Через какое время можно брать ипотеку после смены работы

Основные требования банков по ипотеке

При принятии решения об одобрении выдачи ипотечного кредита тому или иному потенциальному заемщику банки руководствуются несколькими основными критериями. В их число входит, что вполне естественно, возраст и гражданство клиента, уровень его дохода и параметры кредитной истории.

При этом каждый банк имеет возможность самостоятельно устанавливаться значение применяемых им критериев

Возраст

Большая часть банков, включая бесспорного лидера отечественной финансовой отрасли Сбербанк, установили минимальную возрастную планку для выдачи ипотеки на уровне 21 года. Такой подход объясняется более серьезными требованиями, предъявляемыми при долгосрочном кредитования, чем, например, при потребительском, которое доступно практически в любой финансовой организации по достижении 18-летнего возраста. Однако, некоторые банки, самым крупным из которых является Уралсиб, все-таки готовы оформлять ипотеку клиентам, если им исполнилось 18 лет.

Что касается верхнего возрастного предела, установленного для получателей ипотеки, то в большинстве случаев определяется возраст, которого клиент достигнет на момент полного расчета по кредиту. В Сбербанке он равен 75 годам, как и в значительной части других наиболее известных и крупных банков. Совкомбанк кредитует заемщиков в том случае, если по истечении срока ипотеки им не исполнится более 85 лет.

Гражданство

Практически все крупные отечественные кредитные организации оформляются ипотеку исключительно для российских граждан. В этом число входит Сбербанк, Газпромбанк, Россельхозбанк и т.д. Однако, в последние годы некоторые финансовые учреждения, учитывая появившийся достаточно серьезный спрос, стали кредитовать иностранных граждан, законно проживающих и работающих на территории России. Это касается, прежде всего, банков с иностранным участием, включая Росбанк, Райффайзенбанк, а также ряд серьезных российских банков, например, ВТБ, Открытие и Транскапиталбанк.

В подобной ситуации в число обязательных требований к заемщику включается официальное оформление регистрации и разрешение на работу в РФ.

Прописка

Несколько лет назад требование, связанное с наличием постоянной регистрации по месту нахождения банка, оформляющего ипотечный кредит, было обязательным. Сегодня для некоторых банков, включая Сбербанк, Россельхозбанк, Уралсиб и многих других, для одобрения ипотечной сделки вполне остаточно временной прописки заемщика. Более того, часть кредитных организации, например, ВТБ, вообще исключило регистрацию из числа требований к клиенту при оформлении ипотеки. В этом случае единственным условием для выдачи кредита, связанным с географической принадлежностью, выступает работа на территории России.

Стаж

Наличие трудоустройства практически всегда выступает обязательным требованием к потенциальному заемщику при оформлении ипотечного кредита. Однако, конкретная величина стажа работы на последнем месте каждым банком устанавливается самостоятельно. Обычно от клиента требуется наличие, как минимум, полугодичного трудоустройства.

Тем не менее, в некоторых случаях данное требование не является критичным, так как даже при работе в течение месяца кредит вполне реально получить. Такой вариант возможен, например, в банке Дельтакредит. Но при этом заемщику предлагаются менее выгодные условия ипотеки, которые могут заключаться:

1. В повышенной процентной ставке;
2. В сокращении максимального срока кредитования;
3. В необходимости предоставления поручительства или дополнительного залога.

Платежеспособность

Ключевой критерий, напрямую влияющий как на саму возможность кредитования, так и на предлагаемые банком условия. Уровень платежеспособности клиента зависит от нескольких факторов, в число которых входят:

1. Совокупный доход с учетом всех имеющихся у клиента источников;
2. Количество членов семьи, что определяет величину постоянных расходов;
3. Наличие уже имеющихся кредитных и других видов финансовых обязательств.

Исходя из уровня платежеспособности, определяется такой важный параметр кредита как величина регулярного ежемесячного платежа. Далее с учетом получившейся суммы вычисляется максимальная величина ипотеки и продолжительность действия кредитного договора.

Таким образом, именно платежеспособность потенциального клиента в значительной степени влияет на все параметры займа.

Первый взнос

Минимальная величина первоначального взноса на приобретение квартиры или другого вида недвижимости в ипотеку составляет 10%. Однако, в некоторых случаях она устанавливается на более высоком уровне. Например, при покупке готовой квартиры в ипотеку через Сбербанк первый платеж должен составляет не менее 15%, а в случае приобретения загородного дома он еще увеличивается и равняется, как минимум, 25% от стоимости жилья.

Аналогичные предлагаемым Сбербанком условиям установлены и в других кредитных организациях. Указанный размер первоначального взноса зависит, прежде всего, от ликвидности оформляемой в ипотеку недвижимости. Именно поэтому при покупке квартиры он обычно заметно ниже, чем при приобретении частного дома.

Кредитная история

Наличие беспроблемной кредитной истории, наряду с платежеспособностью клиента, является в современных условиях наиболее значимым критерием одобрения сделки по оформлению ипотеки. Более того, текущие просрочки по уже взятым заемщиком финансовым обязательствам означают почти 100%-ю вероятность отказа в выдаче кредита. Подобная политика банков объясняется достаточно просто.

Последние несколько лет реальные доходы населения неуклонно снижаются, что привело к появлению серьезных финансовых проблем у большого количества заемщиков. Очевидно, что наличие трудностей с выплатой ранее взятых займов с большой степенью вероятности может привести к аналогичным проблемам с ипотекой. Именно поэтому клиентам, имеющим испорченную кредитную историю и, тем более, текущие просрочки, рассчитывать на одобрение ипотечного кредита крайне проблематично.

Другие требования

Помимо перечисленных выше обязательных требований, некоторые банки устанавливают дополнительные условия, выполнение которых также необходимо для оформления ипотеки. В их число обычно входят:

1. Предоставление дополнительного залога, помимо покупаемой квартиры, в виде какого-либо имущества. В этом случае клиенту предоставляется пониженная процентная ставка и более выгодные условия кредитования;
2. Заключение договора поручительства. Еще один фактор, положительно влияющий на возможные параметры ипотеки;
3. Открытие счета в банке, оформляющем кредит. Стандартная практика для многих финансовых организаций, которые стремятся зарабатывать не только на получении процентом по займу, но и на оказании клиенту других видов банковских услуг.

Как происходит изучения соискателей ипотеки?

Проверка потенциального клиента осуществляется работниками службы безопасности и кредитного отделка банка. При этом каждая финансовая организация разрабатывает собственный механизм контроля. Однако, несмотря на некоторые различия, всегда проверяется:

• Кредитная история клиента;
• Характеристики объекта недвижимости, который планируется приобрести;
• Сведения о доходах и месте трудоустройства заемщика.

Способы определения платежеспособности

Оценка платежеспособности клиента осуществляется с учетом нескольких факторов. Наиболее важными из них являются: уровень постоянных доходов, стаж трудоустройства на последнем месте работы, занимаемая должность, а также величина расходов на содержание семьи и размер других обязательных платежей по имеющимся обязательствам.

Требования к документам

При оформлении ипотеки от потенциального заемщика требуется предоставить пакет документов, первая часть которых касается непосредственно клиента:

• Анкета клиента банка;
• Паспорт и другие личные документы, перечень которых устанавливается банком, включая ИНН, СНИЛС, военный билет и т.д.;
• Справка о доходах, а также копия трудовой книжки и действующего контракта;
• Документы о семейном положении;
• Документы, подтверждающие возможность осуществить первый взнос, например, свидетельство о маткапитале или выписка со счета в банке.

Вторая часть документов относится к приобретаемому в ипотеку объекту недвижимости и включает:

1. Отчет об оценке квартиры, дома или другого вида недвижимости с указанием данных об эксперте, составившем его;
2. Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность продавца;
3. Свидетельство о праве собственности продавца на объект недвижимости или выписка из ЕГРН;
4. Технический и кадастровый паспорта на квартиру или дом;
5. Согласие второго супруга/и, если он/она не выступают в качестве созаемщика по кредиту;
6. Страховой полис на покупаемую недвижимость (оформляется после предварительного одобрения сделки со стороны банка).

Кому не дают ипотеку?

Можно выделить два главных препятствия для получения ипотеки. Первое из них связано с отсутствием или недостаточным уровнем официального дохода. В подобной ситуации часто оказываются фрилансеры, работники, которые получают заработную плату по серым схемам, а также предприниматели и самозанятые.

Второй проблемой является наличие плохой кредитной истории. Подобная ситуация относится сегодня к достаточно распространенным.

Она может быть дополнительно осложнена наличием ранее взятых и еще невыплаченных кредитов.

Есть ли альтернатива?

В качестве альтернативы для ипотечного кредитования может выступать получение потребительского займа. Требования к этой категории клиентов намного менее серьезные, хотя и процентная ставка, как правило, выше.

Другой реальным вариантом получения денежных средств является обращение в МФО. Однако, в этом случае речь идет о небольших суммах и коротком сроке кредитования. Очевидно, что приобрести квартиру в подобной ситуации нереально.

Кому дают ипотеку с господдержкой?

Ипотека с государственной поддержкой предоставляется некоторым категориям потенциальных заемщиков. К ним относятся:

• Семьи, получившие право на материнский капитал;
• Семьи, в состав которых входят дети-инвалиды или члены семьи с ограниченными возможностями;
• Семьи, имеющие несовершеннолетних детей;
• Военнослужащие, а также лица, участвующие в военных действиях.

Кому дают ипотеку без первого взноса?

Сократить или полностью исключить необходимость первоначального взноса по ипотечному кредиту может использование сертификата на материнский капитал, а также получение жилья по программе военной ипотеки. Кроме того, избежать стартового платежа позволяет участие в рекламных акциях и программах, которые периодически проводят некоторые банки и застройщики, предлагая при этом льготные условия оформления ипотеки.

Кто и на каких условиях может получить жилищный кредит без подтверждения дохода

Когда потенциальный заемщик не может подтвердить доходы стандартной справкой и копией трудовой книжки, у него есть возможность получить ипотеку по двум документам. Жилищный кредит при таких условиях банки предоставляют как на новостройки, так и на вторичку. Как правило, ипотеку по двум документам выдают по более высокой процентной ставке и с бóльшим первоначальным взносом.

Вместе с экспертами рассказываем, как и на каких условиях можно получить ипотеку по двум документам.

Документы

Оба необходимых документа, прилагаемых к заявке, подтверждают личность клиента:

• первый — паспорт гражданина России;
• второй — дополнительное подтверждение личности (обычно — СНИЛС).

В некоторых банках вместо СНИЛС можно предоставить водительское удостоверение, удостоверение личности военнослужащего или сотрудника федеральных органов власти, военный билет или загранпаспорт. Иногда требуются дополнительные документы.

«Помимо двух документов, во всех случаях заемщик заполняет анкету, в которой указывает свой доход, свои данные, данные организации, в которой трудится, и т. д., и банк проверяет отчисления в Налоговую службу, данные о заемщике в бюро кредитных историй, информацию в Сети (в том числе и в соцсетях), некоторые банки звонят работодателю для уточнения информации о месте работы и доходе заемщика», — рассказала глава юридического бюро «Сделки с недвижимостью» Альфия Митрошина.

Условия

Для ипотеки без подтверждения дохода в банках нередко действует более высокая ставка — по данным компании Frank RG, в среднем она выше на 0,5 п.п. В Сбербанке общая процентная ставка жилищного кредита по двум документам увеличивается в среднем на 0,6 п.п. В Альфа-банке и ВТБ ставка не повышается. Однако все зависит от программы, по который заемщик берет кредит.

Также при ипотеке по двум документам зачастую увеличивается сумма первоначального взноса. В ВТБ для любого варианта ипотеки сумма первоначального взноса сейчас составляет не менее 20% от стоимости недвижимости. В Сбербанке и Альфа-банке процент первоначального взноса при ипотеке без подтверждения дохода также не изменяется.

В ряде случаев действуют особые условия по сумме кредита. Например, в ВТБ максимальная сумма сокращается в два раза — с 60 млн до 30 млн руб. В Альфа-банке и Сбербанке сумма кредита не отличается в зависимости от того, какой вариант ипотеки выбрать.

«Как правило, банки, предоставляющие ипотеку по двум документам, не принимают в качестве первоначального взноса материнский капитал, но при этом погасить часть долга по ипотечному кредиту после оформления залога можно смело, так как ограничений по этому пункту у кредитных организаций обычно нет», — рассказала Митрошина.

Требования к заемщику

Требования к заемщику также обычно более серьезные в сравнении с получением ипотеки с подтверждением дохода. В Сбербанке ипотека иностранцам не предоставляется в принципе, поэтому действуют другие дополнительные требования — заемщик на момент возврата кредита по договору должен быть не старше 65 лет, тогда как при ипотеке по общим правилам — не старше 75 лет.

Отличаются также требования к стажу работы. Так, в Сбербанке требуемый стаж увеличивается в два раза — с трех месяцев до шести. При этом добавляется необходимость работы не менее одного года за последние пять лет. В ВТБ нет требований по трудоустройству и стажу, тогда как по общим правилам требуется место работы на территории России или (только для граждан РФ) в филиалах транснациональных компаний за рубежом. В Альфа-банке особые требования к заемщикам при оформлении ипотеки по двум документам отсутствуют, перечислил юрист КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин.

Преимущества и недостатки

Главным недостатком ипотеки по двум документам является то, что процентная ставка в большинстве банков будет выше, а сумма первоначального взноса существенно больше, чем при стандартных условиях, говорит председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим. Она отметила, что в некоторых банках возможно уменьшение максимальной суммы и срока, на который вы можете получить кредит, соответственно, увеличивается сумма ежемесячного платежа.

Также шансы получить отказ по ипотеке по документам выше, чем обычно, рассказал Илья Бахилин. Особенно это касается заемщиков, у которых есть даже небольшие проблемы с качеством кредитной истории. «Если заемщик не может подтвердить свои доходы, значение качества его кредитной истории возрастает. В первые месяцы 2021 года доля отказов по всем заявкам на предоставление ипотеки растет. Прежде всего, это следствие реализации программы льготной ипотеки, а также общего снижения ставки по рынку, приведшее к росту популярности жилищного кредитования, а значит, и увеличению общего количества заявок на ипотеку», — подтвердил директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков.

При этом в последние месяцы на ипотечные кредиты стали претендовать заемщики не очень высокого кредитного качества со сравнительно низким значением персонального кредитного рейтинга. Банки сохраняют низкий аппетит к риску и не склонны одобрять заявки граждан с низким персональным кредитным рейтингом, что, в свою очередь, снижает и общий уровень одобрения ипотеки, резюмировал Волков.

Основным преимуществом ипотеки без подтверждения дохода является экономия времени, уточнила Ольга Сулим. Она подчеркнула, что заемщикам не нужно тратить время на сбор объемного пакета бумаг, заявки при таких условиях чаще всего банки подтверждают быстрее. «Ипотека по двум документам выгодна, если у вас на руках уже есть половина стоимости квартиры, — тогда ставка и сроки не станут проблемой. К тому же такие условия спасают тех, чей офис находится за границей, или неофициально трудоустроенных граждан», — рассказала юрист.

Банки

Какой же все-таки будет процентная ставка и условия — нужно узнавать у конкретного банка, так как данные разнятся и зависят от личной ситуации каждого заемщика. В 2021 году ипотеку по двум документам можно получить, например, в следующих кредитных организациях:

• Сбербанк;
• ВТБ;
• Альфа-банк;
• банк «Дом.РФ»;
• банк «Открытие»;
• банк «Уралсиб»;
• Россельхозбанк;
• Металлинвестбанк.

Рассмотрим условия и программы в некоторых из них:

Сбербанк

• Максимальная сумма кредита для объектов Москвы и Санкт-Петербурга — 15 млн руб., для остальных городов — 8 млн руб.
• Минимальная сумма кредита — от 300 тыс. руб.
• Минимальный первоначальный взнос — 30% (при покупке залогового объекта — 50%).
• Срок кредита — до 30 лет.
• Кредит предоставляется по месту регистрации заемщика или недвижимости.
• Возраст созаемщиков, которые не подтверждают доход, должен быть от 21 до 65 лет на дату погашения кредита.
• Из документов потребуется предоставить паспорт гражданина РФ, а также один из нижеперечисленных документов: водительское удостоверение, СНИЛС, удостоверение личности военнослужащего, удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти, военный билет или загранпаспорт.

ВТБ

• Минимальная сумма кредита — 500 тыс. руб.
• Максимальная сумма сумма кредита — 30 млн руб.
• Минимальный первоначальный взнос — 20%.
• При первоначальном взносе более 50% от стоимости квартиры ставка по кредиту снижается до минимального значения 7,4% годовых.
• Предложение позволяет оформить ипотеку в рамках программы «Больше метров — ниже ставка» на готовый объект, квартиру на первичном или вторичном рынке недвижимости площадью от 100 кв. м по ставке от 7,6%. Кроме того, воспользоваться программой могут и заемщики, получающие ипотеку в рамках госсубсидирования: ставка по программе «Ипотека с господдержкой 2020» — 6,1%, для семей с детьми — 5%, по программе «Дальневосточная ипотека» — 1%.
• Для получения ипотеки по двум документам в ВТБ необходимо предоставить паспорт гражданина РФ, а также на выбор — СНИЛС (свидетельство о пенсионном страховании) или ИНН (индивидуальный номер налогоплательщика) для лиц, которые в соответствии с законодательством РФ не обязаны иметь СНИЛС (например, военнослужащие).

Банк «Дом.РФ»

• Минимальная сумма кредита — 500 тыс. руб.
• Максимальная сумма кредита — 50 млн руб.
• Минимальный первоначальный взнос — 35%.
• Возраст заемщика — от 21 до 65 лет.
• Кредит по двум документам в рамках программы «Семейная ипотека» можно получить по ставке от 4,7%, по льготной ипотеке на новостройки — от 5,7%, по программе «Сельская ипотека» — от 2,3%, рефинансировать взятую в другом банке ипотеку — от 7,2%, оформить кредит на покупку готового жилья — от 7,3%. Использование материнского капитала без подтверждения дохода не предусмотрено.
• Для получения ипотеки необходимо предоставить паспорт и второй удостоверяющий личность документ, например СНИЛС, водительское удостоверение, загранпаспорт или военный билет.

Альфа-банк

• Минимальная сумма кредита — 600 тыс. руб.
• Максимальная сумма кредита — 50 млн руб.
• Минимальный первоначальный взнос — от 10%.
• Срок кредитования — до 30 лет.
• Процентная ставка зависит от суммы кредита.
• При использовании программы по двум документам банк повышает базовую ставку по программе на 0,5%.
• Помимо паспорта и еще одного документа на выбор, в «Альфа-банке» для мужчин призывного возраста необходимо предоставить военный билет.

Металлинвестбанк

• Максимальная сумма в Москве — 25 млн руб.
• Максимальная сумма в регионах — 12 млн руб.
• Минимальный первоначальный взнос — от 10%.
• Процентная ставка — от 8,1%.
• При минимальном первоначальном взносе процентная ставка по кредиту увеличивается на 1%.
• При первоначальном взносе от 30% процентная ставка не увеличивается.
• Максимальный срок кредитования — до 30 лет.

Как повысить шансы

Банки, прежде чем выдать ипотечный кредит, ищут все слабые места заемщика. «Поводом для отказа может стать наличие просрочек за последние десять лет. Проверяются даже социальные сети — вдруг на вашей странице есть сомнительные репосты (о возможных махинациях с финансами или о том, как обмануть банк)», — рассказала юрист Ольга Сулим. По ее словам, чтобы повысить шансы на одобрение:

1. Первым делом убедитесь, что вы подходите по возрасту (есть 21 год).
2. Расплатитесь по всем имеющимся долгам и штрафам.
3. Просмотрите свои социальные сети, чтобы не было никакой подозрительной информации.
4. Накопите необходимый первоначальный взнос.
5. Внимательно заполните все документы (правильно написанные Ф. И. О., контактный телефон и так далее).
6. Не сообщайте недостоверные и ложные сведения.
7. Не стоит подавать заявку только в один банк, рассматривайте сразу несколько — это сэкономит время и силы.
8. Привлеките созаемщика с хорошим официальным доходом.
9. Используйте для залога имеющееся имущество, например автомобиль.
10. Подтвердите дополнительные источники заработка — пособия, дивиденды, доход от сдачи недвижимости.

«Перед подачей заявки стоит внимательно ознакомиться со своей кредитной историей, чтобы целенаправленно поработать над повышением персонального кредитного рейтинга. Затем надо собрать как можно больше косвенных документов, подтверждающих доходы и расходы, это могут быть справки о движении средств на банковских счетах, крупных депозитах. Важно и наличие собственности, которая может послужить дополнительным обеспечением (недвижимость или автомобиль). Также имеет смысл подчистить от нежелательного контента страницы в социальных сетях — некоторые банки обращают на них внимание перед принятием решения», — посоветовал глава НБКИ.