Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом, а собственники квартир ей за это платят.
Такие компании следят за лифтами, поддерживают чистоту в подъездах, ремонтируют трубы в доме. Еще они в ответе за то, чтобы не текла крыша и ни на кого не упала сосулька.
Основной документ, регулирующий деятельность управляющей компании, — Жилищный кодекс РФ.
Что входит в обязанности УК
У управляющих компаний две основных обязанности: по договору они обслуживают дом и контактируют с другими поставщиками коммунальных услуг.
Обслуживание дома. В квитанциях обычно это называют «содержание и ремонт жилья» или похожими фразами.
Как управляющая компания обслуживает дом:
- Ремонтирует и обслуживает общее имущество: лестничные площадки, сами лестницы, чердаки и подвалы.
- Ремонтирует отопление, водопровод и электричество в квартирах.
- Занимается вопросами пожарной безопасности. Например, следит, чтобы на этажах были пожарные краны и шланги, чтобы они работали.
- Следит за чистотой в подъездах и во дворе круглый год.
- Вывозит мусор.
- Нанимает работников и оплачивает их труд. Например, содержит штат дворников, сантехников, электриков и уборщиц.
УК оказывает эти услуги самостоятельно или нанимает подрядчиков. Управляющая компания отвечает за качество и сроки работ перед собственниками.
Контакты с другими поставщиками. Кроме управляющей компании дом обслуживают другие поставщики коммунальных услуг: за электричество, воду и отопление управляющая компания обычно не отвечает.
Она выступает посредником между поставщиками и жильцами дома:
- Контролирует счетчики коммунальных услуг. Часто управляющая компания отправляет поставщикам показания квартирных счетчиков за жильцов.
- Собирает плату и работает с должниками. Люди платят поставщикам, а управляющая компания помогает в этом.
- Предупреждает собственников о перебоях. Например, если будут менять трубы и отключат воду.
- Информирует об авариях. Если на линию электропередач рухнул столб, УК не будет это чинить, но может сообщить, что произошло и когда дадут свет.
В каких вопросах управляющая компания может и не может помочь
| Услуга | Может помочь | Не может помочь |
|---|---|---|
| Уборка в подъезде | На лестницах грязь — УК нанимает и отвечает за уборщиц | Сосед высыпает мусор перед дверью — разбирайтесь с соседом или обратитесь в полицию |
| Электричество | У вас перегорела лампочка — если не можете поменять сами, УК пришлет электрика. Услуга может быть платной | Авария на линии электропередач — УК только проинформирует, а ремонтировать будет поставщик электроэнергии |
| Водопровод | В квартире сломался кран — УК пришлет сантехника | Летом отключили горячую воду и ведут технические работы — УК только предупредит об отключении |
| Отопление | Зимой в вашей квартире холодные батареи, а у соседей горячие — УК проверит систему отопления | В холодное время года просто плохо топят — это поставщик может экономить топливо |
Может помочь
На лестницах грязь — УК нанимает и отвечает за уборщиц
Не может помочь
Сосед высыпает мусор перед дверью — разбирайтесь с соседом или обратитесь в полицию
Может помочь
У вас перегорела лампочка — если не можете поменять сами, УК пришлет электрика. Услуга может быть платной
Не может помочь
Авария на линии электропередач — УК только проинформирует, а ремонтировать будет поставщик электроэнергии
Может помочь
В квартире сломался кран — УК пришлет сантехника
Не может помочь
Летом отключили горячую воду и ведут технические работы — УК только предупредит об отключении
Может помочь
Зимой в вашей квартире холодные батареи, а у соседей горячие — УК проверит систему отопления
Не может помочь
В холодное время года просто плохо топят — это поставщик может экономить топливо
Как проверять УК
Управляющие компании размещают информацию на сайтах и предоставляют ее по требованию собственника.
Что проверять. УК обязана предоставлять данные о своей работе по просьбе жильцов. Вы имеете право проверить:
- Правильно ли выставили счета для оплаты коммунальных услуг. Не завышены ли тарифы.
- Как управляющая компания выполняет свои обязанности по договору — что сделала, что планирует сделать.
Поищите на сайте. Управляющие компании выкладывают в интернет:
- Список тарифов и обязательных платежей с ценами. Сравните этот документ со своими квитанциями. Если тарифы в вашей квитанции выше, это нарушение со стороны управляющей компании.
- Отчет о работе. В нем вы найдете данные о расходах управляющей компании по содержанию дома за определенный период. Например, если в доме и вокруг грязно, проверьте, сколько дворников и уборщиц наняла управляющая компания.
Напишите обращение. Эти же вопросы можно задать с помощью заявления в управляющую компанию. Заявление подавайте в приемную в двух экземплярах: один забираете себе со штампом секретаря. Если подаете заявление через интернет, сделайте скриншот экрана.
Куда жаловаться на управляющую компанию
Если будут нарушения со стороны УК, на нее можно жаловаться. Жаловаться можно сразу во все инстанции. Ответ должны дать в течение 30 дней.
Руководитель управляющей компании. Сначала обратитесь в саму УК — напишите заявление на имя руководителя. Жалоба в другие места будет весомее, если вы пытались решить вопрос напрямую, но не смогли. Последующие жалобы подкрепите письменным отказом управляющей компании либо укажите, что они проигнорировали обращение. К тому же иск в суд могут не принять, если с вашей стороны не было попытки досудебного урегулирования.
Органы исполнительной власти. С жалобами на УК работают:
- Роспотребнадзор.
- Федеральная антимонопольная служба.
- Госжилнадзор, или жилищная инспекция. Жилищную инспекцию своего региона найдите через поисковик.
- Прокуратура. Обратитесь в прокуратуру, если заявления в другие места не дали результатов. Сюда можно жаловаться на непринятие мер другими органами власти. Прокуратура может не принять заявление по поводу ржавых труб или грязной воды, сославшись, что это не в их компетенции. А вот если директор управляющей компании присвоил все деньги и скрывается — это их профиль.
Некоммерческие организации. С нарушениями в жилищно-коммунальном хозяйстве борются политические партии и общественные организации, например общества по защите прав потребителей.
Суд. Если жалобы не помогают, вы имеете право подать иск в суд. Почитайте, как правильно выбрать суд.
Кто контролирует управляющие компании
Это не обязательно те же самые организации, в которые жалуются на УК. Некоторые органы контролируют и рассматривают жалобы, другие только контролируют, а жаловаться туда не стоит. Контроль за управляющими компаниями ведут по нескольким направлениям: соблюдение нормативов, лицензионный контроль, контроль за тарифами и проверка качества работы.
Нормативы и критерии качества коммунальных услуг определяют Министерство строительства РФ и Министерство энергетики РФ. Нормативы показывают, что и в каком объеме нужно среднему гражданину в месяц. Например, сколько воды или электричества он использует, сколько топлива уйдет на отопление. Также Минстрой указывает, что считать качественной или некачественной работой УК и других поставщиков. В целом эти министерства больше издают методические указания, как контролировать, чем проводят проверки.
Лицензирование. Управляющие компании лицензирует Госжилнадзор, а потом устраивает для них проверки. Это называется лицензионным контролем. В ходе таких проверок жилищная инспекция ищет нарушения — и если найдет, то может отозвать лицензию. Если вы сообщите о нарушении в Госжилнадзор, они могут провести внеплановую проверку УК.
Контроль за тарифами. Федеральная антимонопольная служба следит, чтобы управляющая компания устанавливала тарифы на услуги по закону. Этим же занимается региональный комитет по тарифам, а если его нет — региональное министерство энергетики.
Качество услуг контролирует региональное управление Роспотребнадзора. Они следят, чтобы работа УК не нарушала санитарные нормы и требования безопасности. В случае нарушений Роспотребнадзор должен привлечь УК к административной ответственности.
Все эти вопросы проверяют также муниципальные органы власти. Обычно это управление ЖКХ при городской администрации. Раз в год они должны проводить плановые проверки, а внеплановые устраивают при поступлении жалоб.
Жильцы дома тоже могут контролировать свою управляющую компанию — об этом мы рассказали выше.
Основополагающим нормативным правовым актом, регулирующим вопросы содержания общего имущества многоквартирных домов, является Жилищный кодекс РФ. Кодекс устанавливает основные принципы и положения жилищного законодательства, в том числе по вопросам содержания общего имущества.
Во исполнение вышеуказанного Федерального закона приняты следующие нормативные правовые акты Правительства РФ:
- Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
Данный нормативный правовой акт определяет:
- лиц ответственных за содержание и ремонт общего имущества дома, границы общего имущества;
- основные требования к содержанию общего имущества;
- контроль за содержанием общего имущества;
- порядок и условия изменения размера платы при ненадлежащем содержании общего имущества.
- Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».
Данный нормативный правовой акт определяет конкретный перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в том числе отдельно по каждому объекту такого имущества.
Кроме того данный акт определяет, что в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны:
а) обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы;
б) вести и хранить техническую документацию на многоквартирный дом в установленном законодательством Российской Федерации порядке;
в) своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам;
г) осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации;
д) организовывать работу по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений;
е) организовать работу по взысканию задолженности по оплате жилых помещений;
ж) предоставлять потребителям услуг и работ, в том числе собственникам помещений в многоквартирном доме, информацию, связанную с оказанием услуг и выполнением работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, раскрытие которой в соответствии с законодательством Российской Федерации является обязательным.
- Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
Данный нормативный правовой акт определяет стандарты управления домами, в том числе:
- хранение и передачу технической документации;
- формирование и утверждение перечня услуг и работ по содержанию общего имущества;
- осуществление аварийно-диспетчерского обслуживания;
- порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, прекращением действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами или ее аннулированием.
- Постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Данный нормативный правовой акт детально регламентирует виды работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, периодичность и сроки их выполнения. Кроме того, регламентирует такой важный аспект содержания общего имущества дома, как его подготовка к сезонной эксплуатации.
За нарушения правил содержания и ремонта МКД управляющая организация может быть оштрафована на сумму до 300 000 рублей согласно ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Читайте о том, какие обязательные услуги должна оказывать УО и какие работы проводить, чтобы надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД.
Перечень обязательных работ и услуг по содержанию МКД
Минимальный перечень работ и услуг, которые выполняет и оказывает организация, получившая лицензию на управление многоквартирным домом, изложен в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.
Указанные в ПП РФ № 290 работы и услуги при их надлежащем исполнении позволяют управляющим организациям содержать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с требованиями ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ. Они касаются соблюдения санитарно-эпидемиологических и технических норм, норм пожарной безопасности и требований к защите прав потребителей.
Обязательные работы, которые это обеспечивают, можно условно разделить на группы:
- Информационная работа.
- Взаимодействие с собственниками помещений в МКД по вопросам содержания и ремонта общего имущества, общих собраний собственников.
- Аварийно-диспетчерская работа.
- Содержание и ремонт конструктивных элементов МКД (фундамент, кровля, стены, окна, двери и т.д.).
- Содержание дымоотводов и вентиляции.
- Соблюдение норм пожарной безопасности.
- Содержание и ремонт газового оборудования.
- Предоставление коммунальных услуг и содержание внутридомовых инженерных систем для предоставления КУ надлежащего качества.
- Приборы учёта.
- Содержание мусоропроводов и контейнерных площадок, придомовой территории, входящей в общее имущество МКД.
- Техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем.
- Иные работы по управлению МКД.
Поговорим подробнее о каждой из этих групп, чтобы понимать, какие работы УО следует выполнять для исполнения взятых на себя обязательство по управлению МКД.
Проверки управляющей компании и ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ
Информационная работа управляющей организации
Услуги УО по хранению и предоставлению информации можно разделить на подгруппы:
- сбор, актуализация и хранение информации о жителях МКД, хранение технической документации дома;
- предоставление информации по запросам потребителей напрямую и путём размещения её на стендах в подъездах МКД согласно пп. «б» п. 31 разд. VIII ПП РФ № 416;
- взаимодействие с органами государственной власти и раскрытие информации на сайте организации, в ГИС ЖКХ, в средствах массовой информации, на информационных стендах согласно ПП РФ № 731.
Компенсация морального вреда за ненадлежащее содержание ОИ в МКД
Взаимодействие УО с собственниками по вопросам содержания и ремонта МКД
Помимо ответов на запросы собственников, УО обязана взаимодействовать с ними по вопросам содержания и ремонта общего имущества дома:
- готовить предложения по содержанию и текущему ремонту, разрабатывать перечни работ и услуг и рассчитывать финансовые потребности для их выполнения, вносить предложения по проведению капремонта и использованию общего имущества МКД третьими лицами на возмездной основе;
- организовывать общие собрания собственников помещений в МКД и доводить до сведения собственников проекты документов, касающихся содержания и текущего ремонта общего имущества дома, контролировать исполнение решений ОСС.
Как оспорить штраф за нарушение правил содержания и текущего ремонта МКД (часть 1)
Аварийно-диспетчерская служба управляющей организации
Управляющая домом организация должна организовать работу аварийно-диспетчерской службы для приёма и исполнения заявок от жителей МКД и обеспечить АДС громкоговорящей связью с МКД, причём эта связь должна быть двусторонней.
К этой группе можно отнести контроль состояния внутридомовых инженерных систем, уровня загазованности подполий и коллекторов и оперативное устранение аварий на внутридомовых инженерных системах с соблюдением сроков, установленных на проведение таких работ.
Новые правила работы аварийно-диспетчерской службы в МКД
Работы и услуги по содержанию конструктивных элементов МКД
Сюда относится самый большой перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана выполнять в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.
- К работам на фундаментах МКД относятся:
- контроль за состоянием видимых частей фундамента дома, осмотр с помощью шурфов, составление плана мероприятий и проведение работ для восстановления фундамента в местах повреждений;
- контроль за состоянием гидроизоляции фундамента, системы водоотведения и восстановление их работоспособности при обнаружении дефектов.
При осмотрах фундамента, независимо от его вида, УО необходимо обращать внимание на отсутствие коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали.
2. Для надлежащего содержания кровли, сводов, перекрытий и чердачных помещений под крышами управляющая организация должна:
- проверять кровлю (крышу) на отсутствие протечек, контролировать состояние молниезащитных устройств, водоотводящих устройств, слуховых окон, выходов на крышу, пешеходных дорожек (при их наличии) на кровле;
- контролировать состояние несущих кровельных конструкций, их креплений, температурных швов, внутренних водостоков, защитных бетонных плит, ограждений, дренирующего слоя, мест опирания железобетонных конструкций, окрасочного слоя металлических элементов антикоррозийными красками;
- при обнаружении дефектов – планировать и проводить восстановительные и ремонтные работы;
- проверять крыши на наличие мусора, грязи, снега, сосулек и наледи; при их обнаружении – проводить очистку;
- проверять чердаки (при наличии): плотность закрытия дверей, состояние утеплителей, уровень температуры и влажности;
- контролировать состояние перекрытий и проверять их на отсутствие трещин и коррозии, следить за состоянием их гидроизоляции, звукоизоляции, утеплителя.
3. При содержании фасадов, стен и перегородок в МКД УО отвечает за:
- выявление любых дефектов и повреждений на стенах, перегородках и местах их соединения с другими конструктивными элементами;
- проверку внешней отделки фасада, внутренней отделки стен и выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных перепланировок и перестроек;
- составление планов по обследованиям стен и перегородок, планов по проведению ремонтных работ по итогам осмотров и их проведение для их надлежащего содержания.
Какие именно работы должны проводиться в доме, зависит от характеристик самого многоквартирного дома и материалов, из которых он построен, поскольку для МКД из железобетонных блоков и деревянного дома работы по контролю и содержанию стен и перекрытий будут различаться.
При наличии в доме подвальных помещений УО обязана:
- проверять состояние входов в подвалы и приямков, уровень температуры и влажности в подвалах, рабочее состояние дверей и запорных устройств на них, гидроизоляции и водоотводящих устройств, теплозащиты;
- выявлять несанкционированные изменения в изначальной конструкции подвала, отклонения от проектных условий;
- устранять причины нарушения температурно-влажностного режима, принимать меры, препятствующие захламлению подвалов, подтоплению и загрязнению;
- устранять выявленные неисправности.
Если в многоквартирном доме установлен лифт, управляющей организации следует:
- проводить техническое обслуживание лифта, в том числе аварийное, и ремонт;
- организовывать освидетельствование лифта после его ремонта и замены отдельных элементов;
- организовывать диспетчерский контроль и связь с кабиной лифта;
- проводить сухую и влажную уборку полов и стен лифтовых кабин, лифтовых площадок и холлов.
Надлежащим образом должны содержаться двери, окна и лестницы в многоквартирном доме. УО должна проводить проверки этих элементов на отсутствие дефектов, поломок, нарушений целостности, сколов. При обнаружении таких проблем УО должна составить план и провести восстановительные работы. Также в обязанности УО входит уборка лестниц, мытьё окон, протирка дверей и перил.
Содержание лестниц в многоквартирном доме
Работы по поддержанию в рабочем состоянии противопожарной системы, вентиляции и дымоходов
Внутридомовые инженерные системы также входят в зону ответственности управляющей домом организации, поэтому УО следует принимать меры для надлежащего содержания систем вентиляции и дымоотведения:
- проверять состояние всех элементов вентиляционной и дымоотводящих систем, в том числе на засоры, повреждение антикоррозийного слоя краски, на целостность конструкций;
- следить за исправным состоянием систем автоматического дымоудаления, противодымной защиты;
- проводить техническое обслуживание оборудования дымоудаления и системы вентиляции и осматривать их не реже трёх раз в год;
- разрабатывать планы восстановительных работ при обнаружении дефектов, повреждений в системах вентиляции и дымоудаления.
Для обеспечения пожарной безопасности дома необходимо:
- проводить осмотры состояния пожарной сигнализации, пожарных выходов, лестниц, лазов, проходов, систем аварийного освещения, систем пожаротушения и средств противопожарной защиты;
- менять вышедшие из строя датчики, проводку и противопожарное оборудование, ремонтировать сигнализации, цепи заземления, очищать пожарные гидранты от мусора и наледи.
К этой группе также можно отнести работы и услуги, которые УО должна выполнять и оказывать для надлежащего содержания газового оборудования в доме:
- проверять состояние внутридомового оборудования и устранять неисправности, которые могут привести к скоплению газа в доме;
- проводить техобслуживание и ремонт систем контроля загазованности помещения;
- принимать меры по обеспечению безопасности людей при ликвидации утечки газа.
Как УО подготовиться к проверке требований пожарной безопасности
%20_thumb.jpg)
Обязанности УО по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества
Независимо от того, является ли УО исполнителем коммунальных услуг по ГВС, ХВС, электроснабжению, отоплению и водоотведению, она отвечает за рабочее состояние инженерных систем, с помощью которых жители дома получают эти услуги. Поэтому для надлежащего содержания всех внутридомовых систем необходимо:
- проверять исправность и проводить техобслуживание общедомовых ПУ, систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления (трубопроводов, измерительных комплексов, теплопунктов), энергоснабжения (в том числе изоляции проводов, устройств защитного отключения); контролировать параметры теплоносителя и воды, герметичность трубопроводов;
- проводить гидравлические испытания, пробные топки, промывки центральных систем отопления, промывку водонапорных баков, прочистку ливневой канализации, ликвидировать засоры, удалять воздух из системы отопления;
- планировать и проводить ремонт, устраняя дефекты, в том числе заменять неисправные контрольно-измерительные приборы, восстанавливать герметичность трубопроводов;
- проводить техническое обслуживание всех внутридомовых инженерных систем;
- являясь исполнителем КУ, предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества, заключая договоры с РСО, производить расчёт и перерасчёт платы за предоставленные КУ;
- принимать от жителей МКД жалобы на коммунальные услуги ненадлежащего качества, проверять заявленные факты, информировать потребителей о причинах предоставления услуг ненадлежащего качества.
Для корректного расчёта платы за коммунальные услуги, в том числе предоставленные на содержание общего имущества МКД, управляющая организация должна:
- организовывать установку, ввод в эксплуатацию и снятие показаний ОДПУ;
- принимать или самостоятельно снимать показания ИПУ, уведомлять потребителей о сроках снятия показаний и проверки ИПУ, последствиях недопуска исполнителя КУ в жилое помещение для проверки ИПУ;
- организовать техобслуживание ОДПУ.
Обновлённый 74/114/пр: качество КУ и плата за жилое помещение
Содержание мусоропроводов и придомовой территории
К перечню мероприятий, которые управляющая организация проводит для надлежащего содержания общего имущества МКД, относятся дератизация и дезинсекция помещений. Во избежание появления вредителей в доме УО следует в полном объёме проводить работы, касающиеся сбора ТКО:
- следить за состоянием мусоропроводов, мусоросборных камер, вовремя очищать и промывать их, устранять засоры, проводить дезинфекцию, ремонтировать мусоропровод и отдельные его элементы при выходе их из строя;
- организовать контейнерные площадки для сбора ТКО и обеспечить их уборку, очищать и промывать мусорные урны на придомовой территории МКД;
- собирать опасные отходы и передавать в специализированные организации, отвечающие за их обезвреживание и захоронение;
- вывозить отходы и сточные воды септиков из дворовых туалетов, если таковые расположены на придомовой территории МКД.
Для содержания в надлежащем состоянии придомовой территории УО должна убирать дворы и входные группы подъездов, стричь газоны, очищать дворы от снега и наледи. Также к обязанностям УО относятся работы по обеспечению доступности общего имущества МКД для инвалидов, по содержанию установленного для них оборудования в рабочем состоянии и ремонту при выходе его из строя.
Вывоз ТКО по-новому: возможные проблемы и способы решения
Справочник РосКвартала
Справочник обязательных для управляющей организации работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, включает 277 позиций.
Перечень составляется для каждого дома отдельно, поскольку он зависит от конструктивных особенностей здания (бетонные конструкции, деревянные и т.д.), наличия или отсутствия отдельных элементов (чердаков, подвалов, мусоропроводов, лифтов и т.д.), географического расположения. Но все эти работы и услуги можно объединить в несколько больших групп:
- контроль за состоянием элементов и систем дома и придомовой территории, проведение осмотров;
- планирование ремонта для устранения нарушений и дефектов;
- ремонт или проведение мероприятий по поддержанию работоспособности оборудования и отдельных элементов общего имущества МКД, техобслуживание;
- предоставление информации.
Со справочником обязательных работ РосКвартала можно ознакомиться здесь.
Статьи по теме
Какие проблемы есть в сфере ЖКХ и как их решить?
Что надо знать о работе управляющей компании? Что входит в ее обязанности?
Как избавиться от неплатежей за коммунальные услуги?
В чем преимущество ГИС ЖКХ?
Жилищно-коммунальное хозяйство является одной из важнейших отраслей в России и охватывает крупный производственно-технический комплекс. В его состав входят общественные, жилые сооружения, транспортные, эксплуатационные и иные объекты.
От результативности работы жилищно-коммунальных служб зависит состояние инфраструктуры и непосредственно среды обитания граждан. Основная часть жителей крупных городов живет в многоквартирных домах (далее — МКД), которые требуют надлежащего содержания как самого МКД, так и территории вокруг него (уборка, ремонт, техническое обслуживание лифтов, вывоз мусора и т. п.). Эти работы выполняют управляющие компании (УК) которые входят в состав ЖКХ.
Деятельность ЖКХ направлена на удовлетворение потребностей граждан и организаций, обеспечение нормальных условий работы и жизни. Соответственно, ключевые направления данной сферы — надлежащее содержание жилищного комплекса, обеспечение населения и организаций коммунальными ресурсами (электроэнергией, водой, теплом).
ЖКХ считается одной из самых затратных экономических отраслей.
Потребители оплачивают коммунальные услуги. Оплата осуществляется в соответствии с тарифами. Тарифы устанавливает местная администрация. Поступающие за коммунальные услуги платежи должны покрывать затраты ЖКХ.
Однако в нашей стране довольно остро стоит проблема неплатежей, растет задолженность по коммунальным услугам. Из-за высокой дебиторской задолженности предприятия жилищно-коммунального хозяйства зачастую не в состоянии покрыть свои издержки и несут убытки.
Неплатежи по коммунальным услугам
Доходы управляющих компаний складываются следующим образом:
1. Основной доход — платежи, поступающие от жильцов. Ежемесячно все жильцы должны платить деньги на содержание дома. В едином платежном документе на оплату коммунальных услуг они прописаны как плата за содержание и ремонт жилья.
2. Дополнительный доход:
2.1. Средства, которые поступают от собственников, помимо квартирной платы (установка сантехнического оборудования, дополнительный ремонт в квартирах, установка или замена полотенцесушителей и т. п.)
2.2. Платежи, которые поступают от арендаторов помещений.
Согласно Налоговому кодексу РФ к доходам управляющих компаний ЖКХ не относят средства, носящие характер целевого финансирования. К ним относят:
- платежи собственников, которые направлены на финансирование капитального ремонта многоквартирного дома (если специальный счет открыт у УК);
- средства из бюджета, которые выделяются на управление домами, например, субсидии.
Напомним, что управляющая компания (УК) — это юридическое лицо (может быть любой организационной формы) или индивидуальный предприниматель, обеспечивающие надлежащее управление многоквартирным домом. Хозяйственная деятельность управляющих компаний регламентируется Жилищным и Гражданским кодексами РФ, финансовая — бухгалтерским и налоговым законодательством.
В Москве работает много управляющих компаний. Лидером является государственное бюджетное учреждение «Жилищник». Его деятельность распределяется по районам, например ГБУ «Жилищник» Таганского района, ГБУ «Жилищник» района Богородское и т. д.
Право выбора управляющей компании остается за жильцами, которые на общем собрании МКД или ТСЖ большинством голосов (50 % + 1) могут выбрать управляющую компанию и заключить с ней договор. Договор заключается с каждым собственником МКД, а ТСЖ заключает договор с УК на обслуживание домов как юридическое лицо. Если жильцы заключили договор с УК, то управление их домом, в том числе решение различных финансовых вопросов, возлагается на нее.
На практике договор с МКД заключают лишь небольшой процент собственников, как правило, это члены правления МКД, инициативные жильцы.
В протоколе общего собрания собственников МКД указывается название управляющей компании и количество голосов собственников, проголосовавших за нее.
Обязанности управляющих компаний содержатся в нормативных правовых актах:
- в Жилищном кодексе РФ;
- Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (в ред. от 15.09.2018; далее — Постановление № 354);
- Постановлении Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и др.
Обязанности УК обязательно прописываются в договорах с жильцами многоквартирных домов.
Управляющая компания должна в сроки и на условиях, оговоренных в договоре управления, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
К сведению
В состав общего имущества дома входят помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и др., крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и др.
Управляющая компания следит за состоянием общего имущества дома, проверяет состояние крыши, чердака, подвала, труб, канализации, осуществляют работы по ремонту и восстановлению объекта с учетом степени износа дома, осуществляет подготовку дома к зимнему и летнему сезону. Меры противопожарной безопасности — также ответственность УК.
Ремонтные работы в МКД проводятся с согласия собственников. Периодичность прописывается в договоре (как правило, это период от 3 до 5 лет). По окончанию работ председатель МКД подписывает акт выполненных работ. Без подписи, т. е. без надлежаще оформленного акта, расходы не считаются произведенными, а работы — выполненными. Акт считается документальным обоснованием произведенных расходов и списания денежных средств на ремонт с расчетного счета УК.
Одна из обязанностей всех управляющих компаний — поддержание чистоты в подъездах, лифтах, на лестничных клетках, придворовой территории, озеленение и благоустройство этих территорий с соблюдением всех санитарных норм. Также УК обязаны вывозить мусор и бытовые отходы, установив для этого специальные контейнеры для мусора так, чтобы мусоровозам не составило труда подъехать к ним.
Конкретные обязанности и периодичность выполнения услуг прописываются в договоре управления, заключенным с каждым собственником. Они должны соответствовать положениям Жилищного кодекса РФ.
Так, управляющим организациям могут быть вменены следующие обязанности:
- ежедневно подметать две первые лестничные клетки и все площадки перед мусоропроводами;
- каждый день мыть пол в лифтах;
- контролировать исправность всех конструктивных элементов в подъезде;
- производить немедленную замену битых стекол в окнах, дверях;
- контролировать температурный режим в подъезде (не ниже 16 ˚С);
- ежемесячно дезинфицировать мусоропровод;
- раз в неделю убирать все площадки и пролеты.
Для выполнения обязанностей по содержанию дома УК несет расходы:
1) материальные:
– на покупку материалов;
– приобретение хозяйственных принадлежностей и необходимого инвентаря;
– приобретение специальной одежды для сотрудников;
2) на оплату коммунальных услуг, которые потребляются офисом управляющей компании;
3) на содержание УК (заработная плата персоналу, социальные начисления на заработную плату, услуги связи, интернет, обслуживание программ, повышение квалификации сотрудников и т. п.);
4) транспортные расходы, если на балансе у УК числятся транспортные средства.
Планируемые поступления от жильцов и расходы по содержанию дома и придомовой территории, текущему ремонту отражаются в смете доходов и расходов.
Как правило, планируемые поступления от жильцов сильно отличаются от фактических. У управляющих компаний так же, как и во всей системе ЖКХ, остро ощущается проблема неплатежей, что отрицательно сказывается на хозяйственной деятельности УК, так как она в полной мере не может покрыть понесенные расходы по содержанию дома.
Одна из проблем неплатежей — низкое качество услуг, оказываемых управляющей компанией. Обычно это связано с недостатком квалифицированных кадров (управленцев, электриков, сантехников), низкой производительностью труда, незнанием работниками новых технологий, некачественными материалами, используемыми в работе.
Кроме того, УК часто не соблюдают нормы, установленные Приложением 2 к распоряжению Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 26.12.2012 № 05-14-535/2 «О нормативах численности персонала управляющих организаций и организаций, осуществляющих работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме». Например, взять уборку МКД. Часто за домом закреплена одна уборщица, хотя по санитарным нормам их должно быть две.
Пример 1
Год постройки дома — 2003.
Общая жилая площадь — 8537 м2, 12 этажей, 3 подъезда, 6 лифтов, площадь лестничных клеток — 2500 м2.
Норматив для такого дома — 1175 м2 на одну уборщицу. Соответственно, нормативное количество уборщиц:
2500 / 1175 = 2,12 чел. на дом, т. е. 2 уборщицы на дом.
Если управляющая компания выделит на дом 1 уборщицу, скорее всего, в таком доме чистоты и порядка не будет.
За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей управляющие компании несут административную ответственность в соответствии с Постановлением № 354.
Например, одну из управляющих компаний привлекли к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за ненадлежащее состояние кровли и чердачного перекрытия (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.11.2010 по делу № А31-4299/2010).
Нарушения по данной статье влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4000 до 5000 руб.; на юридических лиц — от 40 000 до 50 000 руб.
Борьба с должниками по оплате коммунальных услуг
Действующим законодательством предусмотрены способы борьбы с должниками — пени за просрочку платежей, отключение коммунальных услуг, ограничение выезда за границу.
Управляющая компания, как правило, через 2–3 месяца после образования задолженности выставляет должнику претензию.
Сведения, которые указываются в претензии:
- с какого числа не поступала оплата и за какие месяцы;
- сроки оплаты;
- обязанности хозяина квартиры;
- последствия неуплаты.
Материал публикуется частично. Полностью его можно прочитать в журнале «Справочник экономиста» № 10, 2018.
НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ ЖКХ
Жилищное Законодательство РФОбъекты жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) – это жилой фонд, также гостиницы, кроме туристических, общежития, дома для приезжих людей, искусственные сооружения, объекты внешнего благоустройства, бассейны, оборудование и сооружения на пляжах, объекты тепло-, газо-, электроснабжения жителей государства, цехи, участки, мастерские, базы, специальные механизмы, машины, гаражи, складские помещения, которые предназначены для ремонта, технического обслуживания всех объектов жилищно-коммунального хозяйства, сферы физкультуры, спорта, социально-культурной.
Жилищно-коммунальное хозяйство включает в себя целый комплекс подотраслей, который обеспечивает полноценную работу разных зданий в населенных пунктах, инженерной инфраструктуры, создает комфорт, удобство для проживания, нахождения в помещениях граждан, предоставляя им широкий перечень жилищно-коммунальных услуг.
Жилищно-коммунальное хозяйство – это следующие услуги:
- Канализация, где осуществляется отведение сточных вод.
- Капитальный ремонт зданий.
- Водопровод, где устраняются протечки водопроводных труб, оформляется система очистки воды,
- Теплоснабжение, в рамках которого жители должны получить горячую воду, отопление. При этом должна обеспечиваться бесперебойная работа ТЭЦ и котельных. Если функционирование последних будет нарушено, то может наступить топливно-энергетический кризис.
- Текущий ремонт внутренних инженерных систем и коммуникаций зданий.
- Сбор мусора, его вывоз и дальнейшая утилизация.
- Электроснабжение.
- Содержание придомовых территорий в чистоте, их благоустройство.
Все эти услуги должны оказываться населению бесперебойно. Для того, чтобы не возникало недоразумений, были стандарты при решении общих и частных вопросов, существуют нормативные документы ЖКХ, в которых указывается, как правильно нужно действовать в той или иной ситуации, чтобы обеспечивать население всем спектром услуг.
На ЖКХ большое влияние оказывает не только специальная документация, но и строительные нормы и правила. Еще на этапе строительства должны быть заложены все инженерные системы для осуществления обеспечения населения услугами. Все это строго контролируется специальными нормативными актами, каждое нарушение карается законом.
От того, насколько соблюдены все нормы и правила во время строительных работ, во время подключения той или иной системы, зависит дальнейшая работа по оказанию услуг, качество получаемых благ.
Нормативные документы ЖКХ очень важны, их несоблюдение может привести к серьезным последствиям, поэтому государство строго контролирует соблюдение всех норм и правил, начиная с этапа строительства и заканчивая сдачей здания в эксплуатацию. В дальнешем контроль продолжается, соблюдение нормативных документов ЖКХ обеспечивает бесперебойное получение населением всех услуг для комфортной и удобной жизни.
Нормативные документы ЖКХ регулируют широкий спектр работ, услуг, правил, при помощи документации можно узнать о действующих тарифах, льготах, даже нормах посадки деревьев возле многоквартирного дома. Каждый шаг и каждое действие четко и подробно описывается в нормативных документах.
ОСНОВНЫЕ НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ АКТЫ В СФЕРЕ ЖКХ
- Федеральный закон о лицензировании управляющих компаний (376 Kb)
- О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 №416) (183 Kb)
- О минимальном перечне услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в МКД, и порядке их оказания и выполнения (Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 №290) (218 Kb)
- Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (1076 Kb)
- МДК 2-03.2003 Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (761 Kb)
- Приказ Минстроя РФ «Об утверждении примерных условий договора управления МКД и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников…» (9068 Kb)
- Закон МО N 662013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области» (403 Kb)
- Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в МКД» (261 Kb)
- Постановление Правительства РФ от 28.04.2006 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения…» (222 Kb)
- Федеральный закон от 7 декабря 2011 г. N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (490 Kb)
- Федеральный закон от 26 марта 2003 г. N 35-ФЗ «Об электроэнергетике»(506 Kb)
- Федеральный закон от 27 июля 2010 г. N 190-ФЗ «О теплоснабжении» (426 Kb)
- Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД» (131 Kb)
- Постановление Правительства РФ от21.07.2008 N 549 О порядке поставки газа для обеспечения коммунально- бытовых нужд граждан (239 Kb)
- Приказ Минстроя России от 22.12.2014г. N882пр Об утверждении форм раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (803 Kb)
Аварийно-диспетчерская служба домов принимает все запросы от жильцов. Например, если в квартире пахнет газом, собственник может обратиться как в специализированное ведомство, так и в диспетчерскую своей УК. Сотрудник диспетчерской обязан урегулировать этот вопрос: оперативно вызвать специализированную организацию, полностью проконтролировать их приезд, выполнение работ, оформить закрытие заявки и получить удовлетворительный ответ от собственника.
Звонить в диспетчерскую управляющей компании (узнать адрес и телефон управляющей организации вашего дома вы можете на сайте «Дома Москвы» стоит в следующих случаях:
- вашу квартиру заливает водой;
- нет горячей или холодной воды;
- взломана или неисправна дверь на чердак;
- понижение температуры горячей воды;
- вы почувствовали в подъезде посторонние запахи или увидели грызунов или насекомых.
Также управляющая компания может оказать услуги на платной основе, в случаях неисправности электрики и сантехники (которые не входят в состав общего имущества в МКД).
А для улучшения качества и оперативности выполнения заявок жителей, контроля качества и сроков их выполнения, мониторинга всех поступающих жалоб жителей, выявления типовых проблем, а также для предотвращения и предупреждения аварийных ситуаций в Москве был создан единый диспетчерский центр комплекса городского хозяйства города.
Все телефоны объединенных диспетчерских служб районов Москвы выведены на городской Сall-центр единой диспетчерской. Жители Москвы с заявками обращаются по тем же телефонам, по которым звонили до создания этого центра. Каждой заявке присваивается порядковый номер, благодаря которому житель может получить актуальную информацию о сроках и ходе выполнения заявки, ремонтных работах.
Все заявки направляются по принадлежности в диспетчерские районов для оперативного решения проблем. Потом единая диспетчерская вместе с районной контролируют работу конкретных мастеров.
Телефон единой диспетчерской службы: 8 (495) 539-53-53.
Замечания жителей по работе службы принимаются по телефону: +7 495 587 73 73 или по электронной почте: kopkaevady@it.mos.ru
С номерами горячих линий «Мосводоканала», «Мосгаза», МОЭКа и других организаций, работающих в сфере ЖКХ в Москве, вы можно ознакомиться на mos.ru.