Чем отличается управляющая компания от управляющей организации

Управляющие компании и организации – есть ли разница

Задумывались ли вы когда-нибудь над вопросом, можно ли считать равнозначными в сфере ЖКХ понятия «управляющая организация» и «управляющая компания»? Дело осложняется тем, что на сегодняшний день нет чёткого разграничения этих понятий. Давайте вместе попробуем разобраться с этим вопросом.

Полный текст статьи
доступен только подписчикам

Статьи по теме

Вопросы по теме

Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru

Источник

Дата публикации: 20.07.2018 07:42

Задумывались ли вы когда-нибудь над вопросом, можно ли считать равнозначными в сфере ЖКХ понятия «управляющая организация» и «управляющая компания»? Дело осложняется тем, что на сегодняшний день нет чёткого разграничения этих понятий. Давайте вместе попробуем разобраться в данной статье.

В статье 161 ЖК РФ перечислены три способа управления многоквартирным домом, из которых собственники помещений выбирают тот, который кажется им наиболее приемлемым:

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать.
ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив.
Управляющая организация.

Жилищное законодательство не предусматривает способ управления МКД управляющей компанией.

Определение «управляющая организация» легко найти, оно дано в ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ. Это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющее деятельность по управлению многоквартирным домом.

Не найдя в жилищном законодательстве определения понятия «управляющая компания», РосКвартал обратились за разъяснениями в Минстрой РФ. Им прислали следующий ответ.

0001 0002

270F Таким образом, по мнению Минстроя РФ термин «управляющая компания» по своему содержанию и значению равнозначен термину «управляющая организация».

Второй вопрос, который появляется, после того, как мы определились, что термины «управляющая организация» и «управляющая компания» равнозначны, – считаются ли ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК управляющими организациями.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признаётся добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Товарищество собственников недвижимости – добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (ст. 123.12 ГК РФ).

Цели такого объединения и создания товарищества собственников жилья аналогичны ТСН.

Согласно ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признаётся вид ТСН, который представляет собой объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом в этом доме, в нескольких многоквартирных или нескольких жилых домах.

ТСЖ обеспечивает владение, пользование и распоряжения общим имуществом в МКД либо совместное использование имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких МКД или нескольких жилых домах.

Кроме того, ТСЖ осуществляет деятельность по созданию, содержанию, сохранению и приращению ОИ в МКД, предоставляет коммунальные услуги потребителям, осуществляет другую деятельность, направленную на достижение целей управления МКД.

270F Управляющая организация же – это юридическое лицо, которому предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 162 ЖК РФ).

Из вышеперечисленного можно сделать вывод, что такие организации, как ТСЖ, ТСН, ЖК и ЖСК не являются управляющими организациями.

По материалам портала РосКвартал.

Источник

С точки зрения бытового общения, нет особой важности в правильности произношения тех или иных терминов или определений, кроме как, можно просто глупо себя почувствовать, то, с юридической стороны – это очень важный вопрос. Именно так и происходит в отношении понятий «Управляющая организация» и «Управляющая компания», которые, крайне часто путают между собой. К слову, масса некомпетентных сайтов и веб-ресурсов, в погоне за популярностью, специально используют эти 2 термина, отождествляя их, тем самым еще больше запутывают пользователей.

Определения — Управляющая компания и Управляющая организация

Управляющая организация – это юридическое лицо, которое на коммерческих основах отвечает за управление, эксплуатацию и поддержание исправного технического состояния общего имущества жильцов МКД (многоквартирных домов), а также следит за обеспечением доступности использовать его по назначению. Деятельность регулируется «Жилищным кодексом РФ».

Управляющая компания – юридическое лицо (акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью), имеющее лицензию Банка России на осуществление деятельности по управлению имуществом других физических и юридических лиц, переданным в соответствии с договором доверительного управления. Например, Паевыми инвестиционными фондами или негосударственными пенсионными фондами и т.п., в соответствии с ФЗ №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».

Функции Управляющей организации

Управляющая организация является посредником между всеми жильцами МКД, согласно реестру МКД и представляя их интересы — перед лицами или организациями, которые предоставляют услуги по обслуживанию доверенного организации многоквартирного дома.

Функции Управляющей организации МКД:

Представление интересов собственников МКД в едином лице — перед поставщиками услуг, подрядчиками и исполнителями работ.
Представление поставщиков услуг, подрядчиков и исполнителей работ в едином лице – перед собственниками МКД.

Управляющая организация несет ответственность за прием-передачу выполненных работ и их надлежащее качество. Ведет учёт, контроль и расчёты с поставщиками услуг, подрядчиками и исполнителями, включая поставщиков коммунальных ресурсов.

Деятельность Управляющей компании

Основной деятельностью Управляющих компаний, является осуществление управленческих функций в холдингах или финансово-промышленных группах. Может осуществляться доверительное управление:

Активами фондов коллективных инвестиций
Средствами пенсионных накоплений
Ипотечным покрытием
Целевым капиталом коммерческих и некоммерческих организаций
Страховыми резервами страховых компаний и т.д.

Источник

Какие бывают способы управления многоквартирным домом

Управлять многоквартирным домом могут сами собственники квартир, ТСЖ, жилищный кооператив или управляющая организация. При этом способ управления выбирает общее собрание собственников.

Когда возможно непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати. От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, указанное в решении общего собрания собственников помещений либо имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 2 ст. 161, ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Преимуществом непосредственного управления является, в частности, отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию.

Недостатком этого способа управления является, в частности, снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу.

Когда возможно управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом?

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

В настоящее время ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица — товарищество собственников недвижимости (далее — ТСН). При этом перерегистрация ранее созданных ТСЖ в ТСН не требуется (пп. 4 п. 3 ст. 50, ст. 123.12 ГК РФ; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Цель ТСЖ — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

Преимуществами ТСЖ являются прямое управление имуществом собственников, эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями.

К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень расходов на содержание штата работников.

Перейдем к 3 форме управления – управление управляющей организацией. Расскажите пожалуйста в чем преимущества данной формы управления?

Управление управляющей организацией Управляющая организация — коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством (ч. 5, 8 ст. 162 ЖК РФ).

Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, то управляющая организация для управления таким домом определяется решением уполномоченного органа (органа местного самоуправления/органа государственной власти субъекта РФ) на срок не более года. Договор управления таким домом считается заключенным со дня принятия указанного решения. Уполномоченный орган в течение пяти рабочих дней направляет собственникам помещений уведомление о принятом решении, об условиях договора управления и условиях его прекращения (ч. 17 ст. 161 ЖК РФ; п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 N 1616).

Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Недостатком данного способа управления многоквартирным домом является, в частности, отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ.

Резюмируя вышеизложенное, скажите пожалуйста, чем отличается управление ТСЖ и управление управляющей организацией

В отличие от управления управляющей организацией при управлении многоквартирным домом ТСЖ собственники помещений принимают непосредственное участие в управлении таким домом. ТСЖ вправе, в частности, предоставлять в пользование (ограниченное пользование) часть общего имущества многоквартирного дома (например, сдавать помещения в аренду третьим лицам), получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений земельные участки для жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации. Срок деятельности ТСЖ не ограничен, если иное не предусмотрено уставом товарищества (ч. 1, 4 ст. 135, ч. 2 ст. 137 ЖК РФ).

В отличие от ТСЖ управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии. Управляющая организация несет перед собственниками помещений в многоквартирном доме ответственность за ненадлежащее оказание услуг в соответствии с действующим законодательством, в частности законодательством о защите прав потребителей. Срок деятельности управляющей организации ограничен договором управления (ч. 1, 5 ст. 162 ЖК РФ; преамбула Закона от 07.02.1992 N 2300-1).

Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.

Прокуратура КБР. Отдел по надзору за исполнением

Федерального законодательства

Способы управления многоквартирным домом

Какие бывают способы управления многоквартирным домом

Когда возможно непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Когда возможно управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом?

К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень расходов на содержание штата работников.

Перейдем к 3 форме управления – управление управляющей организацией. Расскажите пожалуйста в чем преимущества данной формы управления?

Резюмируя вышеизложенное, скажите пожалуйста, чем отличается управление ТСЖ и управление управляющей организацией

Прокуратура КБР. Отдел по надзору за исполнением

Федерального законодательства

Источник

Жилье ,

21 сен 2020, 17:33

Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья

Через формат ТСЖ собственники квартир управляют своим домом: решают вопросы его содержания и благоустройства двора. Однако есть у самой демократичной формы управления и свои минусы

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.

Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.

Что такое ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.

Как создать ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Права и обязанности ТСЖ

В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.

ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.

Плюсы и минусы ТСЖ

У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.

Плюсы:

один из главных плюсов ТСЖ в том, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже в силах их минимизировать в отличие от УК, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получении прибыли;
ТСЖ может сдать часть своих помещений (если есть такие) в аренду, получать прибыль от размещения рекламы на фасадах, установки вышек сотовых операторов на крышах и т. д. При этом финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна и жильцам проще получить отчеты о стоимости оказанных услуг, чем в УК;
вопросы эксплуатации и содержания дома можно решать между жильцами и правлением, а не в ходе часто сложных переговоров с управляющей компанией;
ТСЖ сами могут выбирать подрядчиков на различные услуги и легко сменить их на другую компанию, если услуги оказываются некачественно. Жильцы сами выбирают подрядчиков, и если не нравится, как конкретная компания вывозит мусор, просто нанимают другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее и, возможно, придется делать это через суд.

Минусы:

как и в управляющей компании, в правлении ТСЖ могут оказаться некомпетентные люди, жильцы могут быть неактивными, что приведет к сложностям в принятии важных вопросов по эксплуатации и содержанию имущества МКД;
в отличие от УК, которые часто управляют большим числом домов и имеют достаточный капитал, у ТСЖ обычно нет собственных средств в необходимом количестве. В случае возникновения задолженности у жильцов могут возникнуть проблемы с расчетом с подрядчиками за содержание имущества;
тарифы на некоторые работы для ТСЖ могут оказаться выше, чем для крупной управляющей компании, которая может снизить стоимость услуг благодаря большому объему заказов.

Как пожаловаться на ТСЖ

Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.

Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.

Почему форма ТСЖ не получила массового распространения в России

Светлана Разворотнева, исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль»:

— Кому подходит ТСЖ?

— Принято считать, что ТСЖ больше подходит для активных собственников. В домах, выбравших такой способ управления, создается юридическое лицо, которое может стать более ответственным заказчиком для выполнения работ и услуг. ТСЖ может как самостоятельно выполнять работы по обслуживанию дома, так и нанять управляющую компанию. В последнем случае действуют гражданско-правовые договоры согласно Жилищному кодексу. Деньги управляющей компании будут поступать только после выполнения определенных работ. Создать ТСЖ могут 50% жильцов и более, но не все жильцы дома могут являться членами ТСЖ.

Сейчас ТСЖ чаще создаются в новых домах, где граждане купили жилье, а не получили его по приватизации. Такие люди, как правило, более организованны, в больших домах плата на содержание обычно чуть выше, что позволяет держать необходимый аппарат для организации деятельности по управлению дома.

— В чем сложности в управлении домом через ТСЖ?

— Во-первых, для этого нужна большая доля инициативных собственников в многоквартирном доме. В данном случае стоит не просто провести общее собрание и создать ТСЖ, но и сопровождать деятельность созданного юрлица. Для этого нужен бухгалтер, необходимо подавать отчеты в Минюст, но все это требует дополнительных затрат.

Также в российском законодательстве ТСЖ приравнивают к управляющей организации, которая, соответственно, должна предоставлять информацию в ГИС ЖКХ. Все это требует дополнительных ресурсов и времени. У нас был период в стране, когда власти пытались увеличивать число ТСЖ, но в последнее время количество таких форм управления домами уменьшается, поскольку требования государства к ТСЖ повышаются. В частности, теперь ТСЖ должны раскрывать информацию о своей деятельности, которая не нужна самим собственникам, а только органам власти. Все это приходится делать при невысоких тарифах на содержание и обслуживание жилья.

Минусами ТСЖ является то, что в отличие от управляющих компаний они фактически являются объединениями собственников и не поддаются воздействию со стороны государства. Например, у управляющей компании можно отобрать лицензию, если она игнорирует мнения жителей. С ТСЖ сложно что-либо сделать, если она нарушает нормы и ведет себя некорректно, сложно с них потом требовать отчетность о потраченных средствах. И порой выборы в ТСЖ по накалам страстей превосходят даже выборы в мэры города.

Источник