Включение в юридическую модель бизнеса управляющей компании — явление распространенное. Как правило, управленческий персонал бизнеса един и поделить его между компаниями невозможно. Это всегда приводит к необходимости поиска такого варианта управления, когда у собственника остается контроль и влияние как на весь бизнес в целом, так и на любой из его сегментов. Несмотря на хозяйственную самостоятельность каждого субъекта группы. Так и появляется общая управляющая компания. Но, как и всегда, без важных нюансов не обойтись.
Управляющая компания — это юридическое лицо любой организационно-правовой формы. По опыту экспертов taxCoach, в качестве УК могут выступать не только ООО или АО, но и кооперативы, товарищества, партнерства и даже некоммерческие организации. Как правило, УК замыкает на себе комплекс стратегических, тактических, общемаркетинговых (включая управление брендом), организационных, мотивационных и контрольных функций, а также функции научно-технической разработки и финансового управления для всех остальных субъектов Группы компаний.
Зачем нужна УК
1. Наличие потребности у всех субъектов группы компаний в общих для них вспомогательных функциях: бухгалтерских, юридических, кадровых, IT, маркетинговых и иных услугах. Их обособление в отдельной организации управленчески и экономически более выгодно, чем создание аналогичных штатных служб в каждой отдельной компании.
Чаще всего у управляемых юридических лиц нет ни своего юриста, ни бухгалтера, ни системного администратора — всем этим занимается персонал управляющей компании. Объективно, не каждый бизнес способен потянуть такой штат в каждой отдельной организации Группы. Но даже при таком варианте организационной структуры должно быть центральное звено, управляющее сотрудниками на местах.
Поэтому встречаются случаи создания функционально схожих между собой служб и в УК, и в управляемом обществе (например, при разветвленности структуры, когда отдельные общества существенно удалены друг от друга и от самой УК), однако и в этом случае УК занимается решением стратегических задач, тогда как сотрудники управляемого общества выполняют текущую работу, не требующую высокой квалификации и знания стратегического плана развития бизнеса в целом.
2. Перевод управления из плоскости «он тут самый главный, его все знают» в правовое поле. Все больше собственников хотят формализации отношений со своим бизнесом и фиксации юридических гарантий. Здесь же в качестве побуждающих причин — возможность официальных доходов в виде дивидендов, обеспечение наследования. Напрашивающийся вариант — создание единой управляющей компании, владеющей и/или управляющей остальными субъектами в группе.
3. Общая УК удобна и на случай обратной ситуации, когда собственники участвуют во всех компаниях группы, попадая даже в «реестр массовых учредителей». Помимо очевидных организационных сложностей в виде лишних собраний участников, визитов к нотариусу, в банки и контролирующие органы собственники при такой структуре увеличивают объем своей ответственности за компании, реальное управление которыми сосредоточено в иных руках (руководителя направления, например). Обособление владения через УК с юридическим разграничением зон ответственности за принимаемые решения может стать эффективным вариантом, выгодным как владельцам, так и управленцам бизнеса.
4. Возможность оперативно осуществлять управленческий учет и разрабатывать, а также корректировать ранее разработанную стратегию деятельности группы компаний в целом. Бесспорно, собственникам бизнеса необходимо обладать всей полнотой информации относительно его функционирования, финансовых результатов деятельности, степени эффективности ранее принятых управленческих решений. В этом смысле ценность прямого поступления сведений обо всех значимых событиях непосредственно в «штаб» неоценима как для собственников, так и для высшего менеджмента.
Варианты оформления отношений с УК
Регулирование взаимоотношений УК с управляемыми обществами может быть построено несколькими способами:
Во-первых, через включение УК в состав участников/акционеров управляемых компаний. В таком варианте собственники напрямую участвуют только в УК и далее их мнение и владельческий контроль транслируются посредством проработки учредительных документов компаний Группы.
Такая конструкция удобна собственникам и понятна банкам, инвесторам, контрагентам. Кроме того, корпоративная структура владения позволяет использовать ряд налоговых льгот для перераспределения прибыли в группе компаний.
Второй способ — с использованием договорных конструкций, а именно:
- договора возмездного оказания услуг (на оказание бухгалтерских, юридических и т.п. услуг);
- договора на выполнение функций единоличного исполнительного органа.
Выбор того или иного договорного инструмента зависит от ряда факторов и специфики структуры группы компаний.
Рассмотрим особенности применения каждого из договоров отдельно.
1. Договор возмездного оказания услуг
При заключении данного договора в УК передаются все или некоторые стратегические, а также вспомогательные по отношению к операционному ядру функции: юридическое, бухгалтерское и кадровое сопровождение, обеспечение безопасности и т.п., потребность в которых испытывают все субъекты холдинга, однако создание аналогичных подразделений в каждом из них нерентабельно и нецелесообразно.
Одновременно у управляемого общества имеется свой единоличный исполнительный орган (Директор, ИП-управляющий или другая Управляющая компания, но в роли единоличного исполнительного органа (Е.И.О.)), который осуществляет оперативное руководство компанией, принимает все текущие решения и отвечает за финансовый результат. Именно он значится в ЕГРЮЛ как субъект, имеющий право без доверенности действовать от имени компании.
При таком взаимодействии Е.И.О. и управляющей компании первый, по сути, иерархически выше УК, поскольку он от имени организации выступает заказчиком соответствующих услуг. Однако отдельно проработав условия устава компании, компетенцию ее органов управления можно фактически обязать Е.И.О. подчиняться распоряжениям УК.
2. Договор на выполнение функций единоличного исполнительного органа (Е.И.О.)
Напомним, что возможность передачи полномочий по управлению организацией Управляющей компании предусмотрена рядом федеральных законов.
Например: п. 1, ст. 42, п.п. 2 п. 2.1. ст. 32 ФЗ об ООО: Общество вправе передать по договору осуществление полномочий своего единоличного исполнительного органа управляющему. П. 1 ст. 69 ФЗ об АО: По решению общего собрания акционеров полномочия единоличного исполнительного органа общества могут быть переданы по договору коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему).
Условия договоров и отдельные нюансы при внедрении УК
Включение в модель бизнеса Управляющей компании помогает решить многие сложности при наличии разветвленной юридической структуры бизнеса.
Вместе с тем, учитывая реалии и тенденции налогового администрирования, нельзя обойти вопрос о том, как на управляющую компанию смотрят с этой стороны. Существенный пул рисков составляют возможные претензии в части искусственного дробления бизнеса с целью получения необоснованной налоговой выгода.
Если кратко, то основные претензии при создании УК сводятся к следующему:
- УК на УСН создана специально, чтобы оказывать услуги субъектам на ОСН и выводить часть их прибыли под свое льготное налогообложение.
- Единая УК это признак взаимозависимости и подконтрольности субъектов группы, находящихся на спец. режимах, которые прикрывают деятельность по сути одного налогоплательщика на ОСН.
Безусловно, увязка юридической модели бизнеса в единую группу через общее управление — очевидна. Особенно, если собственниками управляющей и управляемых компаний являются одни и те же лица. Но, как и всегда, возникающая здесь взаимозависимость сама по себе не приобретает негативного окраса. И в обязательном порядке учитываются иные факторы, свидетельствующие о наличии или отсутствии недобросовестности при построении группы компаний имеющимся образом:
- если речь идет об оказании управленческих услуг, то наличие сторонних заказчиков уже не позволяет заявлять, что УК была создана исключительно для минимизации налоговых обязательств родственных компаний на ОСН;
- если управляемые организации являются самостоятельными и самодостаточными компаниями, на отношения между которыми наличие общей УК никак не повлияло, то говорить об искусственном дроблении тоже не приходиться.
Однако для минимизации риска возможных претензий все же необходимо придерживаться отдельных правил:
1. Виды оказываемых услуг должны быть максимально конкретизированы.
Чем более детально описан предмет деятельности УК, тем сложнее доказать искусственность ее выделения в группе компаний (см., например Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2012 г. по делу №А60-13970/2012: налогоплательщику удалось выиграть спор путем максимальной детализации доказательств исполнения договора. В отчете об исполнении полномочий ЕИО объем выполненных работ по осуществлению руководства текущей деятельностью указан с расшифровкой выполненной работы сотрудниками конкретных отделов (служб) и даже указан объем потраченных часов на каждую услугу).
Учитывая, что в настоящий момент многие компании пользуются различными программными комплексами, позволяющими отслеживать время выполнения тех или иных задач сотрудниками, решение задачи по сбору подобной информации может быть автоматизировано.
Вместе с тем, УК в роли единоличного исполнительного органа осуществляет текущее руководство компанией, полное детализированное описание которого в договоре невозможно. И корпоративное законодательство, и, как правило, уставы компаний обычно оставляют за Е.И.О. остаточную компетенцию: «и иное, не отнесенное к полномочиям других органов Общества». Поэтому если договор на управление с УК в роли Е.И.О. не содержит конкретный перечень полномочий УК, говорить об отсутствии детализации функций УК, а, следовательно, искусственного ее выделения, нельзя. Этот вывод поддерживается и судебной практикой.
В силу самого характера деятельности по текущему управлению невозможно исчерпывающим образом определить компетенцию и круг обязанностей Е.И.О. (Управляющей компании) не только на уровне закона, но и на уровне Устава общества, договора на передачу полномочий, локальных нормативных актов, поскольку невозможно предусмотреть все вопросы, ежедневно возникающие в деятельности управляемой организации и которые не отнесены к исключительной компетенции общего собрания и совета директоров.
См. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 мая 2014 г. по делу №А81-2271/2013.
При этом не забывайте, что затраты на услуги управляющего отсутствуют в закрытом перечне расходов при УСН (с объектом доход минус расходы). Однако расходы на бухгалтерские и юридические услуги НК РФ для уменьшения налогооблагаемой базы предусмотрены.См. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда 06.04.2016 по делу №А35/7403/15
2. Внимательно нужно относится к описанию порядка расчета вознаграждения УК за свои услуги.
Так, если привязывать вознаграждение к достижению каких-либо показателей (рост выручки, прибыли, количества клиентов и т.д.), необходимо каждый раз подтверждать их достижение или недостижение, оформлять всю необходимую документацию. В противном случае налоговый орган оспорит выплаты в сторону УК.
См. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 июля 2016 г. по делу № А01-1790/2015, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2016 г. № 15АП-22105/15
Как правило, суды, вставая на сторону налогового органа, говорят о том, что налогоплательщик не смог подтвердить, какую конкретно работу выполнила УК и как была определена стоимость каждого вида ее услуг. Поэтому описание порядка формирования стоимости оказанных услуг в самом договоре и детализация итоговой стоимости за каждый период деятельности УК — обязательное условие работы с Управляющей компанией. Контроль рыночного уровня цен никто не отменял!
3. Доказательством эффективности и обоснованности деятельности УК станут показатели роста выручки, прибыли, активов управляемой компании, что, в свою очередь, например, повлекло и рост уплачиваемых ей налогов (этот показатель будет особо ценен).
4. Свидетельством самостоятельности УК как хозяйствующего субъекта станет оказание аналогичных услуг для нескольких компаний, в том числе не связанных между собой.
5. Высокий профессионализм штата сотрудников управляющей компании (в сравнении с управляемой), повышенные требования к их уровню образования, стажу работы и т.д. также позволят подтвердить профессиональную компетентность и самостоятельность УК.
См. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 января 2015 г. по делу №А32-25133/2013
Учитывая, что на сегодняшний день безопасность бизнеса и его собственников, эффективность управления и владельческий контроль зависят именно от структуры бизнеса, ценность управляющей компании в группе приобрела новое звучание.
Упущенная выгода — это один убытков в гражданском праве. Рассматриваются особенности взыскания, доказывания и методики расчета в арбитражной практике
Читать статью
Комментарий к проекту постановления пленума ВАС РФ о последствиях расторжения договора
Читать статью
Комментарий к постановлению пленума ВАС РФ о возмещении убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица.
Читать статью
О способах защиты бизнеса и активов, прав и интересов собственников (бенефициаров) и менеджмента. Возможные варианты структуры бизнеса и компаний, участвующих в бизнесе
Читать статью
Дробление бизнеса – одна из частных проблем и постоянная тема в судебной практике. Уход от налогов привлекал и привлекает внимание налоговых органов. Какие ошибки совершаются налогоплательщиками и могут ли они быть устранены? Читайте материал на сайте
Читать статью
Привлечение к ответственности бывших директоров, учредителей, участников обществ с ограниченной ответственностью (ООО). Условия, арбитражная практика по привлечению к ответственности, взыскания убытков
Читать статью
АСК НДС-2 – объект пристального внимания. Есть желание узнать, как она работает, есть ли способы ее обхода, либо варианты минимизации последствий ее применения. Поэтому мы разобрали некоторые моменты с ней связанные
Читать статью
Срывание корпоративной вуали – вариант привлечения контролирующих лиц к ответственности. Без процедуры банкротства. Подходит для думающих и хорошо считающих кредиторов в ситуации взыскания задолженности
Читать статью
Общество с ограниченной ответственностью с двумя участниками: сложности принятия решений и ведения хозяйственной деятельности общества при корпоративном конфликте, исключение участника, ликвидация общества. Равное и неравное распределение долей.
Читать статью
Структурирование бизнеса является одним из необходимых инструментов для бизнеса и его бенефициаров с целью создания условий налоговой безопасности при ведении предпринимательской деятельности. Подробнее на сайте юрфирмы «Ветров и партнеры».
Читать статью
Традиционно открытие бизнеса по франшизе считается выгодным вложением денег. Если вы решили открыть свою франшизу, но при этом не до конца уверены в своем опыте и силах и хотите снизить предпринимательский риск, отличным решением будет работа через управляющую компанию. Павел Климанов, эксперт в области развития франшиз, рассказывает, что это такое и как выбрать подходящую именно вашему бизнесу.
Что такое управляющая компания
Управляющая компания — это организация, которая берет на себя операционное управление бизнес-точкой (магазин / салон / офис продаж) и существенно облегчает жизнь предпринимателя. УК организует все необходимое для бизнеса, поможет решить сложные вопросы, обучит правильной работе, а также возьмет на себя ежедневные рутинные вопросы: заказ товаров, управление персоналом, привлечение клиентов. Например, если вы открываете магазин по франшизе, то управляющая компания закупит оборудование, продукцию, подберет и обучит персонал и снимет с вас даже задачи контроля. Вам останется только получать прибыль.
С помощью управляющих компаний ведут бизнес франчайзи во всем мире. УК помогают открывать рестораны быстрого обслуживания McDonald’s и супермаркеты 7-Eleven. В России эта модель менее популярна — эксперты говорят, что подобных проектов не более 10–15% от всего рынка франшиз. Например, «неклассически» ведут бизнес франшизы «Пив & Ко» и рестораны Ginza Project.
Нужно понимать, что управляющая компания — это не отдел сопровождения франшизы. УК полностью берет на себя управление филиалом и в итоге несет ответственность за результат. Если вы передаете дела управляющей компании, вы сами не участвуете в управлении бизнесом — только получаете прибыль.
Ярким примером управляющей компании является так называемый обратный франчайзинг, который в России впервые был запущен X5 Retail Group. При этом реальное влияние директора магазина, открытого по такой модели, сводится к минимуму, а все ключевые задачи — от товарного и ассортиментного наполнения до найма сотрудников — берет на себя УК. В итоге выручка в точках, работающих по обратной франшизе, значительно выше, а вероятность ошибок руководства практически исключена.
Зачем нужна управляющая компания
Управляющая компания нужна тем предпринимателям, которые хотят открыть франшизу, но при этом не готовы уделять время операционному управлению. Еще один повод обратиться в УК — если у вас нет опыта в бизнесе и отсутствует желание его получать. То есть, например, вы хотели бы открыть кофейню по франшизе, но во всем этом бизнесе вас больше интересует качество кофе, который вы будете подавать посетителям, а все сложности с открытием точки и ведением бизнеса вы бы хотели кому-то передать. Этим кем-то и будет управляющая компания.
Отдельный вид покупателя франшизы с последующей передачей в УК — это инвесторы. У них есть свободные финансы, которые они хотят выгодно вложить, но при этом нет желания тратить время и силы на управление франчайзинговым предприятием. Надо сказать, что на рынке возможна покупка франшизы с услугами управляющей компании с доходностью свыше 35% годовых.
Плюс тут в том, что, как правило, в управляющей компании работают настоящие профессионалы, которые добиваются лучшего результата. У них большой опыт открытия франшиз, а значит, и прибыль будет почти гарантирована. А франчайзи сможет сконцентрироваться на общении с клиентами или вовсе не участвовать в жизни предприятия. К тому же управляющая компания напрямую заинтересована в успехе вашей франшизы, ведь она работает за процент от чистой прибыли.
В целом можно сказать, что это самый надежный способ управления франшизой. Особенно если вы придерживаетесь мнения, что предпринимательство должно приносить деньги, а не тратить ваше время.
А есть ли минусы такого управления?
Пока кажется, что отдать франшизу под управление — идеальный вариант. Не нужен опыт предпринимателя и наличие у него свободного времени, бизнес в любом случае будет работать. К тому же он будет приносить высокий доход, ведь УК в этом напрямую заинтересована. Управление будет осуществляться профессионально, а риски при этом минимальны.
В чем же подвох? На самом деле его нет, однако стоит упомянуть и о некоторых минусах такой модели управления франшизой.
Во-первых, работа управляющей компании оплачивается. Часто в договоре прописывается процент от чистой прибыли, а значит, ваш потенциальный доход будет ниже. С другой стороны, управляющая компания будет делать все возможное, чтобы эта чистая прибыль была как можно выше.
Во-вторых, часто работа управляющей компании ограничена территориально, и если в вашем городе нет офиса или филиала УК, взять франшизу под управление она, скорее всего, не сможет. Для столицы и городов-миллионников этой проблемы не существует, но если вы планируете открыть бизнес в регионе, это может быть препятствием.
И в-третьих, работу управляющей компании все же нужно контролировать. Речь, конечно, идет не о том, чтобы перепроверять, как она ведет бизнес, — так вы сразу лишитесь всех плюсов подобной модели. Но нужно внимательно следить, чтобы интересы собственной сети не шли вразрез с интересами УК, которая занимается управлением точками на той же территории.
И еще один минус может быть в доходности: модель отлично работает в бизнесе с высокой рентабельностью продаж, но если у вас бизнес в низкорентабельном сегменте, велика вероятность, что после уплаты процента УК ваш собственный доход будет очень невысоким. Иными словами, если вы открываете маленькую кофейню, логичнее все же заниматься операционкой самостоятельно.
Какой управляющей компании можно доверить управление
Управляющей компанией может быть как сам франчайзер, так и сторонняя компания. И если с поддержкой франчайзера все более-менее понятно — в договоре франшизы должны быть подробно расписаны его функции и обязанности по поддержке, — то с поиском подходящей сторонней компании могут возникнуть сложности.
По моему опыту, УК однозначно можно доверять, если соблюдены три условия:
- У управляющей компании уже есть своя сеть точек, причем достаточно большая (не 1–2 кофейни или магазина). Это значит, что УК умеет открывать бизнес и решать различные ситуации, возникающие во время работы.
- У точек сети реальный высокий доход. Значит, УК умеет зарабатывать деньги.
- Бизнес-модель УК понятна и прозрачна.
При выборе УК задайте вопрос, что будет, если ваша точка не выйдет на плановую прибыль. В ответ вы должны получить подробный набор конкретных действий: релокация, смена персонала, маркетинговые мероприятия, инструменты для контроля. Если же вам отвечают размытое «Будем разбираться именно в вашем случае», стоит поискать другого управляющего.
Также важно узнать о негативном опыте УК. Поверьте, он есть в любом успешном бизнесе. И если управляющий рассказывает вам, что прежде все их точки показывали отличные и великолепные результаты, это тоже повод насторожиться. Возможно, ваша франшиза станет первым провалом, и при этом у УК не будет опыта работы в кризис. А значит, выплывать вам придется самостоятельно.
https://franchise-pivko.ru/
Решение создать управляющую компанию сложно назвать особо популярным среди отечественного бизнеса. Вместе с тем этот вид деятельности при условии серьезного отношения заслуженно считается одним из самых интересных и привлекательных, так как приносит стабильный доход. Рассмотрим подробнее, как открыть управляющую компанию с учетом актуальных требований законодательства, а также насколько перспективным является этот бизнес в сегодняшних условиях.
Открытие управляющей компании – особенности
Что потребуется и как открыть УК
Как получить дома в управление
Ошибки новичков и как их решают
На какие еще виды бизнеса стоит обратить внимание
Открытие управляющей компании – особенности
Управляющая компания – это юридическое лицо или ИП, которое занимается обслуживанием многоквартирных жилых домов. Можно выделить несколько характерных особенностей этого бизнеса, включая:
- необходимость получения лицензии;
- жесткое регулирование деятельности УК со стороны контролирующих органов;
- сравнительно невысокий уровень конкуренции на рынке;
- возможность прямых договоренностей с жильцами и их объединениями;
- стабильное получение дохода;
- хорошие перспективы для расширения бизнеса, в том числе – за счет участия в открытых конкурсах по выбору управляющих компаний, которые проводят местные администрации.
Экономика – расходы и сколько можно заработать
Немаловажной особенностью бизнеса УК выступает относительно небольшой объем начальных инвестиций. Его величина стартует на уровне 1 млн. руб. Обойтись меньшей суммой удается в достаточно редких случаях.
Норму прибыли в подобной деятельности сложно назвать высокой. В большинстве случаев она находится в диапазоне 7-15%. В то же время после заключения договора с собственниками жилья управляющая компания получает источник стабильного дохода, который к тому же поступает в ежемесячном режиме.
Уровень неплатежей в коммунальной сфере находится на относительно низком уровне. А потому проблем с получением оплаты за предоставляемые УК услуги обычно не возникает. Результатом становится сравнительно небольшой срок окупаемости вложенных средств, редко превышающий 2-2,5 года.
Что потребуется и как открыть УК
Чтобы стать управляющей компанией многоквартирного дома, необходимо произвести ряд предварительных мероприятий. Наиболее значимые из них описываются далее.
Что говорит закон
Но сначала требуется перечислить самые важные законодательные акты, регламентирующие деятельность управляющих компаний. Их перечень достаточно велик и включает:
- Жилищный и Гражданский кодексы;
- несколько Федеральных законов (базовые по рассматриваемой теме — №185-ФЗ от 21.07.2007 и №210-ФЗ от 30.12.2004);
- Постановление №170, выпущенное Госстроем 27.09.2003;
- ПП №1110 от 28.10.2014 (в актуальной редакции от 05.02.2022) и т.д.
В соответствии с положениями перечисленных нормативно-правовых документов, деятельность управляющей компании является лицензируемой. Важным дополнением становится возможность исполнения функций УК как юридическим лицом, так и ИП. Но второй формат ведения бизнеса практически не используется, так как не вызывает доверия со стороны жильцов. Далее перечислены основные шаги, которые требуется сделать для создания управляющей компании в сфере ЖКХ.
Шаг №1. Регистрация юрлица
Как было отмечено выше, подавляющее большинство УК являются юридическими лицами, преимущественно ООО. Процедура регистрации состоит из нескольких этапов:
- Сначала выбирается название компании.
- Затем требуется определить юридический адрес, для получения которого приобретается или арендуется офис. Каких-либо особых требований к нему не предъявляется.
- После этого подбираются коды деятельности (по ОКВЭД-2) из нескольких возможных. Для УК лучше всего подходят три: 68.32.1, 68.32.2 и 68.32.3, соответственно управление жилым и нежилым фондами, а также их техническая инвентаризация.
- Далее производится разработка учредительной документации, включая Устав и решение об учреждении ООО.
- Потом необходимо выбрать систему налогообложения из двух доступных – ОСНО или упрощенка.
- После этого оформляется заявление на регистрацию, для чего применяется форма Р11001.
На завершающем этапе регистрации заявление вместе с учредительной документацией подаются в ФНС. Используются несколько способов сделать это – от личного визита или отправки Почтой России до направления документов в электронном формате посредством портала Госуслуги или непосредственно на сайте ФНС. Во втором случае удается избежать необходимости платить госпошлину в размере 4 тыс. руб.
Самым удоным и быстрым способом регистрации бизнеса является подача заявления у нас на сайте. В этом случае Вам не понадобится никуда идти и платить госпошлину в размере 4000 рублей. Чтобы посмотреть условия компаний, можно перейти по данной кнопке:
Шаг №2. Квалификационный экзамен и получение лицензии
Обязательным требованием к руководителю УК и последующему лицензированию выступает получение квалифицированного аттестата. Форма документа доступна для скачивания на портале Госуслуги. Услуга предоставляется бесплатно.
Для сдачи экзамена, проходящего офлайн, требуется подать заявление. Порядок его проведения регламентируется Минстроем. Полная экзаменационная программа включает 200 вопросов. Руководителю УК необходимо правильно ответить на заданные ему. При необходимости происходит повторная сдача, количество попыток не ограничено.
После получения квалифицированного аттестата можно обращаться в Жилищную инспекцию за лицензией на ведение деятельности УК – или лично, или через портал Госуслуги. Необходимо для этого заявления можно скачать там же. К нему прикладывают три сопроводительных документа:
- о подтверждении полномочий руководителя;
- квалификационный аттестат;
- об уплате государственной пошлины в размере 30 тыс. руб.
Срок действия лицензии – 5 лет. Повторное получение разрешительного документа обойдется в 5 тыс. руб. Длительность рассмотрения документов – не более 45 рабочих дней. Основные причины для отказа – судимость у руководителя или отзыв ранее полученной лицензии.
Шаг №3. Приобретение оборудования
Следующий этап открытия УК – комплектование организации необходимым оборудованием. Оно делится на две категории – офисное, которое используется для оснащения рабочих мест персонала, и рабочее, непосредственно занятое обслуживание многоквартирных жилых домов.
В первую категорию входят:
- столы;
- стулья;
- компьютеры;
- оргтехника и т.д.
Ко второй, намного более дорогой и актуальной для выполнения прямых функциональных обязанностей УК, относятся:
- различные приборы учета, требования к которым устанавливаются действующими нормативно-правовыми актами;
- инструменты для работы сантехников и слесарей;
- разнообразная специальная техника для выполнения ремонтных работ (строительный кран), для уборки территории (машина или трактор со щеткой) или вывоза мусора мусороуборочный автомобиль).
Именно последний пункт списка требует наиболее серьезных инвестиций. Тем более с учетом того, что значительная часть качественной и долговечной спецтехники производится за рубежом.
Шаг №4. Набор персонала
Штатное расписание управляющей компании определяется с учетом масштабов и специфики бизнеса. Помимо руководителя, среди персонала в обязательном порядке присутствуют:
- главный инженер;
- другие ИТР (инженерно-технические работники), например, технолог, сметчик и т.д.;
- водители спецтехники и автотранспорта;
- рабочие – сантехники, слесари, отделочники, кровельщики и другие (могут работать не в штате, а по договорам подряда);
- дворники и другой технический персонал.
Как получить дома в управление
Успешная деятельность управляющей компании в значительной степени зависит от количества многоквартирных домов, которые она обслуживает. Поиск клиентов ведется по двум основным направлениям:
- На вторичном рынке жилья – проведением переговоров непосредственно с жильцами, которые являются собственниками МКД. Убедить их далеко не просто и требует серьезных затрат – не столько финансовых, сколько временных. Но такой вариант действия справедливо считается самым эффективным.
- На первичном (новостройки) – участием в конкурсах, проведением которых занимается местная администрация. Срок реализации мероприятия – 60 суток после ввода дома в действие. Альтернативная причина проведения конкурса – отказ прежней УК обслуживать жилье. Принцип определения победителя прост и понятен – предложение минимальной цены на обслуживание МКД.
Нередко применяют еще два способа получения дома в управление. Первый предусматривает договоренность с застройщиком. В этом случае УК обслуживает дом до объявления конкурса.
Второй предполагает назначение УК непосредственно муниципалитетом. Такой вариант возможен, если конкурс не состоялся или жители не смогли сами выбрать УК.
Плюсы и минусы бизнеса
Бизнес управляющих компаний, как и любой другой, имеет как плюсы, так и минусы. В качестве наиболее важных преимуществ выделяются такие:
- сравнительно невысокий уровень конкуренции;
- относительно низкий порог входа;
- стабильное поступление дохода;
- небольшой срок окупаемости инвестиций;
- возможность выбора МКД для привлечения к сотрудничеству (преимущество обычно отдается новым домам, не требующим больших затрат на содержание).
Наиболее значимыми недостатками деятельности управляющих компаний выступают:
- невысокая норма прибыли, редко доходящая до 12-15%;
- высокий уровень бюрократизации;
- жесткий контроль со стороны государственных органов, включая частые проверки и серьезную ответственность за выявленные нарушения;
- необходимость получения руководителем – квалификационного аттестата, а всей УК – лицензии.
Ошибки новичков и как их решают
Первой и самой частой ошибкой новичков становится непонимание сложности и специфики бизнеса УК. Заниматься этим видом деятельности далеко не просто. Тем более – с учетом необходимости получения лицензии и несения достаточно серьезных расходов в виде инвестиций. Решение проблемы – внимательное изучение нюансов законодательства и четкое следование приведенным в статье рекомендациям.
На какие еще виды бизнеса стоит обратить внимание
Сегодня перед отечественным бизнесом открыты самые разные направления деятельности. В числе самых популярных выделяются: IT-отрасль во всех ее многочисленных проявлениях, сфера общепита, онлайн-образование, бьюти-индустрия, цветочные магазины, пекарни и многое другое.
Часто задаваемые вопросы
Чем занимаются управляющие компании и в чем их специфика?
Управляющие компании занимаются обслуживанием многоквартирных домов. Они выступают посредниками между жильцами/собственниками жилья и коммунальными компаниями. Характерными особенностями бизнеса выступает необходимость лицензирования и жесткий контроль со стороны государственных органов власти.
Насколько перспективным является бизнес УК в сфере ЖКХ?
При грамотной организации дела управляющая компания становится источником стабильного и достаточно существенного дохода. Причем поступающего на ежемесячной основе.
Какой размер инвестиций потребуется для создания УК?
Открытие управляющей компанией обойдется в сумму в районе 1 млн. руб. Если поставить цель обслуживать несколько крупных по размерам многоквартирных домов, потребуется еще больше – полтора-два миллиона.
В течение какого срока созданный бизнес окупится?
Практика показывает, что при должном отношении к открытию УК и ведению бизнеса вложенные средства окупаются в течение 2-2,5 лет. Дальнейшая деятельность управляющей компании приносит чистую прибыль.
Подведем итоги
- Управляющие компании в сфере ЖКХ – перспективный вид бизнеса.
- Его главными достоинствами становится относительно невысокая конкуренция и вполне разумный уровень начальных инвестиций, которые дополняются стабильно поступающим доходом.
- Потенциальными рисками становятся: сложность поиска клиентов, сильная бюрократизация этого вида деятельности, невысокая норма прибыли и серьезная ответственность.
- Открытие управляющей компании требует финансовых вложений в размере от 1 млн. руб.
- Срок окупаемости составляет около двух-двух с половиной лет.
Коммерческая недвижимость — это помещения для бизнеса, которые используются собственником для получения дохода, чаще всего от сдачи в аренду.
Это офисы, склады, торговые помещения. К коммерческой недвижимости можно отнести и апартаменты, но они имеют свои особенности.
Управляющая компания, или УК, — это организация, которая обслуживает недвижимость и помогает зарабатывать собственникам. Я знаю три вида УК:
- Facility management — организации, которые занимаются только уборкой, ремонтом, эксплуатацией, устранением аварий. Аналогичные функции выполняют УК в жилой недвижимости.
- Asset management — организации, которые занимаются доверительным управлением. Здесь управляющий может делать практически все в зависимости от договора — вплоть до продажи здания. Такой формат не распространен в нашей стране: мало кто хочет передавать такие полномочия третьему лицу.
- Property management — это среднее между привычной УК и доверительным управлением. С одной стороны, собственник принимает ключевые решения сам. С другой — компания занимается не только содержанием и ремонтом здания, но и ищет арендатора, следит за оплатой, заключает договор, платит налоги, ведет бухгалтерию.
Я работаю в компании формата Property management. Платят такой УК обычно не фиксированный гонорар, а в среднем 10% от арендного потока. Это значит, что управляющий заинтересован увеличить прибыль, сдать объект надежным арендаторам и стабильно получать доход. Расскажу, чем управляющая компания может помочь собственнику коммерческих помещений:
- Найдет арендатора и проведет переговоры
- Проконтролирует подрядчиков из разных отраслей
- Поможет решить неожиданные проблемы
- Проведет аудит и определит подходящую стратегию заработка
- Поможет оптимизировать налоги, решит юридические и бухгалтерские вопросы
Как зарабатывать на своем деле
Лучшие материалы о бизнесе в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Найдет арендатора и проведет переговоры
Если у собственника пустые помещения, компания может найти арендатора и помочь заключить с ним договор.
Как правило, управляющий знает, на каких площадках стоит разместить объявление о сдаче, или может обратиться к базе арендаторов: у опытного специалиста есть контакты людей, которые ищут помещения для расширяющегося бизнеса. Например, можно предложить аренду сетевым магазинам или активно растущей франшизе. Это экономит время и сокращает простой.
Управляющая компания фильтрует арендаторов: контрагента проверяют по базе должников судебных приставов, изучают список активных и прошедших судебных разбирательств.
Например, у нашего клиента хотел снять помещение предприниматель, который продает обувь и одежду, предложил хорошую ставку. Но мы выяснили, что этому продавцу неоднократно выставлял штрафы Роспотребнадзор. У него были непогашенные долги по налогам, более того: два года назад он прошел процедуру банкротства. Получается, арендатор проблемный: даже если у него и будут деньги на аренду, налоговая инспекция может принудительно списывать их в счет долгов перед бюджетом. Клиент отказался сотрудничать с этим предпринимателем.
УК изучает рынок недвижимости, по опыту знает, у каких сетей есть проблемы с оплатой аренды, кто пытается съехать раньше оговоренного срока или нарушить условия договора.
Когда потенциальный арендатор найдется, УК проведет переговоры, проследит, чтобы в документе не было всякой ерунды или невыгодных условий, которые в дальнейшем могут навредить. Например, крупная сетевая компания, которая торгует алкоголем, часто настаивает на обязанности арендодателя отремонтировать подъездную дорогу и разбираться с жильцами, если они жалуются на магазин. Конечно, такие условия не выгодны и лучше не включать их в договор.
Проконтролирует подрядчиков из разных отраслей
Управляющая компания берет на себя содержание помещения, то есть поддерживает его в состоянии, пригодном для использования. Например, в любом здании нужно периодически красить потертые стены, менять расколотую плитку, ремонтировать или заменять оборудование, в том числе розетки, краны.
Много работ нужно проводить с оборудованием. Например, счетчики, датчики, кондиционеры должны проходить регулярную поверку, проверку и ремонт. Оборудование нужно периодически менять, а системы — улучшать: ставить энергосберегающие приборы, счетчики, которые автоматически передают показания. Нужно отслеживать, увеличивается ли нагрузка на оборудование, и оптимизировать его: например, поставить трубы большего диаметра, чтобы канализация лучше работала.
В коммерческих помещениях важно поддерживать комфортные условия: убираться, обеспечить охрану и процессы благоустройства, проводить по необходимости дезинфекцию, дезинсекцию, дератизацию. В зависимости от уровня здания нужны высотные, фасадные и отделочные работы, ландшафтный дизайн.
Занимаются этими работами привлеченные подрядчики. Конечно, собственник сам может найти на рынке специалистов, но велик риск попасть на недобросовестного подрядчика. УК же в этом смысле проще: за счет больших объемов компания уже отсеяла недобросовестных контрагентов, а с компетентными и ответственными наладила долгосрочные отношения.
Поможет решить неожиданные проблемы
Управляющий может взять на себя содержание помещения и решение сложностей с внеплановыми ремонтами. Он же будет общаться с коммунальщиками, проверяющими, муниципальными службами, собирать и передавать показания приборов учета.
В зависимости от типа помещения с коммунальными службами нужно согласовывать сроки поверок, проверок, ремонта, требовать от них выполнения обязанностей, делать сверку расчетов.
Коммерческие помещения могут проверять пожарные службы, сотрудники Роспотребнадзора. Важно, чтобы с ними общался компетентный юрист, а не случайный сотрудник.
Я сталкивался с ситуацией, когда проверяющего встретил продавец и подписал акт проверки вообще не глядя в него. Собственнику пришлось потом потратить много времени на обжалование результатов. Хотя в той истории больше половины замечаний инспектора можно было устранить на месте: например, блокировка запасного выхода выражалась в случайной коробке, которую можно было просто отодвинуть от входа.
Другая ситуация: у клиента произошла авария, поздно вечером прорвало водопроводную трубу. Помимо обслуживаемого помещения затопило соседей снизу — театральную студию.
Клиента никто не побеспокоил: о происшествии сообщили менеджеру УК, он вызвал аварийную службу, выехал в помещение, проконтролировал устранение протечки. На следующий день согласовал с театральной студией размер возмещения. Участие собственника во всей неприятной ночной ситуации ограничилось одним телефонным звонком от менеджера, который на следующий день рассказал о случившемся и попросил подтвердить размер возмещения.
Проблем в управлении помещениями много. Классика — прорывы труб, канализации. Я встречал ситуации, когда у соседей был ремонт, рабочие перебили электрокабель, три помещения остались без электричества. Или, например, может потечь крыша. Все это нужно решать, причем довольно оперативно, чтобы не страдали арендаторы и их клиенты.
Проведет аудит и определит подходящую стратегию заработка
Перед началом работы управляющая компания проводит первичный аудит помещения и определяет рыночную стоимость аренды помещений, ориентируясь на аналогичные предложения. Затем разрабатывает стратегию использования в зависимости от целей собственника.
Например, если владельцу офисов нужно побыстрее начать зарабатывать и не тратить деньги на простой, можно поставить ставку чуть меньше рыночной и практически сразу сдать помещение. И наоборот: если человек хочет спокойный пассивный доход, можно поставить ставку чуть выше рынка — как правило, так отсеиваются те, с кем могут быть проблемы по оплате.
Бывает, что УК нанимают для продажи объекта, чтобы сделать помещение привлекательнее для покупателя или арендатора. Например, берем продовольственный магазин с неузаконенной перепланировкой — на рынке это, можно сказать, «брак», придется продавать или сдавать со скидкой. Оформляем все документы, перепланировка становится законной. После этого компания помогает или продать объект по рыночной цене, или найти другого арендатора. Допустим, магазин вина и крепких напитков — потому что для продажи алкогольной продукции нужна лицензия, а ее можно получить только в помещении с законной планировкой. Такие магазины платят больше, потому что им сложнее найти подходящий для работы объект.
У клиента было помещение площадью 450 м². Это помещение арендовал мебельный салон, аренду платил своевременно. Мы просчитали, что доход можно увеличить, если разделить объект на четыре автономных помещения. Собственник согласился, и мы организовали весь процесс: узаконили перепланировку, провели физические работы по разделению, развели коммуникации и инженерные сети, внесли сведения в кадастр.
В итоге помещение сдали мебельному салону, магазину инструментов, аптеке, пункту выдачи заказов. За счет разделения арендаторов денежный поток увеличился с 400 000 до 980 000 Р в месяц.
Поможет оптимизировать налоги, решит юридические и бухгалтерские вопросы
Управляющая компания берет на себя бухгалтерское сопровождение компании, то есть занимается планированием и контролем платежей, старается уменьшить операционные расходы, формирует собственнику отчеты. Если такая возможность есть, оптимизирует налогообложение. И помогает выявить бухгалтерские и юридические ошибки и проблемы.
Даже у внешне благополучного арендодателя могут быть типичные проблемы. Например, я часто встречаю неэффективный документооборот: счет и акт распечатывают, раз в месяц человек отвозит это арендатору и через несколько дней забирает подписанную бумагу. Хотя вместо курьера можно отправлять документы почтой или вообще использовать электронный документооборот.
Другая проблема — несогласованные зоны ответственности в договоре. Например, в помещении сгорел счетчик — стороны будут сваливать ремонт друг на друга. Если бы условия ответственности были прописаны в договоре, таких проблем бы не было. Идеальных договоров не бывает, но в управляющей компании работают юристы, которые знают много нюансов и учитывают их в работе. Большей части проблем можно избежать.
В деятельности арендодателя могут быть и юридические проблемы. Например, человек сдает помещение с незаконной перепланировкой — за это его могут оштрафовать. Или для нового арендатора он завел мощный кабель электроэнергии на 15 кВт, а по документам можно только 10 кВт. Это грозит пожаром и штрафами.
Встречаются ситуации, когда арендодатель может сэкономить сотни тысяч рублей просто за счет верного выбора системы налогообложения.
У моего клиента в собственности несколько нежилых помещений, он сдает их в аренду как индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения. С полученных доходов он платил налог 6% с дохода.
Мы провели бухгалтерский аудит и выяснили, что по двум помещениям ему выгоднее оформить патент, то есть перейти на вид налогообложения с фиксированной суммой в выбранный период.
Работает это так. Годовой доход за два помещения — 7 800 000 Р. 6% УСН от этой суммы — 468 000 Р. Патент в то время обходился в 60 000 Р за одно помещение за полгода, итого 240 000 Р за год. Экономия от перехода — 228 000 Р в год.
Заранее предусмотреть все юридические вопросы тоже невозможно. Например, у нашего клиента есть встроенно-пристроенное к многоквартирному зданию помещение. И от арендатора этого объекта управляющая организация жилого дома начала требовать очистить крышу от мусора и растений. Наши юристы разобрались, что эти требования незаконны: кровля такого помещения является зоной ответственности УК жилого дома. После соответствующего письма с разъяснениями от арендатора больше ничего не требовали, УК дома сама очистила кровлю.
Место и роль компаний, управляющих капиталом, в экономике
Статья о функциях, которые выполняют компании, управляющие капиталом, в рамках экономики страны.
В материале «Зачем нам фондовый рынок» мы рассказали о трех основных функциях фондового рынка:
- владение бизнесом с помощью акций;
- привлечение средств на развитие;
- конкуренция и естественный отбор лучших компаний.
Взаимодействие людей и бизнеса в экономике представлено на схеме ниже. Тут же выделена та часть взаимодействия, где присутствуют компании, управляющие капиталом.
К компаниям, управляющим капиталом (УК), мы будем относить организации, предоставляющие услуги по осуществлению сбережений и инвестиций в бизнес для физических лиц. Сюда можно отнести компании, управляющие ПИФами и индивидуальными портфелями, а также негосударственные пенсионные фонды (НПФ). Следует уточнить, что НПФы непосредственно управлением активами не занимаются. К их функциям относятся:
- операционный сервис по привлечению денег от людей;
- выбор управляющих, непосредственно осуществляющих операции с активами;
- операционный сервис по выплате доходов по аннуитетной схеме при достижении пенсионного возраста.
Основные варианты инвестиций в бизнес:
- приобретение акций (совладение бизнесом);
- приобретение облигаций (прямое кредитование бизнеса).
Основные варианты получения инвестиционного дохода:
- проценты по облигациям и номинал (при погашении);
- рост курсовой стоимости ценных бумаг;
- дивиденды по акциям.
Мы не рассматриваем здесь все варианты сбережений, оставляя за схемой те, что не связаны напрямую с вложением в бизнес: приобретение государственных облигаций, золота, а также банковские депозиты (депозиты можно рассматривать как способ вложения в бизнес в части, пропорциональной кредитованию компаний). Тем более что роль УК при осуществлении таких сбережений обычно сведена к минимуму.
Основные функции УК при взаимодействии с людьми
1. Организационно-операционные. Предоставление максимально удобных сервисов для осуществления инвестиций и получения дохода от них (широкая дистрибьюторская сеть, дистанционное оформление документов, четкость и скорость обслуживания, надежность инфраструктуры и т. д.).
2. Выбор активов и управление капиталом, направленное на повышение благосостояния клиентов. В развитых странах очень большой объем услуг УК (и, соответственно, вложений людей) приходится на индексные ПИФы, которые обеспечивают среднерыночный результат. Если же УК предлагает управление, отличное от индексного, то основной критерий оценки такой услуги – сравнение результата с индексом. Стоит выбирать только те УК, которые способны обеспечивать результат, стабильно превышающий среднерыночный в долгосрочной перспективе.
3. Информационные. В первую очередь это полезная информация об инвестициях и правилах управления личным капиталом. В развитых странах данную функцию выполняет государство посредством системы образования. На текущий момент в России государственные органы делают крайне мало в данном направлении, поэтому основное бремя по повышению финансовой грамотности ложится на УК.
Однако существует проблема понимания финансовой грамотности даже среди УК. Очень часто в качестве финансовой грамотности выдается умение играть на колебаниях финансовых рынков, включая операции на срочном рынке или рынке Форекс, знание технического анализа и мани- менеджмента, использование «шортов», «плечей» и пр. Мы считаем, что основными задачами в части повышения финансовой грамотности являются:
- объяснение значения инвестиций в жизни отдельного человека и общества в целом;
- объяснение разницы между производительными (акции, облигации) и непроизводительными (игровыми) активами — срочный рынок и Форекс;
- объяснение взаимосвязи экономики и фондового рынка;
- объяснение основных правил управления личным капиталом (в зависимости от возраста, стабильности доходов и структуры активов), в том числе самостоятельного управления (например, преимущества индексного инвестирования и диверсификации для частного инвестора);
- предупреждение об опасностях, ошибках и подводных камнях, таких как финансовые пирамиды, игра на рынке Forex и на колебаниях котировок, использование «шортов», «плечей», «стоп-лоссов» и т. д.
Когда система образования в государстве справляется с этой функцией, информационные функции УК сводятся к следующим двум:
- информация о своих подходах и конкурентных преимуществах;
- обязательная и необязательная (расширенная) отчетность об управлении активами.
Основные функции УК при взаимодействии с бизнесом
В развитых странах публичным компаниям и их советам директоров известно, что основная задача любого бизнеса – это создание стоимости для ВСЕХ акционеров. При этом права и интересы миноритарных акционеров регулирующие органы защищают особенно щепетильно, понимая, что это залог доверия к системе в целом. В противном случае национальный фондовый рынок может просто исчезнуть.
В России многие публичные компании, их крупные акционеры, советы директоров и даже регулирующие органы и суды зачастую этого не понимают.
Основными требованиями к публичной компании при выстраивании отношений с инвесторами (IR) являются:
- максимально добросовестное поведение по отношению ко ВСЕМ акционерам;
- соблюдение высоких стандартов корпоративного управления;
- грамотное управление акционерным капиталом.
Задача УК как профессиональных инвесторов — оказывать влияние на публичные компании для соблюдения этих требований. Для этого УК могут:
- добиваться полноты и качества обязательной отчетности и раскрытия информации (в том числе с помощью регулирующих органов и судов);
- предлагать компаниям дополнительные формы раскрытия информации и информирования о своей деятельности;
- давать оценку качеству корпоративного управления, а также предлагать пути его повышения;
- давать оценку экономической обоснованности проведения корпоративных действий и их параметров, например таких как выплата дивидендов, проведение бай-бэков, дополнительных эмиссий, слияний, поглощений, выделений и пр., а также предлагать пути повышения эффективности таких действий;
- стимулировать вывод на биржу ценных бумаг эмитентов;
- осуществлять защиту прав миноритарных акционеров, в том числе и в суде.
УК могут предоставить публичным компаниям информацию о том, как можно улучшить качество взаимоотношений с инвесторами (для этого даже не обязательно быть владельцем их ценных бумаг). Приобретая ценные бумаги, УК уже могут требовать (в том числе через суд или с помощью регулирующих органов) соблюдения минимальных стандартов, установленных законодательством.
Если доля инвестиций УК в бизнес публичных компаний становится достаточно существенной (как в развитых странах), то появляется возможность участия в органах управления (в советах директоров). В этом случае у УК появляется управленческий рычаг и возможность непосредственно инициировать вышеперечисленные действия, направленные на повышение качества взаимоотношений с инвесторами.
В пределе УК может даже влиять на операционную эффективность и назначение исполнительного менеджмента публичных компаний. Действия, направленные на повышение качества взаимоотношений с инвесторами, ведут к росту инвестиционной привлекательности публичных компаний и, как следствие, к развитию экономики и повышению уровня жизни в стране.
Выводы
- Основные функции УК в части взаимодействия с людьми: предоставление качественного операционного сервиса, управление капиталом, обеспечивающее рост благосостояния, предоставление информации о своей деятельности и повышение финансовой грамотности.
- Основная функция УК как профессионального инвестора и эффективного собственника при взаимодействии с бизнесом – оказание максимально возможного возможного влияния на публичные компании для повышения качества их взаимоотношений с инвесторами.
В определенный момент времени деловые люди начинают понимать, что их компания выходит на предел своих возможностей. Прибыли максимальны, мощности загружены, и встает вопрос либо о расширении, либо о диверсификации бизнеса.
Многие обладатели капиталов хотят просто выгодно и надежно вложить средства в какое-нибудь дело, не участвовать в управлении, но получить максимальный доход от инвестиций. В достижении этой цели могут помочь управляющие компании — организации, которые осуществляют доверительное управление какими-либо средствами.
Выбор управляющей компании
Эти структуры состоят из высокопрофессиональных экспертов, знакомых с секретами успешного инвестирования. Они оценивают перспективы проектов и возможности инвесторов, выбирая сочетание минимально возможных рисков с максимально возможной прибылью. Выбирать управляющую компанию надо тщательно, поскольку от профессионализма ее команды зависит судьба вкладываемых капиталов. И надо знать, что все УК как минимум должны иметь лицензию Федеральной службы по финансовым рынкам России.
По словам управляющего директора ЗАО «УК «РВМ Капитал» Феликса Блинова, в целом среди людей, обладающих капиталом, очень востребованы управляющие компании. «Стоит отметить, что тем, у кого есть большой капитал, управляющие компании неинтересны, потому что они сами хотят контролировать свои финансы. Для этого в их компаниях создаются бэк-офисы, способные вести дела. А если у потенциального инвестора есть, например, $1 млн и он готов его вложить, нет смысла содержать собственный большой штат специалистов по инвестированию. Такому инвестору прямая дорога к управляющим компаниям», — рассказал «СКБ Контур» Феликс Блинов.
Если у вас есть гениальная идея, но нет капитала, просить деньги у банка бессмысленно. Нужно привлекать капитал инвестора, а потом уже банковские средства.
Услуги управляющей компании
По словам эксперта, управляющие компании предлагают услуги и выбирают проекты под инвестиции для инвесторов любого профиля исходя из целей, которые они ставят. Если целью инвестора является высокая доходность и он готов на определенную степень риска, то можно попробовать венчурное инвестирование, например в IT-проекты. Если же речь идет о консервативном инвесторе, таком как, например, Пенсионный фонд, основной целью которого является сохранение средств и он согласен на меньшую, но более или менее гарантированную прибыль, то можно инвестировать средства в недвижимость.
Цели управляющей компании
При этом управляющие компании нацелены на получение высоких показателей доходности для всех участников инвестиционного процесса. Они являются своего рода партнерами для бизнесменов, поскольку управляющие компании решают, в какие проекты вкладывать деньги инвесторов. «Предпринимателям нужен капитал, — пояснил Феликс Блинов. — Например, у вас есть гениальная идея, хороший проект, но нет капитала. Идти просить деньги на реализацию проекта в банк бессмысленно, потому что, если проект на сто миллионов, а у вас есть только сто тысяч, банк скажет «нет». Надо привлекать в проект капитал инвестора, а потом уже банковские средства. То есть для бизнесменов управляющие компании могут стать партнерами».
Карманные управляющие компании
Многие холдинги создают собственные, так называемые карманные, управляющие компании, содержание которых порой не слишком эффективно по рабочим параметрам, но очень затратно для компании из-за высоких зарплат топ-менеджмента. Порой лучше выбрать стороннюю команду профессионалов, которые занимаются исключительно инвестированием, имеют определенные навыки и в составе организации показывают высокие рейтинги надежности.