Чем застройщик отличается от строительной компании

Начнем с девелоперов.

Девелопер – это организация или физическое лицо, которые приобретают и занимаются развитием объектов недвижимости (дома, здания, земельные участки), для продажи и получения от этого дохода. Девелопер выполняет руководство инвестиционным проектом, при осуществлении которого он заинтересован максимально снизить возможные риски и предельно увеличить рентабельность.

Что касается застройщиков.

Понятие застройщик достаточно часто используется в сфере строительной деятельности, имеет много общих черт с определением термина девелопер.

Законодательное определение понятие застройщика гласит, что застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, техническое перевооружение объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Задачи девелопера

Задача застройщика заключается в осуществлении строительной деятельности и получение прибыли от продажи жилья. Рассмотрим вопрос, какие задачи стоят перед девелопером.

Прежде всего это руководитель проекта, работа которого связана со следующими задачами:

• Подбор объектов для строительства (реконструкции);
• Разработка бизнес-стратегий, планов, экономических обоснований;
• Сбор необходимой разрешительной документации, согласования с государственными органами;
• Непосредственно возведение новых объектов недвижимости.
• Реконструкция (а также перепланировка) зданий.
• Модификация и изменение уже построенных зданий.
• Привлечение подрядных организаций;
• Иные текущие задачи.

Девелопер осуществляет контроль за всеми этапами реализации проекта: начиная от подготовки проектной документации, и заканчивая координацией с агентствами недвижимости, которые выполняют реализацию введенного в эксплуатацию объекта. Поэтому перед девелопером стоит более широкий перечень задач, чем перед застройщиком.

Задачи застройщика

Застройщик выполняет несколько иные функции, его работа обладает спецификой.

Главным образом его цели заключаются в следующем:

Привлечение денежных средств физических лиц, с которыми заключаются договоры участия в долевом строительстве для осуществления проекта многоквартирного дома. Что совершается только после того, как застройщиком получено разрешение на строительство, а также оформлена проектная декларация и прочие необходимые бумаги.

Фактическая организация и контроль строительства здания (самостоятельно или через привлеченных организаций). Согласно статье 52 Градостроительного кодекса РФ, выполнять строительство может как непосредственно застройщик, так и сторонние подрядные организации.

Застройщик вне зависимости от того, кто ведет стройку (своими силами либо привлеченными подрядчиками) должен выполнять координацию процесса строительства. Целью данного контроля является обследование конструкций на соответствие проекту, нормам технических регламентов, инженерным изысканиям, требованиям ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка). Застройщик несет ответственность за обеспечение безопасности в процессе строительства и за последующую эксплуатацию здания.

С целью того, чтобы защитить граждан во взаимоотношениях с застройщиками от различных нарушений, существует подробное регулирование деятельности таких строительных компаний в федеральном законодательстве РФ.

Нюансы

Зачастую многие компании, к которым первоначально обращаются граждане, с целью более подробно ознакомиться с информацией о интересующем объекте, юридически с данными объектами не связаны.

Как ни парадоксально, большинство компаний, чьи названия прочно ассоциируются со строящимися домами и к которым в первую очередь обращаются, желая побольше узнать о заинтересовавшей новостройке и приобрести в ней квартиру, де-юре имеют к этим объектам мало отношения. В случае, если во время или после строительства возникнут какие-либо проблемы или нарушения условий соглашения о долевом участии, ответственность перед физическим лицом будут нести отнюдь не они.

Когда покупается жилье, в том числе и еще не построенное, обстоятельства несколько иные. При его создании задействовано очень много сторон: инвесторы, инженеры, архитекторы, подрядчики, заказчики, производители строительных материалов, агентства недвижимости и другие, при этом с юридической точки зрения отношения между ними выстраиваются по крайней мере сложно. Чтобы не вынуждать каждого дольщика, вложившего деньги в новостройку, самостоятельно предаваться во все указанные детали, на законодательном уровне введена норма, в силу которой ответственность перед покупателем во всех случаях накладывается только на одну сторону — застройщика.

Фактически, застройщик представляет собой только лишь организацию, чье наименование фигурирует в разрешительной проектной документации, и которая оформляет договор с приобретателем. Основная же компания (или группа компаний) по сути и является девелопером.

Строительство – сложный процесс, в котором задействовано множество участников. Разобраться, кто есть кто, не так-то просто. Тем не менее, покупателю следует знать, чем застройщик отличается от девелопера, кто из них несет реальную ответственность перед дольщиком и какую роль в возведении дома играют другие фигуранты строительства.

Самые важные игроки рынка

В строительной цепочке есть две ключевые фигуры – девелопер и застройщик. И разницу между ними понимать принципиально.

Понятие «застройщик» прописано в Градостроительном кодексе РФ и Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Там ему даны четкие определения. Соответственно, требования к нему тоже закреплены законодательно.

Термин «девелопер» в нормативно-правовой базе не фигурирует, несмотря на то, что это более обширное понятие, постоянно мелькающее в СМИ. С юридической точки зрения лишь застройщик может брать деньги дольщиков и продавать им квартиры.

В любых официальных документах всегда указана компания-застройщик, будь то бумаги правообладателя земельного участка, разрешительная документация, расчетный счет или договор долевого участия (ДДУ). Именно компания-застройщик несет ответственность перед дольщиками и государственными надзорными органами за ход строительства, качество и сроки исполнения, а не девелопер или группа компаний, упоминающиеся в рекламе.

Согласно законодательству РФ, застройщик – это физическое или юридическое лицо, которое обеспечивает возведение объектов капитального строительства на принадлежащем ему земельном участке, а также выполняет инженерные изыскания и подготовку проектной документации.

У застройщика (или его дочерней компании) должен быть как минимум трехлетний опыт участия в создании многоквартирных домов. Он имеет право передать свои функции техническому заказчику, а также заключить договор генподряда. То есть поручить фактическое выполнение работ по строительству другой организации, обязательно имеющей профильную лицензию и штат сертифицированных специалистов.

Что касается девелопмента, то это особый вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием или изменением объектов недвижимости. Главная задача здесь – повысить стоимость этих объектов и получить прибыль.

Соответственно, девелопер – это некий общеизвестный бренд, структура, которая может объединять в себе сразу несколько застройщиков и организаций различного профиля, говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». В сфере компетенций девелопера находится также рекламная и маркетинговая деятельность.

В современных условиях крупные девелоперские группы управляют реализацией большого количества проектов в сфере гражданского строительства, рассказывает Руслан Соловьев, руководитель проекта ЖК TopHILLS от ГК «Инград». Они контролируют каждый этап инвестиционно-девелоперского проекта (ИДП), начиная от «идеи» и заканчивая «администрированием» объектов даже после их ввода в эксплуатацию.

«Девелопер – это масштабный игрок на рынке недвижимости. Он занимается развитием территорий, ведет свои проекты, инвестирует в жилищное строительство. Застройщик же осуществляет непосредственно строительные работы. Главная разница между ними в том, что девелопер заинтересован в получении прибыли с целого проекта, а основная цель застройщика – возвести дом»
Наталия Пырьева, аналитик ФГ «ФИНАМ»

Для покупателя квартиры в новостройке важно понимать, кто является девелопером проекта (кто управляет процессом), поскольку от репутации и портфолио данного бренда во многом зависит качество конечного продукта, поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Существенную роль также играет компания-подрядчик по строительству – она влияет на то, насколько хорошо будет реализован сам объект недвижимости. И последний штрих: перед покупкой квартиры стоит проверить самого застройщика (юридическое лицо) на наличие возможных судебных исков, крупных задолженностей и т.п., ведь именно он несет все обязательства перед дольщиком.

Подрядчик, генподрядчик, fee-developer

Помимо девелопера и застройщика на слуху такие термины, как «подрядчик», «генподрядчик», «техзаказчик», fee-developer. Все эти фигуры тоже играют немаловажную роль в сфере строительства.

Fee-девелопмент – относительно новое явление для отечественного строительного комплекса. Он представляет собой привлечение собственником земельного участка профессионального исполнителя, который за определенную плату (fee) занимается реализацией инвестиционного проекта, рассказывает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

На такие услуги есть спрос, так как довольно часто собственники недвижимости не готовы самостоятельно развивать проект. У них, например, может не быть доступа к человеческим, производственным, финансовым ресурсам, необходимым для его успешной реализации. Fee-девелоперы организуют разработку концепции проекта, проектирование и строительство объекта недвижимости, а также при необходимости его последующее эффективное управление в интересах заказчика, комментирует Максим Деев, заместитель руководителя юридического департамента ГК «Гранель».

«Fee-девелопмент – это путь для профессионалов строительного рынка, не имеющих своих строительных площадок либо имеющих их в недостаточном количестве, но при этом способных оказывать квалифицированные услуги по управлению инвестиционно-строительными проектами для собственников таких площадок», – уверен эксперт.

Преимуществами fee-development’а Руслан Соловьев считает:

— компанию с профильной специализацией в управлении девелоперскими проектами;

— экономию на содержании непрофильных структурных подразделений;

— сокращение сроков реализации проекта.

Недостатками:

— низкую ответственность за конечный результат с установленными параметрами (fee-developer’ы не делят с заказчиком финансовые риски);

— противоречия при реализации проекта.

Fee-developer как полноправный субъект строительной индустрии не значится в нормативно-правовых документах. Наиболее близок к нему по выполняемым функциям «технический заказчик» – это понятие закреплено в Градостроительном кодексе Российской Федерации (пункт 22, статья 1). Таким образом, в отечественной юрисдикции под fee-development подразумевают деятельность привлеченного технического заказчика, поясняет спикер.

Генеральный подрядчик – это компания, которая отвечает за полный комплекс строительно-монтажных работ на стройке. Строго говоря, генподрядчик строит и передает застройщику/девелоперу здание, коммуникации и т.п. На отдельные направления – внутреннюю отделку помещений, монтаж инженерии, фасада, установку лифтового оборудования – он может нанимать другие компании, которые выступают в качестве подрядчиков или субподрядчиков, говорит Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District).

Генподрядчик – это единая головная организация, с которой заказчик заключает не только договор о выполнении всех работ по проекту под ключ, но иногда еще и по подготовке проектной документации, добавляет заместитель генерального директора «Сити-XXI век», директор департамента реализации проектов Денис Денисов. Генподрядчик на отдельном строящемся объекте может быть только один, а подрядчиков и субподрядчиков – множество, исходя из специфики разделения объемов работ.

Подрядчики и субподрядчики – строительные или монтажные компании, которые своими силами выполняют строительство дома: разрабатывают котлован, забивают сваи, заливают бетон и проводят многие другие работы.

«Генподрядчик формирует состав исполнителей более низкого уровня – субподрядчиков, ведет с ними денежные расчеты, принимает у них законченные работы и в целом несет ответственность за деятельность третьих лиц. На коммерческих стройках субподрядчиков может быть сколько угодно. А вот при выполнении госконтрактов их количество строго регулируется. Кроме того, определен перечень работ, который подрядчик обязан выполнять самостоятельно»
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Структура строительной цепочки. Роль заказчика и инвестора

Строительная цепочка зависит от специфики конкретного кейса, считает Надежда Коркка. В ней принимают участие различные структуры. Например, инвестором может выступать собственник земельного участка, привлекающий для реализации проекта профессионального участника рынка, который возьмет на себя функции технического заказчика.

Каждому из участников определяется фронт работ: инвестор отвечает за стратегические вопросы, тогда как технический заказчик занимается поиском исполнителей, получением необходимой разрешительной документации и согласованиями. Координация действий происходит на уровне уполномоченных руководством и ответственных за конкретный проект лиц.

С этим согласен и Владимир Щекин: «Конфигураций взаимодействия инвесторов, заказчиков, подрядчиков может быть масса. Все зависит от целей, компетенций, технических и финансовых ресурсов каждого. К примеру, инвестор может давать деньги на стройку, но при этом одновременно хочет участвовать в управлении и контроле, поэтому входит в совет директоров компании застройщика».

Денис Денисов, напротив, полагает, что строительство жилого дома – достаточно предсказуемый процесс. И в него почти всегда оказываются вовлечены одни и те же структуры: застройщик, инвестор, девелопер (он же обычно является и заказчиком), генпроектировщик и субпроектные организации, генподрядчик и субподрядчики.

Понятно одно: какой бы ни была строительная цепочка, особая роль в ней отводится заказчику, который является распорядителем строительного производства, говорит Наталия Пырьева. Он формирует состав генеральных исполнителей и отвечает за приемку законченных объектов.

Иногда заказчик одновременно является инвестором (когда строительство ведется за счет собственных средств), а иногда – подрядчиком, то есть организатором проекта строительства.

«В любом случае, все участники строительного процесса взаимосвязаны. Можно сказать, что это – «правовые явления», имеющие свою структуру подчинения и свои обязанности»
Наталия Пырьева, аналитик ФГ «ФИНАМ»

Что надежнее: нанимать подрядчиков со стороны или строить самому

На этот вопрос нет однозначного ответа, считает Ирина Доброхотова. И большинство экспертов с ней согласны. «Есть множество примеров деятельности компаний, которые сами полностью реализуют весь цикл девелоперского проекта: от создания концепции до строительства и реализации недвижимости. Это, например, ПИК, ФСК, ЛСР».

А есть и откровенно провальные кейсы, та же ГК «СУ-155», напоминает Надежда Коркка.

«Выстроить эффективную систему строительства вполне реально и при привлечении сторонних компаний. Но для этого требуется тщательно подойти к выбору подрядчиков и организации их взаимодействия»
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

А вот Денис Денисов полагает, что надежней все-таки нанимать «своих», проверенных подрядчиков, так как они более «управляемы». Хотя с точки зрения эффективности правильней привлекать профессионалов, которые имеют компетенции и большой опыт работ в каждом конкретном направлении. «Да, «призывать к ответу» проще «своих», но это имеет и обратную сторону – из-за соображений, что они «свои», не всегда возможно в случае возникновения проблем требовать их решения в достаточно жесткой форме», – говорит эксперт.

Уровень грамотности современных покупателей

Основная тенденция последних лет – повышение уровня грамотности покупателей новостроек, отмечает Андрей Колочинский. Если прежде на низкоконкурентном рынке свои правила диктовали застройщики, то сейчас это делают покупатели жилья. В процессе выбора будущей квартиры они очень придирчивы и их интересуют буквально все нюансы строительства, в том числе репутационные.

Как правило, покупатели интересуются застройщиком, поскольку именно с ним они подписывают договор, рассказывает Ирина Доброхотова. Но чаще всего застройщиком выступает юридическое лицо, которое создается под реализацию конкретного объекта. Поэтому в данном случае немаловажна и фигура девелопера – как главного организатора и управляющего процессом. Также достаточно часто покупатели любопытствуют, кто является подрядчиком по строительству объекта, изучают его портфолио. Положительная репутация строительного подрядчика и его успешный опыт в реализации прошлых объектов является несомненным плюсом проекта.

В большинстве случаев покупателю не стоит волноваться, считает Руслан Соловьев. Ведь сегодня выбор исполнителя работ для каждого добросовестного девелопера – важный и ответственный этап. При выборе генподрядчика проводится основательная всесторонняя оценка с самых разных сторон: финансовая устойчивость в текущий период времени, наличие опыта реализации объектов – качество и сложность выполненных работ, уровень организации строительного производства (технологии управления), с точки зрения квалификации инженерного состава и т.д.

Кроме того, практически всю информацию о девелопере, застройщике и исполнителях можно найти в интернете. Застройщик указывает генерального подрядчика в проектной декларации, которую размещает в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) в публичном доступе. Каждый покупатель может с ней ознакомиться, комментирует Максим Деев.

«Покупатели могут поинтересоваться, кто является подрядчиком строительства. Обычно после этого они наводят справки в интернете, смотрят портфель реализованных проектов, читают отзывы. Но в целом для них все-таки основная ответственная «единица» – это застройщик».
Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District)

Девелопер — это и инвестор, и проектировщик, и застройщик, и риелтор. Зачастую он также берет на себя функции управляющей компании, обслуживающей и ремонтирующей объект после ввода в эксплуатацию

Покупатели недвижимости сталкиваются с понятиями, которые в обыденных ситуациях часто смешиваются, но в договорах могут иметь разные значения. В частности, это касается терминов «застройщик» и «девелопер». Вместе с экспертами разбираемся, кто такой девелопер и чем он отличается от застройщика.

Кто такой девелопер

Девелопер — тот, кто занимается созданием и реконструкцией объектов недвижимости, а также развитием земельных активов. Его основная цель — увеличить прибыль от реализации проекта.

Основные задачи девелопера

Девелопер проводит экономический анализ инвестиций и осуществляет проектирование будущего объекта, занимается выбором подходящего земельного участка для строительства. Также на нем лежит ответственность за получение разрешения на строительство спроектированного объекта, поиск строительной фирмы и агентов для реализации готового объекта.

По словам экспертов, девелопер отвечает за полный цикл работ, связанных с созданием жилого комплекса и дальнейшей реализацией недвижимости — кроме непосредственно строительных работ. Девелопер выбирает земельный участок для возведения проекта, выкупает его, с нуля разрабатывает концепцию жилого комплекса: архитектурный стиль, квартирографию, инженерные решения, оформление входных групп и благоустройство территории.

«Девелопер также занимается подготовкой документов вплоть до получения разрешения на строительство. Затем он либо организует строительные работы, либо привлекает застройщика на свой проект. Для реализации объектов девелопер также обращается к брокерам, к агентствам недвижимости или создает свой отдел продаж», — говорит директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Какие бывают девелоперы

На современном рынке недвижимости существует два вида девелопмента.

Fee-девелопмент — участие в проекте без вложения собственных средств, проект спонсирует инвестор или финансирует банк. В этом случае девелопер работает по найму за оплату от собственника, занимается строительством и управлением объекта по заказу.

Speculative-девелопмент — девелопмент с полной ответственностью. В этом случае девелопер сам занимается привлечением инвестиций в проект и берет на себя все риски при его реализации. Строительство может осуществляться на собственные деньги или с привлечением кредитных средств.

«Часто крупные компании выступают девелоперами, а их дочерние общества — застройщиками. И это может быть существенным нюансом для покупателей недвижимости, поскольку статус компании важен при заключении договора», — поясняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Критерии выбора надежного девелопера

Чтобы выбрать надежного девелопера, надо придерживаться некоторых критериев.

Первый критерий — количество реализованных объектов. Чем их больше, тем лучше. Также стоит обратить внимание на географию проектов, которые реализует девелопер. Если компания работает в нескольких регионах, это говорит о ее масштабах.

Второй критерий — опыт работы. Если девелопер работает на рынке много лет, это дополнительный плюс при выборе.

Третий критерий — наличие деклараций и проектной документации. Это легко проверить — все документы девелопер обязан выкладывать на своем сайте.

Четвертый критерий — партнеры и инвесторы. Если среди партнеров девелопера значатся крупные банки, это тоже хороший признак.

Пятый критерий — наличие документов. К ним относятся правоустанавливающие документы на земельный участок и договор страхования ответственности застройщика. Если одного из этих документов нет, с таким девелопером лучше не связываться.

Шестой критерий — подробный договор. В нем должно быть как можно больше информации о девелопере, где прописаны права и обязанности сторон.

Седьмой критерий — отзывы покупателей. Негативные отзывы в интернете могут быть о любом, даже самом надежном девелопере. Но если их слишком много, то это повод задуматься.

Строительство – сложный процесс, в котором задействовано множество участников. Разобраться, кто есть кто, не так-то просто. Тем не менее, покупателю следует знать, чем застройщик отличается от девелопера, кто из них несет реальную ответственность перед дольщиком и какую роль в возведении дома играют другие фигуранты строительства.

Самые важные игроки рынка

В строительной цепочке есть две ключевые фигуры – девелопер и застройщик. И разницу между ними понимать принципиально.

Понятие «застройщик» прописано в Градостроительном кодексе РФ и Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Там ему даны четкие определения. Соответственно, требования к нему тоже закреплены законодательно.

Термин «девелопер» в нормативно-правовой базе не фигурирует, несмотря на то, что это более обширное понятие, постоянно мелькающее в СМИ. С юридической точки зрения лишь застройщик может брать деньги дольщиков и продавать им квартиры.

В любых официальных документах всегда указана компания-застройщик, будь то бумаги правообладателя земельного участка, разрешительная документация, расчетный счет или договор долевого участия (ДДУ). Именно компания-застройщик несет ответственность перед дольщиками и государственными надзорными органами за ход строительства, качество и сроки исполнения, а не девелопер или группа компаний, упоминающиеся в рекламе.

Согласно законодательству РФ, застройщик – это физическое или юридическое лицо, которое обеспечивает возведение объектов капитального строительства на принадлежащем ему земельном участке, а также выполняет инженерные изыскания и подготовку проектной документации.

У застройщика (или его дочерней компании) должен быть как минимум трехлетний опыт участия в создании многоквартирных домов. Он имеет право передать свои функции техническому заказчику, а также заключить договор генподряда. То есть поручить фактическое выполнение работ по строительству другой организации, обязательно имеющей профильную лицензию и штат сертифицированных специалистов.

Что касается девелопмента, то это особый вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием или изменением объектов недвижимости. Главная задача здесь – повысить стоимость этих объектов и получить прибыль.

Соответственно, девелопер – это некий общеизвестный бренд, структура, которая может объединять в себе сразу несколько застройщиков и организаций различного профиля, говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». В сфере компетенций девелопера находится также рекламная и маркетинговая деятельность.

В современных условиях крупные девелоперские группы управляют реализацией большого количества проектов в сфере гражданского строительства, рассказывает Руслан Соловьев, руководитель проекта ЖК TopHILLS от ГК «Инград». Они контролируют каждый этап инвестиционно-девелоперского проекта (ИДП), начиная от «идеи» и заканчивая «администрированием» объектов даже после их ввода в эксплуатацию.

«Девелопер – это масштабный игрок на рынке недвижимости. Он занимается развитием территорий, ведет свои проекты, инвестирует в жилищное строительство. Застройщик же осуществляет непосредственно строительные работы. Главная разница между ними в том, что девелопер заинтересован в получении прибыли с целого проекта, а основная цель застройщика – возвести дом»

Наталия Пырьева, аналитик ФГ «ФИНАМ»

Для покупателя квартиры в новостройке важно понимать, кто является девелопером проекта (кто управляет процессом), поскольку от репутации и портфолио данного бренда во многом зависит качество конечного продукта, поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Существенную роль также играет компания-подрядчик по строительству – она влияет на то, насколько хорошо будет реализован сам объект недвижимости. И последний штрих: перед покупкой квартиры стоит проверить самого застройщика (юридическое лицо) на наличие возможных судебных исков, крупных задолженностей и т.п., ведь именно он несет все обязательства перед дольщиком.

Подрядчик, генподрядчик, fee-developer

Помимо девелопера и застройщика на слуху такие термины, как «подрядчик», «генподрядчик», «техзаказчик», fee-developer. Все эти фигуры тоже играют немаловажную роль в сфере строительства.

Fee-девелопмент – относительно новое явление для отечественного строительного комплекса. Он представляет собой привлечение собственником земельного участка профессионального исполнителя, который за определенную плату (fee) занимается реализацией инвестиционного проекта, рассказывает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

На такие услуги есть спрос, так как довольно часто собственники недвижимости не готовы самостоятельно развивать проект. У них, например, может не быть доступа к человеческим, производственным, финансовым ресурсам, необходимым для его успешной реализации. Fee-девелоперы организуют разработку концепции проекта, проектирование и строительство объекта недвижимости, а также при необходимости его последующее эффективное управление в интересах заказчика, комментирует Максим Деев, заместитель руководителя юридического департамента ГК «Гранель».

«Fee-девелопмент – это путь для профессионалов строительного рынка, не имеющих своих строительных площадок либо имеющих их в недостаточном количестве, но при этом способных оказывать квалифицированные услуги по управлению инвестиционно-строительными проектами для собственников таких площадок», – уверен эксперт. 

Преимуществами fee-development’а Руслан Соловьев считает:

Недостатками:

Fee-developer как полноправный субъект строительной индустрии не значится в нормативно-правовых документах. Наиболее близок к нему по выполняемым функциям «технический заказчик» – это понятие закреплено в Градостроительном кодексе Российской Федерации (пункт 22, статья 1). Таким образом, в отечественной юрисдикции под fee-development подразумевают деятельность привлеченного технического заказчика, поясняет спикер.

Генеральный подрядчик – это компания, которая отвечает за полный комплекс строительно-монтажных работ на стройке. Строго говоря, генподрядчик строит и передает застройщику/девелоперу здание, коммуникации и т.п. На отдельные направления – внутреннюю отделку помещений, монтаж инженерии, фасада, установку лифтового оборудования – он может нанимать другие компании, которые выступают в качестве подрядчиков или субподрядчиков, говорит Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District).

Генподрядчик – это единая головная организация, с которой заказчик заключает не только договор о выполнении всех работ по проекту под ключ, но иногда еще и по подготовке проектной документации, добавляет заместитель генерального директора «Сити-XXI век», директор департамента реализации проектов Денис Денисов. Генподрядчик на отдельном строящемся объекте может быть только один, а подрядчиков и субподрядчиков – множество, исходя из специфики разделения объемов работ.

Подрядчики и субподрядчики – строительные или монтажные компании, которые своими силами выполняют строительство дома: разрабатывают котлован, забивают сваи, заливают бетон и проводят многие другие работы.

«Генподрядчик формирует состав исполнителей более низкого уровня – субподрядчиков, ведет с ними денежные расчеты, принимает у них законченные работы и в целом несет ответственность за деятельность третьих лиц. На коммерческих стройках субподрядчиков может быть сколько угодно. А вот при выполнении госконтрактов их количество строго регулируется. Кроме того, определен перечень работ, который подрядчик обязан выполнять самостоятельно»

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Структура строительной цепочки. Роль заказчика и инвестора

Строительная цепочка зависит от специфики конкретного кейса, считает Надежда Коркка. В ней принимают участие различные структуры. Например, инвестором может выступать собственник земельного участка, привлекающий для реализации проекта профессионального участника рынка, который возьмет на себя функции технического заказчика.

Каждому из участников определяется фронт работ: инвестор отвечает за стратегические вопросы, тогда как технический заказчик занимается поиском исполнителей, получением необходимой разрешительной документации и согласованиями. Координация действий происходит на уровне уполномоченных руководством и ответственных за конкретный проект лиц.

С этим согласен и Владимир Щекин: «Конфигураций взаимодействия инвесторов, заказчиков, подрядчиков может быть масса. Все зависит от целей, компетенций, технических и финансовых ресурсов каждого. К примеру, инвестор может давать деньги на стройку, но при этом одновременно хочет участвовать в управлении и контроле, поэтому входит в совет директоров компании застройщика».

Денис Денисов, напротив, полагает, что строительство жилого дома – достаточно предсказуемый процесс. И в него почти всегда оказываются вовлечены одни и те же структуры: застройщик, инвестор, девелопер (он же обычно является и заказчиком), генпроектировщик и субпроектные организации, генподрядчик и субподрядчики.

Понятно одно: какой бы ни была строительная цепочка, особая роль в ней отводится заказчику, который является распорядителем строительного производства, говорит Наталия Пырьева. Он формирует состав генеральных исполнителей и отвечает за приемку законченных объектов.

Иногда заказчик одновременно является инвестором (когда строительство ведется за счет собственных средств), а иногда – подрядчиком, то есть организатором проекта строительства.

«В любом случае, все участники строительного процесса взаимосвязаны. Можно сказать, что это – «правовые явления», имеющие свою структуру подчинения и свои обязанности»

Наталия Пырьева, аналитик ФГ «ФИНАМ»

Что надежнее: нанимать подрядчиков со стороны или строить самому

На этот вопрос нет однозначного ответа, считает Ирина Доброхотова. И большинство экспертов с ней согласны. «Есть множество примеров деятельности компаний, которые сами полностью реализуют весь цикл девелоперского проекта: от создания концепции до строительства и реализации недвижимости. Это, например, ПИК, ФСК, ЛСР».

А есть и откровенно провальные кейсы, та же ГК «СУ-155», напоминает Надежда Коркка.

«Выстроить эффективную систему строительства вполне реально и при привлечении сторонних компаний. Но для этого требуется тщательно подойти к выбору подрядчиков и организации их взаимодействия»

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

А вот Денис Денисов полагает, что надежней все-таки нанимать «своих», проверенных подрядчиков, так как они более «управляемы». Хотя с точки зрения эффективности правильней привлекать профессионалов, которые имеют компетенции и большой опыт работ в каждом конкретном направлении. «Да, «призывать к ответу» проще «своих», но это имеет и обратную сторону – из-за соображений, что они «свои», не всегда возможно в случае возникновения проблем требовать их решения в достаточно жесткой форме», – говорит эксперт.

Уровень грамотности современных покупателей

Основная тенденция последних лет – повышение уровня грамотности покупателей новостроек, отмечает Андрей Колочинский. Если прежде на низкоконкурентном рынке свои правила диктовали застройщики, то сейчас это делают покупатели жилья. В процессе выбора будущей квартиры они очень придирчивы и их интересуют буквально все нюансы строительства, в том числе репутационные.

Как правило, покупатели интересуются застройщиком, поскольку именно с ним они подписывают договор, рассказывает Ирина Доброхотова. Но чаще всего застройщиком выступает юридическое лицо, которое создается под реализацию конкретного объекта. Поэтому в данном случае немаловажна и фигура девелопера – как главного организатора и управляющего процессом. Также достаточно часто покупатели любопытствуют, кто является подрядчиком по строительству объекта, изучают его портфолио. Положительная репутация строительного подрядчика и его успешный опыт в реализации прошлых объектов является несомненным плюсом проекта.

В большинстве случаев покупателю не стоит волноваться, считает Руслан Соловьев. Ведь сегодня выбор исполнителя работ для каждого добросовестного девелопера – важный и ответственный этап. При выборе генподрядчика проводится основательная всесторонняя оценка с самых разных сторон: финансовая устойчивость в текущий период времени, наличие опыта реализации объектов – качество и сложность выполненных работ, уровень организации строительного производства (технологии управления), с точки зрения квалификации инженерного состава и т.д.

Кроме того, практически всю информацию о девелопере, застройщике и исполнителях можно найти в интернете. Застройщик указывает генерального подрядчика в проектной декларации, которую размещает в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) в публичном доступе. Каждый покупатель может с ней ознакомиться, комментирует Максим Деев.

«Покупатели могут поинтересоваться, кто является подрядчиком строительства. Обычно после этого они наводят справки в интернете, смотрят портфель реализованных проектов, читают отзывы. Но в целом для них все-таки основная ответственная «единица» – это застройщик».

Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District)

Читайте также:

Гарантия на новостройку: как действовать, если вам досталось некачественное жилье

Купить квартиру в новостройке сегодня и стать обманутым дольщиком – насколько реалистичен такой сценарий?

Автор: Евгения Рекшан

Дата публикации 04 августа 2021

Застройщик — это юридическое лицо, которое является владельцем земельного участка, на котором производится строительство объекта недвижимости. Зарегистрированные права на землю могут быть в виде права собственности на землю или в виде права аренды. Именно Застройщик получает разрешение на строительство на данном земельном участке. При приобретении квартиры в новостройке по договору долевого участия в строительстве именно с Застройщиком заключаются договоры и он несет полную ответственность перед дольщиками.

Заказчик — ответственный за оформление всей необходимой для проектирования и строительства разрешительной документации. Т.е. все документы от проекта до получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Также Заказчик выполняет ответственную миссию по контролю за ходом стройки.

Генподрядчик — ответственный за ведение строительных работ. Начиная от котлована и заканчивая подключением дома ко всем необходимым коммуникациям. Нередко Генподрядчик привлекает к производству строительных работ на разных участках строительства различные подрядные организации (субподрядчиков) и просто управляет ходом работ. Именно Генподрядчик несет ответственность перед Заказчиком за сроки и качество произведенных работ.

Часто Застройщик является сам Заказчиком и Генподрядчиком одновременно.

Девелопер — руководит всем процессом строительства, начиная от разработки проекта и необходимой документации до реализации квартир, т. е. занимается развитием объектов недвижимости. В переводе с английского слово означает «развивать». Принято считать, что Застройщик и Девелопер — это одно и то же. Так называют себя и Застройщики и Заказчики и Генподрядчики. Нужно понимать, что Девелопер это крупная организация с более широким спектром целей и обязанностей, которая может под собой объединять нескольких Застройщиков одновременно. С юридической стороны стороной по договору не является, ответственности перед дольщиками не несет.

По вопросу проверки надежности строительства, подбора квартиры в новостройке, подачи заявки на ипотеку можете обращаться по тел. 8-927-910-97-28, Чугунова Елена Владимировна, буду рада вам помочь.

Кто такой застройщик, инвестор, заказчик и подрядчик, и как они между собой соотносятся

Ответ на этот вопрос важен не только для уяснения понятий с позиции закрепления ими технологии процесса градостроительной деятельности, но в большей степени — для понимания необходимости «встраивания» технологии в рамки содержательно адекватных правовых определений, а не наоборот. К тому же материал направлен на то, чтобы помочь разобраться в юридических тонкостях тем, кто решил купить квартиру и не хочет потерять свои деньги из-за незнания законов.

До введения в действие ФЗ-190 определение понятия «застройщик» содержалось в ФЗ-169 «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации».

Определение ФЗ-190 и определение ФЗ-169 отличаются друг от друга.

Определение ФЗ-169 (часть 1 статьи 3): «Заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее — строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, — обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность (далее — лицензия)».

Определение ФЗ-190 (п.16 статьи 1): «Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта».

Спрашивается, в чем разница между приведенными определениями и почему возникла необходимость заменить первое определение на второе?

Определение ФЗ-169 не содержит фундаментального критерия, отличающего застройщика от иных лиц — наличие прав на земельный участок. Согласно этому определению, физическому или юридическому лицу достаточно, не имея прав на земельный участок, просто обладать «намерением» осуществить строительство, реконструкцию. Это неверно. Градостроительный кодекс РФ исправляет неверную трактовку ФЗ-169 и выстраивает стройную систему, предельно простой смысл которой состоит в следующем: сначала — приобретение прав на земельный участок, потом – осуществление или обеспечение действий на земельном участке, инициируемых его правообладателем.

Как должно разрешаться указанное противоречие между нормами двух федеральных законов? 

Вспомним норму статьи 7 ФЗ-191: «До приведения в соответствие с Градостроительным кодексом Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства и действующих на территории Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат Градостроительному кодексу Российской Федерации». Это значит, что выявленное противоречие – противоречие мнимое, то есть оно не является, на самом, деле противоречием. Просто с момента введения в действие Градостроительного кодекса РФ норма ФЗ-169, содержащая неадекватное определение понятия «застройщик» перестала действовать, а применяется определение ФЗ-190.

Вопрос о том, почему в ФЗ-190 и ФЗ-214 («Об участии в долевом строительстве…») содержатся разные определения понятия «застройщик»?

Отвечая на этот вопрос, первоначально дадим определение, содержащееся в пункте 1 статьи 2 ФЗ-214: «Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения».

Спрашивается, есть ли противоречие между разными определениями ФЗ-190 и ФЗ-214? ФЗ-190 дает общее универсальное определение, а ФЗ-214 – частное, которое распространяется не на все случаи, но на ограниченный круг случаев. При этом в определении ФЗ-214 выдерживается общий критерий определения «застройщика», заданный ФЗ-190, а именно – наличие прав на земельный участок. Далее, ФЗ-214 вводит спецификацию регулируемого этим законом частных случаев:

— не вся разновидность прав на земельные участки, а только собственность или аренда;

— не физическое или юридическое лицо, а только юридическое лицо;

— не вообще застройщик, а только тот застройщик, который привлекает денежные средства участников долевого строительства;

— не вообще застройщик, который может строить все, а только тот застройщик, который может строить все то, что не относится к объектам производственного назначения.

Таким образом, разные определения в ФЗ-190 и ФЗ-214 не противоречат друг другу. Факт их наличия вполне оправдан и не должен вызывать недоумения, а должен быть осмыслен как необходимость.

Градостроительный кодекс РФ выстраивает такую систему, при которой ключевой и начальной фигурой градостроительной деятельности в части обеспечения архитектурно-строительного проектирования, строительства и реконструкции становится застройщик, то есть лицо, которое приобрело участок, имеет право на него.

Чтобы могло состояться приобретение такого права на земельный участок из состава государственных или муниципальных земель, должны быть проведены предварительные действия. Концентрированным итогом таких предварительных действий является градостроительный план земельного участка. В таком плане фактически определяется все, что необходимо для дальнейшего использования земельного участка – его границы, виды разрешенного использования, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, ограничения на использования, включая границы зон действия публичных сервитутов (при их наличии).

Градостроительный план земельного участка, являясь результатом планировки территории, с одной стороны, подготавливается в контексте ранее подготовленных документов, а с другой стороны, предопределяет подготовку последующих документов. 

Контекст ранее подготовленных документов – это правила землепользования и застройки, генеральный план городского округа или поселения. В число последующих документов, которые подготавливаются на основе градостроительного плана земельного участка, а также выдаются при условии соответствия такому плану, входят: 1) землеустроительная документация для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка с последующей государственной регистрацией прав на земельный участок (после его предоставления в соответствии с порядком, определенном земельным законодательством); 2) проектная документация; 3) разрешение на строительство, 4) разрешение на ввод построенного, реконструированного объекта в эксплуатацию.

Таким образом, застройщик становится ключевой фигурой в двух отношениях. Во-первых, застройщик – это лицо, от которого начинаются и на котором заканчиваются все права на осуществление каких бы то ни было строительных действий в отношении земельного участка. Во-вторых, мотивации и действия застройщика находятся на пересечении установленных публичной властью ограничений и его собственными планами. Поэтому все остальные «ролевые функции» инвесторов, заказчиков и подрядчиков могут быть ясно показаны только через ключевую функцию и юридический статус застройщика.

О понятии «инвестор», о соотношении понятий «застройщик» и «инвестор

Содержание понятия «инвестор» раскрывается в части 2 статьи 4 ФЗ-39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»: «Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее — иностранные инвесторы)».

Данное определение выделяет две позиции – чьи средства использует инвестор и кто может быть инвестором. Инвестор может использовать следующие средства: а) собственные, б) привлеченные и в) одновременно и собственные, и привлеченные. Инвесторами могут быть: а) физические лица, б) юридические лица, в) создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, г) государственные органы, д) органы местного самоуправления, е) иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Осуществление капитальных вложений предполагает наличие земельного участка, иного объекта недвижимости и соответствующих прав на эти объекты, то есть застройщика. Застройщик всегда обеспечивает строительство, реконструкцию и капитальный ремонт (см. пункт 16 статьи 1 ФЗ-190). Строительство, реконструкция, капитальный ремонт могут быть обеспечены только при наличии средств – капитальных вложений. Застройщик, не имея собственных средств, может использовать привлеченные средства. Согласно федеральному закону, лицо, использующее привлеченные средства, также является инвестором (см. часть 2 статьи 4 ФЗ-39). Значит, всегда застройщик является инвестором, то есть «застройщиком-инвестором» (даже в случае, когда у правообладателя земельного участка, осуществляющего строительство, нет собственных средств). В отношении инвестирования капитального строительства возможны только следующие два сочетания:

1) «застройщик-инвестор» — в случаях, когда застройщик использует только собственные средства;

2) «застройщик-инвестор» + «сторонний инвестор» — в случаях, когда застройщик использует: а) собственные и привлеченные средства, б) привлеченные средства без использования собственных средств.

В строго юридическом смысле второе сочетание говорит о том, что инвестор, осуществляющий инвестиционную деятельность в форме капитальных вложений, никогда не может существовать сам по себе как автономное лицо. Такой инвестор всегда существует вместе с застройщиком, то есть вместе с лицом, обладающим правами на земельный участок и обеспечивающим строительство, в том числе путем использования средств, которые застройщику предоставляет инвестор.

Если же отойти от строгости юридической трактовки, то при отсутствии указанной «связки», говоря об инвесторе, мы имеем дело с лицом, которое пока еще имеет только намерение предоставить принадлежащие ему средства, но еще не осуществило это намерение, то есть еще не «осуществляет капитальные вложения», потому в изложении ФЗ-39 такое лицо еще не стало «инвестором».

О понятии «заказчик»

Рассмотрим этот вопрос применительно к той части градостроительной деятельности, которая включает архитектурно-строительное проектирование, строительство, капитальный ремонт, реконструкцию объектов капитального строительства.

Содержание понятия «заказчик» и действий лица, определяемого этим понятием, раскрывается через понимание промежуточного положения такого лица между: а) лицом, которому передается заказ и б) лицом, от имени которого передается заказ. Промежуточное положение заказчика определяет его фундаментальную характеристику: заказчик – это всегда посредник.

В отношении лица, которому передается заказ, ответ ясен – это подрядчик. Ответ на другой вопрос в отношении лица, которое передает или от имени которого передается заказ, не так очевиден по причине наличия несовпадающих трактовок в федеральных законах — ФЗ-190, ФЗ-39, ФЗ-169. Рассмотрим последовательно эти трактовки в указанных законах.

Содержание понятия «заказчик» в ФЗ-190. В Градостроительном кодексе РФ не содержится определение указанного понятие, однако его содержание предельно ясно из контекста норм этого федерального закона (например, часть 3 статьи 47, часть 5 статьи 48) и сводится к следующим положениям:

— заказчик – это уполномоченное застройщиком лицо, которое от имени застройщика организует посредством договоров отношения с подрядчиками и их деятельность по выполнению инженерных изысканий, подготовки проектной документации, осуществлению строительства, реконструкции;

— заказчик не является обязательной фигурой в рассматриваемом процессе. Застройщик может входить в отношения со своими подрядчиками «напрямую» без посредника, то есть без заказчика. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком». Застройщик может обходиться и без заказчика, и без подрядчика, например, в том случае, когда застройщиком является строительная фирма, или гражданин, самостоятельно строящий индивидуальный жилой дом. В этом случае мы будем иметь дело с «застройщиком-заказчиком-подрядчиком». 

Вопрос о лицензировании деятельности заказчиков в ФЗ-190 не ставится по двум основаниям – формальному и содержательному. Формальное основание состоит в том, что лицензирование не является предметом градостроительного законодательства и регламентируется специальным законодательством о лицензировании. Содержательное основание состоит в следующем. Заказчик находится между застройщиком – правообладателем земельного участка и подрядчиком, осуществляющим действия по договору с застройщиком. Понятно, что лицензировать деятельность правообладателя земельного участка (застройщика) нелогично. Деятельность подрядчика лицензируется в случаях, когда законом определена целесообразность лицензирования применительно к определенным случаям. Если гипотетически предположить возможность лицензирования заказчика, то мы получаем «двойное лицензирование» (заказчик плюс подрядчик), что нелогично. Поэтому в силу посреднического, то есть промежуточного характера, а также указанной специфики деятельность заказчика не может подлежать лицензированию в принципе.

Содержание понятия «заказчик» в ФЗ-39

Определение понятия «заказчик» содержится в части 3 статьи 4 ФЗ-39: «Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Анализируя это определение, следует выделить факт различного изложения содержания понятия «заказчик» в ФЗ-190 и ФЗ-39: в ФЗ-190 заказчик получает полномочия от застройщика, а в ФЗ-39 – от инвестора.

Что означает указанный факт, следует ли его считать противоречием норм двух федеральных законов?

Есть три потенциально возможных ответа на этот вопрос, и каждый из этих ответов должен быть подвергнут аналитической проверке: 1) ФЗ-39 регулирует только некоторую группу частных случаев, которые перекрываются универсальными нормами ФЗ-190, и по этой причине отсутствует противоречие норм этих федеральных законов; 2) ФЗ-39 регулирует иные случаи, которые не регулируются ФЗ-190, и по этой причине опять-таки отсутствует противоречие норм этих федеральных законов; 3) ФЗ-190 и ФЗ-39 по-разному трактуют одну и ту же сферу деятельности, и по этой причине имеет место противоречие норм двух федеральных законов, а противоречие должно быть устранено.

Возможен ли первый вариант ответа, согласно которому ФЗ-39 регулирует только некоторую группу частных случаев, которые перекрываются универсальными нормами ФЗ-190, и по этой причине отсутствует противоречие норм двух федеральных законов?

Согласно определению ФЗ-39, заказчик осуществляет реализацию инвестиционного проекта на основании полномочий, которые предоставлены инвестором.

Обратим внимание на то, что «реализацией инвестиционного проекта» может быть только комплекс действий, включающий выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта. Кому исходно принадлежит право осуществлять все эти действия? Только застройщику — правообладателю земельного участка, применительно к которому или на котором все эти действия осуществляются (см. пункт 16 статьи 1 ФЗ-190). Значит, правом давать кому бы то ни было полномочия на осуществление указанных действий исходно обладает только застройщик и никто другой. Значит, если инвестор, согласно ФЗ-39 дает такие полномочия, то мы имеем дело с ситуацией, когда инвестор является застройщиком. То есть, определение ФЗ-39 может быть полностью распространено только на один из двух рассмотренных нами выше случаев, а именно, на случай «застройщика-инвестора», когда застройщик использует только собственные средства.

Следует отметить, что при определенных условиях определение ФЗ-39 может быть распространено и на вторую группу случаев, названную нами выше как «застройщик-инвестор плюс сторонний инвестор», когда застройщик использует собственные и привлеченные средства, либо привлеченные средства без использования собственных средств. Такие условия должны состоять в следующем: 1) застройщик, получая средства от стороннего инвестора, дает полномочия последнему на реализацию инвестиционного проекта, запланированного застройщиком – правообладателем земельного участка; 2) инвестор, получив указанные полномочия от застройщика, может сам уполномочить другое лицо на реализацию инвестиционного проекта. Таким образом, мы имеем дело с двойной передачей полномочий. При этом инвестор перед заказчиком выступает в двух лицах – как «сторонний инвестор» и как заказчик на реализацию инвестиционного проекта. То есть, инвестор одновременно и платит «чужому» лицу, и обеспечивает реализацию «чужого» проекта.

Таким образом, даваемое ФЗ-39 определение «заказчика» не может быть универсальным по той причине, что оно может быть распространено полностью только на одну группу случаев, а применительно к другой группе «работает» лишь при выполнении определенных условий, связанных с двойной передачей полномочий – от застройщика инвестору и от инвестора третьему лицу, которое и будет являться заказчиком.

Мы можем заключить, что первый вариант ответа на поставленный вопрос возможен, то есть, ФЗ-39 регулирует только некоторую группу частных случаев, которые перекрываются универсальными нормами ФЗ-190, и по этой причине нет противоречий норм указанных федеральных законов.

Возможен ли второй вариант ответа, согласно которому ФЗ-39 регулирует иные случаи, которые не регулируются ФЗ-190, и по этой причине отсутствует противоречие норм этих федеральных законов?

Такой вариант ответа возможен в случае, когда мы допустим иную, чем в первом варианте, трактовку содержания действий по «реализации инвестиционного проекта», а именно, когда имеется сочетание следующих условий:

— имеется инвестор, то есть лицо, желающее вложить свои средства в некоторый инвестиционный проект, существующий в виде намерения;

— еще нет земельного участка, на котором предполагается возвести новостройку;

— инвестор дает соответствующие полномочия своему доверенному лицу – заказчику. Эти полномочия включают, в частности, действия по обеспечению приобретения прав на земельный участок, на котором будет реализовываться инвестиционный проект.

При этом инвестор сам решает вопрос о том, кто будет субъектом прав на приобретенный земельный участок. Такими субъектами могут быть:

— инвестор, от имени которого действует заказчик и для которого заказчик приобретает права на земельный участок. После этого инвестор будет выступать уже и в качестве застройщика и будет связан договорными отношениями с заказчиком;

— заказчик, если инвестор посчитает такой вариант возможным, необходимым, целесообразным. После приобретения указанных прав заказчик будет выступать уже и в качестве застройщика и будет связан договорными отношениями с инвестором;

— другое лицо (кроме инвестора, заказчика), если инвестор посчитает такой вариант возможным, необходимым, целесообразным. После приобретения указанных прав такое лицо будет выступать в качестве застройщика и будет связано договорными отношениями с заказчиком. Отношения такого лица с инвестором могут определяться опосредованно (через договор такого лица с заказчиком), либо непосредственно (через договор такого лица с инвестором).

Таким образом, можно заключить, что при указанной трактовке действий по «реализации инвестиционного проекта»: 1) нормы ФЗ-39 могут быть распространены также и на регулирование тех действий, которые предшествуют приобретению, а также направлены на приобретение прав на земельный участок для реализации инвестиционного проекта и которые не регламентируются нормами ФЗ-190; 2) отсутствует противоречие норм указанных федеральных законов. 

Возможен ли третий вариант ответа, согласно которому ФЗ-190 и ФЗ-39 по-разному трактуют одну и ту же сферу деятельности, и по этой причине имеет место противоречие норм двух федеральных законов, которое должно быть устранено?

Представленный выше анализ показал, что такой вариант ответа был бы неверным, поскольку: 1) нет полного совпадения предметов регулирования двух законов, а есть определенное наложение этих предметов, каждый из которых не перекрывает полностью предмет другого закона; 2) нет прямых противоречий норм этих законов.

Однако следует признать целесообразным внесение уточнений в ФЗ-39 в части более четкого и дифференцированного определения понятия ««реализация инвестиционных проектов» применительно к различным случаям и особенностям правовых отношений застройщиков, инвесторов, заказчиков.

Содержание понятия «заказчик» в ФЗ-169 — «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»

Определение понятия «заказчик» содержится в части 1 статьи 3 указанного закона: «Заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее — строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, — обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность (далее — лицензия)».

По поводу этого определения следует отметить два обстоятельства.

Во-первых, должен быть отмечен сам факт наличия этого определения в двух федеральных законах – ФЗ-190 и ФЗ-169. ФЗ-190 является более общим законом по отношению к ФЗ-169 в том смысле, что архитектурная деятельность является компонентом градостроительной деятельности. Наличие рассматриваемого определения в частном законе возможно только при соблюдении следующих двух обязательных условий: 1) отсутствие противоречия в определении частного закона с определением или смыслом, содержащимся в общем законе; 2) наличие спецификации – уточняющих характеристик в определении частного закона, применяемого не универсально ко всем без исключения случаям, а только к определенной группе случаев.

Во-вторых, должно быть оценено определение ФЗ-169 с позиций выполнения указанных обязательных условий. Выше было показано (при рассмотрении содержания понятия «застройщик»), что первое обязательное условие не выполняется. Обнаруживается явное противоречие, состоящее в том, что в отличие от определения ФЗ-190 не отмечен фундаментальный критерий застройщика (и, соответственно, заказчика, получающего соответствующие полномочия от застройщика) – наличие прав на земельный участок. Согласно определению ФЗ-169 достаточно, не имея прав на земельный участок, обладать «намерением». Поэтому в соответствии со статьей 7 ФЗ-191 нормы закона ФЗ-169 в части определения «заказчика (застройщика)» не подлежат применению с момента вступления в силу ФЗ-190.

Кроме этого, рассматриваемая норма ФЗ-169 в части лицензирования архитектурной деятельности вошла в противоречие с ФЗ-128 – «О лицензировании отдельных видов деятельности» и не подлежит применению со дня вступления в силу указанного закона.

Вопрос о понятии «подрядчик»

В отношении этого понятия не возникает ни содержательных, ни формальных разночтений в законах, регламентирующих различные аспекты градостроительной деятельности. Например, в части 4 статьи 4 ФЗ-39 дается следующее определение, которое можно считать универсальным: «Подрядчики — физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом».