Деньги ,
17 авг 2021, 12:07
0
Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами
Иногда после покупки квартиры новый собственник узнает о наличии коммунальной задолженности, которую оставил предыдущий владелец. Должен ли новый хозяин оплачивать коммунальный долг и как избежать подобной ситуации?
Если покупатель квартиры обнаружил долги за коммуналку после заключения сделки, по закону он не должен их оплачивать. «Задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг привязана не к квартире, а к собственнику жилого помещения, и по общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего», — объясняет руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев. Поэтому взыскание задолженности предыдущего собственника по коммунальным платежам с нового собственника является незаконным.
Законодательная инициатива
Коммунальные долги бывших владельцев квартир могут переложить на новых собственников. С такой инициативой в конце марта выступила ассоциация «ЖКХ и городская среда». Сейчас покупатели жилья, как правило, не интересуются чужими долгами за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), поскольку не несут ответственности за эту задолженность. А после смены собственника управляющие компании (УК) зачастую не могут найти бывшего владельца, чтобы взыскать с него долги. В результате общая задолженность за ЖКУ в стране растет.
Взносы на капремонт
Исключение составляют долги по взносам на капремонт — в данном случае новый хозяин должен погасить задолженность за старым владельцем, уточнил адвокат, председатель Московской коллегии адвокатов «Шурпик и Партнеры» Игорь Шурпик. Срок для оплаты задолженности по взносам на капитальный ремонт составляет пять месяцев с момента уведомления от органа государственного жилищного надзора о задолженности по взносам (ст. 173 ЖК РФ). На сумму задолженности каждый день будут начисляться пени.
Долги по наследству
Полностью оплатить коммунальные долги придется в случае наследования (ст. 1112 ГК РФ). Новый собственник принимает в наследство не только квартиру, но и обязанность по оплате имеющейся задолженности умершего собственника. Такая обязанность возникает с момента вступления в наследство, поэтому наследнику рекомендуется сразу обратиться в управляющую компанию и уведомить ее о смерти собственника, советует Игорь Шурпик. Там можно получить информацию о наличии/отсутствии задолженности по ЖКУ и указать сведения для направления квитанций на оплату коммунальных услуг.
Как происходит на практике
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Учитывая нормы законодательства, за исключением капремонта рисков для покупателя нет. Если мы говорим про правоприменение, то ситуация менее радужная: если есть долг по электричеству перед Мосэнергосбыт, потому что у вас прямой договор с ресурсопоставляющей организацией, то есть риск того, что к вам придут и отключат свет. Если у предыдущего владельца есть долг перед ГБУ «Жилищник» (то, что платится непосредственно через МФЦ), то новый собственник может перевести лицевой счет на себя и изменить номер, чтобы по счету не было старого долга.
Что делать новому владельцу в случае обнаружения долгов за ЖКУ
В случае обнаружения коммунальных долгов новому владельцу следует обратиться с заявлением в управляющую компанию с просьбой разделить лицевой счет либо открыть новый счет на нового собственника. Для этого нужно предоставить выписку из ЕГРН, где подтверждается дата возникновения права собственности.
«Если вы меняете номер лицевого счета, то фактически все долги — не ваши, взыскать долг с предыдущего правообладателя — это уже обязанность управляющей компании», — отметила Юлия Дымова.
В случае если ответа на заявления не поступает, то можно обратиться с жалобой на действия управляющей компании в орган исполнительной власти субъекта по вопросам жилищно-коммунального хозяйства (департамент ЖКХ в Москве) или обратиться с заявлением в суд о защите прав потребителя и обязать управляющую компанию открыть новый лицевой счет, рекомендовал Игорь Шурпик.
При этом новый владелец квартиры не вправе самостоятельно требовать у старого собственника квартиры погасить долг. Таким правом наделена соответствующая управляющая компания, перед которой у предыдущего собственника и образовался долг.
Как происходит на практике
Григорий Скрипилев, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»:
— На практике встречаются случаи, когда недобросовестные управляющие компании, зная, что никаких законных оснований для истребования «старой» задолженности у нового собственника нет, начинают звонить и присылать ему письма с требованием оплатить долги предыдущего хозяина квартиры. Некоторые новые собственники, не зная норм жилищного законодательства, оплачивают коммунальные долги добровольно.
Новый собственник вправе через суд потребовать от старого хозяина квартиры возмещения убытков, если оплатил его коммунальные долги и взносы за капитальный ремонт. Однако даже при положительном решении суда до получения реальных денег дело зачастую не доходит.
Долги обнаружены на этапе заключения сделки
Бывают ситуации, когда покупатель квартиры узнает о наличии коммунальных долгов на этапе заключения сделки. В этом случае у будущего владельца есть два варианта.
«Первый — требовать погасить задолженность, что обычно положительно решается. Второй вариант — добиваться снижения суммы сделки на размер долга», — сказала Юлия Дымова. При этом есть виды сделок, при которых с долгами невозможно реализовать объект. Например, к таким относятся сделки с одобрением опеки, если в квартире собственники — несовершеннолетние дети. «При получении разрешения органов опеки нужно предоставить справку об отсутствии задолженности. Также некоторые банки для ипотечных сделок требуют справки об отсутствии задолженности», — добавила эксперт.
Просьба о снижении цены сделки на сумму задолженности за ЖКУ — реальное и весьма распространенное явление на рынке недвижимости. «Допустим, стоимость сделки по приобретению квартиры составляет 10 млн руб. При этом у продавца существует задолженность за жилищно-коммунальные услуги в 200 тыс. руб. Стороны заключают договор купли-продажи с итоговой стоимостью в 9,8 млн руб. и с условием о том, что покупатель добровольно соглашается погасить все имеющиеся долги продавца по ЖКУ», — приводит пример Григорий Скрипилев из «Интерцессии».
Чтобы избежать подобных ситуаций, покупателю квартиры следует:
- До приобретения квартиры запросить у продавца справку об отсутствии/наличии долгов по жилищно-коммунальным платежам;
- Самостоятельно запросить информацию о задолженности у поставщиков электроэнергии и водоснабжения (в Мосэнергосбыте и МГТС возможно получение информации по горячим линиям);
- При совершении сделки обязательно подписывается акт приема-передачи, где указаны все показания счетчиков холодного, горячего водоснабжения и электроэнергии;
- При наличии задолженности согласовать с продавцом до заключения договора купли-продажи квартиры порядок ее урегулирования: оговорить срок для погашения задолженности продавцом или согласовать оплату через зачет в стоимость продаваемой квартиры.
Мы с мужем купили квартиру на торгах. Прежний собственник заложил квартиру и перестал платить ипотеку. Одновременно перестал платить за ЖКУ и накопил большой долг. Как только мы вступили в права собственности, перевели лицевой счет на себя и стали ежемесячно платить.
Как списать долг с нашего счета? Как убедить УК взыскивать его с прежнего собственника?
Валентина С.
Валентина, вы правы в том, что вы не обязаны платить чужой долг по ЖКУ. Это забота УК — взыскать долг или, если не получится, списать его. Поэтому направьте УК заявление об открытии нового лицевого счета. Скорее всего, этого будет достаточно. Сейчас расскажу подробнее.
Что входит в плату за жилье
Чтобы разобраться с долгами, давайте определимся, какие расходы есть у собственника жилья.
Прежде всего, он должен оплачивать содержание жилого помещения: услуги, работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, а также коммунальные ресурсы, которые необходимы, чтобы содержать общее имущество.
Еще он должен платить за коммунальные услуги, которые потребляет сам, например за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, газ, твердое топливо при печном отоплении, канализацию и вывоз мусора, а также за капитальный ремонт.
Новый собственник квартиры не отвечает по долгам за ЖКУ предыдущего
Собственник обязан платить за ЖКУ с того момента, как у него возникло право собственности на жилье. В вашем случае это право возникло с момента регистрации права собственности на квартиру в Росреестре.
При этом по общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность оплачивать содержание жилого помещения и коммунальные услуги не переходит вместе с квартирой.
Поэтому долг по ЖКУ, который накопил ваш продавец, остается только его задолженностью. УК не вправе требовать уплаты долга с вас и должна взыскивать его с должника.
Как экономить, меньше тратить и больше зарабатывать
Рассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю
А вот долги за капремонт переходят к вам
Но это не касается взносов на капитальный ремонт. Если прежний собственник их не платил, придется платить вам.
Обязательство предыдущего собственника оплачивать расходы на капремонт переходит к новому собственнику вместе с правом собственности на квартиру. В том числе и не исполненная предыдущим собственником обязанность, то есть долг.
Если пойти в суд и попытаться оспорить этот долг, суд встанет на сторону коммунальщиков. Так, например, произошло в Республике Башкортостан, где суд указал, что доказательств, что предыдущий владелец исполнил свою обязанность по оплате капремонта, нет, поэтому долг придется погасить новому собственнику.
А вот в ситуации, когда новый собственник обращается к управляющей компании с иском о понуждении сделать перерасчет за остальные ЖКУ — в квитанцию включили долг предыдущего собственника — суд Калининграда обязал УК сделать перерасчет и исключить чужие долги.
Как избавиться от задолженности за ЖКУ
Если на вас переписали старый лицевой счет и включают в квитанцию задолженность предыдущего собственника, напишите заявление в УК. Укажите, что требуете сделать перерасчет по финансово-лицевому счету и разделить или выделить лицевой счет либо открыть новый. Подготовьте два экземпляра заявления, отнесите их лично и попросите, чтобы на вашем поставили отметку о том, что приняли, и указали дату. Если ходить некогда — отправьте по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Если управляющая компания не ответит или ответит отказом, вы можете обратиться в суд.
В аналогичной ситуации суд Барнаула сказал, что для квартиры, на лицевом счете которой осталась задолженность прежнего собственника, должны открыть новый лицевой счет, где будет указан новый собственник и будет отражаться информация о его коммунальных платежах. И обязал управляющую компанию открыть новый лицевой счет. Суд следующей инстанции оставил это решение в силе.
Поэтому идите в УК и отстаивайте свое законное право не платить долг. Если хотите сэкономить на ЖКУ, прочитайте, как правильно платить за коммунальные услуги и как платить за услуги ЖКХ по счетчикам и без.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Должен ли новый собственник жилья оплачивать «старые» долги за коммуналку
Покупая жилье, новый собственник может обрести не только долгожданную площадь, но и долги предыдущего собственника. Должен ли новый владелец оплачивать долги прежнего собственника? Как не допустить подобную ситуацию?
Законом не возбраняется осуществлять сделку по купле-продаже квартиры при наличии долгов по коммунальным услугам. Бывает так, что квартира настолько устраивает покупателя, что в остальных вопросах он «готов закрывать глаза». А в итоге может оказаться, что за купленной квартирой тянется огромный шлейф коммунальных долгов. Для начала разберемся с их структурой.
Что должен оплачивать собственник жилья?
По общим правилам структура платежей в МКД выглядит так (п. 2 ст. 154, п. 1 ст. 169 ЖК):
-
Плата за содержание жилого помещения.
Данный платеж включает в себя работы по управлению домом, содержание и ремонт общего имущества, расходы, потребляемые при эксплуатации общего имущества.
К общему имуществу относятся: лестницы и лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы, мусоропроводы, крыши, технические помещения.
-
Плата за коммунальные услуги.
Это оплата за ГВС, ХВС, электроэнергию, тепло, газ, вывоз твердых бытовых отходов, отведение сточных вод, твердое топливо – при наличии печного отопления.
-
Взнос на капитальный ремонт.
Переходят ли коммунальные долги к новому собственнику?
На практике управляющая компания пытается взыскать накопленные долги с учетом пени с нового собственника. Ведь учет долгов ведется в разрезе лицевых счетов квартир.
Поэтому нередко новый собственник получает письма с угрозами обращения в суд при непогашении задолженности по коммунальным услугам.
Но не все так однозначно.
Новоиспеченный владелец не должен отвечать за неуплаченные долги по коммунальным услугам и оплате жилого помещения. Эта обязанность остается за «старым» собственником (ст. 210 ГК).
Особняком стоят взносы за капитальный ремонт.
Этот новый вид оплаты выделен в квитанциях отдельной строкой. Введение этого взноса до сих пор вызывает неоднозначную реакцию жильцов МКД. И некоторые собственники принципиально не оплачивают взнос.
Так, с 1 января 2022 года минимальный размер взноса составляет 10,1 рублей за 1 кв.м общей площади. Поэтому сумма накопленной задолженности может исчисляться несколькими тысячами рублей.
А по закону, к новому собственнику жилья переходят долги предыдущего собственника по оплате взносов за капитальный ремонт (п. 2, 3 ст. 158 ЖК).
В этом случае новый собственник может уповать на то, что в части невзысканных сумм истек срок исковой давности. Например, если долги накопились за несколько лет, то новый собственник может оплатить долги только за последние 3 года и «отсечь» предыдущие.
Инициатором взыскания долгов за капитальный ремонт является региональный фонд капитального ремонта. Причем он будет выставлять иск за все годы и только в судебном процессе собственник должен заявить об истечении срока исковой давности. Например, Югорский фонд капремонта пытался взыскать долги в 2020 году за период с 01.09.2014 по 29.02.2020 (решение Кондинского районного суда ЮГРА от 20.05.2020 № 2-256/2020), в другом случае – с 24.07.2017 по 11.02.2022 (решение Шарьинского районного суда Костромской области от 14.02.2022 № 2-21/2022).
Что должен сделать новый собственник, купивший квартиру с долгами?
Чтобы избежать претензий управляющей компании, а также не заплатить «лишние» суммы, покупатель должен запросить справку по задолженности за коммунальные услуги, образовавшиеся на дату перехода права собственности на квартиру.
После получения справки желательно известить свою управляющую компанию о смене владельца. Сделать это лучше официально, зарегистрировав заявление в УК. К заявлению можно приложить справку по долгам, а также свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.
В заявлении нужно указать, чтобы управляющая компания исключила долги из лицевого счета и не выставляла в квитанции новому собственнику. В противном случае новый владелец жилья может обратиться в суд и обязать УК исключить долги из лицевого счета (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20.05.2021 № 2-3751/2020).
В качестве устрашающих воздействий в заявлении можно указать на последующее обращение в Роспотребнадзор, Государственную жилищную инспекцию и Прокуратуру.
Разыскивать и уведомлять бывшего собственника, по нашему мнению, нецелесообразно. За редким исключением, бывший собственник не может не знать о размере накопленной задолженности.
Как обезопасить себя от «долговой» квартиры?
Вопрос по долгам за коммуналку необходимо решать с продавцом еще до момента заключения сделки. Если покупатель заинтересован в приобретении квартиры, а у продавца нет средств на погашение коммунальных долгов, можно решить эту проблему несколькими путями.
Один из вариантов – указание в договоре купли-продажи квартиры определенного срока погашения задолженности по коммунальным платежам.
Например, ТСЖ пыталось взыскать долги по коммуналке с нового собственника квартиры в размере 164 тыс. рублей. На обозрение судье был представлен договор, содержащий условие о том, что в случае выявления долга по коммуналке продавец погашает их в течение трех календарных дней с момента выставления такого требования покупателем (апелляционное определение Московского городского суда от 04.09.2019 № 33-34579/2019).
Распространенным вариантом является перевод долга на нового собственника. Для этого заключается соглашение о переводе долга между продавцом и покупателем (ст. 391 ГК). А на сумму переведенных долгов уменьшается продажная цена квартиры.
Бывает, что продавец перед сделкой добровольно погашает долги. В любом случае покупателю нужно удостовериться об отсутствии задолженности, заказав справку в УК, а также в региональном фонде капитального ремонта МКД.
Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.
Почему бывший собственник отвечает по долгам за проданную квартиру?
Прежнюю хозяйку обязывают платить за квартиру, которую она продала в 2017 г. Что в таком случае делать?
В редакцию «АГ» за советом обратилась женщина, которая продала квартиру еще в 2017 г., но по-прежнему вынуждена отвечать по долгам за нее. Попробуем разобраться в ситуации.
Кто за что должен платить?
Продажа квартиры, как и любого другого имущества (движимого и недвижимого, например автомобиля или земельного участка), влечет прекращение права собственности. Это значит, что бывший собственник больше не владеет этим имуществом, не может им пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению.
А вот если он не успел оплатить услуги ЖКХ до продажи квартиры или не смог уплатить налоги, что тогда? Разные ведь ситуации возможны: забыл человек об этом, так как долго находился в командировке, или проходил дорогостоящее лечение, или работу потерял. Бывает, у собственника просто не хватает денег на уплату обязательных платежей, и он продает квартиру, чтобы избавиться от долгов. Но освободиться от них так просто не получится.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Поэтому новый собственник квартиры не обязан оплачивать долги ее прежнего хозяина, если они не прописаны в договоре купли-продажи. И он вправе предъявить иск о взыскании денежных средств к бывшему собственнику, если у последнего остались долги за квартиру1.
Другое дело, если новый собственник не платит за квартиру, а к ответственности привлекают бывшего собственника…
Что делать, если долги копит новый хозяин квартиры, а платить вынуждают бывшего собственника?
Механизм защиты прав прежнего собственника можно представить в виде схемы.
1. Обращение с претензией к тем органам и организациям, которые требуют денежных перечислений (как правило, это органы ЖКХ, банки и т.п.).
2. В случае если от такого органа или организации бывшему собственнику направлена претензия, необходимо подготовить ответ с указанием на то, что изложенные в ней требования не могут быть удовлетворены, так как квартира уже продана. К ответу нужно обязательно приложить копию договора купли-продажи и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для подтверждения того, что у бывшего собственника на момент продажи квартиры не было долгов, следует приложить и копии квитанций об оплате (возможно, в информационной системе соответствующего органа или организации был сбой или указаны ошибочные данные, а отсюда и требования внести необходимые платежи).
Ситуация усложняется, если претензия направлена не по адресу бывшего собственника квартиры, а потому он о ней просто не знает. Что тогда?
3. Если в претензионном порядке вопрос не удалось решить – орган, который требует внесения платежей, обращается в суд с исковым заявлением. Затем суд выносит судебный приказ о взыскании задолженности, который высылается должнику. Возразить против исполнения приказа нужно в 10-дневный срок с момента его получения. Для этого надо будет подать заявление об отмене судебного приказа в суд, который его вынес. Если собственник не успел, можно обратиться с заявлением позже, но к нему нужно приложить ходатайство о восстановлении срока на подачу такого заявления. В ходатайстве важно указать причину несвоевременной подачи заявления (например, не было получено письмо из суда). Если суд сочтет эту причину уважительной, он отменит приказ.
Все это нужно сделать, поскольку в противном случае приказ будет передан в службу судебных приставов, и уже они возьмутся за исполнение предписанного судом – например, спишут деньги с банковского счета, продадут с торгов имущество должника и т.д. (как взыскиваются долги за жилищно-коммунальные услуги и как приостановить их принудительное взыскание – читайте в статье «Долг за жилищно-коммунальные услуги может образоваться даже у исправного плательщика»).
Если в адрес бывшего собственника не поступали ни претензии с требованиями об оплате, ни судебный приказ, а о задолженности стало известно только после списания денежных средств со счета, прежний хозяин квартиры может обратиться с заявлением в полицию, чтобы выяснить, кто и когда списал деньги. После проведения проверки можно будет через суд требовать возврата денежных средств.
Как бывшему собственнику обезопасить себя от такого нарушения прав?
Стопроцентные гарантии защиты прав бывшего собственника от необоснованных действий в связи с возникновением требований об оплате дать невозможно. Может быть, обратятся с подобным требованием, может быть – нет. Все зависит от профессионализма лиц, которые предъявляют эти требования, оперативности передачи сведений из Росреестра в налоговую службу, органы ЖКХ и т.д.
Чтобы избежать проблем, бывший собственник может, конечно, попробовать обратиться с копией договора купли-продажи квартиры и выпиской из ЕГРН, например, в налоговую службу или органы ЖКХ. Но практика показывает, что к таким обращениям лучше прибегать при неоднократном нарушении прав после продажи квартиры. В иных случаях копию договора и выписку из ЕГРН могут просто не принять, поскольку их предоставление не является обязанностью бывшего собственника и все имущественные отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением квартирой, с момента ее продажи у него уже прекращены.
Обычно либо Росреестр присылает данные, либо новый хозяин обращается в территориальные органы ЖКХ с просьбой о смене собственника квартиры в документах об оплате коммунальных услуг, прилагая при этом копии паспорта, договора, выписку из ЕГРН и иные документы (обычно их перечень органы ЖКХ указывают на своих сайтах, стендах, узнать о документах можно при обращении в территориальные отделы данных органов). После этого платежные документы будут поступать новому собственнику. Таким образом, переоформление документов ложится на плечи нового хозяина квартиры, так как содержать свое имущество – это его обязанность.
Обратите внимание: если в многоквартирном доме существует товарищество собственников жилья, то бывший собственник может подать заявление о прекращении членства в нем. После этого официально признается, что он не является участником ТСЖ, а значит, не должен платить взносы в него. Новый собственник подает заявление о приеме в товарищество, и с этого момента он должен будет уплачивать все необходимые взносы и оплачивать услуги ЖКХ. При этом надо отметить, что в силу ст. 143 ЖК РФ собственник вправе стать членом товарищества, но делать он это не обязан. ТСЖ создается для эффективного управления многоквартирным домом – в этом его специфика. Однако новый собственник квартиры может и не вступать в товарищество, а сам оплачивать жилищно-коммунальные услуги.
1 Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 7 декабря 2020 г. по делу № 88-19237/2020.
- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Задолженность за коммунальные услуги предыдущего собственника
Задолженность за коммунальные услуги предыдущего собственника
Подборка наиболее важных документов по запросу Задолженность за коммунальные услуги предыдущего собственника (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Участие прокурора в рассмотрении споров, возникающих при управлении многоквартирными домами
(Киракосян С.А., Бежан А.В.)
(«Семейное и жилищное право», 2018, N 2)Довольно часто прокуроры заявляют требования о признании незаконными действий управляющей организации по начислению платы за жилищно-коммунальные услуги и выставлению платежных документов, обязывают произвести перерасчет незаконно взысканных платежей <11>. Между тем действующим законодательством (ст. 12 ГК РФ и иными законами) для собственников помещений не предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как признание действий юридического лица по выставлению платежных документов незаконными и обязание произвести перерасчет. Как отмечают суды, само по себе выставление счетов на оплату жилищно-коммунальных услуг не является нарушением прав и законных интересов истцов, подлежащих судебной защите <12>. Следовательно, истцы могут просто не оплачивать незаконно выставляемые счета. Оспаривать их выставление и требовать перерасчета в судебном порядке они не вправе. Хотя в практике районных судов можно встретить противоположную позицию. Например, суд удовлетворил требования собственника о признании незаконными действий управляющей организации, ежемесячно выставляющей в квитанциях задолженность предыдущего собственника за жилищно-коммунальные услуги, и обязал организацию произвести перерасчет <13>. В другом деле суд по требованию нескольких собственников признал незаконными действия прежней управляющей организации, которая, несмотря на расторжение договора с ней, продолжала начислять и выставлять плату за жилищно-коммунальные услуги собственникам помещений в многоквартирном доме <14>.
Нормативные акты
В Москве управляющая организация выставила новому собственнику квартиры счёт за водоснабжение, который включал в себя долги предыдущего владельца помещения. Гражданин обратился с жалобой в Мосжилинспекцию.
Житель Москвы приобрёл квартиру в апреле 2018 года. Текущие показания внутриквартирных счётчиков были зафиксированы в соответствующем акте при оформлении сделки. Вскоре выяснилось, что у предыдущего хозяина квартиры остались непогашенные долги за услуги водоснабжения. В связи с этим управляющая организация выставила новому владельцу помещения счёт на сумму 30 тысяч рублей.
Гражданин направил жалобу в Мосжилинспекцию, после чего в УО пришёл запрос от надзорного органа. Жилищные инспекторы потребовали подтвердить показания индивидуальных приборов учёта воды на момент покупки квартиры. Мосжилинспекция указала управляющей организации на нарушение закона.
Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность по оплате коммунальных услуг возникает у владельца квартиры только с момента возникновения права собственности. Новый собственник не несёт ответственности за долги предыдущего владельца. Исключение составляют долги по взносам на капитальный ремонт МКД. Такие взносы закрепляются за жилым помещением и, приобретая в собственность квартиру, гражданин берёт на себя и долговые обязательства по взносам на капремонт. Эта норма закреплена в ст. 158 Жилищного кодекса РФ.
После разъяснений от Мосжилинспекции, управляющая организация списала долг за водоснабжение с нового собственника квартиры и взыскала задолженность с предыдущего владельца. О том, как УО и ТСЖ могут взыскать долги через суд, читайте в этой статье.
Присоединяйтесь к 75 748 подписчикам
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку.
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Переходят ли долги за жилищно-коммунальные услуги предыдущего собственника новому собственнику жилья?
Переходят ли долги за жилищно-коммунальные услуги предыдущего собственника новому собственнику жилья?
Ответ на вопрос о переходе долгов за жилищно-коммунальные услуги к новому владельцу жилья содержится в действующем законодательстве, а именно – Жилищном кодексе Российской Федерации (далее — ЖК РФ).
В силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30 ЖК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
В части 1 статьи 153 ЖК РФ установлена обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Из ч. 2 ст. 154 ЖК РФ следует, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
— плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
— взнос на капитальный ремонт;
— плату за коммунальные услуги.
В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение, с учетом правила установленного ч. 3 ст. 169 ЖК РФ (возникновение обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме).
Между тем, в силу ч. 3 ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Из вышеуказанного следует, что долги за предыдущего собственника переходят к новому собственнику жилья только в части платы за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, а также содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме возникает у нового собственника с момента возникновения у него права собственности на жилое помещение.