Что будет с управляющими компаниями в 2023 году

Схема оплаты ЖКХ изменится: у управляющих компаний будет больше возможностей мошенничества

С 2023 года оспорить выставленные счета не получится

Согласно новому постановлению правительства, с 2023 года управляющие компании, выставляя счета собственникам квартир, могут выходить по необходимости за утвержденные ранее параметры. Если раньше УК как-то еще сдерживались нормативами на общедомовые нужды, то теперь их ничего не будет сдерживать. Например, если трубы протекали, то все, что превышало нормативы на 5%, оплачивалось за счет управляющей компании. Теперь же все подобные утечки будут оплачиваться жителями по счетчику — и за себя, и за злостных неплательщиков.

«Если не вдаваться в сложные формулы, то происходит примерно так: берутся показания прибора учета за предыдущий год, делятся на 12 частей, выставляется по итогам года, происходит перерасчет», — разъяснила депутат Госдумы Светлана Разворотнева. То есть, эту часть расходов усреднят — и не важно платите вы в срок или нет, экономите на свете и воде или и не думаете…

Напомним, общедомовые нужды касаются, в основном, воды для мытья подъездов и электроэнергии для освещения лестниц и лифтов. Прорывы труб, потери тепла (открытые форточки) — за все это придется заплатить.

Откуда у нововведения ноги растут? Во время пандемии, многие управляющие компании (УК), преимущественно из регионов России, обращались за помощью в связи с отсутствием средств. Спустя время они были услышаны. Но вместо того, чтобы решить проблему адресно и помочь только тем УК, которые оказались на грани банкротства, государство решило не разбираться точечно, а развязать руки абсолютно всем.

«Теперь в интересах управляющих компаний выйти за нормативы. Наверняка такой возможностью воспользуются даже те компании, которые не нуждаются в дополнительных средствах», — рассказывает председатель Союза жилищных организаций Москвы, член комитета по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Торгово-промышленной палаты РФ Константин Крохин.

По его словам, опротестовать начисления очень сложно. Преимущественно, ответы будут такими: мы все проверили, нарушений не было обнаружено. Госорганы и суд тоже не помогут. «Думаю, что никаких гражданско-правовых механизмов разработано не будет. УК и местным лоббистам, которые попросили дать им заработать, осознанно разрешили поправить их финансовое положение», — отмечает Крохин.

Если фактическое потребление будет больше нормативного, то жильцам придется доплачивать. В этом случае жителей может ждать очень неприятный сюрприз, подчеркивает специалист в области ЖКХ, директор Организации народного контроля Наталья Чернышева. Чтобы не оказаться через год перед таким фактом, лучше всего делать перерасчет ежемесячно, чтобы регулярно следить за возможной разницей между нормативом и показаниями счетчиков.

«Заставить добросовестных собственников платить за соседей никто не имеет права. И боятся нововведений следует не поэтому, а по другой причине, — продолжает собеседница «МК». — Из-за возможных утечек плата за общедомовые нужды может вырасти. Поэтому не стоит ждать, а следует на общем собрании собственников установить более частый порядок сверок нормативов и счетчиков. Лучше всего ежемесячно проверять управляющую компанию и своевременно устранять все протечки и аварийные ситуации».

По мнению Чернышевой, для тех домов, которые уже платили по фактическим показаниям счетчиков (предварительно проголосовав за этот способ расчетов и оплаты), ничего не изменится. А те, кто до сих пор не установил счетчиков, будут продолжать платить по нормативам, но дома будут обязаны провести собрание и установить приборы учета. Но гарантировать, что и этим домохозяйствам не начислят лишнего, по словам эксперта, все равно невозможно.

Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28870 от 16 сентября 2022

Заголовок в газете:
За соседа — заплатим

Что ждёт управляющие компании

ЖКХ и РСО в 2023 году

В будущем году в сфере ЖКХ произойдут некоторые изменения: УК должны будут сделать перерасчёт платы за общедомовые ресурсы, больше не смогут получать сведения о собственниках, зато, им увеличили сроки продления лицензии. Теперь подробнее об этом.

Изменился механизм начислений по ОДН

Постановление от 03.02.2022 №92 внесло коррективы в механизм распределения общедомовых ресурсов между собственниками. Изменение затронет МКД, где собственники не проголосовали за учёт коммунальных ресурсов по общедомовым счётчикам. Здесь начислять коммуналку нужно по нормативам. Механизм такой:

— если будет перерасход норматива, распределите его между всеми собственниками исходя из общедомовой площади делением на количество квартир.

— если потребление ресурсов будет меньше норматива, не начисляйте их совсем, пока не достигните нуля.

В тех домах, где собственники уже проголосовали за начисление ОДН по счётчикам, ничего не меняется.

Сложность в том, что в марте 2023 года нужно сделать перерасчёт за 1 квартал 2023 года. Поэтому настройки в программе нужно сделать заранее, чтобы потом без проблем начислять ОДН. 

Разработчики 1С уже начали расширять возможности программы под это изменение и подготовили инструкцию, как сделать настройки и провести перерасчёт.

Специалисты компании Сканд изучили инструкцию, помогут вам разобраться в ней и сделают настройки в программе под ваши задачи.

Оставляйте заявку и мы с вами свяжемся.

Тарифы нельзя повышать больше, чем на 9%

1 декабря 2022 года Правительство провело внеплановую индексацию тарифов и утвердило предельные индексы, которые не будут меняться до 1 июня 2024 года. Будущие тарифы ЖКХ и РСО в регионах не должны повышаться более чем на 9%.

Перенесли сроки продления лицензий УК

В ноябре 2022 года вступил в силу Федеральный закон от 21.11.2022 №463-ФЗ. В нём правительство РФ перенесло дату, с которой нужно считать срок действия лицензий УК. Теперь это не 1 января 2018 года, а 1 июня 2018. Следовательно окончание срока действия лицензий тоже отсрочили до 1 июня 2023 года.

Управляющим компаниям нужно подать заявление на продление лицензии с 3 по 27 марта 2023 года.

Тем, кто уже успел продлить лицензию в 2022 году, не нужно ещё раз проходить эту процедуру в 2023 году. У них срок лицензии указан в решении на продление.

А кто не успел подать заявление до октября 2022 года или кому отказали в продлении лицензии, могут снова подать заявление в марте 2023 года.

Мы помогаем управляющим компаниям перед продлением лицензии пройти проверку ГЖИ — проводим аудит ГИС ЖКХ, находим пробелы в размещении обязательной информации и выводим таблицу-отчёт. Рассказываем, какую информацию нужно загрузить, как и куда.

Так мы помогли одной Санкт-Петербургской УК заполнить ГИС ЖКХ и без замечаний пройти проверку ГЖИ. Рассказали об этом в кейсе. Почитайте подробнее.

УК теперь не смогут получить выписку о собственниках через ГИС ЕГРН

Федеральным законом от 14.07.2022 №266-ФЗ Правительство РФ внесло поправки в закон о защите персональных данных и закон о регистрации недвижимости. После 01 марта 2023 года нельзя получить выписку из Росреестра через госуслуги посредством доступа в ГИС ЕГРН.

Для УК это был почти единственный вариант получения данных о собственниках. Пока не понятно, оставят ли эту возможность для них. Поэтому советуем заранее обновить паспортные данные собственников.

Пени по-прежнему нужно начислять по наименьшей ставке

С 2022 года УК, РСО и ТСЖ обязаны рассчитывать пени по наименьшей ключевой ставке рефинансирования. Механизм расчёта такой:

Если ставка рефинансирования поднимется выше 9,5%, то при расчёте пени нужно применять 9,5%. А если будет снижаться, то применять меньшую.

До сих пор некоторые УК считают пени вручную. Тратят массу времени на это и порой допускают ошибки, из-за чего возникают дополнительные споры с жителями и судебные разбирательства затягиваются.

Компания Сканд помогает делать настройки в 1С для правильного расчёта пени и дорабатывает типовые отчёты под ваши задачи.

Мы рассказывали в статье, как считать пени в 1С и как работать с долгами. Если не читали, почитайте.

Если есть вопросы по организации учёта, начислению услуг или программным продуктам, закажите консультацию наших специалистов. Первый час бесплатно для новых компаний.

Звоните по телефону +7 351 723 05 26, пишите на почту gkh@ckand.ru или оставляйте заявку.

Введено понятие многоквартирного дома и домов блокированной застройки с 1 марта 2022 года

Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя общее имущество. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома (п. 6 ст. 15 ЖК РФ).

Дом блокированной застройки – жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (ст. 1 ГрК РФ).

Смотрите наш материал

«Практика управления таунхаусами и коттеджными поселками после принятия закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ»

.

За весь объем КР на СОИ заплатит потребитель с 1 сентября 2022 года

С 1 сентября 2022 года применяется новый порядок расчета за общедомовое потребление (КР на СОИ). Согласно Постановлению Правительства № 92 от 03.02.2022:

— УК и ТСЖ получили право доначислять и выставлять потребителям весь объем сверхнормативного КР на СОИ (с одной стороны, это хорошо для ЖКХ-цеха, потому что брать эти средства нам было неоткуда);

— а население будет оплачивать коммунальную услугу трижды: первый раз как коммунальную услугу, второй раз КР на СОИ в размере норматива, а третий – как КР на СОИ в виде ежегодного доначисления до 31 марта на любой необходимый объем.

Самое главное, что новые требования обязывают оплачивать КР на СОИ всех потребителей. Раньше считалось, что общедомовое потребление возможно, только если его предусматривают конструктивные особенности дома. Теперь прямо указали, что «Возможность указанного потребления, отведения считается предусмотренной конструктивными особенностями многоквартирного дома при наличии в таком многоквартирном доме внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление с использованием соответствующего коммунального ресурса коммунальной услуги по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, электроснабжению, а также отведению сточных вод» (п. «Л» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее – Правила № 491). Введена некая презумпция наличия КР на СОИ и если КР на СОИ в доме это, это обязан доказать потребитель, а не поставщик.

Плюсы этой меры в том, что УК и ТСЖ наконец перестанут перекрывать текущим содержанием плату за транзитный коммунальный ресурс при сверхнормативном потреблении. Минусы – демотивация в коммерческом учете и завышенные платежи для населения. Более подробно – в специальном

материале

.

Новый порядок уведомлений об общих собраниях с 1 июля 2022 года

Внесены изменения в ст. 45 ЖК РФ и уведомлять об общих собраниях нужно по-новому. Дополнительно к заказным письмам или иному способу уведомления (если он ранее был утвержден на общем собрании) теперь обязательным является размещение сообщения о проведении общего собрания в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе (то есть, на региональном сайте ГИС ЖКХ, если он есть в субъекте).

Для этого нужно зайти в «Голосование по дому», затем перейти в «Сообщения о проведении общего собрания», после чего провести добавление сообщения о проведении общего собрания. Цель нового порядка – защитить собственников от подделки их голосов и решений. Но фактического и практического смысла в новой поправке нет вообще, кроме усложнения и без того громоздкой процедуры подготовки и проведения общего собрания.
Читайте наш материал о том,

как мотивировать жителей перейти на онлайн-голосование

.

Новые правила выбора УК 50+1% голосов от общего числа собственников с 1 сентября 2022 года

Начал действовать новый порядок выбора УК. Теперь для принятия решения необходимо 50+1% голосов от общего числа собственников (ранее было 25+1% при кворуме 50+1%).

Вот очевидные плюсы:

— провести рейдерские захваты дома стало сложнее, потому что те, кто голосуют против или воздерживаются, выпадают из кворума;
— собственники ответственнее и активнее будут участвовать в голосовании. Чтобы сменить УК, недостаточно 25% инициативной группы, которая «за».
Принятие решения половиной дома сделает выбор УК более взвешенным.

Минусы нового порядка:
— повышенный порог кворума усложняет смену УК в крупных домах, где жителям тяжело организоваться из-за разобщенности. Потребуется большая работа, чтобы довести смену УК до конца;
— новый порядок расчета кворума никак не решает вопрос подделки протоколов общих собраний. Если ранее подделыватели рисовали 25-30% голосов «за» по кворуму, то теперь будут пририсовать 60%.

УК больше не имеет права требовать бумажные свидетельства о поверке с 1 сентября 2022 года

Апелляционным определением от 01.09.2022 г. по делу № АПЛ22-283 ВС РФ признал не действующим с 1 сентября 2022 г. подпункт «д» пункта 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждённых постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354, в части, предусматривающей обязанность потребителя коммунальных услуг направлять исполнителю коммунальных услуг копию свидетельства о поверке или иного документа, удостоверяющего результаты поверки прибора учёта, осуществлённой в соответствии с положениями законодательства РФ об обеспечении единства измерений. Сейчас все данные о поверках и приборах учета заносятся во ФГИС «Аршин», откуда УК может получать необходимую ей информацию.

Читайте наш материал

«Поверки приборов учета по-новому: прозрачность работы, доступность информации»

.

Новый порядок получения идентификаторов на должников с 20 июня 2022 года

Теперь при подаче заявления о вынесении судебного приказа на должника для гражданина-должника помимо ФИО нужно указывать один из идентификаторов (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, основной государственный регистрационный номер индивидуального предпринимателя, серия и номер водительского удостоверения).

В случае, если взыскателю неизвестны дата и место рождения должника, один из идентификаторов должника, об этом указывается в заявлении о вынесении судебного приказа и такая информация по запросу суда предоставляется органами Пенсионного фонда РФ, и (или) налоговыми органами, и (или) органами внутренних дел.

Частично это решило проблему для многих УК, ТСЖ и РСО, которые не знали где брать такой идентификатор, но создало им новую проблему: если ФИО должника распространенное, то заявление из суда просто возвращают, т.к. непонятно, в отношении какого именно гражданина его выносить. К тому же понятно, зачем такие запросы отправлять в ПФ РФ, ФНС или ОВД, когда наиболее достоверные идентификаторы содержатся в Росреестре.

Отмена пеней для мобилизованных и новый порядок расчете пеней с 1 августа 2022 года

Если гражданина мобилизовали, то в отношении него и членов его семьи не начисляются пени за содержание жилого помещения, коммунальные услуги и капремонт. Пока непонятно, как УК узнает о том, что собственник-должник мобилизован, поскольку такого механизма нет. Но видимо, будет использоваться уведомительный принцип. Родные и близкие (и члены семьи того, кто заключил контракт) будут направлять в УК документы, подтверждающие факт мобилизации.

По общему правилу пени начинает начисляться на 31-й день с момента выставленного счета, если он не был оплачен. За каждый день просрочки придется заплатить 1/300 ставки рефинансирования (с 91-го дня — 1/130 ставки).

Теперь используется минимальное значение ключевой ставки ЦБ РФ из следующих значений: ключевая ставка ЦБ РФ, действующая по состоянию на 27 февраля 2022 г., и ключевая ставка ЦБ РФ, действующая на день фактической оплаты (это 9,5%).

Запрет на продажу микродолей с 1 сентября 2022 года

На уровне ЖК РФ запретили выдел микродолей помещения, если сумма площади составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Исключение – наследование и приватизация (п. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).

Освобождение от проверок УК и ТСЖ в 2023 году
В следующем году плановые проверки проводятся только в отношении объектов контроля, отнесенных к категориям чрезвычайно высокого и высокого риска, опасным производственным объектам II класса опасности, гидротехническим сооружениям II класса (Постановление Правительства РФ от 1 октября 2022 г. № 1743). Все чаще вместо проверок будет использоваться профилактический визит.

Читайте наш материал

об особенностях проверок до конца года

и материал о том, как избежать штрафов или снизить их по новым нормам КоАП РФ.

Запрет на получение выписок из Росреестра с 1 марта 2023 года

В июле 2022 года был принят Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ. Им были внесены поправки в как в законодательство о защите персональных данных, так и в закон о регистрации недвижимого имущества. Они свелись к следующему.

С 1 марта 2023 года станет почти невозможным получать выписки из Росреестра. Они необходимы не только для проведения общих собраний, но и управления многоквартирными домами.

Пока наша общая рекомендация такова: в начале 2023 года нужно заказать выписки из Росреестра на каждый дом. Если они были заказаны ранее, стоит их обновить и актуализировать. Как говориться в поговорке, «перед смертью не надышишься», но реестр собственников нам нужен для работы, а не просто так. А значит нужно сделать все возможное, чтобы его получить и в дальнейшем постепенно актуализировать, пусть даже кустарными или подручными средствами. Это также стоит сделать и собственникам, если они планирует в будущем проводить собрание. Потом это может стать поздно. Будем надеяться, что закон отложат или отменят. Другие наши рекомендации в

материале

.

Новый порядок приемки работ по капремонту с 1 марта 2023 года

Региональный оператор переведет деньги за капремонт при условии, если акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме органом местного самоуправления и лицом, которое уполномочено действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок подписания такого акта каждый субъект установит самостоятельно.

С 1 мая 2022 года региональный оператор может уплачивать в качестве аванса более чем 30% стоимости работ по капитальному ремонту в случаях и порядке, которые установлены Правительством РФ (п. 3.1 ст. 190 ЖК РФ).

Это, конечно не все изменения, но наиболее заметные. Прямо сейчас идет активная дискуссия о запрете проведения общих собраний о смене УК в течение первого года ее работы; о продлении возможности перелицензирования УК на полгода (до 1 июня 2023 года); об обязательной установке газовых анализаторов в каждую квартиру за счет собственников. Мы постараемся своевременно отразить все наиболее важные изменения и рассказать о них.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.

Жильцы многоквартирных домов получат новые основания для смены управляющей компании. Депутаты профильного комитета Госдумы подготовили поправки ко второму чтению законопроекта о совершенствовании выбора УК. Они пропишут правила работы, а нарушение будет основанием для досрочного разрыва договора с организациями. В перечень, по мнению экспертов, должны войти в том числе требования к безопасности проживания — регулярная уборка снега с крыш, исправная работа лифтов, системная подготовка домов к зиме, проверка вентиляции и газового оборудования.

Четкий перечень

Для управляющих компаний хотят создать перечень существенных нарушений, за которые собственники квартир могут расторгнуть с ними договор. Такие поправки ко второму чтению законопроекта о совершенствовании выбора УК (нововведения в ЖК РФ) подготовила зампредседателя комитета Госдумы Светлана Разворотнева. С копией документа ознакомились «Известия».

По ее словам, в перечень правил для УК могут включить обеспечение безопасности жителей, выполнение условий договора управления, а также отсутствие нарушений качества и объемов оказываемых работ.

Например, безопасность обеспечивают такие работы, как подготовка домов и коммунальных сетей к зиме, обслуживание газового оборудования и лифтов, заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями (РСО), которые поставляют воду, газ, электричество и т.д. В перечень существенных нарушений необходимо включить наличие аварийных участков инженерных коммуникаций и элементов здания, считает сопредседатель комитета по строительству «Деловой России», акционер АО «Глимс-Продакшн» Алексей Долматов.

Депутаты рекомендуют в том числе определить существенные типовые условия договоров между УК и владельцами квартир, а также обязать старых управдомов передавать накопленные, но неиспользованные деньги новым компаниям. При этом перечень правил для УК и обязательные пункты в соглашениях с жильцами предлагается определить правительству, говорится в поправках к законопроекту.

Проект федерального закона об изменениях в ст. 162 ЖК РФ (в части совершенствования процедуры выбора управляющей организации) внесли в Госдуму в сентябре 2022 года, его уже приняли в первом чтении. Документ предполагает, что управляющую компанию можно будет менять не чаще чем раз в год.

Сейчас жильцы могут поменять УК в любое время, и этим зачастую пользуются недобросовестные организации. Как ранее писали «Известия», они фальсифицируют решения собраний собственников. Также нередко недобросовестные управдомы склоняют граждан к смене действующей УК, предлагая более низкие цены за свои услуги, тогда как работу качественно не выполняют.

Риск смены управляющей компании жильцами на эмоциях и без наличия веских оснований мешает управдомам выстраивать долгосрочную стратегию своей работы, считает эксперт «Народного фронта» Павел Склянчук. По его словам, важно не допустить ситуации, когда УК будут пользоваться безнаказанностью за несущественные нарушения или брать дома на обслуживание на год, а затем их бросать.

Подготовленный перечень нарушений, за которые граждане смогут расторгнуть договор с УК, можно будет использовать и чаще чем раз в год, сказала Светлана Разворотнева.

— Предлагаемые ко второму чтению поправки помогут жителям контролировать УК. Сегодня зачастую компании пользуются тем, что нет обязательных условий договоров с жителями, и составляют абстрактные соглашения, в которые не включают важные пункты, — сказала парламентарий.

Право собственника

Идея создания перечня существенных нарушений для одностороннего отказа от исполнения договора очень правильная, считает председатель подкомитета ТПП по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусана Киракосян. Это сократит лазейки для УК немотивированно не выполнять условия документов, пояснила она.

— Но перечень таких оснований должен содержаться в Жилищном кодексе, а не в постановлении правительства. Именно на законодательном уровне закрепляются правила заключения и расторжения договора, его существенные условия. Как пример, в Гражданском кодексе закреплены перечни существенных нарушений договоров аренды недвижимости, подряда, — сказала Сусана Киракосян.

Поправки нацелены не на то, чтобы появились дополнительные меры наказания управляющих организаций, а на то, чтобы в договоре возникли сбалансированные требования и обязанности УК, отметила руководитель комиссии по ЖКХ Общественного совета при Минстрое Ирина Булгакова.

— Договор управления будет заключаться на год, и чтобы его расторгнуть, нужны основания. Это, например, грубое нарушение обслуживания. В том числе невыполнение тех работ, которые были заказаны и не исполняются УК, — сказала она.

По мнению директора НП «Национальный жилищный конгресс» Татьяны Вепрецкой, в перечень обязательно должны войти нарушения, связанные с безопасностью проживания (не убран снег с крыши, лифты продолжают работать с неисправностями и без диспетчерского обслуживания, не проведены мероприятия по подготовке к зиме, не проверяются система вентиляции и общедомовое газовое оборудование). А также неоднократный неправильный расчет платежек за ЖКУ, многократные нарушения работы с жителями (руководитель отказывается вести прием жителей, не работает центр по взаимодействию с населением, постоянно не отвечает на обращения собственников и потребителей и т. д.), добавила она.

Впрочем, по мнению генерального директора ПАО «ГИТ» Валерия Ковалева, единственный способ улучшить ситуацию на рынке ЖКХ — напротив, избавить его от излишних регуляторных норм. Они мешают привлекать необходимые инвестиции в отрасль, полагает экономист, независимый эксперт в сфере ЖКХ Егор Клопенко.

Редакция ЖКХ Ньюс подготовила для собственников, управляющих компаний и других организаций коммунального комплекса обзор изменений законодательства в сфере ЖКХ, вступивших в силу с января 2023 года: проверки, оплата ЖКУ и другие нововведения.

Проверки организаций ЖКХ

31 декабря должен был закончиться мораторий на проведение плановых контрольных (надзорных) мероприятий, введенный Постановлением Правительства РФ от 10.03.2022 № 336.
Однако Постановлением от 01.10.2022 № 1743 Правительство РФ внесло изменения в Постановление № 336, и мораторий сохранился для большинства организаций за исключением тех, чья деятельность связана с высокими рисками для граждан, например, работающие с опасными химикатами, по водоснабжению населения.

Кроме того, дополнительные изменения в Постановление № 336 появились благодаря Постановлению Правительства РФ от 29.12.2022 № 2516.
Эти изменения касаются внеплановых контрольных мероприятий: те особенности, которые действовали в 2022 году, продолжат свое действие и в 2023 году. В частности, могут проводиться проверки в рамках регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и регионального государственного жилищного контроля (надзора) в случае поступления жалобы (жалоб) граждан в связи с защитой (восстановлением) своих нарушенных прав.
Напомним, что согласно п. 7(1) Постановления № 336, предписание об устранении выявленных нарушений выдается исключительно в случае, если в ходе контрольного (надзорного) мероприятия, проверки были выявлены факты нарушений, влекущих непосредственную угрозу причинения вреда жизни и тяжкого вреда здоровью, возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, ущерба обороне страны и безопасности государства. В остальных случаях проверяемое лицо может получить лишь предостережение.

С 1 января 2023 года предусматривается обязательный досудебный порядок обжалования решений контролирующего органа.

Обязательный досудебный порядок был введён ещё с 1 июля 2021 года, но раньше он работал только для некоторых видов госконтроля (например, Роспотребнадзора и МЧС), а теперь начнёт действовать для всех.

Теперь судебное обжалование решений контрольного (надзорного) органа, действий или бездействия его должностных лиц возможно только после их досудебного обжалования. Такое правило предусмотрено главой 9 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ.

Жалоба подается через Портал Госуслуг (по общему правилу), подписывается электронной подписью. Обжаловать можно:
— решения о проведении контрольных (надзорных) мероприятий;
— акты контрольных (надзорных) мероприятий, предписания об устранении выявленных нарушений;
— действия (бездействия) должностных лиц контрольного (надзорного) органа в рамках контрольных (надзорных) мероприятий.

Жалоба на предписание должна быть подана в течение 10 рабочих дней с момента получения предписания; остальные жалобы можно направить в течение 30 календарных дней со дня, когда УК, РСО (или другая проверяемая организация) узнали или должны были узнать о нарушении своих прав.

Капремонт.
Во многих регионах на 2023 год повышен размер взносов на капремонт.
Чтобы узнать размер взноса в своем регионе, можно вбить в поисковик: «минимальный размер взноса на капитальный ремонт 2023 [название региона]».

Коммунальные услуги.
На размер платы за коммунальные услуги (свет, вода, газ, водоотведение, тепло, вывоз мусора) повлияла досрочная индексация тарифов. Она предусмотрена Постановлением Правительства РФ от 14.11.2022 № 2053 «Об особенностях индексации регулируемых цен (тарифов) с 1 декабря 2022 г. по 31 декабря 2023 г.».
Правительство установило индексы изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги по регионам на декабрь 2022 г. – в размере 9% и обещало больше не повышать тарифы в течение всего 2023 года.

Одни управляющие и ресурсоснабжающие организации печатают квитанции за декабрь досрочно (в конце декабря), остальные направляют их в январе. Поэтому часть собственников расстроена повышенными платежами уже перед Новым годом.

Содержание жилья.
Плата за содержание жилья может повыситься в случае, если она начисляется по муниципальному тарифу, а местная администрация приняла решение об утверждении нового размера платы.
Также повышение (индексация) может быть предусмотрено договором управления либо утверждено решением общего собрания собственников в конкретно взятом доме.

Пени.
В 2022 году действовали особенности начисления пени должникам за ЖКУ: сначала размер неустойки привязали к ставке Банка России, действующей по состоянию на 27 февраля 2022 года (9,5%), а позже предусмотрели, что применяется меньшая ставка из двух – 9,5% или действующая на момент оплаты.
В 2023 году эти правила сохранятся: Постановление Правительства РФ от 28.12.2022 № 2479 продлило срок применения особенностей начисления пеней на 2023 год.

Перерасчет и корректировки

В первом квартале 2023 года (необязательно в январе) многих собственников ждет перерасчет платы.

Корректировка платы за отопление.
Она проводится в домах, где установлены общедомовые приборы учета, а расчет платы для потребителей ведется в течение всего календарного года равномерными платежами. В таком случае плата за отопление рассчитывается исходя из среднемесячного потребления тепловой энергии, зафиксированной счетчиком в предыдущем году. Потребителю начисляются равные платежи в течение всего года, включая летние месяцы, а ежегодно в первом квартале делается корректировка исходя из фактического количества тепла, зафиксированного ОДПУ в отчетном году.

Если в доме плата начисляется только в отопительный период и исходя из фактического потребления тепла, зафиксированного ОДПУ, то корректировка не проводится.

Перерасчет платы за коммунальные ресурсы при содержании общедомового имущества (больше известно как «ОДН») регламентирован Постановлением Правительства РФ от 03.02.2022 № 92 о внесении изменений по вопросам предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Он делается по показаниям общедомового счетчика в двух случаях:
— если общее собрание собственников не принимало решение о начислениях по фактическому или среднемесячному потреблению;
— если общее собрание собственников принимало решение о начислениях из расчета среднемесячного объема потребления ресурсов.

Если же в доме нет общедомового прибора учета, то плата начисляется по нормативу, и перерасчет не делается. Также перерасчета не будет, если собрание собственников уже приняло решение о начислениях платы исходя из показаний общедомовых счетчиков, либо если дом оборудован автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов.

Подробнее об этом постановлении Правительства можно почитать в отдельном нашем материале.

В обоих указанных случаях – при корректировке платы за отопление и при перерасчете платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества, – возможно как доначисление платы, так и приятные собственникам «скидки». Это зависит от того, сколько было начислено собственникам за год – больше, чем показали общедомовые счетчики, или меньше.

Жилье

Вступает в силу норма, согласно которой собственник квартиры может получить информацию о лицах, зарегистрированных по месту пребывания или по месту жительства в его жилом помещении, без их согласия.
Это предусмотрено Федеральным законом от 14.07.2022 № 304-ФЗ и Постановлением Правительства РФ от 01.11.2022 № 1957.

Ресурсоснабжение

С 1 января 2023 года вступают в силу изменения в закон об электроэнергетике, внесенные Федеральным законом от 11.06.2022 № 174-ФЗ.
Уточняется понятие «оперативно-диспетчерское управление в электроэнергетике», а также появляются понятия «цифровая информационная модель электроэнергетической системы» и «перспективная расчетная модель электроэнергетической системы»; расширяются функции системного оператора.

При этом Правительство РФ Постановлением от 09.12.2022 № 2274 установило особенности оперативно-диспетчерского управления в электроэнергетике, технологического присоединения к электрическим сетям и регулирования отношений в сфере электроэнергетики на розничных рынках в пределах технологически изолированных территориальных электроэнергетических систем. Эти особенности будут применяться до конца 2023 года.

В теплоснабжении начнут действоватьобновленные правила заполнения акта о расследовании причин аварийной ситуации при теплоснабжении и правила заполнения сводного ежемесячного отчета об аварийных ситуациях при теплоснабжении. Они утверждены Приказом Ростехнадзора от 20.09.2022 № 319.

В отношении водоснабжения и водоотведения обновились правила ведения раздельного учета затрат по видам деятельности организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение (Приказ Минстроя России от 29.07.2022 № 623/пр), а также установлены особенности использования средств, начисленных в 2023 году в виде платы за негативное воздействие на работу централизованной системы водоотведения организациями, осуществляющими регулируемые виды деятельности в сфере водоотведения (Постановление Правительства РФ от 03.10.2022 № 1746).

Какие изменения в законодательстве планируются в 2023 году

• В нормотворческих дебрях застряли, но все еще ожидаются масштабные изменения в Правила предоставления коммунальных услуг № 354.

• Аналогичная неприятность случилась с проектом поправок в порядок внесения изменений в реестр лицензий. Собственники его очень ждут, так как он узаконил бы учет жилищными инспекциями заявлений собственников о неучастии в собрании.

• Чего совсем не ждут собственники, УК и ТСЖ – так это изменений о предоставлении бесплатного доступа провайдерам в свои дома.

• Будут рассмотрены изменения в ГПК, которые среди прочего обяжут УК направлять должнику копию заявления о вынесении судебного приказа.

• Скоро появится конкретика по «гарантирующим управляющим организациям».

• Также планируется в очередной раз уточнить порядок проведения общих собраний.

Жильцы многоквартирных домов получат новые основания для смены управляющей компании. Депутаты профильного комитета Государственной думы подготовили поправки ко второму чтению законопроекта о совершенствовании выбора УК. Они пропишут правила работы, а нарушение будет основанием для досрочного разрыва договора с организациями. Об этом сообщает издание «Известия».

Какие новые основания для смены УК появились в России

Для управляющих компаний хотят создать список существенных нарушений, за которые собственники квартир могут расторгнуть с ними договор. Такие поправки ко второму чтению законопроекта о совершенствовании выбора УК (нововведения в ЖК РФ) подготовила зампредседателя комитета Государственной думы Светлана Разворотнева, — выяснили журналисты pronedra.ru.

По словам госпожи Разворотневой, в список правил для УК могут добавить обеспечение безопасности жителей, выполнение условий договора управления, а также отсутствия нарушений качества и объемов оказываемых работ

Например, безопасность обеспечивают такие работы, как подготовка домов и коммунальных сетей к зиме, обслуживание газового оборудования и лифтом, заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями (РСО), которые поставляют воду, газ, электричество и т.д. В список существенных нарушений необходимо включить наличие аварийных участков инженерных коммуникаций и элементов здания, — говорит сопредседатель комитета по строительству «Деловой России», акционер АО «Глимс-Продакшн» Алексей Долматов.

Депутаты рекомендуют в том числе определить существенные типовые условия договоров между УК и владельцами квартир, а также обязать старых управдомов передавать накопленные, но неиспользованные деньги новым компаниям. При этом список правил для УК и обязательные пункты в соглашении с жильцами предлагается определить правительству.

Проект федерального закона об изменениях в статье 162 ЖК РФ (в части совершенствования процедуры выбора управляющей организации) внесли в Государственную думу в сентябре 2022 года, его уже приняли в первом чтении. Документ предполагает, что управляющую компанию можно будет менять не чаще, чем раз в год.

Идея очень правильная: что говорят о новом списке существенных нарушений

Идея создания списка существенных нарушений для одностороннего отказа от исполнения договора очень правильная, — говорит председатель подкомитета ТПП по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусанна Киракосян. Это сократит лазейки для УК немотивированно не выполнять условия документов.

«Но список таких оснований должен содержаться в Жилищном кодексе, а не в постановлении правительства. Именно на законодательном уровне закрепляются правила заключения и расторжения договора, его существенные условия. Как пример, в Гражданском кодексе закреплены перечни существенных нарушений договоров аренды недвижимости, подряда», — говорит госпожа Киракосян.

Поправки нацелены не на то, чтобы появились дополнительные меры наказания управляющих организаций, а на то, чтобы в договоре возникли сбалансированные требования и обязанности УК. «Договор управления будет заключаться на год, и чтобы его расторгнуть, нужны основания. Это, например, грубое нарушение обслуживания. В том числе невыполнение тех работ, которые были заказаны и не исполняются УК», — говорит руководитель комиссии по ЖКХ Общественного совета при Минстрое Ирина Булгакова.