Рассказываем, какие действия нужно предпринять жителям многоэтажки, чтобы сменить недобросовестных управленцев в своем доме
Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК.
Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.
Конфликты жителей с УК
Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.
Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить.
Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы». Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.
Эксперты в статье
- Артем Баранов, генеральный директор юридической компании «Достигация»
- Ольга Балбек, заместитель по правовым вопросам компании «Миэль»
- Антон Пономарев, заслуженный юрист России, частная практика
- Андрей Лямзин, юрист адвокатского бюро «Сфера защиты»
Причины для смены УК
Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. От нее ждут четких, конкретных и своевременных действий по исполнению работ по обслуживанию многоквартирного дома. Однако случается, что жильцы сталкиваются с ситуацией, когда УК плохо справляется со своими обязанностями. При таких обстоятельствах вполне логично возникает вопрос о смене управленцев.
Причиной для смены управляющий компании может стать невыполнение коммунальных услуг, предоставление некачественного сервиса и завышенные тарифы, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что речь может идти о том, что УК:
- не выполняет правила аварийно-технического обслуживания;
- не обеспечивает систематическую уборку подъездов, лестниц и придомовых участков;
- не заменяет вовремя электрические лампочки и все важные коммуникации;
- не чинит своевременно лифты, трубы и крыши;
- некачественно проводит ремонт общественных зон;
- не реагирует на жалобы собственников жилья;
- завышает стоимость проведенных работ;
- отказывается проводить перерасчеты с обслуживаемым населением на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг».
Законные основания для смены УК
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.
Существует ряд законных оснований, при которых собственники квартир в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке досрочно расторгнуть такой договор и сменить управляющую компанию:
- Ст. 162 Жилищного кодекса России предусмотрена возможность расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия общим собранием жильцов принято решение о выборе новой УК или об изменении способа управления этим домом, рассказал юрист Антон Пономорев. По его словам, это правило действует, если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, проведенном местной администрацией.
- Если же управляющую организацию выбирали сами жильцы, то они вправе отказаться от договора, руководствуясь решением общего собрания, уточнил юрист. По его словам, для этого нужно в течение пяти рабочих дней направить уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения в управляющую организацию и в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). В данном случае должен иметь место факт невыполнения управляющей организацией условий договора.
- УК, у которой аннулирована лицензия ЖКХ, обязана передать все дела по управлению многоэтажкой в течение трех дней с момента заключения договоров с новой УК, которую владельцы квартир выбрали на общем собрании собственников.
Доказательства некачественной работы УК
Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:
- частные или коллективные претензии собственников;
- документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
- выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
- фотографии и видеосъемка;
- результаты анализов независимых экспертиз;
- копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.
«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.
Соберите доказательства некачественной работы УК
(Фото: Максим Коротченко/ТАСС)
Выбор новой УК
После того как вы собрали доказательства некачественной работы управленцев, изучили договор и нашли законное основание для смены УК, необходимо выбрать, кто будет управлять вашим домом. «При подборе новой управляющей организации собственникам рекомендуется воспользоваться рейтингом управляющих компаний, который формируется на основании количества зафиксированных нарушений по управлению и эксплуатации жилищного фонда. Данный рейтинг, как правило, находится в свободном доступе на официальном сайте государственного органа жилищного надзора», — советует юрист Антон Пономарев.
Кроме того, можно изучить открытые сведения на сайтах УК и поинтересоваться у жителей соседних домов, устраивают ли их управленцы и какие есть проблемы, советует Пономарев. По его словам, посмотреть, какие именно компании управляют многоэтажками, можно на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ. Можно выписать плюсы и минусы, предложив соседям выбрать из нескольких УК с наилучшими показателями, рекомендовал юрист.
Посмотрите, какие именно компании управляют многоэтажками
«Важно проверить наличие и срок действия лицензии у УК, количество домов в управлении и сколько домов отказались от ее услуг. И конечно, жильцам стоит лично пообщаться с работниками УК и узнать про их материально-техническую базу, запросить шаблон договора. При этом важно, чтобы процессы в компании были автоматизированы, так как это отразится на скорости приема заявок жильцов», — рассказала заместитель по правовым вопросам «Миэль» Ольга Балбек.
Собрание собственников
Следующим шагом по смене управляющей компании станет собрание собственников жилья. Но нередко часть жильцов занимает пассивную позицию — общие собрания не посещают или голоса отдают формально, в пользу большинства.
Единственное верное и логичное решение — активная позиция старшего по дому или по подъезду, который разъяснительной работой и агитацией должен ориентировать жильцов на принятие правильного решения — от него в дальнейшем будет зависеть качество управления домом и адекватная стоимость услуг, считает Пономарев.
«Инициативная группа жильцов должна подготовить повестку о созыве общего собрания участников МКД, в которой указывается основание для расторжения договора с действующей УК и ее смене. В повестку также стоит включить выбор способа управления многоэтажкой, утверждение новой управляющей компании, условия нового договора между управленцами и жильцами, сроки передачи технической документации, утверждение размера платежей за содержание и ремонт дома», — пояснил Баранов.
За десять дней до начала собрания надо оповестить жильцов (письменно или с применением электронных средств связи), при этом оповещение должно быть указано в реестре уведомлений, отметил гендиректор юрфирмы «Достигация».
Далее надо провести само собрание в очно-заочной форме, уточнил юрист. По его словам, результаты собрания должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания.
Все владельцы квартир в многоэтажке, проголосовавшие как на очной части собрания собственников, так и на заочной, заполняют один и тот же бланк решения, пояснил Баранов. Он рассказал, что при получении бланка решения каждый собственник обязан расписаться в реестре выдачи бланков голосования.
После этого нужно составить протокол собрания. При этом важно помнить о кворуме. «Кворум — это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным. Согласно действующему жилищному кодексу, кворум считается достигнутым при числе голосов 50% плюс один голос», — уточнил Баранов.
Не забудьте составить протокол собрания
(Фото: Максим Коротченко/ТАСС)
Уведомление жильцов и старой УК
Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.
Новая УК
Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.
Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.
Смена управляющей организации – дело хлопотное, а порою и очень сложное, ведь в процессе есть множество подводных камней и нюансов, с которыми не всегда легко справиться. Рассказываем о том, почему собственникам нужно тщательно обдумать и взвесить своё решение о смене действующей УО на новую.
Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК
Собственники помещений в МКД могут сменить управляющую организацию по разным причинам
Оговоримся сразу, что мы не рассматриваем случай, когда терпение собственников лопнуло из-за того, что действующая управляющая компания «ничего не делает, а только собирает деньги». В такой ситуации обычно действительно у жителей дома есть только один выход – сменить УО, и никакие возможные трудности не изменят этого решения.
Но иногда бывает так, что в городе начинает работать новая УК – только созданная или ранее работавшая в другом городе или даже регионе. И новая компания начинает активно убеждать собственников в том, что им следует расторгнуть действующий договор управления и выбрать на ОСС другую управляющую организацию.
Или в доме поселяется руководитель или учредитель какой-то УО и последовательно начинает убеждать соседей «перейти» на управление к его компании. Случается такое? Сплошь и рядом.
У собственников помещений есть законное право сменить УО. Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, договор управления может быть расторгнут:
- по соглашению сторон (ч. 1 ст. 450 ГК РФ);
- по решению суда при существенном нарушении договора одной из сторон (ч. 2 ст. 450 ГК РФ);
- при наличии такого условия в договоре (ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
В одностороннем порядке собственники могут это сделать, приняв на общем собрании собственников решение об изменении способа управления домом, выборе другой УК или в случае, если действующая УК не исполняет условия договора управления (ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Сменить управляющую организацию на ОСС возможно по истечении срока действия договора управления (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
Выбрать новую управляющую организацию собственники имеют право в случае, если орган местного управления в соответствии с п. п. 4, 5 ПП РФ № 289 уведомил их о том, что орган ГЖН планирует исключить дом из реестра лицензий или аннулировать лицензию УК (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ).
Но владельцам квартир в многоквартирных домах не следует принимать поспешных решений под влиянием красивых речей, рекламы и тем более «чёрного пиара», когда претендующая на управление дома компания начинает распространять негативную информацию о действующей управляющей организации. Следует тщательно обдумать решение и оценить риски и последствия смены УО. Поговорим о них подробнее.
Затягивание органом ГЖН передачи дома в управление новой компании
Процесс смены управляющей организации – долгий и длинный, который затрагивает самих собственников, две организации, РСО, муниципалитет, орган ГЖН. Но главное – он затрагивает сам многоквартирный дом, который в период «междуцарствия» может оказаться без должного содержания и ремонта.
Например, на общем собрании собственники решили расторгнуть действующий договор управления и выбрали новую УО. Запускается процесс передачи МКД от компании к компании. При этом новая УО может начать управление домом только в тот момент, когда орган ГЖН внесёт изменения в реестр лицензий субъекта РФ. И не всегда этот процесс происходит быстро: несовершенство законодательства даёт ГЖИ возможности отказывать УО в этом или затягивать процедуру.
Конечно, новая компания может отстаивать свои права в суде, и часто суд встаёт на сторону УО, если в действиях органа ГЖН усматриваются нарушения требований законодательства. Примерами таких дел служат постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.09.2016 № Ф09-8705/16 по делу № А71-12411/2015 или решение ВС РФ от 13.08.2019 по делу № АКПИ 19-474. Однако смена УО при этом сильно затягивается, и дом в такой ситуации остаётся практически без управления.
Как сменить управляющую компанию в доме, где есть ТСЖ
Оспаривание протокола общего собственников помещений по выбору новой управляющей организации
Орган ГЖН может отказать компании во внесении дома в реестр лицензий, если посчитает, что соответствующее общее собрание собственников проведено с существенными нарушениями, а решения, принятые на нём, нелегитимны.
Организация общего собрания собственников требует много времени и знаний, поскольку несоблюдение хотя бы одного требования к этой процедуре даст ГЖИ шанс оспорить протокол в судебном порядке. Первая сложность для собственников – инициировать такое собрание, ведь действующая УК этого делать не станет, а новая – не имеет законного права.
Следовательно, вся нагрузка ложится на самих собственников, которые будут выступать инициаторами ОСС. Именно они должны составить и распространить уведомление о собрании с повесткой дня, юридически правильно их составив в соответствии с требованиями ст. ст. 44 – 48 ЖК РФ.
Следующая сложность – набрать кворум, чтобы собрание имело полномочия на принятие решений по вопросам повестки дня (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Затем инициаторам и/или избранным на ОСС членам счётной комиссии необходимо правильно подсчитать голоса согласно собранным бюллетеням и оформить протокол ОСС. Собственники помещений в доме должны быть уведомлены о решениях, принятых на собрании, согласно ч. 3 ст. 46 ЖК РФ.
При несоблюдении хотя бы одного требования закона к проведению общих собраний протокол ОСС может быть обжалован в судебном порядке. Право оспорить решение общего собрания предоставлено собственникам, которые либо не принимали участие в ОСС, либо голосовали против смены УК, либо посчитали, что их волеизъявление при голосовании было нарушено.
И хотя, согласно решению ВС РФ от 29.09.2017 № АКПИ17-704, факт обращения в суд о признании недействительным решения собственников о смене управляющей организации не может служить основанием для отказа или приостановления рассмотрения заявления о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ, органы ГЖН часто это делают, тем самым снова затягивая переход дома в управление новой УК.
Не стоит забывать и об обязанности органа ГЖН, прописанной в ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, при поступлении в его адрес в течение 3 месяцев подряд двух и более протоколов ОСС, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, провести внеплановую проверку собрания. Проверка также затянет внесение изменений в реестр.
Путаница в правах и обязанностях прежней и новой управляющей организации
Если собственники приняли решение о смене управляющей компании, а орган ГЖН затягивает внесение изменений в реестр, прежняя УО формально ещё управляет домом. И тут возникают сложности для жителей дома:
- Кому платить за жилищно-коммунальные услуги?
- Кто отвечает за уборку территории, ремонт, оказание согласованных услуг по содержанию общего имущества?
- Куда обращаться в случае аварии?
Согласно законодательству, до момента внесения изменений в реестр лицензий за всё это отвечает прежняя управляющая организация, а на деле она может отказаться исполнять обязанности по расторгнутому договору управления. В то же время новая УО по сути не может это делать, а если возьмётся, то за счёт собственных средств, потому что у неё ещё не возникло право выставлять счета за жилищно-коммунальные услуги.
Отсюда ещё одна проблема, нередко возникающая в многоквартирных домах, которые должны перейти в управление новой компании, но орган ГЖН ещё не оформил это официально, – появление двойных квитанций за ЖКУ. Платить прежней или новой УО и как не ошибиться, как не потерять деньги, – вопросы, которые могут встать перед жителями МКД в такой переходный период.
Споры двух компаний о передаче техдокументации и остатков средств за содержание и ремонт ОИ дома
Для новой УО процедура приёмки дома в управление после расторжения собственниками предыдущего договора управления, помимо уже указанных проблем с органом ГЖН и оспариванием в суде самого факта заключения с ней договора, может привести к необходимости решения следующих вопросов:
- Непередача техдокументации на дом вплоть до истребования её в судебном порядке.
- Перечисления прежней УО неистраченных средств, которые собственники перечислили на не оказанные ещё работы и услуги.
Если прежняя управляющая компания не захочет добровольно передать документацию и собранные средства, то спор двух УО опять перейдёт в суд. А в это время новая управляющая организация должна управлять домом, проводить мероприятия по надлежащему содержанию и ремонту МКД. Делать это без техдокументации и средств будет сложно, что скажется на качестве содержания дома, а, следовательно, на условиях жизни самих собственников.
Смена управляющей организации: как уведомить действующую УО
Разочарование в новой управляющей организации
Проблемой для собственников может стать и сама новая управляющая организация, даже если процедура смены УК пройдёт быстро и гладко:
- Новая на рынке компания.
Если новая компания, которая только пришла на рынок, сулит отличное качество услуг за минимальную цену, – это может оказаться только красивыми словами. На деле – без опыта работы в данной сфере, без налаженных связей с РСО, подрядчиками и поставщиками такая УО не справится с содержанием общего имущества дома.
Собственникам придётся снова менять управляющую организацию, либо проходить вместе с выбранной УК путь из проб, ошибок и привлечения к административной ответственности за допущенные нарушения.
- Завышенные ожидания.
Организация для получения ещё одного дома в управление может обещать улучшить условия проживания, сделать за год ремонт всего. В итоге всё закончится лишь подписанным договором, существующее состояние общего имущества не изменится.
Важно запомнить
Смена управляющей организации – крайняя мера, на которую следует идти собственникам в случае, когда иные способы воздействия на действующую компанию не работают, а она из рук вон плохо исполняет свои обязанности. Процесс во многих случаях приводит УО и собственников в суды, что не способствует улучшению условий содержания и ремонта дома.
Поэтому собственникам стоит задуматься о том, стоит ли инициировать процедуру расторжения действующего договора только потому, что новая УК сулит золотые горы и переманивает радужными обещаниями. Выполнит ли она их, покажет только время, а вот проблемный период при переходе от одной УК к другой собственники себе обеспечат на 100%. Стоит ли овчинка выделки – вопрос, который следует тщательно продумать.
Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?
Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.
К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.
В каких случаях стоит задуматься о смене управляющей компании?
Если вы систематически обнаруживаете в своей квитанции услуги, которые не оказываются по факту, управляющая компания (УК) некачественно обслуживает дом или необоснованно завышает квартплату, следует обдумать возможность найма другой организации.
Для того, чтобы адекватно оценить необходимость замены УК, стоит выписать из договора с УК и квитанций все оказываемые услуги, и составить список претензий по каждой из услуг. По каждому из пунктов можно написать жалобы непосредственно в УК. Если компания не реагирует, на следующем этапе можно самостоятельно или совместно с другими жильцами обратиться в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру). После того когда наберется значительное количество официальных свидетельств неудовлетворительной работы УК, можно начинать процедуру ее замены.
Но стоит подготовиться к тому, что этот процесс займет немало времени и потребует поддержки со стороны большинства собственников дома.
Какие бывают разновидности управляющих компаний?
Существуют несколько видов управляющих компаний, в зависимости от способа которым они были наняты. От этого будет зависеть алгоритм действий для ее замены.
Вариант 1. В большинстве случаев УК избирается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Договор заключается на срок от 1 до 5 лет.
Вариант 2. Если жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, это сделает муниципалитет через открытый конкурс. О результатах муниципалитет сообщает собственникам, которые обязаны заключить договор с этой организацией. Срок договора не может превышать 3 лет. В этом случае можно поменять УК через собрание собственников жилья. Причем в отличие от предыдущего варианта, формальных оснований (таких как неудовлетворительная работа УК или нарушения) не требуется — достаточно решения большинства собственников.
Вариант 3. Еще одна разновидность организаций — это временные управляющие компании. Они могут быть назначены застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию на срок не больше 3 месяцев. Временные УК оказывают коммунальные услуги до момента, когда собственники подпишут договор с постоянной УК.
Какие могут быть основания для расторжения договора?
Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:
-
Истекает срок действия договора
В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;
-
Условия договора дают возможность расторжения
Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;
- УК не выполняет свои обязанности
Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);
- Смена способа управления домом
В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.
Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?
В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.
Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.
Как поменять управляющую компанию: пошаговая инструкция
Шаг 1. Составить список претензий к действующей управляющей компании и собрать свидетельства нарушений (копии жалоб в УК, Роспотребназор и контролирующие органы).
Шаг 2. Обсудить ситуацию с другими жильцами и создать инициативную группу жильцов.
Шаг 3. Подобрать новую управляющую компанию. Следует внимательно изучить рейтинги управляющих компаний и прочитать отзывы. В особенности стоит обратить внимание на официальный сайт потенциальных кандидатов, наличие у них необходимых документов (прежде всего, лицензии). Посмотрите на состояние обслуживаемых этими компаниями домов — это поможет получить объективное представление о работе УК. После того, как сформирован список понравившихся компаний, можно обратиться к ним с просьбой составить план работ по вашему дому, а также дать информацию о тарифах.
Шаг 4. Составить повестку общего собрания собственников, которая должна включать вопрос расторжения договора с текущей управляющей компанией. Кроме того, желательно сразу же внести в повестку вопрос о выборе новой компании, сроках передачи ей всей документации и остатка денежных средств.
При этом нужно определиться с основанием для расторжения договора: истечение срока, нарушение управляющей компанией условий договора или смена способа управления домом.
Шаг 5. Провести общее собрание собственников многоквартирного дома и зафиксировать решения в итоговом протоколе. Данное мероприятие требует соблюдения большого количества формальностей, поэтому помощь профессионального юриста может оказаться полезной.
Шаг 6. В течение 5 дней уведомить о результатах собрания текущую управляющую компанию. К уведомлению нужно приложить копию итогового протокола общего собрания.
Также в течение 5 дней необходимо направить в государственную жилищную инспекцию пакет документов:
- оригинал протокола общего собрания и принятого решения;
- реестр собственников жилых помещений дома;
- реестр уведомления собственников о проведении собрания;
- оригинал бланков голосования;
- реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно.
Шаг 7. Направить копии протоколов собрания в новую управляющую компанию.
Шаг 8. Новая управляющая компания подписывает договор обслуживания с каждым собственником.
Что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья?
В этом случае собственники могут направить жалобу в жилищную инспекцию, прокуратуру или подать иск в суд. К жалобе следует приложить все документы, которые подтверждают допущенные управляющей компанией нарушения.
Есть мнение, что управление многоквартирными домами (МКД) не самый выгодный бизнес: большая ответственность, вечные долги неплательщиков, кадровый голод в рабочих профессиях, необходимость налаживать контакт с собственниками. В общем, одни хлопоты и нервы. Тем не менее в Красноярске более 500 УК и ТСЖ. А это значит, что не так уж и бесперспективно это занятие — управлять жилым домом.
Особенно интересны предпринимателям от ЖКХ новостройки, в которых затрат на текущий ремонт ещё нет, — так что на управлении жилым зданием можно неплохо заработать. Привлекательны также возрастные, но крепкие дома. Как ни крути, таких строений у нас в городе больше, чем аварийных и ветхих. Неудивительно, что между управляющими компаниями есть пусть и минимальная, но всё же конкуренция.
Естественно, собственники недвижимости обращают внимание на качество работ, исполнительность УК, квалификацию специалистов. И если управляющая организация не справляется с обязанностями, жители решают сменить её на новую, более ответственную. Процесс этот непросто и подчас очень болезненный. Однако, как показывает опыт, лучше пройти этот путь, чем терпеть нерадивых жилищников.
Вместе с общественной организацией «Народный контроль в ЖКХ» мы решили разобраться, как грамотно провести данную процедуру. Юристы-эксперты в отрасли жилищно-коммунального хозяйства подготовили рекомендации, которые помогут собственникам реализовать право выбора и сменить управляющую организацию или изменить способ управления многоквартирным домом. В документе представлен алгоритм действий.
Шаг первый: поиск альтернативы
Посмотрите чужие дворы, пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты. Не лишним будет изучить список нарушений, найденных в их домах Службой строительного надзора и жилищного контроля. Обязательно обсудите вопрос смены управляющей компании с соседями. Пообщайтесь с руководством УК — ехать на эту встречу лучше всего как можно более крупной группой скептически настроенных соседей.
Шаг второй: выбираем способ смены УК
Жилищный кодекс накладывает на собственников недвижимости некоторые ограничения, которые не позволяют просто так взять и сменить УК. Для проведения этой процедуры должны быть уважительные причины. Всерьёз обсуждать уход от действующей компании можно в нескольких случаях.
Первый: новая управляющая организация выбирается по окончании срока действия договора управления со старой УК.
Второй: действующая компания нарушает договор управления; это даёт собственникам квартир право расторгнуть договор в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).
Третий: действующую УК лишили лицензии на право управления домом согласно статье 199 Жилищного кодекса РФ.
Четвёртый: ваша управляющая компания не против расторжения договора по согласованию сторон.
Пятый: собственники меняют не просто управляющую компанию, а способ управления. Например, на общем собрании вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН. В дальнейшем товарищество может не управлять многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанять для этого УК в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ. У этого способа управления есть один большой плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, её можно будет с лёгкостью сменить, проведя всего одно общее собрание собственников. Правда, эту возможность нужно прописать в уставе ТСЖ.
Шаг третий: проводим собрание
Чтобы организовать общее собрание собственников по смене управляющей компании, в первую очередь необходимо подготовить повестку. В неё включаются следующие вопросы: о проведении собрания в форме очно-заочного голосования; о расторжении договора, заключённого со старой УК; о выборе способа управления и утверждения новой организации; об утверждении условий договора управления между собственниками и новой компанией, а также размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества. Также в повестке должен быть пункт о сроках передачи технической документации — как правило, не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора со старой УК (рекомендуемый срок — два-три дня с момента проведения собрания).
В организации «Народный контроль в ЖКХ» отмечают: если старая УК утратила техническую документацию или её часть, она обязана в течение трёх месяцев за свой счёт её восстановить (п. 21 Правил № 416).
Нужно не забыть и о передаче накопленных средств от старой УК к новой после расторжения договора управления, а также о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола.
О дате и месте собрания собственников уведомляют не позднее чем за 10 дней до проведения: отправляют заказные письма или лично под подпись.
О результатах обсуждения также нужно сообщить всем жильцам — не позднее чем через 10 дней после завершения собрания в месте, определённом решением собственников. Копию протокола также в течение 10 дней необходимо направить в действующую управляющую организацию.
Кроме того, в течение пяти дней после собрания необходимо уведомить свою УК о решении сменить её на новую. В этом уведомлении должно содержаться наименование организации, выбранной собственниками для управления домом, её адрес, а в случае выбора такой формы, как непосредственное управление, — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания (п. 18 Правил № 416).
Шаг четвёртый: новый договор
Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50 процентов собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если это не сделано, то договор управления не считается заключённым, даже несмотря на решение общего собрания.
Юристы рекомендуют подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую бывает очень проблематично.
После того как собрание проведено, составлен протокол и подписан договор управления, новая организация должна обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию. Если все документы в порядке, то этот процесс займёт не более десяти рабочих дней с момента поступления заявления (п. 4 Порядка, утверждённого приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).
ЦИФРЫ
5212 — многоквартирных домов расположено в Красноярске
26 млн кв. м — общая площадь МКД в краевом центре
Жилищный фонд города обслуживают:
191 управляющая компания
348 товариществ собственников жилья
7 товариществ собственников недвижимости.
ВАЖНО
Отдельный вопрос — с какого момента люди, сменившие в своём доме управляющую организацию, должны платить новой УК?
В новую компанию вы начинаете вносить квартплату только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своём сайте в сети Интернет.
НЮАНС
Если управляющей организации, ТСЖ, собственникам не удаётся достичь согласия в вопросе передачи документации, изменения способа управления, заинтересованная сторона может обратиться за разрешением спора в прокуратуру или в суд.
Причины для смены управляющей компании (УК):
Организация не выполняет обязанности, которые закреплены в договоре. Собственники могут разорвать договор в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса)
Компания предоставляет некачественные услуги, не выполняет ремонтные работы, игнорирует обращения жильцов. Нужны доказательства.
Жильцы подозревают управляющую компанию в воровстве.
Компания обанкротилась или на грани развала.
Истекает срок лицензии компании на обслуживание и управление (статья 199 Жилищного кодекса).
Заканчивается срок действия договора. Если срок договора вышел, но ни одна из сторон не расторгла его, договор автоматически продлевается (статья 162 часть 6 Жилищного Кодекса).
Расторжение договора по добровольному соглашению сторон.
Желание 100% собственников поменять управляющую компанию.
Жильцы решили сменить способ управления: создать ТСЖ или ТСН.
Управляющая компания может оспорить желание жильцов, если нет весомых причин.
Смена управляющей компании – юридическая процедура. Для нее нужны документы:
Протокол собрания собственников.
Собрание ведет секретарь или бухгалтер, человек с экономическим образованием.
Протокол содержит:
– адрес дома;
– повестку дня;
– причины для перехода, доводы за и против;
– вопрос для голосования;
– результаты голосования;
– явку собственников;
– подписи присутствовавших на собрании.
Решение о разрыве взаимоотношений с управляющей компанией, которое принимают собственники на общем собрании. Решение прописывается в протоколе общего собрания или составляется отдельно. Имеет законную силу, если явка жильцов составила более 50%.
Заявление – с просьбой принять решение собственников из пункта 2.
Договор с прежней управляющей компанией.
Уведомление в письменном виде в старую УК – если сотрудники управляющей компании не присутствовали на собрании. Уведомление доставьте лично.
Если компания не выполняла обязательства, подготовьте доказательства.
При выборе новой управляющей компании обратите внимание на следующие вопросы:
– опыт работы;
– отзывы;
– количество домов;
– документацию;
– материальную базу;
– степень открытости информации о деятельности;
– автоматизированы ли процессы расчета квартплаты;
– какое программное обеспечение использует в своей работе;
– работу с клиентами;
– квалификацию сотрудников;
– тарифы;
– взаимодействие с поставщиками услуг;
– наличие лицензии (проверить можно здесь).
Если ни одна компания не устраивает, можно создать ТСЖ.
Проведение общего собрания собственников.
Собрание проводится в очной или очно-заочной форме.
Готовится повестка собрания:
– о проведении собрания в форме очно-заочного голосования;
– о расторжении договора управления;
– о выборе способа управления;
– об утверждении новой УК, условий договора и тарифов;
– о сроках передачи документации: за 30 дней до того, как закончится действие старого договора. Рекомендуется передать документы через 2-3 дня после проведения собрания. Если документация утеряна, старая управляющая компания обязана ее восстановить за свой счет (пункт 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами);
– о сроках передачи накопленных средств: после расторжения договора управления;
– о способе оповещения собственников о результатах собрания;
– о месте хранения протокола собрания.
О собрании нужно оповестить собственников за 10 дней до намеченной даты.
Документов для проведения общего собрания:
– уведомление о собрании;
– реестр уведомлений;
– решение собственников;
– реестр выдачи бланков;
– протокол собрания;
– уведомление собственников о результатах собрания;
Уведомление старой управляющей компании в течение 5 рабочих дней. Еще отправляем уведомление с копией принятого решения о переходе в другую УК в органы государственного жилищного надзора и органы муниципального жилищного контроля.
Заключение нового договора управления с выбранной компанией. В договоре нужна подпись более 50% собственников – тогда договор будет считаться заключенным (часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса). Можно подписать договор сразу на собрании. После этого управляющая компания подает заявление в орган государственного жилищного надзора. В лицензию управляющей компании вносится новый дом в течение 10 рабочих дней. (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр)
Оплачивать счета в новую управляющую компанию жильцы могут после включения вашего дома в лицензию. Проверьте сведения на сайте органов государственного жилищного надзора. Если кто-то из жителей оплатил услуги ЖКХ вперед на несколько месяцев, подайте заявление на перерасчет.
Адвокат Антонов А.П.
В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации право на расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке принадлежит собственникам помещений в данном доме. Основанием является неисполнение управляющей организацией условий договора управления.
Решение о расторжении договора управления принимается общим собранием собственников.
В случае принятия такого решения собственникам надлежит избрать иную управляющую организацию либо изменить способ управления многоквартирным домом.
Для смены управляющей компании необходимо провести общее собрание собственников помещений в МКД. Процедура регламентирована Жилищным кодексом РФ (ст. 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Инициаторами общего собрания выступают один или несколько собственников помещений МКД.
Форма собрания: очная (совместное присутствие собственников). Заочное голосование можно провести только в случае, если на очном собрании присутствовали собственники, общее число голосов которых составило менее 50% от общего числа голосов в МКД (то есть отсутствовал кворум для признания собрания правомочным принимать решения по повестке дня).
Инициаторы общего собрания в срок, не позднее, чем за 10 дней до дня проведения собрания, уведомляют всех собственников помещений в МКД о проведении общего собрания.
Повестка дня должна быть хорошо продумана и спланирована, ведь общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по иным вопросам, не обозначенным в повестке дня.
При одностороннем досрочном отказе собственников от исполнения договора управления МКД рекомендуем вынести на повестку дня следующие вопросы:
а) О расторжении договора с управляющей организацией с «____»_____20__г. в связи с невыполнением (ненадлежащим выполнением) ею условий договора управления.
б) Выбор новой управляющей организации.
Если инициаторы общего собрания хотят предложить конкретную УК, то повестка дня может звучать так: «Выбор в качестве новой управляющей организации «____» (ее наименование)»
Следует обратить внимание на то, что в действующем законодательстве не предусмотрена обязанность собственников на одном собрании принимать решения и расторжении договора с предыдущей УК, и о выборе новой. Конечно, указанные вопросы можно разделить и провести два отдельных собрания. Однако из анализа совокупности норм жилищного законодательства и исходя из экономической выгоды (проведение общих собраний может обойтись достаточно дорого, особенно если невозможно уведомить всех собственников лично под роспись), можно сделать вывод, что эти два вопроса лучше включить в повестку дня одного собрания. Более того, желательно поставить вопрос о конкретной дате расторжения договора управления с управляющей организацией, а также о дате, с которой новая управляющая организация приступит к исполнению обязательств по договору управления. Это позволит в последующем избежать проблем с определением срока для передачи технической и иной документации на МКД, перезаключения договоров с РСО.
Решение по вопросам повестки дня о расторжении договора с прежней УК и о выборе новой принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД.
Оформление протокола собрания. Необходимо быть внимательными и правильно отражать площадь дома, количество голосов собственников и результаты голосования (считаем не по количеству человек, а по площади). При досрочном расторжении договора управления, как говорилось выше, стоит указать причины расторжения договора с прежней УК (факты невыполнения условий договора).
Сообщение о результатах голосования и принятых решениях. Инициаторы общего собрания не позднее 10 дней со дня принятия общим собранием решений по вопросам повестки дня доводят результаты голосования до собственников путем размещения соответствующего сообщения в помещении МКД, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.
Остались вопросы к адвокату?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
Дата актуальности материала: 05.05.2021
Смена управляющей компании: основания, способы, передача прав
29 июля 2021, 04:53
Нередко случается так, что жильцы многоквартирных домов недовольны работой своей управляющей компании. Например, если в квартирах постоянно холодно, в подъезде грязь, а двор не расчищают от снега. Расскажем, можно ли сменить управляющую компанию и какие существуют способы управления многоквартирным жилым домом.
К сожалению, жители многоквартирных домов не всегда довольны работой своей УК. Но прежде чем переходить к радикальным мерам стоит попытаться решить проблему мирно, не меняя обслуживающую организацию. Если обращение в диспетчерскую или к руководству не приносит результатов, то можно попросить помощи у контролирующих органов. Например, если нарушаются санитарные нормы содержания дома, обратиться с жалобой в Роспотребнадзор. Если не выполняются требования лицензии в Госжилинспекцию, а если обнаружатся нарушениея в законодательстве, то можно написать в прокуратуру.
Желание собственников жилья в многоквартирном доме сменить свою управляющую компанию обычно продиктовано откровенно недобросовестной работой последней или другими вескими причнами. Если УК не справялется со своими обязанностями или жильцы замечают, что их деньги утекают не туда, они могут решить вопрос кардинально.
Смена управляющей компании процесс не быстрый, но иногда единственно верный, если договориться мирно с УК жильцам не удается. Важно осуществить переход и оформить все документы юридически верно.
Первым этапом нужно выбрать новую управляющую организацию, которая устроила бы большинство жильцов дома. Затем подготовить и организовать проведение общедомового собрания, на котором собственники выскажут свое мнение и проголосуют за смену компании. Далее следует уведомить о решении старую УК и заключить новый договор с ее преемницей. Какзалось бы, ничего сложного. Однако на деле люди часто сталкиваются с незнанием всех тонкостей ведения общедомового хозяйства и нюансов управления МКД.
Способы управления многоквартирным жилым домом
Выбрать способ управления МКД могут только собственники жилья на общем собрании. Изменить его можно в любое время на основании решения собрания. Если кто-то из владельцев жилплощади будет не согласен, выбранный способ управления домом можно обжаловать через суд в течение шести месяцев.
Причем выбор способа управления для собственников квартир не просто право, но и святая обязанность. Если жильцы не сделают этого самостоятельно, то выбор за них сделают органы исполнительной власти.
Всего существует три способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками управляющей компанией управление товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом.
Выбор способа управления МКД зависит от числа жилых и нежилых помещений в доме, платежеспособности жильцов, их уровня ответственности и желания жить в кофмортных условиях.
Если в доме нет инициативной группы, готовой взять все организационные моменты на себя, как правило, собственники решают переложить ответственность на УК. Однако надо понимать, что каждая компания стремиться заполучить под свое «крыло» как можно больше домов, а собственники заинтересованы в получении качественных услуг. Если со временем компания начинает работать спустя рукава, можно отказаться от ее услуг. Расскажем, как сменить управляющую компанию и какие для этого существуют причины.
Основания для смены ук
Одного недовольства на словах для смены УК недостаточно. Для юридической процедуры должны быть веские основания: компания не выполняет свои обязанности по договору
- УК игнорирует просьбы и жалобы жильцов
- собственники сомневаются в прозрачности финансовых отчетов УК и подозревают руководстве в воровстве
- компания находится на грани банкротства или у нее исекает срок лицензии на работу.
Причиной для расторжения договора с управляющей компанией может стать добровольное желание всех собственников помещений или их решение сменить способ управления.
С предложением сменить УК может выступить один человек или целая инициативная группа. Главное, чтобы это решение поддержали большинство жильцов дома. Ниже о том, как поменять управляющую компанию и провести эту процедуру законно, так как в противном случае УК может оспорить решение собственников.
Собрание жильцов
Смена управляющей компании в многоквартирном доме процедура юридическая. Для ее проведения потребуется ряд документов: протокол собрания собственников, договор с прежней УК и решение о разрыве отношений с не й, уведомление в писмьменном виде в УК о воле жильцов.
Решение о смене компании проводится на общем собрании жильцов. Оно может пройти как в очной, так и в очно-заочной форме.
Подготовка к собранию
Инициаторы проведения собрание должны понимать, что нельзя просто так расторгать договор со старой УК, не избрав предварительно новую. Готовясь собранию жильцы должны определить, какую компанию они предложат в качестве альтернативного варианта и подготовить новый проект договора управления.
Для начала необходимо правильно разработать повестку собрания, ознакомить с ней жильцов и предупредить о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней. Проводим общее собрание в мкд
Участники собрания должны коллективно обсудить все вопросы, которые значатся в рабочей повестке. Договор с новой обслужтивающей компанией можно заключить сразу же на собрании. Для этого нужна подпись более 50% собственников дома. В таком случае документ будет считаться законным. Подводим итоги и протоколируем результаты
В завершении собрания необходимо в обязателльном порядке заполнить протокол собрания по установленной форме. Уведомление о результатах проведения собрания должно быть размещено не позднее 10 дней после того, как оно состоялось. Кроме того в этот же срок в обязательном порядке нужно отправить копию протокола в управляющую компанию, действующую в момент провдения собрания.
Расторжение договора со старой ук
В случае если собственники большинством голосов приняли на собрании решение о смене ук, необходимо в течение пяти дней после уведомить об этом ее руководство. Такое же уведомление с копией следует отослать в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля.
Обратите внимание, что в документе должно быть указано наименование новой организации и ее адрес. В случае если жильцы решили создать собственное ТСЖ, в уведомлении должны быть сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.
Выбор новой ук и заключение с ней договора
Выбором новой управляющей компании следует озаботиться заблаговременно. Подобрать альтернативные варианты нужно еще до проведения общедомового собрания. На встречу с жильцами представить уже готовый проект договора управления, за который они будут голосовать. Ищем альтернативу
Юристы рекомендуют выбирать управляющую компанию, учитывая сразу несколько критериев. Доступность офиса. Удобнее всего, если он будет находиться недалеко от дома, а не на другом конце города. В случае возникновения вопросов к компании, добраться до руководства и решить их на месте будет проще. Количество домов в управлении. Оно наглядно продемонстрирует востребованность УК и ее надежность. При этом особое внимание стоит уделить количеству домов, которые отказались от услуг компании. Лицензия. Это обязательное условие для ведения деятельности УК Отсутствие банкротства. Не стоит связываться с компаниями, которые близки или находятся в стадии банкротства Отзывы. Не лишним будет почитать отзывы о работе компании в интернете или переговорить в жильцами домов, которые обслуживает УК.
Прежде чем остановить свой выбор на какой-то конкретной организации, специалисты рекомендуют компании жильцов съездить на экскурсию к ним в офис. Причем, чем более скептически собственники будут настроены, тем лучше. Это повзолит им критически оценить все плюсы и минусы перехода в данную компанию.
Что должно быть в договоре управления
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
- — состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление и адрес такого дома;
- — перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня,
- — перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
Заключаем договор с новой ук
Согласно Жилищному кодексу, для того, чтобы договор с новой ук был признан действительным, нужна подпись более полвины собственников. Эксперыт советуют подписывать документ прямо на общем собрании после подведения итогов голосования. В другое время собрать для этого всех собственников помещений будет весьма проблематично. Без нужного количества подписей даже единогласное решение собрания не будет иметь законную силу.
Оплачивать коммунальные счета в новую управляющую компанию можно будет только после включения дома в лицензию. В случае, если кто-то оплатил счета старой компании авансом, можно подать заявление на перерасчет.
Передача документации от старой новой ук
Жилищный кодекс обязывает управляющую компанию передать своему преемнику техническую документацию на дом, ключи от помещений и электронные коды доступа к оборудованию. Сделать это необходимо в течение трех дней после окончания срока действия договора УК с МКД. Отказ УК сделать это будет расцениваться как грубое нарушение лицензионных требований.
Если остались долги перед старой ук
Заключая договор с УК, собственник жилья обязуются вовремя вносить платежи за коммунальные услуги. Как показывает практика, на деле далеко не все придерживаются этого золотого правила. Компания заключает договор с ресурсо-обеспечивающим организациями и должна перечислять им деньги от жильцов.
Если за коммуналку платят не все жильцы начинает копиться долг. Ответственность в таком случае ложится на плечи управляющей компании, так как РСО не имеют права требовать долги у жильцов. При смене одной УК на другую долги никуда не деваются. Дальнейшее развитие событий зависит от действий ресурсоснабжающей компании.
Например, они могут поставить перед новой УК жесткое условие, что без оплаты долга не будут заключать договор на поставку ресурсов. А значит, жильцы могут остаться без газа, света, воды.
Иногда прежняя УК пытается взыскать долги с жильцов и тогда люди получают сразу по две квитанции с долгом и со счетом за текущие показатели.
В связи с возникновением таких спорных ситуаций, управляющие компании нередко отказываются сотрудничать с РСО и берутся только за обслуживание и капитальный ремонт дома. Взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями в таком случае ложится на плечи самих жильцов.
#Новости#Антон Цепилов#Общество