда я озвучила это, то у нас вышли такие инициативщики. Один говорит «я бухгалтер», другой «я — инженер по геологическим изысканиям», третий — «я инженер по проектированию состем водоснабжения». Хорошо, говорю, готов ли каждый из вас провести техническую экспертизу состояния дома по своему профилю? Нет, отвечают, подрядчик нужен, оборудование, ПО, пятое десятое. Хорошо, говорю, будет подрядчик, напишет отчёт. Готов ли каждый из вас взять отчёт на экспертизу и дать квалификационное заключение, о том, что в отчёте нет полной хуйни? Нет, уже замялись…
Я по своему направлению говорю, вот я лично могу взять на контроль системы видеонаблюдения и системы технического учёта электроэнергии, наладим систему технического учёта, можно будет далее наладить оптимизацию энергопотребления. Надо нам такое? Безусловно надо. Более того, есть уже 1 дом, который полностью сделал такую вещь. Им правительство Москвы субсидии всякие давало вместе с премиями за самый энергоэффективный дом Москвы. Все загорелись, да, надо, надо такую шнягу. Ну дык, говорю, у них главный инженер в этом ТСЖ получают под сотню зарплату по штатному расписанию (справедливости ради, главный нженер там отвечает за все инженерные системы дома) Все сразу поникли…. Так что проблема в том, что люди не готовы платить. Все ждут, что само по себе сделается, бесплатно.
Ну и есть группа товарищей, которые, конечно же, займут перпендикулярную позицию любому начинанию. Типа «а баба Яга против!»

Проанализировав имеющуюся в свободном доступе информацию о плюсах и минусах управляющей организации (далее – УК) и товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ), невольно создается впечатление, что данные статьи пишут люди, весьма далекие от жилищно-коммунального хозяйства и не знающие реального положения дел. Давайте вместе разберемся с основными тезисами, которые они указывают как плюсы или минусы.

Что такое УК и ТСЖ

Итак, согласно ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме. При управлении многоквартирным домом ТСЖ указанное товарищество несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов, правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах или за обеспечение готовности инженерных систем.

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества. Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов членов товарищества. В ст. 145 ЖК РФ перечислены вопросы, решение которых относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

О собрании членов ТСЖ

Все вопросы по управлению МКД у ТСЖ относятся к компетенции общего собрания членов ТСЖ, правление ТСЖ является исполнительным органом, и, попрошу отметить, собрание членов ТСЖ правомочно, если в нем приняли участие члены ТСЖ, обладающие более чем 50% голосов. Собственники МКД не обязаны быть членами ТСЖ, они становятся членами ТСЖ лишь по заявлению. Вот и представьте, сколько работы надо провести, чтобы организовать это самое правомочное общее собрание членов ТСЖ.

Если в УК можно просто заказать актуальный на дату проведения собрания реестр собственников, то в ТСЖ надо еще сделать выборку членов и не членов ТСЖ и надлежащим образом их уведомить. Поэтому доводы о том, что несомненным плюсом ТСЖ является дословно то, что «важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников», весьма сомнительно, особенно про кратчайшие сроки.

Еще один вывод из Интернета о плюсах ТСЖ – это то, что «правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах». Опять же заблуждение.

Правление может, но если его на это уполномочит общее собрание членов ТСЖ, правление лишь исполнительный орган, смотрим ст. 145, 147, 152 ЖК РФ. И почему этого не может сделать УК, если ее уполномочит общее собрание собственников многоквартирного дома? Смотрим опять же ЖК РФ ч. 4 ст. 36 по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Из положения п. 3.1 ст. 44 ЖК РФ следует, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания. Читаем также определение Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 10 апреля 2013 г. № ВАС-1417/13.

Так каким же отличительным плюсом ТСЖ это является? Здесь права равны как у УК, так и у ТСЖ, но смотрим выше про проведение общего собрания членов ТСЖ и делаем выводы, является ли вообще это плюсом.

Возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг

Ну да, конечно, никто и не спорит, но есть одно но… Откуда уважаемые члены ТСЖ могут знать о работе той или иной организации, если они до создания ТСЖ с ними не пересекались? В каждой отрасли есть свои недобросовестные компании, которые с удовольствием воспользуются неграмотностью людей и впихнут им то, что подороже да похуже. У УК уже есть наработанные каналы партнерства с поставщиками или исполнителями определенных видов работ, проверенные временем. И в большинстве случаев у УК имеется своя специализированная материальная и техническая база в виде профессиональных работников и специальной техники. Так опять же и назревает вопрос, а является ли плюсом ТСЖ возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг?

Еще одно утверждение о плюсах ТСЖ – это «все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ». Откуда взялось это утверждение, я не совсем понимаю. Давайте обратимся к букве закона. Итак, сначала что нам говорит ЖК РФ. Согласно ч. 3 ст. 150 ЖК РФ ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества, представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества, представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов, отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности. Для сравнения: УК ч. 11 ст. 162 ЖК РФ говорит, что управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе. То есть то же самое что и ТСЖ, но даже с указанием конкретных сроков предоставления отчетности. Так может это будет являться плюсом для УК, а не плюсом ТСЖ? Тоже есть над чем задуматься.

Исходя из своего опыта, могу сказать, что большинство ТСЖ в итоге заключают договоры на обслуживание общего имущества с УК, также передают им функции по начислению и сбору средств, по ведению отчетности в системе ГИС ЖКХ и т.д., то есть по факту дома находятся в управлении УК. И вот здесь надо остановиться еще на том, что ТСЖ является юридическим лицом, и немаловажное значение здесь играет ответственность ТСЖ и его членов по обязательствам. Согласно ч. 2 п. 3 ст. 56 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 4 ст. 10 федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае банкротства ТСЖ, ставшего должником по вине своих членов, на них может быть возложена субсидиарная ответственность по его обязательствам, если собственного имущества товарищества будет недостаточно. В случае банкротства управляющей организации собственники жилья не несут по его задолженности никакой ответственности.

На основании вышеизложенного могу с полной уверенностью сказать, что способ управления УК имеет гораздо больше плюсов, чем ТСЖ, и при юридически грамотном взаимодействии собственников со своей УК отпадают многие минусы, описанные в Интернете. Изучайте свои права, выполняйте свои обязательства – и работать с УК будет гораздо понятнее и проще и для вас и для нее.

– Собираемся покупать сыну квартиру. Нашли неплохой вариант, но в том доме действует ТСЖ. А в доме, где мы сейчас живем, у нас управляющая компания. Честно говоря, никогда с ТСЖ не сталкивались. Теперь думаем, стоит ли связываться или лучше поискать вариант, где будет УК. Что на самом деле эффективнее и выгоднее?

– Проживание в многоквартирном доме – это ежедневная необходимость решать множество вопросов организации комфортного проживания. Разберемся в плюсах и минусах УК (управляющей компании) и ТСЖ (товарищества собственников жилья) и в том, какая форма управления удобнее и выгоднее.

🏠 Что такое ТСЖ и УК

УК – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. УК управляет многоквартирным домом за вознаграждение, поэтому основная ее цель – получение прибыли.

Компания действует на основании договора управления, заключенного с собственниками квартир в количестве не менее 50%. Процентное отношение устанавливается, согласно площади помещений, а не численности владельцев квартир. УК несет ответственность перед собственниками квартир за оказание всех услуг и выполнение всех работ по надлежащему содержанию общего имущества в доме, согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Фактически УК является посредником между поставщиками услуг и жильцами дома. В отличие от ТСЖ управляющая компания может обслуживать не один дом, а множество – в зависимости от своих финансовых ресурсов. При этом многоквартирный дом может находиться в управлении только одной УК.

ТСЖ – это некоммерческое объединение собственников квартир для совместного управления общим имуществом. Свою деятельность ТСЖ осуществляет на основании устава, принятого на общем собрании собственников. Также на общем собрании избирается правление и ревизионная комиссия, поскольку у ТСЖ есть бюджет и финансовый план, который необходимо контролировать.

При ТСЖ жильцы дома имеют право влиять на условия проживания и контролировать величину платы за коммунальные услуги, согласно части 1 статьи 135 Жилищного кодекса РФ. Также ТСЖ обязано содержать общее имущество в надлежащем состоянии и обеспечивать безопасность нахождения в многоквартирном доме, согласно части 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

О деятельности ТСЖ члены правления должны отчитываться на каждом собрании. Из-за этого финансовая деятельность здесь более прозрачна, чем в УК, поскольку собственник каждой квартиры имеет возможность повлиять на решения по благоустройству дома.

Главные отличия. Сравнительная таблица

Отличия между ТСЖ и УК:

✅ Плюсы и минусы ТСЖ

К плюсам ТСЖ можно отнести:

1. Финансовые операции прозрачны, все жители дома имеют к ним доступ.
2. Все решения, касающиеся жизни дома и общего имущества, принимаются на общем собрании.
3. ТСЖ имеет право управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств на общие цели (сдавать подвал в аренду, размещать на доме рекламу и т. д.).
4. Можно самостоятельно выбирать поставщиков коммунальных услуг.
5. Деньги собираются только на реальные нужды (например, на ремонт по факту – собрали деньги и отремонтировали).
6. Свобода в распоряжении финансами (не нужно ждать плановых работ, например).
7. Возникающие вопросы решаются быстрее.

К минусам ТСЖ можно отнести:

1. Многое зависит от активистов в правлении ТСЖ, их честности и компетентности (есть риск нецелевого расходования средств).
2. В отличие от УК ТСЖ не несет ответственности за оказанные услуги на основании договора (поскольку его просто нет).
3. Некоторые работы, особенно разовые, для ТСЖ стоят дороже, чем для УК.
4. При наличии конфликтов с подрядчиками или госструктурами интересы придется отстаивать самостоятельно или обращаться за помощью к юристам.
5. Необходимость самостоятельного ведения бухгалтерской деятельности (сбор средств, расчет с поставщиками, подсчет «коммуналки» и т. п.).

👇 Плюсы и минусы УК

К плюсам УК можно отнести:

1. Все расходы запланированы, а работы ведутся строго по графику.
2. УК располагает собственными средствами, поэтому в случае задолженностей со стороны жильцов может рассчитаться с подрядчиками и продолжать оказывать необходимые услуги.
3. Знает нормы предоставления услуг, поэтому в спорах с подрядчиками и госструктурами более компетентна.
4. За ненадлежащее выполнение обязанностей УК несет административную или уголовную ответственность.
5. Имеет достаточное количество квалифицированного персонала и спецтехники.

К минусам УК можно отнести:

1. Цель УК – зарабатывание средств, поэтому она не заинтересована в предоставлении наиболее экономически выгодных услуг.
2. Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
3. Невозможность влиять на выбор поставщиков коммунальных услуг.
4. Обслуживание УК часто дороже, чем ТСЖ.

💫 Выбор: что лучше и выгоднее

Очень многое здесь зависит от конкретных людей. Если в правлении ТСЖ окажутся честные и инициативные люди, готовые вникать в вопросы жителей, то лучше остановить выбор на ТСЖ. Это более удобная и экономичная форма управления многоквартирным домом, нежели УК. Все вопросы будут решаться быстрее, но нужно отдавать себе отчет в том, что решения абсолютно всех проблем лягут на плечи жителей и правления ТСЖ.

Все в доме должны будут проявлять гражданскую позицию и контролировать деятельность правления. Это обусловлено тем, что иначе правление ТСЖ может потратить средств больше, чем нужно, или и вовсе пустить их не на то. Поскольку в обязанности членов ТСЖ входит множество функций, в том числе ведение бухгалтерской деятельности, нужно заранее понять, имеет ли кто-то из жителей дома необходимые навыки и опыт. Иначе придется платить дополнительные средства профессионалу со стороны, а это уже окажется невыгодным.

Что касается УК, то, к сожалению, здесь возможностей для злоупотребления служебным положением еще больше. Большинство решений принимаются без согласия с собственниками квартир, что может повлечь переплату и некачественно оказанные услуги.

Если же УК работает добросовестно, она в состоянии обеспечить требуемый уровень комфорта за счет технических и материальных средств. К тому же договор с действующей управляющей компанией можно расторгнуть и выбрать другую, а ликвидировать неработоспособное ТСЖ – сложнее.

В общем и целом жильцам выгоднее ТСЖ, но нужно смотреть на конкретную ситуацию.

❓ Часто задаваемые вопросы